LH는 땅값 대신 건물을 받아 2,453억을 벌었고, 개발 회사는 5,369억을 넣고 337억을 남겼다

이 글은 《건물을 짓는 돈: 국내편》 31편이다. 서울과 국내의 건물 한 채를 잡아 그 돈이 왜 그런 모양인지 본다. 편마다 메커니즘 하나와 건물 하나. 이번 건물은 판교역 위에 2015년부터 2022년까지 선 알파돔시티 열 블록이고, 메커니즘은 공기업이 땅을 팔면서 그 땅 위 회사의 주주가 될 때 땅값을 못 받으면 무엇이 벌어지는가다.

2018년 8월 상장한 신한알파리츠의 첫 오피스는 LH가 땅값 대신 받은 건물이었다

2018년 8월 8일 신한알파리츠가 유가증권시장에 올랐다. 공모가 5,000원, 공모 주식 2,280만 주, 1,140억 원 전량 일반청약 배정에 경쟁률 4.32 대 1이었다. 여섯 주 전인 6월 27일 상장한 이리츠코크렙은 이랜드 계열 유통 점포를 담고 791억 원을 공모했는데 일반청약이 0.45 대 1로 미달이었다. 여섯 주 사이에 갈린 것은 리츠 제도가 아니라 그 안에 든 건물이었다. 신한알파리츠가 담은 주된 자산은 그해 3월 사용승인을 받은 판교역 위 15층 오피스였다. 상장 시점 리츠 사업보고서의 이름은 판교 알파돔타워Ⅳ였다. 게임회사 블루홀이 그 건물로 들어온 것은 상장 3주 뒤인 8월 30일이고, 블루홀이 크래프톤으로 이름을 바꾼 것은 11월이다. 지금 그레이츠 판교로 불리는 건물이 크래프톤타워였던 것은 그 뒤의 일이다.

그 건물이 어디서 왔는지는 시행사의 감사보고서에 있다. 2012년 2월 29일 시행사 알파돔시티는 한국토지주택공사와 6-4블록의 용지와 건물을 3,985억 원에 파는 약정을 맺었고, 대금은 현금이 아니라 "5차 용지 중도금 미납금 등 대물 상계"로 처리됐다. 시행사가 2010년 7월부터 못 내고 있던 땅값을 LH가 그 땅 위에 지어질 건물로 받기로 한 것이다. 선수금으로 잡힌 3,416억 2,200만 원에서 2017년 선납할인 754억 2,500만 원이 돌아가 2,661억 9,700만 원이 됐고, 이듬해 정산으로 66억 7,600만 원이 붙어 2,728억 7,300만 원이 됐다. 이것이 LH의 실효 취득가다. 계산값이다. 2017년 12월 LH는 그 건물을 진주 본사에서 입찰에 부쳤고, 운용사 네 곳 중 신한리츠운용이 3.3㎡당 1,720만 원, 총 5,182억 원을 써서 가져갔다. 최고가는 다른 곳이었지만 공모와 상장 계획이 점수를 받았다. 차익 2,453억 원, 계산값이다.

사진: Virtual trip, CC BY-SA 4.0, 위키미디어 공용. 2022년 4월의 판교역 광장

땅을 판 회사의 장부는 반대편을 적는다. 알파돔시티는 2007년 12월 31일 자본금 2,950억 원으로 세워져 이듬해 1월 LH의 전신 한국토지공사와 판교역 앞 중심상업용지를 2조 3,601억 원에 계약했다. 계약금 2,360억 원은 출자금으로 냈고 중도금은 6개월마다 열 번, 5년에 걸쳐 내기로 했다. 그 회사가 2008년부터 2021년까지 열네 해 동안 낸 이자가 5,231억 9,000만 원이다. 매출 3조 9,604억 원에 매출총이익 2,006억 9,000만 원을 남기고 판관비 1,874억 원을 쓰고 나면 영업이익은 133억 원이었다. 이자가 그것을 지우고도 5,000억 원 가까이 남았다. 열네 해 누적 순손실 5,031억 7,000만 원, 주주가 넣은 5,368억 7,000만 원 중 남은 것은 337억 900만 원이었다. 배당은 한 번도 없었고 법인세도 한 번도 없었다. 2022년 2월 3일 해산을 결의했다.

이 시리즈의 목차에는 이 편이 "공기업 땅의 PFV. LH, 리츠 매입. 공시, 리츠"로 적혀 있었다. 절반은 맞고 절반은 다르다. LH가 출자한 회사는 맞지만 LH는 최대주주가 아니었다. 설립 때 지분 25%는 대한지방행정공제회, 19%가 한국토지공사였다. 리츠 매입도 맞는데 파는 쪽이 시행사가 아니라 LH였다. 다른 오피스 블록 셋은 전부 사모펀드가 사 갔고, 상장 리츠에 들어간 것은 LH가 땅값 대신 받은 한 동뿐이었다. 이 글은 2007년 지구단위계획과 열 블록의 건축물대장, 시행사의 열세 해치 감사보고서, 신한알파리츠의 사업보고서와 2026년 공시를 순서대로 놓는다.

땅값 2조 3,601억 중 자기 돈은 계약금 2,360억이었고, 2010년 7월 그 약속이 먼저 끊겼다

공모형 PF는 사업 방식의 선택이 아니라 지구단위계획에 미리 적힌 전제였다. 경기도와 성남시, 한국토지공사, 대한주택공사가 2007년 5월 낸 「성남판교지구 택지개발사업 지구단위계획」 400쪽의 210쪽은 판교역세권 중심구역의 기본구상 첫 줄에 "프로젝트 파이낸싱 기법을 도입하기 위한 계획"을 적었다. 알파돔시티 부지의 정식 이름은 특별계획구역 Ⅰ, 면적 207,299㎡이고, 원래 블록 코드는 중심상업용지 중상6·중상7과 주상복합용지 C2-2·C2-3, 주차장 주17·주20이다. 언론이 쓰는 6-1부터 6-4는 중상6을 넷으로, 7-1부터 7-3은 중상7을 셋으로 나눈 것으로 보인다. 계획 원문이 그 대응을 명시하지는 않아 조사에서 읽어 낸 것이다.

제도는 그보다 앞서 있었다. 국토연구원 학술지에 2009년 6월 실린 이종규·이주형의 논문에 따르면 공모형 PF는 2001년 7월 택지개발촉진법 시행령 개정에서 시작됐다. 165만㎡ 이상 택지지구의 중심지를 세부개발계획 공모로 수의계약 공급할 수 있게 한 조항이다. 첫 사례가 2001년 용인 죽전이었고, 한국토지공사가 2007년까지 일곱 건, 대한주택공사가 네 건을 했다. 주택공사의 네 건 중 오산세교는 사업자를 뽑지 못한 채였다. 열한 건의 공공 지분은 용인 죽전 18%를 빼면 전부 19.0%에서 19.9% 사이였다. 20%를 넘지 않는 선이었고, 왜 그 문턱이었는지는 이번 조사로 확인하지 못했다. 성남판교는 그 계보의 마지막이자 최대였다. 사업면적 137,500㎡, 계획 연면적 1,216,010㎡, 계획 사업비 5조 671억 원, 토지공사 지분 19.0%였다.

시점	사건	출처
2001-07	택지개발촉진법 시행령 개정, 세부개발계획 공모·수의계약	국토연구 2009
2007-05	성남판교지구 지구단위계획, 특별계획구역 Ⅰ 207,299㎡	지구단위계획 원문
2007-09-05	대한지방행정공제회 컨소시엄 17개사 민간사업자 선정	국토연구 2009 표 3(선정일), 감사보고서 주주표(17개사)
2007-10-31	사업협약 체결	같은 표
2007-12-31	㈜알파돔시티 설립, 자본금 2,950억 원	DART 감사보고서
2008-01-11	한국토지공사와 용지매매계약, 총 2조 3,601억 원	FY2009 감사보고서 주석
2010-07-13	5차 중도금 약 2,200억 원 미납	이데일리(5차 2,280억), 아시아경제(ABS 상환 2,208억)
2012-02-29	2차 사업정상화, 6-4블록 대물 약정	FY2013 감사보고서 주석

같은 논문이 착공도 하기 전에 위험을 일곱 개로 적어 뒀다. 공모지침서 사업계획서에서 항목 열셋보다 토지가격 한 항목의 비중이 30%를 차지해 "사업자 선정의 결정적인 기준은 높은 토지가격 제시라고 해도 무방"하다는 것, 토지공사가 사업 종료 뒤 받던 땅값을 계약 때 10%, 그리고 판교의 경우 "계약일 이후 5년간 6개월 분납"으로 앞당겼다는 것, 그래서 "토지가격이 높아지면 높아질수록 민간부문은 사업리스크를 키우게 된다"는 것이다. 알파돔시티의 계약이 그 조건 그대로였다. 아시아경제 2010년 7월 보도에 따르면 토지대금 2조 3,600억 원 중 계약금 2,360억 원은 17개 출자사의 자본금으로 냈고, 중도금은 10차로 나눠 6개월마다 5년 동안 내기로 했다. 회사는 그 중도금을 자기 돈으로 낸 것이 아니라 LH에 대한 토지대금 반환채권을 담보로 유동화증권을 찍어 댔다. 담보 구조를 적은 유동화 등록 문서는 확보하지 못했고, 아시아경제의 "ABS 투자자들에게 갚아야 할 2,208억 원"과 감사보고서의 2010년 7월 "기납부한 3차 중도금을 반환받아 단기차입금 상환" 기록에서 읽은 것이다. 분양이 시작되기도 전에 6개월마다 2,000억 원대가 나가는 일정이었다.

2008년 9월 리먼브러더스가 무너졌고 국내 PF 시장이 얼었다. 계획상 착공은 2009년 7월이었는데 이뤄지지 않았다. 2010년 7월 13일 회사는 5차 중도금을 내지 못했다. 미납 금액은 이데일리가 5차 중도금 2,280억 원으로 적었고, 아시아경제의 2,208억 원은 그달 갚아야 할 유동화증권 상환액이라 같은 금액의 두 보도가 아니다. 7월 28일 출자사들은 단계별 개발과 중도금 납입 연기, 할부이자 2,000억 원의 개발이익 상환을 요구했고 LH는 "중도금·이자 납부 연장은 수용불가"라고 답했다. 소유권을 넘길 수 없어 수분양자가 피해를 본다는 것이 이유였다. 같은 달 업계에서 나온 제안이 이 구조의 문제를 가장 짧게 요약한다. "토지주인 공기관이 토지매각 대신 출자로 참여하고" 나머지 출자사가 사업비를 대는 방식으로 바꾸자는 것이었다. 공기업이 지분을 가진 것 자체가 문제가 아니라, 땅값은 현금으로 다 받으면서 지분도 갖는 이중 지위가 문제였다. 매도자로서는 땅값이 높고 빨리 들어올수록 좋고, 주주로서는 그럴수록 사업이 나빠진다.

LH는 거절했다가 들어갔다. 보도에 따르면 2010년 12월 13일 1차 사업정상화 방안이 나왔고 2011년 10월 LH가 6-4블록을 3,400억 원에 선매수하는 매수자금융이 실행됐다. 이 두 건의 원문은 확보하지 못했다. 2012년 2월 29일 2차 정상화 방안이 확정됐고, 이것은 감사보고서의 약정으로 확인된다. 사업기간을 2014년 말에서 2018년 말로 늘리고, 사업을 1단계와 2단계로 나누고, 필지별로 매매계약을 갈랐다. 헤럴드경제 2012년 4월 보도에 따르면 민간 출자사는 공사비 절감과 자산 선매각으로 착공 자금 1조 5,000억 원을 마련해 그해 6월 LH가 인수한 블록부터 짓고 9월에 주상복합 931가구를 분양하기로 했다. 그 사이에 잘려 나간 쪽도 있다. 경기일보 2013년 11월 보도에 따르면 자본금 5,000억 원 중 선납 60%를 낸 뒤 나머지 40%의 유상증자를 이행하지 못한 대림건설과 풍림주택, 신영, 도모스프라임 네 곳이 사업 지위를 잃었다. 다만 감사보고서 주주명부에 그 이름은 대림산업과 풍성주택으로 나오고, 대림산업 지분은 2012년에 이미 LH가 넘겨받았다고 같은 보고서가 적는다. 어느 회사가 잘렸는지는 두 자료가 맞지 않아 그대로 둔다. 도모스프라임은 지분 2%로 단지 안 건물의 분양과 임대 권리를 갖고 일반에서 투자금을 모아 들어와 있었다. 투자자들이 수십억에서 수백억대 손실을 주장했고, 회사는 사업 지위를 되돌려 달라는 소송을 냈다.

정상화의 핵심은 사업기간 연장이 아니라 토지대금을 현금 대신 건물로 받는 것이었다. 서울경제 2020년 6월 보도가 그 설계를 적는다. "건설사들을 설득하기 위해 1단계로 6-3블록은 행정공제회, 6-4블록은 LH가 건물을 선매입했다." 감사보고서에는 그 약정이 두 줄로 있다. 2012년 2월 29일 LH와 6-4블록 용지와 건물 3,985억 원, 같은 날 대한지방행정공제회와 6-3블록 2,383억 원의 우선매입권이다. 뒤의 것은 행정공제회가 회사에 빌려준 2,385억 원과 상계하는 구조였다. 땅을 판 공기업과 설립 때부터 지분이 가장 컸던 공제회가 각각 한 동씩 미리 사 주기로 하면서 사업이 다시 움직였다. 이 시점의 최대주주는 그해 대림산업 지분을 넘겨받은 LH였고, 행정공제회는 26.54%로 2대 주주였다. 2010년 1월 27일 주택건설사업계획승인을 받아 두고 멈춰 있던 주상복합 알파리움은 2013년 4월 23일에야 착공했다. 허가와 착공 사이 3년 3개월이 건축물대장에 그대로 찍혀 있다.

열 블록의 대장을 더하면 보도된 면적과 8㎡ 차이로 맞는다

건축물대장으로 열 블록을 지번에 붙일 수 있다. 성남시 분당구 백현동 법정동의 건축물대장 746동을 전부 받아 판교역 동편 지번을 묶으면 알파돔시티는 이렇게 선다. 6-1블록은 백현동 532 카카오 판교 아지트, 6-2는 534 판교테크원, 6-3은 537 알파돔타워, 6-4는 535 그레이츠 판교, 7-2는 541 현대백화점 판교복합몰, 7-1과 17은 540과 539-1 힐스테이트 판교역, 7-3은 538 그래비티 타워, C2-2와 C2-3은 530과 531 알파리움이다. 열 블록의 대지면적을 더하면 137,519.2㎡로 보도된 사업부지 137,527㎡와 8㎡ 차이이고, 연면적을 더하면 1,312,768㎡로 준공 뒤 보도된 1,312,400㎡와 0.03% 차이다. 둘 다 계산값이다. 이 두 검산으로 판교역 SK HUB와 판교역 환승주차장은 사업부지가 아니라는 것도 갈린다.

블록	지번	건물	사용승인	연면적
6-1	백현동 532	카카오 판교 아지트	2021-10-27	162,795.81㎡
6-2	534	판교테크원	2021-10-27	197,236.69㎡
6-3	537	알파돔타워	2018-03-23	87,901.58㎡
6-4	535	그레이츠 판교(구 크래프톤타워)	2018-03-23	99,656.23㎡
7-2	541	현대백화점 판교복합몰	2015-07-24	237,092.55㎡
7-1 · 17	540 · 539-1	힐스테이트 판교역, 오피스텔 584호	2022-08-22	122,211.6 + 31,710.9㎡
7-3	538	그래비티 타워, 호텔	2020-10-30	29,701.38㎡
C2-2 · C2-3	530 · 531	알파리움 931세대와 타워 2동	2015-11-24	191,006.75 + 153,454.55㎡

널리 퍼진 대응 하나가 틀렸다. "6-3블록이 크래프톤타워"라는 서술이 여러 자료에 있는데, 신한알파리츠 공식 포트폴리오는 그레이츠 판교를 6-4블록으로 표기하고, 설계사 정림건축이 적은 알파돔 타워 Ⅲ와 Ⅳ의 대지면적 5,929.70㎡와 7,337.50㎡가 각각 백현동 537과 535의 대장과 소수점까지 같다. 6-4가 그레이츠 판교이고 6-3이 알파돔타워다. 현대백화점 판교점을 4-1블록으로 적은 자료도 있는데 그런 블록은 없고 7-2다.

오피스 넷은 크기만 다르고 형태는 같다. 넷 다 지상 15층에 지하 7층, 높이 66.3m에서 67.6m 사이다. 대지는 6-2가 13,352.1㎡로 가장 넓고 6-3이 5,929.7㎡로 가장 좁다. 용적률은 922.06%, 923.31%, 900.16%, 810.81%로 넷 다 다르다. 2007년 지구단위계획 252쪽이 중심상업용지에 준 조건은 건폐율 90% 이하, 용적률 600% 이상 1,000% 이하, 높이 제한 없음이었다. 주상복합용지는 건폐율 60%, 용적률 350%, 25층 이하였다. 상한에 대보면 두 종류가 정반대로 움직였다. 알파리움 두 블록은 349.61%와 349.92%로 상한 350%의 99.9%를 채웠고, 오피스 넷은 상한 1,000%를 최대 92.3%까지만 썼다. 높이 제한이 없는데도 넷 다 15층에서 멈췄고 그 이유는 확인하지 못했다. 현대백화점은 513.43%로 하한 600%에도 못 미치는데 그 처리는 확인하지 못했다.

항목	6-1 카카오 아지트	6-2 판교테크원	6-3 알파돔타워	6-4 그레이츠 판교
대지	10,766.1㎡	13,352.1㎡	5,929.7㎡	7,337.5㎡
연면적	162,795.81㎡	197,236.69㎡	87,901.58㎡	99,656.23㎡
용적률 · 건폐율	922.06% · 79.83%	923.31% · 79.98%	900.16% · 76.03%	810.81% · 73.24%
층수 · 높이	15/7 · 66.33m	15/7 · 66.85m	15/7 · 67.6m	15/7 · 67.5m
주차	1,207대	1,490대	633대	710대
허가 · 착공 · 사용승인	2018-12-19 · 2019-02-28 · 2021-10-27	같음	2015-03-17 · 2015-05-28 · 2018-03-23	같음
시공	삼성물산	현대건설	GS건설 외 5개사	SK건설 컨소시엄

저층부가 어느 동에나 상가인 이유도 그 계획서에 있다. 상업용지 광장과 보행자전용도로변은 판매시설과 근린생활시설을 1층 전면 권장용도로 지정하고 "1층 건축연면적의 50% 이상 권장용도를 확보하여야 함"이라고 적었다. 그래서 네 오피스 모두 지상 1층부터 3층과 지하 1층이 판매시설로 등재돼 있다. 공공보행통로도 대장 용도로 남았다. 6-3의 지하 1층과 1층부터 4층까지 다섯 층의 층별개요에 "공공보행통로 및 코어"가 따로 잡혀 있고, 6-4의 3층에 "외부데크 공공보행로 및 연결부"가 있다. 2021년 네 동을 지상 3~4층에서 잇는 환상형 공중보행통로 컬쳐밸리와 2019년 5월 판교역과 백화점을 지하로 이은 판교알파지하광장 6,250㎡는 계획서 250쪽의 "옥외활동의 입체화"와 "보행자중심의 환경조성"이 실행된 것이다.

인허가는 블록별이 아니라 쌍 단위로 났다. 6-3과 6-4는 허가와 착공과 사용승인 세 날짜가 전부 같고, 6-1과 6-2도 세 날짜가 같으며, 알파리움 두 블록도 같다. 그리고 멈춘 자리가 대장에 그대로 있다. 알파리움은 2010년 1월 27일 주택건설사업계획승인을 받고 2013년 4월 23일에야 착공했다. 3년 3개월이다. 나머지 블록은 허가 뒤 16일에서 2.5개월 안에 착공했다. 언론이 "15년 만에 마무리"로 세는 기간은 2007년 착수부터 2021년 준공까지이고, 대장 기준으로 첫 허가 2010년 1월에서 마지막 사용승인 2022년 8월까지는 12년 7개월이다. 계산값이다.

공기업이 땅을 팔면서 주주가 되면 무엇이 달라지는가

땅값이 오를수록 자기 회사의 사업성이 나빠지는 자리에 앉게 된다. 그리고 그 자리가 얼마나 무거운지는 지분율이 아니라 채권의 크기가 정한다. 회사부터 둘로 갈라야 한다. 시행 회사 주식회사 알파돔시티는 법인세법상 프로젝트금융투자회사로 상근 임직원이 없는 명목회사이고, 알파돔시티자산관리 주식회사는 그 자산관리회사로 2016년 기준 직원 25명, 2024년 7월 기준 12명을 둔 별개 법인이다. LH의 지분은 시행사에서 19.0%로 시작해 2012년 대림산업 지분을 넘겨받으며 27.82%가 됐다가 2015년 이후 28.34%였고, 자산관리회사에서는 35.50%였다. 자산관리회사만 2012년 6월 LH 기업집단에 편입됐고 시행사는 계열회사가 아니었다.

주주	2008년 설립 시	2012년	2021년 말
대한지방행정공제회	25.0%	26.54%	47.24%
한국토지공사 → LH	19.0%	27.82%	28.34%
롯데건설	11.5%		후배주만
산업은행 · GS · SK	각 4.0%		후배주만
대림 · 두산	각 4.0%	대림 지분은 2012년 LH가 인수	없음
교보증권			18.05%
그 밖에	풍성주택 5%, 신영 3.5%, 외환은행 3%, 단호학원 3%, 서희·모아·한라·온미디어·도모스프라임 각 2%		단호학원 2.12% 등

LH는 최대주주가 아니었다. 설립 때 25%는 대한지방행정공제회였고 LH는 2012년부터 2016년까지 다섯 해만 27.82%에서 28.34%로 1위였다. 2017년 건설 출자사들이 보통주에서 전부 빠지면서 행정공제회가 47.24%가 됐고 교보증권이 18.05%로 들어왔다. 나간 건설사들은 후배주에 남았다. 의결권이 없고 이익배당에서 배제되며 잔여재산 분배에서 보통주보다 뒤로 밀리는 종류주식으로, 추가 사업비를 낸 민간 출자사에게 2013년과 2016년, 2018년에 발행됐다. 누계 137억 3,600만 원이고 2021년 말 산업은행이 55.43%를 가졌다. 원금을 회수하지 못한 채 순위만 뒤로 밀린 상태로 청산을 맞은 것이다.

LH가 이 회사에서 가장 큰 것은 지분이 아니라 채권이었다. 토지대금 2조 3,601억 원의 채권자였고, 그 채권 위에 회사의 유동화증권이 서 있었다. 2010년 7월 회사가 만기가 된 단기차입금을 갚으려고 이미 낸 3차 중도금을 LH에서 돌려받아 썼고, LH는 지급보증 구상권을 행사했다. 연체이자율은 계약서에 1개월 이내 연 7%, 3개월 이내 8.5%, 3개월 초과 10.5%로 적혀 있었다. 행정공제회 컨소시엄은 LH에 1단계 용지 잔대금 완납보증 3,687억 6,700만 원과 사업기간 연장 대가로 협약이행보증 1,561억 원을 걸었고, 2013년 두산건설과 단호학원, 서희건설이 자기 몫 보증금을 못 내자 회사가 대신 냈다. 땅을 판 쪽이 채권자이자 보증 수익자이자 주주였다.

그 채권을 건물로 바꾼 것이 6-4블록이다. 2012년 2월 29일 약정 3,985억 원, 대금은 "5차 용지 중도금 미납금 등 대물 상계"로 선수금 3,416억 2,200만 원이 잡혔다. 2017년 그 선수금에서 선납할인금 754억 2,500만 원이 빠져 회사가 인식한 6-4블록 총분양금액은 2,661억 9,700만 원, 이듬해 정산으로 2,728억 7,300만 원이 됐다. 선수금 잔액이 2014년 말 3,416억 원에서 해마다 분양수입으로 깎여 2018년 0이 되는 흐름이 감사보고서 표의 모든 잔액과 맞는다. 6-4블록만 다른 블록과 달리 부동산처분신탁이었고 수익자가 한국토지주택공사였다. 2013년 회사는 이 대물변제와 2차 중도금 대위변제 지연손해금에 붙은 취득세 106억 1,000만 원을 과세전적부심사에서 내라는 판정을 받아 미지급금으로 잡고 소송을 예고했다.

그 건물의 12년은 이렇다. 2015년 3월 17일 허가, 5월 28일 착공, SK건설 컨소시엄 시공, 2018년 3월 23일 사용승인이 났고, 4월 27일 신한알파리츠가 사들였으며, 8월 8일 그 리츠가 상장됐다. 8월 30일 게임회사 블루홀이 삼평동 두 곳에 흩어져 있던 사무실을 이 건물로 합쳤고, 11월 블루홀이 크래프톤으로 이름을 바꾸면서 건물도 크래프톤타워가 됐다. 크래프톤은 2021년 6월 28일 본사를 역삼동 센터필드로 옮겼고, 2022년 9월 신한리츠운용이 그 건물에서 오피스 브랜드를 선포하며 이름이 그레이츠 판교가 됐다. 2023년 1월 현대제철이 양재사옥에서 옮겨 왔고, 삼성증권 2025년 8월 리포트에 따르면 현대제철은 임대면적 8,808평으로 연면적의 29%를 쓰며 2027년 9월부터 5년 재계약에 전용면적당 임대료가 50% 안팎 올랐다. 임대율은 100%이고, 2028년에는 신한알파리츠 포트폴리오 전체의 33%에 해당하는 임대차가 만기를 맞는다. 크래프톤이 임차인으로 남아 있는지는 확인하지 못했다.

나머지 블록의 임차는 단지 안에서 갈렸다. 카카오는 2020년 4월 6-1블록을 통째로 10년 빌려 2022년 여름 6개 계열사 6,000여 명을 들였고 2030년까지다. 6-2 판교테크원에는 2022년 여름 네이버웹툰과 네이버클라우드, 스노우, 네이버제트, 케이크, 크림, 웍스모바일 일곱 곳이 들어왔고, 하이브 계열 위버스컴퍼니도 같은 시기에 자리를 잡았으며 카카오뱅크 본사가 11층에 있다. 6-3 알파돔타워는 카카오 계열이 중심이고 2023년 매각 시점 임대율 97%였다. 알파리움타워는 엔씨소프트와 삼성SDS가 임대면적의 80%를 썼다. 현대백화점 판교점은 2025년 매출 2조 291억 원으로 국내 백화점 최단기간 2조 원을 넘었다. 판교테크원 공식 사이트의 단지 설명이 이것을 한 줄로 적는다. 카카오 아지트와 테크원, 알파돔타워, 그레이츠 판교가 컬쳐밸리 공중보행통로로 연결돼 있고 네이버와 카카오와 현대제철이 들어와 있다는 것이다.

사진: Virtual trip, CC BY-SA 4.0, 위키미디어 공용. 지하철 출구가 건물 아래로 들어간다

열네 해 동안 매출 3조 9,604억을 올리고 이자 5,232억을 내고 5,032억을 잃었다

시행사의 손익은 전자공시에 열세 해치 감사보고서로 있다. 2009년 회계연도부터 2021년 청산기준 재무제표까지이고, 첫 보고서가 2008년을 비교표시로 함께 담아 열네 해가 끊기지 않고 이어진다. 열네 해를 합산하면 매출 3조 9,604억 1,000만 원, 매출원가 3조 7,597억 1,000만 원, 매출총이익 2,006억 9,000만 원, 판매비와관리비 1,874억 1,000만 원, 영업이익 132억 8,000만 원이다. 계산값이다. 사실상 본전이었다. 순손실 5,031억 7,000만 원을 만든 것은 이자비용 5,231억 9,000만 원이다. 누적 순손실은 2021년 말 미처리결손금 5,031억 6,500만 원과 반올림 차이로 맞는다. 이 회사는 금융비용을 자본화하지 않고 매년 비용으로 털었다. 8년의 지연이 원가로 숨지 않고 손익계산서에 그대로 찍혔다. 2011년 한 해 이자가 1,154억 원이었고 그해 순손실 1,397억 원이 열네 해 중 최대였다.

항목	금액	비고
매출	3조 9,604억 1,000만 원	분양수익, 2013~2019
매출원가	3조 7,597억 1,000만 원
매출총이익	2,006억 9,000만 원	매출 대비 5.1%, 계산
판매비와관리비	1,874억 1,000만 원	위탁관리용역비 564억, 지급수수료 1,025억 포함
영업이익	132억 8,000만 원	계산
이자비용	5,231억 9,000만 원	2011년 1,154억
순손실	5,031억 7,000만 원	결손금 5,031억 6,500만 원과 일치

차입은 2009년 말 8,886억 원에서 시작했다. 외환은행 2,000억 원, 유동화회사 셋의 6,686억 원, 동양종금 200억 원이었고 금리는 4.6%에서 6.4%였다. 2012년 정상화 때 산업은행 2,600억 원과 행정공제회 2,385억 원이 들어왔고, 2015년 말 7,759억 3,800만 원까지 다시 올라갔다. 차입 자체의 최대는 첫해인 2009년 말 8,886억 원이고, 2015년의 봉우리는 그보다 1,127억 원 낮다. 그해 재조달로 4,600억 원 트랜치의 금리가 6.0%대에서 3.47%로 내려갔고, 이자비용은 2014년 611억 원에서 2017년 310억 원, 2018년 83억 원, 2019년 0으로 줄었다. 2018년 말 차입금이 0이 됐다. 그 사이 2014년부터 2018년까지 다섯 해는 완전 자본잠식이었다. 2016년 말에는 부채가 자산보다 2,585억 원 많았다. 계속기업 가정이 유지된 근거는 아직 팔지 않은 2단계 부지였다.

주주는 5,369억 원을 넣고 337억 원을 남겼다. 보통주 자본금 4,631억 7,900만 원, 후배주 137억 3,600만 원, 자본잉여금 등 600억 원을 합친 순납입 5,368억 7,400만 원에서 결손금 5,031억 6,500만 원을 빼면 2021년 말 자본총계 337억 900만 원이다. 회수율 6.3%, 계산값이다. 후배주가 잔여재산에서 열후이므로 그 337억 원은 사실상 보통주 일곱 주체의 몫이다. 열네 해 동안 배당은 한 번도 없었고, 그래서 프로젝트금융투자회사에 주어진 배당소득공제는 한 번도 쓰이지 않았다. 법인세도 열네 해 전부 0원이었다. 세무상 이월결손금 3,581억 3,700만 원을 남긴 채 2022년 2월 3일 해산을 결의했다.

블록은 전부 준공 전에 팔렸다. 2017년 감사보고서 주석이 매매약정 아홉 건을 한 표에 적는다. LH의 6-4블록 3,985억 원, 행정공제회 계열의 6-3블록 2,383억 원과 상업시설 1,123억 원, 현대백화점의 7-2블록 7,847억 원, 미래에셋 펀드 두 개의 6-1블록 6,671억 원과 6-2블록 8,320억 원, 마스턴 PFV의 7-1블록 5,764억 원과 주17블록 730억 원, 이지스 펀드의 7-3블록 1,550억 원이다. 6-3은 행정공제회가 2012년 우선매입권을 받았다가 2014년 농협은행이 계약상 지위를 넘겨받고 2017년 하나자산운용의 하나랜드칩판교57호로 옮겨 갔다. 그릇만 바뀌었다. 6-2는 2019년 1월 재약정으로 건물 없이 용지만 4,402억 원에 넘겨졌다. 미래에셋이 직접 개발하는 구조로 바뀐 것이다.

매수자	약정일	블록	약정 금액
한국토지주택공사	2012-02-29	6-4 용지·건물	3,985억 원, 대물 상계
대한지방행정공제회 → 농협은행 → 하나랜드칩판교57호	2012-02-29 · 2014-01-27	6-3 업무시설 · 상업시설	2,383억 + 1,123억 원
㈜현대백화점	2011-12-13	7-2 용지·건물	7,847억 원, 인식 7,362억 원
미래에셋맵스 61호	2017-12-19	6-1 용지·건물	6,671억 원
미래에셋맵스 62호	2017-12-19 → 2019-01-22	6-2 용지	8,320억 → 4,402억 원
마스턴제26호판교PFV	2017-12-13	7-1 · 주17	5,764억 + 730억 원
이지스 133호	2017-08-23	7-3 호텔	1,550억 원, 인식 685억 원

블록별로 남은 것과 잃은 것이 갈린다. 2015년 감사보고서의 누적표 기준으로 주상복합 C2-2는 총분양금액 3,674억 원에 원가 3,562억 원으로 112억 원, C2-3은 4,504억 원에 4,334억 원으로 170억 원을 남겼다. 현대백화점 자리 7-2는 총분양금액 7,362억 원에 누적원가 8,439억 원으로 1,077억 원을 잃었다. 약정 7,847억 원에서 485억 원이 깎였는데 그 사유는 확인하지 못했다. 6-4블록도 2017년 시점 누적원가 2,945억 원이 총분양금액 2,729억 원을 넘어 있었다. LH에 넘긴 건물조차 시행사 기준으로는 적자였다. 전부 계산값이다.

LH는 땅값을 다 받고 건물로 2,453억을 더 벌었으며 출자에서 1,217억을 잃었다

LH 쪽 산수는 세 줄이다. 첫째, 토지대금 2조 3,601억 원은 전액 회수됐다. 현금으로 약 2조 872억 원, 대물로 6-4블록 실효 2,729억 원이다. 계산값이고 할부이자와 연체이자 수입은 따로다. 둘째, 그 6-4블록을 2017년 12월 입찰에서 5,182억 원에 넘기기로 하고 2018년 4월 잔금을 받아 2,453억 원을 벌었다. 2012년 2월 상계에서 2018년 4월 잔금까지 6.16년이고, 연복리로 환산하면 10.98%다. 단리로 나누면 연 14.6%가 된다. 취득세와 보유기간 재산세, 시간가치를 뺀 계산값이다. 셋째, 시행사 보통주 2,625만 6,400주에 넣은 1,312억 8,200만 원은 청산기준 자본총계 337억 원의 28.34%인 약 96억 원만 돌아올 것으로 보인다. 후배주가 열후하다는 가정을 둔 추정이다. 출자 손실 약 1,217억 원을 6-4블록 차익에서 빼면 순증 약 1,236억 원이다. LH는 이 사업에서 손해를 보지 않았고, 손해는 시행사에 남았다.

산 쪽의 산수: 5,182억에 산 건물이 8년 뒤 감정 1조 100억이 됐다

신한알파리츠는 2017년 12월 18일 자기자본 3억 원으로 세워져 2018년 1월 8일 6-4블록 우선협상대상자가 됐고 4월 27일 취득을 마쳤다. 취득원가는 토지 3,067억 2,300만 원과 건물 2,411억 8,200만 원, 합계 5,479억 500만 원이다. 매매대금 5,182억 원과의 차 297억 500만 원이 취득 부대비용으로 매매대금의 5.73%다. 표준세율 취득세 4.6%로 환산한 238억 원과 정합적이라 대도시 중과는 적용되지 않은 것으로 읽힌다. 자금은 자기자본 2,442억 7,300만 원에 보험사와 신협 등 대주 11곳의 프로젝트금융대출 3,400억 원이었다. 고정 3.3%, 최장 만기 2023년 4월이었다. 취득 시점에는 단기차입 1,140억 원을 함께 썼고, 그 돈은 7월 공모로 들어온 1,140억 원으로 8월 1일 갚았다. 취득원가 기준 LTV 62.1%, 계산값이다.

항목	값
매매대금	5,182억 원, 3.3㎡당 1,720만 원
취득원가	5,479억 500만 원, 부대비용 297억 원
자기자본	2,442억 7,300만 원
프로젝트금융대출	3,400억 원, 고정 3.3%, 대주 11곳
단기차입	1,140억 원, 공모 대금으로 2018-08-01 상환
공모	2,280만 주 × 5,000원 = 1,140억 원, 일반청약 4.32 대 1
임대 조건 (2017년 10월 IM)	평당 보증금 68만 원, 월 임대료 6만 8,000원, 관리비 2만 7,000원

감정평가액은 2018년 9월 5,359억 7,000만 원, 2020년 12월 7,702억 원, 2026년 1월 1조 100억 원이다. 마지막 값은 나라감정평가법인이 거래사례비교와 수익환원을 반씩 얹은 것이고, 2026년 4월 담보대출 공시의 담보가 기준 1조 원과 같은 계열이다. 취득원가보다 84.3% 높고, 연면적 30,126평 기준 평당 3,353만 원이다. 계산값이다. 2017년 평당 1,720만 원이 8년에 1.95배가 됐다. 판교 평당가 시계열이 이것과 같이 움직였다. 2017년 초 알파리움타워 취득원가 1,342만 원, 2017년 12월 알파돔타워 1,730만 원, 2022년 알파리움타워 매각 2,728만 원, 2023년 알파돔타워 매각 2,739만 원, 2025년 테크원 3,322만 원이다.

수익률은 어느 분모를 쓰느냐로 갈린다. 2025년 10월부터 2026년 3월까지 반기의 별도 투자부동산 영업수익은 213억 9,700만 원이다. 임대수익 148억 4,200만 원과 관리비수익 55억 7,900만 원이 그 대부분이다. 여기서 영업비용 55억 8,300만 원을 빼고 현금이 나가지 않는 감가상각 24억 4,900만 원을 되돌린 뒤 연환산하면 순영업소득 약 365억 원이다. 취득원가 5,479억 원 대비 6.67%이고 감정가 1조 100억 원 대비 3.62%다. 계산값이다. 주당 배당은 2018년 첫 반기 116원에서 2026년 3월기 182원이 됐고, 배당성향은 150%에서 330%를 오갔다. 부동산투자회사법 제28조 제3항이 감가상각비 한도까지 배당가능이익을 초과해 배당하도록 허용하기 때문이다. 국토교통부 리츠정보시스템의 2026년 3월 결산기 연환산 배당률은 6.61%다. 2026년 9월 9일 종가 5,370원으로 공모가보다 7.4% 위이고, 나머지는 배당으로 돌아갔다. 연결 자산총계는 3조 1,317억 원으로 자산 12건을 담고, 리츠 법인만 떼어 본 별도 자산총계는 1조 3,841억 원이다. 그중 그레이츠 판교의 별도 장부금액은 2026년 3월 말 5,124억 3,300만 원으로, 토지 3,067억 2,300만 원에 건물 2,057억 1,000만 원을 더한 값이다. 감가상각 누계 390억 7,000만 원이 취득 뒤 여덟 해 동안 쌓였다.

2026년 4월 29일 금리가 바뀌었다. 만기가 된 담보대출 4,850억 원은 연 2.7%였고, 새로 빌린 5,750억 원은 3년 고정 연 4.3%다. 대주는 한화생명과 KB손해보험, 농협생명, 농협은행, 중국은행이고 담보는 그레이츠 판교 담보신탁 우선수익권이다. 담보분만 놓으면 이자가 연 131억 원에서 209억 원으로 늘고, 이 대출로 갚은 자리츠 후순위대출 720억 원과 전자단기사채 180억 원의 이자가 사라지는 것을 감안하면 순증은 연 약 69억 원이다. 계산값이다. 반기 배당 236억 5,500만 원을 연으로 놓은 배당 재원 약 473억 원의 14.6%에 해당한다.

누가 벌고 누가 잃었나

돈을 번 쪽은 전부 시행사 밖에 있었다. 알파리움타워 두 동을 2017년 1월 취득원가 5,021억 3,200만 원에 산 ARA알파리움리츠는 2022년 1월 마스턴투자운용에 팔아 유형자산처분이익 5,352억 2,000만 원을 냈다. 처분가액 1조 205억 9,600만 원, 5년에 103.3%, 연환산 15.18%다. 계산값이다. 그해 1월 한 달 순이익 4,741억 원에 법인세는 배당소득공제로 0이었다. 알파돔타워를 2017년 12월 약 4,600억 원에 산 미래에셋 펀드는 2023년 4월 삼성생명과 삼성화재의 삼성SRA 펀드에 7,284억 원에 팔았다. 58.3%다. 6-1과 6-2의 땅을 산 미래에셋은 테크원타워를 지어 2025년 약 2조 원에 팔았고 개발비 9,500억 원에 운용분배금과 차익 1조 1,200억 원, 내부수익률 약 23%였다. 그레이츠 판교는 감정가가 취득원가보다 84.3% 높다. 마지막 7-1블록 오피스텔만 팔리지 않았다. 마스턴 PFV의 2024년 손익계산서는 분양수입금이 마이너스 56억 원으로 해약이 신규 분양을 넘어섰고, 완성건물 801억 원이 임대용으로 돌려졌다.

시행사가 놓친 것도 하나 있다. 알파돔시티는 ARA알파리움리츠의 보통주를 2017년 300억 원에 받아 지분 10.8%를 들고 있었다. 그 리츠의 정관은 매각차익을 1종 우선주 25%, 2종 우선주 50%, 보통주 25%로 나누게 돼 있었다. 시행사는 청산 자금을 만들려고 2020년 그 주식을 전량 처분해 처분이익 334억 6,800만 원을 냈다. 장부가 75억 원을 더하면 처분가액 약 410억 원이다. 2년 뒤 리츠가 낸 매각차익 5,352억 원의 보통주 몫은 1,338억 원이었다. 차이 약 930억 원, 계산값이다. 누구에게 얼마에 팔았는지는 확인하지 못했다.

세금은 어느 그릇에서도 나오지 않았다. 시행사는 열네 해 법인세 0원에 배당소득공제를 쓴 적이 없고, 이월결손금 3,581억 원을 남겼다. 신한알파리츠와 ARA알파리움리츠는 배당가능이익의 90% 이상을 배당해 그만큼을 소득에서 공제받고, 그 결과 법인세를 내지 않는다. 개발 단계에서 정부가 받은 것은 대물변제와 지연손해금에 붙은 취득세 106억 원의 분쟁과 매수자들의 취득세뿐이다. 신한알파리츠의 취득 부대비용 297억 원이 그 하나다.

같은 제도로 시작한 사업 중 완주한 것은 드물었고, 가른 것은 공공이 돈을 더 넣었는가였다

2012년 같은 위원회 앞에 선 두 사업 중 하나는 살고 하나는 해제됐다. 국토해양부는 2011년 12월 훈령으로 민관합동 공모형 PF 조정위원회를 만들었고, 그 위원회는 2012년 9월 25일 대한주택공사 계보의 파주운정 복합단지 2조 6,000억 원을 두고 "사업계획변경 및 토지비 지급조건 변경 등으로는 사업성이 확보되기 어렵다"고 판단해 해제안을 냈다. 토지계약금 813억 원은 LH에 전부 귀속되고 협약이행보증금의 30%인 454억 원을 민간 컨소시엄이 LH에 내는 것으로 정리됐다. 광명역세권 1조 5,000억 원은 단계별 개발로 조정했다. 알파돔시티는 그 위원회에 가기 전에 LH와 직접 협상해 2010년 12월과 2012년 2월 두 차례 정상화 방안을 통과시켰다. 서울시의 상암 DMC 랜드마크는 133층 계획을 사업자가 70층으로 낮추자고 했으나 서울시가 원안을 고수해 좌초했고 계약금 등 손실이 약 1,000억 원이었다. 광교 에콘힐 2조 1,000억 원은 경기도시공사가 12%를 출자했는데 2013년 4월 경기도의회 5분 발언에 "사업비 조달의 책임이 있음에도 불구하고 현재까지 출자금을 제외한 모든 사업비에 대한 조달을 거부"라는 문장을 남기고 좌초했다. 용산 국제업무지구는 다음 편이다.

사업	공공 출자	계획 사업비	결말
성남판교 알파돔시티	토지공사 19.0%	5조 671억 원	완주, 2021년 10월 마지막 블록 사용승인
파주운정	주택공사 19.9%, 계획 시점	2조 6,000억 원	2012-09-25 해제, 계약금 813억 원 LH 귀속
광명역세권	주택공사 19.9%	1조 5,000억 원	단계별 개발로 조정
광교 에콘힐	경기도시공사 12.0%	2조 1,000억 원	좌초
상암 DMC 랜드마크	서울시 토지 공급	133층 계획	좌초, 손실 약 1,000억 원
용산 국제업무지구	코레일	31조 원	2013년 파산 상태

알파돔시티와 에콘힐은 같은 구조와 같은 시기에 같은 요구를 겪었다. 사업계획 변경 요청과 사업비 조달 거부다. 결과가 갈린 지점은 공공이 돈을 더 넣었는가다. LH는 6-4블록을 미리 사 주는 것으로 3,416억 원의 땅값 채권을 건물로 바꿨고 경기도시공사는 그러지 않았거나 못 했다. 에콘힐이 어떻게 종결됐는지는 1차로 확인하지 못했다. 그리고 그 완주가 알파돔시티가 잘해서만은 아니다. 신영에셋 기준 분당권 공실률은 2012년과 2013년 20%를 넘었다가 2017년 4분기 2.2%로 내려왔다. 같은 시점 서울은 9.4%였다. JLL 기준 판교는 2020년부터 2022년까지 0%대였다. 알파돔시티가 문을 연 2015년부터 2021년 사이에 판교테크노밸리에 기업이 들어찼고, 그 시간이 이 사업을 살렸다. 젠스타메이트 2025년 4분기 보고서로 보면 그 뒤 분당권은 갈렸다. 분당·판교 권역 전체 공실률은 3.8%인데 판교만 떼면 1.1%이고, 서현 10.0%와 수내 11.1%가 평균을 끌어올렸다. 판교 월임대료 평당 9만 9,100원은 강남 11만 3,700원의 87.2%다. 계산값이다.

판교 오피스가 먼저 답을 냈고 정부의 리츠 정책이 넉 달 뒤에 따라왔다

2018년 국내 증시에 상장한 리츠는 둘뿐이었고 청약 결과가 정반대였다. 6월 27일 상장한 이리츠코크렙은 이랜드 계열 유통 점포를 담아 791억 원을 공모했고, 기관 수요예측이 6.29 대 1이었는데도 6월 12일부터 15일까지 받은 일반청약은 0.45 대 1로 미달이었다. 42일 뒤인 8월 8일 상장한 신한알파리츠는 판교 6-4블록 오피스와 용산 더프라임타워 지분을 담아 1,140억 원을 공모했고, 7월 25일부터 27일까지 받은 일반청약이 4.32 대 1이었다. 보도에 따르면 청약증거금 약 4,900억 원에 청약자 4,849명이었고 최소 청약을 5만 원으로 낮춰 1,000만 원 이하 소액투자자가 1,785명이었다. 2차 요약이라 1차 기사를 특정하지 못했다.

정부가 리츠 판을 손댄 것은 그 넉 달 뒤다. 국토교통부와 금융위원회는 2018년 12월 19일 「리츠 공모·상장 활성화 방안」을 냈다. 그 문서가 진단한 시장은 운용 중 리츠 209개, 자산 41조 6,000억 원, 그중 공모·상장 리츠 2조 6,200억 원이었다. 6.3%다. 계산값이고 2013년에는 4.7%였다. 문서는 "공모·상장리츠에 대한 차별적 혜택이 없음"과 "제도적 불리함만 존재"를 적고 비개발 위탁관리리츠의 상장예비심사 폐지와 주택도시기금의 공모 리츠 투자를 처방했다. 2019년 9월 11일에는 국토교통부와 기획재정부가 공모 리츠 배당소득에 연 5,000만 원까지 9% 분리과세를 붙이겠다고 발표했다. 문서가 적은 적용 시점은 "이르면 내년부터"였다. 순서를 뒤집으면 안 된다. 판교 오피스가 상장 리츠의 기초자산이 된 것이 먼저이고 정책은 나중이었다. 2026년 9월 상장 리츠는 23개이고 신한알파리츠의 연결 자산은 3조 1,317억 원이다. 정부가 2025년 부동산투자회사법을 고쳐 개발 단계부터 리츠를 쓰는 프로젝트리츠를 들였지만, 인베스트조선에 따르면 2026년 3월까지 PFV에서 프로젝트리츠로 옮긴 사업은 0건이다. 알파돔시티를 지은 그릇은 지금도 그대로 쓰인다.

런던은 땅을 지분으로 바꿨고 뉴욕은 빌려주고 판교는 팔면서 지분도 가졌다

공공 토지 소유자가 개발에 참여하는 방식은 셋이다. 런던 킹스크로스 센트럴은 영국 정부 100% 자회사 LCR이 철도 부지를 팔지 않고 2001년 개발사 아전트와의 파트너십에 출자했다. 지분은 아전트 50%, LCR 36.5%, DHL 13.5%였다. 67에이커에 총 개발비 약 30억 파운드, 2007년 착공, 2023년 마지막 건물 승인이었다. 영국 정부는 2016년 1월 22일 그 지분을 호주 연금 오스트레일리안슈퍼에 3억 7,100만 파운드에 팔았다. 사전 평가액 3억 4,500만 파운드를 경쟁입찰로 넘겼고 "모든 수익이 재무부로 환수"됐다. 교통부 장관 로버트 굿윌의 문장은 "더 이상 보유할 필요가 없는 자산인 킹스크로스 센트럴의 지분을 팔아 납세자를 위해 그 가치를 실현했다"였다. 뉴욕 배터리파크시티는 아예 팔지 않는다. 뉴욕주 공공기관 BPCA가 92에이커 전부를 소유하고 모든 건물이 지상권 위에 서 있다. 2023 회계연도 재무제표 기준으로 영업수입의 69%인 2억 8,820만 달러가 세금대체납부금이고 나머지가 지대와 임대 이자다. 이 비중은 2017 회계연도 74%에서 내려온 값이다. 2025년 9월 뉴욕주와 시는 브룩필드플레이스 지상권을 2069년에서 2119년으로 50년 늘리며 현재가치 약 15억 달러를 부담가능주택 기금으로 돌리기로 했다.

항목	킹스크로스	배터리파크시티	알파돔시티
토지 소유자	LCR, 영국 정부	BPCA, 뉴욕주	한국토지공사 → LH
처분	팔지 않고 파트너십 출자	팔지 않고 지상권	매각 2조 3,601억 원 + 지분 19%
공공 지분	36.5%	100% 토지	19.0%
공공의 수입	2016년 지분 매각 3억 7,100만 파운드	지대와 PILOT, 2025년 50년 연장 15억 달러	땅값 회수 + 6-4 차익 2,453억 원 − 출자 손실 약 1,217억 원
매도자와 주주 겸직	아니다	아니다	그렇다

셋 중 매도자와 주주를 겸한 것은 판교뿐이다. 차이는 땅값을 언제 받았는가에 있다. 영국 정부는 개발 초기에 현금을 받지 않고 땅을 지분으로 바꿔 사업이 성공한 뒤 나왔다. 뉴욕은 100년 단위로 빌려준다. 원래 지상권 만기가 2069년이었고 브룩필드플레이스만 2119년으로 늘렸다. 한국토지공사는 계약 시점부터 5년에 걸쳐 현금으로 받는 조건을 걸었고 그 일정이 2010년에 먼저 끊겼다. 지분도 달랐다. LCR 36.5% 대 LH 19.0%다. 영국 정부는 개발이익의 3분의 1 이상을 가졌고 한국 공기업은 20% 문턱 아래에 머물렀다. 그 문턱이 회계 때문인지 지침 때문인지는 확인하지 못했다. 그래서 LH의 수입은 지분에서 나오지 않았다. 지분에서는 약 1,217억 원을 잃었고, 땅값 채권을 건물로 바꾼 자리에서 2,453억 원을 벌었다. 공기업이 개발이익을 가져온 통로가 주주가 아니라 채권자였다는 것이 이 사업의 형태다.

균형을 위해 적어 둔다. 2009년 논문이 든 공공 참여의 효과는 "개발이익의 공적 부문 재투자"였고 위험은 "당초 계획보다 공공성이 상실될 수 있으며"였다. LH는 2010년 7월 거절할 때 소유권 이전 불가로 수분양자가 피해를 본다는 이유를 댔고, 1년 뒤 태도를 바꿔 돈과 시간을 넣었다. 끝까지 증자를 감당한 출자자는 회수했고 못 한 네 곳은 잘렸다. 토지가격 배점 300점 구조는 민간이 스스로 높은 값을 써서 들어온 경쟁의 결과이기도 하다. 그리고 감사원이나 국정감사가 이 사업을 지적한 기록이 있는지는 접속이 막혀 존재 자체를 확인하지 못했다. "LH가 공적 책임을 다했다"의 반대편 증거가 거기 있을 수 있다.

드러난 것: 공기업의 개발이익은 주주가 아니라 채권자의 자리에서 나왔고, 개발 그릇은 이자에 녹았다

공기업이 땅을 팔면서 그 땅 위 회사의 주주가 되는 구조는 2001년 시행령이 열었고 열한 건이 같은 모양이었다. 공공 지분은 거의 예외 없이 19.0%에서 19.9%였다. 판교는 그 계보의 마지막이자 최대였고, 2007년 지구단위계획에 "프로젝트 파이낸싱 기법을 도입하기 위한 계획"이 미리 적혀 있었다. 문제는 지분이 아니라 이중 지위였다. 땅값은 현금으로 계약 때부터 5년 분납으로 다 받으면서 지분도 갖는다. 매도자는 땅값이 높고 빨리 들어올수록 좋고 주주는 그럴수록 사업이 나빠진다. 2009년 논문이 착공 전에 그것을 적었고, 2010년 7월 중도금이 끊기며 그대로 됐다.

LH는 거절했다가 들어갔다. 2010년 7월 "연장 수용 불가"였고 2012년 2월 6-4블록을 미납 대금 3,416억 원과 상계해 대물로 받았다. 실효 취득가 2,729억 원짜리 건물을 2017년 12월 입찰로 5,182억 원에 넘겨 2,453억 원을 벌었다. 계산값이다. 시행사 출자에서는 1,313억 원 중 약 96억 원만 돌아올 것으로 보이니 순증 약 1,236억 원이다. 추정이다. LH의 개발이익은 주주의 자리에서 나오지 않았다. 채권자의 자리에서 나왔다. 그 건물이 2018년 상장한 신한알파리츠의 주된 자산이 됐고, 여섯 주 앞서 상장한 유통 리츠는 미달이었는데 판교 오피스는 4.32 대 1이었다. 정부의 공모 리츠 정책은 넉 달 뒤에 왔다.

개발 그릇은 이자에 녹았다. 열네 해 매출 3조 9,604억 원에 매출총이익 2,007억 원, 판관비를 빼면 영업이익 133억 원으로 본전이었다. 이자 5,232억 원이 그것을 5,032억 원 손실로 만들었다. 2011년 한 해 이자가 1,154억 원이었다. 주주 순납입 5,369억 원 중 337억 원이 남았고, 배당은 열네 해 동안 한 번도 없어 프로젝트금융투자회사의 배당소득공제는 한 번도 쓰이지 않았으며 법인세도 0이었다. 청산 자금을 만들려고 2년 일찍 판 리츠 보통주에서 약 930억 원을 더 놓쳤다.

돈을 번 쪽은 전부 그릇 밖에 있었다. 알파리움타워를 산 리츠는 5년에 103%, 알파돔타워를 산 펀드는 58%, 6-1과 6-2 땅을 산 미래에셋은 내부수익률 23%, 그레이츠 판교를 산 신한알파리츠는 감정가 기준 84%였다. 평당 1,720만 원이 9년에 3,353만 원이 됐다. 그 값을 올린 것은 알파돔시티가 아니라 판교테크노밸리에 들어찬 기업들과 판교역이었고, 분당권 공실률이 20%에서 2%로 내려온 시간이었다. 2026년에는 그 리츠의 담보대출 금리가 2.7%에서 4.3%로 올라 연 약 69억 원의 이자가 배당 재원에서 빠진다.

같은 제도로 시작한 사업 중 완주한 것은 드물었다. 파주운정은 해제됐고 광교 에콘힐과 상암 DMC는 좌초했으며 용산은 파산했다. 가른 것은 공공이 돈을 더 넣었는가와 입지가 벌어 준 시간이었다. 런던은 땅을 팔지 않고 지분 36.5%로 바꿔 성공한 뒤 3억 7,100만 파운드에 나왔고, 뉴욕은 팔지 않고 100년을 빌려준다. 셋 중 매도자와 주주를 겸한 것은 판교뿐이다.

확인하지 못한 것을 적는다. LH가 실제로 받은 할부이자와 연체이자, 6-4블록을 들고 있던 6년의 취득세와 재산세, 시행사 청산의 실제 배분, 약정 3,985억 원과 상계 3,416억 원의 차이 569억 원, 현대백화점 자리의 손실 1,077억 원이 난 이유, 리츠 보통주를 누구에게 팔았는지는 미확인이다. 감사원과 국정감사의 지적 존부, 두 차례 정상화 방안의 원문, 성남판교 공모지침서, 공공 지분이 20% 아래인 이유, 에콘힐의 종결, 2013년부터 2016년까지 판교 공실률 시계열, 신한알파리츠 청약증거금의 1차 기사도 남는다. 오피스 넷이 용적률 상한을 안 채운 이유, 현대백화점의 하한 미달 처리, 크래프톤의 잔류 여부, 환승주차빌딩의 소속도 확인하지 못했다.

다음 편은 용산 국제업무지구다. 땅값을 미래로 미룬 개발이 무너진 산수를 코레일과 드림허브의 판결문과 공시로 본다. 시리즈 전체는 건물을 짓는 돈: 국내편에서 이어진다.

출처

이 글의 시행사 재무·주주·토지계약·대물·매각 약정·블록별 손익은 주식회사 알파돔시티가 전자공시(DART)에 낸 2009~2021년 감사보고서에서, 신한알파리츠의 취득·차입·배당·감정평가·리파이낸싱은 사업보고서와 거래소 공시에서, 다른 매수자의 산수는 ARA알파리움리츠와 마스턴제26호판교PFV 감사보고서에서 가져왔다. 건물 제원은 국토교통부 건축물대장, 규제 상한은 2007년 지구단위계획 원문, 공모형 PF 계보는 국토연구원 학술지, 위기와 정상화는 당시 보도, 시장은 신영에셋·JLL·젠스타메이트, 리츠 정책은 정부 문서, 해외 대조는 영국 정부와 뉴욕주 보도자료다.

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공시·대장·계획·법령

• 주식회사 알파돔시티 감사보고서 FY2009 — 금감원 전자공시 · 2010-04-06
• 주식회사 알파돔시티 감사보고서 FY2010 — 금감원 전자공시 · 2011-04-12
• 주식회사 알파돔시티 감사보고서 FY2011 — 금감원 전자공시 · 2012-04-05
• 주식회사 알파돔시티 감사보고서 FY2012, LH 최대주주 — 금감원 전자공시 · 2013-03-29
• 주식회사 알파돔시티 감사보고서 FY2013, 6-4블록 대물 약정·취득세 분쟁 — 금감원 전자공시 · 2014-04-01
• 주식회사 알파돔시티 감사보고서 FY2014 — 금감원 전자공시 · 2015-04-02
• 주식회사 알파돔시티 감사보고서 FY2015, 블록별 누적 분양손익 — 금감원 전자공시 · 2016-04-04
• 주식회사 알파돔시티 감사보고서 FY2016 — 금감원 전자공시 · 2017-03-31
• 주식회사 알파돔시티 감사보고서 FY2017, 매매약정 9건·선납할인·연체이자율 — 금감원 전자공시 · 2018-04-09
• 주식회사 알파돔시티 감사보고서 FY2018 — 금감원 전자공시 · 2019-04-04
• 주식회사 알파돔시티 감사보고서 FY2019 — 금감원 전자공시 · 2020-03-31
• 주식회사 알파돔시티 감사보고서 FY2020, ARA리츠 지분 처분 — 금감원 전자공시 · 2021-03-26
• 주식회사 알파돔시티 감사보고서 FY2021, 청산기준·결손금 5,031.65억 — 금감원 전자공시 · 2022-04-01
• 알파돔시티자산관리㈜ 대규모기업집단현황공시 — 금감원 전자공시 · 2016-05-30
• 신한알파리츠 사업보고서 FY2018.09, 취득원가·대출·공모·연혁 — 금감원 전자공시 · 2018-12-28
• 신한알파리츠 사업보고서 FY2023.03 — 금감원 전자공시 · 2023-06-13
• 신한알파리츠 사업보고서 FY2026.03, 감정 1조 100억·배당·연결 자산 — 금감원 전자공시 · 2026-05-28
• 신한알파리츠 부동산투자회사 자금차입, 5,750억 리파이낸싱·담보가 시계열 — 금감원 전자공시 · 2026-04-24
• 신한알파리츠 금전배당 결정 — 금감원 전자공시 · 2026-04-24
• 신한알파리츠 최대주주 변경 — 금감원 전자공시 · 2026-05-14
• ARA알파리움위탁관리부동산투자회사 감사보고서 FY2017, 취득원가·우선주 조건 — 금감원 전자공시 · 2018-03-12
• ARA알파리움위탁관리부동산투자회사 감사보고서 FY2022.01, 처분이익 5,352억 — 금감원 전자공시 · 2022-05-02
• 마스턴제26호판교피에프브이 감사보고서 FY2024 — 금감원 전자공시 · 2025-12-19
• 국토교통부 리츠정보시스템, 신한알파리츠 개요·분기 재무·배당률
• 알파리움 타워 6-4블록 오피스 Information Memorandum 2017년 10월 — 벤처기업협회 뉴스레터 첨부 · 2017-10
• 건축HUB 건축물대장정보 서비스, 백현동 746동·오피스 4블록 표제부와 층별개요 — 공공데이터포털 · 2026-09-09 호출
• 성남판교지구 택지개발사업 지구단위계획, 2007년 5월 400쪽 — 건설기술정보시스템 CODIL · 2007-05
• 판교 알파돔 타워 Ⅲ·Ⅳ 프로젝트 — 정림건축
• 그레이츠 판교, 6-4블록 — 신한알파리츠 포트폴리오
• 판교테크원 건축개요·단지 배치 — 판교테크원 공식
• 오시는 길, 판교테크원타워 11층 — 카카오뱅크
• 현대백화점 판교점, 국내 최단기간 연매출 2조 달성 — 현대백화점 · 2025-01-28
• 리츠 공모·상장 활성화 방안 — 국토교통부·금융위원회 · 2018-12-19
• 내년부터 공모형 리츠·부동산펀드 세제혜택 확대한다 — 대한민국 정책브리핑 · 2019-09-11
• 국토부, 민관합동 PF 조정위원회 재운영 — 대한민국 정책브리핑 · 2023-09-11
• 광명역세권·파주운정 공모형 PF 사업 조정계획 확정 — 국토해양부 보도자료 · 2012-09-25
• 광교 에콘힐, 제2의 용산개발 참사를 막아야 한다, 오완석 의원 5분 발언 — 경기도의회 · 2013-04-09
• Government sells King's Cross development stake to reduce the deficit — GOV.UK · 2016-01-22
• AustralianSuper confirmed as buyer of £371m King's Cross stake — Estates Gazette · 2016-01-22
• Battery Park City ground lease extension agreement — Office of the Governor of New York · 2025-09-24
• Hugh L. Carey Battery Park City Authority Financial Statements, October 31, 2023 and 2022 — BPCA · 2024-01
• 위키미디어 공용 File:城南市盆唐区 板橋駅の駅前広場.jpg, Virtual trip, CC BY-SA 4.0
• 위키미디어 공용 File:城南市盆唐区 板橋駅の2番出入り口.jpg, Virtual trip, CC BY-SA 4.0

제도·위기·정상화

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• 공공 PF사업 잇단 위기, 사업구도 변경해야, 토지대금 2조 3,600억·중도금 미납 — 아시아경제 · 2010-07-14
• 출자사-LH, 알파돔시티 입장차만 확인, 5차 중도금 2,280억·연장 수용불가 — 이데일리 · 2010-07-28
• 판교 알파돔시티 개발 재시동, 2차 정상화·1조 5,000억 착공 자금 — 헤럴드경제 · 2012-04-24
• 판교 알파돔시티 연내 분양 끝내 무산 — 아시아경제 · 2012-12-04
• 화려한 알파돔 시티에 가려진 눈물, 출자사 4곳 지위 박탈 — 경기일보 · 2013-11-07
• 공모형 PF 모범 사례 판교 알파돔시티는 어떻게 성공했나, 6-3 행정공제회·6-4 LH 선매입 — 서울경제(다음 미러) · 2020-06-06
• 공모리츠 만드는 판교 알파돔 6-4구역, 신한금융컨소 품으로, 5,182억 — 서울경제 · 2017-12-20
• 상암DMC 결국 좌초, 실패한 PF 랜드마크 되나 — 아시아경제 · 2012-05-22
• 2조 1,000억 광교 에콘힐 사업 본격화, PF 성공 — 아시아경제 · 2011-04-07
• 부채 폭탄 앞에 선 LH — 더벨 · 2023-10-11
• 정부가 밀어붙인 프로젝트리츠, PFV 전환율은 아직 제로 — 인베스트조선 · 2026-03-16

건물·임차·거래

• 마지막 2개 블록 사업 시작, 판교 알파돔시티 완성 가시화, 블록 구성 — 파이낸셜뉴스 · 2019-02-11
• 판교에만 있다, 공중에서 펼쳐지는 초대형 파노라마, 컬쳐밸리·연면적 1,312,400㎡ — 아시아경제 · 2021-11-26
• 5조원 규모 판교 알파돔시티, 7-1·17블록 11월 분양 — 뉴시스 · 2018-10-04
• 판교 알파돔 타워 Ⅲ, Ⅳ, 설계·시공·감리 — YTN · 2018-03-23
• 판교 알파돔시티 6-1, 6-2 복합시설 및 컬쳐밸리 — 월간 건축사지 · 2024-09
• 판교역~백현동 알파지하광장 개통 — 경기신문 · 2019-05-09
• 카카오 한 곳에 모인다, 판교 신축 건물 통임차 — 서울경제 · 2020-04-29
• 이곳이 우리 아지트, 카카오 판교 사옥 둘러보니, 6개 계열사 6,000명 — 머니S · 2024-03-19
• 네이버 미래 역량 판교로 집결, 테크원 입주 — 테크M · 2022-08-10
• 현대제철, 판교시대 열었다 — 파이낸셜뉴스 · 2023-01-02
• 신한알파리츠, 그레이츠 판교의 재계약 임대료 50% 내외 상승 — 삼성증권 · 2025-08-20
• 신한알파리츠, ESG 투영한 오피스 브랜드 그레이츠 론칭 — 더벨 · 2022-09-22
• 삼성금융네트웍스, 카카오 계열사 입주 판교 알파돔타워 매입, 7,284억 — 일간스포츠 · 2023-04-16
• 판교 랜드마크 알파리움타워 1조에 팔려 — 서울신문 · 2022-02-07
• 판교 알파돔 카카오 빌딩 몸값 4,800억, 시세 대비 1.5배 — 더벨 · 2020-11-04
• 미래에셋, 판교 알파돔시티 6-3 빌딩 인수한다, 4,600억 — 한국경제 · 2017-12-20
• 미래에셋운용, 판교 테크원 타워 매각 완료, 1.1조 이익 실현 — 헤럴드경제 · 2025-10-13

시장·리츠·대조군

• 판교, 4차 산업혁명 흐름에 오피스 투자가치 높아, 분당권 공실률 20%에서 2.2% — 녹색경제신문 · 2018-01-23
• 임대료 상승에도 판교 오피스 공실률 0%대, JLL — 아시아경제 · 2022-09-15
• Korea Office Market Report 2025년 4분기, 판교 공실률 1.1%·임대료 — 젠스타메이트 · 2026-02
• 서울·분당 오피스 거래 24조, 판교선 2조짜리도 — 비즈워치 · 2026-02-05
• 신한알파리츠 공모 정보, 공모가·경쟁률 4.32 대 1 — 38커뮤니케이션 · 2018-07
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