건물을 짓는 돈: 국내편
서울과 국내의 건물 한 채를 잡아 그 돈이 왜 그런 모양인지 해부한다. 보험사가 지은 건물을 사모펀드가 산 값, 대학이 땅주인인 건물, 서울시 땅 위의 장기 임대, 공기업 땅의 PFV, 팔고 다시 빌린 사옥, 등기부로 읽는 꼬마빌딩까지. 편마다 메커니즘 하나와 건물 하나. 숫자는 공시·판결문·리츠 공시·등기부에서만 가져온다.
본편 · Main Track
- 01
종로타워는 6년 반 동안 세 번 팔렸다
보험사의 위험계수, 사모펀드의 공실 계산, 세입자의 우선매수권, 리츠의 회사채. 1999년 그대로인 건물의 값을 세 번 바꾼 것들
2026.09.07 · 14분
- 02
강남파이낸스센터는 완공 전에 팔렸고 그 뒤 22년 동안 팔리지 않았다
론스타는 짓다 만 건물을 2001년에 사서 2004년 주식으로 팔았고, 법원은 12년 뒤 그 매각의 실질을 물었다. GIC는 그 건물을 지금까지 들고 있다
2026.09.08 · 17분
- 03
야구장을 판 돈과 세입자의 보증금으로 지은 대학의 건물
학교법인 건국대학교는 2001년 야구장을 수익용 재산으로 바꾸고, 포스코건설이 보장한 3,182억 원과 롯데·이마트·실버타운 입주자의 보증금으로 스타시티를 지었다
2026.09.09 · 17분
- 04
대전시는 엑스포 부지를 팔지 않았고, 신세계는 땅을 사지 않았다
시가 소유한 엑스포과학공원 부지에 30년 임대료 연 120억 원으로 백화점과 호텔을 짓고, 타워 15개 층을 공제회와 공사에 넘긴 사이언스콤플렉스의 구조
2026.09.10 · 18분
- 05
세빛섬은 준공한 날 서울시 것이 됐고, 효성은 30년의 사용권을 받았다
662억 원 20년으로 시작한 협약이 1,390억 원 30년이 되고, 완공 뒤 3년을 비어 있던 한강 위의 섬이 무상 20년과 유상 10년으로 정리된 경로
2026.09.11 · 18분
- 06
인천공항의 돈은 활주로가 아니라 면세점 자리에서 나온다
공사 매출의 절반이 상업수익이고, 그 자리의 값은 여객 한 명당 단가로 정해지며, 2025년 법원과 2026년 감사원이 그 값을 서로 반대 방향으로 판정했다
2026.09.12 · 19분
- 07
코레일은 서울역 옆 땅을 5,300억 원에 팔았고, 한화는 그 위에 3조 원을 짓는다
부채 22조 원의 철도 공기업이 땅을 팔고, 자본금 900억 원의 시행 법인이 2조 5,550억 원의 PF로 컨벤션·오피스·호텔을 올리는 서울역 북부역세권의 돈
2026.09.13 · 18분
- 08
삼성물산은 서초 사옥을 7,484억 원에 팔았고, 삼성은 6년 뒤 1조 1,042억 원에 되샀다
빈 건물을 리츠에 판 2018년과 세입자가 되사온 2024년 사이 값은 3,558억 원 올랐고, 그 돈은 주택도시기금과 리츠 투자자에게 갔다
2026.09.14 · 18분
- 09
SK는 서린빌딩을 두 번 팔고 두 번 되샀다, 마지막에 판 상대는 자기가 만든 리츠였다
2005년 4,400억 원에 판 본사를 2011년 5,500억 원에 되사고, 2021년 SK리츠에 1조 30억 원에 넘긴 뒤 연 392억 원의 세를 내는 구조
2026.09.15 · 18분
- 10
롯데쇼핑은 점포 15개를 자기 리츠에 팔았고, 그 리츠의 배당은 임대료가 아니라 금리가 정했다
책임임차로 공실은 0이었지만 조달금리가 2%에서 5%로 오르자 주당 배당은 322원에서 204원으로 내렸다. 2019년 1조 4,878억 원의 값
2026.09.10 · 18분
- 11
홈플러스는 점포 28곳을 팔아 4조 1,149억 원을 만들었고, 그 돈은 회사에 남지 않았다
7조 2,000억 원 인수의 빚 4조 3,000억 원, 열 해 이자 2조 6,942억 원, 임차료는 2,189억 원에서 4,080억 원으로. 2025년 회생까지
2026.09.10 · 19분
- 12
이마트는 점포 13곳과 성수 본사를 2조 1,725억 원에 팔았고, 그 돈을 보탠 지마켓은 아직 흑자가 없다
2019년 마스턴 펀드에 판 13곳, 2021년 성수 본사 1조 2,200억과 지마켓 3조 4,404억. 리스부채는 2조 2,188억에서 4조 3,257억으로
2026.09.10 · 18분
- 13
삼성화재는 을지로 본관을 4,380억 원에 팔고 그중 2,120억 원을 산 쪽에 빌려줬다
2016년 부영주택이 사서 2019년 더존비즈온에 4,502억 원에 되판 건물. 보험사 자본규제가 판 사옥과 임대주택 회사의 3년
2026.09.10 · 17분
- 14
동국제강은 4,200억 원에 판 페럼타워를 10년 뒤 6,451억 원에 되샀다
2014년 재무구조개선약정 아래 2015년 삼성생명에 팔고 10년 세 들었다. 2025년 신디케이트론 4,200억 원으로 되산 값은 53.6% 높았다
2026.09.11 · 17분
- 15
대한항공은 2,900억 원에 산 송현동 땅을 5,578억 원에 팔았고, 그 값은 공원이 정했다
호텔을 지으려던 땅이 학교보건법에 막혔고, 서울시의 공원화 방침 뒤 값은 공시지가의 1.8배에서 정해졌다. LH를 낀 3자 교환의 구조
2026.09.11 · 17분
- 16
현대차는 한전 부지에 10조 5,500억 원을 냈고, 105층은 12년 뒤 49층이 됐다
감정가의 3.2배로 산 땅의 공시지가는 8년에 4.2배가 됐고, 공공기여 1조 7,491억 원은 층수를 낮추며 1조 9,827억 원이 됐다
2026.09.11 · 18분
- 17
LG는 마곡 논 17만㎡를 5,455억 원에 사서 4조 원을 지었고, 공시지가는 1.5배만 올랐다
조성원가 수준인 ㎡당 305만 원에 산 땅은 팔 수 없고 연구시설로만 쓸 수 있다. 자가 연구단지의 장부에는 임대료 대신 감가상각과 재산세가 남는다
2026.09.11 · 17분
- 18
네이버는 용도가 묶인 정자동 시유지를 수의계약 1,235억 원에 사서 5,977억 원짜리 건물을 지었다
1784는 판교테크노밸리가 아니라 분당 정자동에 있다. 시공 계약 4,035억 원이 장부에서 5,977억 원이 되는 과정과, 팔지 않는 자가 사옥의 회계
2026.09.12 · 17분
- 19
아모레퍼시픽은 1956년부터 있던 용산 땅에 5,355억 원을 지었고, 네 층은 회계법인이 쓴다
22층 본사의 17~20층은 삼일회계법인이 2028년까지 임차한다. 자가 사옥에 임대 층을 섞으면 장부는 하나로 묶이고 세금은 갈린다
2026.09.12 · 17분
- 20
미래에셋은 센터원을 짓기 전에 통째로 샀고, 16년째 자기 펀드 건물에 세 들어 있다
시행사 글로스타가 짓고 미래에셋 펀드 둘이 반씩 사서 미래에셋증권이 임차한다. 총사업비 8,400억 원, 2021년 지분 절반 감정가 1조 200억 원
2026.09.12 · 17분
- 21
삼성타운 세 동은 주인이 셋이고, 계열사 임대료 연 651억 원이 그 사이를 돈다
A동은 삼성생명 자가, B동은 팔았다 되산 계열 펀드, C동은 삼성전자 소유에 금융 계열이 세 든다. 한 그룹 세 동이 보여주는 소유의 세 형태
2026.09.12 · 17분
- 22
롯데월드타워의 첫 근저당 2조 6,083억 원은 자기 빚이 아니라 롯데케미칼 회사채 때문에 붙었다
건설비 9,400억 원은 무보증 회사채였고 2023년까지 은행 근저당은 0원이었다. 2025년 초 계열사 회사채 담보로 처음 붙은 뒤 1년 만에 37% 줄었다
2026.09.13 · 18분
- 23
서울시 땅 위의 IFC 서울은 2025년 이자로 1,556억 원을 냈고 서울시에는 184억 원을 냈다
99년 임대의 첫 5년은 면제, 다음 7년은 공시지가 1%였다. AIG는 자기자본의 2.4배를 남기고 팔았고 브룩필드는 대출을 늘려 원금의 1.5배를 회수했다
2026.09.13 · 18분
- 24
서울스퀘어는 네 번 팔렸고, 1,000억 원대를 들여 고친 주인이 아니라 그다음 주인이 벌었다
정부가 짓다 만 건물을 대우가 47억 원대에 사서 본사로 올렸다. 장부가 2,365억 원이 9,600억 원에 팔렸고, 2026년 1조 2,855억 원이 됐다
2026.09.13 · 18분
- 25
론스타의 세금 다툼은 부동산으로 산 여의도가 아니라 주식으로 산 두 채에서 났고, 결말은 반대였다
외환위기 뒤 외국 펀드가 산 서울. 여의도 두 사옥은 2003년 맥쿼리로 넘어갔고, 벨기에 지주회사로 산 스타타워와 극동건설은 과세관청과 붙어 결말이 갈렸다
2026.09.13 · 18분
- 26
호텔 부지 6,900억이 장부 3조 4,545억이 됐고, 팔자고 한 쪽은 돈 댄 둘이 아니라 운용사였다
삼부토건은 회생절차에서 손실을 보며 팔았고, 시행사는 2년 만에 4,759억 원을 남겼으며, 서울시는 호텔을 되살려 넣는 조건으로 상한용적률 881%를 열어 줬다
2026.09.14 · 19분
- 27
22년 주인은 4배를 받고 나갔고, 새 주인은 자기 돈 7%로 호텔을 헐어 세 배 바닥을 짓는다
CDL은 1조 1,000억 원을 받고 나갔고, 산 쪽은 브릿지론 1조 4,400억 원으로 값을 치렀으며, 서울시는 600%·90m를 1,079%·143m로 열었다
2026.09.14 · 20분
- 28
텅 빈 채 준공된 건물은 PF 만기에 4,000억에 팔렸고, 공실 40%로 다시 팔릴 때는 도심 최고가였다
1979년 지정된 땅에 2011년 선 스테이트타워 남산은 준공 넉 달 뒤 공실 100%였고, 펀드 셋을 거치며 4,000억이 5,886억이 됐다
2026.09.14 · 19분
- 29
유적을 판 값은 용적률 200%포인트였고, 자본금 50억 회사는 1조 631억에 팔며 세금 22억을 냈다
600년 치 건물터 108동을 지하에 남기고 4개 층을 더 받은 센트로폴리스, PFV는 PF 5,922억으로 지어 3,644억을 남기고 2,290억을 배당했다
2026.09.14 · 20분
- 30
이 건물은 팔린 뒤에 지어졌다. 시공사는 지분으로 짓고, 국민연금 리츠는 빚 없이 1조 1,727억을 냈다
청진구역 다섯 지구를 합친 그랑서울. 유구 253개 중 4개 877㎡를 남겼고, 어닝쇼크 1년 4개월 전에 맺은 선매입 계약이 PF 보증을 지우고 값을 정했다
2026.09.15 · 20분
- 31
LH는 땅값 대신 건물을 받아 2,453억을 벌었고, 개발 회사는 5,369억을 넣고 337억을 남겼다
판교역 위 열 블록 알파돔시티. 땅값 2조 3,601억, 14년 이자 5,232억, 6-4블록은 대물에서 신한알파리츠 첫 자산으로, 2026년 감정 1조 100억
2026.09.15 · 20분
- 32
코레일은 땅값 8조를 미뤄 줬고, 시행사는 이자 52억을 못 냈고, 주민만 미룬 것 없이 6년을 잃었다
용산 국제업무지구. 최저가 5조 8,000억에 8조 낙찰, 매출 0의 시행사, 코레일이 대주단에 2조 4,167억을 대신 갚고 되찾은 땅, 2025년 첫 삽
2026.09.15 · 20분
- 33
서울시는 133층을 못 낮춰 계약을 깼고, 14년 뒤 조건을 다 풀었는데 땅값은 5.9배가 됐다
상암 DMC 랜드마크 용지. 3,600억 계약에 낸 원금 1,506억, 서울시가 쥔 708억 중 법원이 돌려준 570억, 일곱 번째 공고 9,241억
2026.09.29 · 19분
- 34
청라 시티타워는 2,577억 고정가 공모로 출발해 5,600억에서 협약이 깨졌고, 깬 LH가 1심에서 졌다
청라호수공원 448m 전망타워. 2015년 지침의 초과 청구 금지, 협약 3,032억, 분담 66 대 34, 2023년 해지, 2026년 1심 패소와 8,000억
2026.09.29 · 22분
- 35
엘시티는 주거를 넣는 대가로 100층 이상을 조건으로 받았고, 시행사는 3,155억 배당 뒤 자본잠식이 됐다
엘시티 101층. 2007년 공모의 60m·주거 금지, 2009년 100층 조건, PF 1조 7,800억, 미지급배당 2,829억, 공기업의 3.6억과 334억
2026.09.29 · 22분
- 36
인천시는 송도 574만㎡를 넘기고 대가를 외자 유치로 받기로 했고, 22년 뒤 남은 권한은 없었다
송도 국제업무지구. 2002년 토지공급계약, 외자 0.7%, 2017년 대위변제 3,546억, 2018년 지분 교체, 2025년 자본총계 마이너스 4,138억
2026.09.29 · 22분
- 37
부산시는 1996년 땅을 먼저 팔았고, 그 뒤 남은 지렛대는 타워가 아니라 백화점 영업 하루였다
옛 부산시청 터 롯데타워. 1996년 공개입찰 880억, 2000년 107층 허가, 2009년 매립목적 변경 부결, 2022년 하루 휴점, 2023년 67층 착공
2026.09.29 · 21분