재무·자본 · 건물을 짓는 돈: 국내편 · 20편 / 20편

미래에셋은 센터원을 짓기 전에 통째로 샀고, 16년째 자기 펀드 건물에 세 들어 있다

시행사 글로스타가 짓고 미래에셋 펀드 둘이 반씩 사서 미래에셋증권이 임차한다. 총사업비 8,400억 원, 2021년 지분 절반 감정가 1조 200억 원

곰가드·2026.09.26

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이 글은 《건물을 짓는 돈: 국내편》 20편이다. 서울과 국내의 건물 한 채를 잡아 그 돈이 왜 그런 모양인지 본다. 편마다 메커니즘 하나와 건물 하나. 이번 건물은 2010년 을지로에 선 센터원이고, 메커니즘은 펀드가 사서 그룹이 세 드는 건물이다.

신용평가서에 적힌 두 차주

2025년 9월 2일 한국신용평가가 낸 정기평가서에는 을지로 센터원의 주인이 둘로 적혀 있다. 차주1은 미래에셋맵스아시아퍼시픽부동산공모1호투자회사이고 차주2는 미래에셋맵스프런티어사모부동산투자신탁28호의 신탁업자인 국민은행이다. 두 차주는 서울 중구 수하동 67번지와 을지로2가 202번지의 토지와 건물을 공유지분으로 나눠 갖고, 각각 560억 원과 940억 원을 2021년 4월 29일 빌려 2026년 4월 29일에 갚기로 했다. 평가서 원문이다. 그 지분이 반씩이라는 것은 서울프라퍼티인사이트와 더벨 보도다. 건물 하나를 펀드 둘이 반씩 가진 것이고, 두 펀드를 굴리는 회사는 미래에셋자산운용이며, 그 건물의 주된 세입자는 미래에셋증권이다.

을지로 센터원 동관과 서관, 2015년 6월. 오른쪽 뒤는 동국제강의 페럼타워다

사진: Dongwook Jung, CC BY-SA 4.0, 위키미디어 공용

건물은 지상 32층, 지하 8층의 두 동이다. 대지 9,097㎡에 연면적 16만 8,050㎡, 높이 148m이고, 2010년 12월 13일 사용승인을 받았다. 건축도시정책정보센터와 부동산 중개 자료의 기록이다. 지은 회사는 미래에셋이 아니다. 시행사 글로스타가 도시환경정비사업으로 지었고, 미래에셋의 펀드는 2007년 4월 준공 전에 이 건물을 통째로 사기로 계약했다. 여러 보도가 그 값을 9,600억 원으로 적지만 1차 기사 원문은 찾지 못했다. 총사업비는 약 8,400억 원이었다. 스마트비즈 보도다.

미래에셋증권은 2011년 10월 4일 강남과 여의도를 거쳐 이 건물 동관으로 본사를 옮겼고, 임차 계약은 2027년 4월 30일까지다. 한국경제와 이데일리 보도다. 그 뒤 16년 동안 건물은 한 번도 팔리지 않았다. 2021년 매각이 추진됐다가 취소됐고, 2025년에는 초기 투자자 성담의 지분을 미래에셋증권 홍콩법인이 사들였다. 더벨과 서울프라퍼티인사이트 보도다. 용산 아모레퍼시픽 본사가 회사가 짓고 회사가 소유한 사옥이었다면, 센터원은 그룹의 펀드가 사고 그룹의 증권사가 세 든 사옥이다. 이 편은 그 구조에서 임대료와 보수와 배당이 어디로 가는지, 팔지 않는 펀드 자산이 무엇이 되는지 읽는다.

뇌물 사건으로 멈춘 땅을 펀드가 미리 샀다

센터원의 땅은 2005년 서울시 부시장의 뇌물 사건으로 멈춘 재개발 구역이었고, 펀드는 그 땅에 건물이 서기 3년 전에 값을 치르기로 했다. 수하동 일대는 1977년부터 도심 재개발 구역이었다는 서술이 있고, 2003년 시행사 미래로RED가 땅을 사 모으며 청계천변에 38층 주상복합을 추진했다. 시사저널 보도다. 2005년 5월 서울시 행정2부시장 양윤재가 이 개발업체에서 용적률 확대 청탁과 함께 1억 원을 받은 혐의로 체포되면서 계획이 멈췄다. 서울신문 보도다. 글로스타의 김수경 회장은 2005년 사업권을 인수했다. 더벨 인터뷰의 기록이다.

2006년 5월 24일 서울시 도시·건축공동위원회는 이 구역의 변경 지정안을 조건부로 가결했다. 그때 계획은 70~100평형대 아파트와 6성급 호텔의 복합 개발이었고, 부지 3,926~3,950평에 용적률 1,179%, 최고 34층, 637평 공원 기부채납이었다. 파이낸셜뉴스 보도다. 이 계획이 오피스 두 동으로 바뀐 경위와 부지가 2,753~2,758평으로 줄어든 이유는 1차 자료로 확인하지 못했다. 2007년 12월 26일 서울시 건축심의는 32층을 전망대와 스카이라운지로 공공에 여는 조건으로 용적률 1,180%를 승인했다. 코어비트 보도다.

시점	사건	출처
2005년 5월	서울시 부시장 뇌물 사건, 주상복합 계획 중단	서울신문
2005년	글로스타, 사업권 인수	더벨
2006년 5월 24일	정비구역 변경 조건부 가결, 주상복합·호텔안	파이낸셜뉴스
2007년 1월	착공	한미글로벌
2007년 4월	미래에셋 펀드, 준공 전 선매입 계약	스마트비즈(2차)
2007년 12월 26일	건축심의, 용적률 1,180%	코어비트
2010년 11월·12월	준공식, 12월 13일 사용승인	뉴데일리, 스매치
2011년 10월 4일	미래에셋증권 본사 입주	한국경제

을지로 센터원 2005~2026. 뇌물 사건, 변경 가결, 착공·선매입·심의, 준공, 미래에셋증권 입주, 매각 취소와 대출, 성담 지분 인수, 대출 만기

돈은 시행사가 빌리고 펀드가 받쳤다. 글로스타는 토지주와 재협상해 계약금을 낮추고 브릿지론 2,700억 원과 본 PF 6,000억 원을 일으켰다. 총사업비는 약 8,400억 원이다. 스마트비즈 보도이고, 두 대출이 순차 대환인지 병존인지는 기사가 밝히지 않는다. 미래에셋맵스자산운용은 2007년 4월 준공 전 통매입을 약정했다. 스마트비즈 보도이고, 펀드가 공사 자금 조달에 어떻게 참여했는지는 확인하지 못했다. 시행사는 분양 위험 없이 짓고, 펀드는 시장에 나오기 전에 건물을 확보하며, 대주단은 매수자가 정해진 사업에 돈을 댄다. 선매입이 나누는 위험은 이 세 갈래다.

미래에셋이 이 구조를 쓸 수 있었던 것은 부동산펀드가 막 생긴 뒤였기 때문이다. 2003년 10월 간접투자자산운용업법이 부동산펀드를 법제화했고, 미래에셋자산운용은 2004년 국내 첫 부동산펀드를 설정했다. 신한은행 산업정보와 아시아경제 보도다. 국제자산운용이 2005년 강남대로 오피스를 준공 전에 사는 첫 선매입 펀드를 만들었다는 것이 그 회사의 소개다. 센터원 계약 8개월 뒤인 2007년 12월 미래에셋맵스는 여의도 파크원에 보험사 6곳과 연기금 5곳 등 15개 기관이 5,000억 원을 넣는 펀드를 세웠고 목표 수익률은 연 16%였다. 머니투데이 보도다. 을지로와 여의도의 두 건물이 같은 해 같은 운용사의 손에 들어갔다.

펀드 둘이 반씩, 그 안에 그룹

센터원은 공모펀드 하나와 사모펀드 하나가 반씩 갖고, 사모펀드 안에는 초기 투자자와 그룹이 섞여 있다. 맵스리얼티1은 정식 이름이 미래에셋맵스아시아퍼시픽부동산공모1호투자회사인 상장 공모펀드이고 존속기간은 40년이다. 맵스프런티어28호는 국민은행이 신탁업자인 사모펀드이고, 그 안에서 패밀리오피스 성담이 20~25%를, 미래에셋 계열이 나머지를 가졌다. 서울프라퍼티인사이트와 더벨 보도이고 성담의 정확한 비율은 자료마다 갈린다. 성담은 1953년 염전 회사 화성사에서 나와 1996년 부동산업으로 바꾼 회사로, 센터원 건립에 초기 투자자로 들어갔다. 더벨 2016년 보도다.

층위	주체	몫	근거
소유	맵스리얼티1(공모·상장)	지분 50%	한국신용평가 2025-09-02
소유	맵스프런티어28호(사모)	지분 50%	한국신용평가 2025-09-02
사모 안	성담	20~25%, 2025년 매각	서울프라퍼티인사이트
사모 안	미래에셋 계열, 2025년 홍콩법인 추가	나머지	서울프라퍼티인사이트
운용	미래에셋자산운용	자산의 1.75%, 매매 시 1%	인포스탁데일리 2021
임차	미래에셋증권, 미래에셋자산운용	동관 본사, 35층 WM센터	한국경제, 미래에셋증권 영업점 안내

센터원의 소유와 역할. 공모펀드 50%, 사모펀드 50%, 사모 안 성담 20~25%, 운용사 미래에셋자산운용, 보수 1.75%, 임차인 미래에셋증권

공모펀드 쪽 숫자는 공개된다. 맵스리얼티1의 순자산은 2020년 약 6,900억 원에서 2026년 8월 1조 685억 7,000만 원이 됐고, 그 안에서 센터원 토지·건물의 비중은 70.28%에서 67.54%로 내려갔다. 인포스탁데일리 보도와 미래에셋 투자상품 페이지의 수치다. 비중이 내린 것은 센터원이 싸져서가 아니라 2024~2025년 오사카와 도쿄의 임대주택을 새로 넣어 분모가 커졌기 때문으로 보인다. 스마트투데이 보도다. 주당 분배금은 2019년 247원, 2020년 237원, 2023년 290원이었다. 2021년 초 운용보수가 자산총액의 1.75%에 매매 시 1%를 더해 과하다는 지적이 있었다. 인포스탁데일리 보도다.

항목	값	출처
대지	9,097.3㎡	건축도시정책정보센터
연면적	16만 8,050㎡, 약 5만 1,000평	건축도시정책정보센터, 한미글로벌
규모	지상 32층·지하 8층, 동관·서관	건축도시정책정보센터
높이	148m	머니투데이 2011
설계·시공	진아건축도시, 금호산업	건축도시정책정보센터
인증·수상	LEED 코어앤셸 실버(2011년 7월), 2011 한국건축문화대상 우수상, 서울시 건축상 우수상	USGBC, 건축도시정책정보센터

을지로 센터원의 규모. 대지 9,097㎡, 연면적 16만 8,050㎡, 32층 두 동, 148m, 용적률 1,180%, LEED 실버

건물은 국내 회사가 설계하고 지었다. 설계는 진아건축도시, 시공은 금호산업 건설사업부이고, 2010년 준공 때 도심 오피스 최초로 미국 LEED 예비인증을 받았다고 보도됐으며 정식 등급은 2011년 7월 12일 코어앤셸 실버였다. 뉴데일리 보도와 USGBC 기록이다. 층수는 대부분의 자료가 32층이지만 중개 자료는 36층, 미래에셋증권 지점 안내는 서관 35층이라 적어 갈린다. 1층은 아트리움으로 열었고 건물 앞 3,305㎡ 광장을 서울시에 기부채납했다. 서울시 관광 소개 글의 기록이다.

32층은 이 건물에서 가장 시끄러운 층이다. 전망대와 스카이라운지로 공공에 여는 조건으로 용적률 인센티브를 받았는데, 뒤에 판매시설에서 업무시설로 용도가 바뀌어 외부에 사무공간으로 임대됐고, 그로 인한 이익이 수백억 원이라는 보도가 있었다. 코어비트 기사이고 원문은 열지 못해 검색 요약으로 확인했다. 서울시와 중구청이 사후 관리를 소홀히 했다는 비판도 함께 실렸다. 용도변경은 2021년 4월이었고, 중구청은 과밀부담금을 적용하지 않았다고 답했다. 같은 보도다. 2024년 2월 중개 자료에는 32층 401.19평이 월세 6,619만 원에 계약된 사례가 적혀 있다. 스매치 인사이트의 기록이다. 공공에 열기로 한 층이 가장 비싼 임대료 구간의 층이 됐다.

시행사 쪽에도 뒷이야기가 남았다. 글로스타 김수경 회장과 지분 10%를 주장한 전직 임원 사이의 다툼이 2011년 6월 약 140억 6,900만 원의 합의로 끝났고, 그 합의를 둘러싼 형사 사건이 2026년까지 이어졌다. 스마트비즈와 문화저널21 보도다. 개발 이익을 누가 얼마나 가져갔는지는 이 분쟁의 숫자로만 드러난다.

임대료와 보수와 배당이 그룹을 세 번 지난다

펀드가 소유하고 그룹이 세 드는 건물에서 돈은 세 번 그룹을 지난다. 그룹의 증권사가 펀드에 임대료를 내고, 펀드가 그룹의 운용사에 보수를 내고, 펀드가 출자자에게 배당을 주는데 그 출자자에 그룹이 있다. 값부터 보면 사업비와 감정가의 차이가 크다. 총사업비는 약 8,400억 원, 선매입가는 여러 보도가 9,600억 원이라 적는다. 2021년 2월 맵스리얼티1이 가진 지분 절반의 감정평가액은 1조 200억 원이었고, 둘로 곱하면 2조 400억 원이다. 서울프라퍼티인사이트 계열 보도이고 원문은 유료라 열지 못했다. 2조 400억 원은 사업비의 2.43배로 11년 연복리 약 8.4%다. 계산이다. 2025~2026년 보도는 약 2조 6,000억 원을 적는데 이 역시 원문을 확보하지 못한 2차 수치다.

을지로 센터원의 값. 총사업비 8,400억, 선매입가 9,600억(2차), 2021년 감정가 환산 2조 400억(유도), 2026년 추정 2조 6,000억(2차)

임대료는 중개 자료에 나온다. 2024년 2월 기준층 임대료는 저층 3~13층이 평당 월 15만 5,000원, 중층이 16만 원, 고층 26층 이상이 16만 5,000원이고 관리비는 전 층 5만 8,000원, 보증금은 155만~165만 원이다. 스매치 인사이트의 기록이다. 연면적 5만 1,000평을 전부 이 값으로 빌렸다고 가정하면 연 949억~1,010억 원이다. 계산이고 공실과 층별 가중을 반영하지 않은 명목 총액이다. 이를 2021년 환산 가치 2조 400억 원으로 나누면 4.65~4.95%인데, 관리비와 운영비를 빼지 않은 총임대료 기준이라 실제 캡레이트보다 높다. 2024~2025년 서울 도심 오피스 캡레이트가 3%대 후반에서 4%대 초반이었으니 그 차이가 관리비와 공실의 몫이다.

항목	값	성격
기준층 임대료 2024년 2월	평당 월 15만 5,000~16만 5,000원	스매치 인사이트
관리비	평당 월 5만 8,000원	스매치 인사이트
명목 임대료 총액	연 949억~1,010억 원	계산, 5만 1,000평 100% 가정
2021년 가치 대비	4.65~4.95%	계산, 관리비·공실 미반영
계열사 임차료	미공시	사업보고서에서 분리 안 됨

센터원 임대료. 저층 15.5만, 중층 16만, 고층 16.5만 원, 관리비 5.8만 원, 명목 총액 연 949~1,010억, 2021년 가치 대비 4.65~4.95%

그 임대료의 상당 부분은 그룹이 낸다. 미래에셋증권 본사가 동관에 있고 미래에셋자산운용이 함께 있으며 서관 35층에 증권사 지점이 있다. 한국경제 보도와 미래에셋증권의 영업점 안내다. 2011년 초 외부 임차인으로는 맥킨지코리아, 리저스, 외국계 투자은행과 로펌, 한화건설이 거론됐다. 머니투데이 보도다. 계열사가 내는 임차료가 얼마인지는 미래에셋증권 사업보고서의 지급임차료에서 분리되지 않아 확인하지 못했다. 자본시장법 제84조는 집합투자업자가 계열회사 같은 이해관계인과 거래하는 것을 원칙적으로 막고 공정한 조건의 거래를 예외로 두는데, 센터원 임차가 어느 예외로 처리됐는지의 공시도 찾지 못했다. 법률사무소 인평의 해설이다.

대출은 갚지 않고 돌린다. 2021년 4월 29일 두 차주는 신한은행 주관으로 1,500억 원을 빌렸고, 이데일리는 이를 기존 대출의 차환으로 보도했다. 맵스리얼티1이 560억 원, 국민은행이 28호 몫으로 940억 원이고 만기는 2026년 4월 29일이다. 신한은행이 대출참가권을 유동화 회사 에스타이거센터원에 넘겨 A1 등급 단기사채를 찍고, 신한은행과 기업은행이 43 대 107로 매입보장을 선다. 이자는 3개월마다 고정금리로 내지만 금리는 비공개이고, 2025년 9월까지 원금은 한 푼도 상환되지 않았다. 한국신용평가 정기평가서의 기록이다. 지분은 50 대 50인데 대출은 37 대 63으로 갈린 이유는 확인하지 못했다.

항목	값	출처
대출 원금	맵스리얼티1 560억 원, 28호 940억 원	한국신용평가
실행·만기	2021년 4월 29일, 2026년 4월 29일	한국신용평가
유동화	에스타이거센터원 ABSTB, A1(sf)	한국신용평가
매입보장	신한은행·기업은행 43:107	한국신용평가
원금 상환	2025년 9월까지 없음	한국신용평가

센터원 담보 대출. 560억과 940억, 2021년 4월 29일 실행, 2026년 4월 29일 만기, 신한은행 유동화 A1, 원금 상환 없음

보수와 배당은 펀드 밖으로 나간다. 운용보수는 자산총액의 1.75%에 매매 시 1%다. 인포스탁데일리 보도다. 맵스리얼티1의 순자산 1조 685억 원에 1.75%를 곱하면 연 187억 원인데, 보수의 기준은 순자산이 아니라 자산총액이라 실제는 이보다 크다. 계산이고 어림이다. 이 보수는 그룹의 운용사로 간다. 배당은 법인세법 제51조의2가 투자회사에 배당가능이익의 90% 이상을 배당하면 그만큼을 소득에서 공제해 주는 구조 위에 있어, 펀드는 법인세를 거의 내지 않고 출자자가 받는다. 맵스리얼티1의 주당 분배금 237~290원은 그 요건과 맞는다. 2025년 3월 성담이 28호 지분을 팔 때 산 쪽은 미래에셋증권 홍콩법인이었다. 서울프라퍼티인사이트 보도이고 인수가와 지분율은 확인하지 못했다. 그룹은 이 건물의 임차인이면서 운용사이면서 출자자가 됐다.

취득세와 재산세는 확인하지 못했다. 부동산펀드가 취득하는 부동산에 취득세 감면이 있어 왔다는 제도는 확인되지만 2007~2010년 당시 조문과 실제 적용 여부는 대조하지 못했고, 재산세·종합부동산세 납부액을 다룬 자료도 없다. 국민연금이 두 펀드에 출자했다는 근거도 없다.

판교는 팔았고 을지로는 안 팔았다

같은 운용사가 판교의 건물은 8년 만에 팔았고 을지로의 건물은 16년째 안 팔았다. 미래에셋자산운용은 2017년 설정액 4,300억 원의 펀드로 판교 알파돔시티 부지를 사서 약 9,500억 원을 들여 테크원타워를 지었고, 2025년 카카오뱅크와 한국투자리얼에셋운용 컨소시엄에 약 2조 원, 평당 3,320만 원에 팔았다. 운용 분배금과 매각 차익을 합쳐 1조 1,200억 원, 설정액의 2.6배, 내부수익률 약 23%였다. 헤럴드경제와 인베스트조선 보도다. 센터원은 2021년 매각이 추진됐다가 취소됐고, 2025년에는 외부 투자자 지분을 그룹이 되샀다. 판교는 개발해서 팔아 차익을 실현한 회전형이고, 을지로는 그룹이 쓰는 고정형이다. 이 구분이 운용 전략으로 문서화됐는지는 확인하지 못했다.

미래에셋 펀드의 두 건물. 테크원타워 개발비 9,500억에서 매각 2조, 센터원 사업비 8,400억에서 2021년 감정 환산 2조 400억

을지로에서 같은 방식을 한 번 더 쓰려던 시도는 실패했다. 2023년 3월 미래에셋은 아이비네트웍스가 을지로3가에 짓는 을지파이낸스센터를 8,172억 원에 선매입한다고 발표했으나 양해각서가 해지됐고, 뒤이어 이지스자산운용이 가격 이견으로, 삼성SRA자산운용이 삼성생명의 토지 위험 판단으로 물러나 세 운용사의 선매입이 모두 무산됐다. 시행사는 2025년 자체 PF 8,237억 5,000만 원으로 9월 착공해 2028~2029년 완공을 본다. 파이낸셜뉴스와 이데일리 마켓인 보도다. 2007년에는 됐던 선매입이 2023년에는 안 됐다. 같은 이름 을지파이낸스센터가 2007년의 센터원 가칭과 이 신축 건물에 두 번 쓰여 섞이기 쉽다.

건물	준공	시행·개발	소유 변천	출처
센터원	2010년	글로스타	미래에셋 펀드 둘 선매입, 2021년 매각 취소, 2025년 그룹 지분 확대	한국신용평가
페럼타워	2010년	동국제강 자가	2015년 삼성생명 4,200억 원, 2025년 동국제강 재매입 6,450억 6,000만 원	이케이엔
시그니처타워	2011년	두산중공업 시공, 시행 미확인	신한자산운용, 2017년 이지스 7,200억 원, 2025년 KB 1조 346억 원	딜사이트
그랑서울	2014년	GS건설 계열 PFV	국민연금이 코람코 리츠로 1조 2,368억 원에 매입	나무위키(2차)
을지트윈타워	2026년 목표	공평15·16 PFV, 메리츠 19.6% 출자	미확인	이데일리
을지파이낸스센터	2028~2029년 목표	아이비네트웍스, 자체 PF	선매입 세 차례 무산	이데일리 마켓인

도심 오피스 거래가. 서울스퀘어 2025년 1조 2,800억, 그랑서울 2014년 1조 2,368억, 시그니처타워 2025년 1조 346억과 2017년 7,200억, 페럼타워 2025년 6,451억과 2015년 4,200억

이웃들은 손이 바뀌었다. 페럼타워는 동국제강이 짓고 2015년 삼성생명에 팔았다가 2025년 되샀고, 시그니처타워는 신한에서 이지스로, 다시 KB로 넘어가며 7,200억 원이 1조 346억 원이 됐다. 그랑서울은 GS건설의 PFV가 지어 국민연금 리츠에 1조 2,368억 원에 팔았고, 서울스퀘어는 2025년 한국투자리얼에셋운용에 1조 2,800억 원, 3.3㎡당 약 3,200만 원에 넘어갔다. 이케이엔·딜사이트·비콘 보도다. 같은 거리에서 센터원만 준공 뒤 한 번도 팔리지 않았다.

자기 펀드 건물에 본사를 두는 운용사는 드물다. 코람코자산신탁 본사는 삼성동 골든타워에 있는데, 그 건물의 주인은 코람코의 계열 펀드가 아니라 국민연금이 100% 출자한 리츠이고 코람코는 자산관리회사로 세 들었다. 머니투데이 보도다. 이지스자산운용은 자기가 운용하는 태평로빌딩이 아니라 여의도 세우빌딩에 본사를 뒀다. 더벨 보도와 기업정보의 기록이다. 그룹의 펀드가 소유하고 그룹의 다른 회사가 세 드는 센터원의 구조와 정확히 같은 해외 사례는 찾지 못했고, 미쓰비시지쇼와 모리빌딩은 개발사가 자기 땅을 직접 소유하는 다른 구조다.

시장은 공급 국면에 들어갔다. 서울 도심권역 공실률은 2026년 2분기 약 7.3%로 올랐고 연내 8~10%가 전망되며, 2031년까지 누적 약 256만㎡가 새로 나온다. 키드와 비콘 보도다. 센터원이 준공된 2009~2010년에도 서울스퀘어·페럼타워·종로플레이스가 몰려 준공돼 일시적 공급 과잉이었다는 서술이 있지만, 서울시 공식 공실률 통계는 2013년부터라 그해 숫자는 없다. 센터원 준공 당시 임대료는 3.3㎡당 약 11만 5,000원으로 보도됐고 2024년은 15만 5,000~16만 5,000원이다. 2010년 한국경제 보도와 스매치의 기록이다.

팔지 않는 펀드는 사옥이 된다

펀드는 팔아서 끝나는 그릇인데, 센터원의 펀드는 16년째 팔지 않고 오히려 남의 지분을 사들였다. 그 순간 이 건물은 회계상으로는 펀드 자산이지만 실질로는 그룹 사옥이 됐다. 회사가 직접 소유한 사옥과 다른 점은 장부다. 용산 아모레퍼시픽 본사와 네이버 1784의 건물은 취득 원가로 적혀 상각될 뿐 시세로 다시 적히지 않는다. 센터원은 펀드가 소유하므로 감정평가로 값이 다시 적히고, 2021년 지분 절반이 1조 200억 원으로 평가됐다. 그러나 팔지 않으면 그 차익은 실현되지 않고, 대신 보수의 기준이 되는 자산총액만 커진다.

항목	센터원	아모레퍼시픽 용산	SK서린빌딩
소유	그룹 계열 펀드 둘, 50:50	사업회사 자가	2021년 SK리츠
짓기	시행사 글로스타, 펀드 선매입	회사 발주, 현대건설	회사 발주
임차	미래에셋증권 등 계열	자가 사용, 4개 층 외부 임대	SK㈜ 등 계열
값의 갱신	감정평가, 2021년 환산 2조 400억 원	원가, 상각	리츠 편입가
돈의 흐름	임대료 → 펀드 → 보수·배당 → 그룹	상각비·보유세, 임대수익	임대료 → 리츠 → 배당
처분	2021년 매각 취소, 2025년 지분 확대	유지	계열 리츠 보유

세 건물은 그룹이 쓰는 건물을 누가 갖느냐만 다르다. 회사가 직접 가지면 임대료가 없고 상각비가 남는다. 계열 리츠가 가지면 임대료가 리츠로 가서 배당으로 돌아온다. 계열 펀드가 가지면 임대료가 펀드로 가고, 펀드는 운용사에 보수를 내고 출자자에게 배당하는데, 운용사도 출자자도 점점 그룹이 된다. 센터원에서 2025년 성담이 나가고 홍콩법인이 들어온 것은 그 마지막 칸이 채워진 사건이다. 돈은 건물을 한 바퀴 돌아 그룹으로 돌아오고, 그 사이 시장가로 매겨진 감정가는 대출의 담보와 보수의 기준으로만 쓰인다.

선매입은 개발 위험을 셋으로 나누는 장치였다. 시행사는 팔 곳을 정해 놓고 짓고, 펀드는 시장에 나오기 전에 건물을 잡고, 은행은 매수자가 있는 사업에 돈을 댄다. 2007년의 을지로에서 그 장치는 8,400억 원짜리 건물을 세웠고, 2023년의 을지로에서는 세 운용사가 차례로 손을 놓아 시행사가 스스로 빌려 짓게 됐다. 장치가 도는지 마는지는 금리와 시장이 정했고, 장치가 돈 건물이 팔리는지 마는지는 그 안에 누가 살고 있는지가 정했다.

공공에 열기로 한 32층이 가장 비싼 임대료 구간에 든 것은 이 건물의 각주다. 용적률 한 층을 얻은 조건은 개방이었고, 개방은 용도변경으로 끝났으며, 그 층의 임대료는 펀드로 들어간다. 도시환경정비사업의 공공기여가 준공 뒤에 얼마나 느슨해지는지는, 중구청이 과밀부담금을 적용하지 않았다는 답 외에 사후 조치가 확인되지 않아 여기서 다 답하지 못한다.

다음 편은 강남 삼성타운이다. 삼성생명과 삼성물산이 소유하고 계열이 임차하는 세 동의 돈을 본다. 시리즈 전체는 건물을 짓는 돈: 국내편에서 이어진다.

출처

이 글의 소유 구조와 대출은 한국신용평가 정기평가서에서, 건물 규모는 건축도시정책정보센터와 한미글로벌에서, 부지 이력은 서울신문·파이낸셜뉴스·더벨·코어비트에서, 사업비와 선매입은 스마트비즈·문화저널21에서, 펀드 재무는 인포스탁데일리와 미래에셋 투자상품 페이지에서, 임대료는 스매치 인사이트에서, 지분 이동은 서울프라퍼티인사이트·더벨·파이낸셜뉴스에서, 대조군은 헤럴드경제·인베스트조선·이데일리 마켓인·서울경제·이케이엔·머니투데이·비콘에서 가져왔다. 선매입가 9,600억 원과 2021·2026년 감정가의 1차 원문, 계열사 임차료 공시, 판결문과 서울시 고시 원문은 열지 못했다.

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