몇 실에 가동률 몇 %면 사는가

이 글은 《사람 정비소》 20편이자 5부(재무·투자)의 시작이다. 지금부터 세 편은 돈의 설계다. 이번 편의 숫자는 실측이 아니라 가정을 공개한 모델이며, 파일럿(23편)의 실측으로 갱신된다. 시리즈 전체 보기 →

이 시장에는 베낄 손익계산서가 없다. 4편에서 확인한 대로 국내 웰니스 리트릿 중 흑자를 공개한 사업자는 검색되지 않고, 힐리언스와 옹달샘의 재무는 비공개이며, 파라스파라는 실패의 숫자만 남겼다. 해외의 비교 축은 있다. 미국 리스토어 가맹점은 투자 100만 달러 안팎에 매장 이익이 연 12만~15만 달러로 추산되어 회수에 7~11년이 걸리는 빠듯한 사업이었고, 국내 감량 합숙은 4주 200만 원대의 저가 시장이다. 이 사이 어딘가에 이 시설의 좌표가 있어야 한다.

사례가 없으면 모델을 만드는 수밖에 없다. 이번 편의 방식은 이 시리즈의 다른 편들과 같다. 가정을 숨긴 장밋빛 스프레드시트가 아니라, 모든 가정을 번호 붙여 공개하고 그 가정이 틀리면 어디서 무너지는지까지 적는 계산. 숫자 자체보다 구조를 보여주는 것이 목적이고, 빈칸은 파일럿의 실측(23편)이 채운다.

기준 모델은 하나로 고정한다. 서울 두 시간 반경(19편)의 30실짜리 부실 콘도를 경매로 인수해(16편), 4주 재구성 프로그램을 기수제로 돌리는 시설. 이 모델의 돈이 들어가는 곳과 나오는 곳을 차례로 계산한다.

들어가는 돈, 가정 1에서 5까지

초기 투자의 가정을 표로 깐다.

합계 40억 원. 이 숫자의 성격부터 분명히 한다. 파라스파라가 객실 하나를 만드는 데 쓴 돈에도 못 미치는 총액으로 30실 시설이 서는 것은, 신축이 아니라 부실 자산 인수라는 경로(16편)와 개보수 우선순위의 절제(8편) 덕분이다. 같은 이유로 이 모델은 가정 1과 2에 가장 민감하다. 인수가가 두 배가 되거나 개보수에서 배관·방수 같은 골조성 하자가 터지면 총투자가 50억을 넘고, 뒤에서 계산할 회수 기간이 그만큼 늘어진다. 19편 체크리스트의 5번(골조·설비)이 재무 모델의 방어선인 이유다.

돈의 원천은 다음 편의 주제이지만 미리 한 줄만 얹는다. 이 40억을 전부 자기자본으로 넣는 설계와, 절반을 2%대 정책 융자로 채우는 설계는 요구 가동률이 다르다. 이번 편의 손익 계산은 보수적으로 이자 비용을 포함해서 간다(가정 11).

나오는 돈, 그리고 손익분기의 산수

운영의 가정을 마저 깐다.

고정비 합계는 월 4,300만 원이다. 참가자 1인의 공헌이익은 300만에서 60만을 뺀 240만 원. 손익분기 인원은 4,300만 나누기 240만, 즉 18명이다. 정원 24명 기준 가동률 75%. 이것이 이 모델의 심장 숫자다.

75%를 어떻게 읽어야 하나. 도시 호텔의 평균 가동률(민간 추정 66%)보다 높은 숫자라 낙관적으로 보이지만, 기수제 상품은 호텔의 일별 판매와 계산이 다르다. 매달 18명을 모으는 문제, 즉 연 216명의 문제다. 3부의 깔때기로 환산하면 뉴스레터 구독자 수만 명 규모가 유지될 때 나오는 숫자이고, 그래서 15편의 관문(파일럿 2회 완판)이 이 가동률의 선행 지표가 된다. 거꾸로 12명(가동률 50%)이면 월 1,400만 원 적자로, 운전자금 3억이 2년을 못 버틴다. 이 모델은 가동률 60% 아래에서는 성립하지 않는 사업이라고 정직하게 적어둔다.

성립할 때의 그림도 계산한다. 정원을 다 채우면 월 매출 7,200만 원에 영업이익 1,460만 원, 연 1억 7,500만 원. 총투자 40억 대비 연 4%대의 이익률로, 이것만으로는 리스토어의 7~11년 회수보다도 느리다. 이 모델의 수익은 세 갈래가 더 얹혀야 완성된다. 비수기·평일을 채우는 단기 상품(2박 3일 재정비, 기업 워크숍), 24편에서 다룰 방학 청소년 캠프의 이모작, 그리고 14편 사다리의 디지털 상품 매출. 본 프로그램은 시설의 척추이지 손익의 전부가 아니라는 것, 그것이 이 계산이 보여주는 구조다. 덧붙여 자산 쪽의 계산도 있다. 감정가의 절반에 산 부동산은 사업이 성립하는 순간 담보 가치가 회복되기 시작하고, 그 재평가가 다음 편에서 다룰 두 번째 시설의 지렛대가 된다.

이 모델이 무너지는 곳부터 본다

모델의 급소를 요약하며 닫는다. 첫째, 가동률 60% 아래. 방어 수단은 시설보다 먼저 쌓는 커뮤니티(3부)와 관문 통과 전 인수 금지(15편)다. 둘째, 인수·개보수의 초과. 방어 수단은 19편 체크리스트의 골조 실사와 작은 체급의 절제다. 셋째, 안전 사고. 돈의 문제를 넘어 사업 전체의 존속 문제이고, 방어 수단은 입소 스크리닝(6편)과 제휴 의원의 병렬(5편), 그리고 보험이다. 이 세 급소를 피해 가동률 75%에 닿으면 본 프로그램만으로 연 1억 원대 중반의 이익이 나오고, 이모작과 디지털 상품이 그 위에 얹힌다.

숫자를 다 깔아놓고 보면 이 사업의 정체가 선명해진다. 대박의 구조가 아니다. 부동산을 반값에 사서 원가를 누르고, 커뮤니티로 광고비를 없애고, AI로 인건비를 누르고, 그렇게 눌러야 겨우 성립하는 박한 사업이다. 그런데 바로 그 박함이 4편의 빈 사분면이 비어 있던 이유이고, 이 시리즈가 쌓아온 구조들 없이는 들어올 수 없는 해자이기도 하다.

다음 편은 이 40억을 어떻게 쌓는가다. 2%대 정책 융자의 실제 조건과 한도, 자산과 운영을 나누는 법인 구조, 그리고 지방 프로젝트에 돈을 대는 펀드들까지.

이 기록을 계속 보려면 뉴스레터를 구독하면 된다. 지방의 놀고 있는 숙박 시설이나 폐교를 가진 쪽, 기능의학과 검진 영역의 의료인, 투자자로 관심 있는 쪽은 연락이 빠를수록 서로 낫다.

출처

이번 편의 숫자는 실측이 아니라 본문에 가정 번호를 붙여 공개한 모델 값이다. 비교 축으로 쓴 외부 수치의 근거만 아래에 둔다.