재무·자본 · 건물을 짓는 돈: 국내편 · 13편 / 16편

삼성화재는 을지로 본관을 4,380억 원에 팔고 그중 2,120억 원을 산 쪽에 빌려줬다

2016년 부영주택이 사서 2019년 더존비즈온에 4,502억 원에 되판 건물. 보험사 자본규제가 판 사옥과 임대주택 회사의 3년

곰가드·2026.09.19

17분 읽기

이 글은 《건물을 짓는 돈: 국내편》 13편이다. 서울과 국내의 건물 한 채를 잡아 그 돈이 왜 그런 모양인지 본다. 편마다 메커니즘 하나와 건물 하나. 이번 건물은 삼성화재가 1987년 을지로1가에 지어 2016년에 판 본관이고, 메커니즘은 자본규제가 밀어낸 완전 매각과 그 건물을 산 쪽의 셈법이다.

이름이 세 번 바뀐 건물

2015년 1월 을지로1가 사거리. 오른쪽 적갈색 타워가 삼성화재 본관으로, 이듬해 팔린다

사진: 서울연구원, CC BY 4.0, 위키미디어 공용

을지로1가 87번지의 21층 건물은 40년 동안 이름이 세 번 바뀌었다. 1987년 10월 안국화재 본사로 준공됐고, 1993년 회사가 삼성화재로 이름을 바꾸면서 삼성화재 본관이 됐다. 2016년 부영주택이 사서 을지빌딩이 됐고, 2019년 더존비즈온이 사서 더존을지타워가 됐다. 삼성화재 공식 연혁과 한국일보, 한국경제의 기록이다. 건축물대장의 사용승인일은 1989년 2월 21일이라 준공 연도는 두 자료가 다르다.

세 소유주는 건물을 다르게 썼다. 안국화재와 삼성화재는 29년 동안 본사로 썼다. 부영은 세입자를 들이려 했고, 2018년 3월 인베스트조선이 본 건물은 11층 위가 비어 있었다. 더존비즈온은 강원 춘천이 본사인 소프트웨어 회사인데 이 건물을 서울 거점으로 쓴다. 2026년 3월에는 여기서 비전 선포식을 열었다. 지디넷코리아 보도다.

돈도 세 번 움직였다. 삼성화재는 4,380억 원에 팔았고, 그 가운데 2,120억 원을 산 쪽에 연 3.15%로 빌려줬다. 더벨이 계약 내역을 인용한 수치다. 부영은 4,502억 원에 되팔았다. 표면으로는 122억 원을 벌었지만 취득세와 이자를 빼면 손실이었다. 더존비즈온은 내부 자금 500억 원에 우선주 1,500억 원과 차입 2,500억 원을 얹어 샀다. 아시아경제 보도다.

롯데와 홈플러스와 이마트의 점포는 팔고 세 들었다. 이 건물은 팔고 나갔다. 세입자가 딸려 있지 않은 건물을 산 쪽은 스스로 세입자를 구해야 한다. 그것이 임대주택 회사가 3년이 못 돼 되판 이유의 절반이다. 이 편은 보험사가 왜 본사를 팔았는지, 팔면서 왜 돈까지 빌려줬는지, 산 쪽 둘이 각각 무엇을 계산했는지 읽는다.

보험사는 규제 때문에 팔았고, 임대회사는 현금흐름을 믿고 샀다

보험사가 사옥을 파는 이유는 자본규제에 있다. 보험사는 자산의 종류마다 위험계수를 곱해 자본을 쌓아야 한다. 보험연구원 연구보고서 2024-14가 인용한 감독업무 시행세칙으로, 옛 지급여력제도 RBC에서 업무용 부동산의 계수는 6%, 투자용은 9%였다. 2023년 시행된 신제도 K-ICS에서는 25%다. 부동산 100억 원을 갖고 있으면 쌓을 자본이 6억~9억 원에서 25억 원이 된다. 파이낸셜뉴스가 2021년 한화생명 신설동 사옥 매각 기사에서 쓴 계산이다.

부동산 100억 원에 쌓아야 하는 자본. RBC 6~9억에서 K-ICS 25억

2016년은 K-ICS 시행보다 7년 앞선다. 그해에 맞는 규제는 따로 있다. 금융위원회가 2014년 7월 31일 발표한 재무건전성 제도 선진화 로드맵은 RBC의 신용리스크 신뢰수준을 95%에서 99%로 올렸다. 2015년에 절반, 2016년에 전부 반영하는 일정이었다. 삼성생명이 태평로 본관을 판 것이 2016년 1월이고 삼성화재가 을지로 본관을 판 것이 그해 9월이다. 삼성화재는 역삼빌딩 지분과 합정동·성남 사옥도 2016년부터 2017년 상반기 사이에 정리했다. 뉴스핌과 건설경제 보도다. 회사가 규제를 매각 이유로 밝힌 문서는 없다. 시점이 겹친다는 것까지가 확인된 사실이다.

시점	사건	출처
2014년 7월	금융위 로드맵, 신용리스크 신뢰수준 95 → 99%	금융위원회
2016년 1월	삼성생명 태평로 본관 부영에 5,000억 원대 후반, 비공개	노컷뉴스
2016년 5월	삼성화재 역삼빌딩 지분 50% KB부동산신탁에	뉴스핌
2016년 9월	삼성화재 을지로 본관 부영주택에 4,380억 원	이투데이, 더벨
2016년	삼성생명 종로타워·송파빌딩 매각	비즈니스포스트
2023년 1월	K-ICS 시행, 부동산 위험계수 25%	보험연구원

삼성화재의 부동산은 실제로 줄었다. 매일일보에 따르면 2015년 12월 1조 3,341억 원이던 보유 부동산이 2020년 9월 7,280억 원으로 45.4% 줄었다. 감소율은 계산이다. 을지로 본관 한 채가 그 가운데 얼마인지는 장부가가 공개되지 않아 나눌 수 없다.

삼성화재 보유 부동산, 2015년 12월 1조 3,341억에서 2020년 9월 7,280억으로

산 쪽의 논리는 반대 방향이었다. 부영은 임대주택으로 큰 회사다. 2016년 8월 머니투데이는 부영이 오피스를 사는 이유를 셋으로 정리했다. 아파트 임대와 같은 안정적 현금흐름, 호텔·리조트로의 다각화, 보유 뒤 증여할 때의 절세다. 재계의 분석이고 부영이 직접 밝힌 문서는 없다. 부영주택은 2016년 한 해에 태평로 본관을 5,000억 원대 후반에, 을지로 본관을 4,380억 원에, 송도 포스코건설 사옥을 3,000억 원에 샀다. 태평로 값은 공개되지 않았다. 2017년에는 옛 외환은행 본점 9,010억 원을 계약했다. 넷을 더하면 2조 2,000억 원 안팎이다. 계산이다. 블로터에 따르면 2016년 말 그룹 부채비율은 184%였고 2017년 순손실은 4,860억 원이었다.

부영주택이 2016~2019년에 산 오피스 네 채, 합계 2조 2,000억 원 안팎

두 논리는 같은 건물을 두고 어긋난다. 파는 쪽은 부동산이 자본을 잡아먹는다고 계산했고, 사는 쪽은 부동산이 현금을 낳는다고 계산했다. 어느 쪽이 맞았는지는 3년 뒤에 드러났다.

세 들지 않고 팔았고, 판 쪽이 돈을 빌려줬다

이 거래는 세일앤리스백이 아니라 완전 매각이다. 삼성화재는 2016년 6월 23일 부영을 우선협상대상자로 정했고 9월 9일 이사회에서 매각을 확정했으며 2017년 1월 소유권을 넘겼다. 한국일보와 더벨 보도다. 값은 4,380억 원이고 연면적 5만 4,653㎡, 1만 6,533평으로 나누면 3.3㎡당 약 2,650만 원이다. 계산이다. 협상 초기인 2016년 6월 머니투데이는 3,800억~4,100억 원대로 썼고, 확정 시점의 한국일보는 약 4,500억 원으로 썼다. 계약 내역까지 인용한 더벨과 이투데이의 4,380억 원을 이 편은 채택한다.

항목	내용	출처
건물	을지로1가 87, 지하 6층·지상 21층, 연면적 5만 4,653㎡	한국일보
매도·매수	삼성화재해상보험 → 부영주택	한국경제 2016-11-07
값	4,380억 원, 3.3㎡당 약 2,650만 원(계산)	더벨, 이투데이
일정	2016-06-23 우선협상, 09-09 이사회, 2017-01 소유권 이전	한국일보, 더벨
매도자 대출	2,120억 원, 연 3.15%	더벨
삼성화재의 행선지	서초 삼성타운 B동 전체 임차	한국일보

을지로1가 87의 40년. 1987년 준공, 2016년 매각, 2019년 재매각, 2026년

삼성화재는 팔고 을지로를 떠났다. 서초 삼성타운 B동은 당시 삼성물산 소유였다. 삼성화재는 2016년 9월부터 5년 임차로 들어갔고 2021년 9월 5년을 더 연장했다. 삼성물산이 B동을 코람코 리츠에 판 2018년의 투자설명서에 실린 조건은 보증금 254억 원에 월 임대료 26억 원이었다. 매일일보와 더벨 보도다. 을지로 본관을 판 뒤 삼성화재는 자기 건물이 아니라 다른 건물의 세입자가 됐다. 같은 건물을 팔고 그 건물에 남는 세일앤리스백과는 다르고, 판 건물에는 세입자가 없었다.

세입자 없는 건물은 산 쪽이 채워야 한다. 인베스트조선에 따르면 2017년 1분기 이 건물의 공실률은 약 46%였다. 2018년 3월에도 삼성화재가 쓰던 11층 위는 비어 있었고, 을지로의 공실은 여전히 약 46%, 삼성생명이 판 태평로는 80~90%였다. 임대료를 높게 잡았고 오피스 임대 경험이 없었다는 것이 그 기사의 진단이다. 2016년 1월 삼성생명이 판 태평로 본관도 삼성생명이 서초로 옮기며 비운 건물이었다. 부영은 2016년에 빈 건물 두 채를 1조 원 안팎에 산 셈이다. 합계는 계산이다.

매도자가 대출을 해준 것이 이 거래의 특징이다. 더벨에 따르면 부영주택은 매입 대금 4,380억 원 가운데 2,120억 원을 삼성화재에서 연 3.15%로 빌렸다. 연 이자는 약 67억 원이다. 계산이다. 파는 쪽이 사는 쪽의 잔금을 대주면 매각은 빨리 끝나고 매도자는 이자를 받는다. 삼성화재가 이 구조를 택한 이유를 밝힌 문서는 없다. 결과만 보면 부동산 4,380억 원이 현금 2,260억 원과 대출채권 2,120억 원으로 바뀌었다. 계산이다.

두 매수자의 자금 구성. 부영은 삼성화재 대출 2,120억, 더존은 내부 500·우선주 1,500·차입 2,500

2019년의 두 번째 거래도 빚으로 이뤄졌다. 아시아경제에 따르면 더존비즈온은 4,502억 원을 내부 자금 500억 원, 연 3.1% 전환상환우선주 1,500억 원, 신한은행 주관 3년 차입 2,500억 원으로 조달했다. 2022년 8월 원금 일시상환 조건이었다. 두 매수자 모두 값의 절반 안팎을 빌렸고, 차이는 산 뒤에 건물을 스스로 썼는가에 있었다.

부영은 122억 원을 벌고 235억 원을 잃었다

부영주택의 3년은 표면으로는 이익이고 비용을 빼면 손실이다. 2017년 1월 4,380억 원에 산 건물을 2019년 8월 더존비즈온에 4,502억 원에 팔았다. 차익은 122억 원이다. 더벨은 4,501억 원, 한국경제와 아시아경제는 4,502억 원으로 썼고 1억 원 차이는 반올림으로 본다. 더벨에 따르면 취득세 등 이전비용이 매매가의 약 4.7%인 207억 원 안팎이었다. 삼성화재에서 빌린 2,120억 원의 이자는 2년 7개월 동안 150억 원을 넘었다. 122억 원에서 207억 원과 150억 원을 빼면 약 235억 원 손실이다. 계산이고, 매각 때의 중개·법무 비용은 빠져 있어 실제 손실은 더 크다. 더벨은 이를 사실상 손실 거래로 불렀다. 삼창감정평가법인의 감정가 4,800억 원이 손익분기였다는 것이 그 기사의 계산이다.

부영주택의 을지로 본관 손익. 매입 4,380억, 취득세 207억, 이자 150억 이상, 매각 4,502억, 순손실 약 235억

항목	금액	근거
매입 2017년 1월	4,380억 원	더벨, 이투데이
취득세 등 이전비용	약 207억 원(4.7%, 계산)	더벨
삼성화재 차입 이자	150억 원 이상(2년 7개월)	더벨
감정가 2019년	4,800억 원	더벨
매각 2019년 8월	4,502억 원	한국경제, 아시아경제
표면 차익	122억 원(계산)
비용을 뺀 손익	약 −235억 원(계산)

을지로 본관의 값. 2016년 4,380억, 2019년 감정 4,800억, 2019년 매각 4,502억

값이 오르지 않은 것은 시장 탓만은 아니다. 을지로1가 87의 개별공시지가는 2017년 ㎡당 4,680만 원에서 2019년 6,000만 원, 2026년 7,054만 원으로 올랐다. 국토교통부 공시가격알리미를 집품이 인용한 수치다. 부영이 갖고 있던 2017년부터 2019년까지 28.2%, 2026년까지 50.7% 오른 셈이다. 계산이다. 땅값이 오르는 동안 건물값이 122억 원밖에 오르지 않은 이유는 공실이다. 세입자가 채워진 건물은 임대료로 값이 매겨지고, 빈 건물은 살 사람이 채울 비용을 값에서 뺀다.

을지로1가 87 개별공시지가, 2017년 4,680만 원에서 2026년 7,054만 원으로

부영이 급하게 판 이유는 건물 밖에 있었다. 이투데이와 한국경제에 따르면 2018년 5월 부영이 재매각을 결정한 배경은 셋이었다. 임대주택 민원 확대, 도심 오피스 공실 증가, 그룹 유동성 부족이다. 부영주택은 2017년 1,555억 원 영업손실로 2011년 이후 첫 적자를 냈다. 이중근 회장은 2018년 2월 횡령·배임 등으로 구속됐고 2020년 8월 대법원에서 형이 확정됐으며 2021년 8월 가석방됐다. 뉴스핌과 한국경제 보도다. 2016년 말 부채비율 184%에 2017년 순손실 4,860억 원인 그룹이었다. 2019년 9,010억 원짜리 외환은행 본점 잔금을 치르던 해에 을지로 건물을 팔았다. 오피스 매입과 적자 사이의 인과는 확인되지 않았고, 시기가 겹친다.

삼성화재 쪽 셈법은 다르게 끝났다. 처분이익은 공시 원문을 열지 못해 확인하지 못했다. 확인되는 것은 셋이다. 부동산 1조 3,341억 원이 5년 뒤 7,280억 원이 됐다. 2,120억 원 대출에서 연 67억 원의 이자가 들어왔다. 서초 B동에 연 312억 원 안팎의 임대료를 내게 됐다. 임대료는 2018년 투자설명서의 월 26억 원을 열두 달로 곱한 계산이다. 팔고 세 드는 것과 팔고 이사하는 것의 차이는 임대료의 유무가 아니다. 그 임대료가 누구에게 가는가다. 삼성화재의 임대료는 을지로의 새 주인이 아니라 서초의 계열사와 그 뒤의 리츠로 갔다.

2025년 12월 을지로1가. 오른쪽 적갈색 타워가 더존을지타워이고, 그 옆 유리 건물은 하나은행 본점이다

사진: DtSeoul, CC0, 위키미디어 공용

더존비즈온의 셈법은 아직 열려 있다. 2019년 4,502억 원에 산 건물을 2026년까지 팔지 않았고, 자기 회사가 쓰니 공실의 비용을 임대료 대신 사용으로 갚는다. 지디넷코리아에 따르면 EQT파트너스는 2025년 11월 더존비즈온 지분 34.85%를 1조 3,158억 원에 사고 2026년 2월 공개매수를 거쳐 약 90%를 확보했다. 회사 지분 거래이지 건물 거래가 아니다. 건물의 값은 다음에 팔릴 때 정해지고, 그때까지 이 건물의 값은 2019년의 4,502억 원이다.

본사를 판 보험사들은 어디로 갔는가

보험사가 본사를 판 뒤의 길은 세 갈래이고, 삼성화재는 그중 팔고 나간 쪽이다. 메트라이프는 2005년 뉴욕 200 파크애비뉴를 티시먼스파이어에 17억 2,000만 달러에 팔고 20년을 세 들었다. 2023년에 임차를 연장해 2025년에도 그 건물에 있다. 미국 증권거래위원회 공시와 커머셜옵저버 보도다. AIG는 2009년 금융위기 구제금융 뒤 70 파인스트리트를 인접 건물과 함께 약 1억 5,000만 달러에 팔고 2010년 말 완전히 나갔다. 인슈어런스저널 보도다. 취리히보험 북미법인은 2016년 새 본사를 처음부터 소유하지 않았다. 개발사가 지은 건물에 26년 임차로 들어갔다. 크레인스 시카고 보도다.

회사	시점	구조	그 뒤
메트라이프	2005년	17억 2,000만 달러에 팔고 20년 임차	2025년에도 세입자
AIG	2009년	인접 건물과 함께 약 1억 5,000만 달러에 팔고 이사	2010년 말 완전 퇴거
취리히 북미	2016년	짓지 않고 26년 임차	2023년 절반 전대
삼성화재	2016년	4,380억 원에 팔고 서초로 이사	2026년까지 서초 임차
흥국생명	2025년	자기 리츠에 7,193억 원에 팔고 임차	연 임차료 261억 원

보험사가 본사를 판 뒤에 한 일 다섯 가지

한국에서 2016년의 삼성과 2025년의 흥국생명은 같은 규제의 다른 국면이다. 삼성생명과 삼성화재는 K-ICS 시행 7년 전에 빈 건물을 완전히 팔았다. 흥국생명은 시행 2년 뒤인 2025년 10월 새문안로 본사를 계열 흥국코어리츠에 7,193억 원에 팔았다. 보증금 229억 원, 연 임차료 261억 원으로 7년을 세 든다. 동양생명은 2025년 8월 종로지점과 연수원 등 9건을 내놨고, 서울경제는 그 규모를 2,000억 원대로 전했다. 뉴시스 보도와 함께다. 삼성 계열의 세일앤리스백은 2022년 이후 삼성FN리츠에서 나타났다. 삼성생명이 대치타워 4,811억 원과 에스원빌딩 1,965억 원을, 삼성화재가 판교사옥 1,258억 원을 자기 리츠에 팔고 세 들었다. 김익환의 컴퍼니워치 정리다. 2016년에 판 두 건물은 이 리츠에 들어가지 않았다.

2016년부터 2022년 사이 보험사 사옥 매각은 업권 전체의 흐름이었다. 한화생명 화곡동 373억 원과 신설동, 롯데손해보험 본사 2,240억 원, KB손해보험 지방 사옥 7곳 5,920억 원, 현대해상 강남사옥이 팔렸다. 뉴데일리와 시사저널e, 파이낸셜뉴스 보도다. 총액을 집계한 기사는 없고 개별 거래의 합만 있다.

보험사	건물	금액	시점
삼성생명	태평로 본관	5,000억 원대 후반	2016년
삼성화재	을지로 본관	4,380억 원	2016년
한화생명	화곡동 사옥	373억 원	2017년
현대해상	강남사옥	처분이익 2,000억 원	2020년
KB손해보험	지방 사옥 7곳	5,920억 원	2021~2022년
롯데손해보험	본사 사옥	2,240억 원	2022년까지
흥국생명	새문안로 본사	7,193억 원	2025년

산 쪽의 대조도 있다. 부영이 같은 논리로 산 태평로 본관을 2026년까지 갖고 있는지는 확인되지 않았다. 송도 포스코건설 사옥은 포스코건설이 세 든 채로 샀다. 세입자가 딸린 송도와 빈 을지로의 차이가 임대업의 성패를 갈랐는지는 부영이 밝히지 않았다. 더존비즈온은 세입자 대신 자기가 들어갔다. 사옥을 사는 회사는 임대료를 아끼는 것이 아니라 공실의 위험을 자기 사업으로 덮는다.

세입자 없는 사옥은 사는 쪽이 임대업을 해야 한다

보험사의 사옥은 회사가 아니라 규제가 판다. 부동산 100억 원에 쌓을 자본이 6억~9억 원에서 25억 원이 되는 제도 앞에서 삼성생명과 삼성화재는 2016년에 팔았고, 한화·KB·롯데·흥국이 뒤를 이었다. 파는 이유가 규제라면 파는 시점은 규제의 일정이 정한다. 그 시점에 건물이 비어 있는지는 파는 쪽의 관심이 아니다. 삼성화재는 서초로 옮길 자리를 먼저 잡고 빈 건물을 팔았다.

빈 건물을 사는 쪽은 임대업을 해야 한다. 부영은 아파트 임대의 논리로 오피스를 샀지만 오피스의 세입자는 아파트처럼 오지 않았다. 2018년 3월의 을지로 공실 46%와 태평로 80~90%, 2017년 영업손실 1,555억 원, 회장 구속이 겹쳤다. 2019년 4,502억 원에 되팔아 비용을 빼면 약 235억 원을 잃었다. 계산이다. 값이 오르지 않은 것은 을지로가 아니라 공실 때문이었고, 같은 기간 땅값은 올랐다.

소유주	셈법	결과
삼성화재 1987~2016	부동산은 자본을 잡아먹는다	4,380억 원 현금화, 2,120억 원 대출채권
부영주택 2017~2019	부동산은 현금을 낳는다	공실 약 46%, 약 235억 원 손실(계산)
더존비즈온 2019~	부동산은 자기가 쓴다	4,502억 원, 2026년까지 보유

매도자 금융은 매각을 완성하는 장치다. 삼성화재가 2,120억 원을 빌려주지 않았다면 부영은 다른 곳에서 빌렸거나 값을 깎았을 것이다. 빌려줬기 때문에 삼성화재는 부동산 대신 연 3.15% 대출채권을 가졌다. 판 쪽이 산 쪽의 빚을 들고 있는 동안 건물의 위험은 완전히 넘어가지 않는다. 부영이 2019년에 팔 때까지 삼성화재는 이 건물의 채권자였다.

세일앤리스백과 완전 매각의 차이는 임대료의 행선지다. 점포를 팔고 세 든 이마트와 롯데와 홈플러스는 임대료를 새 주인에게 냈다. 을지로를 팔고 서초로 간 삼성화재는 임대료를 계열사와 리츠에 냈다. 새 주인은 임대료를 받지 못했다. 완전 매각에서 판 쪽은 자유롭고 산 쪽은 혼자다.

이 편에서 열지 못한 것을 적는다. 삼성화재와 삼성생명의 처분 공시 원문과 장부가·처분이익, 매각 대금의 사용처, 2016년 삼성화재의 지급여력비율과 매각의 정량적 관계, 부영의 태평로 본관 처지, 2016년 개별공시지가, 을지빌딩의 근저당 설정, 더존비즈온 보유 기간의 임대료와 공실, 설계자와 시공사. 대부분 공시와 등기부에 있을 숫자이고, 열리는 대로 이 글을 고친다. 이 시리즈의 다른 건물은 건물을 짓는 돈: 국내편에 있다.

출처

이 글의 건물 이력은 삼성화재 공식 연혁과 건축물대장 정보에서, 2016년 매각과 이전은 머니투데이·한국일보·매일일보에서, 부영의 손익과 2019년 재매각은 더벨·이투데이·한국경제·아시아경제에서, 보험사 자본규제는 보험연구원·금융위원회·파이낸셜뉴스에서, 부영의 매입과 재무는 노컷뉴스·한국경제·블로터·머니투데이에서 가져왔다. 삼성화재와 삼성생명의 처분 공시 원문은 열지 못했다. 해외는 미국 증권거래위원회 공시와 현지 보도다.

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