재무·자본 · 건물을 짓는 돈: 국내편 · 21편 / 23편

삼성타운 세 동은 주인이 셋이고, 계열사 임대료 연 651억 원이 그 사이를 돈다

A동은 삼성생명 자가, B동은 팔았다 되산 계열 펀드, C동은 삼성전자 소유에 금융 계열이 세 든다. 한 그룹 세 동이 보여주는 소유의 세 형태

곰가드·2026.09.27

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이 글은 《건물을 짓는 돈: 국내편》 21편이다. 서울과 국내의 건물 한 채를 잡아 그 돈이 왜 그런 모양인지 본다. 편마다 메커니즘 하나와 건물 하나. 이번 건물은 2008년 강남역에 선 삼성타운 세 동이고, 메커니즘은 한 그룹 세 동의 소유 세 형태와 계열 임대료의 방향이다.

한 그룹의 세 동, 세 명의 주인

2024년 3월 20일 삼성전자는 삼성생명·삼성증권과 맺은 임대차 계약을 공시했다. 물건은 서초동 삼성타운 C동, 기간은 2024년 5월 1일부터 2029년 4월 30일까지 5년이다. 삼성생명은 연 208억 4,000만 원에 보증금 173억 6,000만 원, 삼성증권은 연 130억 3,000만 원에 보증금 108억 5,000만 원을 낸다. 블로터 보도다. 2016년부터 2년씩 갱신하던 계약을 처음으로 5년으로 늘린 것이고, 같은 그룹의 보험사와 증권사가 같은 그룹의 전자회사에 해마다 338억 7,000만 원을 내는 것이다. 계산이다.

삼성타운, 2009년. 가장 높은 것이 삼성전자의 44층 C동이다

사진: Oskar Alexanderson, CC BY-SA 2.0, 위키미디어 공용

삼성타운은 세 동이고 주인이 셋이다. A동은 삼성생명이 2007년 사용승인 뒤 계속 갖고 스스로 쓴다. B동은 삼성물산이 지어 2018년 코람코의 리츠에 7,484억 원에 팔았고, 2024년 삼성SRA자산운용이 삼성화재 등 계열 보험사를 투자자로 끌어 1조 1,042억 원에 되샀으며, 세입자는 2016년부터 삼성화재다. C동은 삼성전자가 갖고 있지만 2016년 인력 대부분이 수원과 우면동으로 나간 뒤 금융 계열사가 세 들어 산다. 한국일보·파이낸셜뉴스·인베스트조선 보도와 8편의 조사다. 세 동의 연면적은 동별로 더해 38만 8,339㎡, 삼성물산의 공식 총계로 38만 8,285㎡이고 공사비는 약 1조 원이었다. 삼성물산 건설부문 자료와 이데일리 보도다.

8편이 B동 한 동이 팔렸다 돌아오는 6년을 따라갔다면, 이 편은 세 동을 나란히 놓는다. 회사가 지어 계속 갖는 동, 팔았다 되산 동, 갖고 있지만 남에게 세 준 동이 한 블록에 있고, 그 사이를 계열사 임대료가 돈다. 이 편은 그 임대료가 어디에서 어디로 가는지, 그룹 밖으로 나간 6년이 얼마였는지, 그리고 세 동을 비우고 서소문으로 가려는 계획이 무엇을 남기는지 읽는다.

도곡동 102층이 무너지고 서초 세 동이 섰다

삼성타운은 그룹 본사를 강남에 두겠다는 1990년대 계획이 한 번 무너진 뒤 다른 땅에 다시 선 결과다. 삼성생명은 1986년 서초동에 패션단지를 지으려고 땅을 사기 시작했고 1993년부터 인근 필지를 더 샀다. 1995년 그룹은 서초 통합사옥을 S프로젝트로 정했다. 위키백과의 서술이고 1차 자료는 없다. 같은 시기 그룹은 도곡동 옛 공군 사격장 부지에 102층, 380~396m의 마천루를 세우려 했다. 1996년 공사에 들어가려던 이 계획은 주민 반발과 1997년 외환위기로 무산됐고, 그 땅에는 타워팰리스가 섰다. 위키백과와 나무위키가 같은 서술을 하지만 지자체의 공식 반대 기록은 확인하지 못했다.

서초동 세 동은 2003년 10월 1일 착공해 2008년 1월 31일 공사를 마쳤다. 삼성물산 건설부문의 기록이고, 위키백과와 언론은 착공을 2004년으로 적는다. 대지 25,020㎡에 연면적 38만 8,339㎡, 총공사비는 약 1조 원, 입주 인원은 약 2만 명이었다. 이데일리 보도다. 설계는 KPF와 삼우, 시공은 삼성물산이다. 삼성전자는 2008년 11월 32년을 쓴 태평로 사옥에서 C동으로 본사를 옮겼다. 이데일리 보도다.

시점	사건	출처
1986년	삼성생명, 서초동 부지 매입 시작	위키백과(2차)
1996~1997년	도곡동 102층 계획, 외환위기로 무산	위키백과·나무위키(2차)
2003년 10월	서초 삼성타운 착공	삼성물산 건설부문
2008년 1월	세 동 준공, 총공사비 약 1조 원	삼성물산, 이데일리
2008년 11월	삼성전자 본사, 태평로에서 C동으로	이데일리
2016년 3~4월	삼성전자·삼성물산 인력 이탈, 금융 계열 임차	머니투데이, 이코노미조선
2018년 9월	B동 매각 7,484억 원	한국일보
2024년 9월	B동 되사기 1조 1,042억 원	파이낸셜뉴스
2025년 11월 5일	서소문 신사옥 착공	서울경제

강남 삼성타운 1986~2025. 부지 매입, 도곡동 계획 무산, 착공, 준공과 입주, 2016년 이탈, B동 매각과 되사기, 서소문 착공

8년 뒤 세 동은 비었다가 다시 찼다. 2015년 말 삼성전자 디자인경영센터 약 2,000명이 우면동 연구소로 갔고, 2016년 3월 경영지원실 약 500명이 수원으로, 4월 초 홍보·IR·자금 조직 약 140명이 태평로 본관으로 갔다. 이재용 부회장의 현장경영 방침이었다. C동에는 미래전략실 약 300명과 일부 계열사 홍보 인력만 남아 약 4개월 동안 공실이 생겼다. 머니투데이 보도다. 같은 해 3월 삼성물산 건설부문은 B동에서 판교로, 상사부문은 잠실로 옮겼다. 이코노미조선 보도다. 빈 자리는 삼성생명·삼성화재·삼성증권·삼성자산운용이 채웠다. 삼성생명은 2016년 5월 1일부터 2년 계약으로 C동에 연 166억 1,600만 원을 내고 들어갔다. 뉴스핌 보도다.

이탈은 사옥을 판 순서와 겹친다. 2016년 1월 삼성생명은 태평로 본관을 부영에 5,000억 원대 후반에 팔았고, 인베스트조선은 그 값을 5,800억 원으로 적는다. 삼성화재 을지로 사옥도 부영에 넘어갔고 값은 인베스트조선이 4,400억 원, 다른 보도가 4,380억~4,500억 원으로 적는다. 2018년 삼성물산은 이미 비운 B동을 팔았다. 사람이 나간 건물을 판 것이고, 남은 건물에는 다른 계열사가 세 들었다. 삼성물산 상사부문은 2023년 11월 잠실을 떠나 태평로 삼성본관으로 다시 갔다. 연합뉴스 보도다.

세 동, 세 형태

세 동은 크기도 주인도 다르고, 2026년의 소유 형태는 자가, 되산 계열 펀드, 자가에 계열 임차의 셋이다. A동은 지상 34층에 연면적 11만 661㎡, B동은 32층에 8만 1,117㎡, C동은 44층에 19만 6,561㎡이고 높이는 A·B동 150m, C동 200m다. 삼성물산 건설부문의 포트폴리오 수치이고 위키백과는 151m와 203m로 적는다. A동의 사용승인은 2007년 4월 2일이고 기준층 임대면적 3,338㎡에 전용률은 약 51.6%다. 오피스파인드 자료와 계산이다.

동	규모	소유	사용	출처
A동	34층, 11만 661㎡, 150m	삼성생명, 준공 이래 불변	삼성생명	삼성물산, 나무위키
B동	32층, 8만 1,117㎡, 150m	삼성물산 → 2018 코람코 리츠 → 2024 삼성SRA	삼성물산 → 2016 삼성화재	한국일보, 이코노미스트
C동	44층, 19만 6,561㎡, 200m	삼성전자, 준공 이래 불변	삼성전자 일부, 삼성생명·삼성증권 임차	뉴스핌, 블로터

삼성타운 세 동의 크기. A동 34층 11만 661㎡, B동 32층 8만 1,117㎡, C동 44층 19만 6,561㎡, 합계 38만 8,339㎡, 대지 25,020㎡

A동은 가장 단순하다. 삼성생명이 땅을 모아 짓고 지금까지 갖고 쓴다. 2020년 1월 일부 직원이 강남역 위워크로 옮기면서 매각설이 나왔고, 2020년 7월 매일일보는 2022년 도입될 새 지급여력제도 대비로 그해 매물이 될 가능성을 썼으며, 2021년 오늘경제는 서소문 재건축 뒤 이전을 처음 적었다. 삼성생명은 매각 계획을 부인했고 2026년 9월까지 팔리지 않았다. 서울경제·매일일보·오늘경제 보도다.

B동은 이름이 두 번 바뀌었다. 삼성물산 서초사옥이었다가 2018년 코람코가 산 뒤 2021년 4월 더 에셋이 됐고, 2024년 삼성SRA자산운용이 되사면서 삼성화재 서초타워가 됐다. 나무위키와 8편의 조사다. 2018년 매각은 이미 삼성물산이 나가고 삼성화재가 유일한 세입자가 된 뒤였고, 2024년 되사기는 삼성화재의 임차를 지키는 거래였다. 인베스트조선 보도다. 삼성물산 안에서는 매각 전에 건설부문이 상사부문에 8개 층을 빌려주고 연 150억 원대를 받았다는 2013년 더벨 보도가 있는데 원문은 열지 못했다.

C동은 소유가 한 번도 바뀌지 않았다. 삼성전자가 갖고 있고 42층에 이재용 회장의 서울 집무실이 있다. 8편의 조사다. 대신 사람이 바뀌었다. 2016년 삼성전자 인력이 나간 자리에 삼성생명·삼성증권·삼성자산운용이 세 들었고, 2024년 3월 삼성생명과 삼성증권이 그 계약을 5년으로 늘렸다. 블로터는 이 연장을 서소문 이전이 임박하지 않았다는 신호로 읽었다. 2022년 10월 머니투데이는 전략·법무·기획·인사 조직이 서초로 돌아오고 사업지원태스크포스가 먼저 들어온다고 썼지만, 그 뒤 규모는 확인되지 않는다.

동	소유 형태	임대료의 방향
A동	자가	없음, 상각비와 보유세
B동	계열 운용사 소유, 계열 임차	삼성화재 → 삼성SRA자산운용의 투자기구(2024년 전에는 코람코 리츠)
C동	자가에 계열 임차	삼성생명·삼성증권 → 삼성전자

삼성타운 세 동의 소유와 사용. A동 삼성생명 자가, B동 삼성SRA 소유 삼성화재 사용, C동 삼성전자 소유에 삼성전자·삼성생명·삼성증권

세 동이 한 대지 위에 구분소유로 등기됐는지, 동별로 필지가 나뉘어 있는지는 확인하지 못했다. 나무위키가 적은 동별 대지면적 A동 6,564㎡, B동 5,348㎡, C동 13,108㎡는 합치면 25,020㎡로 이데일리의 세 동 대지와 맞아, 필지가 셋으로 갈린 정황은 있다. 계산이다.

임대료는 그룹 안을 돌고, 6년만 밖으로 나갔다

삼성타운의 임대료는 대부분 그룹 안에서 돌고, 그룹 밖으로 나간 것은 B동이 코람코 리츠의 것이었던 6년뿐이다. 공사비부터 보면 세 동 합쳐 약 1조 원이라는 것이 이데일리의 수치이고 동별 배분은 공개되지 않았다. 연면적으로 나누면 A동 2,850억 원, B동 2,089억 원, C동 5,062억 원이다. 계산이고 동별 마감이 다르면 틀리는 가정이다. 2004~2008년의 신규시설투자 공시 원문은 8편에 이어 이번에도 열지 못했다.

B동의 값은 두 번 매겨졌다. 2018년 8월 30일 삼성물산은 B동을 코람코의 코크렙제43호에 7,484억 원, 3.3㎡당 3,050만 원에 팔았다. 한국일보 보도다. 리츠는 자본 3,180억 원을 주택도시기금이 맡긴 미래에셋가이아8호 1,600억 원, 현대인베스트먼트38호 1,330억 원, 농협중앙회 250억 원으로 채웠다. 더벨 보도와 8편의 조사다. 매각 당시 장부가는 약 5,600억 원이었다. 뉴스핌 2018년 2월 보도다. 처분이익은 약 1,884억 원으로 계산된다. 2024년 9월 30일 삼성SRA자산운용은 같은 건물을 1조 1,042억 원, 3.3㎡당 약 4,500만 원에 되샀고 코람코 리츠는 매각차익 2,760억 원을 포함해 총수익 3,980억 원, 연 수익률 약 15%를 냈다. 파이낸셜뉴스와 아시아경제 보도다. 되산 쪽은 삼성SRA가 공식 매수자이고 삼성화재 등 계열 보험사가 전략적 투자자로 들어갔다. 인베스트조선 보도이고 출자 비율은 공개되지 않았다.

삼성타운 B동의 값. 2018년 장부가 5,600억(추정), 2018년 매각 7,484억, 2024년 되사기 1조 1,042억 원

임대료의 흐름은 공시에 남아 있다. C동에서 삼성생명은 2016년 5월 연 166억 1,600만 원, 보증금 138억 4,700만 원으로 시작해 2024년 5월 연 208억 4,000만 원, 보증금 173억 6,000만 원이 됐다. 8년 동안 연평균 2.87%씩 오른 셈이다. 뉴스핌과 블로터 보도이고 상승률은 계산이다. 삼성증권은 2024년 연 130억 3,000만 원이다. B동에서 삼성화재는 2016년 9월 보증금 254억 원에 월 26억 원, 연 312억 원으로 들어갔다. 더벨 보도와 8편의 조사이고 2021년 갱신 뒤 조건은 확인하지 못했다. 세 계약을 더하면 연 약 651억 원이다. 계산이고 삼성화재는 2016년 조건을 그대로 둔 값이다.

흐름	임차인 → 소유주	연 임대료	근거
C동	삼성생명 → 삼성전자	208억 4,000만 원(2024~2029)	블로터
C동	삼성증권 → 삼성전자	130억 3,000만 원(2024~2029)	블로터
B동	삼성화재 → 삼성SRA자산운용 투자기구	312억 원(2016년 조건)	더벨
계열 합계		약 651억 원	계산
B동 2018~2024	삼성화재 → 코람코 리츠	6년 약 1,872억 원	계산, 임대료 고정 가정

삼성타운의 임대료. C동 삼성생명 208.4억, 삼성증권 130.3억, B동 삼성화재 312억, 계열 합계 651억, 2018~2024년 코람코로 약 1,872억 원

그룹 안에서 도는 임대료는 연결 손익에 남지 않는다. 삼성생명이 삼성전자에 내는 208억 원은 삼성전자의 수익이고, 삼성화재가 삼성SRA자산운용의 투자기구에 내는 임대료는 거기에 출자한 삼성화재 등 계열 보험사에게 돌아온다. 그 투자기구의 형태는 공개되지 않았다. 밖으로 나간 것은 2018년 9월부터 2024년 9월까지 삼성화재가 코람코 리츠에 낸 임대료다. 2016년 조건을 6년에 곱하면 약 1,872억 원이다. 계산이다. 여기에 판 값과 되산 값의 차이 3,558억 원을 더하면 B동을 6년 동안 밖에 뒀던 값이 나온다. 그 대신 삼성물산은 2018년에 7,484억 원의 현금과 처분이익을 얻었고, 그 돈의 쓰임은 8편이 다뤘다.

세금은 한 동만 보인다. 2018년 삼성전자 서초사옥의 재산세는 18억 8,000만 원으로 전국 2위였고 1위는 롯데월드타워 23억 2,000만 원이었다. 머니랜드 보도다. A동과 B동의 재산세, 세 동 합산액, 종합부동산세는 확인하지 못했다. 땅값은 B동 필지의 개별공시지가가 2018년 ㎡당 3,610만 원에서 2024년 7,649만 원으로 2.1배가 됐다. 8편의 조사다. A동 필지는 집품이 8,895만 원을 적지만 연도를 특정하지 못했다. A동의 시세 임대 조건은 ㎡당 월 5만 1,400원, 3.3㎡당 약 17만 원이다. 오피스파인드 자료와 계산이다.

A동을 팔면 얼마인가는 두 숫자 사이에 있다. 연면적 11만 661㎡를 3만 3,534평으로 놓고 B동의 2018년 단가 3,050만 원을 곱하면 1조 230억 원, 현대해상 강남사옥 단가 3,500만 원을 곱하면 1조 1,737억 원이다. 계산이고 감정가나 제시가가 아니다. 서울경제는 A동이 B동보다 훨씬 높은 값을 받을 것이라고만 썼다. 2023년 3월 삼성SRA자산운용은 삼성FN리츠가 2030년까지 삼성생명 서초타워와 삼성화재 서초사옥 등을 편입하겠다고 밝혔다. 아이뉴스24 보도다. 그중 서초사옥은 리츠가 아니라 삼성SRA가 직접 되샀고, 서초타워의 편입은 2026년 9월까지 확인되지 않는다.

그룹마다 사옥을 나누는 방식이 다르다

한 그룹이 여러 계열사 이름으로 사옥을 나눠 갖는 것은 흔하지만, 방향은 그룹마다 반대로 간다. LG트윈타워는 계열사가 나눠 갖던 것을 지주회사 ㈜LG로 모았다. 2019년 3월 LG상사는 보유 지분을 ㈜LG에 1,335억 8,700만 원에 팔았고, 지금은 ㈜LG가 소유하고 LG전자·LG디스플레이·LG화학이 나눠 쓴다. 뉴데일리 보도와 나무위키의 서술이다. ㈜LG의 2024년 영업수익은 배당 46.4%, 상표권 38.2%, 임대수익 15.4%로 짜여 있어 사옥 임대료가 지주회사의 세 번째 수익원이다. ㈜LG 2024년 사업보고서의 문장이다. 롯데월드타워는 롯데물산 75%, 롯데쇼핑 15%, 호텔롯데 10%로 나뉘어 있던 것을 2021년 4월 롯데물산이 전부 사들여 하나로 만들었다. 한국경제 보도다.

그룹	건물	소유	방향	출처
삼성	삼성타운	삼성생명·삼성SRA·삼성전자	계열 3사 분산, B동 매각 후 재매입	8편
LG	LG트윈타워	㈜LG	계열사 분산 → 지주회사 집중	뉴데일리 2019
롯데	롯데월드타워	롯데물산	3사 분산 → 단일 소유	한국경제 2021
한화	장교동 한화빌딩	한화생명 → 한화리츠	보험사 소유 → 계열 리츠 8,080억 원	뉴스핌 2024
현대차	양재 사옥	미확인	동관 현대차, 서관 기아 사용	더팩트
SK	서린빌딩	SK리츠	팔고 되사기를 거듭해 계열 리츠로	9편

그룹별 사옥 소유. 삼성 3사 분산, LG 지주회사 집중, 롯데 롯데물산 100%, 한화 보험사에서 리츠로, 현대차 양재 사용 분리, SK 리츠

삼성과 같은 유형은 한화다. 장교동 한화빌딩은 한화생명이 소유하고 그룹이 세 들었는데, 2024년 7월 한화리츠가 8,080억 원, 3.3㎡당 3,590만 원에 사기로 해 8월 완납했고 시장 예상 7,000억 원대보다 높아 계열사 간 가격 논란이 따랐다. 뉴스핌과 서울경제 보도다. 보험사가 사옥을 파는 길은 삼성이 2016년 태평로 본관으로 먼저 걸었고, 본사를 계열 리츠에 넣은 것은 2023년 3월 상장한 한화리츠가 먼저다. 삼성의 B동은 리츠가 아니라 사모 투자기구로 돌아왔다. 보험사가 사옥을 파는 배경은 1편에서 본 지급여력 규제다. 현대차 양재 사옥은 동관을 현대차, 서관을 기아가 쓰지만 등기상 소유가 어느 회사인지는 확인하지 못했다. 더팩트 보도다. SK서린빌딩은 팔고 되사기를 거듭한 끝에 계열 리츠에 넣었다.

강남의 값은 그 사이 올랐다. 2018년 B동이 3.3㎡당 3,050만 원으로 당시 최고였는데, 2022년 4월 멀티캠퍼스빌딩이 4,012만 원으로 기록을 넘었고 6월 강남역 에이플러스에셋타워가 4,300억 원, 4,752만 원으로 다시 최고가를 썼으며, 2024년 B동은 약 4,500만 원, 2025년 강남N타워는 4,400만 원이었다. 한국일보·딜사이트·파이낸셜뉴스 보도와 8편의 조사다. 강남N타워는 2018년 4,525억 원에서 2025년 6,805억 원으로 1.5배가 됐다. 삼성물산이 판 뒤 되사기까지 6년 사이 강남 사옥값이 그만큼 오른 것이고, 코람코 리츠의 연 수익률 15%는 그 상승의 몫이었다.

강남 사옥 3.3㎡당 매매가. 강남N타워 2018년 2,925만, 삼성타운 B동 2018년 3,050만, 강남N타워 2025년 4,400만, B동 2024년 약 4,500만, 에이플러스에셋타워 2022년 4,752만 원

삼성의 부동산은 계속 움직인다. 2023년 4월 삼성FN리츠가 대치타워와 에스원빌딩으로 상장했고, 2026년 잠실빌딩을 2,196억 원에 편입했다. 머니투데이와 더벨 보도다. 2023년 3월 삼성SRA는 2030년까지 삼성생명 서초타워와 삼성화재 서초사옥을 편입 후보로 들었다. 아이뉴스24 보도다. 서소문에서는 2023년 1월 옛 중앙일보 사옥 철거가 시작됐고, 지하 7층·지상 19층에 연면적 21만 3,968㎡였던 계획이 2025년 11월 5일 착공 때 지하 8층·지상 38층, 연면적 24만 9,179㎡로 바뀌었다. 층수는 두 배인데 연면적은 1.16배다. 저층부를 줄이고 서울광장만 한 녹지를 내주는 대신 높이를 받은 것이다. 이데일리와 서울경제 보도이고 배율은 계산이다. 삼성생명·삼성화재·삼성카드·삼성증권·삼성자산운용·삼성SRA자산운용이 옮겨갈 예정이고 시점은 이데일리가 2027년 개관, 마켓인이 2028년 이후 준공이라 적어 갈린다.

삼성생명 서소문 신사옥. 종전 계획 19층 21만 3,968㎡, 2025년 착공 38층 24만 9,179㎡, 금융 6개사 이전, 준공 2027 또는 2028 이후, A동 처분 미정

서소문이 완성되면 A동은 비고 B동의 삼성화재도 나간다. A동은 팔거나 리츠에 넣거나 갖고 둘 셋 중 하나이고, 어느 쪽인지는 정해지지 않았다. 2018년 B동을 팔았을 때처럼 사람이 나간 뒤 건물이 팔리는 순서라면, 서초의 세 동 가운데 삼성전자의 C동만 그룹 사옥으로 남는다.

소유가 아니라 임대료의 방향이 그룹을 보여준다

세 동의 등기는 셋으로 갈리지만 임대료의 방향을 따라가면 하나의 그룹이 보인다. 삼성생명과 삼성증권이 삼성전자에 내는 연 338억 7,000만 원, 삼성화재가 삼성SRA자산운용의 투자기구에 내는 2016년 조건의 연 312억 원은 모두 그룹 안에서 계열사 사이를 옮겨 갈 뿐이다. 회사 하나의 손익에는 비용과 수익으로 적히지만, 그룹 전체로 보면 왼쪽 주머니에서 오른쪽 주머니로 간다. 밖으로 나간 것은 2018년부터 2024년까지 코람코 리츠가 받은 임대료 약 1,872억 원과 되살 때 더 낸 3,558억 원이다. 계산이다. 그 6년의 값이 삼성물산이 2018년에 얻은 현금 7,484억 원의 대가였다.

항목	A동	B동	C동
소유	삼성생명	삼성SRA자산운용 투자기구(삼성화재 등 보험 계열 출자)	삼성전자
사용	삼성생명	삼성화재	삼성전자 일부, 삼성생명·삼성증권
임대료	없음	연 312억 원(2016), 투자기구로	연 338억 7,000만 원, 삼성전자로
값의 갱신	매각설, 시가 미확정	2018 7,484억 → 2024 1조 1,042억 원	원가, 상각
앞날	서소문 이전 뒤 미정, FN리츠 후보	삼성화재도 서소문 이전 대상	삼성전자 소유 유지 전망

세 동은 같은 그룹이 같은 시기에 같은 설계로 지은 건물이지만 소유의 형태가 갈렸다. 그 갈림은 계열사마다 사정이 달랐기 때문이다. 삼성생명은 보험사라 부동산을 갖는 데 자본 규제가 붙고, 삼성물산은 2018년 재무구조 개선을 이유로 현금이 필요했으며, 삼성전자는 건물을 팔 이유가 없어 갖고 있으면서 빈 층을 계열사에 빌려줬다. 형태는 세 가지인데 그룹이 내는 임대료의 총량은 그룹 밖으로 나간 6년을 빼면 거의 변하지 않았다. 소유 형태를 바꾼 것은 그룹의 필요가 아니라 각 계열사의 장부였다.

8편에서 본 되사기의 값 3,558억 원은 이 편에서 임대료 1,872억 원과 합쳐진다. 팔았다 되사는 것은 그 사이의 임대료와 가격 차이를 시장에 내는 일이고, 강남 사옥값이 6년에 1.5배가 된 시기였기 때문에 그 값은 컸다. 반대로 팔지 않은 A동과 C동은 장부에 원가로 남아 값이 오른 만큼을 실현하지 않았고, 대신 재산세와 상각비만 냈다. 어느 쪽이 나았는지는 삼성물산이 2018년 그 돈으로 무엇을 했는지에 달렸고, 그 답은 8편에 있다.

서소문은 이 구도를 다시 바꾼다. 금융 6개사가 2027년 또는 2028년 이후 서소문으로 가면 A동은 비고 B동의 삼성화재도 나간다. 삼성물산은 2018년 B동을 사람이 나간 지 2년 뒤에 팔았다. 같은 순서라면 서초에는 삼성전자의 C동만 남고, 세 동이 보여준 소유의 세 형태는 서소문 한 동의 형태로 접힌다. 그 형태가 자가인지 리츠인지는 착공 뒤에도 정해지지 않았다.

다음 편은 롯데월드타워다. 근저당 없이 서 있던 타워에 계열사 회사채의 담보로 2조 6,083억 원의 채권최고액이 붙는 과정을 본다. 시리즈 전체는 건물을 짓는 돈: 국내편에서 이어진다.

출처

이 글의 세 동 제원은 삼성물산 건설부문과 위키백과에서, 부지 이력과 공사비는 위키백과·이데일리에서, B동의 매각과 되사기는 한국일보·더벨·파이낸셜뉴스·아시아경제·인베스트조선에서, C동 임대차는 뉴스핌·블로터에서, A동 매각설과 서소문 계획은 서울경제·매일일보·오늘경제·이데일리·마켓인에서, 삼성FN리츠는 아이뉴스24·머니투데이·더벨에서, 대조군은 뉴데일리·투자조선·뉴스웨이·한국경제·뉴스핌·더팩트·딜사이트에서 가져왔다. 2004~2008년 신규시설투자 공시 원문, 등기부, A·B동 재산세, 삼성SRA 출자 비율은 열지 못했다.

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세 동과 부지

B동 매각과 되사기

C동 임대차와 A동

서소문 신사옥

대조군

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