건물도 임대료도 그대로인데 가격이 17% 빠진다

연 1억 원의 순임대수익을 내는 상가를 생각하면 된다. 시장이 이런 자산에 요구하는 수익률이 5%일 때 이 상가의 값은 1억을 0.05로 나눈 20억 원이다. 금리가 올라 요구수익률이 6%가 되면 같은 상가가 16억 7,000만 원이 된다. 건물은 그대로이고 임대료도 그대로인데 가격이 17% 빠진다. 상업용 부동산에서 이 요구수익률을 자본환원율이라고 부르는데, 여의도 IFC의 4조 원대 매각 계약이 무너진 것도 이 분모가 흔들린 사건이었다. 그 사건의 해부는 임대료가 건물값을 만드는 산식을 다룬 《자본의 구조》 4편에 있다.