구매 이후 — 공장등록부터 전매까지, 사후 의무의 전부

이 글은 《산업단지의 지도》 시리즈 6편이다. 5편의 세금 타이밍과 맞물리는 실무의 뼈대가 이 편이다. 이번 편도 광명시흥 일반산업단지(LH 시행, 조성 진행 중)를 러닝 예시로 쓴다. 저자는 이 단지의 후순위 토지 관련 입주자 위치에서 수년째 지켜봐 온 사람이다. (→ 5편: 세금 타이밍과 감면)

"분양받으면 끝"이라는 착각

산단 분양 공고·청약·계약을 한 번 돌리고 나면, 사장의 체감상 "이제 됐다"는 감각이 든다. 잔금 일정까지 잡고 세무 시뮬레이션도 끝났으니 나머지는 건설사만 잘 돌리면 된다고 생각하게 된다. 실제로는 여기서부터 또 18~24개월이 시작된다.

저자는 이 타임라인의 가장 앞 단계에 걸려 있는 후순위 입주자다. 부지 조성 공사 자체가 수년째 밀리면서, 개별 입주자의 공장설립 승인·건축·준공 타임라인에 들어가지도 못한 상태다. 그 사이에도 관리기관·시행자·지자체와의 통화는 계속된다. 4년 전부터 "올해 할 겁니다"를 반복해 듣고 있다.

단계 1. 공장설립 승인 — 산업집적법 제13조

분양 계약 직후 시작되는 첫 관문이다. 승인 신청서에는 건축계획·제조공정·배출시설·폐수·폐기물·소방·교통 계획이 모두 포함된다.

규모가 크면 환경영향평가, 교통영향평가, 재해영향평가가 병렬로 돌아간다. 각 평가는 수개월에서 1년 이상. 중소 규모는 약식 절차로 단축되지만 여전히 3~6개월은 기본.

실무 팁:

• 승인 신청 전 관리기관과 사전 협의를 충분히. 신청 후 보완 요구가 나오면 수개월 지연.
• 배출·폐수·폐기물 계획은 환경공단·지자체 환경과와 별도 협의 필요. (→ 가지치기: 용수·전력·폐수 병목 지도)

단계 2. 건축허가

공장설립 승인 후 건축허가 신청. 지자체 건축과 담당. 산단 내 건축은 관리기본계획상의 건폐율·용적률·층고 제한을 추가로 적용.

건축허가 심사 기간: 15~30일. 보완 요구가 있으면 연장. 저자 사례는 단지 전체의 도로·용수 인프라 설계 변경으로 개별 건축허가가 6개월간 대기 상태였다.

단계 3. 착공·준공

• 분양 계약서상 공사 기한과 실제 일정의 격차 — 공기가 밀리면 시행자·시공사와 지연 책임 다툼.
• 준공 전 안전·환경·소방·전기·가스 각 점검을 모두 통과해야 사용승인.
• 사용승인 후 공장등록 신청 전까지 임시 사용하려면 별도 임시사용승인 필요.

단계 4. 공장등록 — 진짜 끝

공장등록증이 나와야 공식적으로 "이 부지에 이 공장이 있다"고 행정상 인정된다. 이후 세제 혜택·지원금 신청의 기준이 된다. 팩토리온(FactoryOn) 시스템을 통해 온라인 신청. 심사 후 등록까지 1~3개월.

전체 타임라인 요약:

단계	소요 시간 (중소 규모 기준)
공장설립 승인	3~6개월
건축허가	1~2개월
시공	6~12개월
준공·사용승인	1~2개월
공장등록	1~3개월
합계	12~25개월

환경·교통영향평가 대상이면 +6~12개월. 단지 조성 공사 자체가 지연되고 있는 경우는 이 타임라인에 들어가지도 못한다. 부지 진입 전 단지 조성 공정률을 반드시 확인해야 하는 이유다.

광명시흥 기준 — 타임라인이 어디부터 시작되나

광명시흥 일반산단은 2018년 경기도 승인·2025년 조성 목표지만 조성 자체가 몇 해째 지연되고 있다. 이 상태에서 후순위 토지 관련 입주자·예비 입주 예정자가 겪는 타임라인은 다음과 같다.

단계	광명시흥 현재 위치	소요 시간
0단계 — 부지 조성 (시행자 소관)	진행 중 (수년째 지연)	불확정
1단계 — 분양 공고·청약	아직 시작 안 됨	-
2단계 — 계약·잔금	대기	-
3단계 — 공장설립 승인	대기	3~6개월
4단계 — 건축허가·시공	대기	6~12개월
5단계 — 준공·공장등록	대기	2~5개월

"0단계"가 시행자 쪽에서 끝나지 않으면 이후 단계가 하나도 시작되지 않는다. 이게 광명시흥의 현실이다. 기다리는 동안에도 취득한 인접 토지의 세금·이자는 해마다 나가고, 계약 예정 잔금 일정은 원칙적으로 고정이다. 이 구간에서 사장이 할 수 있는 일은 조성 지연에 대한 시행자 귀책 증빙을 꾸준히 서면으로 남기는 것과, 세무사와 함께 감면 타임라인을 재검토하는 것이다(취득 후 3년 내 직접 사용 요건과 맞물리기 때문).

그 다음 — 사후 의무의 세계

공장등록으로 절차가 끝났다고 방심하면 감면분이 추징되거나 부지가 회수된다.

1. 가동 개시 기한

분양 계약서에 "X년 내 가동 개시". 보통 공장등록 후 1~2년. 미이행 시 환수 대상.

2. 업종 유지 의무

분양 시 심사받은 업종을 일정 기간 유지. 통상 5~10년. 변경하려면 관리기관 승인 필요.

3. 전매제한·처분제한

5~10년간 매매·양도 금지 (단지·조건마다 다름). 위반 시 환수 또는 차익 환수. 예외: 합병·분할 등 구조조정, 불가항력은 승인 후 가능. (→ 가지치기: 전매제한·업종 미이행 사례집)

4. 직접 사용 의무

부지를 직접 사업용으로 사용해야 한다. 임대·공실 방치는 위반. 감면분 추징 대상.

5. 관리기관 실사

정기·수시 실사. 업종 적합성·가동 여부·위반 사항 확인. 지적 사항에 대한 시정 요구 + 미이행 시 제재.

위반 시 제재 — 실제로 집행된다

• 환수 — 분양 부지 원소유권 회수. 분양가로 환매. 가격 상승분 못 가져간다.
• 과징금 — 수천만 원~수억 원 단위.
• 감면분 추징 — 취득세·재산세 감면분 + 가산세.
• 원상회복 명령 — 무허가 변경·증축 철거 명령.

위반 사례에서 공통적으로 드러나는 건 "몰랐다"는 변명이 통하지 않는다는 점이다. 분양 계약서에 의무가 명시되어 있고, 관리기관 실사 기록이 누적된다.

현장 관찰 — 광명시흥 조성 지연 구간에서 드러나는 것

저자가 겪고 있는 구간은 광명시흥 일반산단의 조성 자체가 밀려 있는 상태다. 후순위 토지 관련 입주자라 직접 공사를 착수할 위치가 아니고, 부지 조성과 상위 인프라가 붙을 때까지 기다리는 포지션이다. 이 기다림이 짧게는 몇 해, 길게는 계약에 엮인 이해관계자들이 모두 늙을 만큼 이어진다.

이 구간에서 드러난 현실:

• 책임이 떠돈다 — 광명시청·시흥시청에 물으면 "그건 LH 소관입니다", LH에 물으면 "올해 할 겁니다". 이 문장을 4년 전부터 반복해 듣고 있는 사장이 실제로 있다.
• 잔금 일정은 바뀌지 않는다 — 계약상 지급일은 원칙적으로 고정이다. 조성 지연이 자금 계획을 흔든다.
• 잔금 연기·이자 조정은 요청해야 한다 — 시행자가 먼저 제안하는 법은 없다. 지연 사유를 공식 문서로 정리해 요청해야 일부 조정이 가능하다.
• 세금 시점도 흔들린다 — 감면 일몰이 계약 시점 기준인지 취득 시점 기준인지에 따라 감면 자체가 달라지므로 세무사와 재확인 필요. (→ 5편: 세금 타이밍과 감면의 일몰·추징 조건)

이 경험이 알려준 한 가지는, 계약서와 부속 합의서를 전량 복사해 두고, 통지·회신·구두 약속을 전부 서면으로 남겨 두는 것이 가장 기본이면서 가장 많이 빠뜨리는 방어선이라는 점이다. "올해 할 겁니다"는 4년이 지나면 증거로 쓰이지 않는다(→ 2편: 녹음도 증거로 부족한 이유)의 논지가 그대로 작동한다.

요약

1. 분양받으면 끝이 아니다. 공장등록까지 12~25개월.
2. 단계는 공장설립 승인 → 건축허가 → 시공 → 준공 → 공장등록.
3. 사후 의무 다섯 가지: 가동 기한·업종 유지·전매제한·직접 사용·실사.
4. 위반 시 환수·과징금·감면 추징·원상회복 모두 집행된다.
5. 조성 지연 구간에선 시청과 시행자 사이에서 책임이 떠돈다. 서면 기록을 모두 남겨 두어야 한다.
6. 계약서·부속 합의서 전량 복사. 가장 기본이면서 가장 많이 빠뜨리는 일.

"산단 부지는 사는 순간 완성되는 게 아니라, 등록하고 5년을 지킨 뒤에야 실질적으로 '내 것'이 된다."

다음 편에서는 이 긴 절차를 건너뛸 수 있는 공고 없이 들어가는 트랙을 다룬다.

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출처:

• 공장설립 관련 절차 — 찾기쉬운 생활법령정보
• 팩토리온(Factory-On) 공장설립 온라인지원시스템
• 산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률 — 국가법령정보센터