이행강제금 1억이 날아왔다 — 사장이 실제로 할 수 있는 일
건축법 위반 이행강제금의 부과 구조, 감경 현실, 그리고 부딪히고 설득해야 하는 길들
이 글은 법률 자문이 아니다. 사장이 이행강제금이 무엇이고, 실제로 어떤 경로가 열려 있는지, 어디서 시간을 낭비하게 되는지 이해하기 위한 지도다. 개별 사안의 대응은 반드시 건축·행정 전문 변호사와 함께 판단해야 한다. 현재 글은 변호사 감수 전 저자 단독 초고.
왜 이 한 장의 통지서가 사장에게 크게 다가오는가
어느 아침 우편함에 한 장이 꽂혀 있다. "이행강제금 부과 통지서." 금액 옆에 두세 자리 동그라미가 있다. 1,000만 원일 수도 있고, 1억일 수도 있고, 건물 규모에 따라 그 이상일 수도 있다. 사장은 그 순간 세 가지를 동시에 생각한다. 이게 뭔가. 어떻게 줄이나. 못 줄이면 어떻게 되나.
이행강제금은 일반 과태료와 성격이 다르다. 한 번 내고 끝이 아니다. 시정할 때까지 1년에 최대 두 번씩 반복 부과된다. 건물을 불법으로 증축했거나, 용도 외로 사용했거나, 건폐율·용적률을 초과한 상태가 지속되는 한 매년 같은 금액 혹은 더 큰 금액이 날아온다. 이 점이 사장들에게 가장 뼈아픈 부분이다. 한 번의 사건이 아니라 지속되는 출혈이라는 것.
그래서 사장이 가장 먼저 알아야 하는 건 이행강제금이 처벌이 아니라 압박 수단이라는 법적 성격이다. 목적은 돈을 걷는 게 아니라 위반 상태를 해소시키는 것이다. 이걸 이해하면 다음 질문들의 방향이 잡힌다.
법적 기반 — 건축법 제80조의 구조
이행강제금은 건축법 제80조가 근거다. 허가권자(대부분 시장·군수·구청장)가 시정명령을 발하고, 정해진 기간 내에 이행되지 않으면 이 조문을 근거로 부과한다.
부과액의 기본 구조는 다음과 같다.
시가표준액 × 위반면적 × 기본요율(50%) × 위반유형별 비율
위반유형별 비율은 대략 이렇게 갈린다.
| 위반 유형 | 비율 |
|---|---|
| 건축신고 미이행 | 70% |
| 건폐율 초과 | 80% |
| 용적률 초과 | 90% |
| 건축허가 없이 건축 | 100% |
즉 시가표준액이 높은 지역일수록, 면적이 클수록, 위반 정도가 중할수록 금액이 급격히 불어난다. 수도권의 중형 건물이 용적률을 초과한 상태로 있으면 연간 수천만 원에서 수억 원 단위까지 나온다.
부과 절차는 4단계 — 멈출 수 있는 지점이 여기까지다
절차는 일반적으로 네 단계로 움직인다.
- 시정명령 발령 — 구청·시청 건축과에서 서면 통지
- 현장 확인 — 이행 여부를 실사
- 부과 예고(계고) — "이 기한까지 시정 안 하면 부과하겠다"는 공식 예고
- 이행강제금 부과 — 최종 처분
사장이 실제로 가장 싸게 막을 수 있는 지점은 1단계 시정명령을 받은 순간부터 3단계 계고까지의 시간이다. 이 구간에서는 시정(위반 상태 해소)만 하면 부과가 중단된다. 철거·원상복구·용도 정정 중 무엇이든 법이 요구한 상태로 되돌리면 그 순간 이 과정이 멈춘다.
문제는 대부분의 사장이 이 통지들을 "나중에 보지 뭐"로 미루다가, 4단계에서 처음 놀란다는 점이다. 거기서부터는 구조가 완전히 달라진다.
이미 부과된 뒤의 현실 — "매우 어렵다"와 "불가능하다"는 다르다
여기부터가 이 글의 핵심이다. 부과된 이행강제금을 깎는 일은 매우 어렵다. 법으로 정해진 감경 사유 외에 허가권자의 재량으로 줄이는 건, 담당 공무원 입장에서 가장 피하고 싶은 판단이다. 근거 없이 깎았다가 감사에 걸리면 본인이 책임지기 때문이다.
그래서 사장이 구청·시청 건축과 창구에 가서 "좀 깎아 주세요"를 한다고 해서 깎이는 경우는 거의 없다. 담당자는 재량을 쓸 유인이 없다. 한 번 부과된 금액을 창구 선에서 감경하는 것은 구조적으로 거의 막혀 있다.
그렇다고 "불가능하다"는 것은 아니다. 몇 가지 열려 있는 경로가 있다. 각각 확률·비용·시간이 다르다.
경로 1 — 법정 감경 사유 확인
건축법과 시행령은 명시된 감경 사유를 둔다. 2024년 기준 주요한 것은 다음과 같다.
- 위반행위 후 소유권 변경 — 최대 75%
- 1992년 6월 1일 이전에 위반한 주거용 건축물: 85㎡ 이하 80%, 85㎡ 초과 60%
- 축사 등 농업·어업용 시설(수도권 500㎡ 이하, 외 지역 1,000㎡ 이하) — 20%
- 그 밖에 위반 동기·범위·시기를 고려한 감경
대부분의 상가·사무소·공장 용도는 위 고정 사유에 해당되지 않는다. 그래서 실전에서 핵심은 마지막 한 줄, "위반 동기·범위·시기를 고려" 조항이다. 이 조항은 지자체 조례로 구체화되며, 조례상 감경 절차·감경 한도·감경 신청서 양식까지 규정되어 있는 경우가 많다.
먼저 해야 할 일은 관할 지자체 건축조례의 이행강제금 관련 조항을 직접 찾아 읽는 것이다. 서울시·경기도·부산시 등 광역마다 다르고, 기초자치단체 조례까지 있으면 그것이 우선한다. 조례에 감경 신청 창구와 근거가 남아 있으면 최소한 싸움을 시작할 수 있다.
경로 2 — 이의제기·행정심판·행정소송
부과처분을 받은 뒤 60일 이내 이의제기를 할 수 있다. 다만 2005년 이후 건축법 위반 이행강제금의 이의 경로는 주로 행정심판(시·도지사 소속 행정심판위원회) 혹은 행정소송으로 간다. 지자체 창구에 이의신청서를 내는 형태보다 상급 기관의 재결을 구하는 구조다.
행정심판에서 뒤집힐 여지는 처분의 재량하자가 있을 때다. 대표적으로는:
- 시정명령·계고·부과 사이의 절차가 건축법이 요구한 순서·간격을 지키지 않은 경우
- 부과 금액 계산에 산정 오류가 있는 경우
- 위반의 원인이 지자체의 선행 행정 행위와 직접 연결되어 있는 경우 (후술)
- 동일 위반 건에 대해 부과 횟수나 금액이 조례 한도를 초과한 경우
이 경로의 현실적 한계는 시간과 비용이다. 행정심판은 수개월, 행정소송은 1~2년이 기본이다. 그 사이 추가 부과가 계속될 수 있다(처분 집행정지 신청이 별도 필요).
경로 3 — 지자체장·지자체 의원·국회의원 경유
법 조문 밖의 경로다. 담당 공무원은 재량을 쓸 유인이 없지만, 지자체장은 다르다. 본인이 선출직이고, 민원의 크기에 따라 움직인다. 지자체 의원과 국회의원도 지역구 이해관계에 민감하고, 관할 부서장에게 "사정을 한 번 들여다봐 달라"는 요청을 할 수 있다.
중요한 것은 이 경로가 법을 우회하는 루트가 아니라는 점이다. 담당자 선에서 재량을 꺼내게 하거나, 행정 절차상 무리가 있었는지를 재확인하게 만드는 윤활유 역할에 가깝다. 이행강제금 자체를 정치적 이유로 없애 달라는 요청은 받아들여지지 않는다. 받아들여진다면 그 공무원과 의원 모두 나중에 감사·수사 대상이 된다.
이 경로가 실제로 기능하는 조합은 보통 이렇다.
- 법적 감경 여지가 분명히 존재한다(조례 근거, 귀책 이슈, 절차적 하자 등)
- 담당 부서에서는 "위험해서 안 움직인다"는 태도로 고인 상태다
- 이때 지자체장·의원의 관심이 붙으면, 담당 부서가 정상적인 검토를 다시 한다
- 그 재검토에서 감경 또는 일부 처분 변경이 이루어진다
담당 부서가 처음부터 재량을 쓰지 않으려 고정돼 있을 때, 윗선의 관심이 재검토의 명분을 만드는 구조다. 없는 감경 사유를 새로 만들어 주는 게 아니다. 있는 사유를 제대로 검토시키는 것이다.
법무사와 변호사의 역할과 한계
시청 주변에는 건축 행정에 밝은 법무사·변호사 사무실이 있다. 그들을 찾아가면 도움은 된다. 다만 긍정적인 답변을 기대하기는 어렵다. 대부분 경험상 이행강제금 감경이 얼마나 어려운지 알고 있기 때문이다. 그들의 초기 상담 결론은 "진행은 해드릴 수 있으나 결과는 장담 못 한다"에 가까운 경우가 많다.
그럼에도 이들이 필요한 이유는 세 가지다.
- 절차적 하자를 찾아낸다. 사장이 직접 보면 정상으로 보이지만, 건축법·지자체 조례·행정절차법의 관점에서 하자를 발견하는 것은 숙련된 전문가가 빠르다.
- 이의제기·행정심판·행정소송의 서면을 제대로 쓴다. 법적 논거 없이 "억울합니다"로 낸 서면은 각하된다.
- 재량 감경의 명분을 담당 부서에 설명할 수 있는 언어를 만든다.
선택 기준은 간단하다. 해당 지역 구청·시청을 상대로 이행강제금 사건을 여러 번 해 본 사무소를 찾는다. 전국구 대형 로펌보다, 그 동네에서 오래 영업한 사무소가 담당 공무원·부서의 생태를 안다.
실제로 어떤 조합이 통했는가 — 한 사례
저자가 경험한 한 건은 재개발 정비구역 내 자산 청산 과정에서 나온 이행강제금이었다. 처음 통지받았을 때 수천만 원에서 1억 단위로 누적되고 있었다.
그 사건에서 우리 측이 주장할 근거가 있었다.
- 시설 확장이 임의적 욕심이 아니라 재개발 보상·철거 일정 지연에 따른 불가피한 현장 조치의 연장선이었다
- 재개발 진행의 행정적 지연이 지자체 측 귀책과 연결된 부분이 있었다
- 건물 철거 계획과 이행강제금 부과의 시점이 충돌하고 있었다(곧 철거할 건물에 부과를 반복하는 상황)
이런 근거가 쌓여 있을 때, 우리가 한 일은 순서대로 이러했다.
- 관할 건축과 담당자에게 현황을 정리해 제출했다. 초기엔 거의 움직이지 않았다.
- 지자체 의원과 국회의원 사무실에 상황을 알렸다. 특정 결과를 요구하지 않았다. "이 조합의 케이스가 재검토될 필요가 있다는 사실만 알아 달라"고 했다.
- 철거 일정과의 충돌을 문서로 만들어 시청 상위 담당자에게 재검토를 요청했다.
- 동시에 재개발 진행 속도를 높이는 방향의 행정 압박도 병행했다. 부과 구간이 짧아질수록 총액이 줄어드는 구조였기 때문이다.
결과적으로 누적 금액은 크게 줄었다. 모든 케이스가 이렇게 풀리지는 않는다. 이 케이스가 예외적으로 통한 이유는 법적 근거 + 지자체 귀책 + 재개발이라는 공공 사업의 맥락이 겹쳐 있었기 때문이다. 세 가지 중 어느 하나만 있었어도 훨씬 어려웠을 것이다.
하지 말아야 할 것 — 그리고 가장 중요한 한 줄
마지막으로, 이 모든 과정에는 움직이지 않는 전제가 있다.
불법 상태를 유지한 채 감경만 요청하는 건 통하지 않는다.
담당 공무원도, 의원도, 지자체장도, 법무사·변호사도 이 전제를 공유한다. 위반 상태를 지속하면서 "봐 주세요"는 구조적으로 받아들여질 수 없는 요청이다. 만에 하나 받아들여진다면 그 결재 라인이 나중에 감사·수사 대상이 된다. 모두가 그 구조를 안다.
그래서 이행강제금 대응의 출발점은 항상 이것이다.
- 위반 상태를 해소하는 것이 1순위
- 해소가 어려운 이유(비용·시간·공사 여건 등)를 문서화하는 것이 2순위
- 그 문서화된 불가피성을 바탕으로 감경·절차 재검토를 요청하는 것이 3순위
이 순서가 뒤집히면 어떤 전문가도, 어떤 정치적 관계도 작동하지 않는다. 감경은 법을 어긴 자에 대한 면죄부가 아니라, 법을 지키려 노력한 과정에 대한 조정이다. 이 차이가 담당 부서와의 대화 전체의 톤을 결정한다.
요약 — 사장이 기억할 다섯 가지
- 이행강제금은 압박 수단이다. 목적은 돈이 아니라 위반 해소다. 시정만 하면 멈춘다.
- 부과 전 단계에서 해결하는 게 압도적으로 싸다. 통지서는 미루면 안 된다.
- 이미 부과된 뒤에는 담당 창구 선에서 깎는 건 거의 불가능하다. 재량 유인이 없기 때문이다.
- 법정 감경 사유·조례 감경·행정심판·행정소송, 그리고 지자체장·의원 경유가 열려 있는 경로들이다. 각각 시간·비용·확률이 다르다.
- 위반 상태 해소라는 전제가 깔려야 모든 경로가 작동한다. 그 없이는 누구도 움직일 수 없다.
"이행강제금은 부과된 뒤 싸우는 게임이 아니라, 부과되기 전에 설계하는 게임이다. 이미 부과됐다면, 싸움의 유일한 언어는 법적 근거 + 문서화된 불가피성 + 위반 해소 의지 세 가지뿐이다."
다음 글에서는 이의제기·행정심판·행정소송 각각의 실무 절차와, 건축과 담당자·과장·국장·부구청장·구청장의 의사결정 구조를 한 단계 더 들어가 볼 예정이다.
관련 조문: 건축법 제80조(이행강제금), 제80조의2(이행강제금 부과에 관한 특례), 건축법 시행령 제115조의2·제115조의3·제115조의4. 개별 지자체 건축조례 중 이행강제금 부과·감경 조항.
출처:
같은 축의 다른 글