재무·자본 · 건물을 짓는 돈: 국내편 · 14편 / 17편

동국제강은 4,200억 원에 판 페럼타워를 10년 뒤 6,451억 원에 되샀다

2014년 재무구조개선약정 아래 2015년 삼성생명에 팔고 10년 세 들었다. 2025년 신디케이트론 4,200억 원으로 되산 값은 53.6% 높았다

곰가드·2026.09.20

17분 읽기

이 글은 《건물을 짓는 돈: 국내편》 14편이다. 서울과 국내의 건물 한 채를 잡아 그 돈이 왜 그런 모양인지 본다. 편마다 메커니즘 하나와 건물 하나. 이번 건물은 동국제강이 2010년 을지로에 지어 2015년에 팔고 2025년에 되산 페럼타워이고, 메커니즘은 재무위기의 세일앤리스백과 그 뒤의 되사기다.

5년 만에 판 사옥을 10년 뒤 되샀다

2019년 8월 남대문로 상공에서 본 을지로. 가운데 유리 타워가 페럼타워다

사진: Tristan Surtel, CC BY-SA 4.0, 위키미디어 공용. 원본의 위쪽을 잘라 썼다

을지로5길 19의 페럼타워는 2010년에 준공돼 2015년에 팔렸고 2025년에 되사졌다. 동국제강이 1970년대 초부터 본사로 쓰던 옛 청계국민학교 터를 2007년 헐고 3년을 지어 올린 지하 6층, 지상 28층, 128m 건물이다. 설계는 간삼건축이고 건설비는 1,400억 원이었다. 아시아경제와 간삼건축의 기록이다. 페럼은 라틴어로 철이다.

이 건물의 값은 두 번 매겨졌다. 2015년 4월 24일 동국제강은 삼성생명에 4,200억 원에 팔고 10년을 세 들었다. 2025년 7월 25일 동국제강은 같은 건물을 삼성생명에서 6,450억 6,000만 원에 되샀다. 경향신문과 인베스트조선 보도다. 10년 사이 값은 2,250억 6,000만 원, 53.6% 올랐다. 계산이다. 되산 돈의 65%인 4,200억 원은 은행 다섯 곳에서 빌렸고, 그 숫자는 10년 전 판 값과 같다.

판 회사와 되산 회사는 이름이 같고 법인이 다르다. 2015년의 동국제강은 산업은행과 재무구조개선약정을 맺은 회사였다. 2025년의 동국제강은 2023년 인적분할로 동국홀딩스 아래 새로 세워진 사업회사다. 한국경제 보도다. 한 회사가 위기에 판 건물을, 위기를 지난 뒤의 회사가 되산 셈이다.

삼성화재의 을지로 본관은 팔고 나갔고 산 쪽이 3년이 못 돼 되팔았다. 페럼타워는 팔고 남았고 판 쪽이 10년 뒤 되샀다. 이 편은 왜 팔았는지, 판 뒤 10년의 셈법이 양쪽에 어떻게 남았는지, 되사는 값을 누가 정했는지 읽는다.

채권단 약정 아래서는 사옥이 먼저 팔린다

동국제강이 사옥을 판 것은 2014년 6월 산업은행과 맺은 재무구조개선약정 때문이다. 한국일보에 따르면 약정 뒤 회사는 유상증자를 하고 2015년 1월 유니온스틸을 흡수합병했다. 아시아경제에 따르면 그 직후 별도 기준 부채비율이 207%까지 올랐다. 아시아경제에 따르면 2013년 영업이익 811억 원은 2014년 영업손실 204억 원이 됐고, 신용등급은 여섯 달 사이 A에서 BBB+로 두 단계 내려갔다. 브라질 CSP 제철소의 차입 계약은 늦어졌고 장세주 회장은 검찰 수사를 받고 있었다. 사옥은 팔 수 있는 자산 가운데 가장 컸다.

시점	사건	출처
2014년 6월	산업은행과 재무구조개선약정	한국일보
2014년	영업손실 204억 원, 부채비율 240%	아시아경제
2015년 1월	유니온스틸 흡수합병, 부채비율 207%	아시아경제
2015년 4월 24일	페럼타워 삼성생명에 4,200억 원	경향신문
2015년 12월 21일	한국기업평가 BBB−에서 BB로	비즈니스포스트
2016년	재무구조개선약정 조기 졸업	페로타임즈

매각은 한 달 만에 정해졌다. 인베스트조선에 따르면 매각 주관사 없이 비공개 수의계약이었고, 기관투자자들이 4,500억~5,000억 원을 제안했지만 회사는 삼성생명의 4,200억 원을 택했다. 신용등급이 더 내려가기 전에 끝내야 했고 장세욱 부회장과 삼성 쪽의 친분이 통로였다는 것이 그 기사의 설명이다. 연면적 1만 6,848평으로 나누면 3.3㎡당 약 2,490만 원이고, 일요신문은 이를 당시 오피스 최고가로 썼다. 처분이익은 1,700억 원 이상이었고 부채비율은 199%로 내려갔다. 철강금속신문과 아시아경제 보도다. 대금은 회사채 상환과 은행 여신 축소에 썼다.

2015년 페럼타워의 값. 기관 제안 4,500~5,000억, 삼성생명 4,200억, 2025년 되사기 6,451억

팔고 나서 회사는 더 나빠졌다가 살아났다. 2015년 12월 한국기업평가는 동국제강을 투기등급 BB로 내렸고, 이유는 브라질 CSP 투자지분 손실 3,252억 원과 지급보증 1조 820억 원이었다. 비즈니스포스트 보도다. CSP는 2016년 상업생산을 시작했고, 비즈워치에 따르면 2017년부터 2020년까지 4년 연속 적자로 누적 순손실 2조 3,728억 원을 냈다. 2021년 철강 호황에 매출 7조 2,403억 원, 영업이익 8,030억 원으로 돌아섰다. 2022년 8월 CSP 지분을 아르셀로미탈에 8,416억 원에 팔았고 그해 11월 신용등급 BBB+를 8년 만에 되찾았다. 비즈니스포스트와 뉴데일리와 더벨 보도다. 2023년 6월 회사는 동국홀딩스, 동국제강, 동국씨엠 셋으로 갈라졌다.

산 쪽의 사정은 단순했다. 삼성생명은 2015년에 건물을 직접 샀고, 2025년 협상에는 부동산 자회사 삼성SRA자산운용이 나섰다. 2015년 기사 어디에도 펀드 이름은 없다. 세입자가 10년 임차로 딸린 도심 오피스를 제안가보다 싸게 사는 거래였고, 판 쪽이 급했기 때문에 가능했다. 삼성생명이 2025년에 왜 팔았는지는 어느 기사도 쓰지 않았다.

세 들 권리는 있었고 되살 권리는 확인되지 않는다

2015년 계약의 확인된 조건은 셋이다. 값 4,200억 원, 임차 10년, 쓰던 면적 그대로. 인베스트조선이 계약 시점에 취재한 기사는 삼성생명이 건물을 팔 때 동국제강이 우선 매수할 권한은 없다고 썼다. 2025년 되사기 보도들은 반대로 우선매수권 또는 콜옵션을 행사했다고 썼고, 같은 인베스트조선은 2025년 7월 그런 권리를 부여했을 가능성이 거론된다고 추측형으로 썼다. 계약서를 인용한 기사는 없다. 확실한 것은 10년 임차의 만기가 2025년 상반기이고 되사기 계약이 그해 7월이라는 시점의 일치뿐이다.

항목	2015년 매각	2025년 되사기
상대	삼성생명	삼성생명(삼성SRA자산운용이 협상)
값	4,200억 원, 3.3㎡당 약 2,490만 원	6,450억 6,000만 원, 3.3㎡당 약 3,829만 원
방식	주관사 없는 수의계약	경쟁입찰 없는 수의계약
임차·권리	10년 책임임차, 우선매수권 없음(2015년 보도)	콜옵션 행사(2025년 보도), 조항 미확인
돈의 출처	처분이익 1,700억 원 이상	신디케이트론 4,200억 원, 자기자금 2,250억 원
출처	인베스트조선, 경향신문	시사저널e, 인베스트조선

페럼타워 2007~2026. 2010 준공, 2015 매각, 2016 약정 졸업, 2023 분할, 2025 되사기

되사기의 돈은 판 값과 같은 액수를 빌려 만들었다. 시사저널e에 따르면 계약금 645억 6,000만 원에 잔금 5,805억 원이고, 잔금 가운데 4,200억 원은 하나·신한·우리·농협·SC제일은행 다섯 곳의 신디케이트론이다. 등기부의 채권최고액은 5,040억 원으로 원금의 120%다. 금리가 연 4%라면 이자는 연 168억 원이다. 그 기사의 계산이다. 나머지 2,250억 원은 자기자금이고, 계약 시점 회사의 현금은 3,761억 원이었다. 매입가는 자산총액 3조 1,940억 원의 20.2%다.

2025년 되사기의 조달. 계약금 645.6억, 잔금 5,805억, 신디케이트론 4,200억, 자기자금 2,250억

되사기가 회계에서 어떻게 잡히는지는 조항에 달렸다. 현행 리스 기준서는 판 쪽이 자산을 되살 수 있는 권리를 갖고 있으면 그 거래를 판매가 아니라 금융거래로 보고, 처분이익을 한 번에 잡지 못하게 한다. 삼일회계법인의 기준서 해설이다. 2015년에 동국제강이 처분이익 1,700억 원을 잡았다는 보도가 맞다면 그 계약에 되살 권리는 없었다고 보는 것이 회계와 맞고, 그러면 2025년의 거래는 권리 행사가 아니라 만기에 맞춘 새 협상이다. 이 편은 이쪽을 택하되 확정하지 않는다. 2015년 당시 기준서의 처리와 실제 재무제표 주석은 열지 못했다. 되살 때 취득세는 다시 낸다.

10년의 셈법은 삼성생명에 2,250억 원, 동국제강에 이자와 임대료로 남았다

삼성생명의 셈법은 매매차익만으로 연 4.4%다. 4,200억 원에 사서 10년 뒤 6,450억 6,000만 원에 팔았으니 차익은 2,250억 6,000만 원, 53.6%이고 연복리로 4.38%다. 계산이다. 여기에 10년 임대료가 더해지는데 보증금과 임대료는 어느 공시에도 없다. 을지로 도심의 오피스 임대료 시세를 월 3.3㎡당 11만 원대로 잡고 연면적 전체를 어림하면 연 230억 원, 10년 2,300억 원 안팎이다. 계산이고 실제 계약과 다를 수 있다. 시세대로였다면 삼성생명은 10년에 4,500억 원 안팎을 이 건물에서 거둔 셈이다.

항목	삼성생명	동국제강
2015년	4,200억 원 지출	4,200억 원 수입, 처분이익 1,700억 원 이상
2015~2025년 임대료	수입, 금액 미공개(시세 어림 연 230억 원)	지출, 같은 금액
2025년	6,450억 6,000만 원 수입	6,450억 6,000만 원 지출
매매차익	+2,250억 6,000만 원, 연 4.38%(계산)	−2,250억 6,000만 원
2025년 이후		이자 연 약 168억 원, 취득세

페럼타워 10년의 셈법. 매매차익 2,250억, 연복리 4.38%, 임대료 시세 어림 연 230억, 이자 연 168억

동국제강의 셈법은 시간을 산 값이다. 2015년에 4,200억 원을 받아 회사채를 갚고 약정을 2016년에 졸업했다. 그 시간이 없었다면 2017년부터 2020년까지의 CSP 손실 2조 3,728억 원을 BBB− 등급으로 버틸 수 있었을지 알 수 없다. 대신 10년 임대료를 냈고, 2025년에 판 값보다 2,250억 원을 더 내고 건물을 되샀으며, 앞으로 연 168억 원의 이자를 낸다. 임대료를 시세로 어림하면 판 값과 되산 값의 차이와 임대료를 합쳐 10년에 4,500억 원 안팎이 나간 셈이다. 이 숫자는 임대료 추정에 기대므로 확정치가 아니다.

되산 뒤 재무는 다시 무거워졌다. 뉴스저널리즘에 따르면 2025년 말 부채총계는 2조 2,499억 원으로 1년 전보다 7,500억 원가량 늘었고 부채비율은 87.7%에서 119%가 됐다. 토지 재평가이익 2,647억 원이 자본에 더해진 뒤의 숫자이고, 재평가를 빼면 140% 안팎이라는 것이 그 기사의 추정이다. 같은 해 별도 기준 매출은 3조 2,034억 원으로 9.2% 줄었고 영업이익은 594억 원으로 42.1% 줄었으며 순이익은 82억 원이었다. 4분기는 135억 원 순손실이었다. 이지경제 보도다. 인천공장은 2025년 7월 22일부터 8월 15일까지 가동을 멈췄다.

동국제강 부채비율. 2015년 207%에서 2024년 87.7%, 되산 뒤 2025년 말 119%

회사는 되사기를 사업구조 개편의 마침표라고 했다. 서울경제에 따르면 업황에 덜 민감한 빌딩 자산 운영으로 수익을 안정시키고 시장가격 상승에 따른 자산가치 증대를 기대한다는 것이 회사 설명이다. 시사저널e는 내부의 헤리티지 계승이라는 표현과 함께, 포스코와 현대제철이 미국에 8조 5,000억 원을 투자하는 시점에 부동산을 샀다는 비판을 실었다. 두 설명은 같은 숫자를 다르게 읽는다. 연 168억 원 이자에 임대료를 안 내게 된 절감분을 맞세우면 건물은 남고, 본업이 4분기에 적자였다는 사실은 그대로다.

동국제강 2025년 실적. 매출 3조 2,034억(−9.2%), 영업이익 594억(−42.1%), 순이익 82억, 4분기 순손실 135억

판 사옥을 되산 회사는 둘뿐이다

재무위기에 사옥을 팔고 세 든 회사는 많지만 원래 주인이 되산 경우는 확인되는 것이 둘이다. 동국제강의 페럼타워와 삼성의 서초 B동이다. 서초 B동은 삼성물산이 2018년 코람코 리츠에 7,484억 원에 팔았고 삼성SRA자산운용이 2024년 1조 1,042억 원에 되샀다. 6년에 1.47배다. 페럼타워는 10년에 1.54배다. 둘 다 계산이다. 나머지는 되사기를 포기했거나, 남에게 넘어갔거나, 처음부터 되살 구조가 아니었다.

회사	건물	판 해·값	그 뒤
동국제강	페럼타워	2015년 4,200억 원	2025년 6,451억 원에 되삼, 1.54배
삼성물산	서초 B동	2018년 7,484억 원	2024년 계열이 1조 1,042억 원에 되삼, 1.47배
한국석유공사	울산 본사	2017년 2,200억 원	2026년 우선매수권 포기, 임대료 20% 인상 조항
두산	동대문 두산타워	2020년 약 8,000억 원	2025년 남에게 9,000억 원대 재매각, 두산은 펀드 일부 출자와 임차
대우조선해양	다동 사옥	2016년 1,700억 원	1년 재임대 뒤 거제로 이전, 건물은 남에게
금호아시아나	광화문 본관	2018년 4,180억 원	2019년 이전, 되사지 않음

세일앤리스백 뒤 되사기. 동국제강 1.54배, 삼성 1.47배, 석유공사 포기, 두산 제3자, 대우조선 이전

한국석유공사는 되살 권리가 있어도 돈이 없으면 소용없다는 것을 보여준다. 파이낸셜뉴스에 따르면 2017년 코람코자산신탁에 2,200억 원에 판 울산 본사에는 우선매수청구권이 있었고, 2026년 행사 기한을 앞두고 검토했지만 자본잠식 상태라 포기했다. 행사하지 않으면 이듬해 임대료가 20% 넘게 오르는 조항이 있었다. 두산은 반대로 되살 이유가 없었다. 두산타워는 2020년 마스턴에 팔면서 10년 임대료를 보장했고, 2025년 이지스자산운용이 9,000억 원대에 인수할 때 두산은 인수 펀드에 일부 출자하고 세입자로 남았다. 한국경제와 헤럴드경제 보도다.

해외에서는 위기에 팔았다가 스스로 되산 본사를 찾지 못했다. 소니는 2013년 뉴욕 매디슨가 550 미국 본사를 11억 달러에 팔고 3년을 세 들었으며 그 뒤는 확인되지 않는다. 테크크런치 보도다. GM은 2008년 디트로이트 르네상스센터의 세일앤리스백을 시도했지만 살 사람이 없었다. 커머셜프로퍼티이그제큐티브 보도다. 되사기는 판 쪽이 살아난 뒤에만 가능하고, 살아난 회사는 대개 되사지 않는다. 페럼타워가 드문 이유다.

세일앤리스백은 시간을 사는 장치이고, 되사는 값은 시장이 정한다

사옥 매각은 회사를 살리지 않고 시간을 산다. 동국제강은 2015년 4,200억 원으로 회사채를 갚고 약정을 1년 먼저 졸업했지만, 등급은 그해 말 BB로 떨어졌고 적자는 2020년까지 이어졌다. 회사를 살린 것은 2021년의 철강 호황과 2022년의 CSP 매각이었다. 사옥 매각은 그때까지 버틸 시간을 줬다.

되사는 값은 판 쪽이 정하지 못한다. 10년 사이 이 건물의 값은 3.3㎡당 2,490만 원에서 3,829만 원이 됐고, 되산 값 6,451억 원은 그 시세다. 판 값 4,200억 원이 제안가보다 쌌던 것도, 되산 값이 시세인 것도 판 쪽이 급했는가로 갈렸다. 급할 때 팔고 급하지 않을 때 되사면 값의 차이는 시간과 시장의 몫이다.

시점	동국제강의 상태	값
2015년 4월	약정 아래, 등급 하락 중, 한 달 만에 결정	4,200억 원, 제안가보다 300억~800억 원 낮음
2025년 7월	약정 졸업 9년, BBB+, 현금 3,761억 원	6,451억 원, 시세

되살 권리보다 되살 돈이 먼저다. 한국석유공사는 권리가 있었고 돈이 없어 포기했다. 동국제강은 권리가 있었는지 확인되지 않고 돈은 65%를 빌렸다. 되사기 뒤 부채비율 119%는 2015년의 207%보다 낮고 2024년의 87.7%보다 높다. 건물을 되산 회사는 건물을 판 회사보다 나아졌고, 건물을 팔기 전의 회사로 돌아가지는 않았다.

이 편에서 열지 못한 것을 적는다. 2015년 임차 계약의 보증금·임대료·인상률과 우선매수권 조항, 2015년 처분 공시의 장부가, 삼성생명의 보유 형태와 2025년 매각 동기, 되사기의 회계 처리, 동국홀딩스·동국씨엠의 참여 여부, 2010·2015·2025년 공시지가, 시공사. 계약서와 공시 원문에 있을 숫자이고, 열리는 대로 이 글을 고친다. 이 시리즈의 다른 건물은 건물을 짓는 돈: 국내편에 있다.

출처

이 글의 건물 이력은 간삼건축과 아시아경제에서, 2015년 매각은 경향신문·인베스트조선·한국일보·철강금속신문에서, 동국제강의 위기와 회복은 비즈니스포스트·비즈워치·뉴데일리·더벨에서, 2025년 되사기는 인베스트조선·시사저널e·블로터·서울경제·뉴스저널리즘에서, 대조군은 한국경제·파이낸셜뉴스·인베스트조선과 해외 보도에서 가져왔다. 동국제강의 처분·취득 공시 원문과 임차 계약은 열지 못했다.

출처 전체(42건) 펼치기

건물

2015년 매각과 재무위기

동국제강, 페럼타워 삼성생명에 4,200억 원 매각 — 경향신문 · 2015-04-24
동국제강 페럼타워 매각의 배경 — 아시아경제 · 2015-04-24
동국제강 페럼타워 매각, 수의계약과 임차 조건 — 인베스트조선 · 2015-04-28
동국제강 재무구조개선약정과 사옥 매각 — 한국일보 · 2015-04-24
페럼타워 매각, 처분이익 1,700억 원과 부채비율 — 철강금속신문 · 2015
동국제강 페럼타워 처분 일정 — 스틸데일리 · 2015
페럼타워 평당 2,490만 원 — 일요신문 · 2015
동국제강, 재무구조개선약정 조기 졸업 — 페로타임즈
한국기업평가, 동국제강 BB로 강등 — 비즈니스포스트 · 2015-12
동국제강 브라질 CSP 투자 구조 — 비즈니스포스트
동국제강, 2017~2020년 4년 연속 순손실 — 비즈워치 · 2021-08-23
동국제강, CSP 지분 아르셀로미탈에 매각 — 뉴데일리 · 2022-08-12
장세주 동국제강 회장, 2021년 실적 — 비즈니스포스트 · 2023
동국제강 신용등급 BBB로 상향 — 더벨 · 2021-11-01
동국제강 BBB+ 회복, 8년 만 — 더벨 · 2022-11-29
동국제강 지주회사 전환 완료 — 한국경제 · 2023-12-25
동국제강 인적분할 구조 — 인베스트조선 · 2023-05-12

2025년 되사기

대조군·회계

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