재무·자본 · 건물을 짓는 돈: 국내편 · 27편 / 28편

22년 주인은 4배를 받고 나갔고, 새 주인은 자기 돈 7%로 호텔을 헐어 세 배 바닥을 짓는다

CDL은 1조 1,000억 원을 받고 나갔고, 산 쪽은 브릿지론 1조 4,400억 원으로 값을 치렀으며, 서울시는 600%·90m를 1,079%·143m로 열었다

곰가드·2026.10.03

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이 글은 《건물을 짓는 돈: 국내편》 27편이다. 서울과 국내의 건물 한 채를 잡아 그 돈이 왜 그런 모양인지 본다. 편마다 메커니즘 하나와 건물 하나. 이번 건물은 1983년 남산 자락에 선 밀레니엄 힐튼 서울이고, 메커니즘은 호텔을 부수고 오피스를 지을 때 판 쪽과 산 쪽의 산수가 어떻게 갈리는가다.

2026년 7월, 시공사는 "재시공이 가능하도록 철거해 별도로 보관한다"고 말했다

2026년 7월 16일 딜사이트에 따르면 현대건설은 남산 힐튼호텔 로비의 아트리움과 분수대를 "향후 재시공이 가능하도록 철거해 별도로 보관하는 방식"으로 처리한다고 밝혔다. 아트리움은 높이 약 18m다. 같은 자리를 두고 서울시는 2023년 11월 22일 도시계획위원회 수정가결 뒤 "메인 로비의 원형 보존"이라고 발표했고, 한국건축단체연합은 그해 12월 15일 의견서를 냈고, 건축 전문지 SPACE는 그 요지를 로비의 벽체를 제거하고 원래 위치에서 옮겨 독립된 파빌리온으로 구성하는 것이어서 "원형 보존"이라 할 수 없다는 것으로 정리했다. 세 문장은 같은 계획을 가리킨다.

서울 힐튼호텔 부감. 곡면으로 접힌 알루미늄 커튼월 본동 앞에 남대문교회가 서 있다

사진: Jong Soung Kimm, CC BY-SA 3.0, 위키미디어 공용

그 건물은 1983년 12월 7일 개관한 서울 힐튼호텔이다. 설계는 미스 반 데어 로에 사무실에서 10년을 보낸 김종성이 맡았고, 건축물대장에 따르면 대지 18,760.1㎡ 위에 지상 23층, 지하 2층, 높이 71.35m, 연면적 82,856.46㎡로 서 있었다. 용적률은 356.28%였다. 2022년 12월 31일 영업을 마쳤고 2025년 여름 철거가 시작됐다. 그 자리에는 지상 34층과 39층 두 동, 연면적 338,982.69㎡, 용적률 1,056.62%짜리 건물이 2031~2032년 준공을 목표로 선다.

이 편은 그 로비의 값을 묻지 않는다. 묻는 것은 두 개다. 호텔을 22년 가진 쪽은 무엇을 받고 나갔는가. 호텔을 산 쪽은 무엇을 사서 무엇을 짓는가. 첫 질문의 답은 싱가포르거래소 공시에 있다. 매도자 CDL은 1999년 11월 2억 1,350만 달러에 산 호텔을 2021년 12월 13일 1조 1,000억 원에 팔았고, 장부가를 8,351.7억 원 넘겼다. 둘째 질문의 답은 현대건설의 전자공시에 있다. 산 쪽은 지분 99억 원과 대여금 4,000억 원을 넣은 시공사와 브릿지론 1조 4,400억 원으로 값을 치렀고, 그 뒤 4년 동안 현대건설 몫만 553억 원의 손실을 쌓았다.

두 답 사이에 이 편의 산수가 있다. 힐튼이 헐린 것은 낡아서가 아니다. 머니투데이 2022년 1월 10일 보도에 따르면 옛 호텔은 허용 용적률 600% 가운데 350%만 쓰고 있었고, 2024년 2월 서울시 고시는 그 땅의 용적률을 1,079%로 열었다. 같은 땅에서 쓸 수 있는 바닥면적이 세 배가 됐다. 그 계산이 매입 전에 끝나 있었고, 보존 논쟁은 값이 치러진 뒤에 시작됐다. 이 글은 1978년 재개발구역 지정에서 2027년 2차 PF까지를 순서대로 놓는다.

힐튼 연표: 1978 재개발구역 지정, 1983 개관, 1999 CDL, 2017 존치 증축 인가, 2021 이지스 매각, 2024 정비계획, 2025 본PF·해체, 2031 준공 목표

판 쪽은 실적이 나빠서 팔았고, 산 쪽은 호텔이 아니라 용적률을 샀다

CDL은 매각 사유를 공시에 적었다. 2021년 12월 13일 싱가포르거래소 공시에 따르면 매도 이유는 셋이다. 자본 재순환 약속의 이행과 밀레니엄앤코트혼 호텔 포트폴리오 전략 검토의 실행, "호텔의 실적이 수년간 악화 추세였고 2020년 이후 코로나로 더 나빠졌다"는 것, 그리고 순자산가치 대비 차입 비율을 66%에서 58%로 낮추는 효과다. 같은 공시는 요청하지 않은 복수의 경쟁 제안이 들어왔고 이 값이 최고가였다고 썼다. 매수자는 와이디427피에프브이 주식회사로, 공시는 "그룹과 무관한 당사자"라고 표기했다.

항목	값	출처
1999년 11월 매입가	2억 1,350만 달러 (매도자는 대우그룹, 2차 자료)	CDL 보도자료 2021-12-13
2013년 인접 부지 추가 매입	1,563.7㎡, 295억 원	같은 자료
2021년 12월 13일 매매대금	1조 1,000억 원, 부가가치세 별도	SGX 공시 2021-12-13
대금 지급	계약 뒤 3영업일 내 10%, 잔금 2022-02-28	같은 공시
장부가 초과분	8,351.7억 원 (2021-11-30 순장부가 기준)	같은 공시
실현 세전이익	9억 1,150만 싱가포르달러	CDL 실적 보도자료 2022-08-11
세후·거래비용 차감 이익	5억 2,620만 싱가포르달러	같은 자료
매각 대상	남대문로5가 395 외 10필지, 객실 680실과 스위트 29실, 가구·비품·설비 일체	SGX 공시

CDL의 힐튼 보유와 매각: 1999년 2억 1,350만 달러 매입, 2021년 1조 1,000억 매각, 세전 9억 1,150만에서 세후 5억 2,620만 싱가포르달러

22년의 산수는 이렇다. 1999년 11월 환율을 달러당 1,180원으로 가정하면 매입가는 약 2,519억 원이고, 매각가 1조 1,000억 원은 그 4.37배다. 이것은 추정이다. 달러로 셈하면 매각가는 약 9억 2,800만 달러가 되고 배수는 4.35배이며, 부동산 전문지 밍톈디가 적은 8억 9,200만 달러를 쓰면 4.18배다. 그래서 이 글은 달러 기준 4.2~4.4배라고 쓴다. 연평균으로 풀면 6.7~6.9%다. 22년 동안 호텔 영업으로 번 돈은 이 계산에 없다. CDL은 개별 호텔의 손익을 공시하지 않는다. 다만 세전이익 9억 1,150만에서 세후 5억 2,620만 싱가포르달러가 남았으니, 42.3%가 세금과 거래비용으로 빠졌다. 이 한 건이 CDL의 2022년 상반기 순이익을 11억 싱가포르달러로 만들었고, 그 전년 상반기는 3,210만 싱가포르달러 손실이었다.

매입가는 세 개가 돌아다닌다. 공시의 1조 1,000억 원, 국토교통부 실거래가 신고액 1조 651억 원, 더벨이 적은 1조 1,271억 원이다. 이 글은 공시 값을 쓴다. 실거래가 1조 651억 원은 2006년 실거래가 공개 이후 1조 원을 넘은 첫 빌딩 거래였다. 공시가 매각 대상에 가구·비품·설비를 포함시켰으니 그 349억 원 차이가 동산 몫일 수 있다는 것은 추정이다.

CDL이 팔지 않고 지을 수도 있었다는 것이 이 편에서 덜 알려진 사실이다. 중구 고시에 따르면 씨디엘호텔코리아는 2017년 1월 25일 사업시행계획인가와 3월 29일 관리처분계획인가를 받았다. 내용은 기존 호텔 82,856.46㎡를 그대로 두고 지하 6층·지상 20층·높이 85.37m짜리 한 동을 증축해 합계 141,221.67㎡로 만드는 것이었고, 용적률 상한은 540%, 높이 상한은 86m였다. 관리처분계획의 "기존 건축물 철거 예정시기" 칸에는 "해당없음"이라고 적혀 있다. 이 인가는 2023년 8월 9일 폐지됐다. 사유는 현 소유자가 재개발을 추진한다는 것이었다.

2017년 CDL 인가와 2024년 이지스 인가 비교: 존치+증축 141,222㎡·540%·86m에서 철거+신축 349,155㎡·1,079%·143m로

그러니까 2017년 시점의 이 땅은 호텔을 두고 20층을 덧붙이는 땅이었다. CDL은 그 인가를 5년 가까이 들고 있다가 짓지 않고 팔았다. 호텔 실적이 나빠지고 있었고, 증축해 봐야 호텔이 하나 더 커지는 것이었다. 팔면 8,351.7억 원의 장부가 초과분이 한 번에 잡혔다.

산 쪽이 산 것은 그 반대편이다. 머니투데이 2022년 1월 10일 단독 보도에 따르면 옛 힐튼은 허용 용적률 600% 중 350%만 쓰고 있었다. 건축물대장의 356.28%와 맞는다. 2024년 2월 22일 서울특별시고시 제2024-97호는 이 지구의 용적률 상한을 540%에서 1,079%로, 높이를 86m에서 143m로 바꿨다. 기준용적률은 600%, 기준높이는 90m이고 540%·86m는 2017년 정비계획의 기정 상한이다. 연면적으로 치면 옛 호텔의 4.09배, 높이로 1.99배, 용적률로 2.97배다. 산 쪽은 객실 709실짜리 호텔을 산 것이 아니라 그 세 배가 열릴 땅을 샀고, 계약에서 고시까지 2년 2개월이 걸렸다.

옛 힐튼과 신축 비교: 연면적 82,856에서 338,983㎡로 4.09배, 높이 71.35에서 141.8m로 1.99배, 용적률 356.28에서 1,056.62%로 2.97배

매입 경쟁의 모양도 기록에 남았다. 건축 전문지 SPACE 2022년 5월호에 따르면 이지스자산운용의 매입 책임자는 2022년 4월 인터뷰에서 "기존 근로자 문제를 껴안지 않으면서 우리보다 더 높은 금액에 사겠다는 개발업체들도 있었다"고 말했다. 주택이나 오피스텔로 분양하면 값을 더 쳐줄 수 있는 땅이었다는 뜻이다. 같은 인터뷰에서 서울역 일대를 "경제적 중심지로 세 손가락에 꼽히는 지역은 아니"라고 했고, 그런데도 산 이유로는 국가 중앙역이라는 입지적 중요성에 비해 활성화되지 않은 점을 들며 그 잠재력이 출발점이라고 했다. 값에 반영된 것은 지금의 임대료가 아니라 열릴 용적률이었다.

철거 전 힐튼 층별 구성: 4~21층 객실, 1·7·8층 카지노, 22~23층 사무소, 3~6층 주차 401대

옛 호텔 안에는 카지노가 있었다. 건축물대장 층별개요에 따르면 1층 273.05㎡, 7층 2,783.1㎡, 8층 260.78㎡가 위락시설(카지노업소)로 등재돼 있고, 그랜드코리아레저의 세븐럭 강북힐튼점이 2006년부터 2022년 12월 30일까지 거기 있었다. 한국경제 2021년 12월 28일 보도에 따르면 이 지점의 2020년 카지노 순매출은 778억 원으로, GKL 전체 카지노 순매출 1,860억 원의 41.8%였다. 소유권이 넘어간 뒤에도 호텔은 2022년 12월 31일까지 열 달을 더 영업했고, 카지노는 다음 날 서울드래곤시티로 옮겨 갔다. 그 열 달의 임대료는 확인되지 않는다.

용적률 1,079%와 높이 143m는 어떻게 조립됐나

1,079%는 기준 600%에 인센티브 479%포인트를 더한 값이고, 그 항목과 산식이 고시문에 있다. 서울특별시고시 제2024-97호(2024년 2월 22일)에 따르면 양동구역 제4-2·7지구의 획지 18,953.5㎡에 대해 기준용적률 600%, 허용용적률 인센티브 150%포인트, 상한용적률 인센티브 329%포인트가 붙는다. 상한 329%포인트의 내역은 공공청사 토지 72, 공공청사 건물 34, 현금 738억 6,000만 원에 67, 양동숲길 보행로 약 72억 원에 6, 공개공지 초과 3,794.5㎡에 150이다. 현금 기부채납은 고시에 73,863,563,431원으로 원 단위까지 적혀 있다.

용적률 1,079%의 조립: 기준 600% + 허용 인센티브 150% + 공공청사 토지·건물 106% + 현금·보행로 73% + 공개공지 초과 150%

높이도 산식이다. 같은 고시에 따르면 기준높이 90m에서 출발해 개방형녹지율 38.96%를 적용한 관리높이가 134m가 되고, 공개공지 초과분으로 9m를 더해 143m가 됐다. 산식은 건폐율 50% 곱하기 (90m + 20m)를 (80% − 38.96%)로 나눈 것이다. 현대건설이 홍보한 "대지의 40% 녹지"의 근거가 이 38.96%다. 그 대가로 순부담률은 2017년 인가의 1.6%에서 19.5%로 올랐다.

높이 143m의 조립: 기준 90m, 녹지율 38.96%로 134m, 공개공지 초과 9m, 경미한 변경 뒤 141.8m

이 숫자가 힐튼 한 곳의 특혜가 아니라는 것이 서울시 공식 페이지에서 확인된다. 서울도시공간포털의 「녹지생태도심재창조」에 따르면 도심부 용적률은 기준 600%에서 개방형녹지를 확보하면 800%, 기반시설을 기부채납하면 1,000%, 공개공지를 조성하면 상한 1,080~1,160%로 올라간다. 2022년 4월 오세훈 시장이 발표한 전략이고, 2023년 2월 「2030 도시·주거환경정비기본계획」으로 제도가 됐다. 힐튼의 1,079%는 그 사다리의 맨 위 칸 바로 아래다. 같은 페이지가 개방형녹지 조감도 사례로 내건 네 곳 중 하나가 양동구역 제4-2·7지구다. 힐튼 부지는 이 정책이 스스로 간판으로 건 자리다.

서울시 녹지생태도심 재창조 전략의 용적률 사다리: 600, 800, 1,000, 1,080~1,160%, 힐튼 정비계획 1,079%

정비계획은 상한이고 확정치는 따로 있다. 중구 고시 제2025-22호(2025년 3월 19일) 관리처분계획인가에 따르면 본건물은 연면적 338,982.69㎡, 지상 34층과 39층, 지하 10층, 높이 141.8m, 용적률 1,056.62%다. 공공청사는 별도 획지 1,397.2㎡에 지하 4층·지상 8층, 연면적 10,172.12㎡로 짓고 서울시에 무상 귀속한다. 사업시행자는 와이디427피에프브이 주식회사, 대표 김도남이고, 사업시행계획인가는 2024년 12월 24일, 시행 기간은 75개월이다. 관리처분계획은 기존 건축물 철거 시기를 인가일부터 3개월 이내로 정했다.

절차의 종류가 결말을 정했다. 이 땅은 1978년 9월 26일 양동 재개발구역으로 지정된 땅이고, 그래서 서울시가 유휴 부지의 용도지역을 올려 주고 공공기여를 받는 사전협상 대상이 아니었다. 정비구역 안의 재개발은 정비계획 변경을 도시계획위원회 심의 한 번으로 통과시킨다. 르메르디앙·리버사이드 호텔 부지가 공공기여율 39.68%와 36.82%를 내고 용도지역을 바꾼 경로와 힐튼이 다른 것은 여기다. 1983년의 호텔은 처음부터 "언젠가 헐릴 땅" 위에 지어졌고, 구역 지정 47년 뒤 지정된 대로 헐린다.

서울 힐튼호텔 로어로비 라운지. 참나무 격자 천장과 황동빛 기둥, 트래버틴 바닥 안쪽에 바와 그랜드피아노가 있다

사진: Jong Soung Kimm, CC BY-SA 3.0, 위키미디어 공용

보존은 왜 지지 못했나

사유 건물의 철거를 막는 제도가 한국에 없기 때문이다. 근현대 건축을 보존하는 장치는 지정문화유산, 국가등록문화유산, 서울시 우수건축자산, 서울 미래유산 넷이고, 뒤의 셋은 소유자 동의가 전제다. 정부24 민원 안내에 따르면 등록문화유산은 외관의 4분의 1 이상 변경, 이전, 철거를 30일 전 신고로 끝낸다. 허가가 아니다. 서울한옥포털에 따르면 우수건축자산은 2025년 2월 기준 13건이고 지원은 보조금 6,000만 원과 융자 4,000만 원이다. 1조 원대 개발에서 이 크기의 지원은 유인이 되지 않는다.

한국의 근현대 건축 보존 장치 넷과 소유자 동의 요건. 힐튼은 2021년 매각 시점에 어느 것도 아니었다

동의 요건의 위력은 숫자로 확인된다. 서울연구데이터서비스의 「2022 서울 미래유산 발굴 및 조사」에 따르면 2022년 심사에서 112건이 심의 대상에 올랐고 29건이 위원회에 상정됐으며 9건이 심의를 통과했다. 최종 선정은 4건이다. 나머지 5건은 소유자가 동의하지 않았다. 등록해도 소용없다는 것은 2005년 스카라극장이 보였다. 오마이뉴스에 따르면 문화재청이 2005년 11월 등록을 예고하자 소유자는 12월 6일 건물을 헐었다. 2008년 8월 26일에는 서울시가 옛 시청 본관의 태평홀을 신청사 공사에 걸린다며 스스로 헐었다.

2022년 서울 미래유산 심사: 심의 대상 112건, 상정 29건, 통과 9건, 소유자 동의로 최종 선정 4건

힐튼은 2021년 매각 시점에 넷 중 어느 것도 아니었다. 1985년 서울시 건축상 금상을 받은 건물이고, SPACE 2022년 5월호 심포지엄에서 배형민 서울시립대 교수는 힐튼의 외관 멀리언이 국내 제조사의 알루미늄 압출성형 기술로 만들어졌다고 했고, 미스 반 데어 로에 본인의 작업 외에는 그런 멀리언 디테일이 남아 있지 않다고 했다. 그러나 지위가 없었으니 값에도 계획에도 반영되지 않았다. 이지스자산운용 쪽은 같은 인터뷰에서 이렇게 말했다. "민간사업자 입장에서는 예측가능성이 중요하기 때문에, 최근 제기되는 건축계의 논의가 매입 이전에 어떤 기준으로 미리 정해져 있었더라면 그에 맞는 계획을 세울 수 있었을 텐데 아쉽다." 반박하기 어려운 말이다.

설계자는 숫자가 붙은 안을 냈다. SPACE 654호에 따르면 김종성은 2022년 4월 심포지엄에서 640실 범용 호텔을 200실 5성급으로 격상하고, 남는 면적을 오피스와 오피스텔로 돌리며, 완화 규정으로 허용된 용적률 800%를 활용해 카지노 부지와 서남쪽에 오피스를 신축하고, 쓰지 못한 용적률은 인접 건축물로 옮기는 공중권 이전을 요구했다. 컬처램프에 따르면 2023년 4월 12일 좌담회에서는 신축 부분 높이를 90m에서 110m 정도로 완화해 달라고 했다. 보존안이 계산의 전제로 삼은 용적률은 800%, 요청한 높이는 110m였다. 철거안이 받은 것은 1,079%와 143m다.

보존안 대 철거안: 용적률 800% 전제 대 1,079%, 높이 110m 요청 대 143m, 공중권 이전 요구 대 제도 없음

공중권은 한국에 없다. 뉴욕은 1963년 펜실베이니아역이 헐린 뒤 1965년 4월 랜드마크법을 만들었고, 1968년 조례로 랜드마크 부지의 개발권을 길 건너 필지로도 넘길 수 있게 했다. 1978년 연방대법원은 Penn Central 대 뉴욕시 사건에서 6대 3으로 시의 손을 들면서 개발권 이전이 재산권 침해를 완화한다고 판시했고, 그 뒤 그랜드센트럴이 남았다. 한국의 「근현대문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률」은 2023년 8월 24일 국회를 통과해 2024년 9월 15일 시행됐다. 힐튼의 정비계획이 수정가결된 것은 2023년 11월 22일, 시행 10개월 전이다. 다만 그 법에도 개발권을 옮기는 장치는 없고, 등록에는 여전히 소유자 동의가 필요하다. 시점이 달랐어도 결말이 달랐을지는 단정할 수 없다.

뉴욕 랜드마크법과 한국 근현대문화유산법: 펜역 철거 1963 대 힐튼 매각 2021, 개발권 이전 1968 대 없음

서울시가 받아들인 것은 로비였다. 머니투데이 2023년 11월 23일 보도에 따르면 도시계획위원회는 김종성이 설계한 메인 로비의 계단·기둥·청동 마감·대리석 마감을 존치하고, 로비를 통해 접근하는 판매시설을 두는 조건으로 용적률 1,079% 이하, 건폐율 50% 이하, 높이 143m 이하를 가결했다. 고시문의 위원회 의견란에는 "헤리티지 로비계획의 위치 변경은 금회상정(안)으로 수용하되"라고 적혀 있다. 로비는 제자리에 남지 않는다. 한국건축단체연합은 2023년 12월 15일 의견서에서 이를 "원형 보존이라 할 수 없다"고 했고, 김종성은 SPACE 677호에서 "로비의 구성 요소가 나열된 모습"이라고 했다. 2026년 7월 현대건설의 "재시공이 가능하도록 철거해 별도로 보관"은 그 예고의 시공사 번역이다.

원형 보존의 연쇄: 2023-11 서울시 '메인 로비 원형 보존', 2023-12 건축단체연합 '벽체 제거·이동·파빌리온', 2026-07 현대건설 '해체해 별도 보관'

이지스는 2025년 3월 25일 「서울 힐튼 디지털 아카이빙 프로젝트」를 발표했다. 머니투데이에 따르면 테크캡슐과 함께 건물 안팎을 3차원 스캔해 서울시에 공공데이터로 기증하고, 철거 과정을 영상과 인터뷰로 남긴다. 실물은 남지 않고 데이터가 남는다. SPACE 677호는 건축계 스스로를 이렇게 진단했다. "담론 생산에는 열심이었으나, 정작 계획의 방향을 결정짓는 중요한 단계에서 제대로 된 영향력을 행사하지 못했다." 협상 테이블은 도시계획위원회 하나였고 그 방에 앉는 것은 시와 구와 개발 주체다.

산 쪽의 자기 돈은 매입가의 7% 안팎이고, 나머지는 빌린 돈과 시공사 돈이다

매수 법인은 와이디427피에프브이 주식회사이고, 주주는 이지스자산운용의 사모펀드와 현대건설과 신한 계열이다. 더벨 2025년 5월 29일 보도에 따르면 이지스일반사모부동산투자신탁 421호가 국민은행 명의로 보통주 61.95%를 갖고, 현대건설이 보통주 30%, 신한은행·신한투자증권·신한캐피탈이 나머지를 나눈다. 이데일리에 따르면 이지스 펀드는 제1종 종류주 82.25%도 갖는다. 현대건설의 2025년 사업보고서는 이 회사 지분율을 12.38%, 장부금액을 0원으로 적었다. 보도의 30%는 보통주 기준이고 공시의 12.38%는 전체 발행주식 기준으로 읽으면 앞뒤가 맞는다.

이 회사에 들어간 자기 돈이 얼마인지는 현대건설 쪽 숫자로 역산할 수 있다. 머니투데이 2022년 1월 10일 단독 보도에 따르면 현대건설은 이 사업에 4,099억 원을 넣었는데 지분투자는 99억 원이고 4,000억 원은 대여금이다. 개발이익의 30%를 현대건설이 가져가는 구조다. 99억 원이 보통주 30%의 값이면 보통주 전체는 330억 원이고, 보통주가 전체 주식의 41.27%라고 놓으면 총자본은 약 800억 원이다. 역산하면 매입가 1조 1,000억 원의 7.3%다. 두 개의 전제 위에 선 계산이므로 이 글은 "역산하면"이라고 쓴다. 단정할 수 있는 것은 현대건설이 넣은 돈의 97.6%가 대여금이라는 것이다.

와이디427피에프브이의 매입 자금: 브릿지론 1조 4,400억, 매입가 1조 1,000억, 현대건설 대여금 4,000억, 역산 자본금 약 800억, 현대건설 지분 99억

나머지는 브릿지론이다. 아시아경제 2022년 2월 24일 보도에 따르면 신한금융투자 주관으로 선순위 8,400억, 중순위 4,000억, 후순위 2,000억 원, 합계 1조 4,400억 원이 약정됐다. 매입가보다 3,400억 원 크다. 취득세, 중개수수료, 설계비, 이자 유보분을 대출로 덮는 구조였다는 뜻이다. 딜사이트에 따르면 최초 만기는 2024년 5월 24일이었고 2025년 1월 24일, 다시 2025년 8월 24일로 두 번 연장됐으며, 그 사이 브이아이자산운용이 빠지고 대신저축은행과 서원경신협이 들어왔고 프라임플로우가 ABCP와 ABL로 2,000억 원을 차환했다. 브릿지론이 연 7~8%였다면 이자만 연 1,000억~1,150억 원이다. 금리는 공개되지 않았다.

단계	시점	규모	조건	출처
브릿지론	2022-02	1조 4,400억 원	선순위 8,400·중순위 4,000·후순위 2,000. 만기 2회 연장	아시아경제, 딜사이트
1차 본PF	2025-05	2조 2,000억 원	A 1조 3,000·B 7,000·C 2,000. 만기 2027-05-26 일시상환	이데일리 마켓인 2025-07-14
2차 PF	2027-05 예정	약 4조 5,000억 원	미정	같은 자료
총사업비	2025-07 보도	약 6조 원	이오타 서울 1·2 합산으로 읽음	같은 자료

조달 계단: 브릿지론 1조 4,400억, 1차 본PF 2조 2,000억, 2차 PF 4조 5,000억 예정, 총사업비 약 6조

시공 계약은 전자공시에 원문이 있다. 현대건설의 2025년 2월 13일 단일판매·공급계약 공시에 따르면 계약명은 "서울역 밀레니엄힐튼호텔 부지 개발사업 및 철거공사", 금액은 1,187,812,600,000원으로 부가세 제외 1조 1,878억 원이고, 2023년 연결 매출의 4.01%다. 계약금과 선급금은 "무"이고 대금은 공사 진행에 따라 청구한다. 시공사가 공사비를 먼저 대고 기성으로 회수한다는 뜻이다. 같은 회사의 2025년 사업보고서 수주잔고 표에는 착공 2025년 5월 9일, 완공 2032년 4월 8일, 기성 누계 103억 7,700만 원이 적혀 있다. 준공 시점은 자료마다 2031~2032년으로 갈린다. 기성은 도급액의 0.87%다. 착공 8개월이 지나도록 사실상 철거 단계였다.

현대건설은 이 사업에 세 갈래로 묶여 있다. 지분 99억 원, 대여금 4,000억 원, 선급금 없는 도급 1조 1,878억 원이다. 사업보고서 특수관계자 주석에는 "전기 중 와이디427피에프브이주식회사에 대한 대여금 1,800억 원을 유동화하였습니다"라는 문장이 있다. 빌려준 돈의 채권을 다시 팔아 현금으로 바꿨다는 뜻이다.

땅을 사고 4년, 이 회사는 손실만 만들었다

현대건설 사업보고서의 "지분법 중지로 인하여 인식하지 못한 미반영손실" 표에 와이디427피에프브이가 올라 있다. 2024년 293억 3,800만 원, 2025년 127억 2,600만 원, 누적 553억 2,100만 원이다. 투자 장부가가 0이 되어 더 이상 손실을 반영하지 않는 상태라는 뜻이다. 지분율 12.38%로 나누면 회사 전체의 손실은 2024년 약 2,370억 원, 2025년 약 1,028억 원, 누적 약 4,469억 원이 된다. 이것은 역산이고 PFV의 재무제표 원본은 DART에 없다. 크기는 이자와 맞는다. 2022년 2월부터 2025년 5월까지 3년 3개월치 브릿지론 이자를 연 7.5%로 잡으면 약 3,510억 원이고, 누적 역산 4,469억 원의 대부분이 그 값이다. 손익 배분을 보통주 30%로 보면 누적은 약 1,844억 원으로 준다. 어느 쪽이든 손실뿐이다. 2025년 손실이 전년의 43%로 준 것은 5월 착공과 함께 이자를 자산으로 자본화하기 시작한 정황이다.

현대건설 지분법 미반영손실 2024년 293억, 2025년 127억, 누적 553억과 12.38%로 역산한 PFV 손실 약 4,469억

세금은 특례가 갈랐다. 지방세특례제한법 제180조의2는 프로젝트금융투자회사가 대도시 안에서 취득하는 부동산의 취득세 중과를 배제한다. 일몰은 2027년 12월 31일이다. 1조 1,000억 원에 취득세 4%, 지방교육세 0.4%, 농어촌특별세 0.2%를 적용하면 약 506억 원이고, 중과 8%대였다면 900억 원을 넘는다. 실제 납부액은 확인되지 않는다. 공공기여는 공공청사 10,172.12㎡와 현금 738억 6,000만 원, 보행로 약 72억 원이고, 공공청사를 도급 단가로 환산하면 약 356억 원이다.

땅값에 안 보이는 항목도 있다. 아주경제 2022년 8월 17일 보도에 따르면 노동조합과 CDL코리아와 이지스자산운용의 3자 합의로 상생안을 택한 89명은 영업 종료일부터 재고용 시점까지 기존 급여의 78%를 매월 받고, 교육을 마치면 준공 뒤 자산관리회사에 고용된다. 퇴직을 택한 쪽은 최저 36개월에서 최대 40개월치 급여를 받는다. 새출발 격려금 1인당 2,000만 원은 CDL코리아와 신설 자산관리회사가 함께 부담한다. 2022년 4월 시점의 재직자는 420명이었다. 총 부담액은 공개되지 않았다. 매수인은 땅만 산 것이 아니라 문 닫는 호텔의 인건비 일부를 떠안았다.

2022년 힐튼 고용 합의: 재직 420명, 상생안 89명 급여 78%, 퇴직 보상 36~40개월, 격려금 2,000만 원

힐튼 부지 개발원가는 언제 회수되나

오늘 도심 최고 임대료 수준의 순영업소득이 나와야 원가에 닿는다. 계산은 이렇다. 관리처분계획의 본건물 연면적 338,982.69㎡는 102,542평이다. 토지비 1조 1,000억 원을 나누면 평당 1,073만 원, 도급액 1조 1,878억 원을 나누면 평당 1,158만 원이다. 둘을 합쳐 2,231만 원이다. 더벨 2025년 5월 29일 보도에 따르면 개발원가는 당초 평당 5,000만 원에서 4,000만 원 초중반으로 낮췄고 직접공사비는 평당 1,000만 원 초반대다. 도급액에는 서울시에 귀속되는 공공청사가 들어 있으므로 현대건설이 발표한 연면적 105,619평으로 나누면 평당 1,125만 원이다. 어느 분모로도 그 보도와 맞아떨어지니 연면적 전제가 교차검증된 셈이다. 개발원가를 4,300만 원으로 놓으면 토지와 공사를 뺀 약 2,070만 원이 금융비용, 설계비, 세금, 기타다. 원가의 절반 가까이가 짓는 돈이 아니라 빌리고 기다리는 돈이다.

항목	산식	값
토지비	1조 1,000억 ÷ 102,542평	평당 1,073만 원
직접공사비	1조 1,878억 ÷ 102,542평	평당 1,158만 원
개발원가 (보도)	더벨 2025-05-29	평당 4,000만 원 초중반
금융·설계·세금 등 (차액)	4,300 − 2,231	평당 약 2,070만 원
CBD 오피스 거래 평당가	젠스타메이트 2025년 4분기	3,319만 원
서울스퀘어 실거래	2026년 2월, 1조 2,855억	평당 3,200만 원
원가 회수에 필요한 프리미엄	4,300 ÷ 3,319 − 1 / 4,300 ÷ 3,200 − 1	+29.6% / +34.4%
캡레이트 4.0%에서 필요한 순영업소득	4,300만 × 4%	평당 연 172만 원, 월 14.3만 원
CBD 최고 명목임대료	그랑서울, 2025년 1분기 (이데일리)	평당 월 14만 2,100원

힐튼 부지 평당 원가 4,300만 원 대 CBD 거래 3,319만 원·서울스퀘어 실거래 3,200만 원

이 표가 말하는 것은 하나다. 평당 4,300만 원은 2025년 4분기 도심 거래가보다 30%, 바로 옆 서울스퀘어의 2026년 2월 실거래보다 34% 비싸다. 캡레이트 4%에서 이 원가가 정당화되려면 평당 월 14.3만 원의 순영업소득이 나와야 하는데, 그 값이 2025년 1분기 도심에서 가장 비싼 그랑서울의 명목임대료 14만 2,100원과 같다. 순영업소득은 공실과 렌트프리와 운영비를 뺀 값이라 명목임대료보다 낮다. 그러니 이 사업이 성립하려면 2031년의 임대료가 지금보다 뚜렷이 오르거나, 캡레이트가 4%보다 내려가거나, 원가가 더 내려가야 한다. 더벨이 보도한 "5,000만 원에서 4,000만 원 초중반으로"가 셋째 시도였다.

반대 방향의 숫자도 같은 자리에 있다. 이데일리가 인용한 CBRE코리아 「서울 오피스 2030」에 따르면 2031년까지 3대 권역에 A급 오피스 약 471만㎡가 새로 들어오고 그 83%가 도심에 몰린다. 이오타가 준공되는 그 해에 도심 공급이 정점을 찍는다. 출구는 정해지지 않았다. 호텔은 2025년 4월 21일 메리어트의 리츠칼튼이 우선협상대상자로 선정돼 2031년 개장을 목표로 하지만, 위탁운영인지 임차인지는 확인되지 않는다. 오피스의 선임대나 책임임차, 준공 뒤 매각이나 펀드 만기는 사모라 공시가 없고 보도에도 없다.

같은 팀의 옆 지구는 먼저 부러졌고, 도쿄는 같은 각본을 끝까지 갔다

이오타 서울은 두 개의 정비사업이고, 오피스만 짓는 쪽이 먼저 부러졌다. 중구 고시에 따르면 양동구역 제8-1·6지구의 시행 법인 와이디816피에프브이는 힐튼 쪽 와이디427과 대표가 같고 주소도 같다. 딜사이트에 따르면 이 법인은 2024년 3월 메트로타워와 서울로타워 부지를 매입하며 브릿지론과 우선주로 약 9,000억 원을 조달했고, 브릿지론 7,170억 원은 인베스트조선에 따르면 연 8% 안팎으로 연 이자가 약 600억 원이었다. 2024년 3월에 15개월 만기로 빌려 2025년 6월 첫 만기가 왔고, 3개월·1개월·3개월씩 세 번 연장해 2026년 1월까지 갔다. 네 번째가 막혔다. 매일경제에 따르면 2026년 1월 19일 KB국민은행이 연장을 거부해 만기 연장이 불발됐고, 인베스트조선에 따르면 기한이익상실이 확정됐다. 더벨에 따르면 3월 말 대주단은 4월 10일 공매 공고를 내는 방안에 잠정 합의했다가, 메리츠금융그룹 선순위 3,600억 원과 대명소노그룹 후순위 700억 원의 투자의향서로 공매를 거뒀다. 이코노미사이언스에 따르면 2026년 4월 약 7,970억 원 리파이낸싱이 끝났다.

양동 4-2·7지구(힐튼)와 8-1·6지구(메트로·서울로타워) 비교: 본PF 2.2조 대 브릿지론 7,170억 기한이익상실과 구제

두 지구를 가른 것은 땅의 값이 아니라 뒤에 붙은 약속이다. 서울경제에 따르면 8-1·6지구의 개발원가는 평당 6,000만 원을 넘고 시공사 삼성물산이 제시한 책임임차는 준공 뒤 약 2년이라 대주단이 부족하다고 봤다. 힐튼 쪽에는 리츠칼튼이라는 확정 수요가 붙어 있었고 현대건설이 지분·대여·도급 세 갈래로 묶여 있었다. 그래서 2025년 5월 2조 2,000억 원 본PF로 넘어갔다. 옆 부지는 같은 운용사가 같은 권역에서 같은 시기에 오피스만 지으려다 8개월 뒤 부러졌다. 다만 힐튼 쪽 오피스의 책임임차 여부도 확인되지 않았으므로, 같은 위험이 2027년 2차 PF 4조 5,000억 원 앞에 다시 선다.

해외에는 결말이 이미 나온 대조군이 있다. 도쿄의 호텔 오쿠라는 1962년 개관한 모더니즘 호텔이고, 2014년 철거 계획이 알려지자 도코모모 재팬과 잡지 모노클이 보존 운동을 벌였다. 소유자의 이유는 내진 기준과 개보수 비용, 2020년 올림픽 앞의 수익이었다. 2015년 8월 폐관해 4년 공사 뒤 2019년 9월 12일 41층 188m 프레스티지타워와 17층 헤리티지윙으로 재개장했다. 일본 경제지 다이아몬드에 따르면 연면적 약 18만㎡, 사업비 약 1,100억 엔이었고 객실은 550실로 종전보다 35% 늘었다. 로비는 원설계자 다니구치 요시로의 아들 다니구치 요시오가 "이전과 다르지 않은 인상으로" 재구축했다. 원본은 남지 않았다. 힐튼은 원설계자가 살아서 "부재의 나열"이라고 말했고, 그 부재는 창고로 간다.

호텔 오쿠라 도쿄와 힐튼 서울 비교: 2015년 철거 2019년 재개장 대 2025년 철거 2031년 목표, 188m 대 141.8m, 로비 재현 대 해체 보관

2021년 12월, 매각이 발표된 달의 밀레니엄 힐튼 서울 아트리움. 그랜드 스테어와 상층 회랑, 크리스마스 열차가 보인다

사진: Cmhcjj, CC BY-SA 4.0, 위키미디어 공용

국내에서 남은 건물은 값이 작았거나 국가가 가져간 경우다. 김수근의 공간사옥은 2013년 11월 회생 절차에서 아라리오에 150억 원에 팔리며 "사옥을 훼손하지 말 것"이 조건이 됐고 2014년 2월 등록문화재 586호가 됐다. 1925년 옛 서울역사는 2004년 KTX 신역사가 열리자 소유권이 철도공사에서 문화재청으로 넘어가 2011년 문화역서울284로 열렸다. 김중업의 삼일빌딩은 더벨과 파이낸셜뉴스에 따르면 2018년 7월 1,550억 원에 팔려 500~700억 원을 들여 재단장한 뒤 2021년 4월 약 4,400억 원에 다시 팔렸다. 차익 약 2,000억 원은 보존의 값이 아니라 SK 계열이 22개 층을 통으로 임차한 값이다. 그 삼일빌딩의 연면적이 약 3만 6,000~4만㎡이고 힐튼 자리에 서는 것은 33만 9,000㎡다. 같은 계산이 열 배 차이 나는 사업에 옮겨지지 않는다.

건물	준공	철거·매각 시점의 지위	결말	값
공간사옥	1977	등록문화재 586호 (2014)	보존, 미술관	회생 매각 150억 원 (2013)
옛 서울역사	1925	사적 284호 (1981)	보존, 문화역서울284	소유권 국가 이전
삼일빌딩	1970	서울미래유산 (2013)	재단장	1,550억 → 4,400억 원
세운상가	1967	2014년 존치 결정	2023년 철거·공원화로 전환	미확인
태평홀	1926	옛 시청 본관 부속	2008년 서울시가 철거	미확인
스카라극장	1935	등록 예고 (2005-11)	2005-12-06 소유자가 철거	미확인
밀레니엄 힐튼	1983	없음	철거, 로비 부재 해체·보관	매각 1조 1,000억 원 (2021)

근현대 건축 일곱 채의 결말과 값: 남은 것은 공간사옥 150억, 옛 서울역사 국가 이전, 삼일빌딩 재단장. 힐튼은 1조 1,000억에 팔려 철거

서울시의 보존 기준은 그때의 정책이었다. 2008년에 자기 청사의 태평홀을 헐었고, 2014년에 세운상가를 존치하기로 했으며, 2023년에 종묘에서 퇴계로까지 약 43만㎡를 다시 짜면서 그 세운상가를 비롯한 노후 상가 일곱 곳을 단계적으로 헐어 14만㎡를 녹지로 만들기로 했고, 같은 해 힐튼 로비는 "원형 보존"하라고 조건을 걸었다. 세운상가를 헐어 만드는 녹지축과 힐튼 로비를 옮겨 심는 개방형녹지는 같은 문서, 녹지생태도심 재창조 전략에서 나왔다.

산 해도 완공할 해도 도심 공실률은 10% 언저리다

힐튼이 팔린 2021년은 도심 공실률이 10%를 넘던 해였고, 완공할 2031년의 전망치도 10%대다. 쿠시먼앤드웨이크필드에 따르면 2021년 3분기 도심 A급 공실률은 서울역 SG타워와 센터포인트 돈의문 준공으로 10.3%였다. 2022년 3분기에는 3.3%까지 내려갔고 같은 분기 서울 A급 평균 2.2%는 13년 만의 최저였으며, 2025년 3분기 알스퀘어 기준 4.4%였다가 2026년 2분기에는 세 기관이 모두 상승을 적었다. 쿠시먼 9.0%, 알스퀘어 7.3%, 세빌스코리아 6.0%로 표본이 달라 세로로 비교할 수 없지만 방향은 같고, 원인은 수요 감소가 아니라 G1 서울과 르네스퀘어 준공이다. 서울경제에 따르면 알스퀘어는 2031년 도심 공실률이 10%를 넘을 수 있다고 봤다. 사이의 2022년이 예외였다.

도심 오피스 공실률: 2021년 3분기 10.3%, 2022년 3분기 3.3%, 2026년 2분기 9.0·7.3·6.0%, 2031년 10% 초과 전망

같은 분기에 공실은 오르는데 임대료도 오른다. 알스퀘어에 따르면 2026년 2분기 도심 대형 오피스 임대료는 전년 대비 8.5% 올라 서울에서 가장 컸고, 서울·분당 평균 거래 평당가는 2,719만 원으로 전분기보다 11.1% 내렸다. 프라임경제가 인용한 CBRE 자료에 따르면 2023년 3분기 프라임급 공실률은 0.85%로 A급 3.49%와 갈렸고 임대료는 40% 프리미엄이며, 서울 주요 빌딩의 평균 준공연도는 1991년이다. 낡은 건물을 헐고 새로 짓는 산수의 근거가 여기 있고, 그 프리미엄이 프라임 공급이 몰리는 순간 사라진다는 것이 2026년 2분기가 보인 것이다. 서울역 반경에는 이오타 46만㎡와 한화의 서울역 북부역세권 34만㎡만 합쳐도 약 80만㎡가 들어온다.

호텔은 없어지지 않고 밑으로 갔다. 아시아경제에 따르면 2025년 방한 외래객은 1,894만 명으로 역대 최대였고, 서울 관광호텔 객실은 2020년 54,190실에서 2025년 56,206실로 6년간 3.7% 느는 데 그쳤다. 이데일리에 따르면 2023년 이후 신규 공급은 연 1,000실 안팎이다. 2021년에 "호텔은 실적이 안 난다"는 판정으로 호텔을 사서 헐었는데 2026년에는 객실이 모자라 값이 오른다. 그리고 같은 땅에 리츠칼튼이 들어간다. 다만 힐튼 부지 33만 9,000㎡ 중 호텔은 5만 7,435㎡로 17%이고, 이오타 전체 46만㎡로 보면 12%다. 단일 용도 호텔이었던 자리에서 호텔은 오피스 밑에 깔린 부속 용도가 됐다.

서울 호텔 시장 2020~2025: 방한객 1,894만, 객실 56,206실, 신규 공급 연 1,000실, 힐튼 부지 새 건물의 호텔 비중 17%

드러난 것: 판 쪽은 지위 없는 건물을 팔아 22년 수익을 확정했고, 산 쪽은 용적률을 사서 4년째 이자를 내고 있다

호텔이 헐린 이유는 낡아서가 아니라 같은 땅의 바닥면적이 세 배로 열렸기 때문이다. 옛 힐튼은 허용 용적률 600% 중 356%를 쓰고 있었고, 2017년 CDL이 받은 인가는 호텔을 두고 20층을 덧붙이는 540%짜리였다. 2024년 서울시 고시는 그 땅을 1,079%와 143m로 열었고, 그 값은 2022년 녹지생태도심 재창조 전략이 만든 사다리에서 기준 600%에 허용 150%포인트와 상한 329%포인트를 얹은, 맨 위 칸까지 올라간 값이다. 2022년 보존안은 허용 800%를 전제했고 2023년 안은 90m를 110m로 올려 달라고 했다. 철거안이 더 많이 받았다. 그리고 이 땅은 1978년부터 재개발구역이었으므로 그 결정은 도시계획위원회 심의 한 번으로 끝났다.

판 쪽의 산수는 공시에 닫혀 있다. CDL은 1999년 2억 1,350만 달러에 사서 2021년 1조 1,000억 원에 팔았고, 달러로 4.2~4.4배, 세전 9억 1,150만 싱가포르달러를 남겼다. 세금과 거래비용으로 42.3%가 빠져 세후 5억 2,620만이 됐고, 그 한 건이 그룹의 반기 실적을 적자에서 사상 최대 흑자로 뒤집었다. 팔 수 있었던 이유는 이 건물에 아무 지위도 없었기 때문이다. 등록문화유산도, 우수건축자산도, 미래유산도 아니었고, 그 셋은 어차피 소유자가 동의해야 붙는다. 2022년 미래유산 심사에서 심의를 통과한 9건 중 선정된 것이 4건이었다.

산 쪽의 산수는 아직 열려 있다. 자기 돈은 역산하면 800억 원 안팎으로 매입가의 7%이고, 브릿지론 1조 4,400억 원이 매입가보다 3,400억 원 컸다. 시공사 현대건설은 지분 99억 원에 대여금 4,000억 원과 선급금 없는 도급 1조 1,878억 원으로 묶였고, 4년 동안 그 회사 몫의 미반영손실만 553억 원이 쌓였다. 12.38%로 나누면 약 4,469억 원이다. 2025년 5월 2조 2,000억 원 본PF로 넘어갔고 2027년 5월에 4조 5,000억 원을 더 빌려야 한다. 개발원가 평당 4,300만 원은 옆 건물 실거래보다 34% 높고, 캡레이트 4%에서 그 원가를 받쳐 주는 순영업소득은 2025년 초 도심 최고 명목임대료와 같다. 같은 팀의 옆 지구는 그 산수가 먼저 부러졌다.

보존은 정의의 문제로 끝났다. 서울시는 "메인 로비 원형 보존"이라고 썼고, 원설계자는 "부재의 나열"이라고 했으며, 시공사는 3년 뒤 "재시공이 가능하도록 철거해 별도로 보관"이라고 했다. 세 문장은 같은 계획이다. 뉴욕이 1965년 랜드마크법을 만들고 그 법이 1978년 연방대법원에서 버틴 이유는 못 짓게 하는 대신 그 용적을 옆으로 옮겨 팔 수 있게 해 줬기 때문이다. 한국에는 그 장치가 없고, 2024년 9월 시행된 근현대문화유산법에도 없다. 매입자의 말이 남는다. "매입 이전에 어떤 기준으로 미리 정해져 있었더라면 그에 맞는 계획을 세울 수 있었을 텐데 아쉽다."

확인하지 못한 것을 적는다. 와이디427피에프브이의 재무제표 원본은 DART 공시 대상이 아니라 없고, 그래서 누적손실 4,469억 원은 역산에 머문다. 브릿지론과 본PF의 금리, 이지스와 신한이 실제로 낸 출자액, 리츠칼튼 계약이 위탁운영인지 임차인지, 오피스의 선임대와 책임임차, 준공 뒤 매각이나 펀드 만기는 사모라 공시가 없다. 취득세 506억 원은 4.6% 가정의 계산이고 실납부액은 미확인이다. GKL이 2022년에 낸 임차료, CDL의 22년 호텔 영업손익, 현대건설의 책임준공 조건도 확인하지 못했다. 준공 시점은 중구청 2031년 1월, 공시상 착공 뒤 71개월인 2031년 4월, 사업보고서 2032년 4월 8일이 서로 다르다. 1985년 서울시 건축상 수상 연도는 아시아경제가 1986년으로 적어 2차 자료끼리 갈린다. 재직 420명의 고용 승계가 어떻게 이행됐는지는 2022년 합의 이후 추적된 보도가 없다.

다음 편은 스테이트타워 남산이다. 준공 뒤 비어 있던 오피스가 PF 만기에 팔리고 세 펀드를 거친 산수를 본다. 시리즈 전체는 건물을 짓는 돈: 국내편에서 이어진다.

출처

이 글의 매각가와 매도자의 손익은 CDL이 싱가포르거래소에 낸 공시와 보도자료에서, 시공 계약과 지분율과 미반영손실은 현대건설의 전자공시(DART)에서, 옛 건물의 제원은 국토교통부 건축물대장에서, 용적률과 높이의 산식은 서울특별시고시 제2024-97호와 중구 고시 원문에서, 2017년 인가는 중구 구보에서, 자금 조달은 아시아경제·딜사이트·더벨·이데일리 마켓인·인베스트조선에서, 보존 논쟁과 매입자 인터뷰는 건축 전문지 SPACE 654호·677호와 컬처램프에서, 보존 제도는 정부24·국가유산청·서울한옥포털·서울도시공간포털에서, 대조군은 미국 연방대법원 판결문과 해외 매체와 국내 보도에서, 시장은 쿠시먼앤드웨이크필드·알스퀘어·세빌스코리아·젠스타메이트 수치를 인용한 보도에서 가져왔다. 한국경제 기사는 접근이 막혀 다음 미러와 검색 요약으로 확인했다. 와이디427피에프브이의 재무제표 원본, 브릿지론과 본PF의 금리, 리츠칼튼 계약 형태, 취득세 실납부액, 근현대문화유산법 본법의 조번호는 확인하지 못했다.

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