22비숍스게이트는 핀나클이 4억 6,000만을 묻은 땅을 3억에 사서 13억을 지분으로 다시 지은 타워다

이 글은 《건물을 짓는 돈: 세계편》 37편이다. 세계의 건물 한 채를 잡아 그 돈이 왜 그런 모양인지 본다. 편마다 메커니즘 하나와 건물 하나. 이번 메커니즘은 멈춘 타워의 값이 매몰과 매각과 재건의 세 숫자로 갈리고 공공 부담은 허가에 붙어 앞 허가에서 낸 돈만 공제되는 구조이고, 건물은 런던 시티의 22비숍스게이트다. 국내 건물은 《건물을 짓는 돈: 국내편》에서 따로 다룬다.

멈춘 타워의 값은 매몰과 매각과 재건, 세 숫자로 갈린다

2013년 3월 런던 시티 비숍스게이트 22번지에는 콘크리트 기둥 하나가 서 있었다. 시티의 계획 보고서는 9층, 보도는 7층이라 적는 높이였다. 2008년에 착공한 63층짜리 "핀나클"의 코어였고, 2012년 3월 공사가 멈춘 뒤 거리에 그대로 노출돼 있었다. 사람들은 그것을 스텀프, 그루터기라 불렀다. 그 그루터기에 들어간 돈은 부지 대출 1억 4,000만 파운드와 매입 지분 7,000만, 공사 지분 2억 5,000만을 더해 약 4억 6,000만 파운드다. 유도한 값이고 셋 다 보도 수치다.

사진: Gordon Joly, CC BY-SA 3.0, 위키미디어 공용

2015년 2월 그 땅은 3억 파운드에 팔렸다. 파이낸셜타임스가 추산한 값이고 가디언과 디진과 프로퍼티EU가 같은 값을 적었다. 위키피디아는 5억 5,000만이라 적지만 그 숫자는 2014년 11월 프로퍼티위크가 쓴 핀나클의 당초 개발비이지 매각가가 아니다. 산 쪽은 AXA 부동산 부문이 이끈 컨소시엄과 개발사 립턴로저스였다. 그들은 그루터기를 통째로 부수고 다른 건축가의 다른 설계로 다시 지었다. 총사업비 13억 파운드는 AXA, 캐나다 공공연금 PSP, 싱가포르 테마섹, 캐나다 BCI 넷이 대출 없이 지분으로 댔다고 보도됐고, 등기에 보이는 출자는 넷이 정확히 같은 금액이다. 영국 회사등록소에서 시행 법인과 파트너십의 담보 등기는 0건이다.

건물은 2020년 12월 코로나 봉쇄 한복판에서 준공됐다. 그때 임대율은 60%였다. 2021년 애플이 제곱피트당 70~75파운드에 들어왔고, 2024년 브라질계 방코마스터가 122파운드에 계약해 시티 역대 최고 임대료로 보도됐다. 2025년 1월 20일 마지막 공실이 나가 100%가 됐다. 그런데 2024년 12월 결산 계정에는 다른 줄이 있다. 파트너십 단계의 대출이 2025년 5월 15일까지 한 번 연장됐고 추가 연장 요청이 승인되지 않은 상태라 감사인이 계속기업에 중대한 불확실성을 적었다. 지을 때는 빚이 없었고 다 지은 뒤에 빚이 생겼다.

세 숫자가 남는다. 첫 주인이 묻은 4억 6,000만, 땅이 팔린 3억, 둘째 주인이 다시 지은 13억. 첫 숫자와 둘째 숫자의 차이가 첫 주인 지분의 손실이고, 둘째와 셋째의 비가 4.3배다. 유도한 값이다. 그리고 넷째 숫자가 있다. 시티 오브 런던에 낼 공공 부담 4,629만 파운드 가운데 핀나클 시절 허가에서 낸 돈으로 공제된 것은 275만, 6%뿐이고 나머지는 둘째 주인이 2015년 허가로 냈다. 유도한 값이다. 건물이 바뀌면 공공 부담도 새 허가로 다시 매겨지고, 앞 허가에서 낸 돈만 공제된다. 이 글은 그 네 숫자가 어떻게 만들어졌는지를 2005년 계획 신청에서부터 따라간다.

허가 둘로 짓다가 멈췄고, 허가 둘을 더 받아 다른 건물로 끝냈다

시티 오브 런던은 2002년 통합개발계획에서 동부 클러스터를 고층 건물 적합지로 지정했다. 보호 조망과 보존구역 바깥이라는 이유였다. 비숍스게이트 22번지는 1986년 지은 크로스비코트와 작은 건물 하나가 있던 땅이고, 독일 자산운용사 유니온인베스트먼트가 2005년 6월 콘펜더슨폭스 설계의 63층 타워를 신청했다. 민간항공청의 우려로 307m 안이 288m로 깎였다고 보도됐고 2006년 4월 위원회가 의결했으며 공식 허가는 2006년 12월 7일에 나왔다. 2007년 2월 사우디 SEDCO와 쿠웨이트 펀드 와프라의 자본이 들어간 아랍인베스트먼츠가 이 사업을 2억에서 2억 1,000만 파운드에 샀다고 보도됐고 이름을 핀나클로 바꿨다. 거래는 5월 말에 끝났다. 2007년 11월 30일 수정 허가가 나왔고 실제 공사는 이 허가로 했다.

돈의 모양은 처음부터 둘로 갈려 있었다. 부지 2억 1,000만 가운데 1억 4,000만(일부 보도 1억 4,500만)은 독일 HSH 노르드방크 대출이었고 7,000만은 지분이었다. 공사에는 지분 2억 5,000만이 더 들어갔다고 보도됐다. 2008년 6월 철거를 끝내고 2008년 말 브룩필드 멀티플렉스와 5억 9,370만 파운드 본계약을 맺었으며, 2009년 3월 영국 최장 기록인 지표 아래 65.5m 파일을 박았다. 2011년 6월 아랍인베스트먼츠는 부족분 약 5억을 확보했다고 발표했고 그해 12월 코어가 6층에 닿았다.

실제 작업은 2011년 말에서 2012년 초 사이에 멈췄고 2012년 3월 중단이 공식화됐다. 공식 사유는 선임대 부족이었다. 90만 제곱피트 가운데 약 10%만 계약돼 있었고, 시행사 대변인은 선임대가 있어야 개발 금융이 풀린다고 말했다. 가디언은 뒤에 총사업비가 10억까지 갈 수 있었다고 적었다. 멈춘 높이는 공학지가 7층, 아키텍츠저널이 "약 10층"이라 써 7층이 더 유력하다. 2012년 8월 브룩필드가 2011년 11월부터 2012년 2월까지 미지급된 기성금 1,270만 파운드를 이자 포함 최대 1,490만으로 청구하는 소송을 걸었다. 12월 합의안이 나왔고 HSH의 대출은 2010년 11월 첫 만기 뒤 세 번째 연장에 들어갔다. 은행은 관재를 검토했다는 보도가 있었지만 넘기지 않았다. 2013년에는 2007년 50만 파운드를 넣은 소액 투자자 압바르 가족이 12~18개월 안에 땅을 되팔기로 한 약속을 어기고 10억짜리 개발로 돌렸다며 소송을 냈고, 2013년 5월 고등법원이 일부 쟁점을 판단했다. 2013년 한 해 동안 재설계 입찰이 돌았고 12월의 설계 검토는 헬터스켈터라 불리던 곡선 외관을 유지하고 내부 평면을 조정하는 쪽으로 끝났다. 곡선을 버린 것은 2015년 새 주인이었다.

사진: PaulFen11, CC BY-SA 3.0, 위키미디어 공용

2014년 11월 AXA 부동산 부문이 이끄는 해외 투자자 컨소시엄이 약 2억 2,000만에 입찰했고 2015년 2월 3억에 샀다. 그 돈으로 HSH 대출이 전액 상환됐다. 2015년 1월 20일부터 28일 사이 영국 회사등록소에 제너럴파트너, 리미티드파트너십, 개발 법인, 명의 법인 둘이 잇따라 생겼다. 2015년 6월 새 설계가 공개됐고 7월 24일 신청이 등록됐으며 8월 1일 코어 철거가 승인됐다. 11월 17일 계획위원회가 62층 안을 승인했고 12월 코어가 완전히 사라졌다. 2016년 1월 착공, 2016년 6월 정식 허가, 2016년 10월 28일 멀티플렉스와 본계약. 2016년 11월에는 항공 안전을 이유로 59층 축소안이 신청됐고 2017년 2월 승인됐지만 2017년 5월 시행사가 그 안을 철회하고 62층으로 돌아갔다. 2019년 5월 10일 상량, 2020년 12월 준공이었다.

사진: Thecanaryfan, CC BY-SA 4.0, 위키미디어 공용

허가는 넷이었다. 핀나클 시절 둘, 22비숍스게이트 시절 둘. 첫 둘로 지하와 코어 몇 층을 지었고 셋째로 건물을 끝냈으며 넷째는 받았다가 쓰지 않았다. 2012년 3월 중단에서 2016년 1월 착공까지 3년 10개월, 그 뒤 준공까지 4년 11개월이다. 유도한 값이다. 땅은 한 번 팔렸고 건물은 두 번 설계됐다.

첫 주인은 빚으로 땅을 사고 지분으로 짓다 멈췄고, 둘째 주인은 지분으로 짓고 빚으로 보유한다

매각가는 3억이다. 2015년 2월 거래를 파이낸셜타임스가 3억 파운드로 추산했고 가디언, 디진, 프로퍼티EU가 같은 값을 적었다. 2014년 11월 프로퍼티위크는 AXA 컨소시엄이 약 2억 2,000만에 입찰하면서 낙찰되면 "원래 계획했던 5억 5,000만 개발비"를 줄이기 위해 설계를 다시 보겠다고 썼다. 그 5억 5,000만을 위키피디아가 매각가로 옮겼지만 핀나클의 당초 개발비다. 매각 계약서 자체는 공개되지 않았다. 그 돈으로 HSH의 1억 4,000만이 먼저 빠졌으니 첫 주인 아랍인베스트먼츠, 사우디 SEDCO, 쿠웨이트 와프라가 넣은 지분 3억 2,000만에 돌아간 돈은 1억 6,000만, 손실도 1억 6,000만이다. 유도한 값이고 은행은 손실이 없으니 손실은 전부 지분 몫이다. 다만 가디언은 투입액을 약 4억으로 적고 매도자가 상층부 지분을 유지한다고 썼으므로 이 숫자는 확정이 아니다.

HSH의 대출은 디폴트도 부실채권 매각도 없이 끝났다. 2007년 부지 매입 때 빌린 1억 4,000만은 2010년 11월 첫 만기를 맞았고 두 번 연장됐다. 2012년 12월 브룩필드와의 수수료 합의안이 나오고 2013년 1월 합의가 되면서 세 번째로 2~3년 연장됐다. 그 과정에서 은행이 부지를 관재에 넘기는 안을 검토했다는 보도가 있다. 은행은 손실을 미루며 기다렸고 2015년 매각 대금으로 빠졌다. 위기 중 부동산 대출의 흔한 결말과 달리 이 대출은 팔리지 않았다.

둘째 주인의 법인 지도는 2015년 1월에 그려졌다. 1월 20일 22비숍스게이트 제너럴파트너 리미티드, 22일 22비숍스게이트 리미티드파트너십, 28일 개발 법인 데브코와 명의 법인 노미니 1과 2. 다섯 법인의 현재 등록 주소는 모두 22비숍스게이트 14층이고 2021년 7월 입주 뒤 옮겼다. 영국 부동산 유한파트너십의 전형으로, 땅의 명의는 노미니가 파트너십을 대신해 드는 구조로 보인다. 개발 법인은 2016년 2월 17일자 개발관리계약으로 공사비를 파트너십에 재청구하며 수수료를 받는다. 등기부는 확인하지 못했다. 데브코의 2024년 계정이 그 역할을 보여준다. 매출 719만 파운드 가운데 개발 자문 수수료는 5만 919파운드이고 나머지는 멀티플렉스와 오버베리에 줄 유보금 등 개발비를 파트너십에 그대로 재청구한 것이다. 순이익 1만 9,070파운드, 순자산 10만 6,972파운드다. 멀티플렉스와 오버베리에 대한 유보금 302만 6,950파운드가 잡혀 있다.

실소유자는 넷이다. 데브코와 제너럴파트너의 실소유자 등록에는 2016년 4월 6일자로 싱가포르 재무장관과 프랑스 AXA SA가 "중대한 영향력"으로 적혀 있다. 캐나다 두 연금은 등록에 없다. 대신 데브코 2024년 계정 주석 17이 최종 지배자를 캐나다 공공연금투자위원회 PSPIB, AXA SA, 테마섹홀딩스, 브리티시컬럼비아투자공사 BCIMC 넷으로 적었다. "단일 지배자는 없다"고도 썼다. 리미티드파트너십의 출자 신고는 2016년 4월 12일부터 2022년 11월 16일까지 18번 있었다. 2022년 9월 23일자 신고, 접수 11월 16일에서 네 유한책임사원이 각각 250만을 증액해 누적 각 1,000만, 합 4,000만이었다. 넷이 정확히 같은 금액이라 같은 몫이라는 구조는 등기로 확인되지만, 4,000만은 13억에 한참 못 미친다. 13억이 어느 법인의 어느 계정에 있는지는 확인하지 못했다.

빚은 없었다가 생겼다. 데브코와 파트너십의 담보 등기는 0건이고, 2022년 비즈나우는 이 13억 사업이 AXA, 테마섹, PSP, 쿼드리얼 컨소시엄의 지분만으로 건설 대출 없이 지어졌다고 썼다. 영국에 고정담보 등기가 없다는 것은 담보 대출이 없었다는 강한 정황이지만 역외 지분에 대한 질권까지 배제하지는 못한다. 완공 뒤에는 달라졌다. 2022년 3월 AXA가 약 10억 파운드 리파이낸싱 대출을 찾는다는 보도가 나왔다. 데브코 2024년 계정은 파트너십의 대출이 2024년 5월 8일 2025년 5월 15일까지 1년 연장 승인을 받았다고 적었다. 2025년 3월 25일 추가 연장을 요청했으나 계정 승인 시점까지 헤지 계약과 연장 승인이 없어 계속기업에 중대한 불확실성이 있다고도 적었다. 프라이스워터하우스쿠퍼스 채널아일랜드의 감사 의견이다. 대출 금액과 대주단은 계정에 없다. 2022년 12월 부동산 대출 전문지가 이 대출의 성사를 다룬 기사를 냈고 뱅크오브아메리카가 관련 기관으로 표기됐지만 본문은 유료라 금액을 보지 못했다. 지을 때 넣은 지분을 완공 뒤 가치 상승분을 담보로 대출로 바꿔 꺼내는 구조로 읽히지만 금액은 확인하지 못했다.

공사 계약은 두 번 다 5억 9,000만 안팎이었다. 핀나클은 2008년 12월 브룩필드 멀티플렉스와 5억 9,370만. 22비숍스게이트는 2015년 12월 사전시공 단계 4억 5,000만에서 10월 28일 본계약 5억에서 6억, 뒤이은 보도로 5억 8,900만. 멀티플렉스의 2020년 재무 공시를 인용한 빌딩지는 원계약 약 6억 2,000만에 최종 청구가 4,000만 넘게 초과했다고 썼다. 코로나 거리두기로 인한 생산성 저하로 이 건물에서 6,000만을 잃었다고 썼다. 전사 세전 적자는 2020년 1억 5,850만이었다. 두 계약의 비는 5억 8,900만 기준 0.99, 원계약 6억 2,000만 기준 1.04다. 유도한 값이다. 코어를 부수고 다른 건물을 지었는데 공사 계약의 크기는 같았고, 그 공사로 시공사는 적자를 냈다.

총사업비는 2016년 4월 "10억"으로 발표됐고 2022년 보도는 13억이라 적는다. 3억에 산 땅의 총사업비가 13억이니 4.3배다. 유도한 값이고 13억에 땅값이 포함되는지는 보도에 없다. 2021년 비즈나우는 완전 임대 시 자본가치를 최소 20억으로 전망하며 2017년 워키토키 매각가 13억을 넘어 런던에서 가장 비싼 오피스가 될 것이라 썼다. 2024년 이후 평가액은 공개된 것이 없다.

구조를 한 줄로 놓으면 이렇다. 첫 주인은 땅을 빚으로 사고 공사를 지분으로 대다가 선임대가 안 돼 멈췄고, 은행은 기다렸다가 매각 대금으로 빠졌으며, 지분 3억 2,000만 중 1억 6,000만이 사라졌다. 둘째 주인은 연금과 국부와 보험 자본 넷이 같은 몫으로 13억을 지분으로 넣어 빚 없이 지었고, 다 지은 뒤 대출을 들였으며 그 대출의 연장이 2024년 계정의 불확실성으로 남았다. 공사 계약은 두 번 모두 5억 9,000만이었다.

공공 부담은 새 허가로 다시 매겨져 핀나클 몫 275만만 공제됐고, 임대료는 3년 만에 1.7배가 됐다

시티 오브 런던 계획위원회의 2017년 2월 보고서는 59층 축소안 기준으로 이 땅이 낼 공공 부담을 두 줄로 적었다. 런던시장 몫은 크로스레일 재원인 시장 CIL 982만 9,950파운드와 시장 계획의무 1,718만 6,220파운드를 합치고 행정·모니터링 비용 3,500을 더해 2,701만 9,670파운드. 시티 몫은 시티 CIL 1,474만 4,925파운드, 적정가격주택 393만 1,980파운드, 직업훈련과 일자리 알선 58만 9,797파운드를 합치고 모니터링 비용 4,750을 더하면 1,927만 1,452파운드다. 둘을 더하면 4,629만 1,122파운드다. 유도한 값이다. 그런데 같은 두 표의 기납부 합계는 2,684만 6,490과 1,911만 1,493, 더해 4,595만 7,983파운드다. 유도한 값이다. 2007년 핀나클 수정 허가와 2015년 재설계 허가에 붙은 섹션 106 합의로 납부된 돈이다. 2016년 11월 신청한 59층 축소안이 추가로 냈어야 할 잔액은 33만 3,139파운드였다. 유도한 값이다. 이 안은 2017년 2월 승인 뒤 5월 철회됐으므로 실제로 지어진 2016년 6월 허가의 건물은 그 잔액 없이 이미 납부된 4,595만 7,983파운드로 끝났다. 보고서 394항은 "제안된 섹션 106 의무는 전부 06/01123과 15/00764 허가의 합의로 확보되고 납부됐다"고 썼다.

부담금은 면적에 요율을 곱한 값이다. 2015년안 보고서는 순증 바닥면적 19만 5,394㎡에 시티 CIL 요율 ㎡당 75파운드를 곱해 1,465만 4,550파운드를 적었다. 적정가격주택은 ㎡당 20파운드로 390만 7,880, 직업훈련은 ㎡당 3파운드로 58만 6,182이다. 적정가격주택 몫에서 2007년 허가 때 선납한 235만 6,706을, 훈련 몫에서 39만 2,784를 공제한다는 조항이 같이 있다. 시장 CIL은 ㎡당 50파운드로 976만 9,700파운드다. 시장 계획의무는 오피스 순증 ㎡당 140파운드로 2,648만 1,990파운드이고 CIL을 공제한 순부담은 1,671만 2,290파운드다. 요율 체계에서 보면 건물의 모양이 바뀌어도 면적이 비슷하면 부담은 비슷하고, 앞 허가에서 낸 돈은 공제된다. 그래서 핀나클이 2007년 허가로 낸 274만 9,490파운드가 22비숍스게이트의 부담에서 공제됐다. 유도한 값이고 기납부 4,596만의 6%다. 나머지 약 4,320만은 2015년 허가에 붙어 둘째 주인이 2016년 착공 전후에 냈다. 시티 CIL과 시장 CIL과 크로스레일 계획의무는 2007년 허가 때 존재하지 않아 핀나클 몫이 없다. 세인트헬렌 교회묘지 환경 개선 10만 파운드, 입주자 공용 편의공간 최소 1,835㎡, 오프사이트 물류센터 운영, 그리고 전망대 무료 운영이 조건으로 붙었다. 보고서는 무료 전망대를 "이 대형 개발의 수용 가능성에 결정적"이라고 썼다.

임대는 준공 뒤 4년에 걸쳐 찼다. 2020년 12월 준공 때 14개사 60%였고 2022년 3월 80%를 넘었다. 2025년 1월 20일 리버스톤 인터내셔널이 5층 전체 2만 5,000제곱피트를 15년 계약하면서 100%가 됐다. AXA IM 알츠 보도자료는 입주사를 100곳 넘게 적었다. 장기 임대 27곳과 유연 공간의 스타트업과 중소기업 77곳이다. 공용 편의공간은 12만 제곱피트이고 푸드홀, 창문형 클라이밍 벽, 자전거 1,700대 보관소가 들어 있다.

임대료는 세 단계로 올랐다. 2021년 애플이 2개 층에서 5개 층 12만 5,000제곱피트로 늘리며 제곱피트당 70~75파운드를 냈다. 2022년 10월 보도로 팔로알토네트웍스가 55층 2만 1,496제곱피트에 105파운드를 냈고, 새빌스는 이를 그해 시티 최고가이자 첫 100파운드 초과라 했다. 2024년 브라질계 방코마스터가 56층 약 2만 1,000제곱피트에 122파운드를 냈고 코스타는 이를 시티 오브 런던 역대 최고 임대료라 보도했다. 면적은 코스타 2만 1,000, 프로퍼티위크 2만 1,570으로 갈린다. 새빌스 집계로 그해 시티 A등급 평균은 70.21파운드였다. 122는 애플의 72.5의 1.68배, 시티 평균의 1.74배다. 유도한 값이고 방코마스터의 122파운드는 코스타와 프로퍼티위크와 그린스트리트뉴스와 에스테이츠가제트가 같이 보도했다. AXA의 존 오드리스콜은 평균 임대료가 처음 사업성 평가 때 가정한 수준을 웃돈다고 말했다.

영국 사업세 과세표준은 평가청이 공개하는데 이 건물의 값은 검색 폼이 막혀 특정하지 못했다. 2024년 이후 가치 평가와 대출 규모도 공개된 것이 없다.

사진: Farbades420, CC0, 위키미디어 공용

흐름을 한 줄에 놓으면 이렇다. 공공에 낼 돈 4,629만은 2017년 59층안 기준으로 99.3%가 두 허가에서 이미 납부돼 있었고, 그 가운데 핀나클 시절 허가에서 낸 몫은 274만 9,490, 6%다. 유도한 값이다. 33만의 잔액은 철회된 59층안의 몫이라 실제로 지어진 건물에는 붙지 않았다. 임대는 준공 4년 1개월 만에 다 찼고 임대료는 시티 평균의 1.7배까지 올랐다. 그 임대료가 만드는 가치가 얼마인지, 그 가치에 얼마의 대출이 걸려 있는지는 공개되지 않았다.

같은 건축가가 설계한 두 건물 가운데 하나는 멈췄고, 높이를 깎은 것은 레이더였다

높이는 두 번 깎였다. 2006년 핀나클 신청 때 민간항공청의 우려로 307m 안이 288m가 됐다. 2015년 재설계 심사에서는 히스로 공항이 건물이 레이더에 허위 반사파를 일으킬 수 있다며 반대했고, 영국 항공관제 NATS의 기술 검토로 보정이 가능하다는 결론이 나오자 크레인을 포함해 어떤 구조물도 309m AOD를 넘지 않는다는 조건으로 승인됐다. 2016년 11월 시행사는 59층 272.32m AOD 축소안을 냈다. 2017년 보고서에 실린 설계사의 진술은 NATS가 상한 309.6m AOD 안에서 효율적인 시공에 필요한 약 35m의 크레인 높이를 승인하지 않을 것이라는 점을 직접 이유로 들었다. 2017년 2월 축소안이 승인됐지만 5월 시행사는 모든 공사 계약이 원안 기준으로 체결됐고 주당 한 층씩 올라가고 있다며 62층으로 돌아갔다. 헬기 항로가 높이를 깎았다는 서술은 1차 문서에 없다.

두 설계는 같은 사람들 손을 거쳤다. 핀나클의 수석 건축가 리 폴리사노는 콘 페더슨 폭스 런던 지사장이었고, 2009년 격렬한 분쟁 끝에 회사를 떠나 PLP를 세웠다. 22비숍스게이트 재설계를 맡은 것이 그 PLP이고, 폴리사노는 인터뷰에서 그 작업의 상당 부분을 무보수로 했다고 말했다. 캐런 쿡도 양쪽에 참여했다. 곡선 유리 외관은 특수 성형 패널이 공사비를 크게 올린 것으로 보도됐고 직선 매스로 바꾸면서 임대 가능 면적이 30% 늘었다. 계획위원회 보고서의 면적은 핀나클 14만 9,834㎡에서 22비숍스게이트 20만 527㎡로 늘었다. 쿡은 2015년 가디언에 "스튜어트는 순수하고 효율적인 직사각형을 원했다. 우리는 모서리를 깎고 형태를 계단으로 만들어 도시 경관에서 작동하게 했다"고 말했다.

비평은 원문이 있다. 2015년 6월 30일 가디언의 올리버 웨인라이트는 시티 오브 런던이 안으로 무너져 그 타워들이 하나의 거대한 덩어리로 빨려 들어가면 어떤 모습일지 그려 보라는 문장으로 시작해 치즈그레이터와 워키토키와 거킨을 유리 수의로 묶은 것 같다고 썼고, 제목은 런던 스카이라인을 망칠 스테로이드 맞은 타워들이었다. 같은 기사에서 개발자 스튜어트 립턴은 "조용하고 우아한 건물을 목표로 한다. 너무 화려하지 않은 것"이라 했고 "시티가 불꽃놀이로 가득 찰 수는 없다"고 했다. 시티의 설계 책임자 귄 리처즈는 "이 부지는 늘 클러스터에서 가장 높은 건물들 가운데 하나의 자리로 지정돼 있었다. 22비숍스게이트의 설계는 최근의 요란한 건물들과 달리 세련된 단순함이라는 우리 지침을 따른다"고 말했다. 2021년 5월 23일 가디언의 리뷰는 건물을 "세워 놓은 컨테이너선만큼 크다"고 했고, 19만 5,000㎡로 영국에서 지어진 가장 큰 오피스일 것이라며 재택근무 시대에 이만한 공간이 필요한가를 물었다. "엘리베이터는 골목길이 아니다", "컨테이너선이면서 동시에 마을이기는 어렵다"가 그 리뷰의 문장이다.

정부와 시는 완공을 원했다. 2015년 12월 8일 런던시장실은 시티의 11월 승인에 이어 개발을 승인했고, 보리스 존슨은 "4년간 버려져 있던 22비숍스게이트가 이제 땅에서 올라간다"는 성명을 냈다. 2016년 4월 5일 시티 계획교통위원회는 인근 건물 소유자들의 채광권 주장을 막기 위해 보상을 조건으로 부지를 시가 일시 인수하는 의결을 통과시켰다. 2016년 6월 브렉시트 국민투표를 앞두고 AXA IM 최고경영자 피에르 바키에는 투표 결과를 보려고 본공사를 시작하지 않고 있다고 했고, 10월에는 이 결정이 22비숍스게이트와 런던에 대한 신뢰를 보여준다며 본공사 착수를 확정했다. 2017년 8월 1일 크레인으로 강재 보를 들어 올리다 바람에 흔들려 옆 리든홀빌딩의 유리창을 깼다. 그 건물의 설계자 리처드 로저스는 개발사 립턴로저스의 피터 로저스의 형이다. 인명 피해는 없었다.

사진: GrindtXX, CC BY-SA 4.0, 위키미디어 공용

멈춘 시간은 거리에 보였다. 2012년 3월 공식 중단부터 2015년 12월 철거까지 코어는 3년 9개월 동안 서 있었다. 같은 위기를 겪은 리든홀빌딩은 2008년 8월 착공 전에 연기돼 빈 부지로 남았다가 2011년 1월 설계를 그대로 두고 재개했고, 더샤드는 2008년 카타르 자본이 들어오면서 멈추지 않고 완공됐다. 22비숍스게이트만 세워지던 콘크리트가 도심에 노출된 채 방치됐다가 부서지고 다른 건물이 됐다. 그 그루터기가 금융위기의 상징으로 호출된 사설의 원문은 찾지 못했다. 2023년 9월 27일 무료 전망대 호라이즌 22가 열렸고 개장 당일 예약이 2분 만에 찼다. 2025년 7월 1일 AXA IM이 BNP파리바 카르디프에 인수됐고 이후 운용사 간판이 BNP파리바 자산운용 알츠로 바뀌었지만 22비숍스게이트 지분이 거래된 것은 아니다.

드러난 것을 모으면 이렇다. 높이는 항공 레이더가 두 번 깎았고 설계는 같은 건축가가 두 번 했다. 비평은 2015년 크기를, 2021년 쓸모를 물었고 2025년 시장은 완전 임대로 답했다. 정부와 시는 승인과 채광권 인수로 완공을 밀었다. 멈춘 3년 9개월은 사진으로 남았고 그 값은 첫 주인의 장부에서 사라졌다.

멈춘 건물의 값은 세 번 매겨지고, 공공 부담은 허가를 따라 다시 매겨진다

22비숍스게이트의 돈에서 읽히는 원리는 넷이다.

첫째, 멈춘 건물의 값은 매몰과 매각과 재건으로 세 번 매겨진다. 첫 주인이 묻은 4억 6,000만 가운데 지분 3억 2,000만은 땅이 3억에 팔리고 은행 몫 1억 4,000만이 빠진 뒤 1억 6,000만만 돌아와 절반이 사라졌고, 둘째 주인의 13억은 그 손실 위에 새로 쌓였다. 유도한 값이다. 세 숫자는 같은 땅의 값이지만 서로 더해지지 않는다. 핀나클의 콘크리트는 부서졌으므로 13억에는 4억 6,000만이 한 푼도 들어 있지 않다.

둘째, 선임대가 공사를 멈춘다. 핀나클의 자금은 2011년 6월에 확보됐다고 발표됐지만 2012년 초 공사는 멈췄고 사유는 90만 제곱피트의 10%만 계약된 선임대였다. 은행은 임차인이 없는 타워에 공사비를 더 대지 않았다. 둘째 주인은 2016년 착공 결정을 브렉시트 투표 뒤로 미뤘고, 2020년 준공 때 60%, 2025년 100%로 채웠다. 세입자였던 구글이 첼시마켓을 통째로 샀을 때 그 건물은 이미 운영 중이었다. 짓기 전에 채우지 못한 건물과 다 지은 뒤에 산 건물의 차이가 여기 있다.

셋째, 공공 부담은 건물이 아니라 허가에 붙고, 앞 허가에서 낸 돈만 공제된다. 4,629만 가운데 핀나클 시절 허가로 낸 적정주택과 훈련 분담금 275만이 공제됐고 나머지 4,320만은 둘째 주인이 2015년 허가로 냈다. 유도한 값이다. 시티 CIL과 시장 CIL은 2007년 허가에는 없던 부담이라 핀나클 몫이 없다. 설계와 건축가와 주인이 모두 바뀐 건물은 공공 부담도 새로 매겨졌고, 첫 주인이 시티에 낸 돈은 둘째 주인의 부담을 6% 줄였을 뿐이다.

넷째, 지분으로 지은 건물은 완공 뒤 빚을 들인다. 넷이 같은 몫으로 13억을 넣어 담보 등기 없이 지었고, 2022년부터 10억 규모 대출을 찾았으며, 2024년 계정에는 그 대출의 추가 연장이 아직 승인되지 않아 중대한 불확실성이 적혔다. 더샤드가 2008년 카타르 지분으로 중단 없이 완공된 뒤 저지섬 장부에 묻힌 것과 달리, 22비숍스게이트는 영국 법인 계정에 그 대출의 존재가 적혔다. 금액은 적히지 않았다. 지분으로 짓는 것과 지분으로 보유하는 것은 다른 일이다.

대조는 시티 안에 있다. 리든홀빌딩은 2008년 착공 전에 멈췄다가 설계를 바꾸지 않고 2011년 재개해 2014년 총개발비 3억 4,000만으로 완공했고 2017년 11억 5,000만에 팔렸다. 워키토키는 2017년 12억 8,000만에 팔렸다. 22비숍스게이트는 세워지던 콘크리트를 부수고 설계를 바꿨으며 아직 팔리지 않았다. 2021년 전망은 완전 임대 시 20억이었다. 멈춘 자리에서 설계까지 바꾼 건물은 셋 가운데 이 하나다.

확인하지 못한 것이 있다. 2015년 매각가 3억은 보도이고 계약 문서는 없다. 중단 시점과 코어 층수는 자료마다 다르다. 리미티드파트너십의 등기 출자 4,000만과 총사업비 13억 사이의 상위 자금 구조, 완공 뒤 대출의 금액과 대주단, 2024년 이후 가치 평가, 사업세 과세표준, 첫 주인의 확정 손실액과 소송 결과, 멀티플렉스 소송의 합의 조건, 그루터기를 금융위기 상징으로 쓴 사설 원문이 남아 있다.

이 글의 결론을 뒤집을 조건은 셋이다. 2015년 매각가가 1차 문서에서 3억보다 훨씬 큰 값으로 나오면 첫째 원리의 손실은 줄거나 사라진다. 파트너십의 대출 금액이 공개돼 13억보다 작은 것으로 나오면 넷째 원리의 "빚으로 보유"는 그 비율만큼 줄어든다. 핀나클 시절 납부된 275만이 환급됐다는 문서가 나오면 셋째 원리의 공제는 무너진다.

2007년 사우디와 쿠웨이트 자본이 땅을 샀고, 2012년 코어 7층쯤에서 공사가 멈췄으며, 2015년 땅이 3억에 팔렸고, 연금과 국부와 보험 자본이 13억을 넣어 2020년에 끝냈다. 첫 주인은 4억 6,000만을 묻었고 둘째 주인은 공공 부담 4,320만을 새로 냈으며 시공사는 두 번 다 5억 9,000만에 계약하고 두 번째에 6,000만을 잃었다. 멈춘 타워의 값은 세 번 매겨졌고, 그 가운데 다음 주인에게 넘어간 것은 콘크리트가 아니라 허가에 붙은 275만뿐이었다.

출처

인허가와 공공 부담은 시티 오브 런던 계획위원회 보고서 원문 두 건을 직접 받아 읽었고, 법인 구조와 출자와 대출의 존재는 영국 회사등록소의 등기와 2024년 법정 계정을 썼다. 핀나클 시절의 자금과 소송, 2015년 매각가, 공사 계약, 임대료는 보도이고 본문에 2차로 표시했다. 매각가처럼 보도가 갈리는 곳은 병기했다. 비평은 가디언 원문 두 건을 직접 확보했다.

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계획위원회·정부 문서 (1차)

• City of London 계획위원회 보고서 15/00764/FULEIA, 22 Bishopsgate (2015-11-17) — City of London Corporation, Guardian 미러
• City of London 계획위원회 보고서 16/01150/FULEIA, 22 Bishopsgate (2017-02-28) — City of London Corporation
• 같은 보고서 웨이백 사본 (2024-12-27) — Internet Archive
• Tall Buildings Topic Paper — City of London Corporation
• City's tallest tower gets approval, 보리스 존슨 성명 (2015-12-08) — Greater London Authority

회사등록소·당사자 공시 (1차)

• 22 BISHOPSGATE LIMITED PARTNERSHIP (LP016458) — Companies House
• 22 BISHOPSGATE GENERAL PARTNER LIMITED (09398335) — Companies House
• 22 BISHOPSGATE (DEVCO) LIMITED (09411165), PSC·담보·2024 계정 — Companies House
• 22 BISHOPSGATE (NOMINEE 1) LIMITED (09411189) — Companies House
• 22 BISHOPSGATE (NOMINEE 2) LIMITED (09411172) — Companies House
• City of London's tallest office building fully let (2025-01-20) — AXA IM Alts
• Construction of 22 Bishopsgate, Europe's first vertical village, completes (2020-12) — AXA IM Alts
• 22 Bishopsgate reaches 75% letting milestone — AXA IM Alts
• City of London's tallest office building fully let (2025-01) — PSP Investments
• 22 Bishopsgate reaches practical completion (2020-12) — Multiplex
• Union Investment, Bishopsgate closing press release (2007-05-30) — Union Investment, 웨이백
• 22 Bishopsgate — PLP Architecture

핀나클 자금·중단·소송 (2차)

• Arab Investments completes on £200m Bishopsgate (2007-02-28) — Property Week
• Brookfield estimates price for Pinnacle (2008-04-08) — Construction News
• Brookfield offered to fund Pinnacle Tower — Building
• Work on £800m Bishopsgate tower halted again (2012-01-25) — IBTimes UK
• Pinnacle build won't restart before Christmas (2012-09-21) — The Architects' Journal
• Contractor sues at City's stalled Pinnacle (2012-10-05) — Property Week
• Pinnacle debt threat averted (2012-12-07) — Property Week
• Pinnacle bank deal buys tower more time (2013) — Building
• SEDCO brands investors' Pinnacle claim imaginative but flawed (2013) — Estates Gazette
• So, what's happening with the Pinnacle skyscraper? (2014-01) — Londonist
• New team set to take over stalled Pinnacle (2014-11) — The Architects' Journal
• AXA leads £220m bid to buy Pinnacle site (2014-11) — Property Week
• Failed development to efficient office skyscraper — Ingenia
• The Stump is dead: everything we know about the Pinnacle (2014-11-03) — City A.M.
• Abbar & Anor v Saudi Economic & Development Company (Sedco) Real Estate Ltd & Ors [2013] EWHC 1414 (Ch) (2013-05-24) — BAILII
• Hiscox Syndicates Ltd & Anor v The Pinnacle Ltd & Ors [2008] EWHC 145 (Ch) (2008-01-25) — BAILII
• The Pinnacle (London) — Wikipedia

2015 매각·재설계·공사 (2차)

• London's half-built Pinnacle set to reach new heights (2015-02-19) — The Guardian
• Deal watch: AXA to tower above Helter Skelter stump (2015) — PropertyEU
• AXA Real Estate acquires 22 Bishopsgate (2015) — Europe Real Estate
• New designs unveiled for 22 Bishopsgate skyscraper (2015-06-15) — City A.M.
• London's huge 22 Bishopsgate skyscraper revealed by developers (2015-07-01) — Dezeen
• City approves demolition of 'the Stump' (2015) — Building
• Green light for London's 22 Bishopsgate tower (2015-11-17) — Construction Enquirer
• PLP Architecture gets go-ahead for second tallest skyscraper in London (2015-11-18) — Dezeen
• With city's approval, London "The Stump" Pinnacle celebrates resurrection as 22 Bishopsgate (2015-11) — Archinect
• City of London backs Square Mile's tallest skyscraper in right-to-light battle (2016-04-08) — The Guardian, Press Association
• Developers behind 22 Bishopsgate skyscraper win rights to light battle (2016-04-05) — City A.M.
• Project profile: 22 Bishopsgate (2016-09-13) — New Civil Engineer
• Brookfield Multiplex cleared to start £450m Bishopsgate tower (2015-12-09) — The Construction Index
• City of London's tallest building to be built despite Brexit vote (2016-10-26) — The Guardian
• Multiplex signs 22 Bishopsgate contract (2016-10-28) — Construction News
• New Bishopsgate skyscraper gets 'haircut' to avoid City flights (2016-12-05) — Evening Standard
• PLP's 22 Bishopsgate towers gets three-storey haircut (2017-03-01) — The Architects' Journal
• Developer sticks to 62 storeys after 22 Bishopsgate review (2017-05-16) — Building Design
• Steel beam hits Cheesegrater during 22 Bishopsgate lift (2017-08-04) — Construction Enquirer
• Cheesegrater struck by 22 Bishopsgate steel beam (2017-08-04) — Construction News
• City of London's tallest skyscraper set for topping out (2019-05-10) — New Civil Engineer
• Multiplex counts cost of 22 Bishopsgate losses and covid (2020) — Building
• Covid and 22 Bishopsgate losses send Multiplex sinking £150m into red (2020) — Building
• The City's tallest tower finally completes, a decade after it was supposed to (2020-12) — Building Design
• 22 Bishopsgate — Wikipedia

임대·가치·사후 (2차)

• Apple takes space at what will become London's most valuable building ever (2021-11-10) — Bisnow
• Brookfield and AXA hunt £2B of debt to take profit on London towers (2022-03) — Bisnow
• Brazilian bank takes top floor of 22 Bishopsgate at highest-ever City rent (2024-11-13) — Property Week
• City of London's highest tower hits highest rent (2024-11) — Estates Gazette
• AXA IM Alts secures City's highest-ever rent at 22 Bishopsgate (2024) — CoStar
• 22 Bishopsgate: a rags-to-riches tale (2021-04-12) — The Property Chronicle
• Horizon 22 viewing gallery (2023-09) — Londonist
• Behind the loan: 22 Bishopsgate, a tower that stands out on two fronts (2022-12-07) — PERE Credit
• BNP Paribas Cardif completes the acquisition of AXA Investment Managers (2025-07-01) — BNP Paribas
• Horizon 22 (2023-09) — Diamond Geezer

비평·인물 (2차, 원문)

• 22 Bishopsgate, and the steroidal towers set to ruin London's skyline (2015-06-30) — The Guardian
• 22 Bishopsgate review: a perfumed 62-storey village for City workers (2021-05-23) — The Guardian
• 22 Bishopsgate: looking down on the neighbours — Building
• Interview: Lee Polisano of PLP Architecture — Property Week
• Interview: Peter Rogers — Building
• Stuart Lipton — Wikipedia
• 122 Leadenhall Street — Wikipedia
• Laing O'Rourke signs Cheesegrater contract, 총개발비 £340m (2011-08-02) — The Construction Index
• Walkie Talkie sold to Hong Kong buyer for record £1.28bn (2017-07-27) — Construction News
• Stepping back: the story of 8 Bishopsgate — Building

사진

• File:The Pinnacle, under construction.jpg, Gordon Joly, CC BY-SA 3.0 (2013-03-22) — Wikimedia Commons
• File:Bishopsgate Tower Construction, February 2012.jpg, PaulFen11, CC BY-SA 3.0 (2012-02-01) — Wikimedia Commons
• File:22 Bishopsgate Jun 2018.jpg, Thecanaryfan, CC BY-SA 4.0 (2018-06-09) — Wikimedia Commons
• File:22 Bishopsgate seen from Undershaft.jpg, Farbades420, CC0 (2020-08-02) — Wikimedia Commons
• File:City skyline 2020.jpg, GrindtXX, CC BY-SA 4.0 (2020-04-15) — Wikimedia Commons

이 시리즈의 관련 편

• 구글 첼시마켓, 세입자 매입의 세 장부 — 《건물을 짓는 돈: 세계편》 35편
• 더샤드, 카타르 지분과 저지섬 장부 — 《건물을 짓는 돈: 세계편》 36편