재무·자본 · 건물을 짓는 돈: 국내편 · 7편 / 12편

코레일은 서울역 옆 땅을 5,300억 원에 팔았고, 한화는 그 위에 3조 원을 짓는다

부채 22조 원의 철도 공기업이 땅을 팔고, 자본금 900억 원의 시행 법인이 2조 5,550억 원의 PF로 컨벤션·오피스·호텔을 올리는 서울역 북부역세권의 돈

곰가드·2026.09.13

18분 읽기

이 글은 《건물을 짓는 돈: 국내편》 7편이다. 서울과 국내의 건물 한 채를 잡아 그 돈이 왜 그런 모양인지 본다. 편마다 메커니즘 하나와 건물 하나. 이번 건물은 서울역 북쪽 철도용지 위에 짓는 중인 북부역세권 복합단지이고, 메커니즘은 철도 공기업이 땅을 팔고 민간이 PF로 짓는 매각형 개발이다.

선로 자리에 올라가는 39층

서울역 북쪽, 서울로 7017과 염천교 사이의 땅은 2000년대까지 선로와 부속 시설이 있던 저이용 철도용지였다. 2026년 그 자리에 지하 6층 지상 39층 다섯 동의 골조가 올라가고 있다. 이투데이가 2026년 3월 전한 공정률은 12%다. 땅의 주인이었던 코레일은 2023년 10월 31일 잔금을 받고 나갔고, 지금 짓는 쪽은 한화 계열 네 회사가 지분 전부를 가진 시행 법인이다.

2000년대 서울역 북측. 선로와 부속 시설이 있던 자리 위로 옛 서울역 고가가 지나간다. 이 고가는 2017년 서울로 7017이 됐고, 선로 자리가 개발 부지다

사진: tokorozawa22, CC BY 2.5, 위키미디어 공용. 왼쪽을 잘라 썼다

이 사업을 부르는 이름은 코레일 땅에 한화가 짓는 2조 원이지만, 숫자는 그보다 크고 방향은 다르다. 총사업비는 언론이 되풀이하는 2조 7,000억 원과 한화 건설부문의 분기 공시를 인용한 3조 1,000억 원이 함께 쓰인다. 시행 법인의 자본금은 900억 원이고, 2024년 10월 본PF 2조 1,050억 원이 2026년 4월 2조 5,550억 원으로 늘었다. 계산하면 자본금의 28배다. 코레일이 받은 토지 대금은 2018년 중장기재무관리계획에 적힌 5,300억 원이고, 2025년 말 코레일 부채 22조 1,533억 원의 2.4%다.

서울역 북부역세권의 돈. 토지 5,300억 원, 자본금 900억 원, 브릿지론 7,400억 원, 본PF 2조 1,050억 원에서 2조 5,550억 원으로, 총사업비 3조 1,000억 원

앞의 세 편에서 공공은 땅을 빌려주거나 건물을 받거나 자리를 팔았다. 대전시는 30년 임대료를, 서울시는 세빛섬의 소유권을, 인천공항공사는 여객당 임대료를 받았다. 코레일은 넷째 길을 택했다. 땅을 팔고 개발에서 빠졌다. 그 대신 서울시가 사전협상으로 공공기여 3,384억 원을 받았고, 개발이익과 위험은 전부 한화 쪽으로 갔다. 이 편은 팔린 땅의 값과, 그 위에 올라가는 빚의 크기와, 그 빚을 받치는 모회사의 보증을 읽는다.

세 당사자의 세 가지 사정

이 땅이 팔린 데는 코레일의 부채와 서울시의 강북 컨벤션과 한화의 서울역이라는 세 사정이 겹쳐 있다. 먼저 코레일이다. 알리오 공시를 인용한 뉴스핌에 따르면 코레일의 부채는 2018년 15조 6,000억 원에서 2025년 말 22조 1,533억 원으로 늘었고 부채비율은 280.23%다. 영업손익은 2019년부터 7년 연속 적자였고, 2024년 이자비용이 4,130억 원이었다. 코레일은 2018년 중장기재무관리계획에 용산 정비창 4조 9,142억 원, 서울역 북부 5,300억 원, 광운대 4,481억 원을 매각 예정액으로 적었다. 2029년까지 약 11조 원의 자산을 팔겠다는 최근 계획도 같은 줄에 있다.

연도	코레일 부채	부채비율	영업손익
2018년	15조 6,000억 원
2021년	18조 6,608억 원	287.3%	-8,661억 원
2022년	20조 405억 원	222.6%	-4,363억 원
2023년	20조 4,654억 원	237.9%	-4,743억 원
2024년	21조 1,844억 원	259.9%	-1,114억 원
2025년	22조 1,533억 원	280.2%	-3,782억 원

뉴스핌과 뉴스웨이, 사람인 재무 공시의 수치다. 2021년 부채비율이 2022년보다 높은 것은 자본 변동 때문으로 보이지만 원문 재무제표를 대조하지 못했다. 서울역 북부의 5,300억 원은 이 부채의 2.4%이고, 11조 원 매각 계획의 4.8%다. 코레일이 이 땅에서 얻은 것은 재무구조를 바꿀 크기의 돈이 아니라 그 계획의 첫 실행분이었다.

서울시의 사정은 컨벤션이었다. 2008년 서울시는 서울역 일대 기본계획에서 35층 규모의 국제컨벤션센터를 구상했고, 2014년 산업통상자원부와 코레일이 이 자리를 MICE 산업지구로 정했다. 강북에는 코엑스 급의 회의장이 없었다. 서울시가 쓴 수단은 사전협상제도다. 5,000제곱미터 이상 부지의 도시계획을 바꿀 때 시와 사업자가 협상해 계획이득의 일부를 공공기여로 받는 제도이고, 이 사업은 2020년 4월부터 2021년 2월까지 다섯 차례 협상을 거쳤다. 2010년 제정된 역세권개발법이 있었지만 이 사업은 그 법의 개발구역 지정이 아니라 국토계획법의 지구단위계획으로 처리됐다.

한화의 사정은 서울역에 있었다. 한화역사는 1988년 점용허가로 서울역 민자역사를 운영했고, 그 30년이 2017년 말 끝나면서 상업시설은 국가로 귀속됐다. 한화역사는 2022년 1월 한화커넥트로 이름을 바꿨고, 이 시행 법인의 지분 29%를 갖고 있다. 위키백과와 서울기록원이 정리한 회사 연혁이다. 30년 동안 역사를 운영하던 회사가 역사를 내놓은 뒤 그 옆 땅의 개발에 들어간 셈이다.

시점	일	근거
2008년	서울시 기본계획, 국제컨벤션센터 구상	나무위키, 뉴데일리
2014년	MICE 산업지구 확정. 한화 협상 중 코레일이 대체 고가도로 요구, 사업비 약 300억 원 증가	나무위키
2014~2018년	한화 포기. 사업 표류	나무위키
2017년 5월 20일	서울로 7017 개장. 대체 고가 계획 소멸	나무위키
2018년 12월	재공모. 한화건설, 삼성물산·미래에셋, 롯데건설·메리츠 세 컨소시엄	비즈니스포스트
2019년 7월	한화 우선협상대상자. 롯데·메리츠의 가처분 신청은 기각	한국경제 2019-07-18
2020년 4월~2021년 2월	서울시 사전협상 5회	마켓인
2021년 6월 3일	서울시 고시 제2021-255호, 지구단위계획 결정	서울도시공간포털
2023년 10월 31일	토지 잔금 완납, 소유권 이전	국토일보, 비즈워치
2024년 12월 12일	착공식	한화그룹

2008년 구상부터 2029년 준공 목표까지. 2014년 한 번 무산되고 2019년 한화가 다시 선정됐다

2014년의 무산은 고가도로 때문이었다. 원안은 옛 서울역 고가를 헐고 왕복 4차선 대체 고가를 새로 놓아 사업지를 관통시키는 것이었고, 코레일이 그 건설을 요구하면서 사업비가 약 300억 원 늘자 한화가 사업성을 이유로 물러났다. 2015년 서울시는 고가를 헐지 않고 보행 공원으로 바꾸는 쪽으로 정책을 틀었고, 2017년 서울로 7017이 열리면서 대체 고가라는 전제 자체가 사라졌다. 최종 계획에는 서울로 7017에서 이 부지를 지나 서울역 광장과 서소문역사공원으로 이어지는 보행로가 들어갔다. 사업을 한 번 넘어뜨린 것과 사업이 마지막에 잇게 된 것이 같은 고가였다.

구 서울역사의 밤. 1925년 준공된 붉은 벽돌 건물이 개발 부지의 남쪽에 서 있다

사진: Sharon Hahn Darlin, CC BY 2.0, 위키미디어 공용

코레일은 땅을 팔았고 한화는 다 가졌다

이 사업에서 코레일이 택한 방식은 임대도 출자도 아닌 매각이다. 시행 법인 주식회사 서울역북부역세권개발의 지분은 한화임팩트 40%, 한화커넥트 29%, 주식회사 한화 29%, 한화호텔앤드리조트 2%로 한화 계열이 전부이고 코레일의 지분은 없다. 머니투데이와 한국경제가 착공과 건축허가 때 전한 구성이다. 2023년 10월 31일 잔금이 치러지고 소유권이 한화 컨소시엄의 재무적 투자자인 우리자산신탁으로 넘어갔다. 코레일이 받은 대금은 2018년 계획 기준 5,300억 원이다. 대전시가 땅을 30년 빌려준 사이언스콤플렉스와 서울시가 건물을 받은 세빛섬과 달리, 여기서 공기업은 땅을 팔고 개발이익에서 빠졌다.

항목	내용	근거
부지	중구 봉래동2가 122번지 일대 2만 9,049제곱미터. 다수 보도는 2만 9,093제곱미터	서울시 사전협상 자료, 비즈워치
땅의 이전 소유	한국철도공사. 저이용 철도용지	다수 보도
용도지역	일반상업과 제3종일반주거에서 일반상업 단일로. 철도 도시계획시설 폐지	서울시 사전협상 자료
시행 법인	주식회사 서울역북부역세권개발. 2020년 설립, 한화 계열 100%	비즈워치, 머니투데이
설계	헤닝 라센, 2020년 12월 국제지명설계공모 당선작 서울 밸리	대한경제
시공	한화 건설부문. 도급액 약 1조 2,000억 원	뉴데일리
공공기여	개발량의 47.45%, 약 3,384억 원. 서울시 별도 자료와 2023년 보도는 2,200억 원	서울시 뉴스룸, 미디어허브, 한국경제
규모	5개 동, 지하 6층 지상 39층, 연면적 33만 7,298제곱미터. 용적률은 2021년 3월 서울시 발표 기준 793.7%	철도경제신문, 서울시 미디어허브
총사업비	3조 1,000억 원. 보도 다수는 2조 7,000억 원	블로터, 이투데이, 비즈워치

시행 법인의 지분. 한화임팩트 40%, 한화커넥트 29%, 주식회사 한화 29%, 한화호텔앤드리조트 2%. 코레일 0%

땅을 판 대가로 공기업이 받는 것은 대금이고, 시가 받는 것은 공공기여다. 서울시가 2021년 사전협상을 마치며 발표한 공공기여는 총 개발량의 47.45%, 약 3,384억 원이다. 서울로 7017에서 이 부지를 거쳐 서울역 광장과 서소문역사공원으로 이어지는 보행로, 공공업무시설, 기반시설 건립비가 그 안에 든다. 같은 2021년 서울시 미디어허브의 보도자료와 2023년 12월 한국경제는 공공기여를 2,200억 원으로 적었고, 두 숫자의 차이가 시점의 차이인지 산정 기준의 차이인지는 확인하지 못했다. 용도지역을 주거에서 상업으로 바꾸고 철도 시설 결정을 풀어 준 값이 이 공공기여이고, 그 값은 용적률로 돌아왔다. 2021년 3월 서울시 발표 기준 793.7%이고, 39층으로 확정된 최종안의 용적률은 고시 원문을 열지 못해 대조하지 못했다.

용도	비율	동
업무시설	42.3%	오피스 3개 동
오피스텔	29.8%	1개 동
판매시설	11.3%	저층부
숙박시설	9.5%	호텔 1개 동. 만다린 오리엔탈 128실, 2030년 개관 목표
컨벤션	7.1%	저층부. 2,000명 대회의실, 30인 이상 회의실 15개, 전시장 2,000제곱미터

연면적 33만 7,298제곱미터의 용도 구성. 업무 42.3%, 오피스텔 29.8%, 판매 11.3%, 숙박 9.5%, 컨벤션 7.1%

비즈워치가 전한 용도 비율과 서울시 미디어허브가 전한 컨벤션 제원이다. 이 건물이 강북의 코엑스라 불리는 이유는 컨벤션 7.1%에 있고, 이 건물의 돈이 나올 자리는 업무와 오피스텔 72.1%에 있다. 서울시가 원한 것은 강북권의 국제회의장이었고 한화가 원한 것은 오피스와 분양 상품이었으며, 사전협상은 그 둘을 한 건물의 위아래에 배치한 결과다.

준공 뒤 각 동을 누가 갖는지는 아직 공개된 자료가 없다. 시행 법인이 한화 계열 100%이니 소유권은 그쪽으로 귀속되겠지만, 오피스텔이 분양 상품이 될지, 오피스가 임대인지 매각인지, 호텔이 만다린 오리엔탈의 위탁운영인지는 보도가 다루지 않았다. 사이언스콤플렉스가 타워의 15개 층을 공공에 넘긴 것과 달리 이 건물에는 그런 층이 없다. 공공이 받는 것은 건물이 아니라 길과 돈이다.

자본금 900억 원 위의 2조 5,550억 원

이 사업의 돈은 시행 법인의 자본금 900억 원이 아니라 그 위에 얹힌 PF 2조 5,550억 원과 그 PF를 받치는 한화의 보증에서 읽힌다. 총사업비는 세 번 바뀌었다. 2014년 한화가 처음 협상하던 때는 1조 3,000억 원이었고, 2024년 착공 무렵 보도는 2조 7,000억 원을 썼으며, 한화 건설부문의 2024년 1분기 공시를 인용한 블로터와 2026년 3월 이투데이는 3조 1,000억 원이라고 적는다. 4,000억 원의 차이가 공사비 인상인지 금융비용을 넣은 것인지는 확인하지 못했다. 이 글은 두 숫자를 함께 쓴다.

시점	조달	금액	근거
2020년	시행 법인 자본금	900억 원	블로터
2023년 10월	브릿지론. 토지 매입	7,400억 원	비즈워치
2024년 10월 28일	본PF. 매각 트랜치 1조 8,700억 원, 분양 트랜치 2,340억 원	2조 1,050억 원	마켓인, 아시아경제
2025년 12월	추가	450억 원	더벨
2026년 4월	추가 6,850억 원, 기존 2,800억 원 상환	순증 4,050억 원	더벨
2026년 4월 누적		2조 5,550억 원	계산

2024년 10월의 본PF는 KB국민은행이 주선했다. 매각 트랜치 1조 8,700억 원은 선순위 1조 6,000억 원과 후순위 2,700억 원으로 나뉘고, 우리서울역세권제일차 같은 유동화 회사들이 그 채권을 나눠 들었다. 분양 트랜치 2,340억 원은 이름으로 보아 분양 수입으로 갚도록 설계된 몫으로 보이지만, 상환 재원을 명시한 원문은 찾지 못했다. 2026년 4월 KB금융이 3,850억 원, IBK기업은행이 3,000억 원을 새로 넣으면서 누적 PF는 2조 5,550억 원이 됐고 만기는 2029년 9월이다. 더벨은 오피스텔을 선분양에서 후분양으로 돌린 것을 추가 조달의 배경으로 짚었다. 분양 대금으로 갚으려던 돈을 준공 뒤로 미루면 그만큼을 빚으로 메워야 한다.

시행 법인의 자본금 900억 원과 PF 2조 5,550억 원. 계산하면 28배다

빚을 받치는 것은 모회사다. 블로터에 따르면 PF 대출 1조 6,000억 원에 대해 한화 건설부문이 오피스 자산 매입 확약과 자금 보충 약정을 섰고, 신용보강 한도는 대출금의 120%인 1조 9,200억 원이다. 한화 건설부문의 부동산 PF 신용보강 총액은 2024년 1분기 말 1조 8,255억 원이었고, 같은 시기 총사업비 3조 4,000억 원의 잠실 스포츠·MICE 사업도 함께 보증하고 있었다. 도급액은 약 1조 2,000억 원이다. 사이언스콤플렉스에서 신세계가 지급보증으로 대전신세계의 회사채를 AA로 만들었듯, 여기서도 시행 법인 혼자서는 2조 원대의 돈을 빌릴 수 없고 한화가 뒤에 서면 빌릴 수 있다.

코레일이 받은 돈은 5,300억 원이다. 뉴스핌이 인용한 2018년 코레일 중장기재무관리계획의 매각 예정액이고, 2023년 10월 31일 잔금이 완납돼 소유권이 한화 컨소시엄의 재무적 투자자인 우리자산신탁으로 넘어갔다. 계획액과 실제 잔금이 같은지는 계약서와 코레일 재무제표의 처분이익을 보지 못해 확정하지 못했다. 서울시가 받는 공공기여는 3,384억 원이다. 2021년 사전협상 완료 때 서울시 뉴스룸이 발표한 총 개발량의 47.45%다. 같은 시점 서울시 미디어허브의 다른 보도자료는 지역 공공·기반시설 조성에 쓰는 몫을 2,200억 원으로 적었는데, 두 숫자가 한 문서에 나란히 있는 것은 아니고 2,200억 원이 3,384억 원의 어느 부분인지 서울시가 연결해 밝힌 적은 없다. 비마이너는 이 공공기여가 주거지역을 상업지역으로 올린 계획이득의 일부일 뿐이라고 비판했다.

누가	받는 것	근거
코레일	토지 대금 5,300억 원. 2025년 말 부채의 2.4%	뉴스핌, 계산
서울시	공공기여 3,384억 원. 별도 자료는 시설 조성비 2,200억 원	서울시 뉴스룸, 미디어허브
한화 건설부문	도급 약 1조 2,000억 원	뉴데일리
시행 법인	준공 뒤 오피스 3개 동·오피스텔·호텔·컨벤션	시행 법인 지분 100%
대주단	PF 이자. 2029년 9월 만기	더벨, 뉴스톱

한화 컨소시엄이 밝힌 전략은 매각보다 직접 운영이다. 오피스를 한화그룹 사옥으로 쓸 가능성이 거론되고, 준공 뒤 건설과 호텔과 자산관리 계열사가 운영 수익으로 금융비용을 감당하겠다는 구상이 블로터에 실렸다. 호텔은 만다린 오리엔탈과 2025년 9월 제휴해 128실로 2030년 개관을 목표로 한다. 오피스텔은 2021년 계획의 700실에서 2022년 414실, 2024년 10월 오피스를 늘리고 오피스텔을 줄이는 변경으로 137실이 됐고, 이 137실이 후분양으로 돌아섰다. 우먼컨슈머와 한국경제 보도이고 2024년 10월 원문은 직접 열지 못했다. 분양가는 확인되지 않아 쓰지 않는다. 2019년 재공모에서 탈락한 롯데건설·메리츠 컨소시엄은 더 높은 값을 써냈는데도 떨어졌다며 가처분을 냈고 법원은 기각했다. 한국경제 2019년 7월 18일 보도이고, 사건번호와 결정문은 확보하지 못했다.

철도회사가 땅주인이 되는 세 가지 길

철도 부지 위의 개발은 철도회사가 땅을 팔거나, 빌려주거나, 스스로 개발사가 되는 세 길로 갈리고, 코레일은 셋 가운데 첫째와 둘째 사이를 오간다.

사례	땅의 주인	방식	결과
용산 정비창	코레일	2013년 코레일 출자 특수목적법인이 자본잠식으로 무산. 2024년 11월 코레일과 SH공사를 시행자로 재지정	2025년 착공, 2031년 준공 목표. 부지 매각 예정가 6조 3,146억 원
광운대역세권	코레일	2017년 공모로 HDC현대산업개발 선정	최고 49층, 주택 3,000세대. 착공이 2022년에서 2024년 11월로
대전역세권	코레일	2020년 한화건설 컨소시엄과 실시협약	상업지역 3만 제곱미터, 사업비 약 9,000억 원
수서역세권	LH 45%, 국가철도공단 45%, SH공사 10% 공동 시행	대토 방식	38만 6,664제곱미터, 사업비 5,145억 원
청량리역	코레일에서 한화역사로 자산 분사	1988년 점용허가 계열	2010년 민자역사 준공, 2022년 한화커넥트로 사명 변경
창동 차량기지	서울교통공사	2026년 8월 차량기지 이전 뒤 서울시가 직접 개발 구상	18만 제곱미터, 2028년 착공 목표
도쿄 다카나와 게이트웨이시티	JR동일본. 옛 시나가와 차량기지	철도회사가 직접 개발하고 소유하고 운영	연면적 84만 5,000제곱미터, 총사업비 약 6,000억 엔. 2025년 3월 1단계 개장
서울역 북부역세권	코레일이 2023년 매각	한화 계열 시행 법인이 소유	이 글의 대상

코레일이 땅을 파는 이유는 장부에 있다. 사람인이 공시로 정리한 코레일의 영업손익은 2019년 마이너스 1,083억 원, 2021년 마이너스 8,661억 원, 2022년 마이너스 4,363억 원, 2023년 마이너스 4,743억 원, 2024년 마이너스 1,114억 원, 2025년 마이너스 3,782억 원이다. 2020년은 마이너스 1조 1,685억 원과 1조 2,114억 원으로 보도가 갈린다. 부채비율은 2022년 222.6%에서 2025년 280.2%로 올랐고, 2024년 이자비용은 4,130억 원이었다. 뉴스핌과 뉴스웨이가 전한 수치다. 코레일은 2029년까지 약 11조 원의 자산을 팔아 부채비율을 138.9%로 낮추겠다고 했고, 그 목록의 맨 앞에 용산 정비창이 있다. 서울역 북부의 매각은 그 흐름의 앞자리에 있는 셈이다.

코레일의 영업손익. 2019년 마이너스 1,083억 원에서 2020년 마이너스 1조 원대, 2024년 마이너스 1,114억 원, 2025년 마이너스 3,782억 원

JR동일본은 반대편 끝에 있다. 1987년 국철 분할 민영화로 부지 소유권을 가진 민간 회사가 됐고, 2025년 3월 결산에서 부동산과 호텔 사업이 매출의 15.4%, 영업이익의 31.7%인 1,203억 엔을 냈다. 영업이익률 27%로 운수 사업의 세 배다. 2024년 7월에는 JR동일본부동산을 따로 세워 개발 뒤 매각하고 다시 투자하는 회전형 사업을 맡겼다. 다카나와 게이트웨이시티는 그 회사가 옛 차량기지 위에 84만 5,000제곱미터를 지은 결과다. 코레일이 매번 민간 사업자를 공모해 땅을 넘기는 동안, JR동일본은 스스로 개발사가 됐다. 정부 100% 출자 공기업이 국유재산법의 틀 안에서 움직이는가, 상장 민간 회사가 자기 땅을 개발하는가의 차이다.

뉴욕 허드슨야드는 세 번째 길이다. 광역교통공사 MTA가 소유한 웨스트사이드 차량기지 위에 개발사 릴레이티드가 공중권을 99년 동안 10억 달러에 빌렸고, 뉴욕시는 7호선 연장에 23억 달러를 먼저 넣었다. 공공이 인프라를 대고 민간이 초장기 임차로 개발이익을 가져가는 구조다. 서울역에서 공공이 받는 것은 사전협상의 공공기여 3,384억 원이고, 인프라를 먼저 댄 것은 아니다. 대신 서울로 7017이 이미 옆에 있었고, 그 고가를 자동차 도로로 다시 짓자는 코레일의 2014년 요구가 사업을 한 번 무산시켰다.

시장은 이 건물이 설 자리를 미리 보여준다. 뉴스핌에 따르면 2026년 7월 서울 도심권역의 오피스 공실률은 9.0%로 세 권역 가운데 가장 가파르게 올랐다. 오피스 시장 분석 사이트 비콘의 2026년 하반기 진단은 도심권역에 2031년까지 약 256만 제곱미터의 신규 공급을 잡는다. 서울역 북부의 오피스 3개 동은 그 줄에 선다. 서울시는 코엑스마곡과 서울역 북부와 잠실을 3대 MICE 거점으로 부르지만, 강남의 코엑스와 2024년 11월 문을 연 코엑스마곡과 2032년의 잠실이 있는 시장에서 서울역 컨벤션이 새 수요를 만들지 기존 수요를 나누게 될지는 통계로 확인되지 않는다.

공공이 쥐는 것의 네 가지

공공 부지 위의 개발에서 공공이 쥐는 것은 땅이거나 건물이거나 자리이거나 돈이고, 서울역 북부에서 코레일이 쥔 것은 돈뿐이다. 대전시는 땅을 쥐고 연 120억 원을 받는다. 서울시는 세빛섬의 건물을 쥐고 20년 뒤 사용료를 받는다. 인천공항공사는 자리를 쥐고 여객당 단가를 받는다. 코레일은 5,300억 원을 받고 아무것도 쥐지 않았다. 대신 서울시가 3,384억 원의 공공기여를 쥐었고, 한화는 땅과 건물과 개발이익과 2조 5,550억 원의 빚을 다 쥐었다.

편	공공	쥔 것	받는 것
대전 사이언스콤플렉스	대전시	땅	30년 임대료 연 120억 원
세빛섬	서울시	건물	무상 20년 뒤 유상 사용료
인천공항 면세점	인천국제공항공사	자리	여객당 단가
서울역 북부역세권	코레일, 서울시	없음, 계획이득	토지 대금 5,300억 원, 공공기여 3,384억 원

코레일이 땅을 판 이유는 장부에 있었다. 부채 22조 원과 7년 연속 영업손실과 이자비용 4,130억 원 앞에서 5,300억 원은 부채의 2.4%였고, 그것도 2018년 계획에서 2023년 잔금까지 5년이 걸렸다. JR동일본이 옛 차량기지에 84만 제곱미터를 직접 지어 부동산에서 영업이익의 3할을 벌 때, 코레일은 땅을 팔아 이자를 갚는다. 그 차이는 경영의 차이라기보다 정부 100% 출자 공기업이 국유재산의 틀 안에서 움직이는가, 민영화된 회사가 자기 땅을 개발하는가의 차이다.

한화가 쥔 것의 크기는 자본금과 빚의 비율로 읽힌다. 900억 원의 자본금 위에 2조 5,550억 원의 PF가 있고, 그 PF는 한화 건설부문의 매입 확약과 자금 보충 약정으로 선다. 개발이 끝나 오피스가 차고 호텔이 열리면 그 차이가 이익이 되고, 도심 공실률이 9%를 넘는 시장에서 오피스가 비면 그 차이가 모회사의 부담이 된다. 후분양으로 돌린 오피스텔은 그 판단을 준공 뒤로 미룬 것이다. 사이언스콤플렉스의 백화점이 매출 1조 원으로 임대료를 냈다면, 이 건물은 아직 공정률 12%이고 값은 2029년 이후에야 나온다.

값이 없는 건물을 읽는 방법은 조달의 크기와 조건이다. 종로타워가 팔린 값으로, 강남파이낸스센터가 판결문으로, 스타시티와 세빛섬이 감사로 값을 드러냈다면, 이 건물의 값은 대주단이 1조 6,000억 원의 선순위를 얼마의 담보로 봤는가에 있다. 아시아경제가 전한 담보가치 평가는 2조 2,440억 원이었다. 2024년의 대주단은 이 땅과 그 위에 설 건물을 그 값으로 봤다.

이 글이 열지 못한 것을 적어 둔다. 총사업비 2조 7,000억 원과 3조 1,000억 원의 차이, 공공기여 3,384억 원과 2,200억 원의 관계, 한화 건설부문 신용보강의 DART 원문, 롯데·메리츠 가처분의 사건번호, 토지 대금 5,300억 원과 실제 잔금의 일치 여부, 준공 뒤 동별 소유와 운영 주체, 오피스텔 후분양의 시점과 값. 대부분은 준공과 함께 열리는 자료이고, 확인되는 대로 이 글을 고친다.

출처

이 글의 부지·용도지역·공공기여는 서울시 사전협상 발표 자료에서, 시행 법인 지분과 자본금은 블로터와 머니투데이 보도에서, PF 조달은 이데일리 마켓인·아시아경제·더벨 보도에서, 코레일 재무는 알리오 공시를 인용한 뉴스핌과 뉴스웨이에서 가져왔다. 토지 대금 5,300억 원은 2018년 코레일 중장기재무관리계획을 인용한 보도이고, 계약서와 DART 신용보강 원문, 가처분 결정문은 확보하지 못했다. 국가법령정보센터는 조사 기간 접속되지 않아 조문은 위키문헌과 케이스노트로 대조했다.

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서울시·코레일·한화 자료

개발 경위·구조

돈·조달·재무

대조군·시장

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