홈플러스는 점포 28곳을 팔아 4조 1,149억 원을 만들었고, 그 돈은 회사에 남지 않았다

이 글은 《건물을 짓는 돈: 국내편》 11편이다. 서울과 국내의 건물 한 채를 잡아 그 돈이 왜 그런 모양인지 본다. 편마다 메커니즘 하나와 건물 하나. 이번 건물은 홈플러스가 2016년부터 판 점포 28곳이고, 메커니즘은 빚으로 회사를 사서 그 회사의 건물을 팔아 빚을 갚는 차입매수다.

판 점포 위에 아파트가 선다

대구 칠성동의 홈플러스 1호점은 1997년 9월 4일 삼성물산이 옛 제일모직 공장 터에 3,000억 원을 들여 열었고, 2020년 부동산개발회사에 1,279억 원에 팔려 2021년 12월 24일 문을 닫았다. 부산 가야점은 2021년 3,500억 원에 팔려 주상복합이 되고, 해운대점은 4,000억 원에 팔려 48층 업무시설이 되며, 대전 둔산점 자리에는 47층 오피스텔 832세대가 선다. 아시아경제와 뉴스핌과 나무위키의 기록이다. 2016년부터 2024년까지 홈플러스는 점포 28곳과 물류센터를 4조 1,149억 원에 팔았다.

사진: LERK, CC BY-SA 4.0, 위키미디어 공용

판 돈은 회사에 남지 않았다. 2015년 사모펀드 MBK파트너스가 영국 테스코에서 이 회사를 7조 2,000억 원에 샀을 때 그중 4조 3,000억 원이 빚이었고, 그 빚의 이자는 이 회사가 냈다. 문화일보에 따르면 2016년 1월부터 2026년 2월까지 이자로 나간 돈이 2조 6,942억 원이다. 세일앤리스백으로 세 든 점포의 임차료는 2020년 회계연도 2,189억 원에서 2025년 회계연도 4,080억 원으로 두 배가 됐다. 2025년 3월 4일 회생을 신청했고, 2026년 6월 37곳을 닫았으며, 9월 2일 회생계획이 인가됐다. 점포는 2015년 142곳에서 67곳이 됐다.

롯데리츠의 롯데쇼핑은 점포를 자기 리츠에 팔고 세 들어 배당의 절반을 돌려받았다. 홈플러스는 남에게 팔고 세 들었고, 판 돈은 자기가 팔린 값의 이자로 갔다. 회사를 빚으로 산 쪽이 그 회사의 건물을 팔아 빚을 갚는 것을 차입매수라 부른다. 이 편은 왜 부동산이 많은 유통회사가 그 표적이 되는지, 판 돈 4조 원이 어디로 갔는지, 그 뒤에 무엇이 남았는지를 읽는다.

테스코는 팔아야 했고, MBK는 빚으로 살 수 있었다

홈플러스가 팔린 이유는 영국 본사의 회계 스캔들이었고, 사모펀드가 살 수 있었던 이유는 특수목적법인이 빌린 빚을 인수한 회사가 갚는 구조가 허용되는 데다 이 회사에 팔 수 있는 부동산이 많았기 때문이다. 테스코는 2014년 새 최고경영자 데이브 루이스가 취임 3주 만에 2억 5,000만 파운드의 이익 과대계상을 발표해야 했고, 2015년 2월 결산에서 부동산 상각으로 64억 파운드의 손실을 냈다. 그로서리가제트와 매니지먼트투데이 보도다. 총부채 217억 파운드를 줄이려고 처음 판 큰 자산이 한국의 홈플러스였다. 포천에 따르면 매각가는 42억 2,500만 파운드, 61억 달러였고 한국 보도는 7조 2,000억 원으로 적었다. 나무위키는 7조 6,800억 원으로 적어 환산 기준이 갈린다.

시점	일	근거
1999년	삼성테스코 홈플러스 출범. 대구점 1호	나무위키
2008년	홈에버 인수 2조 3,000억 원	더벨
2014년 9월	테스코 회계 스캔들. 2015년 2월 결산 손실 64억 파운드	그로서리가제트
2015년 6월	테스코, 홈플러스 매각 공식화. 본입찰 MBK·칼라일·어피니티	인베스트조선
2015년 9월 7일	MBK파트너스 낙찰 7조 2,000억 원	법률신문, 포천
2015년 10월	인수 뒤 신용등급 A1에서 A2+로	인베스트조선

2015년의 입찰에는 MBK파트너스, 칼라일, 어피니티에쿼티파트너스가 각각 국민연금, 싱가포르투자청, KKR과 짝을 지어 들어왔다. 밸류에이션은 2015년 2월 결산 EBITDA 5,557억 원(별도)과 6,844억 원(연결)에 이마트·월마트·타깃의 평균 배수 8.21배를 적용한 방식이 거론됐고, 수조 원대 부동산 가치가 7조 원대를 받쳤다. 디알씨알과 더벨 보도다. 아시아경제는 테스코가 부동산을 따로 파는 분할 매각을 저울질했다고 전했다. 살 회사의 값은 영업이 아니라 그 회사가 깔고 앉은 땅에서 나왔고, 산 쪽은 그 땅을 팔 계획이었다.

MBK가 7조 원을 빌릴 수 있었던 것은 제도 때문이다. 한국은 2004년 경영참여형 사모펀드를 도입했고, 2015년 개정으로 전략적 투자자의 참여를 허용했으며, 2021년에는 차입 한도를 펀드와 특수목적법인 합산 순자산의 400%로 넓혔다. 더스쿠프의 정리다. 사모펀드 본체는 빌리지 못하므로 특수목적법인이 빌리고, 그 빚을 인수한 회사가 갚는다. 나이스신용평가에 따르면 홈플러스 인수금융은 4조 3,000억 원이었고 홈플러스 주식을 담보로 조달됐다. 인수 전 홈플러스의 차입금은 2015년 2월 1조 6,178억 원이었다.

인수 자금	금액	근거
인수가	7조 2,000억 원	법률신문, 서울경제
인수금융 차입	4조 3,000억 원	나이스신용평가, 뉴스웨이
상환전환우선주	7,000억 원. 국민연금 5,826억 원, 만기 5년, 배당 3%, 만기수익률 9%	파이낸셜뉴스
MBK 자기자본	2조 4,000억~3조 2,000억 원. 출처 상충	한국경제, EBN, 파이낸셜뉴스
국민연금 총투자	6,121억 원. 우선주 5,826억 원, 보통주 295억 원	파이낸셜뉴스

산 쪽의 사정은 회수였다. 사모펀드는 정해진 기간 안에 투자자에게 돈을 돌려줘야 하고, 빌린 돈의 이자는 인수한 날부터 나간다. 문화일보에 따르면 홈플러스의 연평균 이자 지급은 인수 전 3년 약 940억 원에서 인수 뒤 약 2,700억 원으로 세 배가 됐다. 그 이자를 영업이익으로 내지 못하면 남은 길은 자산을 파는 것이다. 홈플러스는 인수 첫해 회계연도에 장부가 5,684억 원의 토지와 건물을 팔았고, 이후 아홉 해 동안 팔기를 멈추지 않았다.

회사가 회사 값을 갚는다

이 인수의 구조는 사모펀드가 특수목적법인을 세워 홈플러스 주식을 담보로 4조 3,000억 원을 빌리고, 홈플러스가 점포를 팔아 그 빚을 갚는 것이었다. 스페코노미가 정리한 지배 구조는 MBK파트너스 아래 한국리테일투자, 그 아래 홈플러스홀딩스, 그 아래 홈플러스스토어즈, 맨 아래 홈플러스였다. 2019년 12월 홈플러스스토어즈가, 2020년 2월 홈플러스홀딩스가 홈플러스에 합병되면서 세 층이 한 층이 됐다. 위에서 빌린 빚이 합병으로 회사에 내려온 것이다. 상환전환우선주 7,000억 원은 만기 5년에 배당 3%, 만기수익률 9%였고 그중 5,826억 원을 국민연금이 들었다.

층	법인	역할	근거
1	MBK파트너스 펀드	자기자본 2조 4,000억~3조 2,000억 원 출자	한국경제, EBN
2	한국리테일투자	특수목적법인. 우선주 70만 주 보유	스페코노미
3	홈플러스홀딩스	인수금융 차입. 2020년 2월 홈플러스에 합병	스페코노미
4	홈플러스스토어즈	2조 2,087억 원 차입 뒤 출자전환. 2019년 12월 합병	스페코노미, 더벨(미열람)
5	홈플러스	점포·영업. 이자와 임차료 지급

이런 구조를 부동산 쪽에서는 영업회사와 부동산회사의 분리라 부른다. 영업회사는 세를 내며 장사하고, 부동산회사는 건물을 담보로 따로 돈을 빌리며, 둘을 떼면 부동산만 팔 수 있다. 시저스 엔터테인먼트가 2015년 파산하면서 부동산을 리츠로 떼어 낸 것이 그 사례다. 홈플러스가 이 용어로 설계됐다는 문서는 찾지 못했지만, 인수 전 투자설명서에는 이미 어느 점포를 언제 팔지가 적혀 있었다. 국회 정무위원회 김승원 의원이 공개한 인수금융 투자설명서에 따르면 MBK는 2017년 10곳, 2018년 7곳, 2019년 6곳, 합계 1조 5,268억 원의 매각 계획을 세웠고 대상은 대부분 매출 5,000억 원 이상의 우량 점포였다. 동광주·동대문·서귀포·광주·중계·신도림·유성·문화가 그 이름이었다.

사진: Kny6277, CC BY-SA 4.0, 위키미디어 공용

매각은 두 가지였다. 2016년 12월 가좌·김해·동대문·북수원 네 곳은 팔고 세 드는 세일앤리스백이었다. 2020년부터는 달랐다. 대구점, 대전 둔산점과 탄방점, 안산점, 부산 가야점·연산점·해운대점·서면점, 동대전점, 부천 상동점은 팔고 문을 닫는 순수 매각이었고, 대부분 아파트와 오피스텔이 된다. 2020년 3월의 시화·울산·구미광평점과 2024년의 반여점은 팔고 일부를 다시 빌렸다. 팔고 계속 쓰는 매각에서 팔고 나가는 매각으로 성격이 바뀐 것이 2020년이다. 세일앤리스백 점포의 임차료는 EBN 집계로 리스부채 3조 4,540억 원으로 잡혔고, 연 임차료는 2,189억 원에서 4,080억 원이 됐다.

연도	점포	값	방식	그 뒤
2016년 12월	가좌·김해·동대문·북수원	1,167억 원	세일앤리스백	동대문점은 49층 주거복합, 본PF 3,500억 원
2020년	대구점(1호점)	1,279억 원, 인피니티디	폐점 후 매각	2021년 12월 폐점, 부지 개발 지연
2020년	대전 둔산점	미확인, 림코D&C	폐점 후 매각	47층 오피스텔 832세대
2021년 5월	부산 가야점	3,500억 원, MDM	폐점 후 매각	주상복합, 분양 약 1조 원
2021년 11월	부산 해운대점	4,000억 원, 이스턴투자개발	폐점 후 매각	48층 업무시설
2021년	부산 연산점	1,200억 원, 대원플러스건설	폐점 후 매각	주상복합
2022년 7월	안성 신선물류센터	미확인, 이지스자산운용	세일앤리스백, 5년마다 콜옵션
2025년 8월	부천 상동점	미확인	폐점 후 재건축	재건축 뒤 재입점 계획

나무위키와 아시아경제, 더벨, 뉴스핌, 파이낸셜뉴스의 기록이다. 우량 점포부터 팔린 것도 구조의 일부다. 부산 가야점은 팔릴 때 전국 매출 5위였고 부천 상동점은 2022년까지 전국 1위였다. 살 사람이 있는 점포는 잘되는 점포이고, 잘되는 점포를 팔면 남는 점포의 매출이 줄며, 그러면 다음에 팔 점포의 값이 내린다. 회사가 회사 값을 갚는 구조에서 팔리는 순서는 그 회사에 가장 필요한 순서다. 2026년 9월 회생계획은 남은 자가 점포 57곳 가운데 19곳을 2028년 2월까지 팔고, 38곳은 감정가 2조 8,000억 원의 담보로 남긴다.

판 돈 4조 1,149억 원은 어디로 갔나

점포를 판 돈 4조 1,149억 원은 이자 2조 6,942억 원과 배당과 우선주 상환으로 나갔고, 재투자에 쓰인 것은 7,606억 원이었다. 오마이뉴스가 정리한 2016년부터 2024년까지의 매각 대금이 4조 1,149억 원, 문화일보가 정리한 2016년 1월부터 2026년 2월까지의 이자 지급이 2조 6,942억 원, 같은 기간 유무형자산 취득이 7,606억 원이다. 문화일보는 차액 3조 3,000억 원 이상이 차입금 상환과 금융비용으로 갔다고 봤다. 법률신문에 따르면 2016년부터 2018년까지 배당이 1조 2,130억 원이었고, EBN은 2016년 5,035억 원과 2017년 3,672억 원으로 집계해 8,707억 원이라 두 수치가 갈린다.

배당이 누구에게 갔는지가 이 편의 쟁점이다. MBK는 보통주 배당을 한 번도 받지 않았고 배당은 우선주 투자자에게 연 100억~300억 원씩 갔다고 밝혔다. 더피알과 CEO스코어데일리 보도다. 법률신문과 EBN이 집계한 배당 총액과는 자릿수가 다른데, 두 집계가 같은 배당을 가리키는지는 확인하지 못했다. EBN은 우선주 이자가 2016년부터 2025년 2월까지 9,510억 원, 우선주 원금 상환이 일곱 번 3,425억 원이었다고 집계했다. 우선주의 큰 몫은 국민연금이었다. 파이낸셜뉴스에 따르면 국민연금은 5,826억 원의 우선주에서 3,131억 원을 배당으로 회수했고 나머지 2,695억 원은 2026년 1월 공정가치 0원으로 손실 처리를 검토했다. 우선주 배당과 이자를 배당으로 볼지 차입 비용으로 볼지에 따라 MBK가 빼간 돈은 0원이 되기도 하고 2조 5,000억 원이 되기도 한다.

항목	2015년 2월	2018년 2월	2024년 2월	근거
자산총계		12조 6,000억 원	8조 7,900억 원	오피니언뉴스
유형자산		6조 5,000억 원	4조 3,500억 원	오피니언뉴스
차입금	1조 6,178억 원		6조 3,789억 원	오마이뉴스
차입금 의존도	28.8%		72.6%	오마이뉴스
부채비율			1,408%. 리스부채 제외 462%	나무위키

장부는 두 방향으로 움직였다. 자산은 2018년 2월 12조 6,000억 원에서 2024년 2월 8조 7,900억 원으로 3조 8,100억 원 줄었고, 차입금은 인수 전 1조 6,178억 원에서 6조 3,789억 원으로 늘었다. 계산이다. 점포를 팔아 빚을 갚았는데 빚이 네 배가 된 것은 인수금융이 회사로 내려왔고 세일앤리스백의 임차료가 리스부채로 잡혔기 때문이다. EBN에 따르면 세일앤리스백으로 잡힌 리스부채는 3조 4,540억 원이고, 사용권자산 상각 2,910억 원과 리스 이자 1,408억 원을 합쳐 연 4,300억 원의 고정비가 새로 생겼다. 중앙이코노미뉴스에 따르면 연간 임차료는 2020년 3월부터의 회계연도 2,189억 원에서 2025년 3월부터의 회계연도 4,080억 원으로 두 배가 됐다.

영업은 열 해 내내 적자였다. 비즈한국의 표로 2014년 1,944억 원 흑자가 마지막이고 2016년 3,090억 원, 2022년 2,601억 원, 2024년 3,141억 원 적자였다. 블로터는 2021년부터 2024년까지 누적 영업손실 9,073억 원을 적으면서도 2024년 EBITDA가 1,539억 원 흑자이고 영업활동현금흐름이 1조 3,051억 원이었다고 짚었다. 감가상각과 리스 상각을 빼면 장사는 현금을 만들었고, 그 현금이 이자로 나갔다. 신용등급은 인수 직후 A1에서 A2+로 내려간 뒤 2019년 A2, 2022년 A3+, 2023년 A3를 거쳐 2025년 2월 27일 A3-가 됐다. 한국기업평가가 든 사유는 이익창출력 약화와 현금창출력 대비 과중한 재무부담이었다.

2025년 3월 4일 홈플러스는 서울회생법원에 회생을 신청했다. 사건번호 2025회합135, 신청 사유는 신용등급 하락으로 단기채 차환이 막힌 지급불능 우려였다. 한국일보 보도다. 2026년 7월 3일 법원은 운영자금 2,000억 원을 못 구했다며 절차를 폐지했고, 7월 21일 메리츠금융이 2,000억 원 대출 확약을 내자 취소하고 재개했으며, 9월 2일 관계인집회에서 담보권자 100%, 회생채권자 75.9% 찬성으로 회생계획이 인가됐다. 노컷뉴스와 비즈니스포스트 보도다. 메리츠의 담보채권 1조 2,000억 원은 표면금리 8%, 만기수익률 최대 14%였고 인가 10일 안에 먼저 갚는다. 그 돈은 점포를 팔아 만든다. 2026년 9월 홈플러스는 점포 19곳을 팔아 1조 4,000억 원을 만들려 하고, 지방 점포 12곳은 살 사람을 찾지 못하고 있다.

누가	얻은 것	낸 것
테스코	42억 2,500만 파운드	홈플러스
MBK 펀드 투자자	배당 8,707억~1조 2,130억 원(집계 범위 상충, 원인 미상)	자기자본 2조 4,000억~3조 2,000억 원. 보통주 2조 5,000억 원 무상 소각
국민연금	우선주 배당 3,131억 원	6,121억 원. 2,695억 원 손실 검토
인수금융 대주단	이자 2조 6,942억 원
점포 매수자	점포 28곳, 4조 1,149억 원	임차료 연 4,080억 원의 상대방
메리츠금융	8~14% 담보채권 1조 2,000억 원, 우선 변제
협력업체·직원	납품대금 지연, 임금 체불 융자 신청 3,000여 명

빚으로 산 유통회사들은 어떻게 됐는가

사모펀드가 빚으로 산 유통회사 가운데 점포를 팔아 빚을 갚은 곳은 미국과 영국에도 있었고, 셋은 파산했고 하나는 살아남았다. 토이저러스는 2005년 KKR과 베인캐피털과 리츠인 보네이도가 66억 달러에 샀다. 자기자본은 13억 달러뿐이었고 나머지는 빚이었다. 부채가 76억 달러까지 늘어 연 4억 달러를 이자로 내다가 2017년 파산했고, 세 회사는 지분을 다 잃었지만 그 사이 수수료와 이자로 4억 7,000만 달러를 받았다. 블룸버그로와 포브스 보도다. 시어스는 2015년 점포 266곳을 27억 달러에 자기 지배주주가 만든 리츠 세리티지에 팔고 세 들었다가 2018년 파산했고, 채권자를 해쳤다는 소송 끝에 1억 7,500만 달러에 합의했다. 영국 BHS는 2015년 1파운드에 팔린 이듬해 무너졌고 의회는 리더십 실패와 개인적 탐욕을 원인으로 적었다.

회사	산 쪽	인수	점포 매각	결과
토이저러스	KKR·베인·보네이도	2005년 66억 달러	리츠가 인수에 참여	2017년 파산
시어스	에디 램퍼트	2015년 리츠 분리	266곳 27억 달러	2018년 파산, 1억 7,500만 달러 합의
BHS	필립 그린 → 도미닉 채펄	2015년 1파운드	세일앤리스백 자료 제출 거부	2016년 파산, 연금 3억 6,300만 파운드 출연
앨버트슨스	서버러스	2013년, 2015년 세이프웨이 92억 달러	2017~2019년 174곳 약 25억 달러	2020년 재상장, 영업 중
홈플러스	MBK파트너스	2015년 7조 2,000억 원	28곳 4조 1,149억 원	2025년 회생, 2026년 인가

홈플러스와 가장 닮은 것은 파산하지 않은 앨버트슨스다. 서버러스가 2013년 차입으로 사서 2015년 세이프웨이를 92억 달러에 합쳤고, 2017년 점포 71곳을 7억 500만 달러에 20년 임대차로, 2019년 103곳과 물류센터 둘을 18억 달러에 15~20년 임대차로 팔아 부채를 갚았다. 미국 증권거래위원회 공시다. 구조는 홈플러스와 같은데 결과가 다른 이유를 이 편은 확정하지 못했고, 2020년 재상장에 성공한 사실만 있다. 컬럼비아 로스쿨 블로그는 토이저러스가 빚이 아니라 온라인 유통에 죽었다고 반박했다. 세일앤리스백이 회사를 죽인다는 명제는 이 넷으로 증명되지 않고, 세일앤리스백이 완충을 없앤다는 명제는 넷 모두에서 성립한다.

한국에도 전례가 있다. 유진그룹은 2004년 특수목적법인에 6,000억 원을 넣고 1조 4,000억 원을 빌려 하이마트를 샀고, 대법원은 그 뒤의 매각 방식이 하이마트에 손해를 끼쳤다며 배임 유죄 취지로 파기환송했다. 이랜드는 2006년 자기자본 2,800억 원으로 한국까르푸를 1조 7,100억 원에 사서 2년 뒤 홈플러스에 2조 3,000억 원에 되팔았다. 금호아시아나는 2006년 대우건설을 6조 4,000억 원에 사면서 3조 5,000억 원을 재무적 투자자에게 빌렸고, 2007년 7월 대우센터빌딩을 모건스탠리에 9,600억 원에 팔아 투자자 회수에 썼다. 한국경제와 더벨과 디알씨알의 기록이다. 회사를 빚으로 사고 그 회사의 것을 팔아 갚는 패턴은 20년 전부터 있었고, 형사 처벌까지 간 것은 하이마트뿐이다.

논쟁은 숫자의 정의에서 갈린다. 책임론은 EBN의 집계로 배당과 우선주 이자와 상환을 합쳐 2조 5,000억 원 넘게 나갔고, 세일앤리스백이 없던 고정비 연 4,300억 원을 만들었다고 한다. MBK는 보통주 배당은 0원이고 투자금 2조 5,000억 원을 전부 무상 소각했으며, 인수 자금은 3조 2,000억 원에 차입은 2조 7,000억 원이었다고 반박한다. 더피알과 파이낸셜뉴스 보도다. 법원이 지정한 삼일회계법인의 조사보고서는 고정비 부담이 큰 사업 구조와 온라인 전환과 신용등급 하락에 따른 유동성 위기를 함께 원인으로 들었다. 헤럴드경제가 전한 요지다. 국회에는 사모펀드 차입 한도를 400%에서 200%로 줄이는 개정안 등 10건이 올라 2026년 9월까지 상임위에 걸려 있다. 경인일보 보도다.

쟁점	책임론	MBK 반론	근거
빼간 돈	배당·우선주 이자·상환 2조 5,000억 원 초과	보통주 배당 0원, 투자금 전액 소각	EBN, 파이낸셜뉴스
임차료	세일앤리스백으로 연 4,300억 원 고정비 신설	비용 상승은 정규직화와 새벽배송 규제 때문	EBN
인수 빚	4조 3,000억 원을 회사가 갚았다	차입은 2조 7,000억 원이었다	나이스신용평가, 파이낸셜뉴스
원인	임대료가 영업이익을 잠식	여러 원인 가운데 하나	중앙이코노미뉴스, 헤럴드경제

임대인 쪽의 손해는 아직 집계되지 않았다. 홈플러스 점포를 산 쪽으로 KB부동산신탁, JR투자운용, 신한리츠운용, 대한토지신탁이 거론되고, 2025년 5월 홈플러스는 임차 점포 61곳 가운데 임대료 조정이 안 된 17곳에 계약 해지를 통보했다. 아시아경제 보도다. 경향신문은 홈플러스 부동산의 감정가 4조 8,000억 원이 실제 매각가에 못 미칠 수 있다고 했고, 동대문점 부지는 49층 주거복합으로 본PF 3,500억 원을 조달했으며 가양점은 공동주택을 검토한다. 수도권 점포는 아파트가 되고 지방 점포는 살 사람이 없다. 롯데리츠의 점포 열다섯이 2026년까지 하나도 닫지 않은 것과, 같은 해 홈플러스가 37곳의 폐점을 결정한 것은 같은 업종의 두 끝이다.

점포는 팔 수 있지만 임차료는 팔 수 없다

점포를 팔면 현금이 한 번 들어오고 임차료가 매년 나가며, 그 현금이 빚과 이자와 배당으로 나가고 나면 회사에 남는 것은 임차료뿐이다. 홈플러스가 열 해에 판 점포 값 4조 1,149억 원은 이자 2조 6,942억 원과 배당 8,707억 원에서 1조 2,130억 원과 우선주 상환 3,425억 원으로 나갔고, 재투자는 7,606억 원이었다. 남은 것은 연 4,080억 원의 임차료와 EBN이 집계한 리스부채 3조 4,540억 원이다. 인수 전 이 회사는 이자로 연 940억 원을 냈고 임차료는 지금의 절반이었다. 자산을 팔아 빚을 갚았는데 고정비는 늘었다.

시점	자산	빚	고정비
2015년 2월, 인수 전	점포 대부분 자가	차입금 1조 6,178억 원	이자 연 약 940억 원
2024년 2월	유형자산 4조 3,500억 원	차입금 6조 3,789억 원	이자 연 약 2,700억 원, 임차료 4,080억 원

롯데리츠의 롯데쇼핑도 점포를 팔고 세 들었다. 차이는 셋이다. 롯데는 자기 리츠에 팔아 배당의 절반을 돌려받고 값과 임대료를 스스로 정했으며, 판 돈을 빚 갚는 데만 쓰지 않아도 됐고, 백화점이 영업이익을 냈다. 홈플러스는 남의 운용사에 팔아 임대료를 시장가로 냈고, 판 돈은 인수 빚의 이자로 갔으며, 영업은 열 해 적자였다. 같은 세일앤리스백이 한쪽에서는 자산 유동화였고 다른 쪽에서는 빚 갚기였다. 그 차이를 만든 것은 계약이 아니라 판 돈이 어디로 갔는가였다.

차입매수 자체는 위법이 아니고, 2021년 이후 한국의 사모펀드는 순자산의 4배까지 빌릴 수 있다. 문제는 그 빚을 갚는 주체가 인수한 회사라는 데 있다. 특수목적법인이 빌린 4조 3,000억 원은 홈플러스 주식을 담보로 했고, 홈플러스는 그 빚의 이자를 자기 점포를 팔아 냈다. 회사가 자기 값을 자기 몸으로 갚은 셈이다. 국민연금은 우선주 5,826억 원 가운데 3,131억 원을 배당으로 돌려받고 2,695억 원의 손실을 검토한다. 협력업체 4,600곳 가운데 2,081곳이 매출의 절반을 이 회사에 기대고 있었고, 3,000여 명이 임금 체불 융자를 신청했다. 더스쿠프 보도다. 회생계획은 2026년 9월 2일 인가됐고 그 첫 변제도 점포 19곳을 팔아서 한다.

미국 토이저러스의 사모펀드 셋은 지분을 다 잃고도 수수료와 이자로 4억 7,000만 달러를 챙겼다. MBK는 투자금 2조 5,000억 원을 소각했고 보통주 배당은 0원이라 한다. 두 말이 다 맞을 수 있다. 사모펀드의 손익과 그 펀드에 돈을 댄 우선주 투자자와 대주단의 손익과 회사의 손익은 다른 장부에 있다. 이 편이 확인한 것은 회사의 장부다. 자산은 3조 8,100억 원 줄었고 빚은 4조 7,611억 원 늘었으며, 그 사이 이 회사에서 나간 돈은 들어온 돈보다 컸다.

이 편에서 열지 못한 것을 적는다. MBK 자기자본의 정확한 규모, 인수금융 대주단과 금리, 개별 점포의 매각가 대부분, 배당 집계 두 수치의 관계, 우선주 배당을 배당으로 볼지의 회계·법률 판단, 매출 대비 임차료 비율, 회생계획 인가 결정문, 검찰 수사의 결과. 대부분 공시와 법원 기록에 있을 것이고, 열리는 대로 이 글을 고친다.

출처

이 글의 인수 구조는 법률신문·뉴스웨이·파이낸셜뉴스·스페코노미에서, 점포 매각 이력은 아시아경제·더벨·뉴스핌·나무위키에서, 매각 대금과 이자와 배당은 오마이뉴스·문화일보·법률신문·EBN에서, 임차료와 리스부채는 중앙이코노미뉴스에서, 재무 시계열은 비즈한국·오피니언뉴스·블로터에서, 회생 경과는 한국일보·뉴데일리·비즈니스포스트·노컷뉴스·아시아경제에서 가져왔다. 홈플러스 사업보고서와 회생계획 인가 결정문은 원문을 열지 못했고, MBK가 회수한 돈은 양측 주장을 병기했다. 해외 사례는 블룸버그로·포브스·렉솔로지·CNBC·영국 의회·미국 증권거래위원회 공시다.

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인수·구조

• 홈플러스 7조 2,000억 원 인수와 MBK 책임 논쟁 — 법률신문
• 홈플러스 인수금융 4조 3,000억 원, 나이스신용평가 — 뉴스웨이 · 2026-07-20
• 국민연금 홈플러스 우선주 5,826억 원 — 파이낸셜뉴스 · 2025-09-23
• 홈플러스 지배 구조, 한국리테일투자와 홈플러스홀딩스 — 스페코노미
• MBK 반박, 배당 0원과 투자금 소각 — 파이낸셜뉴스 · 2026-05-15
• MBK 인수 전 투자설명서의 점포 매각 계획 — 다음뉴스 · 2025-09-22
• 테스코 회계 스캔들 — 그로서리가제트
• Tesco sold its Korea business to MBK for 6.1 billion dollars — Fortune · 2015-09-07
• 홈플러스 밸류에이션, EBITDA 배수 — 디알씨알
• 사모펀드의 덫, 차입매수와 차입 규제 — 더스쿠프

점포·매각

• 홈플러스 지점 — 나무위키
• 홈플러스 대구점 1,279억 원에 매각 — 경향신문 · 2020-10-14
• 홈플러스 부산 가야점 3,500억 원 매각 — 아시아경제 · 2021-05-26
• 홈플러스 해운대점 4,000억 원 매각 — 뉴스핌 · 2022-07-06
• 대원플러스건설, 홈플러스 연산점 인수 — 더벨 · 2022-07-08
• 홈플러스 안성 물류센터, 이지스자산운용에 매각 — 파이낸셜뉴스 · 2022-07-14
• 홈플러스 대전 탄방점 매각 — 충청투데이 · 2020
• 홈플러스 부천 상동점 폐점 — 한국경제 · 2025-07-15
• 홈플러스 동대문점 부지 49층 주거복합 본PF — 매일일보
• 홈플러스 임대료 미납 17개 점포 해지 통보 — 지디넷코리아 · 2025-05-16
• 홈플러스 37개 점포 폐점 확정 — MBC · 2026-06-04
• 대형마트 3사 5년간 35곳 폐점 — SBS Biz · 2024-05-19
• 홈플러스 점포 107곳 — CEO스코어데일리 · 2026-04-06

돈·재무

• 홈플러스 10년, 자산 매각 4조 1,216억 원과 이자 2조 6,942억 원 — 문화일보
• 홈플러스 세일앤리스백 임차료 2,189억 원에서 4,080억 원으로 — 중앙이코노미뉴스
• MBK 인수 뒤 배당·우선주 이자 2조 5,000억 원 — EBN
• 홈플러스 영업손익 10년 — 비즈한국
• 홈플러스 자산 12조 6,000억 원에서 8조 7,900억 원으로 — 오피니언뉴스
• 홈플러스 적자에 가려진 현금창출력 — 블로터
• 홈플러스 신용등급 A3- 하향 — 인베스트조선 · 2025-03-05
• 홈플러스 10년 이자 2.7조 원 — 이투데이

회생

• 홈플러스 회생 신청, 신용등급 하락 — 한국일보 · 2025-03-13
• 홈플러스 회생절차 폐지 결정 — 뉴데일리 · 2026-07-03
• 메리츠 2,000억 원 확약, 회생 재개 — 비즈니스포스트 · 2026-07-21
• 홈플러스 회생계획 인가, 채권자 75.9% 찬성 — 노컷뉴스 · 2026-09-02
• 홈플러스 회생계획, 자가 점포 19곳 매각 — 아시아경제 · 2026-09-02
• 메리츠 담보채권 1조 2,000억 원 금리 8~14% — 다음뉴스
• 홈플러스 회생과 협력업체·직원 피해 — 더스쿠프
• 삼일회계법인 조사보고서의 위기 원인 — 헤럴드경제 · 2026
• 사모펀드 차입 한도 200% 개정안 — 아시아경제코어 · 2025-06-10
• 자본시장법 개정안 상임위 계류 — 경인일보 · 2026
• MBK, 배당 무수령 반박 — 더피알 · 2025
• 홈플러스 감정가 4조 8,000억 원과 매각 난항 — 경향신문 · 2025-03-10

해외·국내 대조

• Bain, KKR, Vornado suffer wipeout in Toys R Us bankruptcy — Bloomberg Law
• The big investment firms that lost 1.3 billion on the Toys R Us bankruptcy — Forbes · 2017-09-19
• Reevaluating retail REIT restructurings, Sears and Seritage — Lexology
• Sears settles with Eddie Lampert for 175 million — Retail Dive
• Leadership failures and personal greed led to collapse of BHS — UK Parliament · 2016
• Albertsons Form 10-Q, sale-leaseback of 71 stores — SEC · 2018
• 하이마트 차입매수 배임, 대법원 파기환송 — 한국경제 · 2020-10-15
• 금호아시아나 대우센터빌딩 매각과 차입매수 논란 — 디알씨알