코메르츠방크타워는 은행이 짓고 한 번도 갖지 않다가 2016년 6억 유로에 되사 삼성에 되판 건물이다

이 글은 《건물을 짓는 돈: 세계편》 39편이다. 세계의 건물 한 채를 잡아 그 돈이 왜 그런 모양인지 본다. 편마다 메커니즘 하나와 건물 하나. 이번 메커니즘은 지은 회사가 자기 펀드의 이름으로 짓고 세 들면서 매입옵션을 쥐면 값의 바닥을 세입자가 정하고, 그 세입자의 투자 요구가 값의 천장을 정하는 구조이고, 건물은 프랑크푸르트의 코메르츠방크타워다. 국내 건물은 《건물을 짓는 돈: 국내편》에서 따로 다룬다.

자기 펀드의 이름으로 짓고 세 든 회사는 값의 바닥과 천장을 쥔다

2016년 9월 30일 코메르츠방크는 한 장의 보도자료에서 자기 본점의 주인이 됐다가 세입자가 됐다고 알렸다. 자회사가 운용하는 폐쇄형 펀드 두 개에 대해 완공 때부터 쥐고 있던 매입옵션을 행사했고, 그 건물을 삼성생명 계열 컨소시엄에 팔기로 합의했으며, 15년 임대차로 다시 들어가기로 했다. 옵션 행사가 매각 합의와 같은 날 이뤄졌는지, 건물이 은행을 거쳐 갔는지 펀드에서 바로 넘어갔는지는 보도자료가 적지 않았다. 값도 적지 않았다. 옵션가가 약 6억 유로의 고정가였고 되산 값과 판 값의 차이가 두 자릿수 백만 유로의 "소규모 차익"이었다는 것은 로이터 소식통을 인용한 독일 경제 매체의 보도 수치다.

이 건물은 1997년 완공 이래 한 번도 코메르츠방크의 것이 아니었다. 은행이 1991년 공모를 열고 노먼 포스터를 골라 1994년부터 1997년까지 DM 6억을 들여 지었지만, 발주자이자 소유자는 자회사 코메르츠리얼이 운용하는 폐쇄형 펀드 둘이었다. 은행은 세입자였고, 대신 정해진 값에 언제든 되살 수 있는 권리를 쥐었다. 19년 동안 임대료는 펀드 투자자에게 갔고 건물은 은행의 자산이 아니었다. 2016년 그 권리를 쓰면서 은행은 건물을 되사는 값과 파는 값의 차이만 챙기고 다시 세입자로 돌아갔다.

삼성 쪽이 낸 값은 보도마다 다르다. 2016년 8월 우선협상대상자로 뽑혔을 때 한국 언론은 9,000억 원, 독일 매체는 7억 3,300만 유로라 썼다. 로이터는 6억 2,000만 유로, 나중에 대출 기사를 쓴 코스타는 6억 7,500만 유로를 적었다. 은행이 되산 값이 6억이었으니 어느 숫자를 택해도 차익은 2,000만에서 7,500만 유로 사이다. 유도한 값이다. 2017년 거래가 끝났고, 네덜란드 ING가 빌려준 약 3억 4,000만 유로의 대출이 붙었다. 매각가의 절반이다.

9년 뒤 세입자가 조건을 다시 열었다. 2022년 삼성 쪽은 건물을 팔려다 금리 상승으로 실패했고, 2023년 대출 만기를 바이에른주립은행 주선으로 넘겼다. 2025년 코메르츠방크는 30년 가까이 된 설비를 고치는 데 돈을 넣으라고 요구했다. 한국 부동산 전문지는 그 규모를 3억 5,000만 유로라 썼고, 영국 금융 매체는 삼성SRA 쪽 말로 은행이 임대료를 낮추려 한다고 전했다. 둘 다 보도 수치이고 1차 확인은 없다. 2032년 만기 뒤에 나갈 수도 있다는 말이 2025년 11월 영국 경제지를 통해 나왔다. 2025년 2월 18일 은행은 같은 은행가에 짓는 신축 타워를 15년 빌리겠다고 발표했는데, 보도자료는 기존 타워를 떠나는 것이 아니라 함께 쓴다고 적었다. 한국 언론은 2025년 4월 이 건물을 "트리아논 빌딩 데자뷔"라 썼고 2026년 6월에는 "제2의 트리아논"이라 불렀다.

이 글이 보려는 것은 세입자가 값을 정하는 두 끝이다. 1997년의 매입옵션은 건물이 아무리 올라도 은행이 6억에 가져갈 수 있다는 뜻이었고, 그래서 삼성이 산 값의 바닥은 은행이 정했다. 2025년의 요구는 세입자가 머무는 조건으로 주인이 돈을 넣어야 한다는 뜻이고, 그래서 값의 천장도 세입자가 정한다. 런던 로이즈가 2023년 머무는 대가로 받은 것은 주인의 탈탄소 투자였다. 코메르츠방크가 머무는 대가로 요구한 것은 임대료 인하와 3억 5,000만 유로였다. 같은 구조에서 세입자의 힘이 어디까지 가는지를 이 건물이 보여준다.

심사위원단이 결선을 권한 공모를 은행이 지명으로 끝냈다

코메르츠방크타워의 설계는 공모의 결과가 아니라 발주자의 결정이었다. 1991년 코메르츠방크는 카이저플라츠의 삼각형 부지에 새 본점을 짓기 위해 지명 국제공모를 열었다. 기준은 생태적 지속가능성과 기능과 개방감과 경제성과 기술적 실현 가능성이었고 제출 마감은 6월 3일이었다. 심사위원단은 단일 승자를 내지 못하고 런던의 노먼 포스터와 당시 31세였던 독일 건축가 크리스토프 잉엔호벤의 결선을 권고했다. 건축가 프라이 오토가 잉엔호벤 안의 협업자였다는 것이 잉엔호벤 사무소의 서술이고, 심사위원단의 기술고문이었다는 2차 서술도 있다. 잉엔호벤의 안은 185m 52층의 원통형 타워에 이중 외피와 계단식 정원을 넣은 것이었다. 은행 경영진은 결선을 거부하고 포스터를 지명했다. 포스터 쪽도 결선에 응하지 않았다. 그해 11월 15일 오토는 주간지 디 차이트에 "프랑크푸르트의 생태 고층: 발주자가 (원하지) 않는다면"이라는 제목의 글을 실었다. 잉엔호벤 사무소의 공식 서술과 복수의 2차 기록으로 확인한 경위다.

결정 당시 이사회 의장은 1991년 5월 29일에 취임한 마르틴 콜하우젠이었다. 취임 한 달 뒤 공모가 끝났으니 그가 결정권자였을 가능성이 높지만 그의 발언 원문은 확보하지 못했다. 당시 프랑크푸르트 시정은 사민당과 녹색당의 연정이었고, 녹색당이 은행에 "녹색 고층"을 설계하도록 독려했다는 서술이 백과사전에 있다. 포스터의 안은 삼각 평면의 세 변에 15m 높이의 공중 정원 아홉 개를 나선형으로 올리고 자연환기를 쓰는 것이었다. 1994년 착공, 1997년 준공, 시공은 호흐티프, 구조는 아럽이었다. 높이 259m, 안테나까지 300.1m로 완공 당시 유럽에서 가장 높았다. 공사비는 DM 6억으로 여러 2차 출처가 일치하지만 1차 문서는 보지 못했다. 유로로 환산하면 약 3억 700만이다. 유도한 값이다.

준공 때부터 건물은 은행의 것이 아니었다. 발주자이자 소유자는 자회사 코메르츠리얼이 운용하는 폐쇄형 부동산 펀드 두 개였고, 은행은 임차인이면서 매입옵션을 가졌다. 2016년 매각 보도자료에서 은행 스스로 "1997년 첫 입주 이래 건물은 코메르츠리얼의 폐쇄형 펀드 둘의 소유였고 은행에는 매입옵션이 있었다"고 적었다. 두 펀드의 법인은 뒤셀도르프 상업등기부의 "닥터 구벨트 알파"와 "베타" 합자회사이고, 프랑크푸르트시의 고층건물 자료집도 발주자를 이 둘로 적는다. 폐쇄형 펀드는 흔히 개인 투자자의 돈을 모아 건물 하나를 사고 만기까지 들고 가지만, 이 둘이 소매 펀드였는지 은행 계열의 기관용 구조였는지는 확인하지 못했다. 두 법인은 매각 7년 뒤인 2024년 11월에 말소됐다. 옵션의 행사가가 약 6억 유로의 고정가였다는 것은 로이터 소식통을 인용한 독일 경제지의 보도다.

은행은 그 사이 두 번 흔들렸다. 2008년 8월 드레스드너방크를 인수하기로 했고, 그해 12월 금융위기 속에서 독일 정부의 구제기금에서 82억 유로의 자본과 150억 유로의 보증을 받았다. 2009년 정부는 지분 25%에 한 주를 더 가진 최대 주주가 됐다. 2016년 매각이 그 후유증 때문이라는 설명이 업계에 돌지만, 은행의 2016년 보도자료는 매각 사유를 "상당한 장기 비용 절감"으로만 적었고 위기나 구제금융을 말하지 않았다. 이 글은 그 연결을 추정으로만 둔다.

2016년 8월 12일 삼성SRA자산운용이 우선협상대상자로 뽑혔다. 경쟁 입찰자는 싱가포르투자청과 한국투자증권이었다고 한국과 독일 매체가 전했다. 9월 30일 은행은 매각을 발표했다. 매수자는 삼성생명과 삼성화재와 삼성증권이 돈을 댄 컨소시엄이고, 독일 운용사 파트리치아가 그들을 대리해 샀다. 임대차는 15년에 연장 옵션이 붙었고 값은 비공개였다. 거래는 2017년에 끝났고 은행의 2017년 연차보고서는 그해 영업이익 개선의 주된 원인으로 부동산 매각의 일회성 이익을 적었다. 2021년 은행은 지점을 790개에서 450개로 줄이고 1만 명을 감원하는 구조조정을 시작했고, 2022년 삼성 쪽은 건물을 팔려다 실패했으며, 2024년 9월 이탈리아 유니크레딧이 지분 9%를 사들여 적대적 인수의 문을 열었다. 2025년 8월 그 지분은 약 26%가 됐다.

세입자의 위기는 건물의 조건으로 돌아왔다. 2025년 2월 18일 은행은 헬라바가 짓는 신축 센트럴비즈니스타워를 15년 빌리겠다고 발표했다. 그해 4월 한국의 부동산 전문지는 은행이 3억 5,000만 유로의 설비 투자를 요구한다며 "트리아논 빌딩 데자뷔"라 썼고, 7월 한국경제는 삼성SRA가 대수선을 협의 중이며 공사가 이뤄지면 임대료가 그만큼 오르는 구조라고 전했다. 11월 영국 금융 매체는 삼성SRA 쪽 말로 은행이 남고 싶어 하되 임대료를 낮추려 한다고 썼고, 2026년 6월 이데일리는 "제2의 트리아논"이라는 제목을 달았다. 3억 5,000만 유로는 유료 기사 한 곳의 수치이고 1차 확인은 없다. 2026년 10월 현재 재협상의 조건은 공개되지 않았다. 그 사이에 값이 어떻게 매겨졌는지가 이 글의 몸통이다.

매입옵션이 삼성이 산 값의 바닥을 정했다

세입자가 고정가로 되살 권리를 쥔 건물은 그 값 위로 팔리기 어렵고, 세입자가 그 값에 되산 뒤에는 그 값 아래로 팔리지 않는다. 1997년부터 2016년까지 이 건물의 소유자는 코메르츠리얼의 펀드였지만, 은행은 약 6억 유로의 고정가로 가져갈 권리를 쥐고 있었다. 로이터가 전한 2차 수치다. 그 권리가 있는 한 제3자는 은행이 6억에 가져갈 수 있는 건물에 그보다 비싼 값을 낼 이유가 없으므로 펀드가 받을 수 있는 값의 천장은 6억이었다. 2016년 은행은 그 권리를 직접 써서 6억에 건물을 손에 넣은 뒤 가장 높은 값을 부른 쪽에 팔았다. 6억에 산 쪽이 그 아래로 팔 이유가 없으므로 삼성이 산 값의 바닥이 6억이 된 것은 시장이 아니라 옵션이 정한 결과다.

그 바닥 위에서 값은 보도마다 다르다. 2016년 8월 입찰 단계의 9,000억 원은 당시 환율로 7억 3,300만 유로이고 독일 매체의 7억 3,000만과 맞는다. 로이터는 삼성생명이 낸 돈을 6억 2,000만으로 썼고, 2017년 대출의 기준가를 적은 코스타는 6억 7,500만을 썼다. 은행 보도자료는 "양측이 가격을 비밀로 하기로 합의했다"고만 적었다. 입찰가와 완료가가 다른 것은 금융 조건을 맞추는 사이 값이 내려갔다는 뜻일 수 있지만, 1차 문서가 없으므로 이 글은 세 값을 병기하고 산식에는 코스타의 6억 7,500만을 쓴다. 독일 경제 매체는 당시 옵션가 6억과 재매각가 6억 2,000만을 놓고 은행의 차익을 두 자릿수 백만 유로로 추정했다. 2차다. 은행의 2017년 연차보고서는 부동산 매각의 일회성 이익을 다른 지분 매각 이익과 합쳐 5억 유로 가까이로만 적었고 이 건물 몫은 분리하지 않았다.

한국 쪽 돈의 구조는 펀드 이름부터 갈린다. 2016년 9월 더벨은 삼성SRA가 "전문투자형 사모부동산투자신탁 제21호"를 만들어 만기 6.8년으로 설계했고, 삼성증권이 수익증권 2,546억 원을 인수했다고 전했다. 독일에서 나오는 영어 업계지는 삼성증권이 1,500억 원의 인수금융도 댔다고 썼다. 더벨 원문은 9,000억 원 가운데 55%인 5,000억 원을 대출로 조달하고 나머지 4,000억 원을 펀드가 직접 댄다고 적었다. 삼성증권의 수익증권 인수는 삼성생명과 삼성화재 같은 기관에 되파는 중개 역할이었다. 2024년 이후의 보도는 이 건물을 "삼성SRA 글로벌코어오피스 1호" 펀드의 자산으로 적는다. 2015년에 만들어져 삼성생명이 36%를 가진 펀드이고 파리와 시카고의 건물을 함께 담고 있다. 2016년의 21호가 나중에 1호로 재편됐는지, 애초 보도가 펀드명을 혼동했는지는 공시를 찾지 못해 확인하지 못했다.

독일 쪽 돈은 은행 대출이다. 2017년 거래 완료와 함께 네덜란드 ING가 매각가의 약 50%를 단독으로 빌려줬고, 그 뒤 일부를 도이체판트브리프방크와 바이에른주립은행에 넘겼다. 코스타가 전한 2차 경위이고 금액은 6억 7,500만의 절반인 약 3억 4,000만 유로다. 유도한 값이다. 만기는 2023년이었고, 2023년 8월 10일 파트리치아는 바이에른주립은행이 대리은행을 맡고 판트브리프방크와 바덴뷔르템베르크주립은행과 유니크레딧이 참여한 재융자를 발표했다. 공개된 것은 담보인정비율 55%뿐이고 금액은 없다. 용도는 "건물에 대한 추가 ESG 투자의 기반"이었다. 1년 뒤 코메르츠방크 지분을 사들이기 시작한 그 유니크레딧이 이 건물의 대주 가운데 하나다. 코스타는 그해 2월, 삼성 쪽이 전해 매각에 실패한 뒤 만기가 오는 이 대출을 갈아타려 협상 중이며 비교 거래가 없어 가치 산정이 어렵다고 썼고, 기사 제목에 붙은 6억 7,500만은 재융자액이 아니라 매입가다. 2023년 하반기는 더벨이 전한 21호 펀드의 만기이기도 했으므로 대출과 펀드가 같은 해에 함께 손질됐을 것이다. 추정이고, 펀드 쪽 처리는 공시를 찾지 못했다.

등기는 보지 못했다. 독일의 부동산 등기부는 정당한 이익을 소명한 사람만 열람할 수 있고, 건물을 보유하는 현지 법인의 이름은 상업등기부와 공시 사이트 검색으로 특정하지 못했다. 파트리치아의 프랑크푸르트 자산운용 법인이 삼성 쪽을 대리해 독일 안에서 특별 펀드 형태로 건물을 보유하는 것으로 보이지만 추정이다. 독일에서는 건물 자체가 아니라 건물을 가진 법인의 지분을 사는 방식으로 취득세를 피하는 거래가 흔한데, 이 거래가 그 방식이었는지, 헤센주의 취득세 6%를 냈는지는 확인하지 못했다. 더샤드의 영국 등기가 카타르 중앙은행을 "25% 초과"로만 적었던 것과 달리 이 건물은 등기에 이름을 올린 법인조차 찾지 못했다.

임대차는 15년에 연장 옵션이다. 2016년 9월 30일 계약, 2017년 완료 기준으로 만기는 2032년이다. 영어와 독일어 위키백과는 2031년이라 적어 1년이 갈리지만, 한국 보도와 2025년의 독일 보도는 2032년으로 일치한다. 은행은 그 계약으로 "상당한 장기 비용 절감"을 얻었다고 했다. 새 임대차가 절감을 낳는다고 했으니 자기 펀드에 내던 임대료보다 삼성에 내는 임대료가 낮았다는 뜻으로 읽을 수 있지만, 보도자료는 무엇이 얼마나 줄었는지 적지 않았고 두 임대료의 수치는 어느 쪽도 공개하지 않았다.

보유 기간을 놓고 보면 구조가 드러난다. 코메르츠리얼의 펀드는 1997년부터 2016년까지 19년을 들고 있었고 그동안 세입자는 그 펀드를 만든 은행이었다. 삼성 컨소시엄은 2017년부터 2026년까지 9년째 들고 있고 세입자는 같은 은행이다. 임대차 15년은 2017년부터 2032년까지다. 주인이 바뀌어도 세입자는 같고, 세입자가 값의 바닥을 정한 옵션은 첫 번째 주인에게만 있었다. 두 번째 주인에게는 옵션이 없고 세입자의 요구만 있다.

은행 쪽 장부는 절반만 봤다. 2017년 연차보고서는 부동산 매각의 일회성 이익이 그해에 잡혔다고 적었지만, 2016년 옵션 행사 때 건물이 은행의 대차대조표에 자산으로 잡혔다가 빠졌는지는 2016년 보고서를 구하지 못해 알 수 없다. 2019년 보고서는 그해 1월 1일 새 리스 기준을 적용하면서 대차대조표가 23억 700만 유로 늘었고 연말 토지와 건물의 사용권자산이 20억 3,400만 유로라고 적었다. 이 임대차는 그 안에 들어 있지만 이 건물 몫을 따로 적은 주석은 없다. 로이즈가 자기 연차보고서에 로이즈빌딩 임대차를 전체 리스의 85%에서 88%로 공시한 것과 같은 수준의 자료가 코메르츠방크에는 없거나 찾지 못했다.

세입자가 요구했다는 3억 5,000만 유로는 매각가의 절반이다

이 건물의 값은 2022년 이후 시장에서 매겨지지 않았다. 삼성 쪽은 애초 2022년에 건물을 팔아 펀드를 끝낼 계획이었지만 금리 상승으로 매수자를 찾지 못했다. 한국 보도가 전한 2차 경위다. 2023년 초 만기가 오는 대출을 갈아타려 할 때 코스타는 "비교할 거래가 없어 가치평가 자체가 어렵다"고 썼다. 팔리지 않는 건물의 값은 임대차에서 나오는데, 그 임대차를 쥔 세입자가 2024년과 2025년에 조건을 다시 열었다.

요구는 둘이었다. 하나는 30년 가까이 된 설비를 에너지 효율 기준에 맞게 고치는 자본적지출이고, 한국의 부동산 전문지는 그 규모를 3억 5,000만 유로로 썼다. 유료 기사이고 독일 쪽 1차 근거는 찾지 못했으므로 2차이고 미확인이다. 그 숫자가 맞다면 매각가 6억 7,500만의 52%, 현지 대출 3억 4,000만과 거의 같은 크기다. 유도한 값이다. 다른 하나는 임대료 인하다. 영국의 금융 기술지는 삼성 쪽의 말을 빌려 은행이 "타워에 남고 싶지만 임대료는 낮추고 싶어 한다"고 전했다. 삼성SRA는 한국 언론에 "현재 대수선에 대해선 임차인과 협의를 진행 중"이라며 "대수선이 이뤄질 경우 그만큼 임대료가 올라가는 구조라 수익성에 큰 영향은 없을 것"이라고 했다. 리모델링을 해 주면 임대료를 올려 받는 구조라는 뜻인데, 세입자는 같은 해에 임대료를 낮추자고 하고 있었다.

세입자의 힘은 나갈 수 있다는 데서 나온다. 2025년 11월 3일 영국 파이낸셜타임스는 은행이 2032년 만기 뒤 타워를 떠나는 것까지 포함해 여러 안을 검토한다고 보도했다. 독일 매체가 옮긴 그 기사는 "한때 생태 타워로 불린 건물이 30년 가까이 지나 오늘의 에너지 기준에 맞지 않는다"고 썼고, 은행 관계자는 독일 방송 n-tv에 "현 시점에서 계약 해지나 이전 여부가 결정된 것은 아니며 다양한 옵션을 논의 중인 단계"라고 했다. 한국 보도가 옮긴 2차 인용이고 원기사는 유료라 읽지 못했다. 그보다 앞서 같은 해 2월 18일 은행은 헬라바가 짓는 신축 타워를 빌리겠다고 발표했다. 높이 205m, 52층, 7만 3,000제곱미터 이상, 3,200석, 15년 임대, 2028년 말 입주. 보도자료는 그 타워가 코메르츠방크타워와 "함께" 핵심 기능의 거점이 되며, 지금 프랑크푸르트와 이웃 도시 에슈보른의 여러 건물에 흩어진 기능을 모은다고 적었다. 어느 건물을 정리할지는 적지 않았고 기존 타워를 떠난다는 말도 없다. 새 타워의 저층부는 1891년 은행 건물의 문화재 보호 파사드를 품는다. 그러나 새 타워가 생기면 기존 타워에 남을 이유가 임대료 협상의 카드가 된다. 보도에 없는 해석이다.

삼성 쪽의 손익은 아직 이 건물만 따로 보이지 않는다. 삼성생명의 해외 부동산 투자는 약 5조 2,000억 원으로 운용자산의 6.5%이고, 2023년에 약 300억 원의 손실을 냈다고 했다. 코메르츠방크타워를 담은 것으로 보도된 글로벌코어오피스 1호 펀드는 2020년부터 2023년까지 누적 531억 원의 당기순손실을 냈다. 2020년 한 해에만 1,228억 원을 잃었다가 일부를 회복한 모양이다. 보도 수치로 역산한 추정이다. 투입 자본 3,620억 원 대비 14.7%다. 유도한 값이고 파리와 시카고의 건물이 섞인 합산치다. 손실 원인은 "비대면 확산으로 임대수익보다 대출이자와 관리비와 수수료가 더 컸다"는 것이었다. 이 건물 하나가 얼마를 잃었는지는 분리된 공시가 없다.

같은 도시에 한국 돈이 간 건물이 둘 더 있다. 2018년 11월 이지스자산운용과 하나금융투자가 트리아논을 약 8,750억에서 9,000억 원에 샀다. 펀드 3,700억 원에 현지 대출 5,000억 원을 얹은 구조였다. 매입가는 6억 7,000만 유로였다. 임차의 60%를 차지하던 데카방크가 2020년 임대를 연장하지 않기로 했고, 2023년 대주단이 만기 연장을 거부해 기한이익상실이 났으며, 2024년 6월 보유 법인이 파산을 신청했고 10월 데카방크가 나갔다. 손실은 공모 투자자 약 42%, 사모 투자자 약 64%라는 보도와 약 80%라는 보도가 갈리고 산정 기준이 달라 하나로 정하지 못한다. 2017년 8월 미래에셋자산운용은 타우누스안라게 8번지 건물을 2억 8,000만 유로에 샀다. 공실이 3분의 2였던 건물을 1년 안에 99% 채워 2019년 4억 유로에 팔았고 차익은 약 1,600억 원이었다. 셋 다 보도 수치다.

셋을 가른 것은 세입자다. 트리아논은 세입자가 나가서 값이 사라졌고, 타우누스안라게 8은 세입자를 채워서 값이 생겼으며, 코메르츠방크타워는 세입자가 남아 있는 채로 값을 깎고 있다. 한국 언론이 코메르츠방크타워를 "제2의 트리아논"이라 부른 것은 그래서 절반만 맞다. 세입자가 나간 건물과 세입자가 조건을 다시 쓰는 건물은 다른 위험이다. 앞의 것은 공실이고 뒤의 것은 임대료 인하와 투자 부담이다. 다만 세입자가 적대적 인수 위협 속에서 전사 비용을 줄이는 중이고 걸어서 몇 분 거리에 새 타워를 잡아 두었다는 점에서, 뒤의 위험이 앞의 위험으로 바뀔 수 있는 자리에 이 건물이 서 있다.

1997년의 생태 개념은 2025년의 설비 청구서가 됐다

코메르츠방크타워는 "세계 최초의 생태 고층"이라는 이름으로 지어졌다. 삼각 평면의 세 변에 15m 높이의 정원을 아홉 개 나선형으로 올리고, 가운데 160m 높이의 아트리움을 두어 자연환기를 하며, 설계 기준 에너지 소비는 냉방 45%, 전력 42%, 난방 13%였다. 독일 건축 전문지의 2차 수치다. 그러나 독일 건축비평지 바우마이스터는 이 건물을 두고 "녹화와 자연 냉방과 사용자 참여는 유지관리와 보수와 운영 개념이 맞아떨어질 때만 작동한다"고 썼다. 2010년 외피 패널 교체와 2023년까지의 전층 사무공간 개조가 보도됐지만 비용과 시공사와 1차 자료는 확인하지 못했다. 에너지 비율은 독일 건축 전문지, 정원과 아트리움 치수는 독일어 백과사전의 2차 수치다. 2025년 세입자가 요구한 3억 5,000만 유로의 설비 투자는 그 개념의 30년 뒤 청구서다.

제원은 출처마다 다르다. 높이는 259m와 안테나 포함 300.1m로 모든 출처가 맞지만, 층수는 국제 초고층 기관과 영문 백과사전이 56층, 프랑크푸르트시 도시계획청의 고층건물 자료집이 50층, 독일 건축 전문지가 49층, 독일어 백과사전이 한 문서 안에서 56층과 62층과 65층을 섞어 쓴다. 연면적은 시 자료집의 10만 9,200제곱미터를 포함해 10만 8,000제곱미터에서 12만 1,000제곱미터, 임대면적은 5만 2,700제곱미터와 8만 6,000제곱미터가 따로 돈다. 준공 연도도 다수가 1997년이지만 한 전문지는 1998년이라 적는다. 이 글은 층수를 49층에서 56층으로 열어 두고 평당 값은 계산하지 않는다. 프랑크푸르트의 고층건물 기본계획은 2000년에 승인됐으므로 이 건물은 그 계획 이전의 개별 인허가였고, 헤센주 문화재 목록에서 이 건물은 검색되지 않는다.

1991년의 논쟁은 생태가 아니라 절차였다. 프라이 오토는 1972년 뮌헨 올림픽 경기장의 막 지붕을 베니슈와 함께 설계한 건축가다. 잉엔호벤 사무소의 공식 서술로는 잉엔호벤 안의 협업자였고, 심사위원단의 기술고문으로서 결선을 권고했다는 2차 서술도 있어 어느 쪽이었는지는 확정하지 못했다. 심사위원단이 포스터와 잉엔호벤의 결선을 권고한 것은 두 안이 모두 생태 고층을 내세웠고 어느 쪽이 기술적으로 앞서는지를 가려야 한다는 뜻이었다. 은행이 결선 없이 포스터를 고르자 오토는 디 차이트에 글을 실었다. 제목 "프랑크푸르트의 생태 고층: 발주자가 (원하지) 않는다면"은 괄호 하나로 발주자가 원할 때와 원하지 않을 때를 같이 가리킨 것이고, 심사위원단의 권고가 발주자의 뜻 앞에서 무력했다는 말이다. 본문은 회원 가입이 필요한 아카이브에 있어 도입부만 읽었다. 그 도입부에서 오토는 은행이 7억 마르크로 190m 건물에 생태를 보이려 한다고 쓴 뒤 "녹색 고층은 아직 지어진 적이 없다"고 했다. 고층은 모든 건물 유형 가운데 가장 환경 부담이 크다는 원론으로 시작하는 글이고, 뒷부분에서 잉엔호벤 안의 기술적 우위를 주장했는지 절차의 불공정을 주장했는지는 확인하지 못했다. 잉엔호벤은 그 뒤 독일의 대표적 건축가가 됐다.

건물은 두 번 비워졌고 한 번도 열리지 않았다. 2001년 9월 11일 저녁 7시 51분 헤센주 정부의 권고로 프랑크푸르트의 상징적 고층 건물들이 대피했고 코메르츠방크타워도 그 안에 있었다. 다음 날 아침 8시 30분에 돌아왔다. 53층에 작은 전망 공간이 있지만 최대 40명의 행사용으로만 쓰이고 일반 공개 전망대는 운영된 적이 없다. 2020년 코로나 때 이 건물이 닫혔다는 기록은 찾지 못했지만, 그때 시작된 재택근무가 2025년 사무면적 축소의 근거로 보도에 거론된다.

2024년 이후 세입자의 사정이 건물의 사정이 됐다. 2024년 9월 유니크레딧이 지분 9%를 샀고 그 절반은 독일 정부가 팔던 몫이었다. 보름 뒤 파생상품을 합쳐 약 21%라고 발표했다. 같은 달 24일 감독이사회가 베티나 오를로프를 코메르츠방크 최초의 여성 최고경영자로 정했다. 2025년 2월 13일 은행은 2028년까지 정규직 3,900명을 줄이겠다고 발표했고 그중 3,300명이 독일 안의 자리였다. 닷새 뒤 신축 타워 임차를 발표했다. 2025년 8월 유니크레딧의 지분은 약 26%가 됐고, 2026년 3월 오를로프는 유니크레딧의 추가 매입 시도를 "매우 낮은 가격"이라고 공개 비판했다. 그래도 2026년 5월의 교환 제안에 주주 12.51%가 응해 6월 19일 지분은 39.28%가 됐다. 적대적 인수에 맞서는 은행은 비용을 줄여야 하고, 본점 임대료는 그 목록의 맨 위에 있다. 세입자가 주인에게 임대료 인하와 3억 5,000만 유로를 요구한 것은 이 맥락 안에 있다.

말들은 짧다. 1991년 오토의 제목은 "발주자가 원하지 않는다면"이었다. 2016년 은행의 보도자료는 "양측은 가격에 대해 비밀을 유지하기로 합의했다"였다. 2025년 인사 담당 이사 자비네 믈나르스키는 신축 타워를 "현대적이고 효율적이며 지속가능한 건물"이라 했고, 삼성SRA는 "대수선이 이뤄질 경우 그만큼 임대료가 올라가는 구조라 수익성에 큰 영향은 없을 것"이라 했으며, 영국 매체는 은행이 "남고 싶지만 임대료를 깎고 싶어 한다"고 전했다. 1997년 비평지의 준공 리뷰 원문은 확보하지 못했다.

결정한 사람은 여섯이다. 1991년 포스터를 지명한 콜하우젠, 설계한 포스터, 결선에 오르지 못한 잉엔호벤, 반발한 오토, 2016년 매각을 발표한 최고경영자 마르틴 칠케, 2024년부터 재협상을 이끄는 오를로프. 칠케는 2020년 7월 실적 비판 끝에 사임을 밝히고 연말에 물러났고, 그 뒤 만프레트 크노프가 2021년부터 2024년 9월까지 은행을 맡아 지점 축소와 감원을 실행했다. 삼성SRA 쪽 대표의 이름은 어느 보도에도 없고 회사명으로만 인용된다.

프랑크푸르트에서 한국 돈이 간 세 건물의 결말은 세입자가 갈랐다. 트리아논은 세입자가 나가 투자자가 42%에서 80%를 잃었다고 보도된다. 타우누스안라게 8은 세입자를 채워 2년 만에 1,600억 원을 남겼다. 코메르츠방크타워는 세입자가 남아 있고 손익은 확정되지 않았다. 한국 보도가 손실 사례로 함께 묶기도 하는 건물 가운데 타우누스안라게 8은 손실이 아니라 성공이었다. 갈릴레오는 한국 투자자들이 2013년에 사서 2018년 싱가포르 캐피탈랜드에 3억 5,600만 유로에 판 건물이고, 사학연금은 535억 원을 넣어 835억 원을 회수했다. 그 건물의 세입자도 코메르츠방크였다. 같은 세입자를 둔 건물에서 한국 돈은 한 번 벌고 나갔다. 코메르츠방크타워를 트리아논 옆에 세우는 서술은 세입자가 있다는 사실을 지운다.

자기 펀드가 지은 건물에 세 든 회사는 값의 양 끝을 쥔다

코메르츠방크타워의 돈에서 읽히는 원리는 넷이다.

첫째, 쓰는 회사가 자기 펀드의 이름으로 짓고 세 들면 건물은 처음부터 그 회사의 자산이 아니다. 코메르츠방크의 본점은 DM 6억을 들여 자회사 펀드 두 개의 이름으로 지어졌고, 프랑크푸르트시의 고층건물 자료집도 발주자를 그 펀드로 적는다. 19년 동안 임대료는 펀드 투자자에게 갔고 은행은 매입옵션만 쥐었다. 로이즈가 1996년 손실 끝에 건물을 팔고 세 든 것은 위기의 결과였지만, 코메르츠방크는 위기 전에 처음부터 그렇게 설계했다. 본점을 자기 돈으로 갖지 않는 구조를 코메르츠방크는 1997년 완공 때부터 택했다. 다른 독일 은행이 같은 구조였는지는 이 글에서 확인하지 않았다.

둘째, 매입옵션은 값의 바닥을 세입자가 정하게 한다. 은행이 약 6억에 되살 수 있는 건물에 제3자가 그보다 비싸게 살 이유가 없었으니 펀드의 천장이 6억이었고, 6억에 되산 은행이 그 아래로 팔 이유가 없었으니 삼성의 바닥도 6억이었다. 2016년 은행은 그 권리를 써서 건물을 손에 넣고 삼성에 팔았다. 삼성이 낸 값은 6억 2,000만에서 6억 7,500만 유로 사이로 보도가 갈리고 입찰 단계 보도는 7억 3,300만이었지만, 어느 값이든 바닥 6억은 옵션이 정했고 차익은 은행이 가져갔다. 유도한 값이다.

셋째, 세입자가 하나뿐인 건물은 그 세입자의 사정이 값이 된다. 2008년 정부 구제, 2021년 지점 축소, 2024년 적대적 인수 위협은 모두 은행의 일이었지만 2025년 임대료 인하와 3억 5,000만 유로의 설비 투자 요구로 건물에 돌아왔다. 요구액은 매각가 6억 7,500만 기준 52%다. 유도한 값이고 요구액 자체는 2차다. 세입자였던 구글이 첼시마켓을 사서 주인이 됐을 때 세입자의 사정은 주인의 사정이 됐다. 여기서는 세입자의 사정이 주인의 부담이 된다.

넷째, 세입자가 남아 있는 건물의 위험은 공실이 아니라 조건이다. 트리아논은 세입자가 나가서 값이 사라졌고, 코메르츠방크타워는 세입자가 남은 채로 값을 깎는다. 둘은 다른 위험이지만 뒤의 것이 앞의 것으로 바뀔 수 있는 자리에 새 타워가 있다. 2028년 같은 은행가의 신축 타워에 3,200석이 생기면 2032년 만기의 협상은 세입자가 나갈 곳을 가진 채로 열린다. 삼성생명이 지급여력 규제 때문에 1999년에 지은 종로타워를 2016년에 판 것은 지은 회사가 세입자로 남지 않은 거래라 이 문제가 없었다. 코메르츠방크타워는 1997년에는 주인과 세입자가 같은 그룹이었고 2017년부터는 아니다.

대조는 런던에 있다. 로이즈빌딩의 주인은 2023년 세입자가 머무는 대가로 탈탄소 투자를 함께 하기로 했고 세입자의 장부에서 미래 임대료가 6,500만 파운드 늘었다. 코메르츠방크타워의 주인은 2025년 세입자가 머무는 대가로 3억 5,000만 유로의 투자와 임대료 인하를 요구받았고, 삼성SRA는 그 투자를 임대료 인상으로 돌려받겠다고 했다. 같은 세일앤리스백에서 로이즈는 다섯 번 나가려다 남았고 코메르츠방크는 나갈 곳을 지었다. 세입자의 힘은 건물이 아니라 대안에서 나온다.

확인하지 못한 것이 있다. 매각가는 세 값이 갈리고 은행의 연차보고서에 적힌 처분이익을 보지 못했다. 옵션 행사가 6억의 근거는 로이터 소식통이다. 코메르츠리얼 펀드 두 개의 투자자와 옵션 조건, 한국 펀드가 21호에서 1호로 재편됐는지, 삼성 쪽 독일 보유 법인과 취득세, 2023년 재융자 금액(차입비율 55%만 공개됐다), 3억 5,000만 유로의 1차 근거, 재협상의 임대료 조건, 이 건물 하나의 손익, 층수와 연면적, 1997년 공사비의 1차 문서, 오토의 글 본문, 1991년 심사위원 명단이 남아 있다.

이 글의 결론을 뒤집을 조건은 셋이다. 코메르츠방크의 연차보고서에서 1997년부터 2016년까지 이 건물이 은행 자산으로 잡혀 있었다는 기록이 나오면 첫째 원리는 이 건물에서 성립하지 않는다. 옵션 행사가가 고정가가 아니라 시장 감정가였다면 둘째 원리의 "바닥"은 옵션이 아니라 시장이 정한 것이 된다. 2025년 재협상이 임대료 인상과 세입자 부담의 설비 투자로 끝났다는 조건이 공개되면 셋째 원리의 방향이 바뀐다.

1991년 은행은 심사위원단의 권고를 거부하고 설계자를 골랐고, 1997년 DM 6억으로 자기 펀드의 이름으로 지은 건물에 세 들었다. 2016년 옵션을 써서 6억에 되사 삼성에 팔았다고 한 장의 보도자료로 알렸고, 2017년 삼성은 그 절반을 네덜란드 은행 ING에서 빌렸고 ING는 그 일부를 독일 은행 둘에 넘겼다. 2022년 건물은 팔리지 않았고, 2025년 세입자는 임대료를 깎고 3억 5,000만 유로를 넣으라고 하면서 같은 은행가에 새 타워를 잡았다. 이 건물에서 은행은 짓는 돈을 내지 않았고 되사는 값을 정했고 머무는 조건을 다시 썼다. 값의 바닥과 천장을 모두 세입자가 쥔 건물이다.

출처

2016년 매각 조건과 2025년 신축 타워 임차는 코메르츠방크와 파트리치아의 보도자료 원문을 직접 읽었고, 1991년 공모의 결선 권고와 거부는 잉엔호벤 건축사무소의 공식 서술로 확인했다. 매각가와 옵션 행사가와 대출과 설비 투자 요구액은 전부 보도이고 본문에 2차로 표시했으며, 매각가처럼 갈리는 곳은 병기했다. 독일 등기부와 코메르츠방크 연차보고서의 처분이익은 보지 못했다. 한국 쪽 펀드 구조와 손실은 한국 경제지 보도다.

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당사자 보도자료·공식 페이지 (1차)

• Commerzbank verkauft Commerzbank-Hochhaus an Samsung SRA Asset Management (2016-09-30) — Commerzbank Investor Relations
• Commerzbank sells Commerzbank Tower to Samsung SRA Asset Management (2016-09-30), 웨이백 2026-02-18 — Commerzbank
• Commerzbank to become main tenant of the Central Business Tower in Frankfurt (2025-02-18) — Commerzbank
• 같은 보도자료 PDF (2025-02-18) — Commerzbank
• PATRIZIA buys Commerzbank Tower for Samsung consortium (2016) — PATRIZIA
• PATRIZIA secures significant refinancing on iconic Commerzbank Tower in Frankfurt — PATRIZIA
• Beschluss Strategie 2024 (2021-02) — Commerzbank
• Veränderung im Vorstandsvorsitz, Manfred Knof (2020-09-27) — Commerzbank
• Vorstandssprecher seit 1870, 역대 이사회 의장 명단 — Commerzbank
• Commerzbank Tower, 공모안 — Christoph Ingenhoven Architects
• Commerzbank Tower Drooms supports sale of Germany's tallest skyscraper (2016-11-17) — Drooms
• State aid case N 625/2008, Commerzbank 구제 — European Commission
• Geschäftsbericht 2017 Konzern, 부동산 매각 일회성 이익 — Commerzbank
• Geschäftsbericht 2019 Konzern, IFRS 16 리스 주석 — Commerzbank
• Hochhäuser in Frankfurt, Commerzbank-Hochhaus 자료집 — Stadtplanungsamt Frankfurt

매각·대출·재협상 보도 (2차)

• Commerzbank: Tower wechselt offenbar den Eigentümer (2016) — WirtschaftsWoche
• Commerzbank-Tower: Bank verkauft Konzernzentrale an Südkoreaner (2016) — Handelsblatt
• Für 733 Millionen Euro: Samsung will Commerzbank Tower in Frankfurt kaufen (2016-08-12) — finanzen.net
• Samsung the winner with €730m bid for Commerzbank HQ (2016) — REFIRE
• Koreaner kaufen Commerzbank-Tower (2016) — portfolio institutionell
• Samsung Asset Management buys Frankfurt tower via Patrizia mandate (2016) — IPE Real Assets
• Samsung financial unit-led fund to buy Commerzbank tower in Germany (2016-08-12) — The Korea Times
• 삼성 금융계열사 컨소시엄, 독일 랜드마크 코메르츠방크 타워 9000억원에 인수 (2016-08-12) — 전자신문
• 삼성금융계열사, 獨 랜드마크 코메르츠방크타워 주인된다 (2016-08-12) — 서울경제
• 삼성SRA운용, '코메르츠방크타워' 인수 사모펀드 조성 (2016-09-27) — 더벨
• Samsung in talks to refinance €675 million Commerzbank Tower (2023-02-02, 구독 필요) — CoStar
• Commerzbank Tower 재융자, ING 2017 대출 구조 — CoStar
• Sparen durch Miete: Commerzbank verkauft ihr Hochhaus an Südkoreaner (2016-09-30) — finanzen.net
• Patrizia refinances Frankfurt's Commerzbank Tower for Samsung SRA — Property Magazine
• 삼성 금융계열사, 獨 코메르츠방크타워 매각 차질…리파이낸싱 추진 — 더구루
• 삼성생명·삼성화재, '매각 실패' 獨 코메르츠방크 사옥 재융자 — 더구루
• Commerzbank weighs future of Frankfurt tower as talks continue with Samsung SRA (2025-11-04) — FStech
• Commerzbank denkt über Abschied vom Tower nach (2025) — Die Privatbank
• 독일 코메르츠방크, 프랑크푸르트 최고층빌딩 퇴거 검토 (2025-11-04) — KPI뉴스
• 삼성SRA 獨 코메르츠타워…임차인과 장기 임대차 계약 합의 순항 (2025-07-29, 최초 제목 "아픈 손가락… 합의 안갯속"에서 개제) — 한국경제
• 트리아논 빌딩 데자뷔 '코메르츠방크 타워', 3억 5,000만 유로 캐펙스 투자 요구 (2025) — Seoul Property Insight
• '제2의 트리아논' 막아라…삼성SRA, 코메르츠 방 빼나 예의주시 (2026-06-30) — 이데일리
• 단독, 삼성생명, 해외 오피스 투자 1300억대 손실 (2022-03-30) — 데일리안
• 삼성생명 "해외 부동산 대체투자 손실 300억원 발생" (2024-02-20) — 한국금융신문
• Commerzbank Set to Shrink Frankfurt Office Space on Job Cuts (2025-02-18) — Bloomberg
• Bürogebäude: Commerzbank mietet neues Hochhaus in Frankfurt (2025-02-18) — Handelsblatt
• Concentrating resources in the central banking district (2025) — Börsen-Zeitung
• 독일은행 코메르츠방크, 합병 위기에 3900명 감축 (2025-02-13) — 아시아경제
• Takeover target Commerzbank gets new CEO as UniCredit circles (2024-09-25) — Euronews
• UniCredit stockt Anteil an Commerzbank auf 39,28 Prozent (2026-09-30) — Mares
• Commerzbank CEO slams UniCredit's surprise stake plan, calls price 'very low' at conference (2026-03-17), 웨이백 2026-03-18 — MarketBeat
• Commerzbank holt Manfred Knof als neuen Chef (2020-09) — WirtschaftsWoche
• 이지스, 독일 트리아논 빌딩 EDO 발생…펀드 투자자 손실 불가피 — 이투데이
• 이지스, 獨 트리아논 빌딩 자금조달 사활 (2023-06-05) — 인베스트조선
• 미래에셋자산운용, 독일 T8 빌딩 매각계약 "2년 만에 1600억원 차익" — 이투데이
• 미래에셋운용, 독일 T8 빌딩 '4억 유로'에 매각 — 이데일리
• 마켓인, 사학연금, 독일 오피스 빌딩 투자해 300억원 수익 (2018-06-25) — 이데일리
• Singaporean investor acquires Frankfurt's 'Galileo' skyscraper for €356m (2018) — REFIRE
• Commerzbank to cut 3,900 jobs, mainly in Germany, as it fends off UniCredit (2025-02-13) — Reuters, MarketScreener
• Commerzbank appoints first woman CEO (2024-09-25) — Fortune

건축·비평·배경 (2차)

• Commerzbank Headquarters, 1991 공모 경위 — archiweb
• Commerzbank Tower: Nachhaltiges Hochhaus als Architektur-Ikone (2025-10-05) — Baumeister
• Commerzbank in Frankfurt am Main, 설비·에너지 — Baunetz Wissen
• Commerzbank Tower — Der dichte Bau
• Commerzbank Tower — The Skyscraper Center
• Commerzbank Tower — Wikipedia
• Christoph Ingenhoven — Wikipedia
• Martin Kohlhaussen 85 — Zeitschrift für das gesamte Kreditwesen
• Kann man den Commerzbank Tower besuchen? — Skyline Atlas
• Commerzbank Tower, 53층 소규모 전망 공간·최대 40명 — nachtzeichen.de
• Commerzbank Tower, 정원 9개·각 15m·나선 배치·아트리움 160m — Wikipedia(독일어)
• Ein ökologisches Hochhaus für Frankfurt: Wenn der Bauherr (nicht) will, Frei Otto (1991-11-15, Nr. 47) — Die Zeit
• Messeturm (Frankfurt am Main), 2001-09-11 대피 — Wikipedia

사진 (위키미디어 공용)

• File:Commerzbank Tower im Bau 2.jpg, Ben Sutherland, CC BY 2.0 (1996-03-30) — Wikimedia Commons
• File:Commerzbank-Hochhaus 2010-09-06 01.jpg, Commerzbank AG, CC BY-SA 3.0 DE (2010-09-06) — Wikimedia Commons
• File:Frankfurt Commerzbank Tower (Kaiserplatz).jpg, Tilman AB, CC0 (2011-05-07) — Wikimedia Commons
• File:Commerzbank Tower Gardens 2012-09-06 01.jpg, Nigel Young / Foster + Partners, CC BY-SA 3.0 DE (2012-09-06) — Wikimedia Commons

이 시리즈의 관련 편

• 구글 첼시마켓, 세입자 매입의 세 장부 — 《건물을 짓는 돈: 세계편》 35편
• 더샤드, 카타르 지분과 저지섬 장부 — 《건물을 짓는 돈: 세계편》 36편
• 로이즈빌딩, 세입자의 임대 기간이 정한 값 — 《건물을 짓는 돈: 세계편》 38편
• 보험사 사옥의 세일앤리스백 — 《건물을 짓는 돈: 국내편》 1편