코레일은 땅값 8조를 미뤄 줬고, 시행사는 이자 52억을 못 냈고, 주민만 미룬 것 없이 6년을 잃었다

이 글은 《건물을 짓는 돈: 국내편》 32편이다. 서울과 국내의 건물 한 채를 잡아 그 돈이 왜 그런 모양인지 본다. 편마다 메커니즘 하나와 건물 하나. 이번 건물은 지어지지 않은 채 2013년에 무너지고 2025년에 다시 첫 삽을 뜬 용산 국제업무지구이고, 메커니즘은 땅값을 사업 성공 뒤로 미룬 개발이 무너질 때 땅 주인과 시행사와 주민이 각각 무엇을 떠안는가다.

2013년 10월 10일, 땅값이 되돌아가자 도시계획이 사라졌다

서울특별시고시 제2013-333호는 한 문장으로 사업을 끝냈다. "한국철도공사의 사업해제 절차에 따라 철도정비창 부지 회수를 위한 토지대금 반환으로 시행자 자격이 자동 상실"됐다는 것이다. 시행사가 국공유지를 뺀 사업부지의 3분의 2 이상을 가져야 한다는 도시개발법 제11조의 요건이 무너졌고, 그래서 510,385.9㎡의 용산국제업무지구 도시개발구역이 통째로 해제됐다. 부도가 구역을 푼 것이 아니다. 청산 결의가 푼 것도 아니다. 코레일이 땅값을 돌려주고 등기를 되가져간 회계 행위 하나가 도시계획을 지웠다.

그 땅값은 처음부터 현금으로 오간 적이 거의 없었다. 2007년 코레일은 철도정비창 356,492㎡를 최저 5조 8,000억 원에 내놨고 삼성물산과 국민연금이 든 컨소시엄이 8조 원을 써냈다. 대금은 계약일부터 5년 분납이었다가 2011년 세 번째 추가합의로 30%는 준공 1년 전, 70%는 준공일로 밀렸다. 미룬 값에는 연 5.03%에서 6.42%의 분납이자가 붙었다. 시행사 드림허브는 그 땅을 담보로 아홉 번에 걸쳐 2조 4,363억 원을 빌렸고, 못 갚으면 코레일이 대주단에 전액을 대신 갚고 땅을 되가져가기로 돼 있었다. 2013년 3월 12일 이자 52억 원을 못 냈다. 그해 4월 11일부터 9월 5일까지 코레일은 대주단에 2조 4,167억 원을 갚았고, 그 지급이 "땅값 반환"으로 간주됐다.

사진: Mark & Emma Hambleton & Dolan, CC BY-SA 2.0, 위키미디어 공용

이 시리즈의 목차는 이 편을 "땅값을 미래로 미룬 개발의 붕괴. 코레일과 드림허브"로 적었다. 판결문과 공시로 보면 그 말은 맞다. 다만 무너진 값을 누가 치렀는지는 목차에 없다. 출자금 1조 원은 전액 사라졌고 공모 유동화증권 1조 2,989억 원은 전액 회수됐다. 코레일은 땅을 100% 되찾았고 법인세 약 7,060억 원을 돌려받았다. 보도에 따르면 서부이촌동 2,300가구는 출자도 계약도 없이 6년간 거래가 묶였다. 가구 수는 시행사가 2013년에 조사한 값을 언론이 옮긴 것이고 원자료는 확인하지 못했다. 이 글은 그 세 장부를 같이 놓는다.

코레일은 부채를 갚으려고 땅을 팔았고, 서울시는 그 옆 동네를 붙였다

이 사업은 도시계획이 아니라 부채 상환책에서 시작했다. 분리는 두 단계였다. 2004년 1월 철도청 건설부문이 한국고속철도건설공단과 합쳐 한국철도시설공단이 됐고, 2005년 1월 철도청이 폐지되며 운영부문이 한국철도공사가 됐다. 부채는 그 과정에서 공사로 넘어왔다. 2006년 10월 20일 국회 건설교통위원회 국정감사에서 이철 코레일 사장은 용산역세권을 "적극적으로 개발한다면 조기에 적어도 부채의 3분의 1 이상을 상환하는 재원을 마련하는 것"을 목표로 추진하겠다고 답했다. 같은 자리에서 박상돈 의원은 13만 평 부지를 두고 "안진회계법인은 부지를 매각하면 1조 5000억 그리고 개발사업을 할 때에는 3조 8000억 정도의 수익 창출이 가능하다 이런 분석결과를 내놓아서 그나마 다소 위로가 됩니다"라고 말했다. 팔면 1조 5,000억 원, 개발하면 3조 8,000억 원이라는 회계법인의 대비가 국정감사 자리에 먼저 놓였다. 땅에 무엇을 지을지보다 땅에서 얼마를 받을지가 먼저 정해진 순서다. 코레일이 승계한 부채는 자료마다 12조 원, 4조 5,000억 원, 17조 6,000억 원으로 범위와 시점이 달라 이 글은 하나로 뭉치지 않는다.

공모 조건이 그 목표를 숫자로 바꿨다. 서울고등법원 2018년 4월 18일 판결문에 따르면 코레일은 2007년 8월 30일 공모지침에서 사업대상지를 566,800㎡로, 자기 소유 토지 356,492㎡의 최저매매대금을 5조 8,000억 원으로 정하고, 대금을 분할 지급하면 분할납부이자를 내도록 했다. 삼성물산과 국민연금이 든 컨소시엄은 8조 원을 써냈다. 최저가보다 2조 2,000억 원, 37.9% 높다. 계산값이다. 프레시안에 따르면 서부이촌동 편입으로 최초 토지대금 3조 8,000억 원이 8조 원으로 올라갔다. 그 컨소시엄이 낸 사업계획서는 자기자본 1조 원에 타인자본 13조 4,500억 원 등 약 45조 원을 조달해 약 28조 원을 쓰는 것이었다. 경향신문 2013년 4월 8일 보도는 "용산 개발 사업비 규모는 31조원이라는 천문학적 금액인데도" 시행사의 "초기 자본금은 사업비의 3.77%인 1조원에 불과했다"고 적었다. 다만 1조 원을 31조 원으로 나누면 3.2%다. 계산값이다. 어느 쪽으로 세든 땅값만 8조 원인 사업에서 자기 돈이 1조 원이면 땅값을 현금으로 낼 길은 처음부터 없었다. 미루고 이자를 붙이는 것이 유일한 방법이었다.

서울시가 여기에 사람이 사는 동네를 붙였다. 2006년 9월 오세훈 시장의 한강르네상스가 나왔고, 코레일이 2006년 12월 20일 낸 공모에는 서부이촌동이 없었다. 2007년 들어 코레일은 서울시와의 협의를 이유로 사업자 선정을 미뤘고 이어 사업을 전면 재검토했다. 2월과 3월이라는 날짜는 2차 자료에만 있고 코레일 발표 원문은 확인하지 못했다. 2007년 7월 3일 서울시가 한강르네상스 마스터플랜을 냈고, 8월 코레일과 서울시는 서부이촌동을 묶는 통합개발에 합의했다. 서울시는 2007년 8월 31일 이후 서부이촌동에서 집을 산 사람에게 입주권을 주지 않기로 했고, 그날부터 거래가 사실상 묶였다. 2008년 10월부터 2009년 9월까지 주민 동의를 받았고 오세훈 시장은 최종 동의율을 57.1%로 말했다. 같은 57.1%를 2007년 시행사 설문조사 결과로 적은 보도도 있어 집계 시점은 갈린다. 2013년 사업이 무너진 뒤 같은 동네에서 반대 주민이 70~80%라는 주장이 나왔다. 동의는 사업 초기에 받았고 반대는 무너진 뒤에 커졌다. 그 사이 서울시 산하 SH공사는 시행사 지분 4.9%를 출자했다. 인허가권자가 출자자이기도 했다.

시점	사건	근거
2004-01-01 · 2005-01-01	철도시설공단 출범, 이듬해 철도청 폐지와 코레일 출범	위키백과
2006-10-20	국정감사 "부채의 3분의 1 이상 상환 재원"	국회 회의록
2006-12-20	사업자 공모 공고, 서부이촌동 없음	보도
2007-08	코레일·서울시 서부이촌동 통합개발 합의	경향신문
2007-08-30	공모지침, 최저매매대금 5조 8,000억 원	판결문
2007-11-02~03	삼성물산 컨소시엄 선정, 8조 원	보도
2007-12-13 · 12-21	사업협약 27개 법인 · 드림허브 설립(감사보고서는 12-18)	감사보고서 · DART
2008-03-25	자본금 1조 원 완성	감사보고서

고시 하루로 주거지역이 상업지역이 됐고, 조서의 땅 주인은 이미 드림허브였다

서울특별시고시 제2010-150호는 2010년 4월 22일 한강로3가 40-1번지 일대 510,385.9㎡를 도시개발구역으로 지정했다. 널리 쓰이는 "정비창 44만㎡에 서부이촌동 12만 4,000㎡를 더한 56만 6,000㎡"는 기준이 다른 두 수의 합이다. 442,575㎡는 정비창 땅이 아니라 2001년 7월 지정된 특별계획구역 면적이고, 2011년 세목조서를 소재지별로 집계하면 한강로3가 393,892.2㎡와 이촌동 116,493.7㎡가 정확히 510,385.9㎡가 된다. 계산값이다. 고시된 구역 면적은 이 하나뿐이다.

같은 고시가 땅의 성격을 하루에 바꿨다. 지정 전 이 구역의 99.98%인 510,278.5㎡가 주거지역이었고 상업지역은 107.4㎡였다. 지정 후 상업지역이 431,018.4㎡로 84.5%가 됐다. 토지이용계획은 상업용지 239,752㎡로 47.0%, 도로 123,086㎡로 24.1%, 복합용지 64,548㎡로 12.6%였다. 그런데 이 고시에는 용적률도 건폐율도 연면적도 없다. 서울시 보도자료는 시행예정자가 "국제현상을 추진하고 있으며, 이에 따라 향후 개발계획 내용은 변경될 수 있다"고 적었다. 구역 지정이 설계보다 먼저 갔다.

2011년 10월 27일 고시 제2011-319호가 드림허브를 사업시행자로 지정하며 붙인 세목조서 349필지를 집계하면 소유 구조가 나온다. 드림허브 명의 48필지 356,319㎡가 69.8%, 국유지 12.0%, 서울시와 용산구 5.8%, 사유지 220필지 63,119㎡가 12.4%다. 계산값이다. 한국철도공사 명의 필지는 하나도 없었다. 정비창 핵심 필지 한강로3가 40-1의 123,426㎡는 이미 드림허브 것으로 적혀 있었다. 사유지는 필지 수로 63%인데 면적으로 12.4%다. 서부이촌동의 100~140㎡대 소필지가 숫자로 사업을 붙잡는 구조였다.

설계는 그 뒤에 왔다. 마스터플랜 「아키펠라고 21」은 다니엘 리베스킨트가 맡았고 2012년 5월 2일 23개 건물의 디자인이 확정됐다. 랜드마크 트리플 원은 620m 111층, 렌조 피아노 설계, 삼성물산 시공 예정이었다. 높이는 2007년 665m에서 2008년 485m로 내려갔다가 2011년 620m로 다시 올라갔다. 이 변천과 건축가 명단은 2차 자료라 그대로 옮긴다. 2010년 계획의 용적률은 아시아경제가 745%, 위키백과가 608%로 적어 상충하므로 쓰지 않는다. 구역 지정 고시가 정한 실시계획 인가 신청 기한은 고시일부터 3년, 2013년 4월 22일이었다. 신청되지 않았다.

같은 시기 다른 공기업의 땅에서는 지분이 달랐다. 판교 알파돔시티에서 한국토지공사는 땅을 팔면서 시행사 지분 19%를 가졌고 나중에 땅값을 건물로 받았다. 용산에서 코레일은 25%로 최대주주였고, 자산관리회사 용산역세권개발㈜ 지분도 29.9%였다. 매도자이면서 최대주주였고, 뒤에서 보듯 금융 보증인이기도 했다.

땅값을 미룬 계약은 어떻게 생겼는가

땅값을 미룬 계약은 매매계약 다섯 건과 추가합의 세 건, 그리고 대금반환합의로 이뤄져 있었다. 감사보고서 주석과 판결문에 그 조항이 있다. 코레일 소유 356,491.8㎡를 8조 원에 사되 1차부터 4-2차까지 다섯 건의 매매계약으로 나눠 사고, 각 계약일부터 5년 안에 대금과 분납이자를 낸다. 이자율은 계약별로 연 6.32%, 6.42%, 5.67%, 5.03%, 5.67%였고 연체하면 연 17%였다. 2008년 말 미지급 잔액은 1조 6,000억 원, 2012년 말은 5조 3,417억 원이었다. 2009년 10월 28일 첫 추가합의가 3차 계약 체결을 3월에서 11월로 미뤘고, 2010년 12월 29일 둘째 합의가 4차를 둘로 쪼개며 코레일이 랜드마크빌딩을 미리 사 주기로 했다. 3차와 4-1차, 4-2차 매매대금의 지급보증서 제출이 면제된 것도 그날이다. 2011년 8월 1일 셋째 합의는 2012년 이후 도래하는 대금의 30%를 준공 1년 전인 2015년 말로, 70%를 준공일인 2016년 말로 밀었다. 금액으로는 1조 6,130억 원이 2015년 12월 31일로, 3조 7,287억 원이 2016년 12월 31일로 갔다.

드림허브는 그 땅을 담보로 빌렸다. 판결문에 따르면 2009년 11월 27일부터 2012년 3월 9일까지 아홉 번에 걸쳐 2조 4,363억 원이었고, 1차와 3차, 7차, 8차는 유동화증권, 나머지는 유동화기업어음이었다. 땅의 일부는 대한토지신탁에 담보신탁됐고 대주단이 1순위, 코레일이 2순위 우선수익자였다. 2012년 말 기준 담보신탁된 면적은 139,784.2㎡이고, 나머지에는 코레일의 환매특약등기 238,575.1㎡가 걸려 있었다. 어느 대출 하나라도 연체하면 전부 기한이익을 잃는 교차부도 조항이 있었다. 그리고 대금반환합의가 있었다. 드림허브가 대출을 못 갚아 귀속반환사유가 생기면 신탁사가 코레일에 땅의 소유권 서류를 넘기고, 코레일이 대주단에 대출금을 지급하며, 그 지급을 코레일이 드림허브에 토지매매대금을 반환한 것으로 간주한다는 내용이다. 감사보고서 주석은 이것을 "한국철도공사가 회사로부터 담보 설정된 토지를 인수하고 대주에게 차입금 전액을 지급"한다고 적었다. 대주단에게 이 대출의 실질 채무자는 코레일이었다. 공모로 나간 3차와 7차 유동화증권이 AAA 등급을 받은 이유다. 땅값을 미룬 대가로 코레일은 매도자이자 최대주주이자 금융 보증인이 됐다.

고시	날짜	내용
서울시 제2010-150호	2010-04-22	구역 지정·개발계획, 510,385.9㎡, 실시계획 인가 신청 기한 3년
서울시 제2011-319호	2011-10-27	사업시행자 드림허브 지정, 세목조서 349필지
서울시 제2013-333호	2013-10-10	토지대금 반환 → 시행자 자격 자동 상실 → 구역 해제
서울시 제2024-577호	2024-11-28	재지정 494,601㎡, 시행예정자 코레일·SH공사
실시계획 인가	2025-11-20	456,099㎡로 변경, 고시번호 미확인

매출 0의 회사가 이자 4,514억을 자산에 얹으며 6년을 버텼다

시행사 드림허브프로젝트금융투자㈜의 손익계산서에는 매출이 한 번도 없다. 전자공시에 남은 감사보고서는 2008년부터 2012년까지 다섯 해와 2017년 한 해, 여섯 건뿐이다. 비교연도까지 세어 매출액 줄을 확인할 수 있는 회계연도는 2007년부터 2012년까지와 2016년, 2017년 여덟 해이고 그 여덟 해가 전부 비어 있다. 2013년부터 2015년까지와 2018년 이후는 감사보고서 자체가 없다. 자본금은 2008년 3월 25일 1조 원이 됐다. 코레일 25.0%, 롯데관광개발 15.1%, KB웰리안엔피사모부동산투자회사 제1호 10.0%, ASPF II Meguro TK 7.7%, 삼성물산 6.4%였다. 미래에셋맵스 23호와 SH공사가 각 4.9%, 삼성생명과 삼성SDS가 각 3.0%였고 나머지 21개사가 20.0%다. 계산값이다. 2008년과 2012년 주주표가 같다. 자산관리회사 용산역세권개발㈜은 삼성물산이 45.1%를 가졌다가 2010년 9월 30일 롯데관광개발에 19억 2,424만 원에 넘겼다. 시행사 지분 6.4%는 남긴 채 운전대에서만 내려온 것이다.

항목 (억 원)	FY2008	FY2010	FY2012	FY2017
자산총계	2조 6,647	7조 4,786	9조 3,038	6조 3,335
건설용지	2조 4,882	6조 2,400	7조 9,889	4조 8,754
토지대금 미지급금	1조 3,000	3조 9,879	5조 6,281	4조 9,130
차입금	0	1조 7,118	2조 4,217	1,550
자본총계	9,839	8,509	7,964	−1,637
당기순손실	113	656	456	12

장부는 땅값 미지급금이 쌓이는 모양이다. 2008년 말 1조 3,000억 원이던 토지대금 미지급금이 2012년 말 5조 6,281억 원이 됐다. 같은 해 건설용지 장부가 7조 9,889억 원은 공시지가 2조 6,734억 원의 2.99배다. 계산값이다. 순손실은 해마다 수백억 원으로 보였지만, 2012년 감사보고서 주석은 금융비용을 기간비용으로 처리했을 때의 이자를 따로 적었다. 2011년 3,968억 원, 2012년 4,514억 원이다. 손익계산서에는 394억 원과 188억 원만 잡혔고 나머지는 재고자산과 선급공사원가로 자산에 얹혔다. 2012년 한 해 4,326억 원이 그렇게 숨었다. 자본잠식률은 2012년 말 20.4%였고 2017년 말 116.4%였다. 계산값이다. 2017년 재무상태표에는 2013년에 코레일로 돌아간 건설용지 4조 8,754억 원이 여전히 자산으로 남아 있고 감사의견은 2012년과 2017년 모두 의견거절이다.

이자 52억을 못 낸 날부터 48일 만에 협약이 해제됐다

2013년 3월 6일 드림허브의 가용 운전자금은 약 9억 원이었다. 판결문이 인정한 사실이다. 3월 12일 9차 대출 이자 52억 원 지급기일을 넘겼고 13일 3차부터 9차까지 대출 전부가 기한이익을 잃었다. 자본금 1조 원의 0.52%가 방아쇠였다. 계산값이다. 3월 14일 대한토지신탁이 코레일에 귀속반환사유 발생을 통지했고, 18일 롯데관광개발이 감사의견 거절로 거래정지와 함께 회생을 신청했다. 4월 8일 코레일 이사회가 만장일치로 협약과 매매계약 해제를 결정했다. 보도다. 4월 11일 코레일은 신탁사에 4차와 5차, 6차, 8차 대출 반환대상 5,470억 원을 지급하고 드림허브에 열흘 안에 시정하라고 최고했다. 4월 23일 3차와 4-1차, 4-2차 매매계약과 랜드마크 선매입계약을 해제 통지했고, 4월 29일 사업협약 제35조에 따라 협약을 해제하며 협약이행보증금이 코레일에 귀속된다고 통지했다. 그때 종로세무서는 드림허브의 세금 체납으로 땅의 공매 절차를 열어 둔 상태였다. 이튿날 코레일은 서울보증보험에 보증금 2,400억 원을 청구했고 보증보험이 지급했다.

코레일은 그 뒤 두 번 더 갚았다. 6월 7일 9차 대출 8,500억 원, 9월 5일 3차와 7차 1조 197억 원이다. 합계 2조 4,167억 원이고, 드림허브가 아홉 번 빌린 2조 4,363억 원에서 2012년 11월 스스로 갚은 2차 196억 원을 뺀 값과 정확히 같다. 계산값이다. 언론이 "코레일이 반환한 토지대금 2조 4,167억 원"이라고 쓴 것의 정체다. 드림허브에 현금을 돌려준 것이 아니라 드림허브가 땅을 담보로 빌린 돈 전액을 대주단에 갚았고, 대금반환합의에 따라 그것이 땅값 반환으로 간주됐다. 공모 유동화증권 1조 2,989억 원은 6월부터 10월까지 전액 조기상환됐다. 공모 채권자는 원금을 다 받았다. 6,555억 원의 3차와 3,642억 원의 7차는 AAA였다. 미지급 잔액 5조 3,417억 원을 뺀 나머지, 드림허브가 코레일에 실제로 낸 땅값 원금은 약 2조 6,583억 원으로 추정된다. 그 대부분이 애초에 그 땅을 담보로 빌린 돈이었다. 2013년 10월 10일 서울시는 토지소유 요건 미달로 시행자 지정을 취소하고 구역을 해제했다.

판결은 코레일의 채권 7,985억을 인정했고 드림허브의 몫은 0이었다

소송은 셋이었고 코레일이 전부 이겼다. 서울중앙지방법원은 2015년 11월 24일 소유권이전등기 말소 청구에서 코레일 전부 승소 판결을 냈고 서울고등법원은 2018년 4월 18일 그것을 유지했다. 판결문은 코레일이 토지매매계약상 손해배상금 5,584억 9,511만 원에 협약이행보증금 상당 2,400억 원을 더해 7,984억 9,511만 원을 인정받을 수 있다고 적었다. 드림허브 쪽 채권으로 인정된 재산세와 종합부동산세 반환 1,578억 원, 토양오염정화공사비의 현존이익 130억 원은 코레일의 상계로 소멸했다. 드림허브의 반소 1,000억 원과 500억 원은 전부 배척됐다. 드림허브가 상고하지 않아 2018년 5월 11일 확정됐고 코레일은 담보신탁으로 먼저 회복한 39%에 더해 나머지 61%의 소유권을 확보했다. 보증금 2,400억 원을 두고 민간 출자사들이 낸 채무부존재확인 소송은 2014년 10월 1심, 2017년 11월 2심을 거쳐 2019년 10월 31일 대법원에서 상고가 기각됐다. 대법원은 코레일이 "우월적 지위에 있다고 보기 어렵다"고 했고, 2008년 금융위기가 "2013. 3. 12. 대출이자 52억 원을 지급하지 않은 데에 직접적인 영향을 미쳤다고 보기 어렵다"고 했다. 코레일 추천 이사 3인이 전환사채 발행안에 반대한 것도 부당하지 않다고 봤다.

세 번째 소송은 세금이었다. 코레일은 2007년부터 2011년까지 다섯 차례 매각분의 양도차익에 법인세 약 8,800억 원을 냈고, 계약이 해제됐으니 돌려달라고 낸 경정청구는 2013년 8월 2일 거부됐다. 대법원은 2020년 1월 30일 "계약이 해제권의 행사에 의하여 해제되었음이 증명된 이상" 후발적 경정청구 사유에 해당한다며 대전세무서장의 상고를 기각했다. SBS 보도에 따르면 경정 총액은 약 7,060억 원이고 환급가산금을 더하면 9,000억 원에서 1조 원이다. 시사IN 2013년 12월 보도에 따르면 코레일은 2008년부터 2011년까지 용산 관련 이익 약 6조 원을 재무제표에 미리 잡았다가 2012년과 2013년 상반기에 약 7조 5,000억 원을 취소했다. 2차 자료이고 코레일 감사보고서 원문은 전자공시에 없어 대조하지 못했다.

손실의 최종 귀착을 장부로 적으면 이렇다. 롯데관광개발은 지분 1,510억 원과 전환사채 226억 5,000만 원을 2018년 판결 확정에 따라 전액 평가손실로 털었다. 서울보증보험이 구상한 516억 9,600만 원은 회생법원이 2013년 12월 한 번 부존재로 결정했다가, 이의의 소로 2015년 6월 1심에서 회생채권으로 뒤집혔다. 롯데관광개발은 항소했고, 2021년 말 이 채무의 원금과 지연이자에 광화문빌딩 담보 800억 원이 걸려 있다. 삼성물산은 지분 640억 원과 전환사채 783억 5,000만 원을 넣었고 상각 여부는 확인하지 못했다. 코레일 자신도 지분 2,500억 원과 전환사채 375억 원을 넣었다. SH공사는 2012년 회계연도에 드림허브 유가증권 손상 490억 원을 잡았고 그해 창립 23년 만에 첫 순손실 5,354억 원을 냈다. 자본금 1조 원과 전환사채 1,500억 원의 회수율은 0%다. 2017년 말 자본총계가 −1,637억 원이라 잔여재산이 없기 때문이다. 코레일의 확정 항목만 더한 현금 수지는 약 −1,641억 원이다. 받은 원금 추정 2조 6,583억 원과 보증금 2,400억 원, 환급 7,060억 원에서 낸 세금 8,800억 원과 대납 2조 4,167억 원, 계약금 4,342억 원, 전환사채 375억 원을 뺀 값이다. 계산값이고 추정이다. 여기에 6년간 받은 분납이자와 연체이자, 환급가산금이 빠져 있어 실제로는 플러스일 가능성이 높다. 그리고 땅 356,491.8㎡는 전부 돌아왔다. 코레일이 2022년 잡은 이 땅의 매각예정가는 6조 3,146억 원이다.

당사자	떠안은 것	근거
공모 유동화증권 투자자	0원, 1조 2,989억 원 전액 회수	SPC 공시
대주단	0원, 코레일이 2조 4,167억 원 대납	판결문
코레일	회계상 이익 6조 원 취소와 7조 5,000억 원 손실 인식(2차), 현금은 대체로 회수, 땅 전부	시사IN·판결문
롯데관광개발	1,736억 5,000만 원 전액 + 구상 516억 9,600만 원 + 회생절차	사업보고서
삼성물산	1,423억 5,000만 원, 상각 미확인	판결문·사업보고서
나머지 27개 출자사	출자 지분만큼, 잔여 5,350억 원	감사보고서
SH공사	490억 원 손상(2012)	세계일보

아무것도 미루지 않은 서부이촌동이 손실을 부담했고, 감사원은 민간개발사업이라고 했다

무너진 뒤 세 주체가 떠안은 것은 미룬 것의 크기와 반대로 갈렸다. 코레일은 땅값 수취 시점을 미뤘고 땅을 되찾았다. 드림허브와 출자사는 땅값 지급 시점을 미뤘고 출자금을 잃었다. 서부이촌동 주민은 아무것도 미루지 않았다. 출자도 계약도 없이 서울시의 도시계획 결정으로 편입됐고, 서울시가 2007년 8월 31일 이후 산 사람에게는 입주권을 주지 않기로 하면서 그때부터 거래가 사실상 멈췄다. SBS 2013년 보도에 따르면 그 동네에는 1994년부터 2005년 사이 재개발로 지어진 한강변 아파트 1,600여 세대와 1970년대에 지어진 단독·연립주택 및 시범·증산아파트 600여 세대가 섞여 있었다. 보도에 따르면 드림허브가 2013년에 조사한 결과 2,300가구 중 절반이 2008년 보상계획을 근거로 평균 3억 5,300만 원의 빚을 졌다고 하는데, 그 조사의 원문도 그 수치를 처음 전한 매체도 특정하지 못했다. 시사저널e에 따르면 정비창 직원 3,000여 명이 2007년 이후 떠나며 상가 절반이 사라졌고, 2016년 기준 이촌1구역 단독주택지역은 전체 건물의 92%가 노후 건물이었고 중산아파트는 단지 전체가 재난위험시설 D등급 판정을 받았다. 2013년 4월 경향신문은 코레일과 서울시, 출자사, 주민이 얽힌 다자간 소송의 규모가 약 3조 원에 이를 것이라고 전망하면서, 서부이촌동 주민들도 코레일과 출자사, 서울시를 상대로 소송에 들어갈 태세라고 적었다. 주민 몫이 그중 얼마인지, 실제로 소송이 제기됐는지와 그 결과는 확인하지 못했다.

주체	미룬 것	무너졌을 때 떠안은 것
코레일	땅값 수취 시점	대주단 대납 2조 4,167억 원, 소송 3건, 땅 전부 회복
드림허브·출자사 30곳	땅값 지급 시점	출자 1조 원과 전환사채 1,500억 원 전액, 법인은 의견거절 상태로 잔존
서부이촌동 주민	없음	재산권 6년, 보상계획을 믿고 낸 대출의 이자, 상권 절반, 공동체 분열

그 동네는 그 뒤로도 세 번 더 묶이고 풀렸다. 2013년 10월 구역 해제로 용산과 분리됐고, 2016년 1월 서울시가 세 개 특별계획구역으로 쪼갰다. 2020년 5월 6일 정부가 용산정비창 주택 8,000가구를 발표하자 5월 14일 서울시는 이촌2동을 포함한 용산 일대 13곳을 토지거래허가구역으로 지정했다. 2007년의 것은 이주대책 기준일에 따른 입주권 배제였고 2020년의 것은 부동산거래신고법상 허가구역이라 법적 성격은 다르다. 2024년 2월 서울시의 재추진 계획은 서부이촌동을 뺐다. 비즈워치 2024년 4월 보도에서 코레일 관계자는 "2007년엔 이촌동을 포함했지만 이해관계가 복잡하고 토지보상이 과다해 사업이 무산된 바 있다. 과거 실패를 답습하지 않기 위해서는 반드시 이촌동을 제외해야 한다"고 말했다. 같은 기사에서 서부이촌동 통합개발 청원 모임은 "용산국제업무지구를 한강수변도시로 만들기 위해선 통합개발이 정답"이라고 했고, 한 주민은 "노후화된 동네를 두고 용산역 일대만 개발하는 건 이질감이 심하다"고 했다. 2007년에 편입돼 6년간 묶였던 동네가 2024년에는 넣어 달라고 청원하고 시행자가 거부한다.

공적 기구는 이 사업을 판정하지 않았다. 민주사회를 위한 변호사모임과 참여연대, 서부이촌동 주민 300여 명은 2013년 4월 10일 오세훈 전 시장과 서울시, 코레일, 국토해양부를 상대로 공익감사를 청구했다. 서울시가 인허가 권한으로 코레일을 압박해 한강르네상스와 연계하게 만들었다는 취지였다. 감사원은 5월 23일 기각했다. 청구인 단체의 6월 3일 성명이 전한 기각 사유는 셋이다. 관련 소송이 진행 중이라는 것, 사업계획 수립이 감사시효인 2008년 이전에 끝났다는 것, 그리고 "민간지분이 70%가 넘는 민간개발사업"이라는 것이다. 감사원 결정문 원문은 확인하지 못했으므로 이 문언은 청구인 단체를 거친 것이다. 땅을 판 쪽도 최대주주도 공기업이었고 용도지역 변경은 지자체 결정이었는데, 지분 비율로 성격을 정하자 공공이 만든 판의 실패가 민간의 실패로 분류됐다. 2013년 국정조사나 청문회가 열렸는지는 열렸다는 근거도 열리지 않았다는 근거도 찾지 못했다.

같은 시기 인천과 은평, 뉴욕과 홍콩도 미룬 값에서 무너졌다

같은 시기 국내에서 값을 미룬 사업이 둘 더 있었다. 송도 151층 인천타워는 인천시와 인천경제자유구역청이 2007년 8월 송도랜드마크시티와 개발협약을 맺으며 시작됐다. 폴리뉴스에 따르면 건립비용 3조 원은 "주변 아파트 및 오피스텔 분양 사업으로 얻은 개발이익금으로" 충당할 계획이었다. 2008년 6월 착공했고 2010년 102층으로 줄였다가 2015년 1월 사업계획 조정으로 인천타워는 종료됐고 인천경제자유구역청이 개발권 대부분을 회수했다. 회수 면적 194만㎡는 2차 자료라 원문을 확인하지 못했다. 용산은 땅값을 미뤘고 송도는 랜드마크 건설비를 주변 분양이익으로 미뤘는데, 주변부는 팔렸고 미룬 것만 남지 않았다. 은평 알파로스는 SH공사의 공모형 PF였다. 세계일보 2013년 3월 보도에 따르면 SH공사는 2012년 회계연도에 창립 23년 만의 첫 순손실 5,354억 원을 냈고 그중 알파로스 매출채권 대손충당금이 3,002억 원, 용산 드림허브 유가증권 손상이 490억 원이었다. 그 SH공사가 2024년 용산 재추진의 공동 시행자다.

사업	땅 주인	미룬 것	결말
용산 국제업무지구	코레일	땅값 8조 원, 준공까지 분납	2013년 무산, 땅 회수
송도 인천타워	인천시·IFEZ	건설비 3조 원을 주변 분양이익으로	2015년 종료, 194만㎡ 회수
은평 알파로스	SH공사	공모형 PF	2012년 대손충당 3,002억 원
광교 에콘힐	경기도시공사 12%	사업비 조달	2013년 좌초
판교 알파돔시티	한국토지공사 19%	땅값 5년 분납	2012년 대물 재구조화, 완주

뉴욕 브루클린의 애틀랜틱야드는 코레일이 하지 않은 선택을 실제로 했고 그래도 무너졌다. 뉴욕 도시교통공사 MTA는 2005년 밴더빌트 철도야드 8.5에이커의 개발권 입찰에서 자체 감정가 2억 1,450만 달러보다 낮은 1억 달러를 제시한 포레스트시티래트너를 골랐다. 더 높은 현금을 낸 경쟁자가 탈락했다. 2009년 6월 MTA는 선급 2,000만 달러만 받고 나머지를 21년에서 22년에 걸쳐 연 6.5%로 나눠 받기로 재협상했다. 2014년 합의로 2025년 5월 31일까지 저렴주택 2,250호를 지어야 했고 미건설 1호당 월 2,000달러 위약금이 붙었다. 중국 국유 그린랜드가 2014년 지분 70%를 인수했고 2023년 11월 3억 4,900만 달러 대출을 갚지 못했다. 2025년 5월 기한이 지났을 때 876호가 지어지지 않았고, 10월 압류 경매에서 새 개발사가 개발권을 가져가며 위약금 대신 저렴주택 기금 1,200만 달러를 냈다. 뉴욕주는 그린랜드의 위약금 징수를 유예했다. 땅값을 22년으로 늘려줘도 못 냈고, 공공이 받지 못한 것은 주택 876호였다.

홍콩 서구룡문화지구는 반대 방향에서 같은 지점에 닿았다. 2008년 7월 4일 입법회 재무위원회는 서구룡문화지구관리국에 일시 선지급 기금 216억 홍콩달러를 승인했고, 2016년 강화재무약정은 지구 안 주거를 건설·운영·이전 방식으로만 개발하게 해 땅을 팔지 않고 장기 수익으로 자립하도록 설계했다. 순손실은 2021년 8억 6,900만 홍콩달러에서 2022년 15억 6,000만 홍콩달러로 두 배 가까이 늘었고, 2024~25 회계연도 운영적자는 7억 6,900만 홍콩달러로 6년 연속 적자였다. 2024년 7월 17일 행정장관회의는 그 제한을 풀어 주거 매각을 허용했다. 정부 문서의 표현은 "관리국의 현재 현금흐름 문제를 해소"하기 위해서였고 주거 총연면적 상한 170,280㎡는 그대로였다. 2026년 2월 관리국은 10년 만기 30억 홍콩달러를 빌렸다. 미래 수익으로 자립하려던 땅을 16년 만에 팔 수 있게 됐다. 베를린 포츠담광장은 미루는 대신 깎았다. 베를린 주는 1990년 7월 61,710㎡를 다임러벤츠에 9,290만 마르크에 팔았는데 독립 감정가는 1억 7,970만 마르크였다. 유럽 집행위원회는 1992년 그 차액 중 벨뷰타워 철거 등 도시계획 비용 5,300만 마르크는 인정하고 나머지 3,380만 마르크를 국가보조금으로 보아 환수시켰다. 개발은 1998년 10월 개장으로 실제로 일어났고, 공공이 땅값을 조정해 개발을 산 값에는 사후 심사가 붙었다. 용산에는 그 심사 기구가 없었다.

균형을 위해 적어 둔다. 코레일은 정부가 부채 해소를 요구하는 상황에서 유일한 대형 자산을 썼고, 2006년 국감에서 국회의원이 먼저 매각 수익을 짚었다. 대법원은 코레일이 우월적 지위를 남용했다고 보지 않았고 금융위기가 디폴트의 직접 원인이라고도 보지 않았다. 애틀랜틱야드는 대금 분할 연장이라는 관용을 실제로 베풀었는데도 실패했다. 서부이촌동 주민 다수는 2008년과 2009년에 통합개발에 동의했고 그 동의에는 기대 수익이 들어 있었다. 그리고 2024년 구조는 위험을 뒤로 미루지 않고 앞당겨 공공이 먼저 돈을 쓴다.

드러난 것: 미룬 땅값은 회계 행위 하나로 되돌아갔고, 되돌아가는 순간 도시계획이 사라졌다

땅값을 사업 성공 뒤로 미룬 계약의 형태는 이랬다. 최저가 5조 8,000억 원에 8조 원을 써낸 컨소시엄이 자기자본 1조 원으로 땅을 샀다. 대금은 5년 분납에서 준공일로 밀리며 연 5.03%에서 6.42%의 이자가 붙었다. 그 땅을 담보로 아홉 번 빌린 2조 4,363억 원의 실질 채무자는 대금반환합의로 코레일이 됐다. 시행사는 매출 없이 이자 4,514억 원을 자산에 얹으며 버텼고, 운전자금이 9억 원까지 줄어든 그 주에 이자 52억 원을 못 냈다. 코레일은 48일 안에 협약을 해제했고 대주단에 2조 4,167억 원을 갚았으며 그 지급이 땅값 반환으로 간주됐다. 서울시는 그 반환으로 시행자가 국공유지를 뺀 땅의 3분의 2 이상을 갖고 있어야 하는 요건에 미달했다는 이유로 시행자 지정을 취소하고 구역을 풀었다. 부도나 청산이 아니라 땅값이 되돌아간 회계 행위가 도시계획을 지웠다. 땅값이 미뤄져 있었다는 사실이 6년의 재산권 제한을 지탱했고, 미뤄진 값이 돌아가는 순간 구역도 사라졌다.

무너진 값은 미룬 것과 반대로 갔다. 공모 채권자와 대주단은 0원을 잃었다. 코레일은 땅 전부와 법인세 약 7,060억 원, 보증금 2,400억 원을 돌려받았고 확정 항목만 더한 현금 수지는 약 −1,641억 원이다. 추정이고 이자 수령분이 빠져 있다. 출자 1조 1,500억 원의 회수율은 0%다. 서부이촌동 주민은 미룬 것이 없는데 6년을 잃었고, 감사원은 그 사업을 민간지분 70%의 민간개발사업으로 분류해 판정하지 않았다.

2024년의 구조는 방법을 바꿨다. 코레일은 땅을 팔지 않고 토지 약 5조 5,000억 원을 현물로, SH공사는 현금 약 2조 원을 회사채로 대 7 대 3의 사업시행자가 됐다. 기반시설을 2028년까지 먼저 깔고 18개 획지를 2026년 하반기부터 5년에 걸쳐 민간에 판다. 사업비는 코레일과 SH의 사업계획서가 14조 3,000억 원, 서울시의 공공과 민간 전체가 51조 1,000억 원이라 병기한다. 위험은 사라지지 않고 자리를 옮겼다. 시행사가 땅값을 못 내는 위험에서 공공이 필지를 못 파는 위험으로 갔다. 대한경제 2026년 3월 보도에 따르면 정부가 주택을 6,000호에서 1만 호로 올리며 공급지침이 막혀 첫 분양이 늦어질 위기다. 그리고 뉴스1 2026년 7월 보도에서 코레일은 토지 매각에 더해 직접 개발과 토지임대, 지분참여, 대물변제를 검토한다고 밝혔다. 대물변제와 토지임대는 땅값을 현금으로 바로 받지 않는 구조다. 목적은 2006년 그대로다. 코레일 보도자료는 이 사업을 "코레일의 재무구조 개선과 철도안전투자의 구심점이 될 중요한 사업"으로 적는다.

재지정된 땅의 조서도 달라졌다. 2024년 11월 고시의 세목조서 122필지를 집계하면 코레일 73.3%, 국유지 21.1%, 한국전력 4.7%이고 사유지는 24필지 0.4%다. 계산값이다. 2011년의 사유지 12.4%가 서부이촌동을 빼며 사라졌고, 협상 상대도 함께 사라졌다. 획지는 국제업무 4개와 업무복합 8개, 업무지원 5개, 복합문화 1개이고 고시된 용적률 상한은 중심상업 1,000%다. 보도의 1,700%와 100층은 어느 고시에도 없는 2단계 목표치다.

확인하지 못한 것을 적는다. 코레일이 실제로 받은 토지대금과 분납이자, 연체이자의 총액은 판결문 표가 이미지라 판독하지 못했고, 그 값에 따라 코레일 현금 수지의 부호가 바뀔 수 있다. 코레일이 이익 6조 원을 잡았다가 7조 5,000억 원을 취소했다는 것은 시사IN 단일 출처다. 드림허브의 파산이나 청산 여부, 2013년부터 2015년까지의 감사보고서, 삼성물산의 손상액, 랜드마크 계약금 4,342억 원의 실제 회수도 남는다. 감사원 결정문 원문, 국정조사 개최 여부, 서부이촌동 주민 소송의 제기와 결과, 2,300가구 부채 조사의 원문도 마찬가지다. 2010년 계획 용적률, 2025년 실시계획 인가 고시번호, 재추진 사업비 세 값의 정의는 확인하지 못했다.

다음 편은 상암 DMC 랜드마크다. 서울시 땅 위에 133층을 세우기로 한 조건과 계약금 소송을 판결과 서울시 자료로 본다. 시리즈 전체는 건물을 짓는 돈: 국내편에서 이어진다.

출처

이 글의 구역 면적과 소유 구조는 토지이음에서 받은 서울시 고시 원문 다섯 건과 그 세목조서를 직접 집계한 것이다. 시행사 재무는 전자공시의 드림허브 감사보고서 여섯 건과 유동화 회사 공시에서 왔다. 계약 조항과 붕괴의 날짜는 서울고등법원 2016나2007003·대법원 2017다293582·대법원 2016두59188 판결문, 사업의 출발점은 2006년 국정감사 회의록이다. 감사원 결정문과 코레일 감사보고서, 서부이촌동 부채 조사의 원문은 확보하지 못해 보도와 청구인 단체 성명으로 대신했고 본문에 그렇게 표시했다.

출처 전체(98건) 펼치기

고시·공공기관 원문

• 서울특별시고시 제2010-150호 용산국제업무지구 도시개발구역 지정·개발계획 수립·지형도면 고시 — 토지이음 · 2010-04-22
• 서울특별시고시 제2011-319호 용산국제업무지구 개발계획 변경(사업시행자 지정·세목조서) — 토지이음 · 2011-10-27
• 서울특별시고시 제2013-333호 용산국제업무지구 도시개발구역 해제 고시 — 토지이음 · 2013-10-10
• 서울특별시고시 제2024-577호 용산국제업무지구 도시개발구역 지정·개발계획 수립 — 토지이음 · 2024-11-28
• 서울특별시고시 제2024-648호 정정 고시 — 토지이음 · 2024-12-26
• 용산국제업무지구 구역지정 및 개발계획수립 고시 — 서울특별시 보도자료 · 2010-04-21
• 용산국제업무지구 '25년 착공… 사업부지 100% 녹지 확보한 친환경 수직도시로 — 서울특별시 기자설명회 자료 · 2024-02-05
• 용산국제업무지구 '25년 착공 — 서울시장실 보도자료 · 2024-02-05
• '용산국제업무지구' 10년 만에 첫 삽 — 내 손안에 서울 · 2025-11-17
• 용산서울코어 마스터플랜 — 용산서울코어 공식 사이트
• 용산서울코어 사업시행자 — 용산서울코어 공식 사이트
• 코레일, 숙원사업 '용산국제업무지구 개발' 본격 착수 — 한국철도공사 보도자료 · 2023-10-30
• 코레일, 용산국제업무지구 '도시개발사업 시행자' 지정 — 한국철도공사 보도자료 · 2024-12-19
• 제17대 국회 제262회 건설교통위원회 국정감사 회의록(한국철도공사·한국철도시설공단) — 국회도서관 발언 빅데이터 · 2006-10-20
• 국토해양위원회 국정감사 회의록(서울특별시) — 국회도서관 발언 빅데이터 · 2010-10-18
• 용산개발 공익감사 기각한 감사원 결정, 수긍할 수 없다 — 민주사회를 위한 변호사모임·참여연대 공동성명 · 2013-06-03
• Yongsan-Korea 2009 — 위키미디어 공용 · 2009-01-24

전자공시·판결문

• 드림허브프로젝트금융투자 기업개황 — 전자공시시스템
• 드림허브프로젝트금융투자 감사보고서 제2기(2008) — 전자공시시스템 · 2009-04-03
• 드림허브프로젝트금융투자 감사보고서 제3기(2009) — 전자공시시스템 · 2010-04-02
• 드림허브프로젝트금융투자 감사보고서 제4기(2010) — 전자공시시스템 · 2011-04-07
• 드림허브프로젝트금융투자 감사보고서 제5기(2011) — 전자공시시스템 · 2012-04-09
• 드림허브프로젝트금융투자 감사보고서 제6기(2012) — 전자공시시스템 · 2014-04-11
• 드림허브프로젝트금융투자 감사보고서 제11기(2017) — 전자공시시스템 · 2018-04-09
• 용산역세권개발 최대주주의주식보유현황 — 전자공시시스템 · 2008-04-04
• 용산역세권개발 최대주주등의주식보유변동 — 전자공시시스템 · 2010-10-04
• 용산역세권개발 감사보고서(2017) — 전자공시시스템 · 2018-04-09
• 드림허브제일차유동화전문 증권발행실적보고서 — 전자공시시스템 · 2009-12-18
• 드림허브제삼차유동화전문 중요사항 발생(기한이익 상실) — 전자공시시스템 · 2013-03-14
• 드림허브제칠차유동화전문 중요사항 발생(기한이익 상실) — 전자공시시스템 · 2013-03-14
• 드림허브제팔차유동화전문 중요사항 발생(기한이익 상실) — 전자공시시스템 · 2013-03-14
• 드림허브제팔차유동화전문 조기상환 — 전자공시시스템 · 2013-06-18
• 드림허브제삼차유동화전문 조기상환 — 전자공시시스템 · 2013-09-16
• 드림허브제칠차유동화전문 조기상환 — 전자공시시스템 · 2013-10-17
• 롯데관광개발 사업보고서(2013) — 전자공시시스템 · 2014-03-28
• 롯데관광개발 사업보고서(2016) — 전자공시시스템 · 2017-03-30
• 롯데관광개발 사업보고서(2021) — 전자공시시스템 · 2022-03-17
• 서울고등법원 2018. 4. 18. 선고 2016나2007003 판결(소유권이전등기말소 등) — 케이스노트 · 2018-04-18
• 대법원 2019. 10. 31. 선고 2017다293582 판결(채무부존재확인) — 케이스노트 · 2019-10-31
• 대법원 2020. 1. 30. 선고 2016두59188 판결(법인세경정거부처분취소) — 대법원 · 2020-01-30

보도

• 용산역세권개발 사업은 왜 표류했을까? — 프레시안 · 2012-05-14
• 서울시 한강 르네상스 마스터플랜 발표… 한강변 8곳 수변도시 개발 — 국민일보 · 2007-07-03
• 용산에 들어서는 대표 랜드마크 620m·111층 — 아시아경제 · 2012-05-02
• 용산 랜드마크타워 111층으로 — 경향신문 · 2012-05-02
• 용산사업 최대주주 코레일 7천억 소송 당할 듯 — 뉴데일리 · 2013-02-06
• 용산개발사업 부도, 새달 파산·법정관리 가능성… 공영개발로 새판짜기 될 수도 — 서울신문 · 2013-03-14
• 'PF 무리수' SH공사 2012년 5354억 날렸다 — 세계일보 · 2013-03-29
• 용산개발 표류… 코레일 "사업청산" 민간 "정상화 재추진" — 경향신문 · 2013-04-05
• 부동산 활황 편승 자본도 없이 '삽질'… 용산개발 꿈 결국 '붕괴' — 경향신문 · 2013-04-08
• 코레일·서울시·출자사·주민 다자간소송 10년 넘게 걸릴 듯 — 경향신문 · 2013-04-08
• 코레일, 용산개발 '청산' 결정… 최대 3조원대 소송전 불가피 — 경향신문 · 2013-04-08
• 코레일, 용산개발 청산… 수천억 소송전 예고 — 네이트뉴스 · 2013-04-09
• 드림허브, 용산개발 정부에 중재 요청 — 경향신문 · 2013-04-09
• '용산개발 부도'에 서부이촌동 주민 갈등 고조 — SBS · 2013-03-13
• 코레일 사장의 '호소문' '숫자'가 참 안 맞네 — 시사IN · 2013-12-27
• 2조원대 용산 땅, 코레일 돌려받는다 — 아시아경제 · 2015-11-25
• 코레일, 용산역세권 부지 소유권 소송 최종 승소 — 한국일보 · 2018-05-13
• 코레일 '용산 개발사업' 관련 법인세 1조 원가량 돌려받는다 — SBS · 2020-02-03
• 코레일에 '용산 개발사업' 관련 법인세 9000억 돌려주라 — 리걸타임즈 · 2020-02-06
• 오세훈 "용산개발, 주민 동의로 진행했다" — 뉴스퀘스트 · 2013-03-15
• 용산 정비창 부활했지만 쪼개진 '서부 이촌동' 그대로… "돌아가기 불가능" — 아주경제 · 2020-05-11
• 서부이촌동 등 허가없이 매매 못해… "투기 차단" "다른 용산 몰려" — 서울신문 · 2020-05-14
• 서부이촌동, 행정 장벽에 갇힌 서울 속 게토 — 시사저널e · 2016-11-08
• 용산정비창 개발, 어떻게 하나(上) '초고층 마천루' 신기루만 좇다가 또 실패할라 — 투데이신문 · 2023-12-11
• 용산정비창 주택 1만호에서 6000호 축소 — 머니투데이 · 2022-07-26
• '한강 르네상스' 시즌2… 오세훈, '용적률 최고 1700%' 용산국제업무지구 재추진 — 경향신문 · 2022-07-26
• 용산국제업무지구 개발 2010 vs 2024년 개발계획 다른점은 — 아시아경제 · 2024-02-04
• 사업비 51조 용산국제업무지구 계획 발표 — 뉴시스 · 2024-02-05
• 서부이촌동 뺀 용산국제업무지구… 기반시설 내년 착공 — 비즈워치 · 2024-02-05
• "서부이촌동 끼워달라" 요구에 코레일 "용산 실패 반복 안돼" — 비즈워치 · 2024-04-23
• 용산국제업무지구 광역교통개선대책 조건부 통과 — 뉴시스 · 2024-11-14
• 용산국제업무지구 도시개발구역 지정, 해제 11년 만 — 경향신문 · 2024-11-28
• 코레일·SH, 용산국제업무지구 시행자 지정 — 한국경제 · 2024-12-19
• 14.3조원 용산국제업무지구 개발 착수 — 아시아타임즈 · 2024-12-19
• '용산국제업무지구' 10년만에 개발 본격화… 실시계획 인가 완료 — 아주경제 · 2025-11-20
• 10년 정체 풀린 용산… 코레일, 용산 국제업무지구 첫 삽 뜬다 — 이데일리 마켓인 · 2025-11-19
• 용산국제업무지구 매각 '장기 지연' 비상… 정부 '1만 호' 강행이 발목 — 대한경제 · 2026-03-13
• 용산 개발 직접 뛰어드는 코레일… 토지매각 대신 지분투자 검토 — 뉴스1 · 2026-07-19
• 송도 6·8 공구 '인천타워' 무산... 국제비즈니스 도시, '배드타운' 전락 — 폴리뉴스 · 2020-03-30
• 송도 인천타워 — 위키백과
• 광교 에콘힐, 제2의 용산개발 참사를 막아야 한다, 제277회 제2차 본회의 5분 자유발언 — 경기도의회 · 2013-04-09
• 송도랜드마크시티 사업 '본 궤도'… 103층 빌딩 건설 — 경향신문 · 2023-05-15
• 용산국제업무지구 — 위키백과
• 트리플 원 — 위키백과

해외 대조

• Atlantic Yards/Pacific Park Timeline — Atlantic Yards Report
• Atlantic Yards foes land another lawsuit — Crain's New York Business · 2009-10-13
• Greenland losing grip on $5B Pacific Park megaproject — The Real Deal · 2023-11-27
• Pacific Park gets new development team, $12M for affordable housing fund — The Real Deal · 2025-10-07
• New Development Team Promises Atlantic Yards Progress, But Housing Penalties Called Insufficient — City Limits
• Chief Executive in Council approves West Kowloon Cultural District Authority's proposal — 홍콩 정부 보도자료 · 2024-07-17
• Housing sale permitted in cultural hub — news.gov.hk · 2024-07-17
• Proposed Relaxation of the Enhanced Financial Arrangements — 홍콩 입법회 Legislative Council Brief · 2024-07-17
• LegCo Paper No. CB(1)1402/20-21 — 홍콩 입법회
• Financial woes of Hong Kong's West Kowloon arts hub deepen — South China Morning Post · 2025-09-03
• Hong Kong's West Kowloon Cultural District pins hopes on mainland Chinese tourists after recording widening losses in 2022 — South China Morning Post · 2023
• Hong Kong's cash-strapped flagship arts district inks HK$3 billion loan — Hong Kong Free Press · 2026-02-13
• Commission closes state aid enquiry into Daimler Benz Berlin site, IP/92/295 — European Commission · 1992
• Daimler-Benz am Potsdamer Platz — Der Tagesspiegel