재무·자본 · 건물을 짓는 돈: 국내편 · 18편 / 20편

네이버는 용도가 묶인 정자동 시유지를 수의계약 1,235억 원에 사서 5,977억 원짜리 건물을 지었다

1784는 판교테크노밸리가 아니라 분당 정자동에 있다. 시공 계약 4,035억 원이 장부에서 5,977억 원이 되는 과정과, 팔지 않는 자가 사옥의 회계

곰가드·2026.09.24

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이 글은 《건물을 짓는 돈: 국내편》 18편이다. 서울과 국내의 건물 한 채를 잡아 그 돈이 왜 그런 모양인지 본다. 편마다 메커니즘 하나와 건물 하나. 이번 건물은 네이버가 2018년 착공해 2022년 입주한 분당 정자동의 제2사옥 1784이고, 메커니즘은 지어서 채운 회사의 유형자산이다.

용도가 묶인 주차장

정자동 178-4번지와 그 옆 네 필지는 성남시 소유의 시유지였고, 벤처·콘텐츠·IT 업종만 지을 수 있다는 용도 제한이 붙어 있었다. 네이버는 소프트웨어진흥시설을 짓겠다는 조건으로 이 땅을 수의계약으로 1,235억 1,000만 원에 샀다. 아시아경제와 매일일보 보도이고, 수의계약이라는 표현은 2024년 감사원 감사를 전한 경인일보 보도다. 그 땅은 옆 건물 그린팩토리의 주차장이었다. 대지 10,848㎡이니 ㎡당 1,138만 6,000원이다. 계산이다. 매입 연도는 머니투데이가 2013년, 아시아경제와 매일일보가 2014년으로 적어 갈리고, 계약과 등기가 해를 넘겼을 가능성이 있지만 확인하지 못했다.

2019년의 네이버 그린팩토리. 2010년 준공한 제1사옥이고, 1784는 그 옆 주차장 부지에 섰다

사진: Maskkwon, CC BY-SA 4.0, 위키미디어 공용

이 건물은 판교테크노밸리에 있지 않다. 그린팩토리와 1784의 주소는 분당구 정자동 불정로 6과 정자일로 95이고, 판교테크노밸리는 삼평동과 백현동의 산업단지다. 분당구청 자료와 위키백과의 기록이다. 그래서 마곡 LG사이언스파크에 걸렸던 조성원가 분양이나 연구시설 의무 같은 산업단지 제도는 이 땅에 없다. 오히려 정자동은 수도권 과밀억제권역이라 지방세법 제13조의 본점 신축 취득세 중과가 원칙으로 걸리는 자리다. 실제 납부액은 공개되지 않았다.

그 위에 지상 28층, 지하 8층, 높이 135.1m의 건물이 섰다. 삼성물산과의 시공 계약은 4,035억 1,100만 원이었고, 2022년 사업보고서에서 분당 사옥의 건물 계정은 5,977억 4,700만 원 늘었다. 네이버 감사보고서와 사업보고서의 수치다. 이 편은 용도가 묶인 땅을 네이버가 어떤 조건으로 샀는지, 계약 4,035억 원이 장부에서 어떻게 5,977억 원이 되는지, 팔지 않는 자가 사옥의 장부에 무엇이 남는지 읽는다.

그린팩토리가 찼고, 땅은 용도 때문에 남아 있었다

네이버가 두 번째 사옥을 지은 이유는 첫 사옥이 찼기 때문이고, 그 땅을 살 수 있었던 이유는 용도 조건을 감당할 수 있었기 때문이다. 그린팩토리는 2007년 착공해 2010년 3월 준공한 지상 28층, 지하 7층, 연면적 10만 1,662㎡의 건물이다. 삼우종합건축과 미국 NBBJ가 함께 설계했고 LEED 플래티넘 인증을 받았다. 건축도시정책정보센터의 건축자산 기록이다. 부지 6,600㎡의 매입 시점과 가격은 1차 자료로 확인하지 못했다.

옆 주차장 부지 10,848㎡는 정자동 178-4 외 네 필지의 성남시 시유지였다. 벤처기업·콘텐츠·IT 산업만 영위할 수 있다는 용도 제한이 붙어 있었고, 네이버는 소프트웨어진흥시설을 짓는 조건으로 수의계약으로 샀다. 소유권 이전 전에 미래창조과학부의 지정 승인을 받는 절차가 붙었다. 경인일보가 전한 2024년 감사원 감사 내용이다. 조건은 소프트웨어 관련 업체 10곳 이상 유치와 매입 후 3년 안 착공이었다. 아시아경제와 대한경제 보도다. 공공이 원가로 판 땅이 아니라 용도를 묶어 협상으로 판 땅이었고, 그 조건을 감당할 회사가 옆에 있었다.

허가는 두 단계로 갔다. 2016년 7월 28일 성남시에 낸 건축허가 신청은 1단계 지하 7층에서 지상 8층, 연면적 9만 9,578㎡였고, 2단계는 그 위로 수직 증축이었다. 매일일보와 아시아경제 보도다. 착공은 이투데이가 2016년, 머니투데이와 위키백과가 2018년 말로 적어 갈린다. 허가 신청과 골조 착공의 차이로 보이지만 그 2년의 사정을 설명한 1차 자료는 없다.

시점	사건	출처
2010년 3월	그린팩토리 준공, 연면적 10만 1,662㎡	건축도시정책정보센터
2013~2014년	시유지 178-4 외 4필지 수의계약 1,235억 1,000만 원	경인일보, 아시아경제
2016년 7월	성남시 건축허가 신청, 1단계 지상 8층	매일일보
2018년 9월	삼성물산 시공 계약 약 4,000억 원, 5개사 경합	머니투데이
2018년 말	착공	머니투데이 2020
2021년 2월	사용승인	위키백과
2022년 4월·7월	언론 공개, 전사 입주	이투데이, 웹진 헤이팝

분당 정자동 네이버 1784, 2010~2025. 그린팩토리 준공, 시유지 수의계약, 허가, 시공 계약, 사용승인, 입주, 특허 460건

시공사는 2018년 9월 삼성물산으로 정해졌다. 약 4,000억 원 규모에 여의도 5개사가 경합했고, 같은 기사는 땅값과 공사비를 합쳐 약 5,200억 원이 들 것으로 봤다. 머니투데이 보도다. 감사보고서의 계약 총액 4,035억 1,100만 원에 땅값 1,235억 1,000만 원을 더하면 5,270억 2,100만 원이니 그 예상과 맞는다. 계산이다. 언론이 뒤에 쓴 "5,000억 원"과 "4,900억 원"은 이 범위의 어림이다.

수용 인원은 2020년 보도가 6,000~7,000명, 다른 보도가 5,000명이라 계획 단계에서부터 갈렸다. 머니투데이와 이투데이 보도다. 이름은 지번 178-4에서 왔고, 1784년을 1차 산업혁명이 시작된 해로 읽어 의미를 붙였다. 머니투데이 보도다. 건물이 로봇의 실험장이 된 것은 이름보다 발주 조건에서 드러난다. 2020년 1월 대한경제에 따르면 네이버는 시공사에 로봇 전용로의 하중을 고려해 콘크리트 강도를 높이고, 로봇이 다닐 수 있게 전 층 바닥 단차를 수평으로 맞추라고 요구했다.

로봇이 다니게 지은 건물의 값

1784는 네이버 주식회사가 직접 소유하는 지상 28층 건물이고, 로봇을 위한 설비가 값의 일부다. 설계는 그린팩토리를 설계한 삼우종합건축이 2013년 다시 맡았고 시공은 삼성물산이다. 대한건축사협회 건축사신문과 머니투데이·한국일보 보도다. 건설사업관리는 한미글로벌로 알려졌으나 1차 출처는 찾지 못했다. 삼우는 이 건물을 "테크 컨버전스 빌딩"으로 규정했고 천장고 3.2m, 기둥 없는 공간 16.5m로 설계했다. 건축사신문의 기록이다.

규모는 출처마다 다르다. 연면적은 준공 공개 당일 이투데이가 16만 5,000㎡, 위키백과가 16만 6,207㎡, 2020년 머니투데이가 16만 7,000㎡로 적었고 지하는 8층과 9층으로 갈린다. 2016년 최초 계획은 15만 6,000㎡였다. 매일일보 보도다. 이 글은 16만 5,000㎡대로 쓰고 지하 8층은 이투데이를 따른다. 확정치는 성남시 건축물대장을 열어야 한다. 높이 135.1m는 그린팩토리의 135.3m와 거의 같고 층수는 더 많다.

항목	그린팩토리	1784	출처
준공	2010년 3월	2021년 2월 사용승인	건축도시정책정보센터, 위키백과
대지	6,600㎡	10,848㎡	건축도시정책정보센터, 매일일보
층수	지상 28층·지하 7층	지상 28층·지하 8층(9층 병기)	건축도시정책정보센터, 이투데이
연면적	10만 1,662㎡	16만 5,000~16만 8,000㎡	건축도시정책정보센터, 이투데이
높이	135.3m	135.1m	위키백과
설계	삼우·NBBJ	삼우	건축도시정책정보센터, 건축사신문
시공	현대건설(2차 자료)	삼성물산	머니투데이

로봇 설비는 네 가지다. 로봇 전용 엘리베이터 로보포트, 클라우드와 로봇 사이 지연을 줄이는 5G 특화망 이음5G, 두뇌 없는 로봇을 클라우드에서 제어하는 ARC, 로봇이 드나들게 중앙에서 여닫는 자동문이다. 이투데이·아시아경제·지디넷 보도다. 공개 당시 로봇은 100대 이상, 네이버랩스 특허는 230건이었고 2025년 4월 입주 1,000일에는 특허 460건, 방문객 4만 명, 65개국이 됐다. 머니투데이와 전자신문 보도다. 2023년 사우디아라비아에 약 1억 달러의 디지털트윈 플랫폼을 수출한 것이 이 건물에서 실증한 기술의 상업화로 소개된다. 전자신문 보도다.

준공과 입주 사이에 1년이 넘는 간극이 있다. 사용승인은 2021년 2월인데, 2022년 1월 뉴시스는 조감도를 공개하며 "올해 상반기 완공"이라고 썼고, 언론 공개는 2022년 4월 14일, 전사 입주는 2022년 7월이었다. 위키백과·뉴시스·이투데이와 웹진 헤이팝의 기록이다. 그 사이 네이버랩스와 투자 스타트업 조직이 먼저 들어갔다. 골조를 다 짓고 로봇 시스템과 5G망을 시험하는 데 시간이 걸렸을 가능성이 크지만 공사 지연인지 순차 입주 계획인지 1차 자료로 확정하지 못했다.

네이버 1784의 비용. 땅 1,235억, 시공 계약 4,035억, 건물 계정 순증 5,977억, 차이 1,942억, 합계 7,212억 원

이 간극은 장부에도 나타난다. 사용승인은 2021년인데 감사보고서의 건물 계정이 뛴 것은 2022 회계연도다. 그리고 그 증가액 5,977억 4,700만 원은 삼성물산 계약 4,035억 1,100만 원보다 1,942억 3,600만 원 크다. 네이버 사업보고서의 수치이고 차이는 계산이다. 시공 계약 밖의 설계비, 건설사업관리비, 인테리어, 5G망과 로봇 설비, 그리고 공사 기간의 차입원가가 건물에 함께 잡힌 것으로 보인다. 항목별 분해는 공시되지 않았다.

소유 주체는 네이버 본체다. 별도재무제표와 연결재무제표의 토지·건물·건설중인자산이 거의 같아, 1784와 데이터센터가 자회사가 아니라 네이버 주식회사 명의로 잡혀 있다고 읽힌다. 사업보고서의 물적재산 명세는 그린팩토리와 1784를 "분당 사옥" 한 줄로 합산해 적는다. 네이버 스스로 두 건물을 하나의 자산 단위로 관리한다는 뜻이다.

계약 4,035억 원은 어떻게 장부에서 5,977억 원이 됐는가

시공 계약액과 장부의 건물 증가액이 다른 이유는, 계약이 시공사 몫만 세고 장부는 건물을 쓸 수 있게 만드는 데 든 것을 다 세기 때문이다. 네이버 감사보고서는 2019년과 2020년 주석에 같은 문장을 반복한다. 본사 사옥 신축과 관련해 삼성물산과 총 공급가액 4,035억 1,100만 원의 건설공사계약을 체결했다는 것이다. 잔여 약정액은 2019년 말 3,166억 5,400만 원, 2020년 말 1,765억 2,000만 원이었으니, 집행액은 868억 6,000만 원에서 2,269억 9,000만 원으로 늘었다. 계산이다.

회계연도 말	토지	건물	건설중인자산
2018년	2,391억	3,695억	1,413억
2019년	3,093억	3,795억	1,657억
2020년	3,101억	3,652억	3,965억
2021년	3,106억	3,845억	7,386억
2022년	3,239억	9,197억	4,802억
2023년	3,568억	1조 4,138억	254억
2024년	3,562억	1조 4,145억	64억

연결 감사보고서와 사업보고서의 장부금액이다. 건설중인자산이 2020년 3,965억 원에서 2021년 7,386억 원으로 불었다가 2022년 4,802억 원으로 줄고, 같은 해 건물이 3,845억 원에서 9,197억 원으로 5,352억 원 뛴다. 1784가 건물 계정으로 넘어간 해다. 2023년에는 건물이 다시 4,941억 원 늘고 건설중인자산이 4,548억 원 줄어드는데, 이는 2022년 말 세종 데이터센터의 건설중인자산 4,541억 원과 규모가 맞아 각세종의 자본화로 읽힌다. 유도한 것이고 세종 단독 2023년 수치는 확보하지 못했다.

네이버 연결 유형자산 2018~2024. 건설중인자산이 2021년 7,386억에서 2023년 254억으로, 건물이 3,845억에서 1조 4,138억으로

자산	소재지	2021년 말	2022년 중 증가	2022년 말
토지	분당 사옥	1,764억 7,800만	+150억 3,100만	1,915억 900만
건물	분당 사옥	1,266억 800만	+5,977억 4,700만	6,718억 5,400만
건물	춘천 IDC	1,918억 5,300만	0	1,833억 9,400만
건설중인자산	세종	1,991억 2,700만	+2,549억 8,100만	4,541억 800만
건설중인자산	용인	113억 6,200만	0	113억 6,200만
건설중인자산	본사(분당)	5,252억 8,900만	−5,880억 6,800만	139억 9,100만

2022년 사업보고서의 물적재산 명세다. 분당 사옥 토지 1,915억 원은 그린팩토리와 1784 부지의 합산 원가이고, 2022년에 150억 원이 더 늘었지만 무엇을 샀는지는 보도가 없다. 건물의 증가 5,977억 원이 이 편의 핵심 숫자다. 같은 표에서 본사 건설중인자산은 5,252억 원에서 5,880억 원이 빠져 139억 원이 됐다. 건물에 더해진 5,977억 원과의 차이 97억 원은 그해 건물로 바로 들어간 지출로 보인다. 추정이다.

네이버 물적재산 2022년 말. 분당 사옥 토지 1,915억, 건물 6,719억, 춘천 2,100억, 세종 건설중 4,541억, 용인 114억 원

장부에 오른 뒤 남는 것은 감가상각이다. 네이버는 건물을 정액법 30년으로 상각한다. 2025년 연결감사보고서의 회계정책이다. 5,977억 원을 30년으로 나누면 연 199억 원이다. 계산이다. 같은 면적을 빌렸다면 얼마인가. 2022년 판교권역 실질임대료는 3.3㎡당 9만 2,872원이었다. 아시아경제가 인용한 알스퀘어 수치다. 이투데이가 준공 공개 때 적은 연면적 16만 5,000㎡를 4만 9,913평으로 놓고 전부 임차하면 연 556억 원, 전용률 65%로 잡으면 연 362억 원이다. 계산이고 관리비와 프리미엄은 뺀 어림이다. 상각비는 현금이 나가지 않는 원가의 배분이고 임차료는 현금 전액이 나가는 시장가라 같은 줄에 놓기는 어렵지만, 자가의 연간 비용이 임차의 어림보다 낮다는 방향은 읽힌다.

항목	금액	성격
감가상각 30년 정액	연 약 199억 원	계산, 현금 유출 없음
판교 임차 시 임대료	연 362억~556억 원	계산, 2022년 판교 평균
취득세 표준 3.16%	약 128억 원	가정 계산, 과세표준은 시공 계약액
취득세 중과 7.16%	약 289억 원	가정 계산, 과밀억제권역 본점 신축
실제 취득세·재산세	미공개	보도 없음

네이버 1784의 연간 비용 어림. 감가상각 약 199억, 임차 시 362~556억, 취득세 표준 128억 대 중과 289억, 실제는 미공개

취득세는 구조상 더 무거운 쪽이다. 정자동은 수도권정비계획법의 과밀억제권역이고, 지방세법 제13조 제1항은 과밀억제권역에서 본점 사업용 건축물을 신축·증축해 취득하면 표준세율에 중과기준세율의 두 배를 더하도록 정한다. 법제처 원문이다. 시공 계약액 4,035억 원을 과세표준으로 놓고 취득세 2.8%에 지방교육세와 농어촌특별세를 더한 표준 3.16%를 적용하면 128억 원, 중과 7.16%면 289억 원이다. 가정 계산이다. 실제 과세표준, 정보처리업이 중과 제외 업종에 드는지, 네이버가 실제로 낸 금액은 모두 확인하지 못했다. 세제 혜택으로 지은 땅이 아니라 원칙상 세금을 더 무는 자리에 지은 건물이라는 구조만 확인된다.

땅값은 산 값 아래에 있다. 정자동 178-4의 개별공시지가는 2022년 ㎡당 1,010만 원, 2023년 955만 원, 2026년 1,039만 원이다. 집품이 국토교통부 자료를 인용한 수치이고 정부 원본은 대조하지 못했다. 매입 원가 1,138만 6,000원보다 낮고, 2026년 공시지가에 대지를 곱하면 1,127억 원으로 매입가 1,235억 원에 못 미친다. 계산이다. 조성원가로 산 마곡의 공시지가가 원가의 1.4~1.5배가 된 것과 반대 방향인데, 이유는 산 값이 조성원가가 아니라 협상가였기 때문이다.

정자동 178-4 땅값 ㎡당. 매입 원가 1,139만, 공시지가 2022년 1,010만, 2023년 955만, 2026년 1,039만 원

각세종은 같은 장부의 다른 줄이다. 2020년 확정된 1단계 예산은 6,500억 원이었고, 2024년 말 연결감사보고서의 현대건설 계약은 4,820억 9,100만 원에 잔여 약정 4,000만 원이다. 테크M 보도와 감사보고서 주석이다. 2022년 말 세종 건설중인자산 4,541억 원은 예산의 69.9%였다. 계산이다. 사옥과 데이터센터가 한 회사 명의로 같은 계정을 지나간다.

판교 이웃들은 팔거나 늘렸다

2013~2014년에 판교로 들어온 회사들은 10년 뒤 서로 다른 길을 갔고, 판 회사에는 본업의 압박이 있었다. 엔씨소프트는 2013년 부지 353억 원과 건축 약 1,200억 원으로 R&D센터를 지었고, 넥슨은 2014년 부지 290억 원과 건축 약 1,000억 원으로 본사를 지었다. 아시아경제 보도다. NHN은 2013년 플레이뮤지엄을 지었고, SK플래닛은 2013년 12월 자체 건물로 옮겼으며, 안랩은 2011년 판교로 왔다. 서울신문 보도와 안랩 블로그의 기록이다. NHN·안랩·한글과컴퓨터의 금액은 확인하지 못했다.

회사	처음	2024~2026년	출처
네이버	1784 자가, 2022년 입주	유지, 매각·임차 전환 보도 없음	사업보고서
엔씨소프트	2013년 약 1,553억 원	신사옥 5,800억 원 착공(2024), 강남 사옥 4,435억 원 매각(2025)	뉴시스, 한국경제
넥슨	2014년 약 1,290억 원	2017년 288억 원 추가 매입, 2025년 신축 빌딩 장기 임차	비즈워치, 머니투데이
NHN	2013년 플레이뮤지엄 자가, 금액 미확인	유지	인벤
SK플래닛	2013년 자체 건물	2025년 SK리츠에 2,157억 원 매각 후 5년 임차	뉴시스
삼성중공업	2014년 판교 R&D 사옥	2024년 4,000억 원 매각 후 임차	비즈워치
SOOP	임차	2026년 GB2-C동 1,315억 원 매입	아시아경제

판교 이웃들의 사옥값. 엔씨 신사옥 5,800억, 삼성중공업 매각 4,000억, SKT 매각 2,157억, 엔씨 1차 1,553억, SOOP 1,315억, 넥슨 1,290억 원

판 회사의 사정은 기사에 적혀 있다. 삼성중공업은 2024년 12월 16일 판교 R&D 사옥을 이지스롱웨일1호에 4,000억 원에 팔고 임대로 전환했는데, 순차입금 3조 5,000억 원대와 부채비율 309.5%의 부담을 덜기 위해서였다. 비즈워치 보도다. SK텔레콤은 2025년 10월 30일 SK플래닛 사옥을 계열 SK리츠에 2,156억 9,900만 원에 팔고 5년간 연 465억 2,400만 원에 다시 빌렸다. 그해 유심 해킹 보상 5,000억 원과 3분기 영업이익 484억 원이 배경이었다. 뉴시스 보도다. 엔씨소프트는 2024년 4월 5,800억 원짜리 판교 신사옥을 착공하고 2025년 7월 강남 사옥을 4,435억 원에 팔았다. 뉴시스와 한국경제 보도다.

늘린 회사도 있다. 넥슨은 2025년 12월 엔씨 컨소시엄이 짓는 빌딩에 장기 임차 계약을 맺어 자가 사옥을 두고 공간을 더했다. 머니투데이 보도다. SOOP은 2026년 9월 판교 GB2-C동을 감정가보다 5.3% 낮은 1,315억 원에 사기로 했다. 아시아경제와 헤럴드경제 보도다. 카카오는 판교 아지트를 2032년까지 10년 임차하며 사옥 부지는 계속 찾겠다고 했다. 대한경제 보도다.

판교·분당 사옥의 선택. 네이버 자가 유지, 삼성중공업·SKT 매각 후 임차, 엔씨 강남 매각과 신축, 넥슨 자가와 장기 임차, 카카오 2032년까지 임차

네이버가 왜 팔지 않는지를 직접 다룬 보도는 없다. 확인되는 것은 판 회사의 계기가 본업의 재무 압박이었다는 것과, 네이버에 그런 사건이 없었다는 소극적 사실뿐이다. 판 건물이 범용 오피스라서라는 설명도 성립하지 않는다. 삼성중공업이 판 것도 R&D 사옥이었다.

판교의 값은 그 사이 올랐다. 판교권역 실질임대료는 2017년 2분기 3.3㎡당 5만 5,500원에서 2021년 2분기 7만 3,100원, 2022년 9만 2,872원이 됐고 공실률은 2020년 이후 0%대였다. 아주경제와 아시아경제 보도다. 2025년 판교 테크원타워는 3.3㎡당 3,320만 원, 총 약 2조 원에 팔렸는데, 미래에셋이 2017년부터 약 9,500억 원을 들여 지은 건물이라 차익이 약 1조 원이었다. 인베스트조선 보도다. 지어서 판 펀드는 차익을 실현했고, 지어서 채운 회사는 장부에 원가를 남겼다.

지어서 채운 회사의 장부는 원가에서 멈춘다

자가 사옥의 값은 지은 해에 장부에 원가로 적히고, 그 뒤로는 30년 동안 상각으로 흩어질 뿐 시장가로 다시 적히지 않는다. 네이버 1784는 그 문장의 실물이다. 땅 1,235억 원은 2013~2014년에, 건물 5,977억 원은 2022년에 장부에 올랐고, 그 뒤 건물은 연 약 199억 원씩 줄어든다. 공시지가는 산 값 아래에 있고, 시세 추정치는 민간 사이트의 자동 계산뿐이며, 팔지 않는 한 어느 쪽도 손익에 닿지 않는다.

항목	네이버 1784	LG 마곡	현대차 GBC
땅	시유지 수의계약 1,235억 원	산업단지 조성원가 5,455억 원	경쟁입찰 10조 5,500억 원
제도	과밀억제권역 취득세 중과 원칙	조성원가 분양, 연구시설 50%	사전협상 공공기여 1조 9,827억 원
건물	계약 4,035억 → 장부 5,977억 원	발표 4조, 공시 확인 약 22%	공사비 5조 2,400억 원
공시지가 대 원가	0.9배(2026)	1.4~1.5배(2026)	약 0.6배(2022)
처분	유지	5년 전매 제한	미준공

세 편의 땅은 같은 장부 계정을 지나면서 다른 값을 남긴다. 원가로 산 땅은 공시지가가 원가 위로 올라가고, 협상가로 산 땅은 공시지가가 원가 아래에 머문다. 어느 쪽이든 장부는 산 값에서 멈춘다. 삼성동 한전 부지의 공시지가가 4배가 됐어도 현대차의 토지 계정은 그대로였고, 마곡 LG사이언스파크의 시세가 세 배가 됐어도 LG의 장부는 조성원가였다. 정자동의 공시지가가 산 값 아래인 것은 손해가 아니라 산 값이 시장가였다는 뜻이다.

지어서 채운 회사와 지어서 판 펀드의 차이는 손익계산서에 나타난다. 테크원타워를 지어 2조 원에 판 펀드는 약 1조 원의 차익을 실현했다. 1784를 지어 채운 네이버는 연 199억 원의 상각비와 미공개의 보유세를 남겼고, 그 대신 연 362억~556억 원으로 어림되는 임차료를 내지 않는다. 두 숫자는 성격이 달라 한 줄에 놓을 수 없지만, 자가의 비용이 장부 안에 있고 임차의 비용이 현금 밖에 있다는 것은 분명하다.

팔지 않는 이유는 팔 이유가 없어서다. 같은 판교에서 사옥을 판 삼성중공업과 SK텔레콤에는 부채비율 309.5%와 해킹 보상 5,000억 원이 있었다. 사옥은 본업의 압박이 닿는 마지막 자산이고, 압박이 없는 회사의 사옥은 장부에 원가로 남아 30년을 간다. 이 시리즈의 자가 사옥 세 편이 보여주는 것은 그 하나다. 짓는 돈은 짓는 해에 다 적히고, 그 뒤의 값은 팔기 전까지 장부 밖에 있다.

다음 편은 용산 아모레퍼시픽 본사다. 자가 사옥에 임대 층을 섞으면 장부가 어떻게 갈라지는지 본다. 시리즈 전체는 건물을 짓는 돈: 국내편에서 이어진다.

출처

이 글의 부지 공모와 매입가는 머니투데이·아시아경제·매일일보에서, 두 건물의 규모는 건축도시정책정보센터·위키백과·이투데이·건축사신문에서, 시공 계약과 유형자산·물적재산·감가상각은 네이버 감사보고서와 사업보고서 원문에서, 로봇 설비와 실적은 이투데이·아시아경제·지디넷·전자신문에서, 세금 구조는 법제처에서, 공시지가는 집품에서, 판교 이웃과 매각은 아시아경제·뉴시스·비즈워치·한국경제·머니투데이·포브스코리아·인베스트조선에서 가져왔다. 성남시 공유재산 매각 계약서, 건축물대장, 실제 취득세·재산세 납부액은 열지 못했다.

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부지와 건물

돈과 장부

판교 이웃과 매각

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