가점제 계산법과 "지역 이전" 가점 실제 가치

이 글은 《산업단지의 지도》 시리즈의 가지치기 글이다. 본편 3편의 "가점" 논의를 돈으로 환산한다.

가점 1점의 가격

산단 분양 심사에서 가점 1점 차이로 당락이 갈리는 경우가 실제로 자주 나온다. 그런데 대부분의 가점표는 "이 항목이면 +2점"처럼 쓸 때만 보이고, 그게 얼마짜리 결정인가는 환산된 적이 없다.

이 글은 가점 1점을 "내가 포기해야 하는 기회비용과 얻는 혜택의 크기" 로 환산해 본다.

일반적 가점 항목과 배점

단지별로 다르지만 자주 등장하는 항목:

항목	배점 (대략)
첨단업종 해당	2~5점
상시고용 20인 이상	1~3점
상시고용 50인 이상	3~5점
수도권→비수도권 이전	3~10점
중소기업	1~3점
이노비즈/벤처/메인비즈	1~3점
외국인투자 30% 이상	5~10점
가족친화·고용우수 인증	1~2점

총점 100점 만점 기준이 일반적. 경쟁 상황에서 상위 70~85점 구간에 몰리는 경우가 많다.

"지역 이전" 가점의 실제 가치

수도권에서 비수도권으로 이전하는 기업에 주어지는 가점은 3~10점까지다. 이 가점이 왜 그렇게 큰가.

정책적 이유:

• 수도권 집중 해소
• 비수도권 일자리 창출
• 지역경제 활성화

가점만 보면 "높다"지만, 동시에 얹히는 혜택까지 더하면 더 커진다:

• 지방투자촉진보조금 — 이전 기업 전용 (→ 4편: 어떻게 사는가의 자금 매칭)
• 지방세 감면 차등 — 2026년부터 비수도권 유리 (→ 5편: 세금 타이밍과 감면의 2026년 차등 개정)
• ODZ 법인세 — 지정 지역이면 5년 100% + 2년 50% (조특법 제121조의33) (→ ODZ 해부)
• 지자체 조례 보조금 — 이전 기업 우대

시뮬레이션 — 가점 5점의 실제 돈

10억짜리 비수도권 부지를 두고 A와 B가 경쟁. A는 수도권 이전(+5점), B는 동일 지역 신설(+0점). 나머지 조건 동일.

• A: 지역 이전 가점 5점 → 1순위 배정
• B: 2순위로 밀려서 다른 단지로

A에게 더 주어지는 혜택:

• 지방투자촉진보조금 입지 20~40% = 2억~4억
• 설비 보조 10~25% = 5천만~1.25억
• ODZ 법인세 5년 100% = (이익 규모에 따라) 1억~수억
• 산단 취득세 감면 차등 = 수천만원
• 재산세 감면 차등 = 수백만~수천만원

누적 효과는 사업 규모에 따라 다르지만, 중소기업 기준으로도 5~10억 수준이 어렵지 않다. 즉 가점 1점당 1억~2억 정도로 환산된다. 경쟁 구간에서 1점의 무게는 그만큼 크다.

가점을 늘리는 실무 전략

1. 인증 스택 먼저 확보

• 이노비즈·벤처·메인비즈 인증은 미리 받아두는 것. 분양 직전 신청은 늦음.
• 각 인증은 독립적 혜택 + 가점 중복 가능 (단지별 차이)

2. 고용 규모 설계

• 분양 심사 시점 상시고용 기준. 분양 전 채용 계획 조정.
• 20인·50인 같은 임계점 직전에서 한 명 더 채용하면 점수 상승

3. 업종 코드 재확인

• KSIC 코드가 첨단업종 목록에 있는지
• 2024년 이후 확대된 리스트 재확인 (→ 8편: 법이 열어뒀는데 아무도 안 쓰는 9가지의 "첨단업종 확대" 항목)

4. 지역 이전 구조 설계

• 본사 이전 vs 사업장 이전 vs 연구소 이전
• 각 형태별 가점 차이와 세제 연계 확인

5. 가점 항목 조합 최적화

• 총점 아니라 내가 실제로 받을 수 있는 점수
• 한 항목 포기하면 다른 항목에서 2배 가져올 수 있는 경우

함정 — 가점 높인다고 무조건 유리는 아님

• 과잉 고용 — 점수 위해 필요 이상 채용, 사후 인건비 부담
• 위장 이전 — 실체 없는 본사 이전은 사후 추징 리스크
• 인증 유지 비용 — 이노비즈·벤처는 갱신·감사 비용 (연 수백만원)

가점은 혜택이지만, 그 가점을 유지하는 비용이 혜택을 넘으면 안 된다.

요약

1. 가점 1점은 대략 1억~2억의 실질 가치로 환산된다.
2. 지역 이전 가점이 가장 크고, 동시에 보조금·세제와 스택된다.
3. 인증·고용·업종의 사전 설계가 가점 극대화의 본질.
4. 가점 극대화의 기회비용도 계산에 넣어야 한다.

"가점은 점수판이 아니라 가격표다. 1점이 얼마짜리인지 알면, 그 점수를 위해 투자할 가치도 보인다."

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관련 글: 3편, 4편, ODZ 완전 해부.