전매제한·업종 미이행 위반, 실제로 무엇이 집행되는가
5년 처분제한과 가동 개시 기한. 조문과 대법원 판결로 읽는 사후 의무
이 글은 《산업단지의 지도》 시리즈의 가지치기 글이다. 본편 6편의 "사후 의무"를 실제 처분 사례로 확장한다.
사례가 없는 규정은 무섭지 않다
산단 계약서의 사후 의무 조항은 조문 수준에서 "위반 시 환수"라고만 적혀 있는 경우가 많다. 사장 입장에서는 "정말 집행되나?"가 궁금하다. 이 글은 법이 정한 처분과 공개된 판결을 유형별로 모아, 어떤 상황에서 무엇이 실제로 집행되는지를 정리한다. 실명 판결이 공개된 유형은 전매 하나뿐이고, 나머지는 조문과 절차로 쓴다.
유형 1. 전매제한 기간 내 매매
전형적 상황: 분양받은 지 3년 만에 부지를 타 기업에 매각. 매수자가 업종·자격 심사 없이 인수. 관리기관 실사에서 적발.
실제 처분:
- 관리기관의 우선매수권 행사·환매 (산업집적법 제39조): 원소유권을 관리기관·시행자에 복귀
- 판매자는 분양가 기준으로 환매 (가격 상승분 포기)
- 계약 자체는 원칙적으로 유효다. 대법원은 2026년 1월 판결(2025다211003)에서 처분제한 규정을 단속규정으로 보아 위반 매매계약의 사법상 효력은 무효가 아니라고 했다. 시세차익을 노려 통정한 경우만 반사회질서 행위로 무효가 된다
- 관리기관 등이 아닌 자에게 양도한 경우 벌칙(산업집적법 제52조, 5년 이하 징역 또는 5천만 원 이하 벌금), 신고 의무 위반은 과태료(제55조, 500만 원 이하). 산업집적법에 과징금 조항은 없다
판례 경향: 계약을 무효로 돌리기보다 환매·우선매수와 형사처벌이 실질 제재다. 대법원 2026년 1월 판결은 위반 매매계약을 유효로 보면서도 처분한 쪽의 형사책임은 그대로 둔다.
유형 2. 업종 미이행·변경
전형적 상황: 제조업으로 분양받은 부지를 실제로는 창고·물류로 사용. 관리기관 실사에서 적발.
실제 처분:
- 원상복구 명령 (제조업 용도로 전환)
- 불이행 시 감면분 추징 (취득세·재산세)
- 신고·변경 의무 위반 시 과태료(산업집적법 제55조, 500만 원 이하)
회피 경로 (적법):
- 업종 변경 사유를 갖추고 관리기관 사전 승인, 6편: 구매 이후의 업종 유지 의무 참고.
- 특례지구 지정으로 업종 범위 확대, 8편: 법이 열어뒀는데 아무도 안 쓰는 9가지의 특례지구 항목 참고.
유형 3. 가동 개시 기한 초과
전형적 상황: 공장등록 후 2년 이상 가동하지 않은 채 부지 방치. 의도는 지가 상승 후 매각.
실제 처분:
- 시정명령 발령
- 미이행 시 환수 절차 개시
- 감면 취소·추징
예외 인정 경우:
- 불가항력 (천재지변·공공사업 수용 등)
- 공사 지연이 시행자·행정 귀책
- 서면 소명 자료 제출로 연장 가능
부지 조성 공사가 2년째 지연되고 있는 이 공장도 이 예외 인정에 대비해 시행자 통지서·공문을 전부 보관하고 있다. 사후 소명이 가능한 구조를 미리 만드는 것이 중요하다.
유형 4. 임대·전대 금지 위반
전형적 상황: 분양 부지 일부를 타 기업에 임대. 직접 사용 의무 위반.
실제 처분:
- 임대 계약 강제 종료
- 감면분 추징
- 과태료·벌칙(산업집적법 제55조·제52조)
예외:
- 관리기관 사전 승인 받은 일부 임대 (매우 제한적)
- 직접 사용 의무가 상대적으로 완화된 단지 (일부 임대전용·지식산업센터 포함)
유형 5. 불법 증축·용도변경
전형적 상황: 건축허가 없이 부지 내 창고 증축 또는 카페·사무실 용도변경.
실제 처분:
- 건축법 위반 이행강제금 (매년 반복 부과)
- 원상복구 명령
- 산단 규정상 감면 추징
- 2026년 4월 시행된 산업집적법 시행규칙 개정으로 편의점·휴게음식점(카페 등) 같은 부대시설은 용도변경 없이 설치 가능. 8편: 법이 열어뒀는데 아무도 안 쓰는 9가지의 "지원시설 규제 완화" 항목 참고.
관련: 건축법 이행강제금은 《경영》 시리즈 이행강제금 1억이 날아왔다에서 자세히 다룬다.
공통된 교훈
- 서면 기록이 생사를 가른다: 공사 지연·인프라 미비·행정 지체 등은 모두 서면 소명이 핵심. 통지서·공문·이메일 전부 보관.
- "몰랐다"는 통하지 않는다: 분양 계약서에 의무가 명시되어 있다. 숙지 부족은 면제 사유가 아니다.
- 관리기관 사전 승인이 핵심: 변경·임대·업종 조정 모두 사전 승인 경로가 있다. 그걸 거치지 않은 실행이 가장 비싸다.
- 예외는 있지만 좁다: 불가항력·공공사업 수용·귀책 입증. 좁은 문을 통과하려면 준비가 필요하다.
환수를 피하려면 무엇을 미리 해야 하는가
- 분양 계약서·부속 합의서 전량 복사 보관
- 공사 진척·인프라 상황 관련 시행자 통지 전부 이메일·등기 형태로 요청
- 분기 1회 관리기관 정기 연락 유지 (담당자 이동 대비)
- 업종 변경·임대 등 의사결정 전 관리기관에 사전 문의
"법 조문은 사장을 겁주지 않는다. 조문 뒤의 실제 집행이 겁준다. 집행이 실제로 일어난다는 걸 아는 순간 계약서의 무게가 다르게 보인다."
출처
제재의 종류는 산업집적법 조문 원문에서, 계약의 효력은 2026년 1월 대법원 판결문에서 확인했다. 전매 외 유형의 실명 처분 사례는 공개 자료에서 찾지 못해 조문과 절차로만 썼다.
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