재무·자본 · 건물을 짓는 돈: 국내편 · 30편 / 30편

이 건물은 팔린 뒤에 지어졌다. 시공사는 지분으로 짓고, 국민연금 리츠는 빚 없이 1조 1,727억을 냈다

청진구역 다섯 지구를 합친 그랑서울. 유구 253개 중 4개 877㎡를 남겼고, 어닝쇼크 1년 4개월 전에 맺은 선매입 계약이 PF 보증을 지우고 값을 정했다

곰가드·2026.10.06

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이 글은 《건물을 짓는 돈: 국내편》 30편이다. 서울과 국내의 건물 한 채를 잡아 그 돈이 왜 그런 모양인지 본다. 편마다 메커니즘 하나와 건물 하나. 이번 건물은 2014년 종로 청진동에 선 그랑서울이고, 메커니즘은 시공사가 시행 지분을 갖고 지은 건물이 준공 전에 연기금 리츠에 통째로 팔릴 때 누가 무엇을 떠안는가다.

2014년 1월 4,500명이 들어온 건물은 2년 전에 이미 팔려 있었다

2014년 1월 2일 GS건설이 남대문 역전타워에서 종로 청진동의 새 건물로 사옥을 옮겼고, 역삼동 GS타워의 플랜트본부와 발전환경사업본부도 따라왔다. 일간NTN 보도다. 아시아타임즈는 본사 임직원 4,500여 명이 근무하게 된다고 적었다. 1월 9일 사업보고서상 본점 주소가 종로구 종로 33 그랑서울로 바뀌었고, 건축물대장의 사용승인은 그로부터 한 달 뒤인 2월 14일이다. 4월 30일에는 잔금 1,832억 원이 들어오고 소유권이 넘어갔다. 순서만 보면 시공사가 짓고, 들어가고, 판 것처럼 읽힌다.

장부는 순서를 거꾸로 적는다. 시행사 지엘피에프브이원 주식회사의 2011년 감사보고서에는 그해 코크렙청진18호와 19호라는 두 위탁관리부동산투자회사와 1조 2,368억 원의 분양계약을 맺었다고 적혀 있다. GS건설 증권신고서가 적은 계약일은 12월 14일이고 계약금은 16일에 들어왔다. 착공 8개월 뒤, 사용승인 2년 2개월 전이다. 계약금 10%가 곧 들어왔고 이듬해 12월 31일 중도금 50%가 들어왔다. 시행사는 그 돈으로 연 6% PF 4,830억 원을 만기보다 2년 앞서 전액 갚았다. 준공 전에 최초 계약가의 80%가 들어와 있었고, 준공 뒤에 남은 것은 잔금과 등기뿐이었다. 이 건물은 팔린 뒤에 지어졌다.

1999년 청진동 해장국 거리. 원조 청진옥 간판과 2~4층 소필지 건물들, 전선이 하늘을 가로지른다

사진: 서울연구원, CC BY 4.0, 위키미디어 공용. 1999년 10월의 청진동 해장국 거리

그 사이에 시공사가 무너졌다. 2013년 4월 10일 GS건설은 1분기 영업손실 5,354억 원을 잠정 공시했고, 검토를 거친 분기보고서의 확정치는 5,443억 원이었다. 그해 연결 영업손실은 9,355억 원, 5월 24일 신용평가 3사가 같은 날 등급을 AA−에서 A+로 내렸다. 흔히 "위기 때문에 사옥을 팔았다"고 읽히는 거래인데, 계약은 어닝쇼크보다 1년 4개월 앞서 있었다. 위기는 매각의 원인이 아니라, 이미 정해진 대금이 들어오는 시점을 값지게 만든 사건이었다.

이 시리즈의 목차에는 이 편이 "청진구역 정비사업과 시공사의 지분. 정부, 공시"로 적혀 있었다. 시공사의 지분은 맞다. 다만 그 지분은 우연이 아니라 법이 요구한 형태였고, 파는 회사에는 직원이 한 명도 없었다. 정부의 자리는 셋이다. 발굴된 유구 253개 중 4개를 남기기로 한 문화재위원회, 배당하면 세금을 지워 주는 프로젝트금융투자회사 세제, 그리고 리츠 두 곳의 자기자본 1조 1,750억 원 가운데 99%를 빚 없이 넣은 국민연금이다. 공시는 두 번 걸린다. 파는 쪽과 사는 쪽의 장부가 전자공시에 나란히 있다는 것이 하나이고, 같은 회사가 회사채를 팔며 손실을 감춘 공시로 과징금 20억 원을 받았다는 것이 다른 하나다. 이 글은 건축물대장과 문화재위원회 회의록, 시행사와 두 리츠의 감사보고서, GS건설의 사업보고서를 순서대로 놓는다.

34년 걸린 다섯 지구에서 253개가 나왔고, 시행자가 요구한 것은 보존이 아니라 속도였다

청진구역은 1979년 11월 22일 건설부고시 제428호로 지정됐다. 서울시고시 제2020-34호가 그것을 도시환경정비구역 지정으로 적으며 고시 번호와 날짜의 연혁을 통째로 싣고 있다. 건국대 사례연구에 따르면 1997년에 8개 지구가 19개로 쪼개졌고, 그랑서울은 그중 12·13·14·15·16 다섯 지구를 하나로 묶은 사업이다. 2008년 11월 13일 서울시고시 제2008-409호로 정비구역이 지정됐고, 2009년 5월 22일 사업시행인가가 났다. 건축물대장의 허가일이 그날과 같다. 도시환경정비사업은 인가가 건축허가를 갈음하므로 별도 허가 없이 인가일이 그대로 찍힌 것이다. 지정에서 사용승인까지 34년 3개월, 인가에서 사용승인까지 4년 9개월이다. 계산값이다.

시점	사건	출처
1979-11-22	건설부고시 제428호, 청진구역 정비구역 지정	서울시고시 2020-34호 연혁
1997-11-03	서울시고시 제1997-339호, 8개 지구를 19개로 분할	같은 고시, 건국대 사례연구
2007-05-28	지엘피에프브이원㈜ 설립, 자본금 50억 원	DART 감사보고서
2008-04-30	지엘산업개발 등에서 사업 자산·부채 양수, 그해 건설용지 2,110억 원 늘어 연말 3,274억 원	FY2008 감사보고서
2008-11-13	서울시고시 제2008-409호, 청진 12~16지구 정비구역 지정	고시 연혁
2009-05-22	사업시행인가 고시, 건축물대장 허가일	사례연구, 건축물대장
2010-03-05	GS건설 최초 지분 취득 20억 2,500만 원	GS건설 FY2013 사업보고서
2011-04-04	착공	건축물대장
2014-02-14	사용승인	건축물대장

청진 12~16지구 인허가 연쇄: 1979년 지정, 2008년 정비구역, 2009년 5월 22일 인가와 허가, 2009년 6월 발굴, 2011년 4월 착공과 12월 매매계약, 2014년 2월 사용승인

사업시행면적은 14,225㎡였고 그중 2,705㎡가 공공시설로 나갔다. 사례연구가 적은 내역은 지구 내 공공용지 874㎡와 인센티브 적용면적 1,831㎡다. 남은 11,520㎡가 설계 대지였고, 준공 뒤 대장에 확정된 대지는 11,522.7㎡다. 공공기여율 19.0%, 계산값이다. 땅을 내주고 용적률을 받는 종류의 교환이었다. 2015년 옆 구역 공평동이 지하 1층 전관을 전시관으로 내주고 용적률 200%포인트를 받은 것과는 교환의 재료가 다르다.

땅에서 나온 것은 한 구역 전체의 조선이었다. 문화재위원회 회의록에 따르면 신청인은 지엘피에프브이원, 조사기관은 한울문화재연구원이고, 회의록이 적은 발굴기간은 2009년 5월 6일부터 2010년 12월 30일까지 319일이다. 건국대 사례연구 기준으로 전면 발굴은 2009년 6월 15일 착수해 2011년 2월 28일 끝났고, 두 차례 중지를 끼고 약 21개월이다. 최종 성과는 문화층 6개, 건물지 253개소, 우물 53기, 도로 7개소다. 결정의 순서는 회의록에 날짜별로 남아 있다. 2010년 12월 16일 문화재위원 합동 자문회의는 보존 방향에 "기존사례·형평성·국가수용 가능여부"의 고려가 필요하다며 "사적지정은 현실적이지 못함"이라고 적었다. 국가가 그 땅을 살 수 없다는 판단이 먼저였고, 그다음에 보존 방식이 정해졌다.

12월 22일 사업시행자 의견서의 네 줄 중 두 줄이 "시급한 결정 요청"과 "보존방안이 결정되면 설계에 반영하여 조속히 공사가 착공되도록 요청"이다. 12월 23일 제12차 매장문화재분과는 자문위원단을 꾸려 중요도를 선별하고 이전 뒤 하층조사를 하기로 했고, 보존방안은 다음 회의로 넘겼다. 2011년 1월 7일 자문회의가 네 곳을 골랐다. 박석이 깔린 의금부 뒷길과 탄화마루가 확인된 건물지 5-19, 총통이 출토된 5-11, 인방 등 목부재가 남은 5-46, 그리고 시전행랑 건물지 일부다. 1월 28일 제1차 분과가 조건부로 가결했다. 조건은 두 개였다. 장초석 건물지는 현위치에 이전할 것, 중요 건축석재는 서울역사박물관에 보관할 것. 찬성 6, 출석 6이었다.

결정의 순서: 2010년 12월 16일 사적지정은 현실적이지 못함, 12월 22일 시행자 조속 착공 요청, 12월 23일 제12차 분과, 2011년 1월 7일 자문위원단 4개소 선별, 1월 28일 조건부가결, 4월 4일 착공

남는 면적은 1월 20일 한울문화재연구원이 제출한 보존 범위에 숫자로 있다. 154㎡, 300㎡, 270㎡, 153㎡, 합계 877㎡다. 대지의 7.61%, 사업시행면적의 6.17%, 건물지 개수로는 253개 중 4개, 1.58%다. 전부 계산값이다. 착공은 의결 66일 뒤인 4월 4일이었다. 시행자가 요구한 것은 보존이 아니라 결정의 속도였고, 그 요구는 이유가 있었다. 같은 위원회의 2011년 3월 회의록에 춘천의 한 사업이 적혀 있다. 지표조사와 시굴과 3차 발굴을 거쳐 "발굴기간, 조사비용 과다발생 등으로 사업시행자 사업 포기". 부지는 춘천시가 인수해 파크골프장으로 만들기로 했고, 유구 위에 부직포와 마사토를 덮는 복토안이 같은 해 조건부로 가결됐다. 발굴비를 사업자에게 물리는 매장유산법 아래에서 발굴이 길어지면 사업은 죽는다.

남은 유구 877㎡: 총통 출토 건물지 300, 인방 등 목부재 270, 탄화마루와 의금부 뒷길 154, 시전행랑 153

지상에서 없어진 것의 크기는 건축물대장으로 잴 수 있다. 2026년 9월 기준 청진동에 등재된 건축물 100동의 연면적 합은 405,454㎡이고 그중 그랑서울 한 채가 175,537㎡, 43.3%다. 연면적 200㎡ 미만 소필지 건물 78동을 전부 합쳐도 4,777㎡, 그랑서울의 2.72%다. 사용승인일이 남은 것 중 가장 오래된 것은 1945년 9월이다. 대장에 남았다고 실재를 보증하지는 않는다. 다만 지하에서 253개 중 4개가 남은 것과 지상에서 소필지 78동이 전체의 1.18%로 남은 것이 같은 동네의 두 숫자다.

청진동 건축물 100동 연면적: 그랑서울 175,537㎡ 43.3%, D타워 105,450, 타워8 51,654, 라이나타워 40,991, 200㎡ 미만 78동 합 4,777㎡ 1.18%

이 땅을 판 회사는 직원이 없었다. 법인세법 제51조의2가 정한 프로젝트금융투자회사는 본점 외 영업소를 두지 못하고 "직원과 상근하는 임원을 두지 아니할 것"이 요건이다. 대신 시행령 제86조의2는 자본금 50억 원 이상, 금융회사 5% 이상 출자, 그리고 자산관리 업무를 "당해 회사에 출자한 법인"에 위탁할 것을 요구한다. 그 대가로 배당가능이익의 90% 이상을 배당하면 그 금액을 소득에서 공제한다. 돈을 넣은 자만 그 회사를 굴릴 수 있다는 뜻이고, 시공사가 지분을 갖는 것은 이 제도의 부작용이 아니라 설계된 형태다. 그랑서울은 그 설계가 극단까지 간 사례다.

두 타워는 한 대장이고, 없앤 골목은 등기부에 다시 적혔다

건축물대장에 따르면 이 건물은 종로구 청진동 70번지, 도로명 종로 33에 있다. 회의록이 쓰는 청진동 119-1번지는 발굴 당시의 대표 지번이고, 사례연구 개요표의 92번지는 인접한 지하보행로 부지의 지번을 잘못 옮긴 것으로 보인다. 대지 11,522.7㎡ 위에 건축면적 7,198.61㎡, 연면적 175,537.3㎡, 지상 24층, 지하 7층, 높이 105.2m, 용적률 998.99%, 건폐율 62.47%다. 승강기는 승용 25대와 비상용 4대, 주차는 옥내 자주식 754대다. 사례연구가 적은 용적률 999.23%는 오류가 아니라 분모 차이다. 사업시행면적에서 공공시설을 뺀 설계 대지 11,520㎡로 나누면 999.2%가 되고, 준공 뒤 확정된 11,522.7㎡로 나누면 998.99%가 된다. 계산값이다.

항목	값	출처
지번·도로명	종로구 청진동 70, 종로 33	건축물대장
대지·건축면적	11,522.7㎡ · 7,198.61㎡	같은 대장
연면적	175,537.3㎡ (지상 115,110.17 + 지하 60,427.13)	같은 대장, 층별개요 89행 합계와 일치
층수·높이	지상 24 / 지하 7, 105.2m	같은 대장
건폐율·용적률	62.47% · 998.99%	같은 대장
허가·착공·사용승인	2009-05-22 · 2011-04-04 · 2014-02-14	같은 대장
주차·승강기	옥내 자주식 754대 · 승용 25 + 비상용 4	같은 대장
설계·감리·CM·시공	예촌건축사사무소 · 한원포럼 · 한미글로벌 · GS건설	건국대 사례연구
인증	LEED 골드 62점, 녹색건축 최우수, 에너지효율 1등급	같은 자료, 대장

두 타워는 대장에서 한 동이다. 집합 표제부가 한 건이고 동 이름은 비어 있으며, 층별개요도 두 타워를 합친 값으로 적혀 있다. 타워 구분은 전유부 146호의 호수에만 나타난다. 8층부터 17층까지 두 타워의 기준층 전유면적이 2,000.54㎡로 완전히 같고, 18층부터 타워1이 57.64㎡ 넓어지고, 21층과 24층만 그 규칙에서 벗어난다. 전유율은 타워1 57.38%, 타워2 58.09%, 저층부 상가 41.30%다. 계산값인데 중개 사이트가 표기한 타워1 전용률 57.38%와 소수점까지 같다. 저층부가 두껍다. 지상 1층부터 7층까지 33,959㎡가 지상 연면적의 29.5%이고, 타워는 8층부터 올라간다. 3층에는 문화및집회시설 2,670㎡와 인터넷컴퓨터게임시설제공업소 309.89㎡가 따로 등재돼 있다. 2018년 9월 문을 연 e스포츠 경기장 LoL PARK와 그 PC방이다.

건축물대장 층별 구성: 8~17층 두 타워 사무소 층당 전유 2,000.54㎡, 3층 문화및집회 2,670㎡, 1층 상가 36호 평균 8.1평, 지하 1~2층 식당가, 지하 3~7층 주차 754대

1층에는 8평짜리 점포 36개가 있다. 전유면적 합 961.99㎡, 호당 평균 26.72㎡다. 그중 16개 호는 대장 용도란에 근린생활시설 뒤로 조건이 한 줄 더 붙어 있다. "지정용도 적용 구역 중 전통업종 의무적용상가" 5호와 "전통업종 또는 가로활성화 업종 의무적용상가" 11호, 전유 합 396.13㎡다. 가장 작은 호가 11.90㎡다. 사례연구는 설계 개념을 "피맛골 상가('청진 상점가')라는 독특한 형식의 상가"라고 적었고, 지상 1층은 길을 사이에 두고 양옆에 점포가 서도록, 지하 1~2층은 피맛길을 모티브로 격자무늬와 기와를 실내에 구현했다고 썼다. 원래 있던 골목을 없애고 그 모양을 실내에 지은 것인데, 여기서는 그 조건이 인테리어가 아니라 대장 용도란에 문장으로 남았다. 어느 고시가 그 구역을 그었는지는 원문을 열지 못해 확인하지 못했다. 확실한 것은 대장에 그렇게 적혀 있다는 것까지다.

아주경제 2014년 7월 보도에 따르면 청진상점가는 2014년 4월 문을 열었고, 지하 1층과 지상 1·2층에 약 40개 점포가 들어갔다. 건축가 양진석이 기획했고 GS건설과 일본 모리의 합작사 G&M에스테이트가 운영했다. 만화 「식객」의 식당 9개가 핵심이었고 임대료는 고정이 아니라 월 매출의 약 20%였다. 개장 한 달 만에 그 9개 점포의 매출 합계가 하루 평균 3,000만 원을 넘었다. 같은 사례연구는 강점과 약점을 나란히 적었는데 약점 칸의 둘이 "낮은 전용률"과 "피맛골 상가"다. 설계가 자랑한 것과 운영이 짐으로 여긴 것이 같은 물건이었다.

그랑서울 1층 상가: 36호 평균 8.1평, 의무적용상가 16호 전유 396.13㎡, 대장 용도란 전통업종 의무적용상가, 임대료 월 매출의 20%, 운영 G&M, 2024년 4월 10년 만료 뒤 2025년 10월 스타필드 애비뉴

르메이에르 종로타운 실내에 재현된 피맛골 게이트. 붉은 기둥 두 개 위에 피맛골 현판, 자연석 패턴 바닥, 양옆 유리 점포

사진: 오모군, CC BY 3.0, 위키미디어 공용. 그랑서울이 아니라 같은 청진구역 6지구 르메이에르 종로타운의 실내 골목이다. 위키미디어 공용에 그랑서울 사진은 없다

시공사가 시행사의 지분을 가지면 무엇이 달라지는가

회계와 보증과 소송이 한 회사 안에서 엉킨다. 시행사 지엘피에프브이원은 2007년 5월 28일 자본금 50억 원으로 세워졌고, 2008년 4월 지엘산업개발 등에서 사업 자산과 부채를 넘겨받았다. GS건설은 설립 때 주주가 아니었다. GS건설 사업보고서에 따르면 최초 취득은 2010년 3월 5일 20억 2,500만 원이고, 2013년 지엘산업개발 지분 6%를 더 사서 2013년 말 46.5%가 됐다. 보통주만 놓으면 48.95%다. 최대주주는 농협은행 48%였고, 우선주 5%를 NH농협증권이, 0.5%를 자산관리회사 웰컴씨티가 가졌다.

주주	지분율	보통주 기준	비고
농협은행	48.0%	50.53%	2011년까지 농협중앙회
GS건설	46.5%	48.95%	2010-03-05 최초 취득 20억 2,500만 원, FY2013 장부가 524억 원
웰컴씨티	0.5%	0.53%	자산관리회사 겸 주주
NH농협증권	우선주 5.0%		비참가적·누적적, 액면 연 10%

지엘PFV1 주주: 농협은행 48.0%, GS건설 46.5%, NH농협증권 우선주 5.0%, 웰컴씨티 0.5%. GS건설은 최대주주가 아니었는데 연결했다

최대주주가 아닌데 GS건설은 이 회사를 연결했다. 2013년 사업보고서 원문은 "기업회계기준서 제1110호의 채택에 따라 지엘피에프브이원(주)에 대해 사실상의 지배력에 따라 연결범위에 포함"이라 쓰고, 지분을 취득한 시점부터 지배력을 보유한 것으로 소급 조정했다고 적었다. 소급의 크기가 숫자로 남았다. 2012년 연결 매출이 9조 2,896억 원에서 9조 5,686억 원으로 2,791억 원 늘었고 영업이익이 157억 원 늘었다. 계산값이다. 공종별로는 자체공사 매출이 2011년 2,465억 원에서 2013년 8,890억 원으로 3.6배가 됐다. 시공사가 시행 지분을 갖는다는 것은 도급 매출과 개발 매출을 같은 손익계산서에 넣는다는 뜻이다. 마찰도 있었다. GS건설 2009년 사업보고서 소송 목록에 원고 지엘피에프브이원, 피고 지에스, "청진 12-16지구 시행사 약정무효확인" 한 줄이 있다. 지분 절반을 가진 시행사가 그 시공사를 상대로 약정 무효를 다툰 것이다. 이듬해 목록에서 사라졌고 결과는 확인하지 못했다.

돈은 시공사 보증으로 빌렸다. 2010년 말 시행사의 단기차입금 5,690억 원은 전액 GS건설 지급보증이었고, 유동화회사 두 곳의 ABCP 3,990억 원과 생명보험 세 곳의 대출 1,500억 원, IBK캐피탈 200억 원으로 짜여 있었다. 그 ABCP는 3개월짜리였다. GS건설의 「타인에 대한 채무보증 결정」 공시를 2010년부터 2014년까지 전부 뒤지면 채무자가 지엘피에프브이원인 건이 16건이고, 2010년 6월부터 2011년 12월까지 분기마다 이사회가 같은 회사의 보증을 다시 결의했다. 2011년 11월 23일 공시에서 그 보증은 GS건설 자기자본의 14.75%였다. 2009년과 2010년 사업보고서가 사업지역을 "서울"로만 적고 "자기자본 10% 이상 단일 PF"로 따로 표기한 건이 이 건물이다.

지엘PFV1 연말 차입금: 2009년 4,550억, 2010년 5,690억 GS건설 보증, 2011년 4,830억 6.00% 보증 없음, 2012년 조기상환 0

팔 곳이 정해지자 보증이 사라졌다. 2011년 말 감사보고서의 장기차입금 4,830억 원은 열두 곳이 전부 연 6.00%, 만기 2014년 12월 30일이었고, 주석의 문장이 "당 차입금에 대해서 GS건설㈜가 지급보증을 제공하고 있습니다"에서 "지급보증을 제공받고 있지 아니합니다"로 바뀌었다. 3개월짜리 ABCP 보증 공시는 2011년 12월 27일 건을 마지막으로 끊긴다. 그 사이에 있었던 사건이 12월 14일 리츠와의 선매입 계약이다. 담보신탁의 우선수익권 순서가 그것을 보여 준다. 2011년 말 1순위는 매수 리츠 두 곳의 계약금 200%인 2,473억 원, 2순위는 대주 열두 곳의 7,800억 원, 3순위가 GS건설 6,270억 원이었다. 2013년부터는 GS건설의 보증 공시에서 채권자 이름이 코크렙청진18호로 바뀐다. 매수자가 낸 중도금을 시공사가 보증한 것이고, 그 보증 2,773억 6,000만 원의 종료일이 소유권이 넘어간 2014년 4월 30일이다.

순위	2011년 말 우선수익자	금액
공동 1순위	코크렙청진18호 1,360억 4,000만 원 + 19호 1,113억 1,600만 원	계약금의 200%
2순위	대주 12곳	7,800억 원
3순위	GS건설	6,270억 2,000만 원

2011년 대주 12곳: 삼성생명 1,610, 교보생명 805, 한국투자증권 563.5, 동부화재 483, 미래에셋생명·LIG손해보험 각 402.5, HMC투자증권·청진트윈스 각 161, 현대하이카 80.5, 신협중앙회 139.4, 관악신협 21.6. 은행 0

열두 곳에 은행은 없다. 보험 여섯, 증권 둘, 신협 셋, 유동화회사 하나다. 센트로폴리스의 2017년 말 대주 열다섯 곳에도 은행이 없었다. 도심 대형 개발 PF의 실제 돈줄이 은행이 아니라는 것이 두 사례에서 반복된다. 그리고 그 4,830억 원은 2012년 한 해에 전액 상환됐다. 재원은 리츠가 12월 31일 낸 중도금 50%였다. 만기를 2년 앞당겨 갚은 것이다.

세일앤리스백은 두 동을 갈랐다. 비즈한국과 미디어펜 보도에 따르면 GS건설은 타워2를 20년 계약으로 사옥으로 썼고, 타워1은 10년 계약으로 통째로 빌려 동양생명과 미래에셋자산운용, SK머터리얼스, 아랍에미리트항공, 핀란드대사관 등에 다시 빌려줬다. 흔히 GS건설 사옥으로 알려진 타워1은 전대 동이다. 매수자는 빈 건물을 산 것이 아니라 두 동 다 시공사가 임차한 상태로 샀고, 시공사는 자기가 안 쓸 동을 10년 지고 전대로 메웠다. 2024년 4월 30일 타워1 계약이 끝나면서 보증금 약 330억 원이 돌아갔고, 같은 달 저층부 상가의 10년 계약도 일제히 끝났다. 소유자는 그 창을 리모델링에 썼다. 석 달 뒤 고려아연이 논현동에서 15~19층 4.5개 층으로 들어왔고, 2025년 10월 28일 저층부는 신세계프라퍼티가 운영하는 스타필드 애비뉴 그랑서울로 다시 열렸다. 약 1,900평에 42개 브랜드, 90%가 식음이다. "피맛골"이라는 이름은 두 번째 판에서 사라졌다.

두 동 두 계약: 타워2 20년 GS건설 사옥, 타워1 10년 전대, 전차인 동양생명 등, 2024년 4월 30일 타워1 만료 보증금 330억, 2024년 7월 고려아연 4.5개 층, 2025년 11월 오피스 공실 1% 미만

매매대금은 준공 전에 80%가 들어왔고, 그 돈이 PF를 갚았다

이 거래는 파는 쪽과 사는 쪽의 장부가 둘 다 전자공시에 있다. 시행사 지엘피에프브이원의 2008년부터 2013년까지 감사보고서 여섯 해치, 매수 리츠 코크렙청진18호와 19호의 2012년 공모 투자설명서와 2014년 이후 반기 감사보고서다. 이 시리즈에서 매도자와 매수자의 재무제표를 같은 거래에 대해 동시에 볼 수 있는 첫 사례다.

가격은 셋이다. 2011년 12월 14일 계약의 매매대금은 18호 6,802억 1,900만 원과 19호 5,565억 8,100만 원, 합계 1조 2,368억 원이었다. 감정평가는 중앙감정평가법인 기준 1조 2,568억 8,400만 원이었다. 2012년 변경계약으로 1조 1,910억 원이 됐고, 2014년 4월 25일 거래종결합의서에서 1조 1,726억 7,400만 원으로 확정됐다. 리츠 감사보고서의 문장이 이유를 적는다. "중도금 지급에 따른 금융비용을 매도인과 정산하기로 함에 따라 잔금은 동 정산비용을 최초 매매대금의 20%에서 차감하여 산정". 매수자가 중도금을 앞당겨 넣어 준 대가로 매도자가 아낀 이자 641억 원을 값에서 깎은 것이다. 계산하면 최초 계약가의 5.19%다. 언론이 지금도 쓰는 1조 2,368억 원은 최초 계약가이고, 실제로 오간 돈은 1조 1,727억 원이다.

시점	근거	18호	19호	합계
2011-12-14 계약	시행사 FY2011 주석, 리츠 투자설명서	6,802억 1,900만	5,565억 8,100만	1조 2,368억
2011~12 감정평가	리츠 투자설명서, 중앙감정평가법인	6,832억 1,100만	5,736억 7,300만	1조 2,568억 8,400만
2012 변경계약	시행사 FY2012 주석	6,550억 3,000만	5,359억 7,000만	1조 1,910억
2014-04-25 확정	리츠 4기 감사보고서	6,444억 4,700만	5,282억 2,700만	1조 1,726억 7,400만

매매대금 판본: 감정평가 1조 2,569억, 계약 1조 2,368억, 변경계약 1조 1,910억, 확정 1조 1,727억

대금은 최초 계약가 기준으로 준공 전에 80%가 들어왔다. 계약금 10%는 2011년 12월, 1차 중도금 50%는 2012년 12월 31일, 2차와 3차 10%씩은 2013년 5월 31일과 10월 31일, 잔금은 2014년 4월 30일이었다. 사용승인이 2014년 2월 14일이니 준공 전에 9,894억 원이 들어왔고 준공 뒤에 1,832억 원만 남았다. 시행사는 그 중도금으로 2012년에 연 6% PF 4,830억 원을 만기 2년 앞서 전액 갚았다. 2013년 말 차입금은 0이었다. 회계도 그렇게 적혔다. 시행사는 "분양계약이 체결된 분에 한하여 공사진행기준"으로 수익을 인식했으므로 매출이 2011년 1,395억 7,000만 원, 2012년 3,542억 1,000만 원, 2013년 6,857억 4,000만 원으로 나뉘어 잡혔다. "2014년에 팔았다"는 서술은 회계상 틀렸다. 팔린 것은 2011년 12월이고, 2014년 4월 30일에 넘어간 것은 등기다.

대금 지급 일정: 2011년 12월 계약금 10% 1,237억, 2012년 12월 31일 중도금 50% 6,184억, 2013년 5월과 10월 10%씩, 2014년 4월 30일 잔금 1,832억, 사용승인 2014년 2월 14일

평당가는 분모에 따라 다르다. 매입 대상 연면적은 173,103.26㎡, 52,363.7평이다. 전체 연면적과의 차 2,434㎡는 관리처분 대상 등으로 읽히나 1차로 확인되지 않았다. 확정 매매대금을 나누면 평당 2,239만 5,000원, 건물 전체 연면적 53,100평으로 나누면 2,208만 4,000원, 최초 계약가를 매입 면적으로 나누면 2,361만 9,000원이다. 전부 계산값이다. 4년 뒤 센트로폴리스가 매매대금 기준 평당 2,617만 원에, 같은 해 삼성물산 서초사옥이 3,050만 원에 팔렸다. 계산하면 2014년의 그랑서울은 2018년 도심 최고가의 73% 수준이다.

도심 오피스 거래 평당가: 삼성물산 서초 2018년 3,050만, 스테이트타워 남산 2019년 2,913만, 센트로폴리스 2018년 2,617만, 그랑서울 2014년 2,240만

2,119억을 벌고 법인세 8억 7,600만 원을 낸 산수, 그리고 위기의 타이밍

시행사의 일곱 해 손익은 이렇게 닫힌다. 매출 1조 1,795억 2,500만 원, 매출원가 7,747억 1,300만 원, 판매비와관리비 385억 4,700만 원, 이자비용 1,479억 5,100만 원, 세전이익 2,119억 300만 원, 법인세비용 8억 7,600만 원, 순이익 2,110억 2,700만 원. 순이익 누계가 2013년 말 이익잉여금과 원 단위까지 같다. 총이익률 34.3%, 세전이익률 18.0%, 법인세 부담률 0.41%다. 계산값이다. 이 회사는 차입원가를 자본화하지 않고 매년 비용으로 털었다. 그래서 2007년부터 2010년까지 결손금 1,143억 8,000만 원이 쌓였고, 그 결손금이 2011년부터 2013년까지의 세금을 지웠다. 2013년 주석의 법인세 조정을 따라가면 적용세율 기준 547억 9,000만 원에서 프로젝트금융투자회사 배당소득공제 효과 500억 4,000만 원이 빠지고, 결손금 이연법인세 효과 17억 5,000만 원이 더해지고, 세율 차 등 5억 3,000만 원이 빠져 그해 법인세비용 59억 7,000만 원이 남는다. 회계상 유효세율 2.61%다. 일곱 해 법인세비용 누계는 2011년 −240억 7,000만 원, 2012년 189억 8,000만 원, 2013년 59억 7,000만 원을 합친 8억 7,600만 원이고, 2013년 주석이 적은 실제 법인세부담액도 8억 7,600만 원이다. 지방소득세를 뺀 법인세율 22%로 정상 과세했다면 466억 원, 절세액 약 457억 원이다. 가정을 둔 계산값이다.

항목	금액	산식·출처
적용세율 기준 법인세	547억 9,000만 원	FY2013 주석 8
PFV 배당소득공제 효과	−500억 4,000만 원	소득공제 2,085억 3,000만 원, 법인세법 제51조의2
결손금 이연법인세 효과	+17억 5,000만 원	같은 주석
기타	−5억 3,000만 원	세율 차 등
FY2013 법인세비용	59억 7,000만 원	회계상 유효세율 2.61%
7개년 법인세비용 누계 · 실제 부담액	8억 7,600만 원	FY2011 −240.7 + FY2012 189.8 + FY2013 59.7, 주석 8 부담액
개발기간 세금과공과	약 74억 9,000만 원	7개년 판관비 합
정부 몫 합계	약 83억 7,000만 원	매매대금의 0.71% (계산)

지엘PFV1 손익 누계 2007~2013: 매출 11,795억, 원가 7,747억, 판관비 385억과 이자 1,480억, 세전 2,119억, 법인세 8.76억, 배당 2,085억

법인세 조정: 적용세율 547.9억, 배당소득공제 효과 −500.4억, 결손금 효과 +17.5억, 기타 −5.3억, 2013년 법인세비용 59.7억, 7개년 누계 8.76억으로 누적 세전 대비 0.41%

배당은 2014년 3월 28일 2,085억 2,700만 원이었다. 자본금 50억 원의 41.7배, 계산값이다. GS건설이 2014년 별도 재무제표에서 이 회사로부터 받았다고 적은 배당금은 1,349억 6,700만 원이다. 배당 총액의 64.7%로 보통주 지분율 48.95%를 넘는데, 회사가 그해 8월 해산해 2014년 재무제표가 없어 이유는 확인하지 못했다. GS건설이 이 사업에서 받은 돈은 셋이다. 도급공사비가 시행사 주석 기준 2011년부터 2013년까지 2,839억 2,500만 원에 2014년 144억 7,700만 원, 배당 1,349억 6,700만 원, 그리고 임대보증금 621억 400만 원을 리츠에 예치했다. 도급 발생액을 매입 면적으로 나누면 평당 542만 원인데 도급계약 총액을 적은 1차 자료는 찾지 못했다.

위기는 그 뒤에 왔다. 2013년 4월 10일 잠정 공시의 1분기 영업손실 5,354억 원은 검토를 거쳐 5,443억 원이 됐고, 연간 연결 영업손실은 9,355억 원, 별도로는 1조 314억 원이었다. 연결 부채비율은 2012년 말 186.9%에서 2013년 말 293.4%로 갔다. 계산값이다. 그해 연결 분양매출 8,890억 원 중 6,857억 원이 이 시행사 한 곳에서 나왔고, 연결 영업손실이 별도보다 959억 원 작은 것은 이 회사의 개발이익이 연결로 더해진 결과로 읽힌다. 상계 내역이 공시되지 않아 근사치다. 2014년 3월 배당이 들어왔고, 6월 12일 유상증자 5,520억 원이 납입됐다. 배당은 증자의 24.5%다. 계약이 어닝쇼크보다 1년 4개월 앞서 있었으니 위기가 매각을 만든 것은 아니다. 배당과 증자의 인과도 공시로 확인되지 않는다. 다만 신용평가사가 등급을 깎으면서 긍정 요인에 "양질의 투자주식 및 부동산"을 적어 넣은 해에, 이미 팔아 둔 건물의 잔금과 배당이 들어왔다. 인과가 아니라 타이밍이다.

GS건설 2013~2014: 1분기 영업손실 확정 5,443억, 연결 영업손실 9,355억과 별도 1조 314억, 연결 분양매출 8,890억 중 PFV 6,857억, 2014년 1월 본점 이전, 3월 배당 1,349.67억, 6월 유상증자 5,520억

국민연금은 무엇을 사고 무엇을 버렸나

임차인의 신용을 사고 물가를 버렸다. 매수 리츠 코크렙청진18호와 19호는 2010년 11월 9일 자본금 5억 원씩으로 세워졌고 2011년 11월 30일 영업인가를 받았다. 부동산투자회사법이 요구하는 일반 청약을 맞추려고 2012년 5월과 6월에 공모를 했는데 금액이 22억 5,000만 원과 19억 5,000만 원이다. 최종 납입자본 1조 1,750억 4,000만 원의 0.36%다. 투자설명서 스스로 "회사는 상장을 목적으로 하지 않습니다"라고 적었다. 나머지는 국민연금공단이 넣었다. 2013년 5월 30일과 10월 30일의 유상증자는 2차 중도금과 3차 중도금의 하루 전이고, 2014년 4월 28일과 29일의 증자는 잔금의 이틀 전과 하루 전이다. 계약금과 1차 중도금을 댄 2011년 12월과 2012년 12월의 증자는 감사보고서 요약에서 역산하면 약 7,397억 원이다. 필요한 날에 필요한 만큼만 넣었고, 2026년 3월 기준 지분은 99.05%와 99.06%다.

시점	18호	19호	비고
2010-11-09 설립	5억 원	5억 원
2011-12-15 사모증자	85억 원	72억 원	코크렙청진제1~4차(유) 각 25%
2011-12 · 2012-12 증자	약 4,071억 원	약 3,326억 원	계약금·1차 중도금 조달, 3·4기 재무상태표 역산
2012-05~06 일반공모	22억 5,000만 원	19억 5,000만 원	최종 자본의 0.36%
2013-05-30 · 10-30 증자	683억 5,200만 + 682억 2,800만 원	559억 2,800만 × 2	2·3차 중도금 전날
2014-04-28~29 증자	923억 6,900만 원	736억 4,400만 원	잔금 전날
납입자본 합계	6,473억 2,100만 원	5,277억 1,900만 원	합계 1조 1,750억 4,000만 원

코크렙청진18·19호 납입자본 이력: 2010년 설립 10억, 2011년 사모 157억, 2011~2012년 계약금·중도금 증자 약 7,397억, 2012년 공모 42억, 2013년 증자 1,243억과 1,242억, 2014년 증자 1,660억, 합계 1조 1,750억, 차입금 0

차입은 0이었다. 두 리츠의 감사보고서 주석은 2014년 9월기부터 2026년 3월기까지 매번 "당기말과 전기말 현재 당사의 장기차입금은 없습니다"라고 적는다. 1조 원대 도심 오피스를 레버리지 없이 산 것이다. 취득원가는 토지 6,988억 2,900만 원과 건물 5,344억 1,800만 원, 합계 1조 2,332억 4,700만 원이다. 매매대금과의 차 605억 7,300만 원에서 자본화 금융비용 144억 6,900만 원을 빼면 취득 부대비용 461억 400만 원, 매매대금의 3.93%다. 계산값이다. 2014년까지 부동산투자회사의 취득세를 30% 감면하던 구 조세특례제한법 제120조 제4항을 적용하면 취득세 2.8%에 지방교육세 0.4%와 코람코 매입수수료 0.2%를 더하면 3.4%가 나오므로 그 비율과 정합적이다. 감면 적용 자체는 확인하지 못했다. 유일한 부채성 조달은 GS건설이 낸 임대보증금 621억 원이었고, 그 돈이 부대비용을 그대로 메웠다.

2026-03-31 합산	금액
자산총계	1조 1,619억 8,600만 원
차입금	0
임대보증금	654억 6,600만 원
자본총계	1조 524억 9,000만 원
미처리결손금	−1,225억 4,900만 원
대지지분 공시지가	7,423억 4,200만 원

코크렙청진18·19호 2026년 3월 장부: 자산 1조 1,620억, 차입금 0, 임대보증금 655억, 자본 1조 525억, 결손금 −1,225억, 공시지가 7,423억

임대 조건은 2011년 12월 계약 때 정해졌다. 투자설명서에 따르면 GS건설이 두 동 연면적의 100%를 책임임차하되, 타워1인 A동은 10년에 임대인이 원하면 1년 연장, 타워2인 B동은 20년, 판매시설 일부도 20년이었다. 오피스는 평당 보증금 125만 원, 월 임대료 12만 5,000원, 관리비 3만 7,570원이고 판매시설은 60만 원, 6만 원, 실비였다. 그리고 "책임임대차기간 중 임대료 고정"이었다. 투자설명서는 이것을 "임차인신용 리스크 최소화"라고 불렀다. 당시 GS건설의 신용등급은 AA−였다. 신영에셋이 2013년 4분기에 적은 그랑서울의 신규 공급 임대가는 평당 보증금 138만 원, 월세 13만 8,000원으로 도심 평균 월세 6만 8,900원의 두 배였는데, 그 값은 시장에 부른 값이고 시공사가 낸 값은 12만 5,000원이었다.

GS건설 책임임대차 조건: 두 동 100%, A동 10년에 옵션 1년, B동 20년 사옥, 평당 보증금 125만 원과 월 임대료 12.5만 원, 관리비 3.76만 원, 임대료 고정

고정의 값은 12년 뒤에 드러났다. 두 리츠의 임대료수익은 2014년 취득 첫해 연환산 750억 2,100만 원에서 2025년 4월부터 2026년 3월까지 770억 8,300만 원으로 2.7% 올랐다. 같은 기간 대지지분 11,362.95㎡의 공시지가는 ㎡당 3,630만 원에서 6,533만 원으로 80.0% 올랐다. 둘 다 계산값이다. 국민연금은 20년짜리 안정성을 사는 대가로 물가 노출을 통째로 넘겼다. 초기 임대수익률은 매매대금 대비 6.40%였고, 투자설명서의 예상 평균 배당률은 18호 6.43%, 19호 7.19%, 가중평균 6.77%였다. 최근 두 반기의 배당 합 787억 원을 납입자본으로 나누면 6.70%다. 예상과 실적이 0.07%포인트 차이다. 12년 누적 배당은 18호 반기 24개 중 11개와 19호 최근 두 반기를 실측하고 나머지를 외삽하면 약 1조 원으로 추정된다. 2026년 3월 장부의 결손금 1,225억 원은 손실이 아니라 감가상각 범위 안에서 초과배당한 누적이다. 원금의 일부를 배당으로 돌려받아 온 흔적이다.

12년 변화: 연 임대료수익 +2.7%, 대지 공시지가 ㎡당 +80.0%

국민연금이 받은 것: 초기 임대수익률 6.40%, 예상 배당률 가중 6.77%, 최근 연 배당 787억 6.70%, 누적 배당 약 1조 원 추정, 2025년 평가 2조 원대 중반, 2026년 4월 코람코 3년 연장

2024년 4월 A동 계약이 끝나자 같은 건물 안에 대조군이 생겼다. 18호 감사보고서 주석은 "당기 중 해당 임대차계약은 해지되었고, 당사는 당기 중 신규 임차인들과 임대차계약을 체결하였습니다"라고 적는다. 2025년 10월부터 2026년 3월까지 반기 실적을 놓으면 직접 임대로 돌아선 18호는 영업수익 295억 9,000만 원, 영업비용 170억 7,700만 원, 영업이익률 42.3%이고, GS건설 20년 책임임차가 남은 19호는 258억 3,600만 원, 88억 3,800만 원, 65.8%다. 18호는 매출이 12.3% 늘었는데 비용이 81.1% 늘었다. 늘어난 항목은 수도광열비, 부동산관리 위탁수수료, 시설유지비, 지급수수료다. 책임임차 시절 임차인이 지던 운영 부담이 임대인에게 넘어온 것이다. 국토교통부 리츠정보시스템의 2026년 1분기 연환산배당률이 18호 5.66%, 19호 7.79%로 갈리는 이유가 그것이다.

같은 건물 두 리츠, 2025년 10월부터 2026년 3월: 18호 직접임대 영업수익 295.9억 비용 170.8억 이익률 42.3%, 19호 GS 책임임차 258.4억 88.4억 65.8%, 연환산배당률 5.66% 대 7.79%

정부가 가져간 것은 개발 단계에서 매매대금의 0.71%였다. 시행사 법인세 8억 7,600만 원과 세금과공과 74억 9,000만 원을 합친 83억 7,000만 원이다. 계산값이다. 리츠는 12년 동안 법인세를 한 푼도 내지 않았다. 배당가능이익 전액을 배당해 과세소득을 0으로 만드는 같은 조문 때문이다. 최종 주주가 국민연금공단이므로 배당소득세도 사실상 없다. 보유 단계에서 걷히는 것은 재산세와 종합부동산세, 부가가치세뿐이다. 2025년 11월 한국경제는 리뉴얼 뒤 평가가치를 2조 원대 중반으로 적었는데 IB 업계의 말을 옮긴 2차 보도이고 감정평가서는 확인되지 않았으며, 리츠는 원가법으로 장부를 쓰므로 감사보고서에 공정가치가 없다. 2026년 4월 만기였던 코람코의 자산관리 위탁계약은 3년 연장됐고 소유자는 그대로다. 코람코의 인센티브 처분보수 "매각차익의 10%"는 2026년 계약에도 살아 있다.

같은 구역 D타워는 팔리지 않았고, 가른 것은 손익이 아니라 버틸 자본이었다

같은 청진구역에서 같은 방식으로 지은 건물이 한 채 더 있다. 청진 2·3지구의 광화문 D타워는 시행 청진이삼프로젝트 PFV, 시공 대림산업이고, 건축물대장 사용승인이 2015년 1월 9일, 연면적 105,450㎡다. 머니투데이 2014년 12월 보도에 따르면 대림산업은 준공 전후 매각을 검토하다가 금리 인하와 주변 가격 상승을 이유로 직접 운영으로 돌아섰고 PF를 다시 조달했다. 시행사 청진이삼프로젝트는 대림산업이 보통주 20%를 출자했고 과학기술인공제회와 KB부동산신탁, 한국자산신탁, 미래에셋증권이 주주였다. 대주단은 산업은행과 새마을금고중앙회 등 다섯 곳이었고 가장 큰 몫은 유동화회사가 낸 4,500억 원이었다. 대림산업은 대주단과 책임준공과 분양·임차확약을 맺었다. 매각도 분양도 안 되면 자기가 책임임차하는 조건이다. 그랑서울은 준공 전에 팔았고 D타워는 남았다. 차이는 유적도 설계도 아니었다.

항목	그랑서울	광화문 D타워
지구	청진 12~16	청진 2·3
시행 · 시공	지엘피에프브이원(GS건설 46.5%) · GS건설	청진이삼프로젝트(대림산업 20%) · 대림산업
사용승인	2014-02-14	2015-01-09
연면적	175,537㎡	105,450㎡
결말	2011-12 선매입 계약, 2014-04 이전	매각 검토 뒤 직접 운영, PF 재조달
시공사 임차	오피스 면적의 절반	플랜트사업부문이 절반 가량

같은 구역 같은 방식 다른 결말: 그랑서울 지엘PFV1과 GS건설 선매입 매각, D타워 청진이삼PFV와 대림산업 직접 운영

두 시공사의 2013년 말 연결 재무제표가 그 차이를 적는다. GS건설은 영업손실 9,355억 원, 순손실 8,273억 원, 자본총계 3조 1,593억 원, 부채총계 9조 2,680억 원이었다. 대림산업은 영업이익 397억 원, 순손실 103억 원, 자본총계 4조 8,703억 원, 부채총계 5조 9,127억 원이었다. 부채비율로 계산하면 293.4% 대 121.4%다. 대림도 이듬해 2,702억 원 영업손실을 냈고 GS건설은 2014년 512억 원 영업이익으로 돌아섰으니 "대림은 여유가 있었다"는 서술은 틀린다. 둘을 가른 것은 그해 손익이 아니라 버틸 수 있는 자본이었다. GS건설의 2013년은 손실만 난 해가 아니었다. 4대강 담합 과징금 198억 원, 인천과 대구 지하철 담합 과징금, 그리고 2014년 4월 금융위원회가 2013년 초 회사채 3,800억 원을 팔며 플랜트 손실과 기업어음 5,000억 원 발행을 증권신고서에 적지 않았다며 매긴 과징금 20억 원이 있다. 목차의 "공시"는 매각을 알린 공시와 손실을 감춘 공시, 두 번 걸린다.

GS건설 대 대림산업 2013년 말: 영업손익 −9,355억 대 +397억, 자본총계 3조 1,593억 대 4조 8,703억, 부채비율 293.4% 대 121.4%, 2014년 영업손익 +512억 대 −2,702억

같은 구역 세 번째 사례는 지분이 없는 쪽이다. 청진 1지구의 KT 광화문빌딩은 발주처 KT, 시공 GS건설, 도급 1,464억 원, 계약기간 2012년 10월부터 2014년 12월이었다. 자기가 쓸 사옥을 발주처가 지은 것이라 매각도 리츠도 없었다. 같은 시공사가 같은 구역에서 하나는 자기 지분으로 지어 팔았고 하나는 남의 발주를 받아 지었다.

2014년 시장은 건설사가 세든 건물에 웃돈을 줬고, 공실률은 시공사가 막았다

시장은 이 조건에 값을 치르고 있었다. 신영에셋은 2013년 1분기 보고서에 "대기업 계열사나 금융회사 보유 사옥들이 Leaseback을 통해 일정기간(5년 내외) 수익을 보장하는 형태로 다수 공급"되고 "매수경쟁 심화로 매매가격이 상승세"라고 적었다. 같은 분기 매매사례에 GS건설이 판 GS역전타워 39,908㎡와 두산건설이 세일앤리스백으로 판 두산빌딩이 있다. 2013년 2분기에는 대우건설이 쓰던 신문로사옥이 구조조정 리츠에서 펀드로 넘어갔고, 2014년에는 삼부와 태영과 한진중공업의 사옥이 팔렸다. 2015년 7월 GS건설은 파르나스호텔 지분을 GS리테일에 7,600억 원에 넘겼다. 신영에셋 2014년 4분기 보고서의 표현으로 "2013년에 이어 2014년에도 건설사 사옥을 중심으로 구조조정 매물이 다수 시장에 공급"된 시기였고, 그랑서울은 그 조건을 20년짜리로 가장 크게 갖춘 물건이었다.

2013~2015년 건설사 사옥 매각: GS역전타워, 두산빌딩 리스백, 대우건설 신문로사옥, 삼부·태영·한진중공업, 파르나스호텔 7,600억, 신영에셋 리스백 물건 매수경쟁 전망

신영에셋 집계로 2013년 서울·분당 오피스 거래는 6조 186억 원으로 처음 6조 원을 넘었고, 2014년은 51건 6조 9,000억 원대로 당시 사상 최고였다. 2014년 도심은 3조 9,276억 원, 633,005㎡였다. 그랑서울 두 건의 거래면적 173,104㎡는 도심 거래면적의 27.3%이고, 확정 매매대금 1조 1,727억 원은 도심 거래금액의 29.9%, 서울 전체의 약 17%다. 계산값이다. 그해 서울에서 팔린 오피스 값의 6분의 1이 이 건물 한 채였다. 같은 보고서의 도심 표에 스테이트타워 남산의 2014년 4분기 거래가 나란히 있다.

2013~2014 오피스 매매시장: 2013년 6조 186억 59건, 2014년 6조 9,000억대 51건 사상 최고, 2014년 도심 3조 9,276억, 그랑서울 두 건 173,104㎡ 도심 면적의 27.3%, 매매대금 도심의 29.9%

공실률은 시공사가 막았다. 신영에셋 880개 표본 기준 도심 공실률은 2013년 4분기 3.8%로 전 분기보다 0.1%포인트 올랐을 뿐이다. 보고서의 문장이 이유를 적는다. "초대형빌딩인 그랑서울이 신규 공급되었으나, GS건설이 오피스면적의 절반을 사용하고, 상업시설의 임대가 조기에 마무리되면서 60% 이상의 안정적인 임대율로 시장에 공급". 도심에서 연면적이 가장 큰 오피스가 통째로 들어왔는데 공실률이 안 오른 것은 시장이 좋아서가 아니라 지은 회사가 절반을 자기가 썼기 때문이다. 1년 뒤 같은 문장이 반복된다. 2014년 4분기 보고서는 "광화문 D타워가 시공사인 대림산업 플랜트사업부문의 임차로 절반 가량 해소"돼 약 18만㎡가 공급됐는데도 공실률 상승폭이 예상보다 크지 않았다고 썼다. 도심 초대형 오피스 두 채가 연달아 문을 열 수 있었던 이유가 두 번 다 같았다. 그 사이 도심 공실률은 2014년 1분기 4.7%, 2분기 5.4%, 4분기 6.3%로 올랐다. LG CNS와 SK플래닛과 KDB생명이 여의도와 판교와 용산으로 빠져나간 결과였다. 이 건물의 공실은 채워지고 있었는데 권역은 반대로 갔다.

신영에셋 도심 공실률 2012~2014: 2013년 4분기 3.8%에서 2014년 4분기 6.3%로

산 쪽의 자리도 놓는다. 자본시장연구원 집계로 국민연금의 2014년 말 대체투자는 46조 7,000억 원, 그중 국내 부동산은 6조 1,000억 원이었다. 두 리츠의 납입자본 1조 1,750억 원 중 국민연금 몫이 99%이고, 그 납입자본은 6조 1,000억 원의 약 19%인데 집계 기준이 확인되지 않아 추정이다. 한국리츠협회 기준 2014년 국내 리츠는 98개, 자산 14조 9,700억 원이었고, 이 건물의 취득원가 1조 2,332억 원은 그 8.2%다. 계산값이다. 15조 원짜리 시장에 1조 2,000억 원짜리 자산 하나가 들어온 것이다. 국민연금과 코람코의 조합은 새것이 아니었다. 파이낸셜뉴스에 따르면 코크렙NPS제1호가 국민연금 출자로 골든타워 등을 굴려 7,900억 원을 넣어 1조 6,800억 원을 회수했고, 그랑서울은 그 계열의 가장 큰 건이다.

2014년 말: 국민연금 대체투자 46.7조, 국내 부동산 6.1조, 이 건물 납입자본 1조 1,750억 약 19% 추정, 국내 리츠 98개 14.97조, 취득원가 8.2%, 코크렙NPS1호 국민연금 100%

청진동의 부족함이 공평동의 규칙을 만들었고, 해외의 같은 회사는 자기 건물에 들어가지 않았다

위원회가 청진동 보존 범위를 정한 2011년 1월에서 4년 8개월 뒤, 같은 종로에서 서울시가 정반대의 결정을 내렸다. 2015년 9월 24일 공평 1·2·4지구의 전면보존을 발표하면서 서울시는 앞 사례를 "발굴된 유구 일부만을 신축 건축물의 내·외부로 옮겨 보존하거나 지하에 부분 보존하는 소극적인 방식"이라고 규정했다. 아시아경제가 옮긴 문장이다. 그 규칙은 공평동에서 만들어진 것이 아니다. 문화재위원회 2011년 6월 회의록은 사대문 안 특별 소위원회의 제안 사유를 이렇게 적는다. "서울시 신청사 부지 및 종로구 청진지구 도시환경 재정비사업에 따라 훼손되어가는 매장문화재의 보존 및 체계적인 관리를 위해". 그 필요성은 2010년 2월과 10월 회의에서 먼저 제기됐고, 문화재청과 서울시가 2010년 10월부터 1년 동안 「서울 4대문안 문화유적 보존방안」을 만들었다. 한양도성 안팎 18.525㎢를 27개 구역으로 나눠 문화유적 900건을 목록화한 작업이다. 2011년 7월 위촉된 소위원회 10명에는 고고학자만이 아니라 법학, 언론, 도시계획 전문가가 들어갔다. 유적을 판정하는 기구가 아니라 개발과 보존의 교환 조건을 다룰 기구로 짜인 것이다.

시점	사건	출처
2004	청진동 시전행랑터 발견	2011년 제3차 회의록, 50년사 연표
2010-01-28	서울시 「4대문 안 문화재 종합 보존방안」, 지표조사 공영제 도입 계획	경향신문
2010-02-26 · 10-29	문화재위원회, 청진지구·신청사를 이유로 소위 필요성 제기	2011년 제6차 회의록
2010-10-16~2011-10-15	「서울 4대문안 문화유적 보존방안」 용역, 유적 900건	2012년 제1차 회의록
2011-07-01	특별 소위원회 10인 위촉	2011년 제6차 회의록
2015-09-24	공평 1·2·4지구 전면보존과 용적률 200%포인트	서울시

청진동에서 공평동으로: 2004년 발견, 2010년 보존방안 발표, 2010년 소위 필요성 제기, 2010~2011년 보존방안 용역 900건, 2011년 특별 소위, 2015년 공평동 전면보존

남긴 면적으로 비교하면 877㎡와 3,818㎡다. 그랑서울은 회의록에 제출된 보존 범위가 대지의 7.6%였고, 센트로폴리스는 전유부 전시장 3,817.98㎡가 대지 7,900.2㎡의 48.3%다. 계산값이고 4.35배다. 그랑서울의 유구는 1층 로비와 북측 공개공지에 놓였고 대장에 전시 용도 행이 없다. 센트로폴리스는 지하 1층 전관이 전시장이다. 다만 청진동을 실패로만 적으면 1차 기록과 어긋난다. 문화재청은 2011년 자기 50년 연표에 "2004년 서울 종로 청진지구 발굴"을 무령왕릉, 풍납토성과 나란히 올렸다. 행정이 본 청진동의 의의는 보존량이 아니라 도심 한복판에서 조선 전기 도시 조직을 처음 통째로 확인했다는 것이었다. 결정도 한 번에 끝나지 않았다. 위원회는 2011년 1월 장초석 건물지를 현위치에 이전하라는 조건을 달았고, 9월에 시행자의 변경안을 원안대로 가결해 공개공지 이동과 전시 깊이 2m에서 1.5m로의 완화를 받아들였다. 설계가 진행되면서 결정이 시행자 쪽으로 조금씩 움직인 것이다.

남긴 면적: 그랑서울 2011년 이전보존 877㎡ 대지의 7.6%, 센트로폴리스 2015년 현지보존 3,818㎡ 대지의 48.3%

해외에 같은 형태가 있다. 호주 렌드리스는 시드니 바랑가루의 인터내셔널 타워를 시행과 시공을 겸해 지었다. IPE에 따르면 캐나다 연금 CPPIB가 2010년 공사 초기에 10억 호주달러 규모의 선매입성 개발자금 약정으로 들어왔고, 2012년 설정된 트러스트에 네덜란드 연금 APG와 홍콩금융관리국, 카타르투자청 등이 붙었다. 렌드리스는 2016년부터 타워3에 자기 시드니 본사를 넣었다. 연기금이 준공 전에 사고 지은 회사가 세입자로 들어간 순서가 그랑서울과 같다. 2010년 약정의 세부 지분율은 1차로 확인하지 못했다. 스웨덴 스칸스카는 "상업용 부동산 개발"이 아예 사업부 이름이다. 2016년 칼스타드의 오피스를 개발 투자액 2억 2,000만 크로나에 지어 약 2억 5,000만 크로나에 팔았는데, 거래는 2016년 3분기에 장부에 잡히고 소유권은 2018년 2분기에 넘어갔다. 매수자 Vacse는 에릭슨과 볼보와 스칸스카 자신을 포함한 기업 연금기금 일곱 곳이 소유한 회사다. 다른 점은 하나다. 스칸스카는 그 건물에 들어가지 않는다. 한국에서 "시공사가 시행 지분을 갖는다"고 부르는 것을 스칸스카는 사업부로 갖고 있고, 준공 전에 계약하고 준공 뒤에 넘기는 것이 그 사업부의 표준이다.

짓고 파는 회사가 자기 건물에 들어가는가: 렌드리스 바랑가루 2010년 CPPIB 선매입 약정과 2012년 트러스트와 2016년 본사 입주, 스칸스카 칼스타드 2016년 계약과 2018년 이전, 매수자 연금기금 소유 Vacse, 스칸스카는 들어가지 않음, 그랑서울 2011년 계약과 2014년 이전과 자기 입주

드러난 것: 시공사의 지분은 제도의 설계였고, 선매입이 보증을 지웠으며, 사는 쪽은 신용을 사고 물가를 버렸다

시공사가 시행 지분을 갖는 것은 예외가 아니라 법이 요구한 형태였다. 프로젝트금융투자회사는 직원과 상근 임원을 둘 수 없고, 자산관리는 출자한 법인에 맡겨야 하며, 그 대가로 배당하면 소득에서 공제받는다. 돈을 넣은 자만 그 회사를 굴릴 수 있다. GS건설은 46.5%로 최대주주가 아니었는데 사실상 지배력으로 연결했고, 전년도 매출이 2,791억 원 소급해 늘었으며, 그 시행사가 자기를 상대로 약정 무효 소송을 낸 기록이 사업보고서에 남았다. 지분과 도급과 보증이 한 회사 안에 있으면 회계가 섞이고 마찰이 생긴다.

이 건물은 팔린 뒤에 지어졌다. 2011년 12월 14일 선매입 계약이 맺어지자 3개월마다 갈아 끼우던 ABCP의 시공사 보증이 끊겼고, 대주 열두 곳이 보증 없이 4,830억 원을 냈으며, 이듬해 중도금 50%가 들어오자 그 돈으로 PF를 만기 2년 앞서 갚았다. 준공 전에 최초 계약가의 80%가 들어와 있었다. 어닝쇼크는 계약 1년 4개월 뒤에 왔다. 위기가 매각을 만든 것이 아니라, 이미 정해진 돈이 들어오는 시점이 위기와 겹쳤다. 2014년 3월 배당 1,349억 6,700만 원은 그해 6월 유상증자 5,520억 원의 24.5%였고 둘의 인과는 공시에 없다.

개발의 세금은 거의 없었다. 자본금 50억 원짜리 시행사가 일곱 해 매출 1조 1,795억 원에 세전 2,119억 원을 남기고 법인세 8억 7,600만 원을 냈다. 결손금과 배당소득공제가 지웠다. 배당 2,085억 원은 자본금의 41.7배였다. 개발 단계에서 정부가 가져간 것은 세금과공과를 합쳐 매매대금의 0.71%다. 리츠는 12년간 법인세 0이고 최종 주주가 국민연금이라 배당소득세도 사실상 없다. 세수가 남는 자리는 보유세와 임대료에 붙는 부가가치세뿐이다.

사는 쪽은 빚 없이 샀고 물가를 버렸다. 두 리츠의 납입자본 1조 1,750억 원은 전액 자기자본이었고 그중 99%가 국민연금, 공모는 0.36%였다. 임차인의 신용을 사기 위해 20년 임대료 고정을 받아들였고, 12년 동안 임대료는 2.7% 오르고 땅값은 80% 올랐다. 예상 배당률 6.77%에 실적 6.70%, 누적 배당 약 1조 원은 추정이다. 결손금 1,225억 원은 원금을 배당으로 돌려받은 흔적이다. 2024년 타워1 계약이 끝나자 같은 건물 안에서 직접 임대 리츠의 영업이익률이 42.3%, 책임임차 리츠가 65.8%로 갈렸다. 매출은 늘고 이익은 줄었다. 임차인이 지던 운영 부담이 임대인에게 왔다.

땅에서는 253개 중 4개, 877㎡가 남았다. 국가가 땅을 살 수 없다는 판단이 먼저였고, 시행자가 요구한 것은 결정의 속도였으며, 위원회는 1월에 조건을 달고 9월에 풀었다. 그 부족함이 4년 8개월 뒤 옆 구역의 규칙을 만들었다. 서울시는 앞 사례를 소극적이라 적었고, 문화재청은 그 현장을 50년 연표에 올렸다. 그리고 없앤 골목은 1층 16개 호의 대장 용도란에 "전통업종 의무적용상가"로 다시 적혔다가, 10년 계약이 한꺼번에 끝난 뒤 스타필드 애비뉴가 됐다.

확인하지 못한 것을 적는다. GS건설의 도급계약 총액, 시행사의 2014년 재무제표와 배당 64.7%의 이유, 그랑서울이 GS건설 2013년 연결 손익에 기여한 정확한 금액, 리츠 취득세 감면 적용 여부, 배당과 유상증자의 인과, 2013년 4월 두 리츠 무상감자의 목적, 코크렙청진제1~4차의 정체는 미확인이다. 반기 배당 24개 중 13개를 열지 못해 누적 배당은 추정이고, 2025년 평가액 2조 원대 중반은 2차 보도다. 정비계획 고시 원문을 열지 못해 의무적용상가를 누가 지정했는지, 준공 건물의 유구 전시 실면적이 얼마인지, 그 16개 호가 지금 무슨 업종인지 확인하지 못했다. 2009년 약정무효 소송의 결과와 바랑가루 2010년 약정의 지분율도 남는다. 2026년 4월 이후 소유와 위탁의 세부는 후속 공시를 기다린다.

다음 편은 판교 알파돔시티다. 공기업이 판 땅 위에 선 PFV와 리츠 매입의 산수를 본다. 시리즈 전체는 건물을 짓는 돈: 국내편에서 이어진다.

출처

이 글의 시행사 재무·PF·매매대금·세금·배당은 지엘피에프브이원이 전자공시(DART)에 낸 2008~2013년 감사보고서에서, 매수 리츠의 자본·차입·임대 조건·임대료수익·배당은 코크렙청진18·19호의 2012년 투자설명서와 2014~2026년 감사보고서에서 가져왔다. GS건설 쪽 숫자는 2009~2014년 사업보고서, 2013년 공정공시와 분기보고서, 2014년 증권신고서와 채무보증결정 공시다. 건물 제원은 국토교통부 건축물대장, 정비구역 연혁은 서울시고시, 발굴과 보존 결정은 국가유산청 문화재위원회 회의록 원문이다. 시장 시계열은 신영에셋 Offi Scope 원문, 국민연금과 리츠 시장은 자본시장연구원과 한국리츠협회, 임차 시계열은 언론 보도, 해외 대조는 스칸스카 보도자료와 렌드리스 자료다.

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