재무·자본 · 건물을 짓는 돈: 국내편 · 25편 / 26편

론스타의 세금 다툼은 부동산으로 산 여의도가 아니라 주식으로 산 두 채에서 났고, 결말은 반대였다

외환위기 뒤 외국 펀드가 산 서울. 여의도 두 사옥은 2003년 맥쿼리로 넘어갔고, 벨기에 지주회사로 산 스타타워와 극동건설은 과세관청과 붙어 결말이 갈렸다

곰가드·2026.10.01

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이 글은 《건물을 짓는 돈: 국내편》 25편이다. 서울과 국내의 건물 한 채를 잡아 그 돈이 왜 그런 모양인지 본다. 편마다 메커니즘 하나와 건물 하나. 이번 건물은 외환위기 뒤 론스타가 산 여의도의 두 사옥과 충무로의 극동빌딩이고, 메커니즘은 헐값에 산 건물이 누구 손에서 얼마에 되팔리는가다.

2003년 1분기, 여의도 세 채가 한 손으로 넘어갔다

2003년 1월에서 3월 사이 여의도 증권가의 사옥 세 채가 같은 매수자에게 넘어갔다. 옛 대우증권빌딩 1만 1,700평, 동양증권 사옥 1만 2,800평, SKC 본사 1만 1,994평이다. 판 쪽은 골드만삭스와 론스타였고 산 쪽은 전부 호주계 맥쿼리였다. 부동산 리서치사 신영에셋이 2003년 12월에 낸 오피스시장동향보고서는 그해 서울 오피스 매매 30건을 표로 집계하면서 이 세 줄을 나란히 적었다. 세 건의 연면적을 합치면 3만 6,494평이다.

같은 보고서는 그 표 뒤에 한 문장을 달았다. "골드만삭스, 론스타, 리만브러더스, 모건스탠리 등 외환위기 직후 빌딩을 매입하였던 외국계 투자기관들은 빌딩 매각을 통하여 막대한 시세차익을 획득하였다." 론스타는 그 목록의 한 줄이었다. 보고서는 그해 매도자를 두 부류로 나눴다. 외환위기 뒤 건물을 산 외국 투자회사가 이익을 실현하려고 파는 경우와, 부실기업이 구조조정 목적으로 파는 경우다. 대우증권·동양증권·SKC 빌딩은 그 예시로 나란히 적혔고, 산 쪽 맥쿼리는 연초 여의도 세 채에 이어 연말 극동빌딩까지 사들여 "2003년 오피스 매매시장의 큰손"으로 불렸다.

론스타는 서울에서 넷을 사서 셋을 3년 안에 팔았다. 1998년 외국인토지법 개정부터 2025년 남산스퀘어 매각까지의 연표

2003년 1분기, 여의도 세 채가 한 손으로 넘어갔다. 동양증권 12,800평, SKC 본사 11,994평, 대우증권 11,700평이 맥쿼리로

이 편은 그 한 줄을 연다. 론스타가 서울에서 산 오피스는 강남 스타타워 하나가 아니었다. 여의도의 동양증권 사옥을 2000년 12월 650억 원에, 같은 골목의 SKC 사옥을 2001년 6월 660억 원에 샀다. 두 값은 판 회사가 전자공시에 남긴 숫자다. 되판 값은 당대 보도의 추정치로 850억 원과 800억 원이다. 두 채를 합쳐 약 340억 원을 남겼다는 계산이 나온다. 보유 기간은 각각 2년 남짓과 1년 반 남짓이다. 같은 시기 강남 스타타워 한 채에서 판결문이 확정한 차익은 2,450억 6,618만 원이었다.

충무로에는 넷째 건물이 있었다. 론스타는 2003년 5월 법정관리 중이던 극동건설의 신주를 1,476억 원에 인수했고, 그 회사는 넉 달 뒤인 9월 30일 사옥인 극동빌딩을 맥쿼리의 리츠에 1,583억 7,000만 원에 팔기로 결의했다. 건물을 산 것이 아니라 건물을 가진 회사를 샀고, 판 것은 론스타가 아니라 론스타가 지배하던 회사였다.

여의도 금융가, 2019년 11월. 이 편의 두 건물은 국제금융로2길의 한 블록에 나란히 있고, 화면의 파크원과 IFC는 그 뒤 세대의 건물이다

사진: Willem van Valkenburg, CC BY 2.0, 위키미디어 공용

세 가지 방식으로 산 건물 넷 가운데 세금 다툼은 주식으로 산 둘에서 났고, 결말은 하나는 국가가 하나는 론스타가 이기는 것으로 갈렸다. 그 차이가 어디서 왔는지, 그리고 헐값에 팔린 건물들이 그 뒤 22년 동안 누구 손에서 얼마가 됐는지를 공시와 판결문, 당대 리서치 보고서로 본다.

사옥이 시장에 나온 이유는 빚이었고, 법은 그 건물을 자산군으로 정의했다

증권사 사옥이 팔린 이유는 회사가 빚을 갚아야 했기 때문이다. 동양증권은 2000년 11월 23일 이사회에서 본사 사옥 매각을 가결했고 12월 27일 650억 원에 매각을 마쳤다. 사업보고서에 매수자 이름은 없고, 2005년 일요신문이 정리한 외국 자본 보유 건물 표가 매수자를 론스타로 적는다. 회사는 팔고 나서도 본점을 같은 주소에 뒀다. 판 뒤 세 들어 쓴 것이다. 2000년 4월부터 2001년 3월까지 그 회계연도의 손익계산서에는 유형자산처분손실 40억 1,500만 원이 있는데 그것이 전부 사옥분인지는 보고서가 나누지 않는다.

SKC는 2001년 6월 12일 여의도 사옥을 660억 원에 팔았다. 부가가치세 별도다. 사업보고서는 목적을 "차입금 상환을 통한 재무구조 개선"으로, 거래상대방을 "Lone Star Fund (US), Delaware Limited Partnership"으로 적었다. 론스타의 미국 유한책임조합 이름이 매수인란에 그대로 들어 있다. 같은 달 SKC는 본사를 역삼동으로 옮겼다. 사업보고서의 설비 변동 내역에서 그해 줄어든 토지·건물 장부가를 더하면 720억 원이다. 처분가 660억 원은 그보다 약 60억 원 낮다. 그 표가 취득원가인지 순장부가인지 명시하지 않아 근사치다. 2003년 한국경제와 2005년 일요신문이 이 건물의 매입 연도를 1999년으로 적었지만, SKC의 1999년과 2000년 사업보고서는 이 건물을 계속 자가 보유로 기록한다. 매도자 본인의 공시를 따라 2001년을 채택한다.

이 건물은 1989년 허가를 받아 1992년 착공했고 1995년 3월에 준공됐다. 그해 선경증권이 신사옥으로 들어갔다. 1998년 그룹 이름이 SK로 바뀌며 SK증권이 됐고, 그 무렵 소유가 계열사 SKC로 넘어갔다. SKC의 1999년 사업보고서는 이 건물을 자가 보유로 적는다. 준공 6년 만에 외국 펀드 손에 들어간 셈이다.

이때 서울에서 벌어진 일은 두 회사만의 일이 아니었다. 금융위원회가 정리한 구조조정 연혁에 따르면 1997년과 1998년 종합금융사 14곳과 증권사 2곳이 영업정지됐고, 1998년 은행 12곳이 적기시정조치를 받았으며, 1999년 대우그룹이 워크아웃에 들어갔다. 신영에셋 보고서의 월임대료 변동률 그래프는 1999년 서울 오피스 임대료가 전년 대비 약 14% 내렸다고 읽힌다. 그래프 판독값이라 근사치다. 그 바닥에서 산 쪽이 외국 펀드였다. 국가기록원에 따르면 1998년 5월 25일 개정된 외국인토지법으로 외국 법인이 용도와 면적 제한 없이 토지를 살 수 있게 됐고, 절차는 사전 허가에서 계약 뒤 신고로 바뀌었다. 개정법은 공포 한 달 뒤인 6월 26일부터 시행됐다.

론스타는 이 일을 하려고 만들어진 회사였다. 1995년 텍사스에서 클로징한 전신 브라조스펀드는 저축대부조합 위기로 쏟아진 부실 자산을 사려고 2억 5,000만 달러 안팎을 모은 펀드였다. 모집액은 출처마다 2억 4,600만 달러와 2억 5,000만 달러로 갈린다. 미국 의회조사국 보고서에 따르면 정리신탁공사는 1989년부터 1995년까지 파산한 저축대부조합 747곳을 정리하며 압류 자산의 약 85%를 회수했다. 론스타가 한국에 온 것은 그 시장이 닫힌 지 3년 뒤였다.

법이 빚 갚으려고 파는 건물을 자산군으로 정의했다. 부동산투자회사법 제49조의2의 CR리츠 요건과 법인세 소득공제, 2003년 인가 현황

법도 그 국면을 문장으로 못박았다. 2001년 5월 24일 개정된 부동산투자회사법 제49조의2는 기업구조조정 부동산투자회사, 이른바 CR리츠를 신설하면서 담을 자산을 이렇게 정의했다. "기업이 채권금융기관에 대한 부채 등 채무를 상환하기 위하여 매각하는 부동산." 재무구조개선 약정에 따라 파는 것과 회사정리절차에 따라 파는 것도 같은 칸에 들어가며, 총자산의 70% 이상이 이런 성격의 부동산이어야 하고, 이 회사는 직원을 고용하거나 상근 임원을 둘 수 없다. 같은 해 12월 31일 개정된 법인세법 제51조의2는 이 회사가 배당가능이익의 90% 이상을 배당하면 그 금액을 소득에서 공제하도록 했다. 빚 갚으려고 파는 건물을 담는 명목회사가 법인세를 사실상 내지 않는 그릇으로 설계된 것이다. 취득세와 등록세 감면이 붙었다는 서술이 여럿 있지만 그 조문 원문은 확인하지 못했다. 2003년 12월 기준 인가받은 CR리츠는 7개, 자산 8,800억 원이었고 상장 6곳의 연평균 배당수익률은 8.0%에서 11.6% 사이였다.

외국계가 사자 여의도만 공실이 늘었다. 2002~2003년 분기별 프라임 오피스 공실률, 여의도는 0.2%에서 4.5%로

산 쪽은 임대료를 올렸고 여의도만 공실이 늘었다. 신영에셋 보고서에 따르면 여의도 프라임 오피스 공실률은 2002년 1분기 0.2%에서 2003년 4분기 4.5%로 올랐고, 같은 기간 도심과 테헤란로는 내려갔다. 보고서는 원인을 둘로 나눴다. 카드사 부실 같은 금융시장 불안이 간접적 요인이고, "외국투자회사의 매입에 따른 임대료 상승"이 직접적 요인이다. 1990년대 초 사옥을 지은 회사들이 빚 때문에 팔았고, 산 쪽은 임대료를 올렸으며, 그 임대료를 못 내는 회사들이 나가면서 공실이 생겼다. 2003년 4분기 서울 세부권역 가운데 전세환산가가 가장 비싼 곳은 을지로였고 공실률도 도심에서 가장 높은 5.44%였다. 보고서는 2004년에도 카드사에서 시작된 금융권 불안이 증권사와 투신사로 번져 여의도가 가장 불안한 권역이 될 것으로 내다봤다.

론스타는 건물을 세 가지 방식으로 샀다

같은 회사가 건물 넷을 세 가지 형식으로 샀다. 여의도 두 채는 공시상 부동산을 직접 샀고, 극동빌딩은 건물을 가진 회사를 샀으며, 스타타워는 건물을 가진 국내 법인의 주식을 벨기에 지주회사 아래에 두고 사고팔았다. 형식이 달랐던 만큼 뒤에 붙은 세금의 자리도 달랐다. 여의도 두 채는 등기 명의까지 확인하지 못했고, 공시에 적힌 매수인이 론스타의 미국 유한책임조합 그 자체라는 것까지가 확인된 사실이다.

세 가지로 샀고, 다툼은 하나에서만 났다. 여의도 두 채는 직접 매매, 극동빌딩은 회사 인수, 스타타워는 SPC 주식 매매

먼저 건물 자체다. 세 건물의 건축물대장은 2026년 9월 공공데이터포털 API로 직접 조회한 값이다.

항목	여의도동 23-10 (옛 SKC 사옥)	여의도동 23-8 (옛 동양증권 사옥)	충무로3가 60-1 (옛 극동빌딩)
현재 이름	BNK금융타워	여의도파이낸스타워	남산스퀘어
사용승인	1995-03-20	1994-02-05	1978-08-10
층수	지상 20·지하 6	지상 21·지하 7	지상 23·지하 3
연면적	40,361㎡	43,669㎡	75,252㎡
대지면적	3,176㎡	3,176㎡	7,942.5㎡
높이	90m	90m	99.95m
설계·시공	미확인	삼우종합건축사사무소·삼성물산	미확인

여의도 두 채는 한 블록 안에 나란히 있다. 국제금융로2길을 따라 23-7, 23-8, 23-9, 23-10 네 필지의 대지면적이 모두 3,176㎡로 같고 준공도 1994년에서 1995년 사이다. 1990년대 초 증권사 사옥이 줄지어 올라간 자리이고, 그 네 채가 2000년 11월부터 2004년 9월 사이에 전부 외국 펀드로 넘어갔다. 23-7은 골드만삭스, 23-8과 23-10은 론스타, 23-9는 독일계 데카였다. 23-7의 옛 이름이 은석빌딩이라는 것은 일요신문 표의 지번 오기를 소거법으로 메운 추정이다.

한 골목 네 채가 4년 사이 전부 외국 펀드로 갔다. 여의도동 23번지 블록 네 필지의 준공 연도와 매수자

극동빌딩은 달랐다. 론스타는 이 건물을 산 적이 없다. 극동건설은 1998년 1월 당좌거래가 중지되고 12월 법정관리에 들어간 회사였다. 전자공시의 대량보유보고서에 따르면 론스타는 2003년 1월 2일 자본금 6만 2,000유로로 세운 KC홀딩스를 통해 4월 11일 투자계약을 맺었고, 5월 20일 서울지방법원이 정리계획 변경안을 인가하자 신주 2,952만 4,400주를 주당 5,000원에 인수해 지분 91.93%를 잡았다. 인수대금은 계산상 1,476억 2,200만 원이다. KC홀딩스의 99.9%를 가진 곳은 룩셈부르크의 론스타캐피탈인베스트먼츠였고, 회계저널에 실린 논문은 KC홀딩스를 벨기에 법인으로 적는다. 그해 안에 KC홀딩스는 상호와 형태를 LSF트랜스컨티넨털홀딩스 SCA로 바꿨다. 스타타워를 담은 벨기에 스타홀딩스가 같은 해 SA에서 SCA로 형태를 바꾼 것과 같은 설계다. 2017년 대법원 판결문은 극동건설 지분을 쥔 벨기에 법인을 극동홀딩스 원·투 SCA로 적고, 그 위에 스타타워 판결문에 나오는 룩셈부르크 론스타캐피탈인베스트먼츠를 둔다. 공시의 KC홀딩스와 판결문의 극동홀딩스가 어떻게 이어지는지는 확인되지 않는다.

그리고 넉 달 뒤 회사가 건물을 팔았다. 2003년 9월 30일 극동건설 이사회는 사옥인 극동빌딩을 맥쿼리센트럴오피스 CR리츠에 1,583억 7,000만 원에 처분하기로 결의했다. 공시의 장부가는 1,227억 6,400만 원이었다. 엿새 전인 9월 24일에는 보통주와 우선주 1,300만 주를 유상 매입해 소각하는 감자를 결의했다. 자본금이 650억 원 줄었고 감자 대금은 12월 3일 기준으로 나갔다. 건물 판 돈이 감자로 주주에게 간 것이다. 공시가 상대방으로 적은 그 리츠는 석 달 뒤인 12월 12일에 설립됐다. 아시아경제가 2015년에 극동빌딩 소유 연쇄를 "2002년 론스타"로 적은 것은 매각 절차가 시작된 해를 인수 연도로 옮긴 것으로 보이며, 인수 자체는 2003년이다.

을지로에는 론스타 건물이 없었고, 팔린 건물을 떠난 회사가 갔다

론스타가 을지로에서 건물을 산 기록은 없다. 2005년 일요신문이 정리한 외국 자본 보유 건물 표에서 을지로 소재는 브릿지증권 사옥 하나이고, 그 줄은 여의도 브릿지증권 사옥과 한 건으로 묶여 2004년 4월 GE리얼에스테이트에 714억 원에 넘어간 것으로 적혀 있다. 론스타가 아니다. 을지로는 다른 자리에 등장한다. 동양증권은 2000년 12월 여의도 사옥을 팔고 세 들어 남았다가 2004년 을지로2가의 옛 동양종합금융 사옥으로 본점을 옮겼다. 1987년 대우투자금융이 보존등기한 그 건물은 동양투자금융, 동양종합금융, 동양증권으로 상호가 바뀌는 동안 같은 법인이 계속 갖고 있었고, 2012년 자금난에 하나자산운용에 1,400억 원에 팔고 다시 세 들었다. 2014년 유안타증권이 된 이 회사는 2024년 4월 여의도 앵커원으로 돌아왔다. 20년 만이다.

여의도 사옥은 외국 펀드 손을 두 번 거치는 동안 그 자리에 있었고, 그 건물을 지은 회사는 세입자로 남았다가 떠났다가 돌아왔다. 딜사이트에 따르면 2018년 12월 여의도파이낸스타워의 공실률은 32.3%였고, 19층에서 21층과 12층이 통째로 비어 있었으며, 원인은 임차 면적이 컸던 유안타증권의 을지로 이전이었다. 오늘날 "SK증권빌딩"으로 불리는 여의도동 45-1의 건물은 2017년 준공된 다른 건물이다. 론스타가 산 것은 23-10이고 지금은 BNK금융타워다.

여의도 두 채의 차익은 340억 원이고, 큰돈은 건물이 아니라 회사에서 나왔다

론스타가 순수 오피스 매매 세 건, 곧 여의도 두 채와 스타타워에서 남긴 차익을 합쳐도 약 2,790억 원이고 그중 2,451억 원이 스타타워 한 채다. 여의도 두 채는 합계 340억 원이다. 계산은 이렇다. 동양증권 사옥 650억 원을 850억 원에 팔았다면 200억 원, 30.8%다. SKC 사옥 660억 원(부가세 별도)을 800억 원에 팔았다면 140억 원, 21.2%다. 매입가 두 개는 판 회사의 공시이고 매각가 두 개는 일요신문이 "금액은 모두 추정가"라고 단서를 단 표의 값이다. 2003년 10월 한국경제는 같은 두 거래의 차익을 "2년 만에 300억 원"으로 썼는데, 그 기사는 접근이 막혀 검색 요약으로만 확인된다. 되판 시점은 신영에셋의 2003년 집계와 일요신문이 2003년으로 일치하고, 한국경제 2003년 기사와 주간경향 2004년 기사는 2001년으로 적는다. 당대 리서치사가 그해 거래를 직접 집계한 신영에셋 부록이 두 건을 모두 2003년 1분기로 적었고, 2001년 6월에 사서 같은 해에 되팔았다는 서술은 시점상으로도 빡빡하다. 2003년 1분기를 채택한다. 보유 기간은 동양증권 사옥이 2년 남짓, SKC 사옥이 1년 7개월에서 1년 10개월 사이다. 되판 달까지는 확인되지 않고 분기만 확인된다.

셋을 다 합쳐도 스타타워 하나에 못 미쳤다. 론스타의 서울 오피스 매입가와 매각가, 차익

극동빌딩의 셈은 회사의 셈이다. 처분가 1,583억 7,000만 원에서 장부가 1,227억 6,400만 원을 빼면 356억 600만 원의 처분이익이 극동건설에 생겼다. 회계저널 논문이 적은 장부가 1,595억 원은 공시와 어긋난다. 1,595억짜리를 1,583억에 팔면 12억 손실이지 356억 이익이 나올 수 없다. 같은 논문이 적은 처분이익 356억 원은 공시의 장부가 1,227억 6,400만 원으로 계산해야 원 단위까지 맞는다. 위키백과가 옮겨 적은 장부가도 이 논문에서 나왔다. 그 현금은 유상감자와 배당으로 주주에게 갔다. 2003년 12월 감자 650억 원, 2004년 6월 감자 875억 원, 배당 695억 원, 그리고 2007년 웅진그룹에 판 6,600억 원이다. 이데일리는 총 회수를 7,100억 원으로 적고 수익률을 417%로 계산했다. 회계저널 논문은 총 이익을 약 8,800억 원, 연 수익률을 51%로 적는다. 두 계열이 나열한 항목을 그대로 더하면 감자 650억과 875억, 배당 695억, 매각 6,600억으로 8,820억 원이 되는데, 이데일리가 쓴 7,100억과는 1,700억쯤 벌어진다. 어느 항목이 빠졌는지는 두 자료 모두 밝히지 않는다. 투입액도 두 계열이 어긋난다. 한국경제와 임승도 논문 계열은 신주 1,476억 원에 회사채 1,230억 원을 더한 2,706억 원을 쓰고, 이데일리와 회계저널은 1,700억 원을 쓴다. 신주 1,476억 원만 극동건설 공시로 확정되고, 1,700억 원이 무엇을 빼고 넣은 숫자인지 밝힌 자료는 찾지 못했다. 어느 분모를 쓰든 건물 한 채의 차익 356억 원은 회사 전체 회수의 작은 부분이다.

스타타워는 규모가 달랐다. 대법원 2015두2611 판결문에 따르면 론스타는 자기자본 996억 8,750만 원으로 국내 법인 스타타워의 주식을 인수했고 2004년 12월 그 주식을 3,510억 9,100만 원에 팔아 2,450억 6,600만 원의 양도차익을 남겼다. 보도가 쓰는 매각가 9,300억 원과 판결문의 3,511억 원이 다른 이유는 강남파이낸스센터 편에서 다뤘다. 여의도 두 채와 같은 축에서 비교하려면 판결문의 자기자본과 양도차익 계열을 써야 한다. "론스타가 빌딩 세 채로 1조 원을 벌었다"는 식의 표현은 이 표로 뒷받침되지 않는다. 1조 원에 가까워지려면 극동건설과 외환은행을 넣어야 하고 그건 건물 거래가 아니다.

세금 다툼은 왜 여의도가 아니라 강남과 충무로에서 났는가

다툼은 부동산을 직접 산 쪽이 아니라 주식을 산 쪽에서 났고, 결말은 갈렸다. 여의도 두 채에 대해 국세청이나 서울시가 세금을 매기고 다툰 기록은 대법원 판례, 조세심판원 결정례, 세무 전문지 어디에서도 찾지 못했다. 찾지 못한 이유로 유력한 것은 형식이다. SKC의 공시는 매수인을 국내 특수목적법인이 아니라 론스타의 미국 유한책임조합으로 적었고, 한국과 미국의 조세조약 제15조는 부동산 양도소득을 부동산이 있는 나라가 과세할 수 있게 한다. 조약을 근거로 비과세를 주장할 여지가 처음부터 없었다는 뜻이다. 다만 등기 명의가 실제로 미국 조합이었는지 국내 법인을 거쳤는지는 등기부로만 확인되고 이번에는 확인하지 못했다. 이 공백이 뒤집히면 "여의도는 다투지 않았다"는 서술의 근거가 약해진다.

스타타워와 극동건설은 둘 다 벨기에 지주회사를 세워 주식을 팔았고 둘 다 과세관청과 붙었다. 스타타워는 벨기에 지주회사 아래 국내 법인을 두고 건물이 아니라 그 법인의 주식을 팔았고, 한국과 벨기에의 조세조약 제13조가 주식 양도차익을 거주지국에서 과세하도록 한 점을 썼다. 과세관청은 벨기에 회사를 도관으로 보고 그 위의 미국과 버뮤다 투자조합에 법인세를 매겼다. 2016년 12월 15일 대법원이 법인세 648억 원을, 2018년 2월 28일 가산세 392억 원을 확정했다. 극동건설은 반대로 끝났다. 대법원 2014두3044 판결문에 따르면 극동건설 지분을 쥔 벨기에 법인 극동홀딩스는 2007년 8월 21일 웅진홀딩스에 지분 전부를 6,600억 원에 넘기면서 같은 조약을 들어 세금을 내지 않았고, 역삼세무서는 2008년 7월 7일 그 법인을 도관으로 보고 상위 투자자에게 세금을 매겼다. 배당을 줄 때도 조약 제10조를 적용해 15%만 원천징수했고, 2004년과 2005년 배당 431억 원에 붙은 원천징수액은 104억 원이었다. 대법원은 2017년 10월 12일 론스타가 국내에 고정사업장을 두지 않았다는 이유로 그 과세를 취소했다. 같은 설계에 같은 해 세운 두 도관인데 과세관청이 세운 논리가 달랐고, 실질귀속자 쟁점에서는 국가가, 고정사업장 쟁점에서는 론스타가 이겼다. 그런데 취득 단계는 또 달랐다. 건국대 부동산대학원 논문이 정리한 경과에 따르면 서울시가 2006년 설립 5년 안 된 법인의 대도시 등기라며 매긴 등록세와 지방교육세 약 253억 원은 대법원에서 취소됐다. 론스타가 휴면법인을 인수해 쓴 것이 법이 말하는 "설립"이 아니라는 이유였다. 스타타워의 처분 단계 세금은 국가가 이겼고 취득 단계 세금은 론스타가 이겼으며, 극동건설의 처분 단계 세금은 론스타가 이겼다.

매수자 쪽이 더 길게 벌었다

넉 달 만에 팔린 극동빌딩은 2003년에서 2025년 사이 3.7배가 됐다. 맥쿼리센트럴오피스 CR리츠는 2003년 12월 12일 설립되고 2004년 1월 8일 상장된 극동빌딩 단일 자산 리츠였다. 자본금 763억 원에 2008년 말 차입금 752억 원이었다. 2009년 6월 12일 이 리츠는 건물을 국민연금이 주주로 참여한 지이엔피에스1호 리츠에 3,100억 원에 넘겼다. 부가가치세 별도이고 취득가액은 3,184억 원이다. 중앙과 나라 두 감정평가법인의 평균 감정가 2,750억 원보다 350억 원 높은 값이 2009년 5월 19일 비공개 경쟁입찰로 정해졌다. 공시가 적은 괴리율 11.29%는 그 차이를 매매가로 나눈 값이고, 감정가를 기준으로 하면 12.7% 높은 값이다. 1,583억 7,000만 원이 5년 8개월 만에 1.96배가 된 셈이다. 국민연금은 2011년 리모델링을 거쳐 2013년 무렵 남산스퀘어로 이름을 바꿨고, 2019년 이지스자산운용과 KKR에 5,050억 원에 팔았다. 취득가액 기준 1.59배, 연 4.7%다. 이 건물은 서울스퀘어 편에서 재단장형 투자의 대조군으로 섰던 그 남산스퀘어다. 이지스와 KKR은 2025년 2월 HDC자산운용에 약 5,800억 원에 넘겼다. 더벨이 전한 클로징 값이며, 앞서 보도된 제시가 7,000억 원보다 낮다. 6년 동안 1.15배다. HDC자산운용은 2025년 11월 5일 중구청 건축허가를 받아 연면적을 약 9만 8,000㎡로 늘리는 수평증축 리모델링을 준비하고 있다.

넉 달 만에 356억, 그 뒤 22년 동안 3.7배. 극동빌딩에서 남산스퀘어까지 네 번의 거래가

여의도 두 채도 추적된다. 동양증권 사옥이던 여의도동 23-8은 맥쿼리 다음 어느 시점에 삼성생명 자금의 사모펀드로 들어갔고, 2019년 5월 케펠자산운용이 논현빌딩·내자빌딩과 묶어 사면서 이 건물 몫이 2,322억 원이었다. 2020년 말 KB자산운용이 3.3㎡당 약 2,200만 원에 인수했고, 2025년 12월 펀드 만기에 맞춰 KB금융 계열사가 수익자를 교체하는 쉐어딜이 보증금 포함 3,763억 원에 이뤄졌다. 2000년의 650억 원이 25년 뒤 보증금을 포함한 3,763억 원, 5.8배가 됐다. 앞은 매매대금이고 뒤는 수익자 교체에 든 총비용이라 같은 자는 아니다. SKC 사옥이던 23-10은 2019년 매각 보도에 실린 삼성생명 관계자 발언에 따르면 2006년 맥쿼리에서 삼성생명으로 넘어갔고, 2019년 BNK자산운용이 우선협상대상자로 선정돼 인수했다. 당시 보도된 단가는 3.3㎡당 2,224만 원으로 여의도 최고였고 총액은 2,000억 원대 초반이 거론됐는데, 두 값은 기준 면적이 서로 맞지 않아 함께 쓰기 어렵다. 지금은 BNK금융타워다. 2006년 매입가는 확인되지 않았다.

650억에 판 사옥이 25년 뒤 3,763억이 됐다. 여의도동 23-8의 다섯 번 거래가

산 쪽이 가져간 것은 임대료가 아니라 값이 매겨지는 방식의 변화였다. 극동빌딩은 2003년 1,584억 원이 2009년 3,100억 원으로 6년 만에 두 배가 됐고, 임대료가 그 속도로 올랐다는 기록은 없다. 일요신문에 따르면 2005년 서울 빌딩의 임대수익률은 연 7~8%로 통했고, 외환위기 직후 산 1세대 외국자본은 3~4년 보유 뒤 되팔아 20% 이상을 올렸다. 한국감정원 계열 오피스 투자수익률은 2002년 12.15%였다. 젠스타메이트 기준 2025년 4분기 서울 오피스 캡레이트는 4.0%다. 여의도 월임대료는 2003년 4분기 3.3㎡당 3만 8,400원에서 2025년 4분기 9만 6,800원으로 2.5배가 됐는데, 조사 기관과 표본이 달라 엄밀한 비교는 아니다. 같은 여의도의 옛 대우증권 사옥은 2001년 476억 원에서 2024년 3,727억 원이 됐다. 23년 동안 7.8배이고, 임대료 구간에 맞춰 2003년의 720억 원부터 세면 5.2배다. 임대료는 두 배 반, 건물값은 다섯 배 넘게 올랐다는 뜻이다.

임대 7~8%, 되팔면 20%, 지금은 4%. 서울 오피스 수익률 지표 다섯 개

옆 건물은 원래 주인이 3.8배에 되샀고, 일본의 같은 각본은 세금에서 반대로 끝났다

여의도 대우증권 사옥 한 채에 40년이 다 들어 있다. 여의도동 34-3의 이 건물은 1984년 준공, 연면적 39,087㎡다. 뉴스핌에 따르면 대우증권은 2001년 3월 이 사옥을 골드만삭스에 476억 원에 팔았고, 7년 5개월 뒤 1억 1,700만 유로, 1,807억 8,400만 원에 되샀다. 판 값의 3.8배다. 그 사이 골드만삭스는 2003년 1분기 맥쿼리에 넘겼고, 값은 일요신문 추정가로 720억 원이다. 조세일보에 따르면 맥쿼리는 2007년 3월 도이치의 RREEF에 8,900만 유로, 1,120억 원에 팔았다. 2016년 대우증권이 미래에셋과 합쳐지며 이 건물도 넘어갔고, 2024년 11월 25일 우리자산운용이 3,727억 원에 샀다. 3,727억 원을 1만 1,824평으로 나누면 3.3㎡당 3,152만 원으로, 젠스타메이트가 따로 집계한 그 분기 단가와 일치한다. 2001년 476억 원의 7.83배, 23년 연복리 9.4%다. 2024년 11월 매일경제 보도 기준으로 우리금융은 이 건물을 헐고 연면적 8만 2,000㎡ 이상으로 2027년 착공할 계획이었고, 착공 시점은 그 뒤 보도마다 갈린다.

옆 건물은 원래 주인이 3.8배에 되샀다. 옛 대우증권빌딩의 다섯 번 거래가, 476억에서 3,727억까지

모건스탠리는 같은 시기 도심에서 다섯 채를 모았다. 일요신문 표의 추정가로 무교동 코오롱빌딩 625억 원, 무교빌딩 300억 원, 갑을빌딩 300억 원, 한누리빌딩 200억 원, 골드상호신용금고빌딩 200억 원, 합계 1,625억 원을 2000년에서 2002년 사이에 사서 2004년 2,405억 원에 정리했다. 개별 배수 1.3~1.8배, 보유 2~4년이다. 코오롱빌딩 인수가는 일요신문이 830억 원, 주간경향이 760억 원으로 적는다. 760억 원 기준이면 합계는 2,335억 원이다. 산 쪽은 싱가포르투자청과 삼성생명, 한국컴퓨터, 솔로몬상호신용금고였다. 2003년의 서울에서 판 쪽이 외국계면 산 쪽은 다시 외국계이거나 CR리츠였고, 국내 법인이 산 대형 건물은 부영이 받은 동아건설 사옥과 한신상호저축은행이 받은 KTB빌딩 정도였다. 간접투자자산운용업법은 2004년 1월 시행됐다. 펀드닥터에 따르면 그해 8월 말 국내 부동산펀드는 8개, 설정액 2,589억 원이 전부였다. 싱가포르투자청이 그해 12월 스타타워 한 채에 낸 9,300억 원의 28%다.

세금의 결말은 나라마다 반대로 났다. 론스타는 1999년에 무너진 도쿄소와은행을 2001년 경매에서 403억 엔에 낙찰받아 도쿄스타은행으로 바꿨고, 2005년 10월 상장으로 지분 3분의 1을 854억 엔에 팔았으며, 2007년 12월 나머지 68%를 어드밴티지파트너스에 넘기기로 합의했다. 공개매수는 이듬해 2,500억 엔에 이뤄졌다. 한국의 외환은행과 같은 해 언저리, 같은 각본이다. 일본에서 외국 펀드가 부동산을 담는 표준 구조는 합동회사와 익명조합을 묶은 GK-TK이고, 국세청은 익명조합을 임의조합으로 재구성해 고정사업장이 있다고 주장했다. 2007년 6월 28일 도쿄고등법원은 국세청의 항소를 기각했다. 한국에서는 2007년 국세기본법 제14조 제3항이 신설됐고, 2012년 4월 대법원이 로담코 사건에서 실질과세 원칙이 조세조약 해석에도 적용된다고 판시했다. 2016년 스타타워 법인세가 확정됐고, 2020년 9월 다자간 조세조약 협약이 발효됐다. 그 사이 2017년 극동건설과 외환은행 묶음에서는 고정사업장 쟁점으로 국가가 졌다. 같은 회사가 같은 때 두 나라에서 같은 일을 했는데 한국은 도관 쟁점에서 이기고 고정사업장 쟁점에서 졌으며, 일본은 국가가 졌다. 일본의 GK-TK는 지금도 표준 구조다.

같은 회사, 같은 때, 두 나라의 세금 결말은 반대였다. 한국 스타타워와 일본 GK-TK의 구조·당국의 시도·결말

부실 자산을 정부가 얼마에 팔았는지도 나라마다 달랐다. 태국개발연구원에 따르면 태국 금융재건청은 1999년 9월까지 폐쇄된 금융회사 56곳의 대출 액면 5,840억 바트를 1,470억 바트, 25%에 팔았다. 한국 캠코의 부실채권정리기금은 투입 39조 2,000억 원에 회수 48조 1,000억 원, 123%였다고 2024년 한국경제가 전했다. 두 숫자는 액면 대비 매각가와 투입 대비 회수액으로 기준이 다르므로 나란히 놓되 같은 자로 재지는 않는다.

여의도가 셋 중 가장 싼 자리라는 것은 22년째 그대로다. 다만 1위는 바뀌었다. 2003년 4분기 월임대료는 도심 5만 7,700원, 강남 4만 4,200원, 여의도 3만 8,400원으로 도심이 가장 비쌌고, 젠스타메이트 기준 2025년 4분기 거래 단가는 강남 3,920만 원, 도심 3,319만 원, 여의도 2,852만 원으로 강남이 앞선다. 임대료로만 보면 여의도와 도심의 격차는 오히려 좁혀졌다. 2003년 여의도는 도심의 67%였고, 젠스타메이트의 2025년 4분기 월임대료 기준으로는 85%다. 바뀐 것은 공급의 파도다. 2020년 하반기 파크원과 포스트타워, KB금융타운이 한꺼번에 준공되며 KB증권이 인용한 사빌스코리아 집계로 여의도 공실률은 2020년 말 27.4%까지 올랐다. 그 뒤 2021년 말 9.6%, 젠스타메이트 기준 2025년 4분기 3.1%로 내려왔다. 브룩필드가 IFC 서울을 4조 1,000억 원에 팔려다 무산된 이야기가 그 파도가 지나간 자리에서 벌어졌다. 알스퀘어는 2026년 4월 여의도의 노후 오피스 다섯 채, 연면적 합계 12만 평을 재건축 대상으로 꼽았다. 그 목록에 미래에셋증권타워가 들어 있는데, 지번은 적혀 있지 않지만 앞에서 본 옛 대우증권 사옥으로 보인다.

드러난 것: 론스타가 특별했던 것이 아니라 그 시기 서울이 특별했다

론스타의 서울 오피스는 넷이었고 그중 셋이 3년 안에 팔렸다. 여의도 두 채는 판 회사의 공시로 매입가가 확정되고 되판 값은 보도 추정치로만 남아 있으며, 합계 차익은 약 340억 원이다. 극동빌딩은 회사째 산 지 넉 달 만에 회사가 팔았고, 처분이익 356억 원은 감자와 배당으로 나갔다. 여의도 두 채의 차익 340억 원과 극동빌딩의 장부상 처분이익 356억 원을 더해도 696억 원이다. 앞은 론스타 몫이고 뒤는 극동건설 장부의 숫자라 성격이 다르지만, 둘을 합쳐도 스타타워 한 채의 판결문 차익 2,451억 원의 3분의 1에 못 미친다. 론스타가 한국에서 번 큰돈은 건물이 아니라 극동건설과 외환은행, 그리고 건물을 주식으로 바꿔 판 형식에서 나왔다. 그리고 그 회사는 1995년 미국 정부가 저축대부조합의 부실 자산을 헐값에 던지던 시장을 사려고 만들어진 펀드였다. 서울에서 한 일은 그 회사가 태어날 때부터 하던 일이었고, 골드만삭스와 모건스탠리, 리먼브라더스가 같은 시기 같은 도시에서 같은 일을 했다.

다툼은 형식에서 났다. 공시에 매수인이 미국 유한책임조합으로 적힌 여의도 두 채에는 과세나 소송이 따라붙은 흔적이 판례와 심판례 어디에도 나오지 않고, 벨기에 지주회사 아래 주식으로 사고판 강남과 충무로에는 둘 다 소송이 붙었다. 스타타워는 실질귀속자 쟁점에서 국가가 이겼고, 극동건설은 고정사업장 쟁점에서 국가가 졌으며, 취득 단계의 등록세는 론스타가 이겼다. 같은 회사가 같은 때 일본에서 돌린 각본은 국가가 졌다. 한국은 그 뒤 국세기본법과 판례, 다자간 협약으로 도관 구조를 세 겹으로 덮었고, 일본은 익명조합 구조를 그대로 뒀다. 어느 쪽이 맞았는지는 이 편이 판정할 일이 아니고, 결말이 갈렸다는 사실만 적는다.

그릇은 법이 정의했다. 2001년 부동산투자회사법은 "채무를 상환하기 위하여 매각하는 부동산"을 자산군으로 적고 총자산의 70% 이상을 그런 부동산으로 채우는 명목회사를 만들었으며, 법인세법은 그 회사가 90% 이상을 배당하면 법인세를 면하게 했다. 2003년 1분기 여의도 세 채를 받은 맥쿼리는 그해 매매시장의 큰손이었고, 극동빌딩을 받은 그릇이 바로 그 CR리츠였다.

산 쪽이 더 길게 벌었다. 일요신문은 2005년에 이미 1세대와 2세대를 갈랐다. 3~4년 만에 되팔던 1세대 다음에 온 2세대는 싱가포르와 호주, 유럽의 연기금 성격 장기투자자였고, 이 편의 맥쿼리와 싱가포르투자청이 그 첫 줄이다. 극동빌딩은 2003년에서 2025년 사이 3.7배, 동양증권 사옥은 25년 뒤 보증금을 포함한 3,763억 원짜리 자산이 돼 5.8배, 같은 여의도의 대우증권 사옥은 23년 동안 7.8배가 됐다. 기관이 다른 두 집계 사이에서 여의도 임대료가 2.5배 되는 동안 값은 7.8배가 됐고, 그 차이가 2005년 업계에서 통하던 임대수익률 7~8%가 2025년 4분기 캡레이트 4.0%로 내려온 자리다. 1세대 외국자본이 3~4년에 20% 이상을 가져간 것은 임대료가 아니라 그 압축이 시작되는 자리였다.

확인하지 못한 것을 적는다. 여의도 두 채의 등기 명의가 미국 조합 직접인지 국내 법인 경유인지, 되판 값과 시점의 1차 기록, 그리고 맥쿼리가 두 채를 어느 그릇으로 받았는지다. 논문과 당대 공실 통계에만 나오는 충무로의 작은 건물 하나는 매입가가 2차 자료 한 줄뿐이고 매각 내역은 아예 없어 목록에서 뺐다. 서울의 오피스 공실률과 캡레이트는 2002년 이전 공식 통계가 없어, 그 구간은 당대 리서치사의 그래프와 개별 거래가로만 말할 수 있다.

다음 편은 센터필드다. 호텔 부지에 지은 오피스가 어떻게 조달됐고 어떻게 팔리려 했는지 본다. 시리즈 전체는 건물을 짓는 돈: 국내편에서 이어진다.

출처

이 글의 매입가와 극동건설 인수·처분 구조는 SKC·동양증권·극동건설·맥쿼리센트럴오피스CR리츠가 전자공시(DART)에 낸 사업보고서와 공시에서, 건물 제원은 국토교통부 건축물대장에서, 2003년의 거래 집계와 공실률은 신영에셋의 당대 보고서에서, 되판 값과 그 뒤의 소유 연쇄는 일요신문·주간경향·더벨·딜사이트에서, 스타타워와 극동건설의 세금은 대법원 판결문 두 건과 건국대 논문에서, 제도는 국가법령정보센터의 법령 원문에서, 대조군은 뉴스핌·조세일보·젠스타메이트·미국 의회조사국·태국개발연구원·국제조세 전문지에서 가져왔다. 한국경제 기사 네 건은 2026년 9월 기준 접근이 막혀 있고, 2003년 10월 기사는 검색 요약으로만 확인했다. 여의도 두 채의 되판 값과 등기 명의, 충무로 청방빌딩의 내역, 맥쿼리가 두 채를 담은 그릇은 확인하지 못했다.

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공시·판결·법령·대장

당대 보도와 리서치

세 건물의 그 뒤

옛 극동빌딩 남산스퀘어 매각 눈앞 — 파이낸셜뉴스 · 2024-09-06
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남산스퀘어 리모델링 서울시 건축위원회 심의 통과 — 파이낸셜뉴스 · 2025-09-09
남산스퀘어 수평증축 리모델링 계획 — 한국도시환경헤럴드 · 2025-09-11
친환경 인증 남산스퀘어 빌딩, 몸값 3250억에서 5050억으로 — 한국경제 · 2021-02-03
글로벌 사모펀드 KKR, 인수 5년 만에 남산스퀘어 매각 — 머니투데이 · 2024-04-18
Seoul Office 44, 남산스퀘어빌딩 — 서울프라퍼티인사이트
SK증권, 그룹 편입 이래 첫 본사 이전, 여의도동 23-10의 소유 연쇄 — 뉴스핌 · 2016-03-03
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