유적을 판 값은 용적률 200%포인트였고, 자본금 50억 회사는 1조 631억에 팔며 세금 22억을 냈다

이 글은 《건물을 짓는 돈: 국내편》 29편이다. 서울과 국내의 건물 한 채를 잡아 그 돈이 왜 그런 모양인지 본다. 편마다 메커니즘 하나와 건물 하나. 이번 건물은 2018년 종로 공평동에 선 센트로폴리스이고, 메커니즘은 매장유산 보존의 값을 누가 내고 누가 받는가, 그리고 자본금 50억 원짜리 개발 회사가 1조 원을 팔 때 돈이 어디로 가는가다.

2018년 9월 지하 1층에 600년이 열렸고, 이듬해 3월 자본금 50억 회사가 2,290억을 배당했다

2018년 9월 12일 서울역사박물관은 종로 공평동 새 오피스 지하 1층에 분관을 열었다. 보도자료에 따르면 공평도시유적전시관은 연면적 3,817㎡에 조선 전기부터 일제강점기까지 문화층 4개, 건물터 108개 동, 골목길 42m, 생활유물 1,000여 점을 발굴된 자리 그대로 두고 보여 주는 곳이다. 무료다. 머니투데이 2026년 8월 31일 보도에 따르면 2026년 8월까지 51만 7,000여 명이 다녀갔다. 건축물대장의 층별개요에는 그 층이 "문화및집회시설(전시장) 4,542.59㎡"로, 그 옆에 "문화재전기실"이 따로 적혀 있다.

사진: Choikwangmo25, CC0, 위키미디어 공용

반년 남짓 뒤인 2019년 3월 27일, 그 건물을 지은 회사가 배당을 결의했다. 전자공시에 있는 애플트리프로젝트금융투자 주식회사의 2018년 감사보고서에 따르면 이 회사의 자본금은 50억 원이다. 2018년 매출 1조 631억 7,000만 원에 세전이익 3,644억 6,000만 원을 남겼고, 법인세는 22억 2,000만 원을 냈다. 주당 229,052원씩 2,290억 5,000만 원을 배당했다. 액면가 대비 4,581%다. 그 매출의 1조 631억 3,000만 원이 건물 두 동을 한꺼번에 판 값이고, 산 쪽은 영국 M&G리얼에스테이트와 한국교직원공제회와 행정공제회가 돈을 댄 엘비자산운용의 사모 부동산펀드였다.

두 장면은 같은 땅에서 나왔다. 1978년 9월 26일 건설부고시 제285호로 도심재개발구역이 된 뒤 37년 동안 착공하지 못한 땅이었다. 2014년 6월 발굴에서 600년 치 유구가 나오자 서울시가 전면 보존을 요구했다. 그 대가로 용적률이 999%에서 1,199%로 200%포인트 올라 A동이 22층에서 26층이 됐다. 시행 회사는 그 용적률로 지은 건물을 준공 연도에 팔았고, 산 쪽은 준공 시점에 거의 비어 있던 건물의 공실 위험을 통째로 안았다. 발굴 비용은 법이 시행자에게 물렸고, 보존할지 말지는 문화재청 매장문화재분과의 평가 평점이 갈랐으며, 보상은 예산이 아니라 도시의 밀도로 왔다.

이 시리즈의 목차에는 이 편이 "도시환경정비로 세운 타워와 매입 펀드. 정부, 리츠"로 적혀 있었다. 매입 펀드는 맞고 리츠는 틀렸다. 리츠가 이 건물을 가진 적은 없다. 정부의 자리는 리츠 인가가 아니라 프로젝트금융투자회사의 배당소득공제, 서울시의 용적률 인센티브, 공제회 두 곳의 출자, 그리고 발굴비를 민간에 물리는 매장유산법에 있다. 이 글은 건축물대장, 국가유산청 발굴 기록, 서울시 고시 보도, 시행 회사의 감사보고서 여섯 해치를 순서대로 놓는다.

40년 걸린 땅에서 600년이 나왔고, 파는 값은 시행자가 냈다

공평구역은 1978년 9월 26일 건설부고시 제285호로 도심재개발구역이 됐고, 1979년 12월 28일 제533호로 사업계획이 결정됐다. 종로구 고시 제2020-187호와 제2024-90호에 적힌 연혁이다. 서울정책아카이브에 따르면 서울 도심부는 1973년 11개 지역을 처음 재개발구역으로 지정한 뒤 1978년 사대문 안 기본계획을 세웠다. 1983년 용적률을 최대 1,000%까지 완화했고, 2013년 말까지 508개 지구 중 222개를 마쳤다. 공평구역도 그 대기열의 한 칸이었고, 하우징헤럴드 2025년 6월 보도에 따르면 최초 재개발이 준공된 것은 1986년이며, 같은 구역 제19지구에는 1999년 종로타워가 섰다. 제1·2·4지구는 남았다. 한국경제 2010년 3월 보도에 따르면 "공평동 일대는 숭동교회, 인사동길 등 역사·문화적 자원이 많아 철거 재개발 방식은 적합하지 않다는 지적이 끊이지 않았다".

시점	사건	출처
1978-09-26	건설부고시 제285호, 공평구역 도심재개발구역 지정	종로구고시 2020-187호 연혁
1979-12-28	건설부고시 제533호, 재개발사업계획 결정	같은 고시
2005·2013	공평구역 정비구역 변경 지정, 15·16지구와 인사동 소단위	서울시고시 2005-328호, 2013-388호
2013-07	시공사 금호산업 워크아웃으로 중단, 포스코건설이 시공권 양수 추진	더벨 2013-07-31
2013-12	시티코어·포스코건설 체제로 재개. 계획 A동 22층·B동 26층, 연면적 124,720㎡	매일경제 2013-12-23
2013-12-05	애플트리프로젝트금융투자㈜ 설립, 자본금 50억 원, 최초 차입 2,700억 원	DART 감사보고서
2014-06-27	발굴조사 착수, 한울문화재연구원, 사업부지 10,412.4㎡	국가유산청 발굴조사 착수신고
2015-04-29	서울시와 시티코어, 유적 전면 보존 합의	경향신문 2015-04-30
2015-10-30	착공	건축물대장

땅을 파게 만든 것은 5년 전에 깔린 제도였다. 경향신문 2010년 1월 28일 보도에 따르면 서울시는 「4대문 안 문화재 종합 보존방안」으로 종전 3만㎡ 이상 개발에만 붙던 지표조사를 시가 비용을 대는 공영제로 돌려 사대문 안 16.9㎢ 전역에 면적과 무관하게 적용했다. 계기로 든 것이 2004년 청진동 시전행랑터였다. 그래서 국가유산청 발굴조사 신청서의 신청 계기란에는 "건물 신축 / 지표조사(권고) / 구제발굴"이 적혀 있다. 2014년 6월 27일 한울문화재연구원이 착수신고 면적 6,736.2㎡를 팠고, 문화재위원회 회의록에 적힌 발굴기간은 2015년 2월 28일까지 실조사 179일이다. 나온 것은 서울역사박물관 보도자료 기준 15세기 조선 초부터 20세기 일제강점기까지 문화층 4개, 건물지 108개 동, 유물 1,000여 점이었고 깊이는 현 지표 아래 약 4m였다. 발굴 도중인 2015년 1월 문화재위원회 매장문화재분과 회의록은 문화층을 5개로, 확인된 건물지를 54개소로 적었고 신청인을 애플트리프로젝트금융투자로 적었다. 공표된 4개 문화층과 108개 동은 그 뒤 2월까지 이어진 조사가 끝난 값이다. 그 회의의 의결은 보류였고, 그 시점 사업시행자의 안은 건물지 두 동을 옮겨 복원하는 것이었다. 조선시대 지명은 견평방, 16세기 한양의 중심 상권이었다.

파는 값은 법이 시행자에게 물린다. 매장유산 보호 및 조사에 관한 법률 제11조 제3항은 건설공사를 위한 발굴 경비를 "해당 공사의 시행자"가 부담한다고 정한다. 제14조는 발굴된 매장유산의 가치가 크면 국가유산청장이 국가유산위원회 심의를 거쳐 현지보존, 이전보존, 기록보존을 지시한다고 정한다. 지시받은 자는 의견을 낼 수 있을 뿐이다. 국가유산청 정책과제 문서에 따르면 원인자·수혜자 부담 원칙은 1973년 문화재보호법 개정 이래 유지됐고, 국비 지원은 개인·소상공인의 소규모 사업이 대상이다. 보존조치 비용을 국가가 지원할 수 있다는 제14조의3은 2024년 2월 13일에야 생겼다. 공평동 결정이 난 2015년에는 그 조항이 없었다. 그래서 손실을 보전할 장치를 법이 아니라 도시계획에서 꺼내야 했다. 조선비즈 2021년 10월 보도는 그 거래를 「당근 없이 문화재 보존 만을 강요할 수 없어」라는 소제목으로 요약했다. 그 당근이 용적률이었다.

앞 사례가 있었다. 길 건너 청진구역에서 그랑서울을 지을 때 2009년 6월부터 2011년 2월까지 발굴한 결과 건물지 253개소가 나왔고, 2011년 1월 문화재위원회는 그중 4개소만 이전보존하기로 했다. 공평동은 그 4년 8개월 뒤였고, 서울시는 "정비사업구역에서 발굴된 매장문화재를 전면 보존하는 것은 이번이 최초"라고 썼다. 2019년 한국건축문화대상 수록 소감에서 설계자 김태집·오동희는 이렇게 적었다. "문화재 발굴과 보존을 위한 기존 방식과는 다른 서울시의 요청은 사업 주체에게는 무척 곤혹스러운 상황이었지만" 서울시와 사업자, 건축가, 서울역사박물관이 협력해 "이른바 공평동 룰"이 됐다는 것이다. 같은 소감은 이 건물의 설계 기간을 11년, 대대적인 설계 변경을 세 번으로 적었다.

그 사이 시장은 이 건물을 팔 물건으로 적어 뒀다. 신영에셋이 2017년 말 낸 2018년 전망에는 "하반기 준공 예정인 거래금액 1조 원 규모의 센트로폴리스(공평1·2·4)가 거래될 경우 하반기까지 회복세가 이어질 것"이라고 돼 있다. 세빌스코리아의 2018년 1분기 브리핑은 그해 거래 예정 물건 일곱 개 중 하나로 이 건물을 꼽았다. 임차인을 채운 다음에 팔 자산이 아니라 팔릴 것을 전제로 지어진 자산이었다. 시행 회사의 재무제표가 그것을 뒷받침한다. 이자를 자본화하지 않고 매년 비용으로 털어 2017년 말 결손금이 1,306억 9,000만 원이었고, 그 결손금이 매각한 해에 세금을 지웠다.

용적률 200%포인트는 지하 1층 3,818㎡와 교환됐다

서울시가 2015년 9월 24일 발표한 조건은 지하 1층 유구를 원 위치에 전면 보존하고 전시관을 지어 기부채납하는 대신 용적률을 999%에서 1,199%로 올리는 것이었다. 서울역사박물관 보도자료 원문은 "용적률 999%(A동 22층, B동 26층)에서 용적률 인센티브(200%)를 받아 총 1,199%(A동 26층, B동 26층)으로 건축"이라고 적었다. 높이는 113.8m를 그대로 두었다. 같은 높이 안에서 A동만 4개 층이 늘었다. 2015년 10월 7일 서울시 제14차 도시계획위원회는 용적률 1,200% 미만, 건폐율 70% 이하, 높이 114.4m 이하, 층수 26층 이하, 사업시행면적 10,461.9㎡로 정비구역 변경을 조건부 가결했다. 건축허가는 10월 21일, 착공은 10월 30일이었다. 도시계획위원회에서 착공까지 23일이다. 그 앞의 발굴 10개월과 합의 뒤 5개월이 실제 대기 구간이었다.

항목	변경 전	도시계획위원회 조건 (2015-10-07)	준공 실적 (건축물대장)
용적률	999%	1,200% 미만	1,198.99%
높이	113.8m	114.4m 이하	113.8m
층수	A동 22층 · B동 26층	26층 이하	A동 26층 · B동 26층
건폐율	미확인	70% 이하	65.98%
면적		사업시행 10,461.9㎡	건축 대지 7,900.2㎡
지하 1층		유구전시관	문화및집회시설(전시장) 4,542.59㎡

준공 실적은 상한에 여백 없이 붙어 있다. 건축물대장에 따르면 이 건물은 종로구 공평동 17번지, 도로명 우정국로 26에 있다. 대지 7,900.2㎡ 위에 건축면적 5,212.53㎡, 연면적 141,475.68㎡다. 지상 26층, 지하 8층, 높이 113.8m, 용적률 1,198.99%, 건폐율 65.98%다. 허가일은 2015년 10월 21일이고 허가구분은 "도시환경협의(건축허가)", 곧 사업시행계획인가가 건축허가를 갈음한 경우다. 착공 2015년 10월 30일, 사용승인 2018년 7월 30일, 준공식은 10월 11일이었다. 주차는 옥내 자주식 560대, 승강기는 승용 24대와 비상용 4대다. 언론과 중개 사이트가 쓰는 "공평동 5-1"은 설계 당시 91필지의 대표 지번이고, 정비사업의 환지로 17번지 하나가 됐다. 사업시행면적 10,461.9㎡와 건축 대지 7,900.2㎡의 차 2,561.7㎡, 계산하면 사업부지의 24.5%가 도로 등 공공시설로 빠진 것으로 보이지만 정비계획 고시 원문을 열지 못해 내역은 확인하지 못했다.

항목	값	출처
지번·도로명	종로구 공평동 17, 우정국로 26	건축물대장
대지·건축면적	7,900.2㎡ · 5,212.53㎡	같은 대장
연면적	141,475.68㎡ (지상 94,690.29 + 지하 46,785.39)	같은 대장, 층별개요 46행 합계와 일치
층수·높이	지상 26 / 지하 8, 113.8m	같은 대장
건폐율·용적률	65.98% · 1,198.99%	같은 대장
허가·착공·사용승인	2015-10-21 · 2015-10-30 · 2018-07-30	같은 대장
주차·승강기	옥내 자주식 560대 · 승용 24 + 비상용 4	같은 대장
설계·시공	김태집·오동희 (간삼건축), 협력 smdp · 포스코건설	2019 한국건축문화대상 수록
수상·인증	2019 한국건축문화대상 우수상, LEED 골드 → 2023 기존건물 플래티넘	같은 자료, 한국금융신문 2023-03-20

두 동은 대장에서 한 동이다. 표제부는 한 건, 동명은 "센트로폴리스" 하나이고 총괄표제부가 없다. A동과 B동은 전유부의 호수 A-3부터 A-26, B-3부터 B-26으로만 나뉜다. 저층부가 지하 8층부터 지상 3층까지 통으로 이어져 하나의 건축물로 취급된 결과로 읽힌다. 두 동의 층수는 같은데 평면은 다르다. A동 기준층 전유면적이 1,640.58㎡, B동이 1,339.63㎡로 A동이 계산상 22% 넓다. 4개 층을 얹은 쪽이 넓은 쪽이다. 층별개요에 따르면 지하 3층부터 7층까지가 주차장, 지하 2층에 판매시설 3,636.85㎡와 체력단련장, 지하 1층에 전시장 4,542.59㎡와 문화재전기실이다. 지상 1~2층에 판매시설 합계 4,053㎡, 3층은 임차인 공용시설, 4층은 4,143㎡로 넓고, 5층부터 26층까지가 층당 3,510~3,691㎡의 사무소다. 23층에 학원 107.4㎡가 하나 있다.

전시관의 면적이 두 개인 이유도 대장에 있다. 서울시가 2015년에 발표한 3,818㎡와 서울역사박물관이 2018년에 발표한 3,817㎡는 전유부 "전시장" 1호의 전유면적 3,817.98㎡다. 층별개요의 4,542.59㎡는 그 층 그 용도의 바닥면적이고, 전유에 공용면적 2,513.61㎡를 더하면 6,331.59㎡가 된다. 오류가 아니라 기준이 다르다. 서울시가 발표한 높이 6m는 대장 항목이 아니다.

공평동 룰은 규칙인가

교환 비율은 정해져 있지 않다. 서울시는 이 방식을 "전국 최초 민관 협력 방식의 보존형 정비사업"이라 불렀고 "앞으로도 사대문 안 정비사업 구역에서 발굴되는 매장문화재는 최대한 원 위치 전면보존을 원칙으로" 한다고 썼다. 그 뒤 15·16지구에 한 번 더 적용됐고, 세운4구역이 이어질 참이다. 공평 15·16지구는 2021년 금속활자 1,600여 점이 나와 용적률 803%에서 1,052%로 249%포인트, 높이 70m에서 104m를 받았고 2026년 인사도시유적전시관 4,810㎡를 기부채납했다. 세운4구역은 2024년 국가유산위원회가 현지보존과 이전보존을 함께 쓰기로 했다. 오피니언뉴스에 따르면 용적률은 680%에서 1,000% 안팎으로 갈 전망인데, 그 완화가 보존의 대가인지는 확인되지 않는다. 1·2·4지구 200, 15·16지구 249, 세운4는 전망대로면 약 320이다. 보존 면적당 몇 퍼센트포인트인지 산정 공식은 서울시 보도자료 셋과 언론 다섯 건 어디에도 없다. 얼마를 얹어 줄지는 그때그때 도시계획위원회가 정한다. 사업시행자 쪽에서 보면 발굴이 나오는 순간 사업성이 미정 상태가 된다는 뜻이고, 규칙이라기보다 협상이다.

높이 규제와의 관계에 아이러니가 있다. 매일경제 2017년 2월 보도에 따르면 서울시가 2016년 통과시킨 「2025 도시환경정비기본계획」은 사대문 안 신축 높이를 90m 이하로 묶었고, 규제 통과 전 인가를 받은 이 건물은 113.8m로 지어졌다. 도심 높이가 묶인 시기에 유적을 보존한 대가로 받은 것은 결국 면적이었다. 조선비즈 2021년 10월 보도는 이 방식에 대한 반대 의견도 실었다. 권대중 명지대 부동산학과 교수는 "문화재 발굴과 보존에 대한 책임은 시행사 측에만 떠넘기고 있다"며 "정당한 절차를 거쳐 공사를 진행하다가 문화재가 발굴된 경우 정부도 공사 지연과 계획 변경에 대한 비용을 지불해야 한다"고 말했다. 공평동 자체에 대한 정면 비판은 찾지 못했다.

이 건물이 지어진 시기의 도심 공실률은 올라가는 중이었다. 신영에셋 Offi Scope의 서울·분당 880개 표본 가운데 도심 계열은 2013년 1분기 4.0%에서 2015년 3분기 7.8%로 올라 2016년 4분기 7.6%에 머물렀다. 2017년 표본을 398개로 바꾼 뒤 8.1~9.2%였다. 세빌스코리아의 프라임 93개 표본 기준으로는 2017년 4분기 15.9%, 2018년 1분기 16.7%, 2분기 15.1%다. 표본이 달라 두 계열을 이으면 안 되지만 방향은 같다. 착공한 2015년에 시장은 이미 나빠져 있었고, 문을 연 2018년 도심 프라임 공실률은 15~17%였다. 그런데도 세빌스 2018년 1분기 브리핑은 "3분기에 센트로폴리스가 준공되면 12만 3천 sqm의 오피스 임대 면적이 공급될 예정이나 CBD 권역에 대한 임차인 선호, 지속적인 업그레이드/증평 수요로 공실률은 점차 감소할 것"이라고 썼다. 도심 공실을 먹고 있던 것은 위워크였다. 2017년 10월과 11월 더케이트윈타워 7,000㎡, 서울스퀘어 20,200㎡가 위워크로 갔다. 세빌스는 2018년 2분기 도심 순흡수 4만 5,600㎡의 원인으로 공유오피스 확대와 업그레이드 수요를 들었다.

자본금 50억 원짜리 회사가 5,922억 원을 빌려 짓고 3,644억 원을 남겼다

이 사업의 손익계산서는 통째로 공개돼 있다. 시행 주체가 시티코어라는 이름이 아니라 애플트리프로젝트금융투자 주식회사, 곧 법인세법상 프로젝트금융투자회사이고, 외부감사 대상이라 2014년부터 2019년까지 감사보고서 여섯 해치가 전자공시에 있다. 이 시리즈에서 개발 사업의 원가와 이자와 매각대금과 세금과 배당을 한 회사의 재무제표로 끝까지 본 첫 사례다. 시티코어는 그 회사의 자산관리회사이고 보통주 주주였다.

항목	값	출처
시행 주체	애플트리프로젝트금융투자㈜, 2013-12-05 설립, 자본금 50억 원	DART 감사보고서 주석 1
주주	㈜시티코어공평 보통주 50%, ㈜시티코어 1%(2019년 14.03%), 농협은행 15%, KEB하나은행 13.03%, 신한금융투자 9%, 현대해상 6.97%, 동양생명 5%	FY2016·FY2019 주석
자산관리·금융자문	㈜시티코어 · 농협은행	주석 13
시공	포스코건설, 도급 1,829억 8,000만 원, 책임준공 확약	포스코건설 사업보고서 FY2013, PFV 주석 15
PF (2017년 말)	선순위 3,922억 4.20% + 중순위 1,700억 5.50% + 후순위 300억 7.50% = 5,922억 원, 만기 2018-11-12	FY2017 주석
신탁	코람코자산신탁, 우선수익권 1조 5,103억 원	같은 주석
연대보증	㈜시티코어공평과 그 대표이사	같은 주석

2017년 말 대주 15곳에 은행이 없다. 감사보고서 차입금 명세에 따르면 선순위는 삼성생명 726억 원을 비롯한 생명보험 4곳과 손해보험 4곳, 신협중앙회와 장안신협이다. 중순위는 동양생명 900억 원과 미래에셋생명, 현대해상이다. 후순위는 라임스톤공평과 에이블공평이라는 특수목적회사 둘과 오릭스캐피탈, 효성캐피탈이다. 후순위에 있던 IBK기업은행 50억 원마저 2017년 8월 효성캐피탈로 넘어갔다. 자본금 50억 원과 후순위 300억 원을 합친 350억 원이 5,922억 원을 받쳤고, 통상 자기자본 자리에 중순위 1,700억 원이 서 있었다. 신용은 세 겹이었다. 포스코건설의 책임준공 확약은 "귀책사유 유무와 상관없이" 미이행 시 대주에 손해를 배상하는 조건이었다. 시티코어공평과 대표이사가 연대보증했고, 코람코자산신탁에 토지를 신탁해 우선수익권 1조 5,103억 원을 잡아 뒀다.

차입금은 2013년 말 2,700억 원에서 2017년 말 5,922억 원까지 불었고 2016년에 한 번 갈아탔다. 2015년까지의 구조는 5.40%, 7.00%, 9.00%였고 2016년 재조달로 4.20%, 5.50%, 7.50%가 됐다. 가중평균으로 약 6.16%에서 4.74%, 142bp가 내려갔다. 이 회사는 이자를 자본화하지 않고 매년 비용으로 털었다. 2013년부터 2018년까지 이자비용 누계가 1,120억 7,000만 원이다. 그래서 2017년 말 재고자산은 토지 2,829억 9,000만 원과 미완성공사 1,438억 4,000만 원인데 차입금은 5,922억 원, 자본총계는 마이너스 1,256억 9,000만 원이었다. 회계상 완전 자본잠식이었고 사업은 정상이었다. 개발 회사의 자본잠식을 액면대로 읽으면 안 되는 이유가 여기 있다.

매매대금은 1조 631억 3,000만 원이다. 2018년 손익계산서의 완성건물매출이 그 값이고 2019년에 사후정산 25억 4,000만 원이 더 잡혔다. 언론이 쓴 1조 1,200억 원은 매수자의 총 조달액이고, 계산하면 그 차액 568억 7,000만 원이 취득세와 수수료다. 부가세는 건물분에만 붙으므로 2018년 말 부가세예수금 375억 4,146만 원을 열 배 하면 건물분 3,754억 원이 나오고, 나머지 6,877억 원이 토지분이다. 원가 쪽은 토지 2,829억 9,000만 원과 공사 등 2,904억 6,000만 원으로 반반이었다. 팔 때는 토지가 64.7%였다. 땅은 2.43배가 됐고 건물은 1.29배가 됐다. 원가의 토지·건물 배분은 회계 계정 분류라 세무상 배분과는 다를 수 있다. 개발이익의 대부분은 정비사업 인허가와 용적률이 만든 토지 가치였다.

2018년 손익계산서는 이렇게 닫힌다. 매출 1조 631억 7,000만 원, 매출원가 5,734억 5,000만 원, 판매비와관리비 1,004억 7,000만 원, 이자비용 253억 1,000만 원이다. 세전이익 3,644억 6,000만 원, 법인세 22억 2,000만 원, 당기순이익 3,622억 4,000만 원이다. 판관비 가운데 992억 2,000만 원이 지급수수료이고, 주석 13에 따르면 시티코어의 매각 성과수수료 510억 원과 농협은행의 매각차익 성과수수료 443억 6,000만 원이 그 안에 있다. 금융자문을 맡은 은행이 자산관리회사 다음으로 많이 가져간 구조다.

3,644억 원을 벌고 법인세 22억 원을 낸 산수

정상 과세라면 898억 7,000만 원이었다. 감사보고서 주석 10의 법인세 조정 내역에 따르면 세전이익에 24.66%를 곱한 세부담액이 898억 7,000만 원이다. 거기서 이월결손금 효과 322억 2,000만 원과 배당소득공제 효과 564억 8,000만 원이 빠지고, 미인식 일시적 차이 13억 5,000만 원 등 작은 조정을 거쳐 22억 2,000만 원이 남았다. 유효세율 0.61%다. 두 장치가 겹쳤다. 이월결손금 1,306억 9,000만 원은 이자를 자본화하지 않고 매년 비용으로 턴 결과 쌓인 것이고 매각한 해에 전액 소진됐다. 배당소득공제는 법인세법 제51조의2가 프로젝트금융투자회사에 주는 것으로, 배당가능이익의 90% 이상을 배당하면 그 금액을 손금에 산입한다. 이 회사는 2,290억 5,000만 원을 배당했다. 주당 229,052원, 액면 대비 4,581%다.

항목	금액	산식·출처
세전이익 × 24.66%	898억 7,000만 원	FY2018 주석 10(3)
이월결손금 효과	−322억 2,000만 원	같은 주석, 결손금 1,306억 9,000만 원
배당소득공제 효과	−564억 8,000만 원	같은 주석, 법인세법 제51조의2
기타 조정	+10억 5,000만 원	미인식 일시적 차이 13억 5,000만 원 등
실제 법인세	22억 2,000만 원	유효세율 0.61%
개발기간 보유세	48억 5,000만 원	2014~2018 세금과공과 누계
정부 몫 합계	약 70억 7,000만 원	매매대금의 0.67% (계산)

돈이 어디로 갔는지는 지분율로 셈이 된다. 배당 2,290억 5,000만 원 중 시티코어공평이 50%로 1,145억 3,000만 원, 농협은행이 343억 6,000만 원을 받았다. KEB하나은행 298억 5,000만 원, 신한금융투자 206억 1,000만 원, 현대해상 159억 6,000만 원, 동양생명 114억 5,000만 원이다. 여기에 시티코어가 2013년부터 2019년까지 받은 수수료 666억 3,000만 원과 농협은행의 금융자문 수수료 447억 3,000만 원이 얹힌다. 시티코어 1%의 배당 22억 9,000만 원까지 더하면 시티코어 계열이 배당과 수수료로 약 1,834억 원, 농협은행이 약 791억 원이다. 대주단이 6년 동안 받아 간 이자 총액은 1,120억 7,000만 원인데, 2016년 재조달 전의 대주였던 KEB하나은행 몫도 그 안에 있다. 정부가 개발 단계에서 가져간 것은 법인세 22억 2,000만 원과 보유세 48억 5,000만 원을 합쳐 계산하면 약 70억 7,000만 원이다. 매매대금의 0.67%다. 다만 이것은 시행 회사 쪽의 셈이고, 매수자가 낸 취득세와 건물분 부가세 375억 원은 따로 움직인다. 2019년 주주표에서 하나은행이 사라지고 시티코어가 14.03%가 되는데 그 시점과 대가는 확인되지 않는다. 시티코어공평의 주주가 누구인지도 공시가 없어 1,145억 원의 최종 행선지는 알 수 없다.

산 쪽은 리츠가 아니라 펀드였고, 에쿼티의 절반은 국내 공제회였다

매수 기구는 엘비자산운용이 설정한 사모 부동산펀드다. 부동산투자회사법상 리츠가 이 건물을 보유한 적은 없다. 이데일리 2018년 7월 24일 보도와 더벨 2022년 10월 12일 보도에 따르면 총 조달은 약 1조 1,200억 원이다. M&G리얼에스테이트 산하 부동산 펀드 3,500억 원, 한국교직원공제회 2,500억 원, 행정공제회 1,000억 원의 에쿼티 7,000억 원과 담보대출 4,200억 원으로 짜였다. 매매대금 기준 대출 비율은 계산하면 39.5%다. 외국 자본이 산 건물처럼 보도됐지만 지분의 절반은 국내 공제회 돈이다. 담보대출의 대주와 금리와 만기는 사모라 공시가 없다.

구분	주체	금액	비중
에쿼티	M&G리얼에스테이트 부동산 펀드	3,500억 원	31.3%
에쿼티	한국교직원공제회	2,500억 원	22.3%
에쿼티	행정공제회	1,000억 원	8.9%
부채	담보대출	4,200억 원	37.5%
합계		1조 1,200억 원	100%

매각은 두 번 엎어지고 세 번째에 됐다. 더벨에 따르면 준공 전 카타르투자청과 수의계약 형태로 진행되던 매각이 카타르 쪽 사정으로 무산됐다. 2018년 1월 공개 매각이 시작돼 3월 말 이지스자산운용과 KKR 컨소시엄이 최대 1조 1,000억 원 안팎으로 우선협상대상자가 됐다가 5월에 결렬됐다. 더 높은 값을 낸 M&G가 7월 19일 본계약을 맺었다. 밍톈디에 따르면 본입찰에는 블랙스톤, NH투자증권·LB자산운용 컨소시엄, 우정사업본부도 들어왔다. 자기 컨소시엄으로는 진 LB자산운용이 이긴 M&G의 국내 운용사로 들어갔다. 사용승인은 7월 30일, 준공식은 10월 11일이었고, 재무제표상 매출 인식과 부가세예수금 계상이 4분기라 잔금과 등기도 그때다.

평당가는 분모에 따라 다르다. 뉴스핌에 따르면 매각 대상 연면적은 지하 1층 기부채납분을 뺀 134,310㎡, 40,628.6평이다. 매매대금 1조 631억 원을 나누면 평당 2,617만 원이고 총 조달액 1조 1,200억 원을 나누면 2,757만 원이라 보도된 "평당 2,760만 원"은 후자다. 그해 삼성물산 서초사옥이 평당 3,050만 원으로 최고가였고, 이듬해 스테이트타워 남산이 2,913만 원, 서울스퀘어가 2,460만 원이었다. 2025년 4분기 젠스타메이트 기준 도심 거래 평균이 3,319만 원이니 그 값을 같은 면적에 곱하면 팔렸을 때 1조 3,485억 원, 7년에 26.8%라는 계산이 나온다. 다만 이 건물은 2018년 이후 한 번도 팔리지 않았고 재매각 보도도 없다. 펀드 만기와 연장 여부는 확인되지 않는다.

문을 연 해의 오피스 매매는 사상 최고였다. 신영에셋 집계로 2018년 서울·분당 오피스 거래는 72건 11조 3,009억 원, ㎡당 5,278천 원으로 전년보다 8.5% 올라 금융위기 이후 최고 상승률이었다. 간접투자, 곧 펀드와 리츠의 매수 건수 비중은 2014년부터 2017년까지 31~55%를 오갔고, 세빌스코리아 기준 2018년 1분기 외국인 투자 비중은 17%였다. 세빌스는 2017년을 8조 8,000억 원으로 역대 최고라 적어 신영에셋의 7조 8,377억 원과 집계 범위가 다르다.

공실 위험은 매수자가 통째로 안았다. 매도자 쪽 감사보고서의 우발부채와 약정사항 주석에는 임대료 보증도 마스터리스도 손실보전 약정도 없다. 있는 것은 자산관리위탁계약과 성과수수료 약정과 임원배상책임보험뿐이다. 준공 시점에 거의 비어 있던 건물을 코어 펀드가 산 거래였고, 영국 전문지 PERE가 2018년 8월 기사 제목을 "M&G의 10억 달러짜리 빈 센트로폴리스 거래에서 코어의 뜻을 풀다"로 뽑은 이유가 그것이다. 더벨 2019년 11월 보도에 따르면 임대 조건은 평당 보증금 152만 원, 월 임대료 15만 2,000원, 관리비 4만 8,000원에 렌트프리 약 5개월이었다. 2018년에 계약한 SK텔레콤이 2019년에 들어왔고, 2019년 1월 금호아시아나, 10월 SSG닷컴이 뒤따랐다. 11월 SK C&C가 7~9층 3개 층을 계약하면서 공실률이 약 10%로 내려갔다. 엘비자산운용이 인수 때 잡은 목표는 2020년까지 5%대였다.

캡레이트는 임대면적 실측치가 없어 가정에 걸린다. 2019년 임대료에서 렌트프리 5개월을 빼고 보증금 운용수익 2%를 더한 값으로 순영업소득을 셈하면, 임대면적을 연면적의 55%로 놓을 때 약 401억 원, 매매대금 대비 3.77%이고, 50%면 3.43%, 65%면 4.45%다. 관리비는 빼고 공실은 0으로 둔 계산이다. 임대면적 실측치 없이는 이 구간을 더 좁힐 수 없다. 2025년 5월 한국경제 마켓인사이트는 이 건물의 실질임대료를 평당 40만 원 초반대로 적었는데 기준이 명시되지 않았다. 전용률 56.4%로 2019년 명목 임대료 15만 2,000원과 관리비 4만 8,000원을 전용면적 기준으로 환산하면 계산상 약 35만 5,000원이라 그 값에 가깝지만, 같은 기준인지는 확인되지 않는다.

그 뒤 임차인은 들어오고 나갔다. 2020년 법무법인 태평양이 강남에서 1,300명을 데리고 왔다. UBS와 크레디트스위스 계약으로 IB토마토는 2020년 6월 공실률이 10% 미만에서 3%대로 내려갈 것으로 봤고, 맥쿼리는 그해 8월 입주 예정으로 보도됐다. 2024년 10월 카카오엔터테인먼트가 판교로 나갔고, 인베스트조선 2025년 1월 보도에 따르면 SK C&C와 티맵모빌리티가 충무로의 SK 계열 건물로 옮긴다. 면적이 공개된 계약은 SSG닷컴 약 1,500평과 UBS 약 500평이고, 층까지 나온 것은 SK C&C 7~9층뿐이다.

청진동에서는 253개 중 4개가 남았고, 런던은 자기 본사 아래에 신전을 되돌려 놓았다

앞 사례는 실패담이었다. 청진구역은 1979년 11월 22일 건설부고시 제428호로 지정된 도심재개발구역이다. 그랑서울이 선 청진 12~16지구에서는 2009년 6월부터 2011년 2월까지 두 차례 중지를 낀 약 21개월의 전면 발굴로 문화층 6개, 건물지 253개소, 우물 53기, 도로 7개소가 나왔다. 건국대 부동산학과 사례연구에 따르면 2011년 1월 7일 문화재청이 위촉한 전문가 회의가 시전행랑을 포함한 건물지 4개소만 이전보존하기로 정했고, 문화재위원회 심의로 보존방안이 확정된 것은 그달 28일이다. "조사지역 전체에 대한 보존은 현실적인 문제로 이루어지지 못했"다는 것이 그 문서의 표현이다. 유구는 지표 1.5m 아래 레벨로 올려 전시됐고, 옮길 수 없던 누각 장초석은 북측 공개공지로 갔다. 253분의 4다. 같은 구역의 광화문 D타워는 설계를 맡은 삼우종합건축사사무소의 자료 기준으로 피맛길 발굴에 따른 시전행랑터 복원을 설계 조건으로 받았고, 타워8은 피맛길 우물을 건물 앞에 복원했다. 그랑서울 저층부에는 "피맛골 상가"라는 이름으로 골목이 다시 지어졌다. 정식 명칭은 "청진 상점가"이고, 사례연구는 지상 1층 판매시설을 전통 골목의 형상화로, 지하 1~2층을 피맛길을 모티브로 삼은 것으로 적었다. 원래 있던 것을 없애고 그 모양을 실내에 만든 것이다.

구역	건물	발굴 결과	보존 처리	시점
청진 12~16	그랑서울	건물지 253개소, 우물 53기	건물지 4개소 이전보존	2011-01-07
청진 2·3	광화문 D타워	피맛길 시전행랑터	복원을 설계 조건으로	2015 개관
청진 8	타워8	피맛길 우물	건물 앞 복원	2015 사용승인
종로2가 40, 청진구역 밖	육의전박물관	육의전 유구	사립 박물관, 지하 보존	2012-08-30 개관, 2016-06 휴관
공평 1·2·4	센트로폴리스	건물터 108동, 골목 42m, 유물 1,000여 점	지하 1층 전체 현지보존, 서울시 기부채납	2015-09-24
공평 15·16	G1 서울	금속활자 1,600여 점, 건물지 23동	인사도시유적전시관 4,810㎡	2021-07-21

공평동의 전면보존은 그 결과 위에 선 결정이었다. 두 결정 사이는 계산하면 4년 8개월이다. 그 사이에 서울시가 2010년 사대문 안 지표조사를 시가 부담하는 공영제로 돌려 면적과 무관하게 조사가 이뤄지게 했고, 프레시안과 오마이뉴스가 기록한 피맛골 논쟁이 있었다. 청진동 166번지 피맛골 일대는 1983년 도심 재개발 지역으로 지정된 뒤 상인과 문학·예술인의 반대로 미뤄지다 2003년 이명박 당시 시장이 오피스 계획을 밀어붙였고, 2010년 전후 광화문 네거리에서 탑골공원까지의 자연발생 골목이 사라졌다. 공평동에 대한 정면 비판은 이번 조사에서 찾지 못했다. 서울시와 국가유산청과 언론의 서술은 전부 모범 사례 쪽이다. 비판이 없다는 것이 문제가 없다는 뜻은 아니지만, 반대 담론이 있는 것은 공평동이 아니라 그 앞 청진동이다. 같은 종로에서 같은 시기에 시험된 다른 모델 하나가 있다. 청진구역 밖 종로2가의 육의전박물관은 민간 소유자가 신축 중 나온 육의전 유구를 문화재청과 협의해 지하에 보존하고 사립으로 연 곳인데, 위키백과 기준 2016년 6월부터 휴관 상태다. 공평도시유적전시관은 서울시에 기부채납돼 서울역사박물관 분관으로 무료 운영되고, 머니투데이 2026년 8월 31일 보도에 따르면 2018년 9월부터 2026년 8월까지 51만 7,000여 명이 다녀갔다. 계산하면 연 6만 4,000명 수준이다. 누가 운영비를 대느냐가 둘을 갈랐다.

런던에 정확히 겹치는 사례가 있다. 1954년 벅클러스버리 하우스 공사 중 3세기 로마 미트라 신전이 나왔고, 1962년 100m 떨어진 자리로 옮겨 지상에 재조립됐다. 이전보존이었다. 블룸버그가 그 자리에 유럽본사를 지으면서 2010년부터 2013년까지 런던박물관 고고학팀 50명 이상이 재발굴해 유물 14,000점 이상을 냈다. 2017년 11월 현대 지표면 7m 아래 원위치에 복원한 「런던 미트라에움 블룸버그 스페이스」가 문을 열었다. 청진의 이전보존 2011년에서 공평의 현지보존 2015년으로 간 순서와 같고, 두 전시관의 개관은 계산하면 열 달 남짓 차이다. 결정적으로 다른 것이 하나 있다. 위키백과와 아키텍츠 저널에 따르면 블룸버그 런던은 공사비 10억 파운드짜리 자기 본사이고 팔 계획이 없다. 공평동은 팔 것을 전제로 지은 임대 오피스의 지하에 전시관을 만들고 용적률로 값을 받았다. 자기가 쓸 건물이냐 팔 건물이냐가 보존의 회계를 바꾼다. 서울에는 "얼마를 얹어 줄 것인가"라는 협상이 반드시 끼어들고, 런던에는 그 협상이 없었다.

8년 뒤 옆 지구가 같은 각본으로 문을 열었다

공평구역은 40년 넘게 한 구역이 조각조각 다시 지어지는 중이다. 한국경제 2019년 11월 보도에 따르면 1978년 도심재개발구역으로 지정됐고, 머니투데이 2025년 6월 보도에 따르면 1986년 최초 재개발사업으로 일부가 준공됐다. 2018년 센트로폴리스가 1·2·4지구에, 2026년 4월 17일 G1 서울이 15·16지구에 섰다. 3지구는 2025년 6월 통합심의를 통과해 2026년 하반기 착공 예정이다. 3지구 자리의 건물은 1986년 이 구역 재개발로 지어진 것이고 38년 만에 다시 헐린다. 3지구 공공기여에는 센트로폴리스에서 끊긴 옛 공평동 길을 연장하는 개방형 녹지가 들어 있다.

G1 서울은 같은 각본이다. 더벨 2026년 6월 25일 보도에 따르면 연면적 143,432㎡, 25층 두 동에 시행 랜스퍼트에이엠씨, 시공 현대엔지니어링이다. 본PF 1조 2,320억 원의 만기가 2026년 7월경이다. 개발 원가는 평당 약 2,900만 원, 매각 목표가는 평당 4,000만 원대 초반, 목표 실질임대료는 월 평당 약 40만 원이다. 머니투데이에 따르면 지하 1층에는 인사도시유적전시관 4,810㎡가 들어가고, 금속활자 1,600여 점이 나온 자리에 그중 441점이 전시된다. 로즈데일리에 따르면 2021년 7월 서울시 도시계획위원회가 준 용적률 인센티브는 803%에서 1,052%로 249%포인트다. 센트로폴리스의 200%포인트보다 크다. 더벨은 "일대 연면적 10만㎡ 이상 초대형 오피스가 들어서는 건 2018년 센트로폴리스 이후 처음이다"라고 썼고, 같은 기사는 센트로폴리스가 실질임대료 40만 원 초반대에서 임대차 마케팅을 진행 중이라고 적었다. 8년 간격의 두 건물이 같은 값을 놓고 같은 임차인을 두고 경쟁한다.

이 구역이 도심 공실률을 두 번 밀어 올렸다. 2018년 센트로폴리스가 문을 열 때 세빌스코리아 기준 도심 프라임 공실률은 15~17%였고, 세빌스는 그해 1분기 브리핑에서 이 건물의 준공으로 임대면적 12만 3,000㎡가 나온다고 예고했다. 2026년 2분기에는 쿠시먼앤드웨이크필드 9.0%, 알스퀘어 7.3%, 세빌스 6.0%였고, 쿠시먼과 알스퀘어는 상승 원인으로 G1 서울과 르네스퀘어의 준공을 지목했다. 알스퀘어 집계로 그 분기 도심 신규 공급 6만 1,642평 중 4만 3,388평이 G1 서울이다. 남산 힐튼 부지의 46만㎡와 서울역 북부역세권이 뒤에 서 있다.

도시환경정비로 지은 도심 오피스는 준공 전후에 통째로 팔린다. 그랑서울은 2013년 12월 준공 직후인 2014년 초 시행사 지엘PFV1이 국민연금이 출자한 코람코 리츠에 약 1조 2,000억 원에 팔았고, GS건설은 세일앤리스백으로 들어앉았다. 타워8은 2015년 사용승인 시점에 3,246억 원에 DWS자산운용으로 넘어갔고, 파이낸셜뉴스에 따르면 2023년 8월 미래에셋자산운용과 신협중앙회에 5,800억 원에 팔려 8년에 계산상 78.7% 올랐다. 센트로폴리스는 준공 연도에 1조 631억 원에 팔렸다. 스테이트타워 남산이 준공 전에 펀드에 팔려 있던 구조와 같다. 시행사가 임대 운영으로 수익을 내는 것이 아니라 완공해서 넘기는 구조이고, 신영에셋이 준공 전 해 4분기 시장 전망에 1조 원 규모 센트로폴리스가 거래될 경우를 적은 것이 그 구조의 증거다. 다만 그랑서울 매각가는 2차 보도마다 1조 2,000억 원과 1조 2,368억 원으로 갈리고, 공시로 확정하지 못했다.

드러난 것: 보존의 값은 도시의 밀도로 치러졌고, 개발의 이익은 세금 없이 배당으로 나갔다

법은 파는 값을 민간에 물리고 남길지는 국가가 정한다. 매장유산법 제11조 제3항과 제14조가 그렇고, 보존 비용을 국가가 지원할 수 있다는 조항은 2024년에야 생겼다. 그래서 2015년 서울시가 꺼낸 보상은 예산이 아니라 용적률이었고, 999%가 1,199%가 되면서 A동이 4개 층을 더 얻었다. 그 값은 서울시 돈이 아니라 도시의 밀도이고, 주변이 나눠 낸다. 청진동에서 253개 중 4개가 남은 뒤 4년 8개월 만에 공평동에서 전부가 남았다. 교환 비율은 정해져 있지 않아서 1·2·4지구 200, 15·16지구 249, 세운4는 전망치로 약 320이다. 규칙이라기보다 협상이고, 사업자 쪽에서 보면 발굴이 나오는 순간 사업성이 미정이 된다.

개발의 돈은 감사보고서에 끝까지 남았다. 자본금 50억 원짜리 프로젝트금융투자회사가 PF 5,922억 원으로 지었고 2017년 말 대주 15곳에 은행은 없었다. 이자를 자본화하지 않아 2017년 말 자본총계가 마이너스 1,257억 원이었지만 사업은 정상이었다. 1조 631억 원에 팔았고 그중 토지가 64.7%였다. 원가에서 반반이던 토지가 2.43배가 됐고 건물은 1.29배였다. 오른 것은 땅이고, 땅을 올린 것은 정비사업 인허가와 용적률이었다. 세전 3,644억 원에 법인세는 22억 원이었다. 정상 과세라면 899억 원인데 이월결손금 효과 322억 원과 배당소득공제 효과 565억 원이 대부분을 지웠다. 배당 2,290억 원이 시티코어공평 50%를 비롯한 주주 일곱에게 갔고, 시티코어와 농협은행은 각각 수수료로 666억 원과 447억 원을 더 받았다. 개발 단계에서 정부가 가져간 것은 법인세 22억 원과 개발기간 보유세 48억 5,000만 원을 합친 약 71억 원, 계산하면 매매대금의 0.67%였다.

산 쪽은 리츠가 아니라 펀드였고 지분 7,000억 원의 절반은 국내 공제회였다. 총 조달 1조 1,200억 원 중 M&G 3,500억, 교직원공제회 2,500억, 행정공제회 1,000억, 대출 4,200억이다. 매도자의 임대 보증은 없었고, 준공 시점에 거의 비어 있던 건물의 공실 위험을 코어 펀드가 통째로 안았다. 2년 만에 공실률이 10% 아래로 내려갔고 계약이 예정된 임차인을 넣으면 3%대였으며, 2018년 이후 이 건물은 한 번도 팔리지 않았다. 도심에서 1조 원급 자산이 여러 번 손바뀜한 8년 동안 같은 펀드가 들고 있다. 준공 반년 전 시장 보고서에 "1조 원 매물"로 올라 있던 건물의 결말치고는 뜻밖이고, 펀드 만기가 언제인지는 확인되지 않는다.

같은 각본이 옆 지구에서 8년 뒤 반복됐다. G1 서울은 2026년 4월 금속활자 1,600점 위에 문을 열었고 용적률 249%포인트를 받았으며 매각 목표는 평당 4,000만 원대다. 런던은 같은 시기에 자기 본사 아래에 미트라 신전을 되돌려 놓았고 값을 아무에게도 청구하지 않았다. 자기가 쓸 건물이냐 팔 건물이냐가 보존의 회계를 바꾼다.

확인하지 못한 것을 적는다. 용적률 인센티브의 산정 공식은 어떤 공개 자료에서도 나오지 않았다. 공평 1·2·4지구의 개별 고시번호와 사업시행계획인가일, 정비계획 고시 원문, 사업시행면적과 건축 대지의 차 2,561.7㎡의 내역, 철거된 종전 건물 목록은 확보하지 못했다. 엘비자산운용 펀드의 정식 명칭과 만기, 담보대출 4,200억 원의 대주와 금리, 취득세 실납부액과 중과 적용 여부, 임대면적 총합은 미확인이다. 시티코어공평의 주주, 하나은행 지분 13.03%가 시티코어로 넘어간 시점과 대가, 후순위 대주 라임스톤공평과 에이블공평의 실체, PFV 청산 시점도 확인하지 못했다. 2019년 이후 공실률 연속 시계열과 매각 재무주관사, 육의전박물관의 휴관 사유, 블룸버그 런던의 신전 복원 비용, 공평도시유적전시관의 연간 운영비도 확인하지 못했다. 뉴스핌의 1조 1,221억 원과 밍톈디의 1조 1,800억 원은 어느 기준인지 알 수 없다.

다음 편은 그랑서울이다. 청진구역 정비사업으로 세워 준공 직후 국민연금 리츠에 넘긴 시공사의 지분을 본다. 시리즈 전체는 건물을 짓는 돈: 국내편에서 이어진다.

출처

이 글의 개발 원가·PF·매매대금·세금·배당은 시행 회사 애플트리프로젝트금융투자가 전자공시(DART)에 낸 2014~2019년 감사보고서에서 가져왔다. 건물 제원은 국토교통부 건축물대장, 정비구역 연혁은 종로구 고시 원문, 발굴 기록은 국가유산청 발굴조사 착수신고다. 용적률 인센티브와 전시관은 서울시·서울역사박물관 보도자료, 매장유산법 조문은 국가법령정보센터다. 매각 경과와 매수 구조는 더벨·이데일리·밍톈디, 임차는 더벨·IB토마토다. 시장 시계열은 신영에셋 Offi Scope와 세빌스코리아 브리핑 원문, 청진구역 사례는 건국대 부동산학과 사례연구다. 런던 대조는 위키백과와 Dezeen과 아키텍츠 저널, 2026년 갱신은 더벨과 베타뉴스와 머니투데이다. 한국경제·조선비즈·서울경제는 접근이 막혀 네이버·다음 미러로 확인했고, PERE는 제목만 확인했다. 용적률 인센티브 산정 공식, 공평 1·2·4지구 개별 고시, 정비계획 원문, 엘비 펀드 만기, 담보대출 조건, 취득세 실납부액은 확인하지 못했다.

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공시·대장·고시·법령

• 애플트리프로젝트금융투자 감사보고서 2018년, 완성건물매출 1조 631억·법인세 22억·배당 2,290억·부가세예수금 — 금융감독원 전자공시 · 2019-04-03
• 애플트리프로젝트금융투자 감사보고서 2017년, 차입금 5,922억 명세·책임준공·우선수익권 — 금융감독원 전자공시 · 2018-04-09
• 애플트리프로젝트금융투자 감사보고서 2016년, 재조달 4.20·5.50·7.50% — 금융감독원 전자공시 · 2017-04-03
• 애플트리프로젝트금융투자 감사보고서 2015년 — 금융감독원 전자공시 · 2016-04-04
• 애플트리프로젝트금융투자 감사보고서 2014년, 주주 구성·최초 PF — 금융감독원 전자공시 · 2015-04-06
• 애플트리프로젝트금융투자 감사보고서 2019년, 주주 변동·사후정산 — 금융감독원 전자공시 · 2020-04-08
• 포스코건설 사업보고서 2013년, 공평 1·2·4지구 도급 1,829.8억·책임준공 — 금융감독원 전자공시 · 2014-03-31
• 국토교통부 건축HUB 건축물대장정보 서비스 — 공공데이터포털
• 서울특별시 종로구 고시 제2020-187호, 공평구역 연혁(건설부고시 285호·533호) — 토지이음 · 2020-12-24
• 서울특별시 종로구 고시 제2024-90호, 공평구역 소단위 공동개발지구 — 토지이음 · 2024-07-26
• 발굴조사 허가·착수신고, 서울 종로 공평 1.2.4지구 도시환경정비사업부지 내 유적 — 국가유산청 · 2014-06
• 매장유산 보호 및 조사에 관한 법률, 제11조·제14조·제14조의3 — 국가법령정보센터
• 매장문화재 조사 지원 확대, 원인자·수혜자 부담 원칙 — 국가유산청 정책실명 공개과제
• 매장문화재 보존·관리의 효과성 제고방안 수립 — 문화재청 보도자료 · 2020-06-08
• 공평동 지하 600년 역사, 전면 보존한다 — 서울시 보도자료 · 2015-09-24
• 땅 속에 묻혔던 600년 역사 공평동 현장박물관 개관, 용적률 인센티브 200% — 서울역사박물관 보도자료 · 2018-09-12
• 공평도시유적전시관 안내 — 서울역사박물관
• 공평동 26층 빌딩 아래, 600년 한양이 깨어나다 — 서울시
• 2019 한국건축문화대상 센트로폴리스 수록 제원·건축가 소감 — 한국건축문화대상
• 녹지생태도심 재창조 — 서울도시공간포털
• 서울의 도시환경정비정책 — 서울정책아카이브
• 위키미디어 공용 File:2025-10-14 15.09.09 태화복지재단.jpg, Choikwangmo25, CC0

부지·인허가·발굴·건물

• 4대문 안 개발 지표조사 의무화, 문화재 지킨다 — 경향신문 · 2010-01-28
• 2015년도 문화재위원회 제1차 매장문화재분과위원회 회의록, 안건 매장2015-01-10 공평구역 1·2·4지구 — 문화재청 · 2015-01-23
• 공평 3지구, 1986년 최초 재개발 완료 38년 만에 통합심의 통과 — 하우징헤럴드 · 2025-06-20
• 서울 종로구 공평동 충무로 일대 맞춤형 재개발 — 한국경제(네이버) · 2010-03-26
• 포스코건설, 공평1·2·4지구 시공권 인수 추진 — 더벨 · 2013-07-31
• 종로구 공평동에 대규모 오피스타운, 신한금투·IBK 투자 — 매일경제(네이버) · 2013-12-23
• 조선의 폼페이 공평동 유적 고스란히 보전된다 — 경향신문(네이버) · 2015-04-30
• 공평동 1·2·4지구, 문화재 보존 위해 사업자에 인센티브 부여 — 뉴스1(네이버) · 2015-10-08
• 서울시 도계위, 공평구역 제1·2·4지구 도시환경정비사업 통과 — 아주경제 · 2015-10-08
• 강북 스카이라인 바꿀 센트로폴리스 본격 임차 마케팅 나선다 — 이데일리(네이버) · 2017-02-23
• 종로 랜드마크 센트로폴리스 내년 6월 준공, 도심 높이 90m 규제 — 매일경제(네이버) · 2017-02-23
• 간삼건축 설계 센트로폴리스 내달 준공 — 국토일보 · 2018-09-14
• 종로 센트로폴리스 준공, 대기업 속속 입주 예정 — 한국경제(네이버) · 2018-10-14
• 건축과 도시, 옛것을 품은 종로의 병풍 센트로폴리스 — 서울경제 · 2020-08-12
• 개발이냐 보존이냐 4, 공평동 룰을 아십니까 — 조선비즈(네이버) · 2021-10-05
• 문화재의 뒤안길 37, 공평도시유적전시관 — 국가유산청(서울경제 2020-04-20 게재)
• CBRE코리아, 종로 센트로폴리스 빌딩 LEED 플래티넘 획득 지원 — 한국금융신문 · 2023-03-20
• 도심 공공기여로 되살린 한양 골목길, 공평전시관 52만 명 찾았다 — 머니투데이 · 2026-08-31

매각·자금·임차

• 디벨로퍼 프로젝트 리포트, 시티코어 오피스 사상 최고가 센트로폴리스 — 더벨 · 2022-10-12
• 강북 최대어 센트로폴리스 품은 LB운용, 본계약 7월 19일·총 1조 1,200억 — 이데일리 · 2018-07-24
• M&G Real Estate Confirms $1B Buy of Seoul's Centropolis — Mingtiandi · 2018-07-24
• 올해 팔린 최고가 빌딩은 센트로폴리스, 매각 면적 134,310㎡ — 뉴스핌 · 2018-12-21
• 법무법인 세종, 센트로폴리스 대신 디타워 행 — 이데일리(네이버) · 2018-07-25
• 신세계 SSG닷컴, 센트로폴리스로 본사 옮긴다 — 더벨 · 2019-11-01
• SK C&C, 센트로폴리스 임차, 평당 보증금 152만·임대료 15만 2,000원·공실 10% — 더벨 · 2019-11-20
• UBS, 공평 센트로폴리스로 한국 본사 이전 추진 — 더벨 · 2020-01-06
• LB운용, 센트로폴리스에 UBS·CS 확보, 공실 3%대 — IB토마토 · 2020-06-04
• 핵심지구 오피스에서 빠져나가는 국내기업들, SK C&C·티맵 이전 — 인베스트조선 · 2025-01-22
• 센트로폴리스, 임차인 어메니티 전면 리뉴얼, 엘비자산운용 사모 부동산펀드·M&G 앵커 — 조선비즈(다음 미러) · 2025-10-01
• 메리츠 투자한 인사동 G1 오피스 매각 본격화, 센트로폴리스 실질임대료 40만 원 초반 — 한국경제 마켓인사이트(네이트 미러) · 2025-05-26

제도·시장·대조군

• 문화재 보존과 도심 재정비 사업의 병존, 그랑서울 사례 — 건국대학교 부동산학과 사례연구집
• 당신이 몰랐던 피맛골, 아직 살아 있다 — 프레시안 · 2013-07-10
• 수백년 역사가 순식간에 증발, 참담한 종로 피맛골 — 오마이뉴스 · 2022-07-17
• 광화문 D타워, 피맛길 문화재 발굴에 따른 시전행랑터 복원 설계 조건 — 삼우종합건축사사무소
• 육의전박물관 — 한국어 위키백과
• Seoul Office 44, 타워8 — 서울프라퍼티인사이트
• 타워8 5,800억 원 매각, 미래에셋·신협 — 파이낸셜뉴스 · 2023-08-19
• GS건설, 그랑서울 타워1동 임차 계약 만료로 유동성 확보 — 비즈한국
• 종로 공평동 제15·16지구, 국내 최대 유적 전시관 조성, 공평 룰 적용 — 로즈데일리
• 도시탐험, 세운4구역 이야기 — 오피니언뉴스
• London Mithraeum — Wikipedia
• Bloomberg London — Wikipedia
• London Mithraeum Bloomberg Space — Dezeen · 2017-11-09
• Building study: Foster ramps it up at Bloomberg, 공사비 10억 파운드 — Architects' Journal
• Bloomberg Donates 14,000 Artifacts to London Museum — ARTnews
• Offi Scope 오피스시장동향보고서 2016년 4분기, CBD 공실률 2013~2016 — 신영에셋 · 2017-01
• Offi Scope 오피스시장동향보고서 2017년 4분기, 2018년 전망·1조 원 센트로폴리스 — 신영에셋 · 2018-01
• 브리핑 서울 프라임 오피스 2017년 4분기 — 세빌스코리아 · 2018-01-31
• 브리핑 서울 프라임 오피스 2018년 1분기, 센트로폴리스 3분기 준공 12만 3천 sqm — 세빌스코리아 · 2018-04-26
• 브리핑 서울 프라임 오피스 2018년 2분기 — 세빌스코리아 · 2018-08-01
• 2018년 오피스빌딩 매매가격 사상 최고치 경신, 신영에셋 집계 — 한국건설신문
• CBD 오피스 개발 톺아보기, G1 서울 본PF 1조 2,320억·매각 목표 평당 4,000만 — 더벨 · 2026-06-25
• G1 서울 준공, 인사도시유적전시관 — 베타뉴스 · 2026-04-17
• 공평구역 제3지구 통합심의 통과, 32층 — 머니투데이 · 2025-06-20
• 종로 공평구역 재개발 사업 30년 만에 재개된다 — 한국경제 · 2019-11-20
• 오피스 공실 늘었는데 임대료는 껑충, 서울 상업용 부동산 양극화, 알스퀘어 — 아주경제 · 2026-08-12
• 서울 오피스 마켓비트 2026년 2분기, CBD 공실률 9.0% — 쿠시먼앤드웨이크필드
• 2026년 2분기 서울 프라임 오피스 공실률, 세빌스코리아 CBD 6.0% — 이투데이 · 2026-07-22