전매제한·업종 미이행 위반, 실제로 무엇이 집행되는가
5년 처분제한과 가동 개시 기한. 조문과 대법원 판결로 읽는 사후 의무
산단 계약서의 사후 의무 조항은 "위반 시 환수"라고만 적혀 있는 경우가 많다. 사장 입장에서는 "정말 집행되나?"가 궁금하다. 전매제한 위반, 업종 미이행, 가동 개시 기한 초과, 임대·전대 금지 위반, 불법 증축의 5가지 유형별로 법이 정한 처분, 공개된 판결, 예외 인정 조건을 정리한다.
이 글은 《산업단지의 지도》 시리즈의 가지치기 글이다. 본편 6편의 "사후 의무"를 실제 처분 사례로 확장한다.
사례가 없는 규정은 무섭지 않다
산단 계약서의 사후 의무 조항은 조문 수준에서 "위반 시 환수"라고만 적혀 있는 경우가 많다. 사장 입장에서는 "정말 집행되나?"가 궁금하다. 이 글은 법이 정한 처분과 공개된 판결을 유형별로 모아, 어떤 상황에서 무엇이 실제로 집행되는지를 정리한다. 실명 판결이 공개된 유형은 전매 하나뿐이고, 나머지는 조문과 절차로 쓴다.
유형 1. 전매제한 기간 내 매매
전형적 상황: 분양받은 지 3년 만에 부지를 타 기업에 매각. 매수자가 업종·자격 심사 없이 인수. 관리기관 실사에서 적발.
실제 처분:
- 관리기관의 우선매수권 행사·환매 (산업집적법 제39조): 원소유권을 관리기관·시행자에 복귀
- 판매자는 분양가 기준으로 환매 (가격 상승분 포기)
- 계약 자체는 원칙적으로 유효다. 대법원은 2026년 1월 판결(2025다211003)에서 처분제한 규정을 단속규정으로 보아 위반 매매계약의 사법상 효력은 무효가 아니라고 했다. 시세차익을 노려 통정한 경우만 반사회질서 행위로 무효가 된다
- 관리기관 등이 아닌 자에게 양도한 경우 벌칙(산업집적법 제52조, 5년 이하 징역 또는 5천만 원 이하 벌금), 신고 의무 위반은 과태료(제55조, 500만 원 이하). 산업집적법에 과징금 조항은 없다
판례 경향: 계약을 무효로 돌리기보다 환매·우선매수와 형사처벌이 실질 제재다. 대법원 2026년 1월 판결은 위반 매매계약을 유효로 보면서도 처분한 쪽의 형사책임은 그대로 둔다.
유형 2. 업종 미이행·변경
전형적 상황: 제조업으로 분양받은 부지를 실제로는 창고·물류로 사용. 관리기관 실사에서 적발.
실제 처분:
- 원상복구 명령 (제조업 용도로 전환)
- 불이행 시 감면분 추징 (취득세·재산세)
- 신고·변경 의무 위반 시 과태료(산업집적법 제55조, 500만 원 이하)
회피 경로 (적법):
- 업종 변경 사유를 갖추고 관리기관 사전 승인, 6편: 구매 이후의 업종 유지 의무 참고.
- 특례지구 지정으로 업종 범위 확대, 8편: 법이 열어뒀는데 아무도 안 쓰는 9가지의 특례지구 항목 참고.
유형 3. 가동 개시 기한 초과
전형적 상황: 공장등록 후 2년 이상 가동하지 않은 채 부지 방치. 의도는 지가 상승 후 매각.
실제 처분:
- 시정명령 발령
- 미이행 시 환수 절차 개시
- 감면 취소·추징
예외 인정 경우:
- 불가항력 (천재지변·공공사업 수용 등)
- 공사 지연이 시행자·행정 귀책
- 서면 소명 자료 제출로 연장 가능
부지 조성 공사가 2년째 지연되고 있는 이 공장도 이 예외 인정에 대비해 시행자 통지서·공문을 전부 보관하고 있다. 사후 소명이 가능한 구조를 미리 만드는 것이 중요하다.
유형 4. 임대·전대 금지 위반
전형적 상황: 분양 부지 일부를 타 기업에 임대. 직접 사용 의무 위반.
실제 처분:
- 임대 계약 강제 종료
- 감면분 추징
- 과태료·벌칙(산업집적법 제55조·제52조)
예외:
- 관리기관 사전 승인 받은 일부 임대 (매우 제한적)
- 직접 사용 의무가 상대적으로 완화된 단지 (일부 임대전용·지식산업센터 포함)
유형 5. 불법 증축·용도변경
전형적 상황: 건축허가 없이 부지 내 창고 증축 또는 카페·사무실 용도변경.
실제 처분:
- 건축법 위반 이행강제금 (매년 반복 부과)
- 원상복구 명령
- 산단 규정상 감면 추징
- 2026년 4월 시행된 산업집적법 시행규칙 개정으로 편의점·휴게음식점(카페 등) 같은 부대시설은 용도변경 없이 설치 가능. 8편: 법이 열어뒀는데 아무도 안 쓰는 9가지의 "지원시설 규제 완화" 항목 참고.
관련: 건축법 이행강제금은 《경영》 시리즈 이행강제금 1억이 날아왔다에서 자세히 다룬다.
공통된 교훈
- 서면 기록이 생사를 가른다: 공사 지연·인프라 미비·행정 지체 등은 모두 서면 소명이 핵심. 통지서·공문·이메일 전부 보관.
- "몰랐다"는 통하지 않는다: 분양 계약서에 의무가 명시되어 있다. 숙지 부족은 면제 사유가 아니다.
- 관리기관 사전 승인이 핵심: 변경·임대·업종 조정 모두 사전 승인 경로가 있다. 그걸 거치지 않은 실행이 가장 비싸다.
- 예외는 있지만 좁다: 불가항력·공공사업 수용·귀책 입증. 좁은 문을 통과하려면 준비가 필요하다.
환수를 피하려면 무엇을 미리 해야 하는가
- 분양 계약서·부속 합의서 전량 복사 보관
- 공사 진척·인프라 상황 관련 시행자 통지 전부 이메일·등기 형태로 요청
- 분기 1회 관리기관 정기 연락 유지 (담당자 이동 대비)
- 업종 변경·임대 등 의사결정 전 관리기관에 사전 문의
"법 조문은 사장을 겁주지 않는다. 조문 뒤의 실제 집행이 겁준다. 집행이 실제로 일어난다는 걸 아는 순간 계약서의 무게가 다르게 보인다."
출처
제재의 종류는 산업집적법 조문 원문에서, 계약의 효력은 2026년 1월 대법원 판결문에서 확인했다. 전매 외 유형의 실명 처분 사례는 공개 자료에서 찾지 못해 조문과 절차로만 썼다.
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관련 글: 6편, 이행강제금 1억이 날아왔다.