서울시 땅 위의 IFC 서울은 2025년 이자로 1,556억 원을 냈고 서울시에는 184억 원을 냈다

이 글은 《건물을 짓는 돈: 국내편》 23편이다. 서울과 국내의 건물 한 채를 잡아 그 돈이 왜 그런 모양인지 본다. 편마다 메커니즘 하나와 건물 하나. 이번 건물은 2012년 여의도에 선 IFC 서울이고, 메커니즘은 공공 땅을 99년 빌려 지은 건물에서 땅 주인과 건물 주인과 대주단이 각각 얼마를 가져가는가다.

2016년 1월 시의회, 산식으로는 150억 원인데 들어온 것은 30억 원

2016년 1월 19일 서울시의회 특별위원회에서 서울시 경제진흥본부장이 IFC 서울의 토지임대료를 설명했다. 산식은 두 가지 중 큰 쪽이다. 공시지가에 물가상승률을 곱한 값의 5%, 또는 건물 순영업소득의 9.61%. 2015년분은 순영업소득 쪽이 커서 150억 원이 넘는다고 했다. 그리고 덧붙였다. "저희가 유예를 7년 해 줬기 때문에 들어온 것은 30억에 들어왔습니다." 계약이 2006년부터 2010년까지는 임대료를 면제하고, 2011년부터 2017년까지는 공시지가의 1%만 현금으로 받고 나머지를 유예하도록 돼 있었기 때문이다.

그 2015년분에서 10년 뒤인 2025년의 숫자는 감사보고서에 있다. IFC의 오피스 세 동과 몰을 각각 소유한 유한회사 네 곳은 그해 영업수익 2,622억 8,000만 원, 영업이익 1,881억 7,000만 원을 올렸다. 그중 이자비용이 1,556억 2,000만 원이다. 서울시에 낸 토지 리스료는 183억 8,000만 원이다. 대주단이 가져간 돈이 땅 주인이 받은 돈의 8.5배다. 콘래드 호텔 법인까지 다섯 곳을 합친 리스료는 223억 2,000만 원이다.

사진: Kimahrikku, CC BY-SA 4.0, 위키미디어 공용

이 건물의 땅은 서울시 것이다. 여의도동 23번지 33,058㎡, 정확히 1만 평이다. 서울시는 2004년 AIG와 기본협력계약으로 이 땅을 임대해 주기로 하고 이듬해 개별임대계약에서 최장 99년으로 못박았다. AIG는 2012년까지 총사업비 1조 5,140억 원, 금융비용까지 더한 총투자 1조 6,540억 원으로 오피스 세 동과 호텔과 몰을 지었다. 2016년 11월 AIG는 이 건물을 소유한 법인들의 지분을 브룩필드에 2조 5,500억 원에 넘겼다. 브룩필드는 2019년과 2024년 두 번 대출을 늘려 넣은 돈 7,500억 원의 1.5배를 회수했고, 2022년에는 미래에셋에 4조 1,000억 원에 팔려다 무산돼 보증금 2,000억 원을 놓고 3년을 다퉜다.

이 편은 그 사이에 서울시가 받은 돈을 따라간다. 첫 5년 0원, 다음 7년 연 30억 원 안팎, 2016년 유예분 558억 원 선납, 2025년 223억 원. 같은 기간 건물 주인은 8,960억 원의 차익을 남기고 떠났고, 다음 주인은 호텔 한 채를 뺀 나머지를 그대로 쥔 채 원금을 빼갔다. 땅 주인이 받는 지대가 왜 이 모양이 됐는지는 2004년 합작이 깨진 자리에서 시작한다.

합작이 깨지고 99년 임대가 됐다

IFC 서울의 임대 구조는 합작이 깨진 자리에서 나왔다. 여의도동 23번지는 시의회 회의록에 "여의도전시장부지"로 불리는 시유지다. 나무위키 기준으로 1978년부터 1995년까지 종합안보전시장, 1996년부터 2003년까지 중소기업 종합전시장이 있었다. 외환위기 뒤 외국인투자 유치 명목으로 국제입찰 매각을 두 번 냈으나 유찰됐고, 수의계약 경로로 넘어갔다. 2003년 3월 서울시는 당시 AIG 회장이던 행크 그린버그와 개발을 협의하며 상암동·청계천·여의도를 실사했고, 2003년 6월 28일 이명박 시장과 그린버그가 양해각서를 맺었다. 이때까지는 서울시가 지분을 갖는 합작 개발이었다.

합작은 땅값에서 깨졌다. 2004년 2월 4일 서울시의회 재정경제위원회에서 산업국장은 "합작기업이 깨어지게 된 가장 큰 문제는 토지가격 문제"라며 감정가격이 2,400억 원 정도로 추정됐다고 답했다. 합작이면 서울시가 땅을 현물출자해야 하는데 그 평가액에서 합의가 안 됐다. 2004년 6월 9일 기본협력계약에서 구조가 토지임대로 바뀌었고, 2005년 2월 자산관리 법인이 서고, 건물별 법인 다섯 곳이 같은 해에 섰다. 그중 오피스 세 동과 몰을 가진 네 곳은 6월 24일 같은 날 설립됐다. 2005년 8월 개별임대계약, 2006년 본계약으로 이어졌다. 서울시는 매각 제한 10년이 2016년 1월 1일에 끝난다고 답했다. 기산일이 2006년 1월 1일이라는 뜻이다. 2006년 6월 5일 시공사도 정하지 않은 채 기공식을 열었고, 2007년 1월 터파기가 시작됐다.

단계	시점	내용
양해각서	2003-06-28	서울시·AIG 합작 개발
합작 결렬	2004-02	토지 감정가 2,400억 원에서 합의 실패
기본협력계약	2004-06-09	토지임대 구조로 전환
법인 설립	2005-02, 2005-06-24	자산관리 법인과 건물별 법인
개별임대계약	2005-08-18	99년 장기임대
본계약	2006년	매각 제한 10년, 2016-01-01 만료
기공식	2006-06-05	시공사 미선정

계약 조건은 계약서가 아니라 회의록으로 확인된다. 계약서는 영문 단독이고 대외비다. 2016년 1월 19일 특별위원회에서 서울시가 답한 조건은 이렇다. 임대 기간은 50년에 49년 연장을 붙인 최장 99년이고, 만료되면 건물째 기부채납한다. 감사보고서에는 연장 선택권을 임차인만 행사할 수 있다고 적혀 있다. 임대료는 2006년부터 2010년까지 면제, 2011년부터 2017년까지 공시지가의 1%만 현금으로 받고 나머지 4%는 유예해 2018년부터 7년 분납, 2025년부터는 공시지가에 물가상승률을 곱한 값의 5%와 순영업소득의 9.61% 중 큰 쪽이다. 서울시는 임대료를 정할 때 감정평가를 쓰지 않았다. 계약이 공시지가 기준이었기 때문이고, 그 기준값이 2003년 공시지가 2,400억 원이었다. 합작을 못 하게 만든 2,400억 원이라는 값이 12년 뒤 특위에서는 임대료 산식의 기준인 2003년 공시지가로 다시 불렸다. 요율은 서울시 본부장이 시의회에서 네 차례 말한 9.61%를 쓴다. 슬로우뉴스는 9.12%로 적었다.

빠진 조항이 더 많다. 임대료를 내지 않는 경우 말고는 계약을 해지할 조항이 없고, 초과수익 환수 규정이 없고, 서울시의 우선매수청구권이 없고, 후속 매수인 선정을 거부할 권한도 없다. 금융기관 유치 의무도 없다. 서울시는 2008년과 2010년 외국계 금융기관 의무유치비율을 계약에 넣으려 했으나 AIG가 "수용곤란"을 견지해 무산됐다. 낮은 임대료의 법적 근거는 외국인투자 촉진법이었다. 서울시 본부장은 투자액이 1조 4,000억 원을 넘어 외국인투자로 인정됐고 10년이 지났으므로 국내 기업이 인수해도 계약 조건이 바뀌지 않는다고 답했다. 서울시는 감사원이 2005년과 2006년 두 차례 서면으로 임대료·기간·유치목표를 물었고 서면으로 끝났다고 답했다.

특별위원회는 결정권자를 부르지 못했다. 2016년 2월 18일 이명박·오세훈 전 시장과 담당 국장·과장·자문단 등 8명의 증인 출석요구안을 찬성 6, 반대 2, 기권 1로 가결했지만, 2월 24일 회의에서 위원장은 출석요구 법정 시일이 늦어져 통지서를 발부하지 못했다고 보고했다. 그 회의는 2분 만에 산회했고, 특위가 밖으로 내놓은 것은 3월 9일 기자회견이었다. 계약 원문도 보지 못하고 증인도 부르지 못한 것이 이 계약을 정확히 아는 사람이 없는 이유다.

다섯 건물은 처음부터 따로 팔 수 있게 다섯 법인으로 지어졌다

IFC 서울은 대지 33,058㎡ 위에 연면적 505,236㎡, 네 동과 지하 몰이다. 국토교통부가 주최한 2013년 한국건축문화대상 자료로 건폐율 47.10%, 용적률 926.12%다. 오피스는 One IFC 32층 184.5m, Two IFC 29층 175.5m, Three IFC 55층 284m이고, 콘래드 서울은 38층 434실, IFC몰은 연면적 76,021㎡에 영업면적 39,420㎡다. 지하 7층은 단지 전체가 통째로 연결된다. 계획설계는 미국 아퀴텍토니카, 국내 설계는 범건축, 시공은 GS건설·대림건설·포스코건설·현대산업개발 컨소시엄이다. 지하철 여의도역까지 320m 지하보도를 AIG 측이 시공해 기부채납했고, 20년 무상사용 조건이라 감사보고서에 무형자산으로 잡혀 2031년까지 상각된다.

소유 구조는 처음부터 동별 매각을 염두에 뒀다. 2005년 6월 24일 오피스 세 동과 몰을 하나씩 소유하는 유한회사 네 곳이 설립됐고, 호텔 법인까지 다섯이다. 감사보고서는 앞 네 곳을 "IFC Seoul Project Companies"라 부른다. 자산관리는 SIFC Property Korea가 맡는데, 이 회사의 2016년 11월 17일 이전 상호는 AIG KRED였다. 2016년 브룩필드는 건물을 산 것이 아니라 이 법인들의 출자 지분을 샀다. 법인은 2005년 설립 그대로 존속하고, 2025년 말 기준 지배자는 싱가포르 법인 BSREP II Korea Office Holdings다. 2024년 콘래드 서울도 같은 방식으로 호텔 법인의 지분이 ARA코리아자산운용 쪽으로 넘어갔다. 건물이 두 번 손을 바꾸는 동안 건물을 소유한 법인은 2005년 설립 그대로였다.

오피스는 비어서 출발했다. 2011년 11월 One IFC 준공 때 선임대는 80%였고 여의도 공실률은 2.3%였다. 이듬해 IFC 세 동 10만 평이 한꺼번에 나오면서 이지스자산운용 집계로 2012년 여의도 신규 공급률이 12.1%, 공실률이 10.9%로 뛰었다. 2013년 1월 서울시 정보공개 답변 기준 IFC 오피스 임대면적 327,297㎡ 중 임대 완료는 101,012㎡, 공실률 69.1%였다. 2016년 1월 서울시는 시의회에서 세 동 전체 임대율이 62%라고 답했고, 그 공실 대부분이 Three IFC였다. 2016년 11월 이코노믹리뷰는 Three IFC 공실률을 71.7%로 적었다. AIG는 이 구간에서 팔았고 브룩필드는 이 구간에서 샀다.

브룩필드는 파크원 준공 전에 공실을 없애려 했다. 딜사이트에 따르면 2018년 말 렌트프리 연 4개월과 전용 3.3㎡당 100만 원의 인테리어 지원을 걸었다가 2019년 8월 연 3개월과 50만 원으로 거둬들였다. 그 시점 Three IFC 공실은 약 20%, One IFC는 1% 미만, Two IFC는 약 8%였다. 2020년 파크원 두 동 11만 3,000평이 나오며 여의도 공실률은 CBRE 집계로 그해 3분기 24.1%까지 갔지만, IFC는 2022년 3월 공실률 1%, 2026년 5월 서울경제 보도로 대형 공실 없음이 됐다. CBRE는 2026년 1분기 여의도 A급 오피스 공실률 2.1%를 설명하며 IFC와 FKI타워를 중심으로 금융·전문서비스 임차인의 활동이 활발했다고 이름을 짚었다.

임차인 명단에는 금융 밖 회사가 먼저 눈에 띈다. 2016년 1월 기준 금융기관은 One IFC 13곳, Two IFC 21곳이었다. 준공 시점의 딜로이트·LG하우시스, 2013년의 러셀인베스트먼트·라살·뉴욕멜론은행·다이와증권·소니·필립모리스, 2015년 Three IFC에 9개 층을 잡은 한국IBM, 그 뒤의 LG전자·오티스·P&G가 확인된다. 2016년 시의회에서 한 위원은 임차인 목록을 보고 "금융이 아닌 거예요"라고 했고, 같은 회의에서 실제 운영이 금융센터가 아니라 건물임대업인데도 서울시가 제재할 수 없다는 지적도 나왔다. 특위에서 위원이 금융·비금융 임차면적 자료를 요구했지만, 공개된 정량 수치는 지금도 없다.

땅 주인은 184억 원, 대주단은 1,556억 원

건물을 세운 돈은 AIG가 조달했고, 그 대부분은 국내에서 빌린 것이었다. 서울시 공식 페이지 기준 총사업비는 1조 5,140억 원이고, 이데일리가 2016년 매각 때 정리한 총투자액은 1조 6,540억 원으로 자기자본 3,790억 원에 국내 금융권 차입 1조 2,750억 원이다. 자기자본 비율 22.9%다. 2016년 시의회에서 한 위원은 "1조 5,000억 중 30%만 해외자본이고 70%는 국내자본"이라고 정리했다. 외국인투자로 임대료를 감면받은 사업의 돈 대부분이 국내 금융권에서 나왔다는 뜻이다. 서울시는 사업비를 대지 않았고 최소운영수입보장도 하지 않았다. 들어간 예산은 2005년 국제분쟁에 대비한 법률·협상자문료 15억 7,500만 원 같은 부대비용이었다.

서울시가 받은 돈

서울시가 실제로 손에 쥔 임대료는 처음 5년이 0원, 이어지는 7년이 연 30억 원 안팎이었다. 2011년 공시지가 2,777억 원의 1%인 27억 8,000만 원이 첫 수납이었다. 2016년 11월 17일 AIG가 브룩필드에 넘기면서 2011년부터 그때까지의 유예분 558억 원을 서울시에 선납했다. 약 5.9년치이므로 유예된 4%분이 연 94억 6,000만 원, 1%분이 연 23억 6,000만 원 규모다. 서울시 보도자료는 매각을 진행하더라도 유예 임대료를 선납하고 매각 차익의 세금을 한국에 내도록 협의했다고 밝혔다.

금액이 자릿수를 바꾼 것은 유예분 납부기간을 지나면서다. 다섯 법인의 2025년 감사보고서에 적힌 토지 리스료는 2024년 198억 8,000만 원, 2025년 223억 2,000만 원이고, 그 사이 연도별 실납액은 공개되지 않았다. 네 법인만 보면 2025년 183억 8,000만 원이고, 고정 리스료 96억 9,000만 원과 변동 리스료 86억 9,000만 원으로 나뉜다. 모든 법인의 주석에 리스료가 3년 주기로 조정된다는 문장이 있다. 네 법인의 영업이익에 변동 리스료를 되더한 값을 순영업소득으로 잡으면 1,968억 6,000만 원이고, 계약상 임대료는 공시지가에 물가상승률을 곱한 값의 5%와 순영업소득의 9.61% 중 큰 쪽이다. 뒤쪽을 회의록의 9.61%로 계산하면 189억 2,000만 원, 슬로우뉴스가 전한 9.12%로 계산하면 179억 5,000만 원이다. 실제 지급액 183억 8,000만 원은 두 값 사이에 있다. 순영업소득의 계약상 정의는 확인되지 않아 정황 확인에 그친다.

건물 주인이 가져간 돈

AIG는 2016년 11월 17일 다섯 법인의 지분을 브룩필드에 2조 5,500억 원에 넘겼다. 한국경제 기준 차익 8,960억 원, 자기자본 3,790억 원의 2.4배다. 브룩필드는 에쿼티 7,500억 원에 인수금융 1조 8,050억 원을 붙였다. 선순위 1조 6,000억 원은 금리 3.2%에 삼성생명·농협생명·한화생명·새마을금고·국민은행 등 16개사, 메자닌 2,050억 원은 5.5%에 교직원공제회와 국민주택기금이었다. 인수가 대비 차입 비율은 70.8%다.

그 뒤 브룩필드는 오피스 세 동과 몰을 팔지 않은 채 대출을 늘려 원금을 뺐다. 2019년 11월 차입을 2조 2,800억 원으로 늘리며 4,800억 원을 회수했다. 선순위 1조 9,400억 원 3.0%, 메자닌 3,400억 원 5.0%였고, 완료 시점 보도는 회수액을 4,750억 원의 배당으로 적었다. 2024년 4월에는 오피스 세 동과 몰의 차입을 2조 4,570억 원으로 다시 짰다. 선순위 2조 1,870억 원은 5.20%, 메자닌 2,700억 원은 6.70%, 만기는 2029년 4월 25일이다. 담보설정액은 대출 원금의 120%인 2조 9,484억 원이다. 같은 해 세 오피스 법인이 유상감자로 6,786억 6,000만 원을 돌려줬다. 보도는 4,700억 원이라 썼지만 자본변동표의 실측이 그렇다. 2019년 회수분까지 더하면 1조 1,586억 6,000만 원으로 에쿼티의 154%다. 2019년 회수분이 배당인지 감자인지는 확인되지 않아 순회수율은 이보다 낮을 수 있다.

팔려는 시도는 두 번 다 값이 아니라 다른 데서 막혔다. 2021년 11월 매물로 내놓아 2022년 5월 미래에셋자산운용이 4조 1,000억 원에 우선협상대상자가 됐다. 미래에셋은 국내 법인 다섯 곳의 지분을 사는 구조를 짰다. 이행보증금 2,000억 원은 미래에셋증권·미래에셋캐피탈·미래에셋자산운용이 출자한 사모펀드가 냈고, 8월에 인수 주체로 세이지리츠를 세웠는데, 국토교통부가 차입 비중이 높고 3년간 배당이 없다는 이유로 리츠 영업인가를 내주지 않았다. 2022년 9월 26일 협상이 깨졌고 브룩필드는 보증금 몰취를 주장했다. 미래에셋이 싱가포르국제중재센터에 제기한 중재는 2025년 10월 13일 미래에셋 승으로 끝났다. 브룩필드가 이행기일을 넘기자 미래에셋은 11월 18일 서울남부지방법원에서 네 법인의 지분을 가압류했고, 브룩필드는 2026년 1월까지 2,830억 원을 송금했다. 보증금 2,000억 원에 지연이자와 중재비용 830억 원이 붙은 값이다. 2024년 6월에는 콘래드 서울을 소유한 법인의 지분이 ARA코리아자산운용에 4,000억 원대에 넘어갔다.

2025년 손익

항목(억 원)	2024	2025
영업수익	2,454.5	2,622.8
임대수익	1,646.0	1,791.5
영업이익	1,748.4	1,881.7
이자비용	1,342.5	1,556.2
서울시 리스료	167.0	183.8
당기순이익	-177.1	1,350.4

오피스 세 동과 몰의 네 법인 합계이고, 콘래드 법인은 뺐다. 2025년 영업이익 1,881억 7,000만 원 중 이자비용이 1,556억 2,000만 원으로 83%다. 이자보상배율 1.21배, 이자를 빼고 남는 돈이 325억 5,000만 원이다. 서울시 리스료는 영업수익의 7.0%다. 당기순이익이 2024년 적자에서 2025년 1,350억 원 흑자로 뒤집힌 것은 임대가 아니라 감정평가 때문이다. 2024년에는 투자부동산 평가손실이 두 법인에서 557억 7,000만 원, 2025년에는 평가이익이 세 법인에서 1,870억 8,000만 원 났다. 평가에 쓴 할인율이 1년 만에 7.90%에서 6.50%로, 기출환원율이 5.30%에서 4.50%로 내려온 결과다. 네 법인의 투자부동산 공정가치 합은 4조 1,308억 7,000만 원, 자본총계 1조 1,693억 2,000만 원, 이연법인세부채 6,975억 4,000만 원이다. 자산을 팔면 그때 실현될 세금이 자본의 60% 크기로 쌓여 있다.

땅에 붙는 세금은 없다. 지방세법 제109조는 지방자치단체 소유 재산에 재산세를 부과하지 않는다고 정하고, 종합부동산세는 토지와 주택만 대상이라 건축물에 붙지 않는다. 땅 주인이 서울시이므로 토지분 재산세도 종합부동산세도 나오지 않는 구조다. 네 법인이 2025년 낸 세금과공과는 51억 1,000만 원, 콘래드 법인은 10억 5,000만 원이다. 같은 자리에 민간이 땅을 사서 지었다면 냈을 토지 보유세가 임대료 안에서 회수돼야 하는 셈이다.

2025년 9월 브룩필드는 통매각 대신 컨티뉴에이션 펀드를 택했다. 기존 펀드의 만기가 와서 자산을 새 펀드로 넘기고 투자자만 바꾸는 방식이다. 인베스트조선에 따르면 모집 규모 8,000억 원, 이관 기준 총액은 에쿼티 1조 2,000억 원에 담보대출 2조 5,000억 원을 더한 3조 7,000억 원이고, 배당률 6% 초반에 4~6년 뒤 매각을 계획한다. 서울경제가 전한 2025년 9월 감정평가액은 오피스 세 동과 몰 기준 4조 5,000억 원이다. 2016년의 2조 5,500억 원은 호텔을 포함한 다섯 자산 값이라 이 숫자들과 그대로 비교할 수 없다.

같은 여의도의 파크원은 감정가의 5%, 홍콩은 매년 3%를 받는다

같은 여의도, 같은 2005년, 같은 99년인데 첫 7년의 지대는 다섯 배가 갈렸다. 파크원은 통일교 재단이 1972년 취득한 여의도 종교용지 46,465㎡에 시행사 Y22가 2005년 99년 지상권을 설정해 지은 건물이다. 지대는 토지 감정가의 연 5%이고, Y22의 2025년 임차료 계정은 513억 6,000만 원이다. 다만 계산 방식을 두고 소송이 진행 중이라 Y22는 2심 결과를 반영해 소송충당부채 666억 9,700만 원을 잡아 뒀다. 서울시가 같은 시기 7년 동안 IFC 부지에서 현금으로 받은 것은 나대지 공시지가의 1%였다. 계약상 기본 요율은 공시지가의 5%였지만 나머지 4%는 유예됐고, 기준은 감정가가 아니라 공시지가였다. 2004년 합작을 검토할 때 나온 감정가 2,400억 원은 지분 계산에 쓰였을 뿐이고 계약 뒤 별도 감정평가는 없었다. 공유재산 및 물품 관리법 시행령이 정한 대부료 하한이 평정가격의 1%이고 국유재산은 5%이니, 서울시가 받은 것은 법이 허용하는 바닥이었다. 게다가 파크원의 지주는 2010년 지상권 무효를 주장하며 소송을 냈다가 2014년 대법원에서 졌고, 그 사이 공사 지연 책임으로 1심에서 451억 원 배상 판결을 받았다. 최종 확정액은 공시되지 않았다. 조건을 뒤집으려다 배상까지 문 쪽은 민간 지주였고, 뒤집을 조항 자체가 없는 쪽은 서울시였다.

사례	땅 주인	방식과 기간	지대 조건	결말
IFC 서울	서울시	임대 50+49년	면제 → 공시지가 1% → 순영업소득 9.61%	2016 브룩필드, 2025 컨티뉴에이션 펀드 착수
파크원	통일교 재단	지상권 99년	감정가 연 5%	2020 준공, 지주 소송 패소
대전 사이언스콤플렉스	대전시	임대 30년	준공 후 연 120억 원	2021 준공
세빛섬	서울시	사용권 무상 20년 + 유상 10년	준공 뒤 기부채납	3년 공실 뒤 2014 개장
상암 DMC 랜드마크	서울시	매각	토지대금 분납	미납으로 2012 계약 해제
서울역 북부역세권	코레일	매각	5,300억 원	2024 착공

땅을 판 쪽이 오히려 통제권이 컸다. 서울시는 2009년 상암 디지털미디어시티 랜드마크 부지를 5년 10회 분납 조건으로 팔았는데, 사업자가 원금 1,122억 원을 연체하고 133층을 70층으로 낮춰 달라고 하자 2012년 6월 매매계약을 해제했다. 여의도는 빌려줬기 때문에 중대한 위반이 없으면 연장 의무가 있고 사정변경으로 해지도 못 한다. 대전 사이언스콤플렉스는 시 땅을 30년 빌려주며 준공 후 연 120억 원을 받고, 세빛섬은 준공 뒤 소유권이 서울시로 넘어가고 사업자가 무상 20년과 유상 10년을 쓰는 구조다. 공공 땅 위 건물의 지대는 사례마다 기간과 요율이 다르고, IFC는 그 가운데 기간이 가장 길고 초기 요율이 가장 낮다.

해외는 값을 정하는 방법이 다르다. 홍콩은 땅이 거의 전부 정부 소유이고, 1997년 7월 1일 이후 신규 리스는 50년에 리스 프리미엄을 선불로 받은 뒤 매년 응과세가치의 3%를 정부 지대로 받는다. 홍콩 IFC는 공항철도 홍콩역 상부 개발권을 MTR이 정부에서 현물로 받아 선훙카이·헨더슨랜드 등과 합작한 건물이다. 싱가포르 마리나베이 파이낸셜센터는 도시재개발청이 2004년 정부토지매각 예비목록에 올린 부지를 2005년 7월 입찰에서 케펠랜드·홍콩랜드·청쿵 합작사가 최고가로 따낸 99년 리스홀드다. 2단계 부지 값은 9억 767만 싱가포르달러였다. 같은 99년이지만 시장이 값을 정하고 선불로 받았다. 서울은 수의계약으로 상대를 먼저 정하고 요율을 협상했으며 기준값을 감정가가 아니라 공시지가로 잡았다. 홍콩의 3%는 건물 수익과 무관한 고정 지대이고, 서울의 9.61%는 수익이 나야 붙는 성과연동 지대다. 다만 첫 7년 서울시가 현금으로 못 받은 이유는 공실이 아니라 유예였다. 회의록에 따르면 2015년 산식 적용액은 150억 원을 넘겼지만 실제 들어온 현금은 30억 원이었고, 나머지는 2016년 AIG가 558억 원으로 선납했다. 유예분에 이자는 붙지 않았다.

런던 캐너리워프는 브룩필드가 IFC와 함께 들고 있는 자산이다. 런던도크랜드개발공사는 1987년 올림피아앤드요크에 20에이커를 에이커당 100만 파운드에 넘겼고, 그중 800만 파운드만 현금이었다. 진짜 보조는 아일오브독스 기업지구의 10년 지방세 면제와 100% 자본공제였다. 올림피아앤드요크는 1992년 파산했고, 지금은 카타르투자청과 브룩필드가 캐너리워프그룹을 100% 갖는다. 2023년 두 주주가 자본 3억 파운드와 회전한도 1억 파운드를 넣었는데도 오피스 포트폴리오 가치가 5억 4,200만 파운드 줄었고, 2024년 9월 기준 순부채 37억 파운드 아래에서 차환 협상이 이어졌다. 런던은 땅을 넘기고 세금으로 회수하려다 10년을 면제했고, 서울은 땅을 빌려주고 지대로 회수하려다 첫 7년을 1%로 받았다. 둘 다 지금은 안 받고 나중에 받겠다는 구조였고, 둘 다 원 개발자가 무너졌다.

여의도 안에서 IFC는 공급 충격의 가해자였다가 피해자가 됐다. 이지스자산운용 집계로 2012년 IFC 세 동 10만 평이 나오며 여의도 신규 공급률 12.1%, 공실률 10.9%가 됐고, 2020년 파크원 두 동 11만 3,000평이 나오며 공급률 15.0%, 공실률 14.8%로 9.9%포인트 뛰었다. 표본이 다른 CBRE 집계로는 같은 해 3분기 여의도 공실률이 24.1%였다. 2024년 TP타워 뒤로 여의도의 대형 신규 공급은 끊겼고 CBRE는 2027년까지 신규 임대형 자산이 없다고 본다. 2026년 1분기 여의도 A급 공실률은 2.1%다. 2024년 11월 고시된 여의도 금융중심 지구단위계획은 국제금융중심지구에 용적률 최대 1,200%와 기준높이 350m를 열어 뒀다. 이미 다 지은 IFC에는 경쟁 공급이 늘어나는 쪽으로 작용하고, IFC 부지가 그 구역에 들어가는지와 계약상 증축이 가능한지는 확인되지 않는다.

드러난 것: 지대는 성과연동이었고, 감면은 외자가 떠나도 남았다

이 편에서 드러난 것은 공공 땅 위 건물에서 땅 주인의 몫이 건물의 성적에 따라 붙는 구조였다는 점이다. 서울시가 받는 돈은 공시지가의 5%와 순영업소득의 9.61% 중 큰 쪽인데, 첫 5년은 면제였고 다음 7년은 1%만 현금이었다. 그 사이 건물은 공실 69%를 지났고, 서울시가 손에 쥔 돈은 연 30억 원 안팎이었다. 2025년 정상운영기간에 들어가 다섯 법인 합계 223억 원, 콘래드를 뺀 네 법인 기준 184억 원이 됐다. 같은 해 그 네 법인이 대주단에 낸 이자는 1,556억 원이었다. 땅 주인은 건물이 벌 때만 받고, 대주단은 건물이 벌든 말든 받는다.

감면은 외자가 떠나도 남았다. 임대료를 깎아 준 근거는 외국인투자 촉진법이었고, 서울시 답변대로 국내 기업이 인수해도 조건은 그대로다. 2016년 AIG가 2.4배 차익을 남기고 떠난 자리에 온 브룩필드도 외자이지만, 2022년 미래에셋이 샀더라도 서울시의 몫은 달라지지 않았을 것이다. 서울시는 후속 매수인을 거부할 권한도, 초과수익을 환수할 조항도, 사정변경으로 해지할 길도 없다. 시의회는 결정권자를 부르려다 통지 기한을 놓쳤고, 감사원은 서면으로 종결했고, 계약서는 영문 단독 대외비다.

건물 주인은 오피스와 몰을 팔지 않고도 원금을 회수했다. 브룩필드는 에쿼티 7,500억 원을 넣고 2019년과 2024년 대출을 늘려 1조 1,586억 6,000만 원을 빼갔다. 2024년 유상감자 6,786억 6,000만 원은 보도된 4,700억 원보다 크다. 그 뒤에 남은 것은 차입 2조 4,570억 원과 이자 1,556억 원, 그리고 팔면 실현될 이연법인세 6,975억 원이다. 2022년 4조 1,000억 원 매각이 막힌 것은 값이 아니라 리츠 인가였고, 2025년 시장이 역대 최대로 회복됐는데도 브룩필드는 통매각 대신 투자자만 바꾸는 컨티뉴에이션 펀드를 골라 2025년 9월 모집을 시작해 2026년에 마무리했다. 브룩필드는 인수하려는 투자자도 있었고 가격도 나쁘지 않았지만 일부 투자자가 장기 보유를 원했다고 밝혔다. 2104년이면 땅과 건물이 서울시 것이 되는 자산이라 남은 기간이 줄수록 값이 깎이는 구조이지만, 확인된 것은 파는 쪽의 설명뿐이다.

대전 사이언스콤플렉스 편의 30년 연 120억 원과 세빛섬 편의 준공 즉시 기부채납은 같은 공공 땅 임대라도 조건을 어떻게 잡느냐에 따라 땅 주인의 자리가 달라진다는 것을 보여 줬다. IFC는 그 가운데 기간이 가장 길고 초기 지대가 가장 낮으며 땅 주인의 권한이 가장 적은 경우다. 홍콩은 50년에 매년 3%를 받고 싱가포르는 99년 값을 경매로 선불 받았다. 서울은 99년을 수의계약으로 주고 나중에 받기로 했다.

확인하지 못한 것이 셋 있다. 계약서 원문이 없어 순영업소득의 계약상 정의와 연장 조항의 정확한 문구를 모른다. 서울시 결산에서 연도별 임대료 수납액을 확인하지 못했고, 2018년부터 2024년까지 유예분이 실제로 얼마나 납부됐는지도 모른다. 소유 법인의 감사보고서가 2025년 한 해분만 공시돼 2016년부터 2023년까지의 손익 추이를 만들 수 없다.

다음 편은 서울스퀘어다. 대우 사옥이 외국계 자본의 재단장을 거쳐 2026년 1분기 1조 2,855억 원에 다시 팔린 경로를 본다. 시리즈 전체는 건물을 짓는 돈: 국내편에서 이어진다.

출처

이 글의 계약 조건과 임대료 산식은 서울특별시의회 SIFC 특혜의혹 진상규명 특별위원회 회의록에서, 2024·2025년 임대수익·이자·리스료·차입·유상감자는 IFC를 소유한 SIFC 유한회사 다섯 곳이 전자공시(DART)에 낸 감사보고서에서, 제원은 한국건축문화대상과 CTBUH에서, 매각·리파이낸싱·중재는 이데일리·아시아경제·인베스트조선·톱데일리·더퍼블릭에서, 대조군은 홍콩 지정측량처·영국 하원·리콴유공공정책대학원 사례연구와 국내 경제지에서, 여의도 시장은 이지스자산운용과 CBRE 보고서에서 가져왔다. 토지임대차 계약서 원문, 서울시 결산의 연도별 수납액, 2016~2023년 소유 법인의 손익, 감사원 서면감사 보고서는 확인하지 못했다.

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땅과 계약

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• SIFC 특별위원회 제1차 회의록, 조사계획서 채택 — 서울특별시의회 · 2015-12-21
• SIFC 특별위원회 제3차 회의록, 증인 8인 출석요구 가결 — 서울특별시의회 · 2016-02-18
• SIFC 특별위원회 제4차 회의록, 출석요구 불발과 기자회견 대체 — 서울특별시의회 · 2016-02-24
• 재정경제위원회 회의록, 합작 결렬과 토지 감정가 2,400억 원 — 서울특별시의회 · 2004-02-04
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• 서울국제금융센터 SIFC 소유권 브룩필드사로, AIG 시에 임대료 558억 선납 — 서울특별시 · 2016-11-17
• 서울국제금융센터 사업 개요, 총사업비 1조 5,140억 원 — 서울특별시 분야별정보
• 서울시의회 "서울시는 사실상 IFC 토지 소유권 포기한 것" — 서울경제 · 2016-03-09
• 여의도 IFC 특혜 의혹 넘어 먹튀 논란 속으로 — 일요신문
• IFC 서울 토지임대 계약 조건 — 내일신문 · 2016-10-06
• IFC 서울 토지임대 계약 개시일 — 시사위크
• 서울시의회, AIG의 IFC 매각 중단 촉구 — 머니S · 2016-03-09
• IFC 패러독스: 미국 AIG는 왜 팔고 브룩필드는 왜 살까 — 이코노믹리뷰 · 2016-11-08
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규모와 임대

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• Three International Finance Center — CTBUH The Skyscraper Center
• One International Finance Center — CTBUH
• Two International Finance Center — CTBUH
• Conrad Seoul — CTBUH
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돈과 공시

• SIFC Tower One Development YH 감사보고서 2025 — DART
• SIFC Tower Two Development YH 감사보고서 2025 — DART
• SIFC Tower Three Development YH 감사보고서 2025 — DART
• SIFC Retail Mall Development YH 감사보고서 2025 — DART
• SIFC Hotel Development YH 감사보고서 2025 — DART
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대조군과 여의도 시장

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• 파크원 — 나무위키
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• 서울시, 상암동 DMC 랜드마크 용지 계약 해제 — 노컷뉴스
• 22년간 첫삽도 못 뜬 100층 DMC 랜드마크 — 다음 재게재 · 2024-07-08
• Land Tenure System and Land Policy in Hong Kong — 홍콩 지정측량처
• Land tenure system in Hong Kong — 홍콩 입법회
• MTR Corporation — Wikipedia
• Developing the Business and Financial District in Marina Bay — 리콴유공공정책대학원 사례연구
• 2nd phase of Marina Bay Financial Centre sold for $907m — Lush Home Media · 2007-07-28
• Canary Wharf, written answers 23 July 1987 — 영국 하원 Hansard
• The Isle of Dogs Enterprise Zone Designation Order 1982 — legislation.gov.uk
• Brookfield and QIA invest £400m in long-term commitment to CWG — Canary Wharf Group · 2023-10-25
• As Tenants Exit, £542M Is Wiped From Value Of Canary Wharf Office Portfolio — Bisnow
• Canary Wharf in Talks to Refinance Up to £603 Million in Debt — BNN Bloomberg · 2024-09-02
• 브룩필드 "한국은 글로벌 톱3 투자국", IFC 컨티뉴에이션 펀드 — 인베스트조선 · 2026-06-04
• 서울 오피스 보고서, 공급 집중시기별 사례 — 이지스자산운용 · 2025-07-08
• Seoul Figures Q1 2026 — CBRE Korea
• 파크원의 눈물, 여의도 오피스 공실률 24% — 아주경제 · 2020-10-28
• 여의도 금융지구 중심상업지역 지정, 용적률 1,200% — 뉴스핌 · 2023-05-24
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