재무·자본 · 건물을 짓는 돈: 국내편 · 12편 / 14편

이마트는 점포 13곳과 성수 본사를 2조 1,725억 원에 팔았고, 그 돈을 보탠 지마켓은 아직 흑자가 없다

2019년 마스턴 펀드에 판 13곳, 2021년 성수 본사 1조 2,200억과 지마켓 3조 4,404억. 리스부채는 2조 2,188억에서 4조 3,257억으로

곰가드·2026.09.18

18분 읽기

이 글은 《건물을 짓는 돈: 국내편》 12편이다. 서울과 국내의 건물 한 채를 잡아 그 돈이 왜 그런 모양인지 본다. 편마다 메커니즘 하나와 건물 하나. 이번 건물은 이마트가 2019년에 판 점포 13곳과 2021년에 판 성수 본사이고, 메커니즘은 점포를 팔아 만든 돈을 다른 사업에 쓰는 세일앤리스백이다.

판 점포는 그대로 있고, 판 돈은 온라인으로 갔다

2019년 10월 15일 이마트는 천호·평촌·동인천·검단·산본·수원·양주·일산·진접·수색·포천과 구미·반야월의 점포 13곳을 9,524억 8,000만 원에 판다고 공시했다. 2018년 말 연결 자산의 5.69%였다. 산 쪽은 마스턴투자운용이 만든 사모펀드였고, 이마트는 10년 이상 장기 임차 조건으로 그 점포에 남았다. 한국경제와 전자신문의 2019년 보도다. 10년에 10년을 더 늘릴 수 있는 계약이라는 것은 2025년 서울경제와 한국경제가 전했다. 2026년 9월까지 이 13곳 가운데 문을 닫은 곳은 없다. 2021년 11월에는 성수동의 본사와 점포를 크래프톤·미래에셋자산운용 컨소시엄에 1조 2,200억 원에 팔았고, 2023년 4월 25일 성수점은 닫았다.

2009년의 이마트 명일점. 2022년과 2025년 두 번 매각이 추진됐지만 성사되지 않았고, 2024년 신세계건설에 현물출자됐다

사진: Pectus Solentis, CC BY-SA 2.0 KR, 위키미디어 공용

판 돈은 점포로 돌아오지 않았다. 2021년 6월 이마트는 이베이코리아, 지금의 지마켓 지분 80.01%를 3조 4,404억 원에 사기로 했고, 7월 스타벅스코리아 지분 17.5%를 4,742억 원에, 5월 W컨셉을 6,998억 원에 샀다. 셋을 합치면 4조 6,144억 원이다. 계산이다. 성수 본사 매각은 한경비즈니스가 지마켓 인수 자금을 마련하려는 것이었다고 적었다. 그 지마켓은 인수 전 15년 연속 흑자였다가 편입 첫해인 2022년 654억 원 적자로 돌아섰고 2025년에도 1,217억 원 적자다. 한국M&A경제신문과 FETV 보도다.

이마트가 판 것과 산 것. 점포 13곳 9,525억, 성수 1조 2,200억, 지마켓 3조 4,404억, 스타벅스 4,742억, W컨셉 6,998억

롯데리츠의 롯데는 점포를 자기 리츠에 팔아 배당의 절반을 돌려받았고, 홈플러스는 남에게 팔아 인수 빚의 이자를 냈다. 이마트는 남에게 팔아 다른 사업을 샀다. 세 회사의 세일앤리스백은 계약이 같고 판 돈의 행선지가 다르다. 이 편은 이마트가 왜 팔았는지, 판 뒤에 장부가 어떻게 바뀌었는지, 판 돈이 간 곳이 무엇을 냈는지, 그리고 7년 만기 펀드가 2026년에 그 점포를 다시 파는 값이 얼마인지 읽는다.

본업이 돈줄이 아니게 된 해

이마트가 점포를 판 것은 2019년 2분기에 상장 뒤 처음으로 분기 영업손실을 낸 직후였고, 회사가 밝힌 이유는 재무건전성과 투자 재원이었다. 한국경제에 따르면 2019년 2분기 영업손실은 299억 원이었고, 10월 매각 공시의 목적은 보유 자산 유동화를 통한 재무건전성 및 투자 재원 확보였다. 더벨의 사후 분석은 배경을 스타필드 출점과 SSG닷컴 투자와 해외 확장에 돈이 필요한데 대형마트 본업이 돈줄 노릇을 못 하게 된 상황으로 정리했다. 매각 시점의 이마트는 팔 것이 많았다. 인베스트조선에 따르면 2018년 임차 점포는 15곳, 9.7%였다.

시점	일	근거
1993년 11월 12일	창동점 개점. 이마트 1호점	신세계그룹 뉴스룸
2001년 4월 19일	성수점 개점. 2009년 본사 사무동 준공	나무위키, 해안건축
2019년 2분기	상장 뒤 첫 분기 영업손실 299억 원	한국경제
2019년 10월 15일	13개 점포 9,524억 8,000만 원 매각 공시. 처분 예정 11월 1일	한국경제, 일요신문
2021년 6월 24일	지마켓 80.01% 인수 계약 3조 4,404억 원. 11월 15일 완료	한국일보, 머니투데이
2021년 10월 18일	성수 본사 우선협상자 크래프톤·미래에셋. 11월 계약 1조 2,200억 원	지디넷코리아, 머니투데이
2022년 8월	명일점 매각 이사회 의결. 명일·문현 희망가 8,000억 원	아시아경제, 딜사이트
2023년 4월 25일	성수점 폐점. 5월 본사 중구 이전	서울경제, 뉴스핌
2023년 11월	명일점 매수자 잔금 미납, 계약 해지	머니투데이 2024-01-25
2023년 11월	한채양 대표, 창립 30주년 기념식에서 매각 철회와 본업 경쟁력 강화 선언	신세계그룹 뉴스룸, 머니투데이 2024-01-25
2025년 8월	마스턴, 13개 점포 재매각 자문사 선정	한국경제, 딜사이트

2019년 매각부터 2026년 재매각까지

성수점의 내력은 흔히 잘못 알려져 있다. 이마트 1호점은 1993년 11월 12일 문을 연 창동점이고, 성수점은 2001년 4월 19일 개점한 별도 점포다. 2009년 그 옆에 본사 사무동이 서면서 본점처럼 불렸을 뿐이다. 신세계그룹 뉴스룸과 해안건축의 기록이다. 2021년 이마트가 판 것은 이 성수동의 사무동과 점포를 합친 연면적 9만 9,403제곱미터였고, 산 쪽은 게임회사 크래프톤이 주도하고 미래에셋자산운용이 참여한 컨소시엄이었다. 그 자리에는 데이비드 치퍼필드가 설계한 연면적 21만 7,538제곱미터의 업무시설이 2027년을 목표로 서고, 이마트는 그 저층부에 세입자로 돌아올 계획이다.

산 쪽의 사정은 2019년과 2021년이 달랐다. 2019년의 마스턴은 7년 만기 사모펀드였다. 노동과세계에 따르면 매수자는 마스턴KB전문투자형사모부동산투자신탁 제64호이고, 한국경제에 따르면 이 펀드는 2019년 설정에 2026년 상반기 만기라 2025년 재매각이 시작됐다. 투자자 구성과 차입 비율은 공개되지 않았다. 2021년의 크래프톤은 사옥이 필요한 회사였다. 성수동 부지를 사서 자기 오피스를 짓고 이마트를 세입자로 들이는 구조이고, 세일앤리스백이라기보다 개발용 부지 매각에 가깝다.

판 돈이 갈 곳은 매각보다 먼저 정해져 있었다. 지마켓 인수 계약은 2021년 6월 24일이고 성수 매각 계약은 그해 11월이다. 인수를 먼저 하고 판 돈으로 메운 순서다. 2021년 한 해 신사업에 들어간 돈은 지마켓 3조 4,404억 원, 스타벅스코리아 4,742억 원, W컨셉 6,998억 원으로 4조 6,144억 원이고, 2019년과 2021년에 점포와 본사를 팔아 받은 돈은 2조 1,725억 원이다. 계산이고, 나머지는 빚이었다. 인베스트조선에 따르면 임차 점포는 2022년 12월 31곳, 19.5%로 4년 만에 두 배가 됐다.

펀드 만기 7년, 임차 10년, 무산 세 번

이마트의 점포 매각은 성사된 두 건과 무산된 세 건으로 나뉘고, 성사된 것은 산 쪽의 만기가 판 쪽의 임차보다 짧았다. 2019년의 13곳은 마스턴투자운용의 펀드가 샀다. 펀드는 7년 만기, 이마트의 임차는 10년에 10년 연장이다. 임차가 만기보다 길면 펀드는 세입자가 있는 채로 건물을 되팔아야 하고, 그것이 2025년 8월 마스턴이 CBRE코리아에 재매각 자문을 맡기고 10월 해안건축을 밸류애드 자문으로 더한 이유다. 한국경제 보도다. 13곳의 개별 값과 임대료는 공개되지 않았다. 사모펀드 거래라 상장 리츠처럼 투자설명서가 없다.

점포	위치	2026년 상태
천호점	서울 강동구. 2000년 개점	45층 주상복합 개발 확정. SK디앤디·신한자산운용 우선협상 1,700억 원대
수색점	서울 은평구. 상가 2~4층 입주형	2024년 정리 후보로 거론, 영업 중
평촌점	경기 안양	시행사와 협상 중. 영업 유지 뒤 단계 개발 거론
동인천·검단점	인천	영업 중
산본·수원·양주·일산·진접·포천점	경기	영업 중
구미·반야월점	경북, 대구	영업 중

마스턴 13개 점포의 값. 2019년 9,525억 원, 부대비용 포함 약 1조 원, 재매각 추산 1조 원 초중반

투자보고서와 서울프라퍼티인사이트, 나무위키의 정리다. 통매각으로 시작한 재매각은 천호점부터 개별 매각으로 바뀌었다. 2026년 천호점은 호반건설과 SK디앤디·신한자산운용의 2파전 끝에 SK디앤디 쪽이 1,700억 원 초반대에 우선협상자가 됐다. 2019년 13곳 평균은 계산하면 733억 원이다. 천호점이 그 두 배가 넘는 것은 서울시가 소매시장 시설을 폐지 고시해 45층 주상복합이 가능해진 값이고, 다른 12곳에 그 값을 곱할 수는 없다. 업계가 추산하는 13곳 전체는 1조 원 초중반이다. 2019년 부대비용을 포함한 1조 원 남짓과 견주면 7년에 값이 거의 오르지 않았다.

무산된 셋은 2022년의 명일·문현·중동점이다. 이마트는 2022년 8월 명일점 매각을 의결했고 딜로이트가 명일·문현 두 곳을 8,000억 원에 내놓았다. 명일점 우선협상자 고덕PFV는 2023년 9월 잔금을 내지 못했고 11월 이마트가 계약을 해지했으며, 문현·중동점도 멈췄는데 그 사유는 보도로 확인되지 않는다. 2023년 11월 창립 30주년 기념식에서 새 대표 한채양은 폐점과 매각을 멈추고 점포를 늘리겠다고 했다. 신세계그룹 뉴스룸과 머니투데이의 2024년 1월 25일 보도다. 명일점은 그 뒤 신세계건설의 5,000억 원 유상증자에 약 2,600억 원어치 현물출자로 넘어갔고 이마트는 세입자로 남았다. 딜사이트 보도다. 고금리와 PF 경색이 매수자의 잔금을 막았고, 그 사이 회사의 방향이 바뀌었다.

2025년의 이마트 중동점. 2022년 매각이 추진됐다가 멈췄고, 2025년 재매각이 거론됐으나 확정되지 않았다

사진: Narubaru7, CC BY 4.0, 위키미디어 공용

거래	시점	산 쪽	값	결과
13개 점포	2019년 10월	마스턴 펀드, 7년 만기	9,525억 원	성사. 10년 임차, 2026년 재매각
성수 본사·점포	2021년 11월	크래프톤·미래에셋	1조 2,200억 원	성사. 2023년 폐점, 2027년 재입점
명일점	2022년 8월	고덕PFV	4,000억 원대	잔금 미납, 2023년 11월 해지
문현·중동점	2022년	미정	명일 포함 8,000억 원 희망	무산, 중동점 재추진은 미확인
명일점	2024년	신세계건설	현물출자 약 2,600억 원	계열 내 이전, 임차 지속

세일앤리스백의 회계도 구조의 일부다. 2019년부터 적용된 리스 기준서는 판매 후 리스에서 매도인이 계속 쓰는 부분의 이익은 인식하지 않고 이전된 부분만 인식하게 한다. 10년에 10년을 더 쓰는 임차라면 처분이익은 한 번에 잡히지 않는다. 이마트의 2019년 처분이익은 사업보고서 주석을 열지 못해 확인하지 못했고, 언론에 그 숫자가 없는 것이 이 원칙과 무관하지 않을 것이다. 대신 확실히 잡힌 것은 리스부채다. 판 점포의 임차료가 부채가 되어 장부에 올라왔고, 그 크기가 다음 절이다.

리스부채 2조 2,188억 원에서 4조 3,257억 원으로

점포를 팔아 현금을 만들면 부채비율이 내려갈 것 같지만, 이마트의 리스부채는 2019년 말 2조 2,188억 원에서 2024년 말 4조 3,257억 원으로 두 배 가까이 됐고 부채비율은 106.5%에서 159%가 됐다. 딜사이트와 노동과세계, 밸류라인의 수치다. 사용권자산은 1조 7,807억 원에서 3조 1,073억 원으로 늘었다. 2019년 시행된 리스 기준서가 모든 임차를 부채로 잡게 한 데다, 팔고 세 든 점포가 늘수록 새 리스가 더해졌다. 현금은 들어왔고 부채도 들어왔다.

이마트 리스부채. 2019년 2조 2,188억, 2022년 3조 6,407억, 2024년 4조 3,257억

연도	매출	영업손익	순손익	부채비율	근거
2019년				106.5%	딜사이트
2022년	29조 3,324억 원	1,357억 원	1조 77억 원	146.1%	이마트 IR, 딜사이트
2023년	29조 4,722억 원	−469억 원	−1,875억 원	142%	비즈니스포스트, 밸류라인
2024년	29조 209억 원	471억 원	−5,734억 원	159%	이마트 IR, 밸류라인
2025년	28조 9,704억 원	3,225억 원	2,463억 원	151.1%(9월)	아시아경제, 더벨

2023년은 상장 뒤 첫 연간 영업손실이었다. 비즈니스포스트에 따르면 주원인은 신세계건설의 영업손실 1,878억 원이었다. 2024년 영업이익은 471억 원으로 돌아섰지만 순손실은 5,734억 원으로 커졌고, 2025년 영업이익은 3,225억 원으로 일곱 배 가까이 됐다. 아시아경제에 따르면 할인점 단독 영업이익이 2,771억 원으로 127.5% 늘었고, 통합 매입과 점포 리뉴얼이 이유로 꼽혔다. 2026년 1분기 영업이익 1,783억 원은 14년 만의 최대 분기다. 반등을 만든 것은 부동산 매각이 아니라 본업이었고, 그 사이 마스턴 재매각은 아직 실현되지 않았다.

이마트 연결 영업손익. 2022년 1,357억, 2023년 −469억, 2024년 471억, 2025년 3,225억

판 돈이 간 곳은 반대로 움직였다. 지마켓은 편입 첫해 2022년 654억 원 적자였고, 2024년 영업권 손상 2,691억 원을 잡았으며, 2025년 매출 7,405억 원에 영업손실 1,217억 원으로 손실이 8할 커졌다. SSG닷컴은 2019년부터 2025년까지 누적 6,414억 원의 손실을 냈다. CEO스코어데일리와 한국M&A경제신문과 뉴스스페이스 보도다. 데이터뉴스의 조사로 온라인 식료품 주 구매 채널은 쿠팡 55.4%, 이마트몰 5.0%였다. 3조 4,404억 원을 들인 인수가 식료품 온라인 점유율로 이어지지 않았고, 점포를 판 돈은 그 인수의 일부였다.

지마켓과 SSG닷컴의 영업손실. 지마켓 2022년 −654억, 2025년 −1,217억, 2024년 손상 2,691억. SSG닷컴 누적 −6,414억

항목	값	근거
총차입금 2025년 9월	11조 9,567억 원. 전년 말 12조 4,024억 원	더벨 2026-01-14
순차입금	10조 3,082억 원. EBITDA의 5.3배	더벨
차입금 의존도	34.2%	더벨
신용등급	2024년 3월 나이스신용평가 AA → AA−(안정적). 이후 유지	인베스트조선, 이마트 IR
2025년 자산 유동화	스타필드 3개 법인 유상감자 2,849억 원, SSG닷컴 김포 물류센터 매각 1,614억 원, 신세계푸드 급식 360억 원	더벨
신세계건설	PF 우발채무 2,830억 원, 이마트 자금보충 6,500억 원	더벨

더벨은 2025년 차입 감소가 실적보다 일회성 자산 회수에 기댔다고 봤다. 스타필드 법인의 유상감자와 물류센터 매각과 급식 사업부 매각으로 4,800억 원이 들어왔다. 점포를 파는 것은 멈췄지만 유동화는 멈추지 않았고, 대상이 점포에서 지분과 물류센터로 옮겨 갔다. 이마트가 2019년과 2021년의 매각으로 얼마를 남겼는지는 확인하지 못했다. 장부가와 처분이익이 언론에 없고, 사업보고서 주석은 열지 못했다.

누가	얻은 것	낸 것
이마트	현금 9,525억 원(2019), 1조 2,200억 원(2021). 점포 계속 사용	리스부채 증가, 임대료(미공개), 성수점 폐점
마스턴 펀드 투자자	6~7년 임대료, 재매각 1조 원 초중반(추산)	9,525억 원과 부대비용
크래프톤·미래에셋	성수동 부지, 21만 7,538㎡ 오피스 개발권	1조 2,200억 원
지마켓·SSG닷컴	3조 4,404억 원 인수, 투자	2022~2025년 적자, 손상 2,691억 원
신세계건설	명일점 현물출자 약 2,600억 원	이마트 자금보충 6,500억 원의 상대방

세 대형마트가 판 돈은 세 곳으로 갔다

한국 대형마트 셋은 2016년부터 2021년 사이 나란히 점포를 팔고 세 들었고, 판 돈은 이마트에서는 신사업으로, 롯데에서는 자기 리츠로, 홈플러스에서는 인수 빚으로 갔다. 롯데쇼핑은 2019년 강남점을 현물출자하고 7개 점포를, 2021년 6개 자산을 롯데리츠에 팔아 리츠의 절반을 쥐고 배당의 절반을 돌려받는다. 홈플러스는 2016년부터 점포 28곳을 여러 운용사에 4조 1,149억 원에 팔았고 그 돈은 인수금융 이자 2조 6,942억 원과 배당으로 나갔다. 이마트는 마스턴과 크래프톤에 판 2조 1,725억 원을 지마켓과 스타벅스와 W컨셉을 사는 데 보탰다.

항목	이마트	롯데쇼핑	홈플러스
판 시점	2019, 2021	2019, 2021	2016~2024
산 쪽	마스턴 펀드, 크래프톤·미래에셋	롯데리츠(자기 리츠)	여러 운용사·리츠
판 돈	2조 1,725억 원	1조 8,757억 원 현금(2019~2021), 강남점은 출자	4조 1,149억 원
판 돈의 행선지	지마켓·스타벅스·W컨셉 4조 6,144억 원의 일부	온라인 투자, 리츠 지분 50%	인수금융 이자·배당
점포 2019년 6월 → 2024년 5월	142 → 131	125 → 111	140 → 130
2024년 영업이익	471억 원	4,731억 원(롯데쇼핑 연결)	−3,141억 원
2026년 9월	마스턴 재매각 중, 본업 반등	리츠 상장 유지, 폐점 0	회생계획 인가, 점포 67곳

대형마트 3사의 점포 매각. 판 돈은 신사업, 자기 리츠, 인수 빚으로

SBS Biz와 이마트 IR, 경향신문, 비즈한국의 수치다. 셋 다 점포가 열 곳 넘게 줄었고 결과는 셋으로 갈렸다. 홈플러스는 판 돈이 회사 밖으로 나갔고, 롯데는 판 돈의 절반이 리츠 지분으로 돌아왔으며, 이마트는 판 돈이 아직 이익을 내지 못하는 사업에 묶였다. 이마트의 2025년 반등은 그 사업이 아니라 남은 점포의 구조조정에서 왔고, 그 점에서 이마트는 점포를 판 회사 가운데 점포로 살아난 회사다.

미국의 대형 유통은 점포를 팔지 않는다. 월마트의 2026년 1월 연차보고서로 미국 내 점포 4,611곳 가운데 3,728곳, 80.9%가 자가이고 타깃은 1,995곳 가운데 85.6%가 자가다. 월마트 전체는 해외 점포가 임차 위주라 51.8%다. 코스트코는 2차 집계로 자가 약 79%다. 이마트는 2022년 12월 임차가 19.5%였으므로 자가는 80.5%로 월마트 미국과 같은 수준이다. 계산이다. 점포 13곳과 성수를 판 뒤에도 이마트는 미국 기준으로 자가 비율이 높은 회사이고, 판 것은 전체의 5분의 1이었다.

자가 점포 비율. 타깃 85.6%, 월마트 미국 80.9%, 이마트 80.5%, 코스트코 약 79%, 월마트 전체 51.8%

일본은 다른 길을 갔다. 세븐앤아이는 이토요카도의 점포를 팔지 않고 이토요카도라는 사업 자체를 2025년 9월 베인캐피털에 넘겼고, 2027~2028년 재상장을 목표로 한다. 이온은 2013년부터 자기 리츠에 쇼핑몰을 넣어 왔다. 한국의 셋이 점포 부동산만 팔고 영업은 계속하는 것과 달리, 일본은 부동산을 자기 리츠에 두거나 사업을 통째로 판다.

시장은 세 회사가 판 시점에 이미 바뀌고 있었다. 통계청 온라인쇼핑동향조사로 온라인 식품 거래액은 2021년 31조 2,476억 원에서 2024년 47조 360억 원으로 늘었고, 데이터뉴스에 따르면 온라인 식료품 주 구매 채널은 쿠팡 55.4%, 컬리 8.6%, 네이버쇼핑 8.4%, 홈플러스몰 5.6%, 이마트몰 5.0%다. 대형마트의 월 2회 의무휴업은 2012년 시작돼 2024년 서울시가 조례로 주말 휴업을 풀었고 2026년 국회에서 새벽배송 허용이 논의 중이다. 그 사이 이마트에서 자란 것은 온라인이 아니라 창고형 트레이더스였다. 2024년 매출 3조 5,495억 원에 영업이익 924억 원으로 59% 늘었고, 22개 매장이 이마트 131개보다 점포당 매출과 이익이 크다. 이코노미조선과 전자신문 보도다.

부동산 유동화의 세 가지 길

세일앤리스백은 점포를 현금으로 바꾸는 장치이지 회사를 살리는 장치가 아니며, 결과는 그 현금이 어디로 갔는가로 정해진다. 홈플러스의 현금은 회사 밖으로 나가 이자와 배당이 됐고 회사는 회생에 갔다. 롯데의 현금은 절반이 리츠 지분으로 돌아왔고 리츠 투자자는 금리에 배당을 잃었다. 이마트의 현금은 지마켓과 SSG닷컴에 들어가 2026년까지 흑자를 내지 못했고, 회사를 살린 것은 판 돈이 아니라 팔지 않은 점포였다. 2025년 할인점 영업이익 2,771억 원은 통합 매입과 리뉴얼의 결과라고 아시아경제는 전했다.

회사	판 돈	간 곳	2026년
이마트	2조 1,725억 원	지마켓·스타벅스·W컨셉	온라인 적자, 본업 흑자, 점포 재매각
롯데쇼핑	1조 8,757억 원	온라인, 리츠 지분 50%	리츠 배당 감소, 점포 유지
홈플러스	4조 1,149억 원	인수 빚 이자, 배당	회생 인가, 점포 67곳

팔아서 부채가 는 것도 세 회사가 같다. 이마트의 리스부채는 2019년 2조 2,188억 원에서 2024년 4조 3,257억 원이 됐고 부채비율은 106.5%에서 159%가 됐다. 홈플러스는 리스부채 3조 4,540억 원에 부채비율 1,408%였다. 팔면 현금이 들어오고 그 현금을 쓰면 없어지지만 임차료는 부채로 남는다. 2019년 리스 기준서 이후 세일앤리스백은 부채를 숨기는 수단이 아니라 부채의 이름을 바꾸는 수단이 됐다. 나이스신용평가는 2024년 이마트를 AA에서 AA-로 내리며 이커머스 투자의 성과 지연과 신세계건설의 부진을 이유로 들었다. 인베스트조선 보도다. 부동산을 판 돈으로 산 회사가 신용등급을 깎았다.

매각의 시점은 판 회사가 아니라 산 펀드의 만기가 정한다. 마스턴의 펀드는 7년이었고 이마트의 임차는 10년에 10년이었다. 그래서 2026년 이 13곳은 값이 올랐든 말든 팔린다. 추산되는 1조 원 초중반은 2019년의 1조 원 남짓과 크게 다르지 않고, 천호점 1,700억 원대는 마트가 아니라 45층 주상복합의 값이다. 평촌점 협상의 쟁점은 마트를 계속 두느냐 바로 개발하느냐다. 세 든 회사는 그 협상의 당사자가 아니다. 롯데가 리츠의 절반을 쥐고 값과 임대료를 정한 것과, 이마트가 남의 펀드의 만기와 매수자의 개발 계획에 따라 점포의 운명을 기다리는 것의 차이가 여기 있다.

이마트가 판 것은 전체 점포의 5분의 1이었고 나머지 8할은 자가다. 월마트 미국과 같은 비율이다. 그 8할이 2025년의 이익을 냈다. 점포를 판 회사 셋 가운데 이마트만 점포로 살아난 것은 판 비율이 작았고 판 돈의 상대가 경영권을 가진 사모펀드가 아니었기 때문이다. 이 편이 확인한 것은 그 두 가지이고, 확인하지 못한 것은 판 값이 장부가보다 얼마나 높았는지와 그 점포들의 임대료다.

이 편에서 열지 못한 것을 적는다. 2019년 13곳의 감정가·장부가·처분이익, 연 임대료와 인상률과 관리비 부담, 마스턴 펀드의 투자자와 차입, 성수점의 장부가와 처분이익, 2026년 재매각의 최종 값과 이마트의 임차 지속 여부, 13곳 각각의 개점 연도와 연면적. 대부분 사업보고서 주석과 사모펀드 계약에 있을 숫자이고, 열리는 대로 이 글을 고친다.

출처

이 글의 2019년 매각 공시는 한국경제·일요신문·전자신문에서, 성수 본사 매각은 지디넷코리아·머니투데이·서울경제에서, 명일·문현·중동점 경위는 아시아경제·딜사이트·머니투데이에서, 리스부채와 재무는 딜사이트·노동과세계·밸류라인·이마트 IR·더벨에서, 지마켓과 SSG닷컴은 CEO스코어데일리·한국M&A경제신문·뉴스스페이스에서, 재매각은 한국경제·딜사이트·서울프라퍼티인사이트에서 가져왔다. 이마트 사업보고서 주석과 마스턴 펀드의 계약은 열지 못했다. 해외는 월마트·타깃 연차보고서와 일본 보도다.

출처 전체(46건) 펼치기

2019년 매각·13개 점포

이마트, 13개 점포 9,525억 원에 매각 후 임차 — 한국경제 · 2019-10-15
이마트, 13개 점포 세일앤리스백 — 전자신문 · 2019-10-15
이마트 13개 점포 임차 10년에 10년 연장 — 서울경제 · 2025-08-19
이마트 점포 매각, 자산총액의 5.69% — 일요신문 · 2019-10
이마트 13개 점포 재매각, 7년 만기 펀드 — 한국경제 · 2025-08-14
이마트 13개 점포 재매각, 밸류애드 자문 — 한국경제 · 2025-10-14
마스턴, 이마트 13개 점포 매각 자문사 선정 — 딜사이트 · 2025-08
이마트 천호점 개별 매각, 2파전 — 서울프라퍼티인사이트 · 2026
이마트 천호점 우선협상자 SK디앤디·신한자산운용 — 서울프라퍼티인사이트 · 2026
이마트 평촌점 매각 협상의 쟁점 — 시사프리즘 · 2026
이마트 천호점 — 나무위키
마스턴KB 제64호와 이마트 리스부채 — 노동과세계 · 2026

성수·명일·문현·중동점

돈·재무

지마켓·온라인·트레이더스

대조군

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