재무·자본 · 건물을 짓는 돈: 국내편 · 16편 / 19편

현대차는 한전 부지에 10조 5,500억 원을 냈고, 105층은 12년 뒤 49층이 됐다

감정가의 3.2배로 산 땅의 공시지가는 8년에 4.2배가 됐고, 공공기여 1조 7,491억 원은 층수를 낮추며 1조 9,827억 원이 됐다

곰가드·2026.09.22

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이 글은 《건물을 짓는 돈: 국내편》 16편이다. 서울과 국내의 건물 한 채를 잡아 그 돈이 왜 그런 모양인지 본다. 편마다 메커니즘 하나와 건물 하나. 이번 건물은 현대차그룹이 2014년 한전에서 사서 아직 짓고 있는 삼성동 글로벌비즈니스센터이고, 메커니즘은 땅값이 건물과 공공기여를 정하는 순서다.

22층을 헐고 12년째 터파기

2006년 삼성동 한국전력 본사. 1986년 준공된 22층 건물로, 2014년 현대차그룹에 팔려 2016년 헐렸다

사진: Rheo1905, CC BY-SA 3.0, 위키미디어 공용

영동대로 512번지의 22층 건물은 1986년 한국전력 본사로 준공돼 2014년 낙찰되고 2015년 넘어갔으며 2016년 헐렸다. 그 자리에 2020년 5월 착공식이 열렸고, 2025년 3분기 공정률은 약 7%였다. 다음과 글로벌이코노믹 보도다. 12년 동안 이 땅에서 확정된 것은 건물이 아니라 값이다. 2014년 9월 18일 현대차그룹은 감정가 3조 3,346억 원의 땅을 10조 5,500억 원에 낙찰받았다. 경향신문 보도다. 3.16배다. 계산이다.

땅값이 그 뒤의 모든 것을 정했다. 10조 원을 낸 땅에는 105층이 서야 했고, 105층을 조건으로 서울시는 용도지역을 세 단계 올리며 공공기여 1조 7,491억 원을 정했다. 공사비가 오르자 105층은 2024년 55층으로, 2026년 49층 3개동으로 내려왔고, 105층 조건으로 깎아줬던 2,336억 원이 공공기여에 되돌아와 1조 9,827억 원이 됐다. 서울경제와 아시아경제 보도다. 준공 목표는 2031년 말이다.

그 사이 땅값은 올랐다. 삼성동 167번지의 개별공시지가는 2014년 ㎡당 1,948만 원에서 2022년 8,110만 원이 됐다. 이데일리와 머니투데이 보도다. 4.16배다. 계산이다. 낙찰 당일 현대차·기아·현대모비스의 시가총액은 8조 원이 줄었고, 8년 뒤 공시지가로 계산한 땅값은 6조 4,346억 원이었다. 낙찰가의 61%다. 계산이다. 시세는 그 두 배로 추정됐다. 승자의 저주였는지는 12년이 지나도 판정되지 않았다.

삼성화재와 동국제강은 사옥을 팔았고, 대한항공은 땅을 공공에 팔았다. 이 편은 회사가 땅을 사서 짓는 쪽이다. 왜 세 배를 냈는지, 공공기여가 왜 땅값이 아니라 층수에 묶였는지, 땅 10조 원과 건물 5조 원과 공공기여 2조 원이 어떤 순서로 정해졌는지 읽는다.

감정가의 세 배를 낸 이유

현대차가 세 배를 낸 것은 땅이 하나뿐이었기 때문이다. 한전은 2014년 11월 나주로 본사를 옮기며 삼성동 부지 7만 9,342㎡를 자격 제한 없는 최고가 일반경쟁입찰에 내놨고, 유효 응찰자는 현대차그룹과 삼성전자 둘이었다. 경향신문과 SBS 보도다. 인베스트조선에 따르면 삼성전자의 응찰가는 4조 원대 초반에서 5조 원대 중반으로 추정됐고, 현대차그룹은 10조 5,500억 원을 썼다. 정몽구 회장의 통합사옥은 뚝섬 삼표레미콘 부지가 서울시 규제로 막힌 뒤 강남의 이 땅밖에 남지 않았고, 회사는 강남 땅값이 연 9~10% 올라왔다며 100년을 보고 산다고 했다. 머니투데이와 비즈니스포스트 보도다.

항목	값	출처
부지	삼성동 167, 7만 9,341.8㎡, 옛 한전 본사 22층	서울시, 이데일리
감정가	3조 3,346억 원	경향신문
삼성전자 응찰	4조 원대 초반~5조 원대 중반(추정)	인베스트조선
현대차그룹 낙찰	10조 5,500억 원, 감정가의 3.16배(계산)	경향신문
3.3㎡당	약 4억 3,957만 원(계산)
분담	현대차 55%, 기아 20%, 현대모비스 25%	아시아경제
잔금	2015년 9월 24~26일 완납과 소유권 이전	이데일리

한전 부지의 값. 감정가 3조 3,346억, 삼성전자 약 5조, 현대차 낙찰 10조 5,500억

시장은 저주라고 불렀다. 낙찰 당일 현대차 주가는 9.18% 내렸고 세 회사의 시가총액은 하루에 8조 원이 줄었다. 한국경제 보도다. 노조는 그 돈을 연구개발에 썼어야 한다고 했고 언론은 승자의 저주를 썼다. 시사오늘과 경향신문 보도다. 판 쪽은 반대였다. 한전의 부채비율은 2013년 202%에서 2016년 143%로 내려갔고, 매각대금 가운데 2조 원은 전력신산업펀드로 갔다. 에너지경제 보도다.

땅값은 산 뒤에 올랐다. 삼성동 167의 개별공시지가는 2014년 ㎡당 1,948만 원, 2017년 3,350만 원, 2020년 6,500만 원, 2022년 8,110만 원이었고 2023년 7,474만 원으로 내렸다가 2024년 7,565만 원이었다. 이데일리와 서울경제와 머니투데이의 연도별 보도다. 2014년에서 2022년까지 4.16배다. 계산이다. 2021년 한국경제는 공시지가의 두 배를 시세로 잡아 이 땅을 22조 원으로 추정했다.

삼성동 167 개별공시지가, 2014년 1,948만 원에서 2022년 8,110만 원으로

저주였는지는 아직 계산되지 않았다. 정당화 쪽은 공시지가 4배를 들고, 반론 쪽은 세 가지를 든다. 12년 동안 건물이 서지 않아 땅값 상승은 장부 위의 숫자라는 것, 강남 전체가 올랐으니 어디를 샀어도 올랐다는 것, 그리고 공공기여가 2016년 값에 고정돼 지가 상승분이 서울시에 돌아가지 않는다는 것이다. 첫째는 시사오늘, 셋째는 에너지경제 보도이고 둘째는 매체가 특정되지 않은 재게재 기사의 서술이다. 착공 지연 12년의 이자와 유휴 비용을 더한 손익은 어느 자료에도 없다.

공공기여는 땅값이 아니라 층수에 묶였다

서울시 사전협상은 용도지역을 올려주는 대가로 개발이익의 일부를 돌려받는 제도이고, GBC의 값은 2016년 5월에 고정됐다. 부지는 제3종 일반주거지역에서 일반상업지역으로 세 단계 올라 용적률 800%가 됐고, 2016년 2월 17일 서울시와 현대차는 105층 569m 안과 공공기여 1조 7,491억 원을 발표했다. 경향신문 보도다. 원칙은 늘어난 용적률의 60%에 해당하는 토지가치를 내는 것이지만 사례마다 편차가 크다. 서울시 자료와 시민단체 기자회견문, 이 시리즈 7편의 조사로 용산 유엔사 부지는 13%, 서울역 북부역세권은 47.45%였다. GBC는 105층을 조건으로 용적률 800%와 공공기여율 4.3%의 인센티브를 받았다. 인더이슈 보도이고 협약 원문은 확인하지 못했다.

시점	설계	공공기여	출처
2016년 2월	105층 569m 단일 타워, SOM	1조 7,491억 원, 2016년 5월 감정가 기준	경향신문
2019년 11월 26일	건축허가, 연면적 91만 3,956㎡	2019년 12월 13일 이행협약 9개 사업	한국경제, 파이낸셜뉴스
2020년 5월 20일	착공식, 현대건설·현대엔지니어링
2024년 2~5월	55층 2개동 242m 제안, 서울시 반려	사전협상 재개 요구	경향신문
2024년 7월 5일	55층 안 철회		전자신문
2026년 1월 6일	49층 242m 3개동 확정, 준공 2031년 말	1조 9,827억 원, 2,336억 원 환수	경향신문, 아시아경제

GBC 2014~2031. 낙찰, 사전협상, 건축허가, 착공, 55층 반려, 49층 확정, 준공 목표

공공기여로 짓는 것은 건물 밖에 있다. 파이낸셜뉴스에 따르면 2019년 12월 13일 이행협약의 9개 사업은 영동대로 지하공간 복합개발, 잠실주경기장 리모델링, 국제교류복합지구 도로·보행축, 학생체육관 이전, 탄천보행교, 탄천·한강 정비, 탄천 수질 개선 등이고, 영동대로 사업비 1조 3,000억 원 가운데 GBC 몫은 6,000억 원이다. 현물은 현대차가 시공하고 서울시가 감리하며 현금은 에스크로로 관리한다. 뉴스핌에 따르면 영동대로 복합환승센터의 토목은 2028년 10월, 전체는 2029년 말이 목표이고, 잠실 MICE는 2026년 착공에 2032년 준공, 탄천보행교는 2031년 12월 목표다.

GBC 공공기여. 2016년 1조 7,491억, 영동대로 몫 6,000억, 105층 인센티브 환수 2,336억, 2026년 1조 9,827억

층수가 내려오자 값은 오르지 않고 감면이 돌아왔다. 2024년 현대차가 55층 2개동을 제안하자 서울시는 105층 전망대가 없어지면 사전협상을 다시 해야 한다며 반려했고, 현대차는 7월에 철회했다. 경향신문과 전자신문 보도다. 2025년 12월 30일 협상이 끝나고 2026년 1월 6일 49층 3개동이 확정됐다. 서울시는 105층 전망대와 전시·컨벤션이라는 지정용도를 이행할 수 없게 됐다며 그 조건으로 깎아줬던 2,336억 원을 전액 공공기여로 환수했고, 총액은 1조 9,827억 원이 됐다. 서울경제와 아시아경제 보도다. 서울시의원들이 지가가 두 배가 됐으니 공공기여를 다시 산정하자고 했지만 서울시는 2016년 5월 기준을 지켰다. 에너지경제 보도다.

GBC 설계 변천. 2016 105층 1동, 2019 허가, 2024 55층 2동 반려, 2025 54층 3동, 2026 49층 3동

그래서 이 구조에서 지가 상승은 땅 주인의 몫이고, 층수 하락은 서울시의 몫이다. 2016년 이후 공시지가가 2.3배 오르는 동안 공공기여의 기준 값은 움직이지 않았고, 105층이 49층이 되자 2,336억 원이 움직였다. 서울시는 공사비 급등과 현대차의 높은 토지 매입가를 들어 3조 원대 요구는 하지 않았다. 서울경제 보도다. 2026년 4월 도시·건축공동위원회가 세부개발계획 변경안을 가결했고, 도시관리계획 고시와 이행협약 체결과 영향평가가 남아 있다. 2026년 9월 현재 공사가 재개됐는지는 확인되지 않았다.

땅 10조 원, 건물 5조 원, 공공기여 2조 원

GBC의 돈은 땅이 가장 크고 건물이 그 절반이며 공공기여가 그 5분의 1이다. 땅값 10조 5,500억 원은 현대차 5조 8,025억 원, 기아 2조 1,100억 원, 현대모비스 2조 6,375억 원으로 나뉜다. 55:20:25의 계산이다. 취득세는 약 3,700억 원으로 추정됐다는 보도가 있으나 1차 출처를 확인하지 못했고, 확정 납부액은 공개되지 않았다. 공사비는 105층안에서 약 3조 7,000억 원으로 추정됐고, 49층 3개동으로 확정된 공사비는 5조 2,400억 원이다. 시사저널e와 글로벌이코노믹과 아시아경제 보도다. 현대건설이 약 3조 6,000억 원, 현대엔지니어링이 약 1조 6,000억 원을 맡는다.

항목	금액	근거
땅 2014년	10조 5,500억 원	경향신문
취득세	약 3,700억 원(보도 추정, 출처 미확인)
공사비 49층 3개동	5조 2,400억 원	글로벌이코노믹, 아시아경제
공공기여 2026년	1조 9,827억 원	서울경제
합계	약 18조 1,000억 원(계산)

GBC의 돈. 땅 10조 5,500억, 공사비 5조 2,400억, 공공기여 1조 9,827억, 취득세 약 3,700억, 합계 약 18조 1,000억

층수를 낮췄는데 공사비는 늘었다. 2024년 시사저널e는 105층 한 채가 50~70층 두 채보다 두 배 든다는 건설사 말을 인용해 55층으로 바꾸면 최대 2조 원을 아낀다고 했다. 2026년 확정된 49층 3개동의 공사비 5조 2,400억 원은 2016년 105층 원안의 2조 5,604억 원보다 2조 6,796억 원, 104.7% 많다. 글로벌이코노믹 보도이고 증가폭은 계산이다. 12년 사이 공사비가 올랐고 낮은 세 채는 높은 한 채보다 싸지 않았다. 롯데월드타워 123층의 건축비는 약 3조 8,000억 원이었다. 시사저널e 보도다.

GBC 낙찰가 분담. 현대차 5조 8,025억, 기아 2조 1,100억, 현대모비스 2조 6,375억

장부에는 GBC가 따로 없다. 현대자동차 2024년 별도 감사보고서의 토지는 11조 707억 원, 건설중인자산은 5조 2,733억 원이고, 주석 어디에도 GBC나 삼성동이라는 이름은 없다. 토지는 감가상각하지 않으므로 5조 8,025억 원의 땅은 완공 뒤에도 그대로 남고 건물만 상각된다. 기아와 현대모비스의 몫은 대조하지 못했다. 공정률은 2025년 3분기 기준 약 7%이고, 현대건설의 누적 완성공사액은 1,311억 원이다. 다음 보도다. 지상 골조가 올라가는 2028~2029년부터 매출이 잡힌다는 것이 건설사 쪽 전망이다.

땅값과 공시지가의 거리는 좁혀졌다. 2014년 낙찰가는 그해 개별공시지가 총액 1조 5,459억 원의 6.8배였고, 2022년 공시지가 총액 6조 4,346억 원은 낙찰가의 61%다. 둘 다 계산이다. 시세를 공시지가의 두 배로 보면 2021년 22조 원, 2022년 18조 원 이상이라는 것이 한국경제와 머니투데이의 추정이다. 인근에서 비교할 거래는 없다. 옛 서울의료원 부지의 감정가는 3.3㎡당 약 4억 원이었지만 세 번 매각에 실패했고, 지금은 영동대로 공사 자재 창고다. 서울경제 보도다.

시점	공시지가 총액(계산)	낙찰가 대비
2014년	1조 5,459억 원	15%
2021년	5조 8,673억 원	56%
2022년	6조 4,346억 원	61%
2023년	5조 9,300억 원	56%

현대차의 본사는 이 땅에 오지 않을 수도 있다. 인베스트조선에 따르면 그룹은 송파구 복정역 일대에 약 8조 원을 들여 2030년 완공 목표로 HMG퓨처콤플렉스를 짓고 있고, 전동화·소프트웨어·로보틱스 조직은 그곳에 모인다. 같은 기사는 GBC가 통합사옥에서 프라임 오피스와 리테일이 결합한 수익형 자산으로 성격이 바뀌었다고 썼다. 단일 매체의 해석이고 서울시 자료에는 그런 규정이 없다. 현대차의 본사는 2026년 현재 양재동과 강남대로 두 곳이다.

본사 타워의 땅값과 건축비

세계의 회사 본사는 대개 땅보다 건물에 돈을 쓰고, GBC는 그 반대다. 애플파크는 부지 매입에 약 1억 6,000만 달러를 쓰고 건물에 50억 달러를 썼다. 땅이 3%다. CNBC와 위키백과의 정리다. GBC는 땅 10조 5,500억 원에 건물 5조 2,400억 원이라 땅이 67%다. 계산이다. 아마존은 알링턴 제2본사 1단계에 25억 달러를 쓰고 2단계를 무기한 미뤘다. ENR 보도다. 구글은 런던 킹스크로스에 10억 파운드로 330m 길이의 수평 건물을 지었고, 세일즈포스는 샌프란시스코의 61층 타워를 소유하지 않고 장기 임차와 이름만 가졌다. IREI 보도다.

본사	땅	건물	형태	출처
GBC	10조 5,500억 원	5조 2,400억 원	49층 3개동, 2031년 목표	경향신문, 머니투데이
애플파크	약 1억 6,000만 달러	약 50억 달러	저층 원형, 2017년	CNBC
아마존 HQ2		25억 달러(1단계)	22층 2개동, 2단계 연기	ENR
구글 킹스크로스		약 10억 파운드	수평 330m	오피스리얼리티
세일즈포스타워	소유 안 함	임차	61층, 이름만	IREI
롯데월드타워	자기 땅	4조 2,000억 원	123층, 2017년	한국경제

본사 타워의 땅값과 건축비. GBC는 땅 10조 5,500억에 건물 5조 2,400억, 애플파크는 땅 1억 6,000만 달러에 건물 50억 달러

국내에서 초고층 본사를 완공까지 밀어붙인 것은 롯데월드타워뿐이다. 2017년 4월 개장한 123층 555m 타워의 사업비는 4조 2,000억 원이고 절반이 차입이었다. 한국경제와 머니S 보도다. 개장 이듬해인 2018년 오피스 공실률은 60%였고 영업손실 149억 원에 이자 898억 원을 배당수익과 현금으로 냈다. 2차 자료로 2024년 롯데물산의 영업이익률은 21.3%까지 올랐다. 초고층이 임대료로 정당화되는 높이에는 한계가 있다는 것이 알펠트와 바의 마천루 경제학이고, 그 위의 높이는 상징의 값이다. 런던정경대 요약이다. 바클레이스의 마천루 지수는 최고층 건물의 착공이 호황의 정점에, 완공이 불황에 온다고 했다. 아크데일리 보도다. GBC의 105층은 2016년에 발표되고 2024년에 철회됐다.

판 쪽의 그 뒤도 다르다. 한전은 10조 5,500억 원으로 부채비율을 202%에서 143%로 낮췄지만 전기요금 동결과 연료비 상승으로 2022년 부채비율은 458%까지 올랐다. 에너지경제 보도다. 2025년에는 영업이익 13조 5,000억 원에도 별도 기준 부채비율 444%에 부채 118조 원이었고 연결 부채는 200조 원대다. 뉴시스 보도다. 삼성동 땅을 판 돈은 한전에 한 번의 숨을 줬고, 구조를 바꾸지 않았다. 산 쪽은 땅값 상승을 장부 밖에 두고 12년째 공사비를 세고 있다.

공공기여의 비율도 사례마다 다르다. 서울시 원칙은 늘어난 용적률의 60%에 해당하는 토지가치인데, 용산 유엔사 부지는 13%, 서울역 북부역세권은 47.45%, GBC는 105층을 조건으로 4.3%의 인센티브율을 받았다. 서울시 자료와 세계타임즈의 기자회견문 보도, 이 시리즈 7편의 조사이고 GBC의 4.3%는 인더이슈 보도다. 서울역 북부역세권의 한화 컨소시엄이 낸 3,384억 원과 GBC의 1조 9,827억 원은 같은 제도의 다른 값이다. 초고층이 그 자체로 공공성으로 인정된 사례는 GBC가 유일하고, 그 초고층은 없어졌다.

땅값이 층수를 정하고, 층수가 공공기여를 정한다

땅값이 건물을 정한다. 감정가의 세 배를 낸 땅에는 그 값을 설명할 건물이 필요했고, 105층은 그 설명이었다. 공사비가 12년 사이에 오르자 설명은 55층으로, 다시 49층 3개동으로 바뀌었고, 바뀐 뒤의 공사비 5조 2,400억 원은 105층안의 추정치보다 많았다. 층수를 낮춘 것은 돈을 아끼기 위해서가 아니라 초고층 한 채의 비용 곡선이 세 채보다 가팔랐기 때문이고, 그 곡선은 땅을 살 때 계산에 없었다.

층수가 공공기여를 정한다. 서울시의 사전협상은 땅값이 아니라 2016년 5월의 감정가와 105층이라는 조건에 값을 매겼다. 그래서 공시지가가 2.3배 오르는 동안 공공기여는 1조 7,491억 원에 고정됐고, 105층이 49층이 되자 2,336억 원이 되돌아왔다. 지가 상승은 회사 몫이고 층수 하락만 서울시 몫인 구조다. 서울시가 3조 원대를 요구하지 않은 이유로 든 것이 공사비 급등과 높은 토지 매입가였으니, 회사가 땅에 낸 값이 서울시가 받을 값의 상한도 됐다.

순서	정해진 것	값
2014년	땅값	10조 5,500억 원, 감정가의 3.16배
2016년	층수와 공공기여	105층, 1조 7,491억 원
2019~2020년	허가와 착공	연면적 91만 3,956㎡, 공정률 약 7%(2025년 3분기)
2024~2026년	층수 조정과 공공기여 조정	49층 3개동, 1조 9,827억 원
2031년	준공 목표	공사비 5조 2,400억 원

승자의 저주는 아직 판정되지 않았다. 공시지가는 4.16배가 됐지만 건물은 없고, 낙찰가를 그해 공시지가로 나눈 6.8배는 2022년 1.6배로 좁혀졌다. 계산이다. 땅값이 올라서 정당화됐다는 말과 12년 동안 이자와 유휴 비용이 쌓였다는 말은 같은 숫자를 다른 쪽에서 본 것이고, 둘을 합친 손익은 어느 자료에도 없다. 확정된 것은 세 가지뿐이다. 땅에 낸 10조 5,500억 원, 공공기여로 낼 1조 9,827억 원, 건물에 낼 5조 2,400억 원이다.

이 편에서 열지 못한 것을 적는다. 취득세 확정 납부액, 한전의 처분이익과 대금의 항목별 사용처, 현대차·기아·현대모비스 각각의 GBC 장부가, 공공기여 9개 사업의 항목별 금액과 영동대로 몫의 상충(6,000억 원 대 1조 3,000억 원), 2025·2026년 개별공시지가, 삼성전자의 정확한 응찰가, 2026년 9월 공사 재개 여부. 공시와 협약서와 감정평가서에 있을 숫자이고, 열리는 대로 이 글을 고친다. 이 시리즈의 다른 건물은 건물을 짓는 돈: 국내편에 있다.

출처

이 글의 낙찰과 입찰은 경향신문·머니투데이·인베스트조선에서, 부지와 설계 변천은 서울시·세계일보·이데일리·경향신문·전자신문·EBN에서, 공공기여와 협상은 파이낸셜뉴스·서울경제·아시아경제·에너지경제·인더스트리뉴스에서, 공사비와 공시지가는 시사저널e·머니투데이·한국경제·시대일보에서, 대조군은 한국경제·머니S·CNBC·ENR·IREI와 학술 요약에서 가져왔다. 현대차의 취득 공시와 한전의 처분 공시, 사전협상 협약서 원문은 열지 못했다.

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낙찰과 입찰