전매제한·업종 미이행 사례집 — 실제로 환수되는가

이 글은 《산업단지의 지도》 시리즈의 가지치기 글이다. 본편 6편의 "사후 의무"를 실제 처분 사례로 확장한다.

사례가 없는 규정은 무섭지 않다

산단 계약서의 사후 의무 조항은 조문 수준에서 "위반 시 환수"라고만 적혀 있는 경우가 많다. 사장 입장에서는 "정말 집행되나?"가 궁금하다. 이 글은 실제 처분 사례를 유형별로 모아, 어떤 상황에서 법이 실제로 칼을 뺐는지를 정리한다.

유형 1. 전매제한 기간 내 매매

대표 사례 구조: 분양받은 지 3년 만에 부지를 타 기업에 매각. 매수자가 업종·자격 심사 없이 인수. 관리기관 실사에서 적발.

실제 처분:

• 관리기관의 우선매수권 행사·환매 (산업집적법 제39조) — 원소유권을 관리기관·시행자에 복귀
• 판매자는 분양가 기준으로 환매 (가격 상승분 포기)
• 위반 거래의 효력은 지특법 및 관리기본계획에 따라 취소·무효·제재 대상이 될 수 있고, 매수자는 지급한 대금 반환 청구
• 과징금 별도 부과 가능

판례 경향: 법원은 대체로 관리기관의 환매·회수 처분을 적법하다고 판단. 처분제한 기간은 엄격하게 해석된다. "몰랐다"는 변명 불수용.

유형 2. 업종 미이행·변경

대표 사례 구조: 제조업으로 분양받은 부지를 실제로는 창고·물류로 사용. 관리기관 실사에서 적발.

실제 처분:

• 원상복구 명령 (제조업 용도로 전환)
• 불이행 시 감면분 추징 (취득세·재산세)
• 과징금 부과 (수천만 원)

회피 경로 (적법):

• 업종 변경 사유를 갖추고 관리기관 사전 승인 (→ 6편: 구매 이후의 업종 유지 의무)
• 특례지구 지정으로 업종 범위 확대 (→ 8편: 법이 열어뒀는데 아무도 안 쓰는 9가지의 특례지구 항목)

유형 3. 가동 개시 기한 초과

대표 사례 구조: 공장등록 후 2년 이상 가동하지 않은 채 부지 방치. 의도는 지가 상승 후 매각.

실제 처분:

• 시정명령 발령
• 미이행 시 환수 절차 개시
• 감면 취소·추징

예외 인정 경우:

• 불가항력 (천재지변·공공사업 수용 등)
• 공사 지연이 시행자·행정 귀책
• 서면 소명 자료 제출로 연장 가능

2년째 공사 지연 상태인 저자의 경우도 이 카테고리의 예외 인정을 위해 통지서·공문을 모두 보관하고 있다. 사후 소명이 가능한 구조를 미리 만드는 것이 중요하다.

유형 4. 임대·전대 금지 위반

대표 사례 구조: 분양 부지 일부를 타 기업에 임대. 직접 사용 의무 위반.

실제 처분:

• 임대 계약 강제 종료
• 감면분 추징
• 과징금

예외:

• 관리기관 사전 승인 받은 일부 임대 (매우 제한적)
• 직접 사용 의무가 상대적으로 완화된 단지 (일부 임대전용·지식산업센터 포함)

유형 5. 불법 증축·용도변경

대표 사례 구조: 건축허가 없이 부지 내 창고 증축 또는 카페·사무실 용도변경.

실제 처분:

• 건축법 위반 이행강제금 (매년 반복 부과)
• 원상복구 명령
• 산단 규정상 감면 추징
• 2024년 규제 완화로 공장 내 편의시설 설치는 예외 허용 (→ 8편: 법이 열어뒀는데 아무도 안 쓰는 9가지의 "지원시설 규제 완화" 항목)

관련: 건축법 이행강제금은 《경영》 시리즈 이행강제금 1억이 날아왔다에서 자세히 다룬다.

공통된 교훈

1. 서면 기록이 생사를 가른다 — 공사 지연·인프라 미비·행정 지체 등은 모두 서면 소명이 핵심. 통지서·공문·이메일 전부 보관.
2. "몰랐다"는 통하지 않는다 — 분양 계약서에 의무가 명시되어 있다. 숙지 부족은 면제 사유가 아니다.
3. 관리기관 사전 승인이 핵심 — 변경·임대·업종 조정 모두 사전 승인 경로가 있다. 그걸 거치지 않은 실행이 가장 비싸다.
4. 예외는 있지만 좁다 — 불가항력·공공사업 수용·귀책 입증. 좁은 문을 통과하려면 준비가 필요하다.

사장이 미리 할 일

• 분양 계약서·부속 합의서 전량 복사 보관
• 공사 진척·인프라 상황 관련 시행자 통지 전부 이메일·등기 형태로 요청
• 분기 1회 관리기관 정기 연락 유지 (담당자 이동 대비)
• 업종 변경·임대 등 의사결정 전 관리기관에 사전 문의

"법 조문은 사장을 겁주지 않는다. 조문 뒤의 실제 집행이 겁준다. 집행이 실제로 일어난다는 걸 아는 순간 계약서의 무게가 다르게 보인다."

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관련 글: 6편, 이행강제금 1억이 날아왔다.