호텔 부지 6,900억이 장부 3조 4,545억이 됐고, 팔자고 한 쪽은 돈 댄 둘이 아니라 운용사였다

이 글은 《건물을 짓는 돈: 국내편》 26편이다. 서울과 국내의 건물 한 채를 잡아 그 돈이 왜 그런 모양인지 본다. 편마다 메커니즘 하나와 건물 하나. 이번 건물은 2021년 강남 테헤란로 옛 르네상스호텔 자리에 선 센터필드이고, 메커니즘은 호텔 부지에 오피스를 지을 때 돈이 어디서 들어와 누구에게 남는가다.

2026년 1월, 운용사가 팔자고 하자 돈 댄 둘이 막았다

2026년 1월 14일 이지스자산운용은 센터필드 매각 자문사를 뽑는 제안요청서를 외국계 자문사들에 보냈다. 이 건물을 담은 사모펀드의 수익자는 국민연금과 신세계프라퍼티다. 공시로 확인되는 신세계프라퍼티 지분이 49.69%이고 국민연금이 그와 거의 같은 규모이며, 운용사 이지스가 0.6% 안팎을 갖는다. 이튿날 신세계프라퍼티가 공개로 반발하며 법적 조치를 시사했고, 닷새 뒤 국민연금도 반대했다. 이지스는 9월에 만기가 오는 담보대출 1조 2,000억 원의 연장이 불확실해 기한이익상실과 경공매 위험이 있다고 해명했다. 1월 26일 이지스는 매각을 철회했다.

돈을 댄 둘은 팔 생각이 없었고, 팔자고 한 쪽은 운용사였다. 두 수익자는 3월 운용사를 갈아치우기로 하고 주관사를 뽑았고, 4월 코람코자산운용이 우선협상대상자가 됐다. 7월 3일 국민연금 대체투자위원회가 그 안건을 부결했다. 자산을 실제로 팔지도 않았는데 평가가치를 기준으로 기존 운용사에 성공보수 약 750억 원과 지분이익 약 200억 원, 합해 1,000억 원 안팎을 정산하는 구조가 적정한가가 문제였다. 담보대출 만기가 9월, 펀드 만기가 10월이다. 코어비트에 따르면 6월에 이미 그 대출의 리파이낸싱이 추진 중이었고 금융권은 고정 선순위 금리로 최고 4.9%를 요구했다. 이 글을 쓰는 9월 초까지 만기 처리 결과는 보도되지 않았다.

이 건물의 돈은 그 자리까지 오는 데 열 해가 걸렸다. 1988년 서울올림픽 석 달 전에 문을 연 라마다르네상스호텔은 삼부토건 계열이 28년 동안 운영했고, 삼부토건이 회생절차에 들어간 뒤 2016년 6,900억 원에 팔렸다. 판 쪽은 손실을 봤다. 자본금 50억 원으로 세운 시행사가 사업비 1조 3,500억 원을 사실상 전액 차입으로 조달해 땅을 잡았다가 2년 만에 1조 1,590억 원에 넘겨 4,759억 원을 남겼다. 그다음 주인은 국민연금 5,000억 원과 KKR 3,000억 원의 지분에 담보대출 1조 2,000억 원을 얹었고, 준공까지 들어간 총투자는 2조 1,000억 원으로 집계된다. KKR 자리에는 신세계프라퍼티가 들어왔다. 2025년 말 그 펀드의 장부에 부동산은 3조 4,545억 원으로 올라 있다.

숫자가 다섯 개 돌아다닌다. 6,900억 원은 2016년 부지 매매대금, 1조 1,590억 원은 2018년 부동산 매매대금, 2조 1,000억 원은 준공까지 들어간 총투자, 3조 4,545억 원은 2025년 말 펀드 장부가, 4조 원은 2026년 매각 논의에서 거론된 값이다. 언론이 "2조 원에 샀다"고 쓰는 것은 세 번째 숫자이고 "4조 원짜리 건물"은 다섯 번째다. 판 쪽과 되판 쪽, 지은 쪽, 그리고 지금 팔지 말자는 쪽이 각각 다른 회사다. 웨스트타워 24층 위가 호텔인 이유도 그 사이에 있다. 이 편은 그 다섯 숫자가 어떻게 생겼는지, 서울시가 이 자리에 붙인 조건이 무엇인지, 그리고 같은 각본을 쓴 다른 호텔 부지들이 어떻게 끝났는지를 전자공시와 고시문으로 본다.

호텔이 팔린 것은 빚 때문이었고, 호텔이 많았던 것은 법 때문이었다

르네상스호텔이 팔린 이유는 삼부토건의 빚이었다. 삼부토건은 2011년 4월 법정관리를 신청했다가 호텔을 담보로 채권단에서 7,500억 원을 새로 빌리고 두 달 뒤 신청을 취하했다. 2013년 이지스자산운용과 1조 1,000억 원에 매각 양해각서를 맺었으나 자금 모집에 실패해 무산됐고, 2014년 KB금융, 2015년 MDM컨소시엄과 홍콩 골딘그룹도 계약에 이르지 못했다. 2015년 8월 삼부토건은 회생절차를 신청했고 9월 서울중앙지방법원이 개시를 결정했다. 그해 말과 이듬해 1월 공매는 유찰됐다. 2016년 1월 메리어트 라이선스 연장을 포기해 호텔 이름이 벨레상스로 바뀌었다.

2016년 5월 9일 브이에스엘코리아와 매매계약이 체결됐다. 총액 6,900억 원이다. 비즈니스포스트에 따르면 최초 입찰 예정가는 1조 8,560억 원이었으니 원했던 값의 37%에 팔린 셈이다. 전자공시에 남은 구조는 이렇다. 땅과 건물은 삼부토건이 25.97%, 종속회사 남우관광이 74.03%를 갖고 있었고, 안분 기준은 감정평가액이었다. 삼부토건 몫 양도금액은 1,792억 800만 원, 남우관광 몫은 5,107억 9,200만 원이다. 계약금 690억 원은 계약 당일에, 잔금 6,210억 원은 세 차례 연기 끝에 10월 6일에 들어왔다. 결정 주체는 이사회가 아니라 법원이었다. 거래상대방은 계약자 변경을 거쳐 자본금 50억 원짜리 프로젝트금융투자회사 멕킨237피에프브이가 됐다.

판 쪽은 손실을 봤다. 삼부토건은 2015년에 이미 르네상스호텔과 삼부오피스빌딩에 764억 8,200만 원의 손상차손을 잡아 장부가를 낮춘 상태였고, 그 장부가 1,898억 1,200만 원보다 낮은 값에 팔았다. 공시 시점에는 약 106억 원의 양도차손이 예상된다고 적었는데 2016년 사업보고서에 실제로 잡힌 처분손실은 212억 800만 원이었다. 비즈니스포스트는 계약 당일 1조 원이 넘는 채무를 갚고 나면 삼부토건 손에 남을 현금이 없을 것으로 봤다. 남우관광 쪽은 처분이익 3,494억 원과 처분손실 5,203억 원이 동시에 잡혀 순액이 1,709억 원 손실인데, 그 숫자가 매각가와 장부가로 설명되지 않아 이 글은 남우관광의 손실을 단정하지 않는다.

호텔이 그 값에 팔린 이유는 호텔이 너무 많았기 때문이고, 호텔이 많았던 것은 법 때문이었다. 2012년 7월 시행된 관광숙박시설 확충을 위한 특별법 제10조는 호텔을 지으면 용적률을 올려줬다. 서울시 운영기준에 따르면 일반상업지역의 조례 용적률 800%가 특별법으로 1,300%가 됐다. 호텔이면 1.6배를 받은 것이다. 서울경제에 따르면 서울 호텔은 2011년 말 대비 2016년 9월 181개가 늘어 329개가 됐고 객실은 2만 391실 늘어 4만 5,551실이 됐으며, 그중 126개 호텔 2만 5,822실이 특별법 수혜였다. 정부가 법을 만들며 예측한 2016년 서울 공급 가능 객실은 3만 3,804실이었으니 예측보다 1만 1,747실이 더 지어졌다. 그 예측은 외래관광객이 해마다 12%씩 늘고 그 절반이 서울에서 묵는다는 전제 위에 서 있었다. 서울시는 인센티브에 조건을 달았다. 운영기준에 따르면 객실 바닥면적이 전체 연면적의 80% 이상이면 인센티브를 다 주고 70% 미만이면 10%를 깎았으며, 공개공지를 법정 면적보다 20% 이상 더 내놓으면 계수가 올라갔다. 일반주거지역에서는 위락시설을 불허했다. 그리고 문화체육관광부 통계로 방한 외래관광객은 2016년 1,724만 명에서 2017년 1,334만 명으로 22.7% 줄었다. 특별법이 끝나는 2016년 12월에 이미 "호텔 매물이 쏟아진다"는 기사가 나왔다.

특별법에는 준공 뒤 용도를 바꿀 때 용적률을 되돌려 받는 조항이 없다. 제정안 조문 전문과 시행령, 서울시 운영기준을 대조한 결과 제재는 제18조의 착공 미이행 시 승인 취소 하나뿐이다. 환수 조항이 없는 자리에서 서울시가 실제로 쓴 장치는 따로 있다. 지구단위계획이 그 자리의 용도를 관광숙박시설로 못박아 둔 것이다. 그 조건이 센터필드 안에 호텔이 다시 들어온 이유이며, 다음 절에서 본다.

호텔이 오피스가 된 데는 셈이 하나 더 있다. 호텔은 운영업이고 오피스는 임대업이다. 호텔은 인건비와 식음, 객단가의 변동을 안지만 오피스는 임차인을 붙이면 장기 고정 임대료가 나온다. 개발형 펀드가 준공 뒤 팔 것을 전제로 짓는다면 값을 매기기 쉬운 쪽은 후자다. 그리고 적어도 오피스로 되팔린 호텔들은 상업지역의 큰 필지에 있었고, 영업 가치보다 토지 가치가 컸다.

서울시는 호텔을 헐라고 한 것이 아니라 되살려 넣으라고 했다

센터필드 웨스트타워 24층부터 36층은 호텔이다. 지하 1층과 2층, 3층과 4층에도 호텔의 리셉션과 연회장이 들어가 있다. 서울시가 호텔을 헐고 오피스를 짓는 것을 그냥 허락한 것이 아니라 관광숙박시설을 되살려 넣는 것을 조건으로 걸었기 때문이다. 2025년 5월 8일 고시된 테헤란로 지구단위계획 원문에 따르면 역삼동 676번지 특별계획구역의 지정용도는 "숙박시설 중 관광숙박시설"이고, 요건은 그 용도가 주차장을 포함한 건축물 전체 바닥면적의 16.2% 이상을 차지하고 관광숙박시설의 객실 비율이 84.2% 이상이어야 한다는 것이다. 그 대가로 허용용적률 800%에 관광숙박시설 인센티브 81%포인트를 얹어 상한용적률 881%를 받는다. 근거는 특별법 제10조와 서울시의 2014년 운영기준 개선이다. 2025년 11월 12일 서울시 도시·건축공동위원회는 객실 비율 조건을 80% 이상으로 낮추고 체류형 관광 콘텐츠와 부대시설 설치를 허용했다. 준공 4년 9개월 뒤의 완화다.

이 조건이 건물의 모양을 정했다. 2026년 9월 공공데이터포털에서 직접 조회한 건축물대장은 이렇다.

항목	값
지번	강남구 역삼동 676, 테헤란로 231
대지면적	18,489.7㎡
연면적	239,267.1㎡
건폐율·용적률	37.28%·880.92%
층수·높이	지상 36·지하 7, 158.9m
허가·착공·사용승인	2017-04-21·2017-08-21·2021-01-30
주용도	업무시설(숙박·판매·문화집회 포함)
승강기·주차	55대·889대

설계는 디에이그룹엔지니어링 종합건축사사무소이고, 현대건설 사보에 따르면 시공은 현대건설 40%, 현대엔지니어링 30%, 대우건설 30% 컨소시엄이다. 두 동이 건축물대장 표제부 한 장에 들어 있다. 층별개요 132행을 받아 보면 5층부터 23층까지는 두 동이 한 줄로 합산돼 층당 4,606㎡에서 4,751㎡의 사무소이고, 15층과 19층에는 피난안전구역이 낀다. 1층부터 4층까지는 판매시설과 문화집회시설이 절반 넘게 차지한다. 24층에서 갈라진다. 이스트타워는 24층부터 35층까지 층당 2,222㎡에서 2,361㎡의 사무소이고, 웨스트타워는 24층부터 호텔 부대시설, 25층 로비, 26층 웰니스, 27층부터 35층까지 객실 각 2,312㎡에서 2,315㎡, 36층 식당이다. 조선 팰리스 서울 강남의 층 구성이 대장과 층 단위로 일치한다. 대장이 적은 지상 36층은 웨스트타워 기준이고 이스트타워는 35층이다.

옛 호텔과 견주면 건물은 3.3배가 됐고 호텔은 절반이 됐다. 김수근문화재단 아카이브에 따르면 1985년 김수근이 병상에서 설계한 라마다르네상스호텔은 대지 18,035.28㎡, 연면적 72,205.7㎡, 지하 2층 지상 24층, 500여 실이었고 언론은 493실로 적는다. 센터필드는 같은 자리에서 연면적 239,267.1㎡, 지하 7층 지상 36층이고 호텔은 254실로 알려져 있다. 대지가 454.42㎡ 늘어난 사유는 확인되지 않았다. 옛 호텔이 완전히 사라진 것도 아니다. 현대건설 사보에 따르면 철거와 톱다운 공사를 병행하면서 기존 호텔의 지하 구조물을 지지대 삼아 새 슬래브를 쳤다. 지상에도 흔적이 남았다. 센터필드가 공개한 자료를 보면 사거리에 면한 공개공지에 옛 호텔 코너부 외벽 일부를 그대로 보존했고, 건물 안팎에 「흔적의 길」과 「기억의 벽」을 뒀다.

용적률 880%의 대가로 무엇을 내놓았는지는 확인하지 못했다. 2015년 3월 11일 서울시 도시·건축공동위원회가 삼부토건의 세부개발계획안을 수정가결했을 때 계획은 37층 두 동, 높이 159m, 용적률 880%, 업무 77%와 호텔 16%였고, 아시아경제는 용적률 인센티브에 관한 법제처 유권해석이 대기 중이라고 적었다. 2016년과 2018년 고시문 원문은 접근이 막혀 공공기여 내역을 열지 못했다. 확인된 것은 공개공지 5,860㎡와 지하보도 연결, 그리고 지구단위계획의 객실 비율 조건뿐이다.

비교할 잣대는 있다. 서울시는 호텔 부지를 오피스로 바꾸는 다른 방식인 도시계획변경 사전협상의 값을 표로 공개한다. 제3종일반주거지역을 일반상업지역으로 올리면 공공기여율은 40% 내외다. 옛 리츠칼튼 자리인 르메르디앙호텔 부지는 용적률 848.5%를 받으며 공공기여 39.68%, 약 3,195억 원으로 협상이 끝났고, 리버사이드호텔 부지는 36.82%, 약 1,492억 원이었다. 호텔을 사는 쪽이 실제로 사는 것은 건물이 아니라 공공기여를 내고 용도를 올릴 권리이고, 그 값이 미리 공표돼 있다. 센터필드는 이 사전협상 목록에 없다. 이미 일반상업지역이었고 특별계획구역 세부개발계획으로 갔기 때문이다. 그래서 이 자리의 조건은 돈이 아니라 호텔이었다.

자기 돈 없이 산 시행사가 4,759억 원을 남겼고, 그다음 주인의 장부는 3조 4,545억 원이 됐다

2016년의 매수자는 자기 돈이 거의 없었다. 한국경제 마켓인사이트가 2016년 8월 전한 사업계획은 총사업비 1조 3,500억 원이었다. 호텔·부지 매입 6,900억 원과 재건축 비용 6,600억 원이다. 조달은 선순위·중순위 대출 1조 2,000억 원과 후순위 대출 1,500억 원으로 사업비와 정확히 같았다. 주선사는 한화투자증권이었다. 자본금 50억 원짜리 멕킨237피에프브이가 6,900억 원짜리 땅을 산 방식이 이것이다.

그 시행사는 2년 만에 되팔았다. 더벨에 따르면 2018년 7월 이지스자산운용과 KKR이 이 프로젝트를 부동산 매매대금 1조 1,590억 원에 인수했다. 토지만은 9,250억 원이고, 1조 1,590억 원을 대지 5,593평으로 나누면 3.3㎡당 2억 721만 원이다. 시행사 차익은 약 4,759억 원이다. 이 값은 언론이 쓰는 "2조 원 인수"와 다르다. 뉴시스에 따르면 2조 1,000억 원은 준공까지 들어갈 총투자였다.

2018년의 자본 구조는 이렇다. 국민연금이 선순위 에쿼티 5,000억 원을 연 6% 수준의 우선배당권을 받고 넣었고, KKR 아시안펀드 III가 후순위 에쿼티 3,000억 원을 넣었으며, 담보대출이 1조 2,000억 원이었다. 총투자 2조 1,000억 원 가운데 자기자본이 38%다. 확인된 조달은 2조 원까지이고 나머지 1,000억 원이 어디서 왔는지는 공시가 없다. 그릇은 이지스제210호전문투자형사모부동산투자회사이고, 이름에 부동산투자회사가 들어가지만 부동산투자회사법상 리츠가 아니라 자본시장법상 사모펀드다. 더벨에 따르면 국민연금에게는 고양 스타필드에 이은 두 번째 부동산 개발 투자였다. 호텔은 계획 단계부터 신세계조선호텔의 20년 마스터리스로 정해져 있었다.

KKR 자리에 신세계가 들어왔다. 2020년 4월 신세계프라퍼티는 캡스톤자산운용의 사모신탁을 통해 KKR의 홀딩 법인 지분 100%를 사들였고, 이마트가 그때 2,000억 원을 증자했다. 신세계프라퍼티 감사보고서에 따르면 취득원가는 2020년 2,614억 7,900만 원으로 지분 17.55%, 2021년 987억 5,000만 원을 더해 22.58%, 2022년 2,042억 8,100만 원을 더해 49.69%가 됐다. 누적 취득원가 5,645억 1,000만 원이다. 그 지분의 공정가치는 2022년 말 7,085억 원이었고 2025년 말 8,229억 원이다. 2025년 말 값은 취득원가보다 45.8% 높다.

이 사모펀드의 재무제표는 공시된다. 펀드 자체는 공시 의무가 없지만 지분 49.69%를 가진 신세계프라퍼티가 외부감사 대상이라 연결감사보고서 주석에 펀드의 요약 재무정보가 통째로 실린다. 2025년 12월 31일 기준 비유동자산, 곧 부동산은 3조 4,545억 원, 차입금은 정확히 1조 2,000억 원, 순자산은 2조 2,067억 원이다. 유동자산 612억 원과 유동부채 1,090억 원을 넣어 검산하면 공시 순자산과 일치한다. 당기순이익은 2024년 1,298억 원, 2025년 1,288억 원이고, 신세계프라퍼티가 받은 배당은 2024년 440억 원, 2025년 469억 원이다. 지분율로 환산하면 펀드 전체 배당은 연 940억 원 안팎인데, 국민연금의 우선배당 조건이 지금도 살아 있다면 배분이 지분 비례가 아닐 수 있어 상한으로 본다. 언론이 쓰는 "4조 원"은 매각 논의에서 거론된 값이고 장부는 3조 4,545억 원이다.

임차인 둘은 대주주 계열이다. 조선호텔앤리조트 감사보고서에 따르면 조선 팰리스를 운영하는 이 회사가 2025년 펀드에 낸 돈은 265억 8,300만 원이고 장부에 잡힌 리스부채는 1,965억 7,100만 원이고, 미지급금까지 합한 채무 잔액은 1,995억 6,900만 원이다. 신세계프라퍼티도 웨스트타워 20층과 22층에 본사를 두고 2025년 57억 4,200만 원을 냈고, 미지급금을 포함한 채무 잔액은 427억 700만 원이다. 감사보고서의 매입 항목만 더하면 계열 둘이 낸 돈은 323억 원으로 2025년 펀드 영업수익 1,806억 원의 18%이고, 신세계프라퍼티의 리스부채 상환 72억 원까지 더하면 396억 원, 22%다. 스매치 기준 이스트타워 호가는 3.3㎡당 월 임대료 19만 5,700원, 관리비 5만 3,045원, 전용률 53.84%다. 2018년 계획 기준 임대면적 121,707㎡가 전부 그 단가로 찼다고 가정하면 연 임대료 865억 원이 상한이다. 공실률은 2026년 3월 기준 0%로 보도됐는데, 아마존웹서비스가 10년 계약을 중도 해지하기 어려워 6개 층을 줄이려 새 임차인을 찾는다는 보도가 있다. 계약이 살아 있는 채로 다른 회사를 앉히면 장부상 공실이 아니지만, 매각 협상에서 임대차의 질을 따질 때는 다른 이야기다.

왜 돈 댄 둘이 반대하고 운용사가 팔자고 했는가

운용사의 성과보수가 실제 매각으로만 확정되는 구조였기 때문이다. 이지스자산운용의 지분은 약 0.6%다. 2024년 이지스가 중장기 연장 계획을 제안했을 때 신세계프라퍼티는 찬성했고 국민연금은 부정적이었다. 2025년 6월 서울경제는 이지스가 매각 대신 보유 연장으로 가닥을 잡았다고 전했다. 10월 펀드 만기가 왔지만 합의가 안 돼 1년만 연장됐고, 12월 이지스는 매각 결정을 통보했다. 2026년 1월 인베스트조선은 국민연금이 국내 주식 비중 확대 압박 속에 매각을 검토한다며 에쿼티 전체 가치를 1조 5,000억 원대로 적었다. 그러나 자문사 제안요청서가 나가자 두 수익자가 잇달아 반대했고, 이지스는 9월 담보대출 만기와 기한이익상실 위험을 들었다가 1월 26일 철회했다.

그다음은 운용사 교체였다. 이 사건을 계기로 수익자 75% 동의로 운용사를 바꿀 수 있게 하는 자본시장법 개정안이 2026년 1월 발의됐다. 법은 3월 시점에 아직 국회를 통과하지 않았다. 3월 국민연금과 신세계는 CBRE를 주관사로 뽑아 후보 다섯 곳을 놓고 저울질했다. 서울경제는 이때 자산 가치를 4조 원 초과, 공실률 0%로 적었다. 4월 코람코자산운용이 최저 수준 운용보수를 받아들이며 우선협상대상자가 됐다. 7월 3일 국민연금 대체투자위원회가 부결했다. 이데일리에 따르면 자산을 팔지 않은 채 평가가치 기준으로 성공보수 약 750억 원과 지분이익 약 200억 원을 이지스에 정산하는 구조의 법적 적정성이 문제였다. 뒤집어 말하면 실매각이 이뤄져야 성공보수가 확정되는 것이 운용사가 매각을 밀어붙인 유인이고, 자산을 팔지 않고 운용사만 바꾸려면 그 보수를 미리 정산해야 하는 것이 수익자 쪽의 벽이었다. 서울프라퍼티인사이트는 7월 13일 단기 2년 연장 뒤 해법을 찾는 쪽으로 갈 것으로 내다봤다. 7월 15일 국민연금은 부동산투자실장을 대기발령했고, 논란은 자산에서 국민연금 내부 감사로 옮겨갔다. 딜북뉴스는 9월 4일 두 수익자가 펀드 만기에 맞춰 매각을 추진할 전망이라고 썼다. 이마트 반기보고서에 따르면 분쟁 중에도 2026년 상반기 이지스제210호 배당금수익은 209억 7,700만 원으로 전년 동기보다 11.7% 늘었다. 9월 대출 만기와 10월 펀드 만기가 어떻게 처리됐는지는 이 글을 쓰는 9월 초까지 보도되지 않았다.

지금 팔면 누가 얼마를 가져가는지는 계산만 가능하다. 장부 순자산 2조 2,067억 원을 지분대로 나누면 국민연금과 신세계프라퍼티가 각각 1조 960억 원대다. 거론가 4조 원에 팔고 대출 1조 2,000억 원을 갚으면 2조 8,000억 원이 남아 각각 1조 3,900억 원이 된다. 국민연금이 2018년 넣은 5,000억 원의 2.78배, 8년 연복리 13.6%이고 배당은 뺀 값이다. 다만 신세계프라퍼티는 자기 지분의 공정가치를 순자산 지분해당액보다 25% 낮은 8,229억 원으로 잡았다. 처분 비용과 세금, 성과보수, 만기 불확실성이 그 차이에 들어 있을 것이나 어느 것인지는 확인되지 않았다. 연 임대료 865억 원과 호텔이 낸 266억 원을 더한 1,131억 원을 장부 부동산가로 나누면 캡레이트는 3.3%이고, 4조 원으로 나누면 2.8%다. 266억 원은 감사보고서의 매입 항목이라 임차료 밖 거래가 섞여 있을 수 있고, 리스 주석에서 역산되는 임차료는 연 155억 원이다. 그 값으로 잡으면 3.0%와 2.6%가 된다. 감정평가서를 보지 못한 역산값이다. 젠스타메이트 기준 2025년 4분기 서울 오피스 캡레이트 4.0%보다 낮다. 취득세와 재산세, 담보대출의 대주단과 금리는 사모펀드라 공시가 없어 확인하지 못했다.

같은 각본은 강남에서 좌초했고, 도쿄에서 3.85배가 됐고, 뉴욕에서 빈 땅이 됐다

강남 최초의 특급호텔 자리는 주거로 가려다 실패하고 다시 호텔이 된다. 1982년 개관한 반포 팔래스호텔은 2020년 12월 더랜드 컨소시엄에 팔렸다. 매입가는 시사위크가 3,228억 원, 더벨이 3,501억 원으로 적어 갈린다. 2021년 2월 쉐라톤 서울 팔래스 강남이 문을 닫았다. 그 자리에 리처드 마이어 설계, 삼성물산 시공으로 아파트 58호와 오피스텔 15호, 호당 최고 500억 원짜리 더팰리스73을 지으려 했다. 2024년 8월 브릿지론 4,050억 원이 만기에 상환되지 못해 기한이익상실이 났다. 인베스트조선에 따르면 분양률이 50%에 못 미쳐 본PF 전환이 안 됐고 대주단이 회수를 결정했다. 2024년 12월 스타로드자산운용 컨소시엄과 5,500억 원 양해각서를 맺었으나 2025년 초에 무산됐다. 그해 9월 싱가포르계 폴캐피탈코리아가 4,640억 원에 인수 계약을 맺었고, 딜사이트에 따르면 2031년 목표는 호텔 494실과 오피스텔 154실이다. 호텔이 팔린 값보다 5년 뒤 부지 값이 컸다. 무너진 것은 땅값이 아니라 그 위에 얹으려던 사업이었고, 무너진 지점은 건축이 아니라 금융이었다.

부수지 않은 쪽도 팔리지 않았다. 케펠자산운용은 2021년 9월 쉐라톤 서울 디큐브시티 호텔을 1,317억 원에 사서 철거 없이 오피스로 고쳐 2022년 스페이스K로 열었다. 삼성 금융계열사와 미래에셋 계열사, 현대건설 등이 들어와 임대율이 100%로 보도됐다. 2024년 말 매각은 원매자가 적고 값이 안 맞아 무산됐고 2026년 1월 재입찰에 나섰는데 예상 단가는 3.3㎡당 2,000만 원 수준이다. 직전 분기인 2025년 4분기 강남권역 평균은 3,920만 원이었다. 호텔을 오피스로 바꾸는 결정이 옳고 그른 것이 아니라 어느 권역에서 바꿨느냐가 결말을 정한다. 청담 프리마호텔 부지는 2021년 12월 약 4,100억 원에 팔려 하이엔드 오피스텔로 가려다 브릿지론 4,640억 원의 만기를 여러 차례 연장했다. 딜사이트에 따르면 2026년 3월 7,000억 원을 다시 조달했고, 계획은 5성급 호텔과 레지던스로 돌아섰다. 신세계프라퍼티가 지분 50%로 들어와 있는 자리다.

도쿄에서는 같은 각본이 결말까지 나왔다. 세이부홀딩스는 아카사카 프린스호텔을 2011년 닫고 헐어 2016년 7월 오피스와 주택, 호텔이 든 도쿄 가든테라스 기오이초를 열었다. 니혼게이자이신문에 따르면 총사업비는 약 1,040억 엔, 매각 시점 장부가는 약 1,396억 엔이었다. 2024년 12월 블랙스톤에 약 4,000억 엔에 판다고 발표했고 양도익은 약 2,604억 엔이다. 총사업비 대비 3.85배, 개업에서 매각까지 8년 5개월이다. 다만 총사업비에 토지 취득비가 들어 있는지는 기사에 없고, 세이부가 원래 갖고 있던 땅이라 빠졌을 가능성이 높다. 그 경우 이 배수는 과대평가다. 차이는 그것이다. 세이부는 자기 땅에 자기 돈으로 지었고, 서울의 호텔 부지 전환은 대부분 남의 땅을 사서 브릿지론과 본PF로 짓는다.

뉴욕에서는 헐기까지만 됐다. 보네이도 리얼티 트러스트가 SEC에 낸 실적 자료에 따르면 1919년 개관한 호텔 펜실베이니아는 2021년 4월 5일 영구 폐업했다. 그해 순영업손실이 1,268만 달러, 2022년 호텔 부문 손실이 7,109만 달러였다. 2023년 7월 철거가 끝난 자리에 56층 오피스 PENN 15를 짓기로 했으나 2026년 현재 착공하지 못했고, 부지를 임시 행사장과 광고판 용도로 검토하고 있다. 호텔을 헐고 오피스를 짓는 결정에서 가장 되돌리기 어려운 것은 철거다. 서울의 크라운호텔 자리는 2029년 10월, 더팰리스73 자리는 2031년이 준공 목표다.

방향은 이미 뒤집혔다. 상업용 부동산 데이터 업체 veacon에 따르면 서울 호텔의 객실당 거래단가는 2022년 3억 7,000만 원에서 2023년 2억 6,000만 원으로 떨어졌다. 그 뒤 2024년 4억 원, 2025년에는 거래에 따라 6억 2,000만 원에서 9억 7,000만 원이 됐다. 2차 자료이고 원자료는 대조하지 못했다. 한국경제에 따르면 서울 관광호텔은 2020년 331곳에서 2025년 317곳으로 줄었다. 호텔을 없앤 결정은 대부분 2020년에서 2022년, 사이클이 내려가던 구간에 내려졌고 바닥은 2023년이었다. 2024년부터는 명동의 KT 사옥과 국민은행 본점이 호텔로 바뀌었고, 런던에서는 블룸버그 집계로 2019년 이후 약 400만 제곱피트의 오피스가 호텔 전환을 목적으로 팔렸다. 서울이 호텔을 오피스로 바꾸던 몇 해 동안 런던은 오피스를 호텔로 바꾸고 있었고, 그 이유는 각자의 시장에서 어느 쪽 값이 더 빨리 떨어졌는가 하나다.

센터필드가 있는 시장은 그 사이 값이 올랐다. 젠스타메이트 기준 강남권역 공실률은 2024년 1분기 2.8%에서 2026년 1분기 3.8%로 1%포인트 올랐다. 월임대료는 3.3㎡당 10만 2,200원에서 11만 7,800원으로 15.3% 올랐다. 테헤란로만 보면 11만 3,900원에서 13만 4,800원으로 18.3%다. 공실이 늘었는데 임대료가 더 빨리 올랐다. 2025년 4분기 강남 초대형 오피스는 공실률 0.4%, 임대료 14만 8,000원이었다. 2024년 4분기 젠스타메이트 리포트는 센터필드 웨스트에서 엔픽셀이 빠지자 초대형 공실률이 0.7%포인트 올랐다고 적었다. 한 건물의 임차인 하나가 권역 통계를 움직이는 규모다. 거래 단가는 2022년 1분기 안제타워 4,299만 원이 3년을 버티다 2025년 2월 엔씨타워1 4,750만 원으로 깨졌다. 2025년 4분기 강남권역 평균은 3,920만 원이다. 다만 2026년 1분기 서울과 분당 오피스 거래는 전 분기보다 49% 줄었고, 이투데이에 따르면 5월 기준 매각을 시작했다가 끝내지 못한 서울 오피스가 약 30만㎡ 쌓여 있다. 임대가 잘 되는 것과 팔리는 것은 다른 문제이고, 서울스퀘어 편에서 재단장형 투자의 대조군으로 본 남산스퀘어도 2022년 매각을 추진하다 진행하지 못했다.

드러난 것: 호텔 부지를 산 쪽이 산 것은 건물이 아니라 용도의 권리였고, 돈은 판 쪽이 아니라 되판 쪽에 남았다

법이 호텔을 만들었고, 되돌려 받는 장치는 법에 없었다. 2012년 특별법이 일반상업지역에서 조례 용적률의 1.6배를 줬고, 2011년 말에서 2016년 9월 사이 서울 호텔은 181개가 늘어 329개가 됐으며 그중 126개가 이 법의 수혜였다. 그 법의 제재는 착공하지 않으면 승인을 취소하는 것뿐이었다. 그래서 서울시는 지구단위계획의 지정용도로 자리를 잡았다. 르네상스호텔 부지의 조건은 주차장을 포함한 전체 바닥면적의 16.2% 이상과 객실 비율 84.2% 이상이라는 소수점 첫째 자리까지의 숫자이고, 그 대가가 상한용적률 881% 중 81%포인트다. 호텔을 부수고 오피스를 지어도 그 조건은 남았고, 그래서 센터필드 웨스트타워 24층 위는 호텔이다.

돈이 남은 곳은 되판 쪽이었다. 삼부토건은 회생절차에서 원했던 값의 37%에 팔며 212억 원의 처분손실을 봤고 매각대금은 채무 변제로 나갔다. 자본금 50억 원으로 1조 3,500억 원을 빌려 산 시행사는 2년 만에 4,759억 원을 남겼다. 그다음 주인은 2조 1,000억 원을 들여 지었고 그 펀드의 장부는 2025년 말 부동산 3조 4,545억 원, 순자산 2조 2,067억 원이다. 국민연금이 넣은 5,000억 원은 거론가 4조 원 기준으로 2.78배가 됐고, 신세계프라퍼티가 5,645억 원에 산 지분은 8,229억 원으로 평가돼 있다. 그 사이 임차인 둘이 대주주 계열이고, 호텔은 조선호텔앤리조트의 20년 마스터리스다.

출구에서 갈린 것은 값이 아니라 이해관계였다. 값은 올랐고 공실은 0%로 보도됐다. 돈을 댄 둘은 2026년 1월에 둘 다 매각을 반대했고, 지분 1%도 안 되는 운용사는 팔아야 성과보수가 확정됐다. 7월 부결 뒤 서울경제는 국민연금이 매각으로 돌아섰다고 봤고 서울프라퍼티인사이트는 단기 연장을 봤다. 두 보도가 갈린다. 운용사를 바꾸려니 팔지 않은 자산의 평가가치 기준으로 1,000억 원 안팎을 정산해야 했고, 국민연금은 그 구조를 부결했다. 담보대출 1조 2,000억 원의 만기가 9월이고 펀드 만기가 10월이다. 6월에 금융권이 요구한 리파이낸싱 금리는 고정 선순위 최고 4.9%였고, 이 글을 쓰는 9월 초까지 그 결과는 보도되지 않았다.

같은 각본은 시점과 돈의 출처에서 갈렸다. 서울 호텔 객실당 거래단가는 2023년 바닥을 찍고 2025년 두 배 넘게 올랐고, 강남 최초 특급호텔 자리와 청담 프리마호텔 자리는 오피스텔과 주거로 가려다 다시 호텔로 돌아섰다. 도쿄의 세이부는 자기 땅에 자기 돈으로 지어 8년 뒤 3.85배에 팔았고, 뉴욕의 보네이도는 호텔을 헐고 3년째 빈 땅을 갖고 있다. 센터필드는 그 사이에 있다. 임대는 됐고 값은 올랐는데 팔리지 않았다.

확인하지 못한 것을 적는다. 이 부지가 상한용적률 881%를 받는 대가로 공공기여를 냈는지, 냈다면 얼마인지는 2016년과 2018년 고시문 원문을 열지 못해 확인하지 못했다. 담보대출 1조 2,000억 원의 대주단과 금리, 준공 뒤 리파이낸싱 조건, 취득세와 재산세 납부액은 사모펀드라 공시가 없다. 남우관광이 본 손실은 공시 수치가 서로 맞지 않아 단정하지 않았다. 아마존웹서비스가 줄이려는 6개 층의 규모와 조건은 유료 기사라 확인하지 못했다. 성공보수 750억 원의 산정 근거와 총투자 2조 1,000억 원 중 확인된 조달 2조 원 밖의 1,000억 원도 마찬가지다. 옛 호텔 대지가 454㎡ 늘어난 사유도 미확인이다.

다음 편은 남산 힐튼이다. 호텔을 부수고 오피스를 짓는 산수를 2021년 이지스자산운용의 인수로 본다. 시리즈 전체는 건물을 짓는 돈: 국내편에서 이어진다.

출처

이 글의 매각가와 처분손실은 삼부토건·남우관광이 전자공시(DART)에 낸 공시와 감사보고서에서, 펀드의 재무제표와 배당은 신세계프라퍼티·조선호텔앤리조트 감사보고서에서, 조달 구조와 되판 값은 더벨·뉴시스·한국경제에서, 건물 제원은 국토교통부 건축물대장에서, 옛 호텔 제원은 김수근문화재단 아카이브에서, 지정용도와 용적률 조건은 서울시 테헤란로 지구단위계획 고시문과 관광숙박시설 용적률 특례 운영기준 원문에서, 매각 시도와 운용사 교체는 서울경제·이데일리·인베스트조선·서울프라퍼티인사이트에서, 대조군은 인베스트조선·딜사이트·시사위크·더벨·서울경제·니혼게이자이신문·보네이도의 SEC 제출 자료와 veacon 자료에서 가져왔다. 강남 시장은 젠스타메이트 분기 리포트다. 한국경제 기사는 접근이 막혀 다음 미러와 검색 요약으로 확인했다. 2016년·2018년 서울시 고시문 원문과 공공기여 내역, 담보대출의 대주단과 체결 금리, 2026년 9월 만기 이후의 결말은 확인하지 못했다.

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공시·고시·대장

• 삼부토건 주요사항보고서, 유형자산 양도결정 정정본, 총 매각대금 6,900억 원 — 금융감독원 전자공시 · 2016-09-06
• 삼부토건 주요사항보고서, 유형자산 양도결정 최초본 — 금융감독원 전자공시 · 2016-05-09
• 삼부토건, 종속회사 남우관광 유형자산 처분결정 — 금융감독원 전자공시 · 2016-09-06
• 삼부토건 사업보고서 2016년, 처분손실 212억 원과 매각 경과 — 금융감독원 전자공시 · 2017-03-31
• 남우관광 감사보고서 2016년 — 금융감독원 전자공시 · 2017-04-05
• 삼부토건 정정 증권신고서, 2015년 손상차손 — 한국거래소 KIND · 2018-07-23
• 신세계프라퍼티 연결감사보고서 2025년, 이지스제210호 요약재무정보·배당 — 금융감독원 전자공시 · 2026-04-07
• 신세계프라퍼티 감사보고서 2025년, 이지스제210호 임차료·리스부채 — 금융감독원 전자공시 · 2026-04-07
• 신세계프라퍼티 연결감사보고서 2024년 — 금융감독원 전자공시 · 2025-04-01
• 신세계프라퍼티 연결감사보고서 2023년 — 금융감독원 전자공시 · 2024-04-04
• 신세계프라퍼티 연결감사보고서 2022년 — 금융감독원 전자공시 · 2023-04-04
• 신세계프라퍼티 연결감사보고서 2021년 — 금융감독원 전자공시 · 2022-04-01
• 신세계프라퍼티 연결감사보고서 2020년 — 금융감독원 전자공시 · 2021-04-01
• 조선호텔앤리조트 감사보고서 2025년, 이지스제210호 거래·리스부채 — 금융감독원 전자공시 · 2026-03-25
• 국토교통부 건축HUB 건축물대장정보 서비스 — 공공데이터포털
• 서울특별시고시 제2025-263호, 테헤란로 지구단위계획 결정(변경) 및 지형도면 고시 — 강남구청 · 2025-05-08
• 관광숙박시설 용적률에 관한 특례 운영기준, 도시계획과-14307 — 서울특별시 · 2012-10-05
• 관광숙박시설 확충지원 등에 관한 특별법 제정안 설명자료 — 대통령기록관
• 관광숙박시설 확충을 위한 특별법 시행령 — 위키문헌
• 테헤란로제2지구 지구단위계획 결정(변경) 및 역삼동 676번지 특별계획구역 세부개발계획안 재열람 공고 — 강남구청 · 2016-06-21
• 도시계획변경 사전협상 제도 개요 — 서울특별시
• 르메르디앙호텔 부지 사전협상 사업현황 — 서울특별시
• 리버사이드호텔 부지 사전협상 사업현황 — 서울특별시
• 보네이도 리얼티 트러스트 2022년 4분기 실적 자료, 호텔 펜실베이니아 폐업과 손실 — SEC EDGAR · 2023-02-13
• 한국관광통계, 방한 외래관광객 — e-나라지표

부지 이력과 개발

• 라마다 르네상스 호텔, 1985년 설계 제원 — 김수근문화재단
• 좌절된 김수근의 꿈, 르네상스호텔 — 서울경제 · 2015-07-31
• 삼부토건 르네상스호텔 매각과 노조 — 매일노동뉴스 · 2013-05-20
• 르네상스호텔 흑역사, 무산된 매각 시도들 — 뉴시스 · 2024-04-17
• 르네상스호텔, 메리어트 라이선스 종료로 벨레상스 개명 — 뉴시스 · 2015-12-23
• 삼부토건, 르네상스호텔 6,900억 원에 매각 계약 — 비즈니스포스트 · 2016-05-09
• 벨레상스호텔 28년 만에 문 닫는다 — 아시아경제 · 2016-10-06
• 르네상스호텔 개발 총사업비 1조 3,500억 원, 한화투자증권 주선 — 한국경제 마켓인사이트 · 2016-08-08 (본문 접근 차단, 다음 미러와 검색 요약으로 확인)
• 서울시 도시건축공동위원회, 르네상스호텔 부지 세부개발계획 수정가결 — 아시아경제 · 2015-03-13
• 르네상스호텔 부지 37층 두 동 개발 — 아주경제 · 2015-03-13
• 테헤란로 237 개발사업 신축공사 현장, 서포트 공법 — 현대건설 뉴스룸 · 2020-10-26
• 센터필드 준공, 공개공지와 설비 — 칸 · 2021-05-02
• 센터필드 소개, 녹지와 흔적의 길 — 센터필드
• 센터필드 오피스 입주업체 — 센터필드
• 센터필드 — 위키백과
• 테헤란로 센터필드 웨스트동, 호텔 대신 미술관 등 관광거점 운영 — 뉴스핌 · 2025-11-13
• 서울시, 센터필드 호텔 객실 비율 완화와 관광 콘텐츠 — EBN · 2025-11-13
• 르네상스호텔 부지 관광숙박시설 객실 비율 84.2%에서 80%로 조정 — 머니투데이 · 2025-11-13

조달과 매각 시도

• 이지스·KKR, 옛 르네상스호텔 부지 1조 1,590억 원에 인수 — 더벨 · 2018-10-17
• 국민연금, 르네상스호텔 개발 투자 구조는 — 더벨 · 2018-09-10
• KKR, 르네상스호텔 부지 개발 투자 집행, 총투자 2조 1,000억 원 — 뉴시스 · 2018-10-10
• 이마트, 신세계프라퍼티에 2,000억 원 유상증자 — 한국금융신문 · 2020-04-21
• 신세계그룹, 센터필드 투자 — 서울경제 · 2020-08-19
• 이마트도 반발, 신세계프라퍼티 취득원가와 배당 — 더벨 · 2026-01-16
• 이지스, 센터필드 매각 대신 보유 연장 가닥 — 서울경제 시그널 · 2025-06-20
• 국민연금, 센터필드 매각 검토 — 인베스트조선 · 2026-01-09
• 센터필드 왜 매물로 나왔나 — 서울프라퍼티인사이트 · 2026-01-16
• 신세계프라퍼티, 센터필드 매각 반대 — 이투데이 · 2026-01-15
• 이지스, 센터필드 매각 강행과 수익자 반발 — 더퍼블릭 · 2026-01-20
• 국민연금도 센터필드 매각 반대 — 머니S · 2026-01-20
• 이지스 해명, 담보대출 만기와 기한이익상실 위험 — 이데일리 · 2026-01-22
• 이지스, 센터필드 매각 철회 — 서울경제 시그널 · 2026-01-26
• 센터필드 자산이관 기정사실화, 자문사 RFP — 서울프라퍼티인사이트 · 2026-01-27
• 국민연금·신세계, 센터필드 GP 교체 속도전, 자산가치 4조 원 초과 — 서울경제 · 2026-03-21
• 코람코자산운용, 센터필드 새 운용사 우선협상대상자 — 서울프라퍼티인사이트 · 2026-04-16
• 코람코, 센터필드 운용사 우협 선정 — 파이낸셜뉴스 · 2026-04-17
• 국민연금 대투위, 센터필드 GP 교체 부결과 매각 결정 — 서울경제 시그널 · 2026-07-06
• 센터필드 운용사 교체 무산 후폭풍, 정산 1,000억 원 — 이데일리 마켓인 · 2026-07-10
• 센터필드 자산이관 무산, 2년 단기 연장 거론 — 서울프라퍼티인사이트 · 2026-07-13
• 역삼 센터필드, 리파이낸싱 선순위 대출 고정 금리 5% 육박 — 코어비트 · 2026-06-17
• 국민연금 부동산투자실장 대기발령, 센터필드 후폭풍 — 이데일리 마켓인 · 2026-07-15
• 국민연금 부동산실 기밀유출 조사 확대, 센터필드·TES 논란 — 딜북뉴스 · 2026-09-04
• 이마트 반기보고서 2026년, 이지스제210호 지분 49.7%·배당금수익 — 금융감독원 전자공시 · 2026-08-14
• 센터필드 이스트·웨스트 임대 조건 — 스매치 인사이트
• 한국 오피스도 줄이는 아마존웹서비스, 센터필드 6개 층 감평 추진 — 서울프라퍼티인사이트

대조군과 시장

• 서울 호텔 매물 쏟아진다, 관광특별법의 역습 — 서울경제 · 2016-12-26
• 더팰리스73 브릿지론 기한이익상실, 본PF 전환 실패 — 인베스트조선 · 2024-09-05
• 코로나가 삼킨 특급호텔, 팔래스강남 3,228억 원 매각 — 시사위크 · 2022-07-27
• 쉐라톤 팔래스 강남 매각가 3,501억 원 확정 — 더벨 · 2020-12-16
• 더팰리스73 부지 5,500억 원 매각 양해각서, 브릿지론 4,050억 원 — 서울경제 · 2024-12-04
• 크라운호텔 부지 케이스퀘어용산PFV 개발, 2029년 준공 — 파이낸셜뉴스 · 2021-12-30
• 남산스퀘어 등 고금리 구간 매각 무산 목록 — 뉴스톱
• 옛 팔래스호텔 부지, 폴캐피탈코리아 4,640억 원 인수와 호텔 회귀 — 딜사이트 · 2025-12-09
• 프리마호텔 청담 부지 브릿지론 7,000억 원 재조달, 호텔로 선회 — 딜사이트 · 2026-04-02
• 케펠운용, 신도림 쉐라톤 디큐브시티호텔 인수 — 더벨 · 2021-09-17
• 대성산업, 쉐라톤 서울 디큐브시티 호텔 1,317억 원 매각 결정 — 뉴스웨이 · 2021-09-15
• 디큐브시티 스페이스K 오피스 전환과 임대 — 서울프라퍼티인사이트
• 케펠 디큐브시티 오피스 매각 재추진 — 한국경제 마켓인사이트(다음 미러) · 2026-01-12
• 세이부HD, 아카사카 프린스호텔 자리 빌딩 4,000억 엔에 매각 — 니혼게이자이신문 · 2024-12-12
• 보네이도, PENN 15 부지 임시 활용 검토 — 6sqft
• 서울 대중 호텔 시장 2026년 하반기 구조 진단, 객실당 거래단가 — veacon · 2026-05-28
• 객실 단가 세 배로, 서울 관광호텔 331곳에서 317곳으로 — 한국경제 · 2026-06-26 (본문 접근 차단, 검색 요약으로 확인)
• London's Vanishing Office Buildings Are Being Replaced by Hotels — Bloomberg · 2026-01-27 (유료, 검색 요약으로 확인)
• 안제타워 평당 4,299만 원, 강남 오피스 최고가 — 파이낸셜뉴스 · 2022-05-26
• Korea Office Market Report 2024년 1분기 — 젠스타메이트
• Korea Office Market Report 2024년 4분기, 센터필드 엔픽셀 이전 — 젠스타메이트
• Korea Office Market Report 2025년 4분기 — 젠스타메이트 · 2026-02
• Korea Office Market Report 2026년 1분기 — 젠스타메이트 · 2026-05
• 과기공·퍼시픽운용, 엔씨타워1 평당 4,750만 원에 인수 — 인베스트조선 · 2025-02-05
• 매각 못 한 서울 오피스 30만㎡ — 이투데이 · 2026-05-10
• 신탁회사의 책임준공형 관리형 부동산 PF 관련 리스크, 금융브리프 33권 15호 — 한국금융연구원 · 2024-07