롯데쇼핑은 점포 15개를 자기 리츠에 팔았고, 그 리츠의 배당은 임대료가 아니라 금리가 정했다
책임임차로 공실은 0이었지만 조달금리가 2%에서 5%로 오르자 주당 배당은 322원에서 204원으로 내렸다. 2019년 1조 4,878억 원의 값
이 글은 《건물을 짓는 돈: 국내편》 10편이다. 서울과 국내의 건물 한 채를 잡아 그 돈이 왜 그런 모양인지 본다. 편마다 메커니즘 하나와 건물 하나. 이번 건물은 롯데백화점 강남점을 비롯한 롯데리츠의 점포 열다섯이고, 메커니즘은 유통 점포를 자기 리츠에 팔고 세 들면서 빚으로 배당을 올리는 구조다.
공실 0의 리츠, 배당은 3분의 1이 사라졌다
대치동 롯데백화점 강남점의 주인은 2019년 5월 30일부터 롯데쇼핑이 아니라 롯데리츠다. 롯데쇼핑은 이 건물을 4,249억 원으로 평가해 리츠에 현물출자했고, 그해 10월 구리·광주·창원의 백화점과 청주·대구율하의 아울렛, 의왕·장유의 마트를 1조 629억 원에 팔았다. 2021년 3월에는 중동·안산 백화점과 이천 아울렛, 계양·춘천 마트, 김포 물류센터를 7,782억 원에 더 넣었다. 롯데리츠 투자보고서와 더벨, 서울경제 보도다. 점포는 롯데쇼핑과 롯데글로벌로지스가 책임임차하므로 공실은 0이다.
사진: LERK, CC BY-SA 4.0, 위키미디어 공용
공실이 0인데 배당은 줄었다. 배당락일 기준으로 2020년 주당 322원이던 연 배당은 2023년 204원이 됐다. 계산하면 37% 감소다. 딜사이트는 배당총액이 397억 원에서 232억 원으로 41.6% 줄었다고 전했다. 2019년에 넣은 점포의 임대료는 매년 1.5%씩 오르도록 계약돼 있었고 세입자는 한 곳도 나가지 않았다. 줄어든 것은 임대료가 아니라 임대료에서 이자를 뺀 나머지였다. 2022년 10월 2.27%였던 차입 금리가 2024년 초 평균 5.1%가 됐다. 공모가 5,000원이던 주가는 2026년 9월 8일 3,885원이다.
SK서린빌딩에서 SK는 사옥 한 채를 자기 리츠에 넣었다. 롯데는 점포 열다섯을 넣었고, 오피스가 아니라 백화점과 마트를 넣었다. 점포는 세입자가 나가면 대신 들어올 회사가 드물어 책임임차가 아니면 팔리지 않고, 임대료 수익률이 낮아 배당을 높이려면 빚이 필요하다. 이 편은 롯데쇼핑이 왜 팔았는지, 리츠가 어떻게 4.9%짜리 자산으로 6~7%를 약속했는지, 그 약속이 금리 앞에서 어떻게 됐는지 읽는다.
팔 점포가 있는 회사와 배당을 살 사람들
롯데쇼핑이 점포를 판 이유는 매출이 줄고 온라인에 돈이 필요했기 때문이고, 리츠를 산 이유는 6%대 배당을 원하는 돈이 2019년 공모 시장에 있었기 때문이다. 2019년 롯데쇼핑의 연결 매출은 17조 6,330억 원으로 1.1% 줄었고 영업이익은 4,280억 원으로 28.3% 줄었으며, 하이마트와 한샘 관련 영업권 손상 1조 원이 넘게 잡혀 당기순손실 8,536억 원을 냈다. 노컷뉴스와 이코노빌 보도다. 뉴스웨이는 매각 이유를 온라인으로 소비가 옮겨 가는 구조적 부진 속에서 유동성을 확보해 온라인 경쟁력에 쓰려는 것이라고 전했다. 2020년 출범한 롯데온은 그 뒤 6년 연속 적자였다.
점포를 파는 것은 처음이 아니었다. 딜사이트가 정리한 이력으로 롯데쇼핑은 2010년 분당점을 시작으로 2014년까지 일산·상인·포항·동래점 등을 자산운용사에 팔고 세 들었다. 남의 펀드에 하나씩 팔던 것을 2019년에는 자기 리츠 하나에 모아 팔았다. 2019년 3월 롯데리츠가 자본금 50억 원으로 설립됐고 롯데지주가 100% 출자한 자산관리회사 롯데AMC가 같은 달 생겼다. 5월 30일 강남점이 현물출자됐고 10월 16일 7개 점포가 매입됐으며 10월 30일 상장했다.
| 시점 | 일 | 근거 |
|---|---|---|
| 1986년 4월 29일 | 그랜드백화점 강남점 개점 | 디지털강남문화대전 |
| 1999년 8월 22일 | 롯데쇼핑, 그랜드백화점 강남점 매입. 2000년 6월 16일 롯데백화점 강남점 재개점 | 디지털강남문화대전 |
| 2010년, 2014년 | 분당·일산·상인·포항·동래점 매각 후 임차 | 딜사이트 |
| 2019년 3월 29일 | 롯데리츠 설립. 롯데AMC는 롯데지주 100% | 나무위키, 딜사이트경제TV |
| 2019년 5월 30일 | 강남점 현물출자 4,249억 원 | 롯데리츠 투자보고서, 인포스탁데일리 |
| 2019년 10월 16일 | 구리·광주·창원·청주·대구율하·의왕·장유 7개 자산 매입 1조 629억 원 | 롯데리츠 투자보고서, 더벨 |
| 2019년 10월 30일 | 상장. 공모 4,299억 원, 경쟁률 63.28대 1, 첫날 종가 6,500원 | 뉴스웨이, 나무위키 |
| 2020년 11월 12일 | 롯데쇼핑 이사회, 6개 자산 양도 결의 7,782억 원 | 더벨, 서울경제 |
| 2021년 3월 17일 | 6개 자산 취득. 유상증자 3,333억 원 | 롯데리츠 투자보고서, 한국경제 |
| 2021년 12월 15일 | 롯데마트 양평점 346억 원 | 아주경제 |
| 2024년 9월 30일 | L7 강남 호텔 3,300억 원. 첫 비유통 자산 | 롯데리츠 투자보고서, 대한경제 |
강남점의 내력이 이 리츠의 성격을 보여 준다. 디지털강남문화대전에 따르면 이 건물은 1986년 대치동에 그랜드백화점 강남점으로 열었고, 외환위기에 그랜드백화점이 자금난을 겪자 1999년 8월 롯데쇼핑이 사들여 2000년 6월 롯데백화점으로 다시 열었다. 20년 뒤 롯데는 이 건물을 팔지 않고 리츠에 출자했다. 현물출자는 건물을 주고 리츠 주식을 받는 것이므로 롯데쇼핑은 돈을 받지 않았고, 대신 상장 뒤에도 리츠의 50%를 쥐었다. 나머지 7개 점포는 공모로 모은 돈과 차입으로 샀다.
산 쪽은 배당을 원했다. 상장 때 제시된 목표 배당수익률은 뉴스웨이가 연 6%대, 투자조선이 7% 수준으로 전했다. 공모 4,299억 원에 증거금 4조 7,610억 원이 몰려 경쟁률 63.28대 1로 당시 공모 리츠 최고였고 첫날 6,500원에 마감했다. 투자자가 산 것은 백화점이 아니라 롯데쇼핑이 백화점은 11년간 내기로 한 임대료였다. 그 임대료가 매입가의 몇 퍼센트인지, 6~7%와의 차이를 무엇으로 메우는지가 다음 절이다.
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책임임차 11년, 인상 1.5%, 공실 0
롯데리츠의 구조는 롯데쇼핑과 롯데글로벌로지스가 책임임차하는 점포 열다섯과, 임대료 수익률 4.9%와 배당 약속 6~7% 사이를 메우는 차입으로 요약된다. 자산부터 적는다. 2025년 11월 제출된 제14기 투자보고서의 소유 부동산 개요에는 16개 자산이 있다. 2019년의 8개, 2021년의 7개, 2024년의 호텔 하나다. 언론이 2019년 편입을 10개 점포로 세는 것은 청주와 대구율하의 아울렛과 마트가 한 건물인 것을 둘로 센 것이다.
| 자산 | 취득 | 연면적 | 준공 |
|---|---|---|---|
| 롯데백화점 강남점 | 2019-05-30 현물출자 | 67,517㎡ | 1986년, 2000년 개축 |
| 롯데백화점 구리점 | 2019-10-16 | 79,271㎡ | 1998년 개점 |
| 롯데백화점 광주점 | 2019-10-16 | 92,997㎡ | 1998년 |
| 롯데백화점 창원점 | 2019-10-16 | 140,977㎡ | 2002년 개점 |
| 롯데아울렛·마트 청주점 | 2019-10-16 | 81,752㎡ | 미확정 |
| 롯데아울렛·마트 대구율하점 | 2019-10-16 | 100,773㎡ | 2010년 |
| 롯데마트 의왕점, 장유점 | 2019-10-16 | 36,879㎡, 38,838㎡ | 2002년, 2004년 개점 |
| 롯데백화점 중동점, 안산점 | 2021-03-17 | 93,419㎡, 54,887㎡ | 미확정 |
| 롯데프리미엄아울렛 이천점 | 2021-03-17 | 162,727㎡ | 2014~2015년 |
| 롯데마트 계양점, 춘천점 | 2021-03-17 | 58,119㎡, 40,570㎡ | 미확정, 2011년 |
| 롯데마트몰 김포물류센터 | 2021-03-17 | 30,870㎡ | 미확정 |
| 롯데마트 경기양평점 | 2021-12-15 | 9,977㎡ | 2018년 |
| L7호텔스강남타워 | 2024-09-30 | 33,584㎡ | 2017년 |
투자보고서의 수치이고 준공은 보고서 표에서 일부 점포에 대응되지 않아 나무위키의 개점일로 보충했다. 가장 큰 자산은 이천 아울렛이고, 개별 값이 공개된 것 가운데 가장 비싼 자산은 강남점이다. 강남점 4,249억 원은 연면적으로 나누면 제곱미터당 629만 원이고, 7개 점포 1조 629억 원은 합산 연면적 57만 1,487제곱미터로 나누면 186만 원이다. 계산이고, 강남과 지방 점포의 땅값 차이가 그대로 들어 있다.
| 항목 | 내용 | 근거 |
|---|---|---|
| 임차인 | 롯데쇼핑, 롯데글로벌로지스. 100% 책임임차, 트리플넷 | 블로터 |
| 기간 | 백화점 11년. 마트는 확인되지 않음 | 투자조선 2019-07-15 |
| 임대료 인상 | 2019년 편입분 매년 10월 1.5% 고정. 2021년 편입분 소비자물가 연동 | 딜사이트 |
| 임대수익 | 2022년 769억 원, 2023년 781억 원 | 딜사이트 |
| 임대율 | 100% | 다수 보도 |
| 롯데쇼핑 지분 | 50% | 인포스탁데일리 |
| 자산관리 보수 | 매입가의 연 0.2% | 블로터 |
책임임차는 점포가 장사가 안 돼도 롯데쇼핑이 임대료를 내는 계약이다. 유통 점포는 층고와 하중과 주차장이 그 업태에 맞춰 지어져 세입자가 나가면 같은 규모로 채울 회사가 드물다. 그래서 점포 리츠는 책임임차가 아니면 성립하지 않고, 롯데리츠의 공실 0은 점포가 잘돼서가 아니라 계약이 그렇게 돼 있어서다. 관리비와 세금과 수선비를 임차인이 내는 트리플넷도 같다. 리츠가 받는 것은 임대료뿐이고, 2019년 편입분의 임대료는 매년 1.5%씩 오르며 2021년 편입분은 물가에 연동한다.
임대료를 값으로 나누면 이 리츠의 본래 수익률이 나온다. 딜사이트가 전한 2022년 임대수익 769억 원을 매년 1.5% 인상을 거꾸로 돌려 2019년 시점으로 놓으면 약 735억 원이고, 그것을 2019년 자산 1조 4,878억 원으로 나누면 4.94%다. 강남점과 나머지의 임대료 배분을 확인하지 못해 근사치다. 상장 때 약속한 배당은 6%대에서 7%였다. 4.9%짜리 자산으로 6~7%를 주려면 자산의 절반 가까이를 자본보다 싼 빚으로 사야 한다. 2022년 10월 4,780억 원을 연 2.27%에, 2023년 3월 4,580억 원을 연 2%에 빌린 조건이면 그 차이가 배당이 된다. 빚의 값이 오르면 배당이 줄어드는 구조이고, 다음 절에서 실제로 그렇게 됐다.
배당은 임대료가 아니라 금리가 정했다
롯데리츠의 배당은 2020년 주당 322원에서 2023년 204원으로 줄었고, 그 사이 임대료는 오르고 세입자는 그대로였으며 바뀐 것은 금리였다. 인베스팅닷컴의 배당락일 기준 배당을 연도별로 합치면 2020년 322원, 2021년 298원, 2022년 306원, 2023년 204원, 2024년 215원이고, 배당 주기가 밀린 2025년 9월과 2026년 3월의 두 번을 합치면 240원이다. 계산이고, 2019년은 상장 첫해라 96원 한 번이었다. 딜사이트는 조달금리가 2%대에서 5% 이상으로 오르면서 배당총액이 397억 원에서 232억 원으로 41.6% 줄었다고 전했다. 서울프라퍼티인사이트에 따르면 평균 조달금리는 2024년 초 5.1%에서 2025년 10월 3.46%로 내렸고 배당은 되돌아오는 중이다.
| 연도 | 주당 배당 | 시가배당률 | 근거 |
|---|---|---|---|
| 2019년 | 96원. 4분기분 | 1.58% | 인베스팅닷컴 |
| 2020년 | 322원 | 4.53%, 6.19% | 인베스팅닷컴, 계산 |
| 2021년 | 298원 | 4.92%, 5.27% | 계산 |
| 2022년 | 306원 | 5.70%, 7.27% | 계산 |
| 2023년 | 204원 | 6.66%, 6.38% | 계산 |
| 2024년 | 215원 | 5.93%, 6.72% | 계산 |
| 2025년 9월, 2026년 3월 | 117원, 123원. 합 240원 | 5.72%, 5.17% | 계산 |
시가배당률이 배당이 줄 때 오히려 오른 것은 주가가 더 빠졌기 때문이다. 공모가 5,000원으로 시작한 주가는 2019년 11월 6,690원까지 올랐다가 2020년 3월 4,475원으로 공모가를 깼고, 2021년 4월 5,400원으로 돌아왔다가 2024년 10월 3,520원까지 내렸다. 2026년 9월 8일 3,885원이고 52주 범위는 3,260원에서 4,900원이다. 딜사이트와 더빅데이터, 인베스팅닷컴의 수치다. 공모가 대비 22% 아래다.
리츠는 2024년 유통 밖으로 나갔다. 5월 코람코더원강남제1호의 우선주 140만 주를 70억 원에 샀고, 9월 30일 호텔롯데가 가진 L7 강남 호텔을 3,300억 원에 샀다. 대한경제에 따르면 두 감정평가법인의 평가는 3,325억 원과 3,305억 원이었고, 매입 때의 조달은 한국SC은행 담보대출 1,800억 원과 신한은행 100억 원, 단기사채 최대 2,000억 원이었으며 한 달 뒤 유상증자로 빚을 갚았다. 증자 규모는 더빅데이터가 1,640억 원, 딜사이트경제TV가 1,472억 원으로 적어 갈린다. 딜사이트경제TV는 이 편입으로 차입금 의존도가 49.3%에서 55.8%로, 부채비율이 121.7%에서 158%로 올랐다고 전했다. 호텔의 임대료 수익률은 4.35%와 4.9%로 출처가 갈린다. 2024년 11월 롯데리츠는 2030년 자산 4조 5,000억 원, 비유통 자산 3할을 목표로 내걸었다.
| 항목 | 값 | 근거 |
|---|---|---|
| 자산총계 | 2조 6,236억 원(2024년) | 나무위키 |
| 2024년 매출·영업이익 | 656억 원, 420억 원 | 나무위키 |
| 담보인정비율 | 40.8%(2025-03), 41%(2025-09) | 서울프라퍼티인사이트 |
| 신용등급 | 담보부사채 AA-, 단기 A2+ | 한국리츠협회 |
| 시가총액 | 1조 1,226억 원(2026-09-07) | 알파스퀘어 |
| 2026년 예상 배당수익률 | 7.3%(NH투자증권) | 뉴스핌 재인용 |
롯데쇼핑 쪽의 돈은 세 겹이다. 첫째, 2019년과 2021년에 점포로 받은 돈이다. 강남점은 현물출자라 현금이 없었고, 7개 점포 1조 629억 원과 6개 자산 7,782억 원과 양평점 346억 원을 합치면 1조 8,757억 원이다. 계산이다. 처분이익은 2019년 사업보고서 주석을 대조하지 못해 확정하지 못했고, 그해 순손실 8,536억 원은 손상차손 때문이었다. 둘째, 임대료다. 2022년 기준 연 769억 원을 리츠에 내고, 2019년부터 새 리스 기준서가 적용돼 이 임대료는 롯데쇼핑 장부에 리스부채로 잡힌다. 금액은 확인하지 못했다. 셋째, 지분 50%로 배당의 절반을 돌려받는다.
| 누가 | 얻은 것 | 낸 것 |
|---|---|---|
| 롯데쇼핑 | 현금 1조 8,757억 원(계산), 리츠 지분 50%, 점포 계속 사용 | 임대료 연 769억 원(2022), 관리비·세금 |
| 롯데리츠 주주 | 배당 2020년부터 2026년 3월까지 합계 1,585원(계산) | 공모가 5,000원, 유상증자 2회 |
| 롯데AMC(롯데지주) | 매입가의 연 0.2% 보수 | |
| 대주단 | 이자. 2022년 2.27%에서 2024년 5.1%로 | |
| 호텔롯데 | L7 강남 3,300억 원 | 호텔 소유권 |
롯데쇼핑의 재무는 리츠와 별개로 움직였다. 토데일리에 따르면 부채비율은 2023년 182.8%에서 2024년 128.6%로 내렸는데, 이는 15년 만의 자산재평가로 7조 7,195억 원의 재평가잉여금이 생긴 회계상 효과였다. 순차입금은 12조 1,998억 원이었고 2026년 6월 투자조선은 총차입금 14조 원, 순차입금 12조 원으로 적었다. 같은 기사는 백화점이 매출의 23%로 영업이익의 90%를 내며 15년 유동화 끝에 팔 만한 우량 자산이 줄었다고 짚었다. 점포를 팔아 받은 2조 원 가까운 돈은 부채를 줄이는 데 쓰이지 않았거나, 쓰였어도 다른 적자에 묻혔다.
점포를 판 유통회사들은 어떻게 됐는가
점포를 판 유통회사의 결과는 판 쪽의 재무가 아니라 산 쪽이 누구였는가로 갈렸고, 자기 리츠에 판 롯데와 이온은 남았고 남의 펀드에 판 홈플러스는 무너졌다. 일본 이온은 2013년 11월 쇼핑몰 16곳을 1,420억 엔에 넣어 이온리츠를 상장시켰다. 2026년 8월 환율로 계산하면 약 1조 2,228억 원이다. 이온 계열사가 건물 전체를 20년 마스터리스하고, 자산은 2025년 53곳 4,807억 엔으로 12년에 3.4배가 됐다. 이온의 지분은 18.8%이고 2026년 9월 배당수익률은 5.42%다. 일본어 위키백과와 재팬리츠닷컴의 수치다. 롯데리츠의 시가배당률은 2025년 배당 기준 5~6%이고, 알파스퀘어는 배당 주기가 밀린 탓에 2.95%로 표시한다.
| 항목 | 롯데리츠 | 이온리츠 |
|---|---|---|
| 상장 | 2019년 10월 | 2013년 11월 |
| 상장 때 자산 | 8개, 1조 4,878억 원 | 16개, 1,420억 엔(약 1조 2,228억 원) |
| 마스터리스 | 백화점 11년, 인상 1.5% | 일본 내 20년, 고정 임대료 |
| 2025~2026년 자산 | 16개, 약 2조 6,000억 원 | 53개, 4,807억 엔 |
| 스폰서 지분 | 롯데쇼핑 50% | 이온 18.8% |
| 배당수익률 2026년 9월 | 5~6%(2025년 배당 기준) | 5.42% |
미국의 쇼핑센터 리츠는 세입자가 수백 곳이라 한 회사의 신용에 걸려 있지 않은 대신 경기에 걸려 있다. 킴코는 2019년 분기 배당 0.28달러를 2020년 5월 유예했다가 9월 0.10달러로 재개했고, 2025년에야 이전 수준에 근접했다. 사이먼프로퍼티는 2020년 주가가 절반 넘게 빠졌다. 미국 증권거래위원회 공시와 보도의 수치다. 롯데리츠는 코로나에 배당을 끊지 않았고 2020년 322원을 다 냈다. 세입자가 한 곳이라 그 한 곳이 버티면 배당이 버티고, 대신 그 한 곳의 이자와 신용에 배당이 걸린다.
한국에서 점포를 판 다른 회사들은 남의 돈에 팔았다. 이마트는 2019년 13개 점포를 마스턴투자운용에 9,525억 원에 팔고 10년 이상 재임차했고, 마스턴은 2025년 그 점포들을 1조 원 초중반에 되팔기 위해 용도 전환을 검토하는 밸류애드 자문을 맡겼다. 한국경제 보도다. 홈플러스는 2019년 리츠 상장으로 1조 7,000억 원을 모으려다 수요예측에서 절반만 채워 철회했고, 2024년까지 점포와 물류센터 4조 1,149억 원어치를 팔았으며 2025년 3월 회생을 신청했다. 같은 매각 후 임차인데 홈플러스의 세입자는 사모펀드가 인수한 회사였고 임차료가 매출과 상관없이 나갔다.
| 사례 | 연도 | 산 쪽 | 값 | 그 뒤 |
|---|---|---|---|---|
| 롯데쇼핑 8개 자산 | 2019 | 롯데리츠(자기 리츠) | 1조 4,878억 원 | 폐점 0, 배당 감소 |
| 이마트 13개 점포 | 2019 | 마스턴투자운용 | 9,525억 원 | 2025년 재매각·밸류애드 |
| 홈플러스 점포·물류센터 | 2016~2024 | 여러 운용사·리츠 | 누적 4조 1,149억 원 | 2025년 3월 회생 신청 |
| 이온 쇼핑몰 16곳 | 2013 | 이온리츠(자기 리츠) | 1,420억 엔 | 53곳으로 확장 |
점포 자체는 줄고 있다. SBS Biz에 따르면 대형마트 3사의 점포는 2019년 6월 407개에서 2024년 5월 372개로 35개 줄었고, 롯데마트가 125개에서 111개로 가장 많이 줄었다. 롯데마트는 2020년 한 해에 구로·도봉·칠성 등 12개 점포를 닫았다. 이비엔뉴스와 비즈한국 보도다. 롯데쇼핑이 그해 2월 부실 점포 200곳 정리를 밝히며 그 8할 이상이 임차 점포라고 했다는 보도가 있으나 1차 출처는 확인하지 못했다. 임차 점포부터 닫는다는 원칙이 있다면 리츠에 판 점포는 임차 점포다. 그런데 롯데리츠에 든 백화점 여섯과 마트 다섯은 2026년까지 하나도 닫지 않았다. 팔 때 잘되는 점포만 골랐다는 이투데이의 업계 평가가 맞다면, 책임임차가 폐점 뒤에도 임대료를 강제하는 조항은 아직 한 번도 시험되지 않았다.
시장은 오프라인에서 온라인으로 넘어갔다. 산업통상자원부 주요 유통업체 매출 동향으로 2024년 온라인 비중은 51.9%였고 백화점 매출은 1.4% 늘고 대형마트는 0.8% 줄었다. 롯데쇼핑 매출은 2019년 17조 6,330억 원에서 2024년 13조 9,866억 원으로 20.7% 줄었는데 영업이익은 4,280억 원에서 4,731억 원으로 늘었다. 계산이고, 점포를 닫고 팔아 비용을 줄인 결과다. 롯데온의 영업손실은 2021년 1,558억 원에서 2025년 294억 원으로 줄었지만 누적 약 5,900억 원이다. 점포를 판 돈이 간 곳이 여기다.
공실 0은 위험이 없다는 뜻이 아니다
책임임차는 점포의 위험을 없애는 것이 아니라 리츠에서 롯데쇼핑으로 옮기는 것이고, 지렛대는 임대료의 위험을 없애는 것이 아니라 금리의 위험으로 바꾸는 것이다. 롯데리츠는 두 가지를 다 했다. 공실은 0이었고 배당은 3분의 1이 사라졌다. 임대료는 2022년 769억 원에서 2023년 전망 781억 원으로 계약대로 오르는데, 차입 금리가 2%대에서 5%대로 오르자 배당총액이 397억 원에서 232억 원이 됐다. 딜사이트의 집계다. 리츠 투자자가 산 것은 백화점의 매출이 아니라 롯데쇼핑의 임대료에서 은행 이자를 뺀 나머지였고, 그 나머지를 정하는 것은 한국은행이었다.
| 위험 | 어디에 있었나 | 누가 졌나 |
|---|---|---|
| 점포 매출 | 책임임차로 리츠 밖 | 롯데쇼핑 |
| 폐점 | 아직 시험되지 않음. 편입 점포 폐점 0 | 롯데쇼핑, 계약상 |
| 금리 | 자산의 절반을 산 차입 | 리츠 주주. 배당 −41.6% |
| 주가 | 공모가 5,000원 → 3,885원 | 리츠 주주 |
소액주주의 7년을 계산하면 이렇다. 2019년 공모가 5,000원에 산 사람이 2026년 3월까지 받은 배당은 모두 합쳐 1,681원이고, 2026년 9월 8일 주가 3,885원을 더하면 5,566원이다. 7년에 11%, 연 1.5%다. 배당을 다시 투자하지 않은 단순 계산이고, 같은 기간 정기예금보다 낮다. 롯데쇼핑의 7년은 다르다. 점포로 현금 1조 8,757억 원을 받았고, 임대료 연 769억 원을 내며 점포를 그대로 쓰고, 리츠 배당의 절반을 돌려받는다. 판 쪽은 현금과 사용권을, 산 쪽은 임대료에서 이자를 뺀 것을 가졌다.
SK서린빌딩에서 SK리츠의 자산은 사옥이라 SK가 떠나면 다른 회사가 들어올 수 있었다. 롯데리츠의 자산은 백화점과 마트라 롯데가 떠나면 대체 세입자가 없고, 그래서 책임임차가 필수이며, 그래서 이 리츠의 값은 건물이 아니라 롯데쇼핑의 신용이다. 롯데쇼핑은 2024년 자산재평가로 부채비율을 128.6%로 낮췄고 순차입금은 12조 원이다. 2024년 말 롯데케미칼의 회사채 위기에 그룹은 롯데월드타워를 팔지 않고 담보로 내놓았다. 점포는 팔고 타워는 잡힌다. 리츠에 들어간 것은 팔 수 있는 쪽이었다.
이온리츠는 같은 구조로 12년에 자산을 3.4배로 키우고 5%대 배당을 냈다. 차이는 마스터리스 20년과 스폰서 지분 18.8%다. 롯데리츠는 11년에 50%다. 롯데가 리츠의 절반을 쥐고 있다는 것은 배당의 절반이 롯데로 돌아온다는 뜻이고, 소액주주가 리츠의 값을 결정하는 자리에 없다는 뜻이다. 2024년 호텔 편입으로 차입금 의존도가 55.8%가 됐을 때 그 결정도 롯데의 것이었다.
이 편에서 열지 못한 것을 적는다. 롯데쇼핑의 2019년 처분이익과 리스부채, 리츠 지분 50%의 회계 처리, 상장 때 투자설명서의 최초 임대료와 정확한 목표 배당수익률, 마트의 임대차 기간, 2024년 증자 규모 두 수치의 상충, 점포별 준공일, 강남점과 나머지의 임대료 배분. 대부분 전자공시에 있을 숫자이고 원문을 대조하는 대로 이 글을 고친다.
출처
이 글의 자산 목록과 취득일과 연면적은 롯데리츠가 국토교통부와 금융위원회에 제출한 제14기 투자보고서에서, 매입가와 공모 조건은 더벨·뉴스웨이·인포스탁데일리에서, 임차 조건과 임대수익과 조달금리는 딜사이트·블로터·서울프라퍼티인사이트에서, 배당과 주가는 인베스팅닷컴과 딜사이트에서 가져왔다. 롯데쇼핑의 처분이익과 리스부채는 전자공시 원문을 열지 못해 확정하지 못했다. 이온리츠는 일본어 위키백과와 재팬리츠닷컴, 미국 리츠는 증권거래위원회 공시와 보도다.
출처 전체(41건) 펼치기
롯데리츠·점포
- 롯데리츠 제14기 투자보고서 — 롯데리츠 공고 · 2025-11-14
- 롯데리츠 — 나무위키
- 롯데백화점 강남점 — 디지털강남문화대전
- 롯데백화점 창원점 — 디지털창원문화대전
- 롯데지주, 리츠 자산관리회사 롯데AMC 설립 — 딜사이트경제TV · 2019
- 롯데리츠, 강남점 현물출자 4,249억 원 — 인포스탁데일리 · 2019
- 롯데리츠, 9개 점포 1조 629억 원 매입 — 더벨 · 2019-08-23
- 롯데리츠 공모 4,299억 원, 목표 배당 6%대 — 뉴스웨이 · 2019-09-03
- 롯데리츠, 백화점 11년 임대차 — 투자조선 · 2019-07-15
- 롯데쇼핑, 6개 자산 롯데리츠에 양도 결의 — 서울경제 · 2020-11-12
- 롯데리츠, 7,782억 원 자산 편입 — 더벨 · 2020-11-13
- 롯데리츠 유상증자 3,333억 원 청약 — 한국경제 · 2021-03-10
- 롯데리츠, 증자 후 자산 2조 3,000억 원 — 딜사이트 · 2021-04
- 롯데쇼핑, 롯데마트 양평점 유동화 346억 원 — 아주경제 · 2021-12-06
- 롯데리츠 임대료 인상 구조와 리파이낸싱 — 딜사이트 · 2022
- 롯데리츠 임대수익 769억 원 — 딜사이트 · 2023
- 롯데리츠 배당총액 397억 원에서 232억 원으로 — 딜사이트 · 2024
- 롯데리츠 책임임차 구조와 담보인정비율 — 블로터
- 롯데리츠, L7 강남 호텔 3,300억 원 매입 — 대한경제 · 2024-08-27
- 롯데리츠 L7 편입 유상증자 — 더빅데이터 · 2024-10-21
- 롯데리츠 유상증자 1,472억 원과 재무지표 — 딜사이트경제TV · 2024
- 롯데리츠 밸류업 계획, 2030년 4조 5,000억 원 — 대한경제 · 2024-11-14
- 롯데리츠 편 — 서울프라퍼티인사이트 · 2025
- 롯데리츠 배당 이력 — 인베스팅닷컴
- 롯데리츠 신용등급 — 한국리츠협회
- 롯데리츠 예상 배당수익률 6.97% — 뉴스핌 · 2020-03-30
롯데쇼핑·유통 시장
- 롯데쇼핑 2019년 실적, 순손실 8,536억 원 — 노컷뉴스 · 2020-02
- 롯데쇼핑 2024년 실적 — 경향신문 · 2025-02-06
- 롯데쇼핑 부채비율 128.6%, 자산재평가 — 토데일리
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- 롯데쇼핑 점포 세일앤리스백 이력 — 딜사이트
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- 2024년 주요 유통업체 매출 동향 — KDI 경제정보센터 · 2025-01-24
- 롯데물산, 롯데월드타워 담보 제공 — 아시아경제 · 2024-11-29
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