롯데월드타워의 첫 근저당 2조 6,083억 원은 자기 빚이 아니라 롯데케미칼 회사채 때문에 붙었다

이 글은 《건물을 짓는 돈: 국내편》 22편이다. 서울과 국내의 건물 한 채를 잡아 그 돈이 왜 그런 모양인지 본다. 편마다 메커니즘 하나와 건물 하나. 이번 건물은 2017년 잠실에 선 롯데월드타워이고, 메커니즘은 자기 빚이 아니라 계열사 빚의 담보로 잡힌 건물의 채권최고액이다.

2025년 1월 10일, 처음 붙은 근저당

2025년 1월 10일 롯데물산은 롯데월드타워와 롯데월드몰을 신한은행·국민은행·우리은행·하나은행에 담보로 내줬다. 한도는 2조 6,083억 2,000만 원이다. 담보 기간은 "롯데케미칼 회사채 원금 상환 완료 시까지"다. 롯데물산이 2025년 3월 31일 낸 사업보고서의 우발부채 항목에 그렇게 적혀 있다.

같은 항목을 그 전 해들에서 찾으면 한 줄뿐이다. "채무보증 및 담보의 제공 내역: 해당사항 없음." 항목 이름은 해마다 조금씩 다르지만 2015년 말도, 2021년 말도, 2023년 말도 답은 같다. 국내에서 가장 높은 건물이 2017년 개장 뒤 공시가 남은 해마다 은행 근저당 없이 서 있었다는 뜻이다. 건설비도 담보를 잡히지 않았다. 2012년부터 2015년까지 발행한 회사채 8건 9,400억 원은 전부 "무보증"이고, 조달 목적은 8건 모두 "운영자금"으로 신고돼 있다.

사진: 김준서, CC BY-SA 4.0, 위키미디어 공용

그러니까 이 건물의 첫 근저당은 자기 빚 때문에 붙은 것이 아니다. 롯데물산이 지분 20%를 가진 관계기업 롯데케미칼이 2024년 11월 회사채의 재무 특약을 어겼다. 기한이익상실을 막으려면 은행 지급보증을 붙여야 했고, 그 지급보증의 담보로 이 건물이 들어갔다. 1년 뒤인 2025년 12월 31일 한도는 1조 6,447억 7,000만 원이 됐다. 롯데케미칼이 회사채를 갚는 만큼 담보가 풀린다.

이 편은 그 숫자가 왜 0에서 한 번에 2조 6,083억 원이 됐다가 1년 만에 37% 줄었는지를 본다. 목차에는 "계열 보증이 지탱하는 타워"라고 적어 뒀는데, 공시를 열어 보니 방향이 반대였다. 계열사가 롯데물산을 보증한 사례는 공시가 남아 있는 2015년부터 2025년 사이 어느 해에도 없다. 거꾸로 롯데물산이 롯데케미칼과 롯데건설에 담보와 자금보충을 대준다. 그 대신 일본 모회사 롯데홀딩스가 표면금리 1.60%로 돈을 빌려준다. 지탱의 형태가 보증이 아니라 저리 자금과 담보 여력이다.

21편이 한 그룹 세 동의 소유 형태를 나란히 놓았다면, 이 편은 한 동이 그룹 안에서 무엇으로 쓰이는지를 본다. 1987년 819억 원에 산 땅 위에 타워와 월드몰을 합쳐 4조 2,000억 원이 들어간 건물이 임대료를 벌고, 그 위에 올라간 땅값이 회계 장부에 반영되고, 그 장부가 계열사 회사채를 살리는 담보가 되기까지의 순서다.

서울시 땅 819억 원에서 123층 허가까지 23년

땅은 1987년 12월 14일에 등기됐다. 서울시가 올림픽 경기장 건설 재원을 마련하려고 송파구 신천동의 체비지를 팔던 때다. 롯데는 87,770㎡에 1,024억 원을 써냈고, 한 달 안에 잔금을 완납하는 조건으로 20%를 할인받아 819억 원을 냈다. 총액을 면적으로 나누면 ㎡당 약 93만 원이다. 매입 금액은 머니투데이가 2013년 11월 등기 기록을 확인해 보도한 수치이고, 그해 이 땅의 공시지가 총액은 2조 7,472억 원이었다. 25년 만에 33배다.

땅을 산 뒤 건물이 서기까지 30년이 걸렸다. 1990년 12월 서울시에 개발계획을 냈고, 1994년 5월에는 100층대 건축이 가능한지 질의했다. 1998년에는 터파기까지 갔다. 그러나 부지가 성남 서울공항에서 약 5.5㎞ 거리에 있어 비행 안전을 이유로 역대 정부가 허가하지 않았다. 성남시와의 고도제한 형평성 논란도 붙었다.

허가는 정치가 풀었다. 2008년 9월 18일 이명박 대통령 주재 회의에서 "윈윈할 수 있는 대안"을 검토하라는 지시가 나왔고, 같은 날 임기 7개월을 남긴 공군참모총장 경질이 발표됐다. 2009년 1월 7일 행정협의조정위원회가 비용 부담을 조건으로 허용 방침을 시사했고, 2009년 3월 31일 정부가 서울공항 동편 활주로를 약 3도 트는 조건으로 112층 건축을 허가하기로 결정했다. 2010년 11월 11일 송파구가 123층 건축허가를 냈다.

롯데가 낸 활주로 값은 처음 산정의 8%였다. 2006년 공군본부가 최초 산정한 값은 약 1조 2,000억 원이었다. 동편 활주로 7도 조정과 탄천 일부 복개를 포함한 최대 규모 공사를 가정한 수치다. 2008년 9월 국방부·공군 추산은 3도 조정 공사만 한정해 3,270억 원이었다. 2009년 6월 공군과 롯데가 맺은 합의서는 시설 722억 원과 장비 229억 원을 합쳐 951억 원이었고, 그중 활주로 공사 본체는 550억 원이다. 롯데가 전액 부담했다. 경향신문에 따르면 롯데는 활주로와 교통 대책을 합쳐 총 1,800억 원을 투입하는 조건으로 건축허가를 받았다.

시점	활주로 변경 비용 산정	전제
2006년, 공군본부	약 1조 2,000억 원	7도 조정과 탄천 복개
2008년 9월, 국방부·공군	3,270억 원	3도 조정 공사만
2009년 6월, 공군·롯데 합의서	951억 원	시설 722억 원과 장비 229억 원. 활주로 본체 550억 원
건축허가 조건 총액(경향신문)	1,800억 원	활주로와 교통 대책 합계

이 허가에 특혜가 있었는지는 두 번 다뤄졌다. 2016년 검찰이 롯데 경영비리를 수사하며 인허가 관련 군 로비 의혹을 항목에 넣었으나 별도 기소로 이어지지 않았다. 2018년 12월 17일 감사원은 국민감사청구에 따른 감사 결과에서 특혜 제공의 근거가 없다고 결론지었다. 공군은 2013년 활주로 방향을 약 3도 변경했고, 감사원은 비행 안전에 문제가 없다고 확인했다. 다만 같은 감사에서 공군본부가 변경된 활주로에 대한 교육 훈련을 마련하지 않았고, 조종사 100명 중 54명이 심리적 불안감을 느낀다고 답한 사실이 적혔다. 법적 특혜는 없었고 운영상 부담은 군에 남았다는 것이 두 결론이 공존하는 지점이다.

공사는 2011년부터 본격화됐고 2016년 12월 22일 완공, 2017년 2월 9일 서울시 사용승인, 2017년 4월 3일 개장으로 이어졌다. 그 사이 사고가 있었다. 2013년 6월 25일 43층에서 자동상승거푸집이 떨어져 작업자 1명이 사망하고 5명이 다쳤다. 2014년 4월 8일에는 엔터테인먼트동 옥상에서 고압 파이프 뚜껑이 튕겨 1명이 사망했다. 2014년 12월 16일 서울시는 영화관과 아쿠아리움에 사용제한을, 사망 사고가 난 공연장 공사에 중단을 명령했다. 상영은 이튿날 멈췄고, 2015년 5월 8일 서울시와 국민안전처가 제한을 해제해 5월 12일 재개장했다. 2014년 여름 석촌지하차도 일대에서 잇따라 발견된 동공은 타워 탓이라는 의심을 받았다. 서울시 원인조사는 지하철 9호선 919공구 실드터널 공사를 원인으로 지목했고, 제2롯데월드는 영향을 조사했으나 직접적인 연관성이 없다고 결론 냈다.

인허가 조건으로 낸 돈은 뒤에 세금 다툼이 됐다. 롯데물산 등은 2014년부터 2017년까지 취득세 1,097억 원을 냈고, 2019년 약 174억 원의 경정청구를 냈다. 송파구청은 공사비 정산분 약 153억 원만 돌려주고 잠실역 2·8호선 공사비 몫은 거부했다. 롯데가 그 거부를 다툰 금액이 20억 원대이고, 2022년 서울행정법원 1심은 2·8호선 공사가 잠실역의 효용을 높일 뿐 건축물과 관련이 없는 공익 목적의 부담이라며 롯데 손을 들어 줬다. 사업보고서는 이 사건이 항소심으로 올라갔다고 적고, 확정 여부는 확인되지 않는다. 인허가의 대가로 낸 돈이 세법상으로는 건물 취득의 대가가 아니라고 판단된 사례다.

한 채 안에 임대·분양·호텔·전망대가 층으로 쌓였다

롯데월드타워는 지상 123층, 지하 6층, 높이 555m, 연면적 328,351㎡다. 시공사 롯데건설과 한국어 위키백과가 32만 8,350㎡대의 같은 값을 쓰고, 세계초고층도시건축학회(CTBUH)는 타워 연면적을 304,081㎡로 등재하며 세계 6위로 분류한다. 한 채 안에 네 가지 장사가 층으로 쌓여 있고, 그 층마다 돈이 들어오는 방식이 다르다.

층	용도	돈이 들어오는 방식
5~12층	포디움 상업시설	임대
14~38층	프라임 오피스, 30층 공유오피스 워크플렉스	임대
42~71층	시그니엘 레지던스 223세대	분양
76~101층	시그니엘 서울 호텔 235실(CTBUH 등재 260실)	호텔롯데에 임대
108~114층	프리미어7 등 고층부 분양 오피스	분양 저조, 자가·임대 전환
117~123층	서울스카이 전망대	호텔롯데 월드사업부 운영

소유는 한 곳이고 운영은 셋으로 나뉜다. 2017년 준공 뒤 타워와 월드몰의 소유권은 롯데물산 75%, 롯데쇼핑 15%, 호텔롯데 10%로 나뉘어 있었다. 2021년 5월 7일 롯데물산이 롯데쇼핑 지분을 8,312억 9,600만 원, 호텔롯데 지분을 5,541억 9,700만 원에 사서 100% 소유주가 됐다. 합쳐 1조 3,854억 9,300만 원이다. 건물은 롯데물산이 갖고 오피스도 직접 돌리며, 시그니엘 호텔과 서울스카이는 호텔롯데가, 롯데월드몰은 롯데쇼핑이 운영한다. 그래서 롯데물산의 임대수익 중 큰 몫이 계열사가 계열사에 내는 돈이다. 2025년 사업보고서의 대주주 거래 항목을 보면 호텔롯데가 499억 3,100만 원, 롯데쇼핑이 781억 9,000만 원을 임대·관리비 등으로 냈다. 합쳐 1,281억 원이고, 2024년 연결 임대수익 3,634억 원을 기준으로 잡으면 약 35%다. 더벨이 2023년 6월 보도한 바로는 오피스 임대 대상 14만 7,000㎡ 중 롯데그룹이 8만 2,000㎡를 쓴다. 55.8%다.

오피스는 비어서 출발했다. 개장 두 달 뒤인 2017년 6월 공실률은 56.22%였다. 개장 시점 제시 임대료가 3.3㎡당 12만 9,000원에서 13만 6,000원으로 송파구 최고였고 강남권을 포함해도 최상위였다. 2018년 8월 55%, 11월 60%였는데, 이때 공실의 약 40%를 롯데쇼핑 이커머스·롯데컬처웍스·롯데지주·롯데케미칼 등 계열사가 채웠다. 2019년 1월 46%, 3월 33.4%로 내려갔고, 2021년 7월 100% 임대에 도달했다. 개장 4년 3개월 만이다. 14~34층 스무 개 층에 우아한형제들·원티드랩·데상트 등 17개 기업, 30층 워크플렉스에 90여 개 기업이 들어왔다. 2024년 그룹이 비상경영으로 들어가는 전후로 롯데컬처웍스가 5월, 롯데온이 7월, 롯데헬스케어가 10월에 임대료가 싼 곳으로 옮겼지만, 헤럴드경제에 따르면 롯데물산은 공실률을 0%대로 유지하고 있다.

레지던스는 분양으로 돈을 회수하는 층이다. 한국신용평가에 따르면 시그니엘 레지던스와 프라이빗 오피스를 합친 분양 사업 규모는 약 1조 7,000억 원이다. 분양가는 3.3㎡당 평균 약 6,900만 원, 세대당 42억 원에서 370억 원이었다. 2021년 12월 머니투데이는 초대형 두 세대를 빼고 계약이 끝났다고 전했고, 2022년 4월 한국금융신문은 완판을 보도했다. 그런데 한국신용평가의 2025년 9월 말 기준 자료는 223세대 중 222세대 분양 완료, 1세대 임대라고 적는다. 마지막 한 세대는 팔리지 않고 임대로 남았다. 실거래는 내려왔다. 전용 489㎡가 2021년 12월 245억 원에 거래됐고, 전용 490㎡가 2025년 12월 210억 원에 거래됐다. 108층 위 고층부 분양 오피스는 실적이 저조해 자가 사용과 임대로 돌렸고, 한국신용평가에 따르면 롯데물산과 계열사가 쓰고 있다.

무보증 회사채로 짓고, 계열사 회사채의 담보가 됐다

총사업비는 4조 2,000억 원이다. 한국경제가 2017년 개장 시점에 쓴 수치이고, 머니S는 2020년 그 절반인 약 2조 1,000억 원을 차입으로 충당했으며 준공 초기 이자비용이 연 550억 원, 2018년 연결 기준 898억 원이었다고 전했다. 파이낸셜뉴스는 2024년 건설비 약 3조 8,000억 원에 주변 교통개선 5,260억 원을 별도로 적었다. 두 계산이 정확히 맞지는 않는다.

건설기 조달은 공시에 남아 있다. 2015년 사업보고서의 채무증권 발행실적에 2012년 1월부터 2015년 1월까지 회사채 8건 9,400억 원이 있다. 공모 두 건 4,000억 원과 사모 여섯 건 5,400억 원이다. 증권 종류는 8건 모두 "무보증"이고, 자금 사용내역은 8건 모두 "운영자금"이다. 2012년과 2013년 공모채에 한국신용평가와 한국기업평가가 나란히 AA를 매겼다. 타워를 담보로 잡히지도, 계열사 보증을 붙이지도 않았다. 프로젝트금융도 아니었다. 공사비는 회사 일반 자금 안에서 돌았다. 언론이 말한 차입 2조 1,000억 원 중 회사채로 확인되는 것은 이 9,400억 원까지다. 나머지의 형태는 공시로 확인되지 않는다.

회계 장부의 취득원가도 자릿수가 맞는다. 2025년 사업보고서에서 롯데물산 보유 토지의 원가모형 취득원가는 2조 2,540억 3,500만 원, 건물 취득원가는 1조 8,671억 2,900만 원이다. 합치면 4조 1,211억 6,400만 원이다. 다만 이 값은 별도재무제표 기준으로 회사가 보유한 토지·건물 전체이고 건설 중 자본화한 이자도 들어가므로, 총사업비 4조 2,000억 원의 내역이라고 읽으면 안 된다. 건물 감가상각비는 2025년 한 해 435억 9,300만 원이었고, 누적 손상차손 774억 7,700만 원이 잡혀 있다.

채권최고액은 0원이다가 한 번에 생겼다

담보 제공 현황은 사업보고서마다 공시된다. 2015년 말, 2021년 말, 2023년 말 모두 "해당사항 없음"이다. 사업보고서가 적은 부담은 임차인의 저당권과 전세권, 지하철 시설과 진출입도로를 위한 서울도시철도공사·서울메트로·서울시·송파구의 구분지상권, 변전소를 위한 한국전력의 임차권뿐이었다. 이용관계의 부담만 있었고 금융기관의 근저당은 없었다.

기준일	담보 제공 공시	채권최고액
2015-12-31	해당사항 없음	0
2021-12-31	해당사항 없음	0
2023-12-31	해당사항 없음	0
2024-12-31	신한·국민·우리·하나에 타워·월드몰 담보 제공	2조 6,083억 2,000만 원
2025-12-31	같은 문장, 한도 축소	1조 6,447억 7,000만 원

배경은 롯데케미칼이다. 롯데케미칼은 공모 회사채에 3개년 평균 EBITDA가 이자비용의 5배 이상이어야 한다는 특약을 걸어 뒀는데, 2024년 3분기 기준 4.3배로 내려가 2024년 11월 기한이익상실 사유가 생겼다. 대상은 2013년 9월부터 2024년 3월까지 발행한 14개 회차, 원금 2조 405억 원이다. 머니투데이가 2024년 12월 13일 보도한 바로는 신한·국민·우리·하나 4대 은행이 이 회사채에 지급보증을 서기로 하고, 원금의 약 120%인 2조 5,000억 원을 담보로 잡기로 했다. 6일 뒤 열린 사채권자집회가 이를 받아들였다. 그 지급보증의 담보가 롯데월드타워와 월드몰이다. 설정일은 2025년 1월 10일, 최초 한도는 2조 6,083억 2,000만 원이다. 원금 2조 405억 원 기준으로 약 1.28배다. 2025년 9월 말 근저당권자별 채권최고액은 신한은행 7,364억 원, 국민·우리·하나은행 각 3,027억 원이었다. 은행별 값은 억 단위 반올림이고, 12월 말 합계는 9월과 같은 1조 6,447억 7,000만 원이다. 롯데케미칼이 회사채 만기를 갚는 만큼 담보가 줄어 1년 만에 36.9%가 풀렸다. 한국신용평가는 담보물의 공정가치가 6조 원을 넘는다고 적었다.

담보를 내줄 수 있었던 조건은 사채 특약에 있다. 2015년 롯데물산 무보증사채의 담보권 설정 제한은 자기자본의 100%였는데, 2025년 사채들의 제한은 자기자본의 400%다. 2025년 9월 말 자기자본 6조 604억 원을 기준으로 하면 한도가 24조 2,416억 원이다. 최초 설정액 2조 6,083억 원은 그 10.8%다. 2025년 사업보고서는 이 항목의 이행 현황을 "계약조항을 위반하여 지급보증의무를 부담하거나 담보권을 설정하지 아니함"으로 적었다. 2조 원대 근저당을 설정하고도 특약 위반이 아니다. 같은 시기 롯데케미칼이 이자보상배율 특약을 어긴 것과 대비된다.

계열 보증은 없고, 모회사가 싸게 빌려준다

목차의 전제였던 "계열 보증"은 공시에 없다. 롯데물산 사업보고서의 채무보증 항목은 공시가 남아 있는 2015·2021·2023·2024·2025년 어느 해에도 계열사가 롯데물산을 보증한 사례를 적지 않는다. 방향은 반대다. 롯데물산은 2023년 롯데케미칼 유상증자에 약 2,463억 원을 넣었다. 같은 해 롯데건설의 하나은행 차입 1,917억 원에 2,300억 원 한도의 자금보충약정과 유동화회사 9,000억 원 차입에 이자 자금보충약정을 섰고, 2024년에는 1조 6,000억 원 차입에 같은 약정을 섰다. 2024년 3월에는 롯데건설 관련 회사에 2,000억 원을 빌려줬는데 2025년 재약정 이자율이 8.54%다. 국내 은행에서 빌리는 금리보다 훨씬 높고 담보와 근질권까지 잡았다. 롯데건설에는 시장가 이상으로 받고 빌려줬고, 롯데케미칼에는 담보를 내줬다. 담보 제공의 대가로 보증료를 받는지는 공시에 없어 시장 거래인지 무상 지원인지 단정할 수 없다.

받는 쪽 지원은 따로 있다. 2025년 말 장기차입금 1조 3,976억 6,600만 원 가운데 일본 모회사 롯데홀딩스가 2,752억 8,900만 원을 표면금리 1.60%로, 일본계 SMBC 싱가포르가 1,757억 8,300만 원을 1.16%, 465억 9,400만 원을 1.42%로 빌려줬다. 세 건 4,976억 6,600만 원이 장기차입금의 35.6%다. 국내 조달은 하나은행 3.94%, 트리플에스 3.99%, 에스타이거 5.32%, 한국투자증권 5.90%이거나 CD와 MOR 연동이다. 공시는 이 이자율이 표면금리이며 통화스왑과 이자율스왑을 쓴다고 밝힌다. 스왑 뒤 실효 원화금리는 공시되지 않으므로 "3분의 1 가격"이라고 단정하면 과장이다. 조달의 3분의 1 이상이 일본 계열 경로라는 사실까지가 확정이다. 지분 통합이 있던 2021년에는 롯데홀딩스에서 5,136억 6,500만 원을 빌렸다. 인수대금 1조 3,854억 9,300만 원의 37.1%에 해당하는 금액이지만, 이 돈을 인수에 썼다고 대응시킨 공시는 없다.

이 구조가 손익에 그대로 나타난다. 한국신용평가 자료로 본 롯데물산 매출은 2021년 7,543억 원을 고점으로 줄었지만, 임대수익이 2020년 2,217억 원에서 2024년 3,634억 원으로 늘면서 영업이익률은 4.8%에서 21.3%로, 2025년 9개월 누적으로는 24.9%로 올랐다. 그런데 당기순이익은 2024년 2,425억 원 적자, 2025년 9개월 897억 원 적자다. 롯데케미칼 지분 20%의 지분법손실이 2024년 3,512억 원, 2025년 9개월 1,445억 원이었기 때문이다. 1997년 189억 4,700만 원에 취득한 그 지분의 2025년 말 장부가는 2조 7,644억 원으로, 9월 말 자기자본 6조 604억 원의 45.6%에 해당한다. 타워를 담보로 내주게 만든 원인과 자본의 절반 가까이가 같은 자산이다.

항목(억 원)	2020	2021	2022	2023	2024	2025년 9개월
매출액	4,829	7,543	5,115	4,706	4,409	3,516
임대수익	2,217	2,566	3,114	3,482	3,634	2,751
영업이익률	4.8%	10.7%	17.8%	20.5%	21.3%	24.9%
당기순이익	-798	972	1,077	2,156	-2,425	-897
총차입금	21,940	24,846	27,039	27,753	25,632	26,566
부채비율	89.1%	98.9%	96.4%	92.4%	75.4%	77.0%

2020~2021년은 별도, 2022년부터는 연결 기준이다. 출처는 한국신용평가 2026년 1월 보고서다.

순손실인데 부채비율이 92.4%에서 75.4%로 내려간 것은 2024년 토지 재평가 때문이다. 롯데물산은 2024년 처음으로 토지에 재평가모형을 적용해 세전 2조 1,134억 6,100만 원을 기타포괄이익으로 인식했다. 토지 장부가는 재평가 직전 1조 8,632억 원에서 2024년 말 4조 2,089억 원으로 뛰었고, 2025년 말에는 4조 3,821억 2,400만 원이다. 같은 토지를 원가모형으로 적으면 2조 2,540억 원이다. 재평가액은 독립 외부평가인의 평가에 따른 것이다. 1987년 819억 원에 산 땅의 상승분이 37년 만에 장부에 들어왔고, 들어온 해에 담보로 쓰였다. 재평가는 롯데쇼핑이 같은 해 15년 만에 자산재평가를 한 것과 시기가 같다. 롯데리츠 편에서 다룬 그 재평가다.

신용등급은 두 단계 내려왔고 평가사마다 시점이 갈렸다. 2012년과 2013년 공모채는 AA였고 2020년 9월 공모채는 AA-였다. 2023년 6월 22일 한국기업평가가 A+로 먼저 내렸다. 한국신용평가는 그룹의 지원 의지를 이유로 AA-를 유지하다가 2025년 6월 27일 롯데케미칼 하향으로 지원주체의 신용도가 떨어지자 계열 지원 가능성 반영을 배제하고 A+로 내렸다. 세금은 2018년 재산세 23억 2,000만 원으로 전국 건축물 1위였다. 롯데물산 등은 2022년 12월 2017년부터 2019년까지 낸 재산세의 경감분을 돌려달라는 소송을 국가 상대로 냈고, 2023년 말 공시 기준으로 진행 중이었다.

세계 초고층은 국가와 컨소시엄이 들고, 국내 그룹은 위기 때 사옥을 팔기도 했다

세계에서 가장 높은 건물들의 주인은 국영기업이거나 공공기관, 아니면 여러 기관이 나눠 가진 컨소시엄이다. 롯데월드타워처럼 한 그룹의 비상장 계열사가 100%를 갖고 계열사 회사채의 담보로 내주는 형태는 이 대열에서 드물다.

쿠알라룸푸르의 페트로나스 트윈타워는 국영 석유회사 페트로나스가 지배하는 KLCC 리츠가 갖고 있다. 이 리츠는 KLCC 프로퍼티 홀딩스와 한 묶음으로 2013년 5월 9일 말레이시아 최초의 샤리아 준수 스테이플드 증권으로 상장했고, 페트로나스는 KLCC 홀딩스를 통해 2025년 기준 그룹 지분 64.7%를 쥔다. 임차인도 페트로나스다. 임차인이 부동산 비용 대부분을 부담하는 트리플넷 리스로 15년 계약을 맺었고, 연장 옵션을 행사해 2042년 9월 30일까지 늘렸다. 오피스 공실률은 2024년과 2025년 연속 0%다. 계열 임차가 계약으로 고정된 형태다.

타이베이 101은 1997년 은행·보험사 컨소시엄이 민관협력 방식으로 세운 타이베이금융센터공사가 갖는다. 2014년 12월 말레이시아 IOI 프로퍼티스가 지분 37.17%를 사기로 했다가 대만 당국의 승인을 받지 못해 이듬해 3월 계약이 깨졌다. 2018년 2월 일본 이토추상사가 같은 지분을 NT$193억, 약 6억 5,800만 달러에 인수해 첫 외국인 주주가 됐다. 2025년 3월에는 이토추가 보유 지분을 32.14%에서 17.27%로 절반 줄여 메가국제상업은행 등 대만 공영 금융기관 여섯 곳에 NT$94억 5,000만 이상에 넘겼다. 2026년 2월에는 예금보험공사가 부실 금융기관이 갖고 있던 15.1%를 NT$86억에 경매에 부쳤고, 홍타이생명보험과 청다투자가 공동 낙찰받았다. 일본 자본이 들어왔다가 공영 금융기관으로 넘어갔고 다시 민간 보험사로 갔다. 소유가 계속 거래된다는 점이 롯데월드타워와 다르다.

뉴욕의 원 월드 트레이드 센터는 뉴욕·뉴저지 항만공사가 부지와 지분 약 90%를 갖고, 더스트 오거니제이션이 2010년 최소 1억 달러를 넣어 약 10%와 99년 운영권을 가져갔다. 공사비는 40억 달러가 넘었다. 임대율은 2014년 56%에서 2018년 83%, 2024년 말 95%, 2026년 5월 97%로 12년에 걸쳐 올라왔다. 롯데월드타워가 4년 3개월 만에 100%에 닿은 것과 비교하면 느리다. 차이는 계열사다. 롯데는 2018년 공실의 40%를 계열사로 먼저 채웠고 항만공사에는 그런 계열이 없었다.

두바이의 부르즈 할리파는 국영 성격의 개발사 에마르가 지었다. 2010년 1월 4일 개장 뒤 9개월이 지나도록 주거 900세대 중 약 75세대만 입주했고 임대료는 40~50% 떨어졌다. 에마르는 만기 부채 12억 3,000만 달러를 장기 프로젝트금융으로 넘겼고, 2012년경 80% 입주를 발표했다. 상하이타워는 상하이청터우 51%, 루자쭈이금융무역구발전 45%, 상하이건공 4%의 국유 3사가 등록자본 86억 위안으로 세웠다. 2018년까지 절반 가까이 비어 있었고, 건설 다큐멘터리 제작사 더비원엠은 운영손실로 15억 달러 넘는 부채가 쌓였다고 전한다. 2022년 12월 오피스 약 80% 임대에 이르렀다.

건물	주인	핵심 임차인	임대 상황
롯데월드타워	롯데물산 100%	롯데그룹 오피스 55.8%(2023)	2021년 100%, 2024년 담보
페트로나스 트윈타워	KLCC 리츠, 페트로나스 64.7%	페트로나스 트리플넷, 2042년까지	공실 0%
타이베이 101	공영 금융기관과 민간 보험사	다수	지분 거래 계속
원 월드 트레이드 센터	항만공사 약 90%, 더스트 10%	기술·미디어 70%	2026년 5월 97%
부르즈 할리파	에마르	주거·호텔	2012년경 80%
상하이타워	국유 3사	중국 국내 기업	2022년 12월 80%

국내 그룹이 위기에서 사옥을 처분한 사례는 여럿이다. 쌍용양회는 2007년 9월 저동 사옥을 골든브릿지자산운용에 1,000억 원에 팔아 차입금을 갚았다. 금호아시아나는 2018년 5월 광화문 사옥을 도이치자산운용에 4,180억 원에 팔아 아시아나항공의 유동성을 메웠다. 두산은 2020년 그룹 유동성 위기로 동대문 두산타워를 매각 후 임차 방식으로 내놓아 마스턴투자운용에 약 8,000억 원에 넘겼고, 이듬해 분당 두산타워도 코람코자산신탁의 리츠에 팔고 계열사가 계속 쓴다. 동양과 웅진은 사옥이 아니라 계열사 지분 매각과 법정관리로 위기를 처리했다. 롯데는 팔지 않았다. 6조 원이 넘는다고 평가되는 건물을 담보로 내주고, 이천·안성 물류센터와 롯데렌탈 같은 다른 자산을 매각 후보로 올렸다. 롯데렌탈 매각은 공정거래위원회 기업결합 심사에 걸려 2026년 5월 계약이 해제됐다.

초고층 자체가 돈이 되지 않은 국내 사례도 있다. 송도의 68층 포스코타워는 동북아무역타워라는 이름으로 2013년 매각됐는데, 뉴스1은 기사 제목에서 이 거래가 약 1,500억 원 적자로 끝났다고 적었다. 적자를 누가 떠안았는지와 매각가는 확인되지 않는다. 부산 엘시티는 2015년 은행과 증권사에서 1조 7,800억 원의 프로젝트금융을 받았다. 부산은행이 시행사 실소유자 측에 300억 원을 내준 건은 배임 혐의로 기소됐지만 2021년 11월 대법원에서 관련자 전원 무죄가 확정됐다. 롯데월드타워 옆에서는 다음 초고층이 준비 중이다. 잠실 마이스 복합공간은 총사업비가 2016년 약 2조 7,000억 원에서 2025년 약 3조 3,000억 원으로 늘었고, 2026년 7월 16일 기획예산처 민간투자사업심의를 통과했다. 사업자는 한화와 HDC 컨소시엄이고 롯데는 참여하지 않았다.

드러난 것: 이 건물이 하는 일은 임대업에서 담보업으로 옮겨 갔다

이 편에서 드러난 것은 건물이 그룹 안에서 무엇으로 쓰이는지가 소유 형태와 다르다는 점이다. 롯데월드타워는 롯데물산이 100% 갖고, 계열 보증 없이 회사채로 지었고, 공시가 남은 해마다 근저당이 없었다. 그런데 2024년 말 기준 공시에 한 번에 2조 6,083억 원의 채권최고액이 붙었고 그 빚은 롯데물산의 빚이 아니었다.

땅값의 순서를 다시 놓으면 이렇다. 1987년 819억 원에 산 땅은 2013년 공시지가 2조 7,472억 원, 2018년 3조 8,360억 원이 됐고 경실련은 그해 시세를 9조 2,467억 원으로 추정했다. 그 상승분은 2024년까지 장부에 없었다. 2024년 재평가로 토지 장부가가 1조 8,632억 원에서 4조 2,089억 원이 되면서 처음 회계에 들어왔고, 현금이 아니라 자본 항목으로 들어왔다. 팔지 않는 한 상승분은 담보 여력으로만 존재한다. 그 여력이 처음 쓰인 곳이 계열사 회사채였다.

"계열이 지탱한다"는 말은 맞지만 형태가 다르다. 보증은 없다. 대신 세 가지가 있다. 일본 모회사 롯데홀딩스와 일본계 은행의 저리 차입이 장기차입금의 35.6%다. 호텔롯데와 롯데쇼핑이 내는 임대·관리비가 2025년 1,281억 원으로, 2024년 임대수익 3,634억 원에 견주면 약 35%다. 2023년 기준 오피스 임대면적의 55.8%를 롯데그룹이 쓴다. 그러면서 롯데물산은 롯데케미칼에 담보를, 롯데건설에 자금보충을 내준다. 2025년 9월까지 누적 영업이익률이 24.9%로 사상 최고인 회사가 지분법손실로 순손실을 내는 이유가 여기 있다. 롯데케미칼 지분 장부가 2조 7,644억 원이 자기자본의 45.6%다. 건물이 버는 돈과 건물이 떠안는 위험이 같은 계열사에서 온다.

이 건물의 다음 형태는 리츠일 가능성이 있다. 롯데물산은 2024년 11월 30일 롯데리츠에 604억 원을 넣어 2025년 말 기준 지분 6.37%를 갖고 있고, 롯데리츠는 2030년까지 비리테일 비중을 30%로 올리며 호텔롯데·롯데물산의 자산을 편입하겠다고 밝혔다. 롯데리츠 편에서 본 백화점 편입과 같은 경로가 타워 쪽으로 열려 있다. 다만 담보가 걸린 동안은 어렵다. 담보 기간은 롯데케미칼 회사채 원금 상환 완료까지다.

확인하지 못한 것이 셋 있다. 롯데케미칼에 담보를 내준 대가로 보증료를 받는지는 공시에 없다. 이것이 시장 거래인지 무상 지원인지를 가른다. 롯데월드타워만 떼어 낸 장부가는 별도 기준 토지 4조 3,821억 원과 건물 1조 3,675억 원에 다른 자산이 섞여 있어 분리되지 않는다. 일본계 차입의 스왑 뒤 실효금리는 공시되지 않는다.

다음 편은 강남파이낸스센터다. 론스타가 팔고 싱가포르투자청이 20년 들고 있는 건물의 양도세 소송을 본다. 시리즈 전체는 건물을 짓는 돈: 국내편에서 이어진다.

출처

이 글의 채권최고액·회사채·차입·재평가·계열 거래는 롯데물산이 전자공시(DART)에 낸 사업보고서에서, 재무 시계열과 담보물 평가는 한국신용평가 보고서에서, 부지 매입과 인허가는 머니투데이·경향신문·일요신문·서울신문에서, 롯데케미칼 회사채 사태는 머니투데이·아세안익스프레스·더퍼블릭에서, 임대와 분양은 뉴스핌·파이낸셜뉴스·한국경제·머니투데이·뉴스1에서, 대조군은 The Edge Malaysia·Focus Taiwan·CoStar·Arabian Business·The B1M과 국내 경제지에서 가져왔다. 2016~2019년 감사보고서 본문, 타워 단독 장부가, 담보 제공의 대가, 일본계 차입의 스왑 뒤 실효금리, 2019년 이후 재산세는 확인하지 못했다.

출처 전체(91건) 펼치기

건물과 인허가

• 롯데월드타워 부지, 1987년 819억 원 매입과 2013년 공시지가 2조 7,472억 원 — 머니투데이 · 2013-11-21
• 제2롯데월드 추진일지 — 이투데이
• 정리뉴스: 제2롯데월드 인허가 과정과 1,800억 원 조건 — 경향신문 · 2016-06-15
• 활주로 각도 3도 변경 조건의 허가 — YTN · 2016-06-14
• 공군·롯데 활주로 변경 비용 합의서 951억 원 — 일요신문
• 활주로 변경 비용 3,270억 원 추산 — 뷰스앤뉴스
• 공군참모총장 경질과 제2롯데월드 — 서울신문 · 2017-06-09
• 감사원, 제2롯데월드 허가 특혜 근거 없음 — 서울신문 · 2018-12-17
• 롯데 경영비리 수사 항목과 결과 — 참여연대 그사건그검사
• 롯데월드타워 취득세 경정청구 1심 승소, 환급 153억 원 — 경향신문 · 2022-07-18
• 롯데월드타워 개장, 총사업비 4조 2,000억 원 — 한국경제 · 2017-03-21
• 롯데월드타워 공사기간 2010-11-11~2017-02-09 — 롯데CM
• 롯데월드타워 구조 안전과 규모 — 롯데건설
• 롯데월드타워 층별 구성 — 롯데물산
• Lotte World Tower — CTBUH The Skyscraper Center
• 롯데월드타워 — 위키백과
• 롯데월드타워의 사건 및 사고 — 위키백과
• 롯데시네마 월드타워 사용제한 해제와 재개장 — 더팩트
• 서울시, 제2롯데월드 수족관·영화관 사용제한 명령 — 안전신문 · 2014-12-17
• 석촌지하차도 도로함몰·동공 원인조사 결과, 9호선 실드터널 — 서울특별시 · 2014-08-28
• 도로함몰 원인조사와 특별관리 대책, 제2롯데월드 직접 연관성 없음 — 서울특별시 · 2014-08
• 건설비 3조 8,000억 원, 교통개선 5,260억 원, 기준시가 1조 1,309억 원 — 파이낸셜뉴스 · 2024-12-30
• Lotte World Tower 123 2013 10 27 사진, 김준서, CC BY-SA 4.0 — 위키미디어 공용

돈과 공시

• 롯데물산 사업보고서 2015년, 회사채 8건과 사채 특약 — DART
• 롯데물산 사업보고서 2021년, 지분 통합 1조 3,855억 원과 롯데홀딩스 차입 — DART
• 롯데물산 사업보고서 2023년, 담보 제공 해당사항 없음과 소송 — DART
• 롯데물산 사업보고서 2024년, 담보 한도 2조 6,083억 원 — DART
• 롯데물산 사업보고서 2025년, 담보 한도 1조 6,448억 원·차입 명세·재평가·주주 — DART
• 롯데물산 신용평가 보고서 — 한국신용평가 · 2025-12-10
• 롯데물산 제16회 무보증사채 평가 — 한국신용평가 · 2026-01-29
• 롯데물산 등급 AA-에서 A+로 하향 — 한국신용평가 · 2025-06-30
• 롯데지주·롯데물산 등 신용등급 동반 하향 — 다음 재게재
• 롯데물산 신용등급 스플릿과 타워 오피스 계열 임차 면적 — 더벨 · 2023-06-23
• 4대 은행, 롯데케미칼 회사채 2조 5,000억 원 지급보증 — 머니투데이 · 2024-12-13
• 롯데월드타워 근저당권자별 채권최고액 — 머니투데이 · 2026-02-03
• 롯데케미칼 기한이익상실과 사채권자집회 — 아세안익스프레스
• 롯데케미칼 회사채 특약 위반 14개 회차 — 더퍼블릭
• 롯데케미칼 2024년 영업손실과 순손실 — 아세안익스프레스
• 롯데월드타워 6조 원 평가, 담보 제공 — 헤럴드경제 · 2024-11-29
• 롯데물산 담보 제공과 공상은행 약정 — 블로터 · 2024-11-29
• 롯데물산 총사업비 절반 차입과 이자비용 — 머니S(다음 재게재) · 2020-01-18
• 롯데물산 해외 지속가능채권, KB국민은행 지급보증 — 인베스트조선 · 2018-07-30
• 건축물 재산세 1위 롯데월드타워 23억 2,000만 원 — 머니랜드(다음 재게재)
• 롯데월드타워 재산세 21억 5,900만 원 — 한국경제 · 2015-07-16
• 롯데월드타워 재산세 23억 200만 원 — 머니투데이 · 2016-07-14
• 오피스텔 표준가격기준액 전국 1위 — 서울신문 · 2024-01-07

임대와 분양

• 롯데월드타워 오피스 공실률 56.22% — 뉴스핌(다음 재게재) · 2017-06-12
• 롯데월드타워 3곳 중 1곳 공실 — 뉴스핌 · 2019-03-06
• 공실률 60%, 계열사 입주로 채운다 — 뉴스1
• 롯데월드타워 오피스 100% 임대 — 파이낸셜뉴스 · 2021-08-11
• 롯데월드타워 14~34층 17개 기업 입주 — 한국경제 · 2021-08-11
• 워크플렉스 90여 개 기업 입주 — 메트로서울 · 2021-08-11
• 롯데월드타워 오피스 임대료 — 스매치 인사이트
• 비상경영 뒤 롯데 계열사의 타워 이탈 — 인베스트조선 · 2025-01-21
• 시그니엘 레지던스 분양가와 실거래 245억 원 — 머니투데이 · 2021-12-07
• 분양가 최고 370억 원 시그니엘 레지던스 완판 — 한국금융신문 · 2022-04-25
• 시그니엘 레지던스 210억 원 실거래 — 뉴스1
• 시그니엘 서울 개점 — 아시아경제 · 2016-12-14
• 프리미어7 통임대 검토 — 뉴스웨이 · 2020-07-03
• 호텔롯데 월드사업부 매출 — CEO스코어데일리 · 2023-11-24
• 롯데리츠 비리테일 30% 목표와 그룹사 자산 편입 — 서울PI
• 롯데물산 이천·안성 물류센터 매각 추진 — 투자조선(다음 재게재) · 2025-05-14
• 롯데렌탈 매각 계약 해제 — 이데일리

대조군

• KLCCP Stapled Group, 페트로나스 트리플넷 리스 — The Edge Malaysia
• KLCCP 2026 AGM, 오피스 공실 0% — Fifth Person
• KLCC Property Holdings, 리츠 보유 자산과 스테이플드 구조 — Wikipedia
• 페트로나스, KLCCP 스테이플드 지분 축소 — The Edge Malaysia · 2020-12
• IOI 프로퍼티스, 타이베이 101 지분 37.17% 인수 계약 — The Edge Malaysia · 2014-12
• IOI의 타이베이 101 인수 계약 취소 — The Star · 2015-03-06
• 이토추, 타이베이 101 지분 37.17% 인수 승인 — Taipei Times · 2018-02-16
• ITOCHU acquires shares of Taipei Financial Center Corporation — 이토추 보도자료 · 2018-02-15
• 이토추, 타이베이 101 지분 절반을 대만 공영은행에 매각 — Focus Taiwan · 2025-03-28
• CDIC, 타이베이 101 지분 15.1% 경매 — Taipei Times · 2026-02-11
• Taipei Financial Center Corporation — Wikipedia
• 1WTC 임대율 기록 — CoStar
• 더스트, 1WTC 지분 10%와 99년 운영권 — Fox News
• Burj Khalifa 80% occupied — Arabian Business
• Burj Khalifa 개장 뒤 공실과 임대료 하락 — WorldPropertyJournal
• Emaar rollover of $1.23b debt — Gulf News
• Why Shanghai Tower failed — The B1M
• Shanghai Tower 오피스 80% 임대 — China Daily · 2022-12-27
• How Shanghai Tower has paid the price — SCMP · 2018-05-19
• 쌍용양회 사옥 1,000억 원 매각 — 서울파이낸스 · 2007-09-29
• 금호아시아나 광화문 사옥 4,180억 원 매각 — 비즈워치 · 2018-05-09
• 동대문 두산타워 8,000억 원 매각 조율 — 한국경제 · 2020-05-15
• 마스턴투자운용, 8,000억 원대 두산타워 인수 확정 — EBN
• 분당 두산타워 재매각 추진 — 인베스트조선 · 2025-09-04
• 인천 송도 동북아무역타워 매각, 1,500억 원 적자 — 뉴스1 · 2013-07-26
• 엘시티 부당대출, 전 BNK금융 회장 대법원 무죄 확정 — SBS · 2021-11-07
• 잠실 마이스 민간투자사업심의 통과 — 데일리안 · 2026-07-16
• 잠실 마이스 한화·HDC 컨소시엄 선정 — 한화 뉴스룸