경영
회사 밖 세상을 읽는 눈
법·규제·경제상식·부동산·업계 관행·가업승계·사장 개인 영역. 기능 외곽의 경영 기반 지식.
이 축의 최신
계약서 앞에서 사장은 왜 얼어붙는가 — AI로 초검하기
사장이 계약서 앞에서 얼어붙는 이유는 용어·관행·상대방 숨은 레버 세 층이 한꺼번에 쌓여 있기 때문이다. AI는 이 1차 해체를 맡을 수 있다. 한계는 분명하지만, 잘 쓰면 변호사 상담 시간을 10분의 1로 줄이고 사장의 협상력을 실제로 끌어올린다.
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총 24편내 회사를 일곱 개의 축으로 해부한다 — 7-Core 프레임워크
매출이 흔들릴 때 사장 대부분은 한두 군데만 파고든다. 그러나 회사는 일곱 개의 축이 동시에 작동하는 기계다. 7-Core는 그 일곱 축을 1점에서 5점으로 스스로 채점해, 가장 약한 곳을 찾아내는 사장용 자기 진단 도구다.
이행강제금 1억이 날아왔다 — 사장이 실제로 할 수 있는 일
이미 부과된 이행강제금은 깎기 매우 어렵다. 그러나 "매우 어렵다"와 "불가능하다"는 다르다. 건축법 제80조의 구조, 감경 조항, 이의제기·행정심판·행정소송 경로, 그리고 법 조문 너머에서 실제로 통하거나 안 통하는 것들까지 정리한다.
가점제 계산법과 "지역 이전" 가점 실제 가치
산단 분양 심사에서 가점 1점 차이로 당락이 갈리는 경우가 실제로 자주 나온다. 그런데 대부분의 가점표는 "이 항목이면 +2점"처럼 쓸 때만 보이고, 그게 얼마짜리 결정인가는 환산된 적이 없다. 가점 1점을 기회비용과 얻는 혜택의 크기로 환산해 본다.
분납·중도금 이자·정책자금 연계 구조 — 같은 부지, 다른 현금흐름
산단 분양가 10억짜리 부지를 사는 두 사장의 10년 뒤 실질 부담은 30~40% 차이가 난다. 돈이 많은가의 문제가 아니라 구조를 아는가의 문제다. LH의 제도화된 옵션 세 가지, 민간 SPC 협상 영역, 중진공 정책자금 연계, 보조금 시차까지 실제 현금흐름 관점에서 정리.
기회발전특구(ODZ) 완전 해부 — 2024년 신설된 최대 혜택 트랙
수도권 집중 해소는 한국의 오래된 숙제다. 2024년 정부가 꺼낸 카드가 기회발전특구(ODZ)다. 기존 지원과 질적으로 다른 점은 법인세 5년 100% 감면이다. 산단과 중첩 지정 가능해 혜택 스택이 가능하고, 비수도권 2공장 신설·지방 이전 설계를 근본적으로 바꾼다. 혜택 패키지·요건·활용 전략.
전매제한·업종 미이행 사례집 — 실제로 환수되는가
산단 계약서의 사후 의무 조항은 "위반 시 환수"라고만 적혀 있는 경우가 많다. 사장 입장에서는 "정말 집행되나?"가 궁금하다. 전매제한 위반, 업종 미이행, 가동 개시 기한 초과, 임대·전대 금지 위반, 불법 증축의 5가지 유형별로 실제 처분 사례와 예외 인정 조건을 정리한다.
지방 산단 공실률 지도 — 왜 비어 있는가, 어디가 기회인가
수도권 산단은 공실률 1~3%대로 포화, 지방 일부 산단은 30~50% 공실. 이 격차가 사장에게 기회이자 함정이다. 공실의 이유를 세 유형으로 나눠 읽으면 어떤 공실이 해소 가능한지, 어떤 공실이 구조적으로 굳어 있는지가 보인다. 저가 진입 3가지 시나리오.
용수·전력·폐수 병목 지도 — 산단의 진짜 경쟁은 인프라다
산단에 들어가려는 사장들이 가장 늦게 신경 쓰는 것이 인프라다. 건폐율·용적률·가격은 먼저 확인하지만, 용수·전력·폐수 공급 한도는 분양 계약 직전에야 문서로 받는다. 공장 설계 단계에서 공급 가능량이 필요량보다 적다는 걸 알게 되면 돌이키기 어렵다. 업종별 인프라 수요와 확인 포인트.
지식산업센터 vs 임대전용산단 — 사장 관점의 선택 기준
제조·R&D·서비스 기업이 공간을 찾을 때 자주 검토하는 두 선택지가 지식산업센터와 임대전용산업단지다. 겉보기엔 비슷하지만 공급자·거래 형태·업종 범위·사후 제약이 다르다. 사장 관점의 선택 기준과 각각의 함정, 단계별 전략 정리.
새만금 이차전지 특화단지 해부 — 매립지 위에 세운 전략 클러스터
2023년 산업부가 지정한 국가첨단전략산업 특화단지 7곳 중 하나가 새만금 이차전지다. 광대한 평지·항만 직결·전력 여유가 결정한 입지. 최근 LG·SK·포스코·중국계 합작법인이 연이어 입주했지만, 미국 IRA·EU CBAM과의 충돌 리스크와 합작 구조에 대한 확인이 필요하다. 직접 입주 외 배후 기회까지 정리.
산업입지정보망 단지 상세 페이지 읽는 법 — 5분에 뽑는 네 가지
산업입지정보망(industryland.or.kr)의 단지 상세 페이지는 정보가 촘촘하지만 어디부터 볼지 모르면 헤매기만 한다. 단지기본정보·시설용지·유치업종·추진현황·입주기업 탭에서 각각 뭘 5분 안에 뽑아야 하는지, 관리기본계획 PDF를 어떻게 건너뛰며 읽는지, 광명시흥 일반산업단지를 예시로 정리한다.
용인 반도체 메가클러스터 해부 — 단일 클러스터가 지역 전체를 재편하는 구조
용인 반도체 메가클러스터는 한국 산업단지 역사에서 전례 없는 규모다. 삼성과 SK하이닉스가 양대 앵커, 2047년까지 팹 15기. 규모만큼 중요한 것은 주변 협력사 벨트·용수·전력·부동산·인력에 대한 재편이다. 사장 관점에서 직접 입주가 아니라도 기회와 제약이 새로 생기는 구조.
사이트·데이터 7종 체크리스트 — 산단 정보를 5분 안에 긁어오는 법
산단 정보를 찾고 싶을 때 포털 검색으로는 바깥층만 걸린다. 실제 쓸 만한 정보는 정부·공공기관 전용 포털에 있다. 팩토리온·KICOX e-cluster·LH 청약센터·산업입지정보망·실거래가·지자체 고시 7개 사이트의 사용 목적·강점·한계를 용도별로 정리한다.
산단 담당자 첫 통화 30분 시나리오 — 준비물·질문·다음 행동
사장이 산단 담당자와 처음 통화할 때 가장 많이 하는 실수는 답을 받으려는 마음으로 전화를 건다는 것이다. 첫 통화의 목적은 답이 아니라 범위를 파악하는 일이다. 준비물·질문 리스트·통화 후 확인할 것·답변별 다음 행동까지 레퍼런스 카드로 정리.
법이 열어뒀는데 아무도 안 쓰는 9가지 — 산업단지 진입의 히든 트랙
산단에 들어가는 사장들은 대부분 같은 공고·같은 절차·같은 청약을 반복한다. 그 옆에 법이 조용히 열어둔 아홉 개의 다른 트랙이 있다. 산업입지법 시행령, 산업집적법, 조세특례제한법, 기회발전특구법, 각 지자체 조례가 각기 다른 문을 열어두었다. 시리즈의 시그니처이자 마지막 편. 지난 2년간 LH·지자체 담당자들을 만나며 정리한 아홉 가지와 조합 시나리오.
공고 없이 들어가는 트랙 — 수의계약·투자유치 협약·기업유치 포상금의 세계
산단 공고만 기다리는 사장과 지자체 투자유치과에 먼저 가는 사장은 같은 땅을 두고 완전히 다른 조건을 받는다. 수의계약은 편법이 아니라 산업입지법 시행령 제42조의4 제4항이 열거해 둔 법적 트랙이다. 투자유치 협약을 체결하면 공고 전 배정이 가능하고, 지자체마다 있는 기업유치 포상금 조례는 공무원·민간인 모두를 움직이는 협상 지렛대가 된다.
구매 이후 — 공장등록부터 전매까지, 사후 의무의 전부
산단 부지를 분양받은 순간 사장 앞에는 18~24개월의 절차가 새로 펼쳐진다. 공장설립 승인, 건축허가, 준공, 공장등록. 각 단계마다 환경·교통영향·재해영향 평가가 끼어들 수 있다. 등록이 끝난 뒤에는 5~10년의 전매제한이 걸리고, 업종 유지 의무와 가동 개시 기한이 계약서에 붙는다. 위반 시 환수·과징금·원상회복 명령이 실제로 집행된다. 2년째 공사 지연 중인 저자의 기록을 바탕으로 사후의 전체 지도를 정리한다.
세금 타이밍과 감면 — 취득세·재산세를 실제로 깎는 법
산단 부지의 세금은 단순한 "감면"이 아니라 네 단계의 타이밍과 추징 조건의 집합이다. 토지 취득·건축물 준공·5년간 재산세·처분 시 회수. 2026년부터는 수도권·비수도권·인구감소지역의 감면율이 차등화되고, 일몰은 2028년까지 연장됐다. 여기에 창업중소기업 감면·이노비즈 중과 면제 같은 별도 트랙까지 얹으면 전체 지도가 세무사도 놓치기 쉬울 만큼 복잡해진다.
어떻게 사는가 — 진입 3가지 길과 결제 구조의 실제
산단에 들어가는 방법은 분양·매매·임대 셋이다. 공공(LH·지방공사)과 민간 SPC는 결제 구조가 다르고, 분납·중도금 이자 후불제·선납 할인 같은 조건이 협상의 영역에 있다. 그 옆에 자금조달(중진공 정책자금·지방투자촉진보조금·세액공제)이 따라붙어, 같은 10억짜리 부지가 어떤 경로로는 6억, 어떤 경로로는 12억이 된다.
들어갈 수 있는가 — 산업단지 입주 자격과 순위의 실체
산단 공고를 보고 청약을 넣을 준비를 하던 사장이 가장 먼저 깨지는 지점이 "자격 요건"이다. 내 업종 코드가 유치업종 목록에 있는가. 1순위·2순위·3순위 중 나는 어디인가. 가점은 몇 개 받을 수 있는가. 이 세 질문이 당락을 결정한다. 공고문에는 적혀 있지 않지만 담당자 통화 한 번으로 확인할 수 있는 것들을 정리한다.
누가 만들고 누가 관리하는가 — 산업단지의 3계층 구조
산단 앞에서 사장들이 가장 먼저 길을 잃는 곳은 "어디에 연락해야 하는가"이다. 국토부는 지정하고, LH나 지방공사가 개발하고, KICOX나 지자체가 관리한다. 이 세 계층이 각자 다른 권한과 정보를 쥐고 있어서, 계층을 헷갈리면 아무것도 진행되지 않는다. 사장이 실제로 전화해야 하는 순서와 각 계층이 쥐고 있는 것들을 지도로 그린다.
산업단지란 무엇인가 — 사장이 먼저 알아야 할 종류·역사·맥락
공장을 구하다 보면 산업단지 앞에서 멈춘다. 용도지역·땅값·민원이라는 세 개의 벽을 한꺼번에 넘는 제도이기 때문이다. 그러나 산단은 하나가 아니다. 종류마다 지정 주체가 다르고, 혜택도 제약도 다르다. 60년 역사에서 왜 지금의 구조가 만들어졌는지, 사장이 먼저 알아야 할 지도의 첫 장.
공업사 사장이 왜 자동차 보험 이야기를 쓰는가
자동차 보험을 바깥에서 보면 보험료가 오르는 시장이다. 안에서 보면 공업사·부품상·렉카·렌트카·병원·손해사정사·보험사 본사 여러 층이 매일 돈과 정보를 흘려보내는 하나의 생태계다. 이 시리즈는 그 생태계를 공업사 사장의 눈높이에서 34편에 걸쳐 해부한다. 이 글은 그 지도를 펴기 전, 왜 이 이야기를 해야 하는지와 무엇은 쓰지 않을지 먼저 선을 긋는다.