로이즈빌딩은 지은 회사가 1억 8,000만에 팔고 세 든 뒤 주인만 세 번 바뀐 건물이다

이 글은 《건물을 짓는 돈: 세계편》 38편이다. 세계의 건물 한 채를 잡아 그 돈이 왜 그런 모양인지 본다. 편마다 메커니즘 하나와 건물 하나. 이번 메커니즘은 지은 회사가 건물을 팔고 세입자로 남을 때 값을 정하는 것은 건물이 아니라 세입자의 임대 기간이라는 구조이고, 건물은 런던 시티의 로이즈빌딩이다. 국내 건물은 《건물을 짓는 돈: 국내편》에서 따로 다룬다.

지은 회사가 팔고 세 든 건물의 값은 세입자의 임대 기간이 정한다

1996년 2월 런던 시티 라임 스트리트 1번지의 주인이 바뀌었다. 판 쪽은 그 건물을 10년 전에 자기 사옥으로 지은 보험 시장 로이즈였고, 산 쪽은 독일 저축은행 계열의 부동산 펀드 운용사 데스파였다. 값은 1억 8,000만 파운드, 당시 홍콩 신문이 전한 보도 수치다. 같은 거래에 조건이 하나 더 붙었다. 로이즈는 건물 전체를 35년 동안 다시 빌려 쓰고, 첫해 임대료로 1,160만 파운드를 낸다. 건물은 팔렸지만 안에 있는 사람은 한 명도 움직이지 않았다.

그 뒤 주인은 두 번 더 바뀌었다. 2005년 독일의 다른 펀드 운용사 코메르츠리얼이 2억 3,100만에 샀고, 2013년 7월 중국 핑안보험이 2억 6,000만에 샀다. 1996년 값은 보도 수치이고, 뒤의 둘은 매도 자문사 새빌스가 2013년 보도자료에 적은 수치다. 그 사이 2004년에는 아일랜드 개발업자가 2억 4,000만에 사려다 콘크리트 검사에서 결함이 나와 물러섰다. 17년 동안 세 번 팔리고 한 번 무산되는 동안 세입자는 그대로였다. 1996년에 맺은 임대차의 만기는 2031년이었고, 25년차와 30년차에 나갈 수 있는 권리가 붙어 있었다.

2023년 12월 18일 로이즈와 핑안은 그 권리를 없앴다. 만기를 2035년으로 늘리고 2040년까지 더 늘릴 선택권을 붙였다. 로이즈의 공식 발표다. 2026년에 나갈 수 있던 해지권이 그 재계약으로 지워졌다는 것은 업계지들이 전한 조건이다. 그 효과는 세입자의 장부에 먼저 찍혔다. 로이즈 연차보고서에 적힌 미래 최소임대료 총액은 2022년 말 1억 5,800만에서 2023년 말 2억 2,300만이 됐다. 6,500만이 늘었고, 늘어난 몫의 대부분은 5년 뒤에 낼 임대료였다. 건물은 1986년 그대로이고 임대료 수준은 공개되지 않았다. 바뀐 것은 세입자가 머물기로 한 기간뿐이다.

이 글이 보려는 것은 그 기간이 값이 되는 구조다. 로이즈빌딩은 설비를 바깥에 내놓은 외관으로 유명하고 2011년에는 완공 25년 만에 영국 1급 보호 건물이 됐다. 그러나 돈의 모양을 정한 것은 외관이 아니다. 지은 회사가 그 건물을 팔면서 세입자로 남았고, 그 뒤로 이 건물을 산 사람은 건물이 아니라 로이즈의 임대차를 샀다. 1996년의 수익률 6.27%와 2013년의 6.1%는 건물의 값이 아니라 로이즈가 임대료를 낼 신용의 값이었다. 세입자가 나갈 수 있는 해가 가까워지면 이전 검토 보도가 이어졌고, 세입자가 더 머물기로 하자 세입자의 장부에서 6,500만이 생겼다.

영국 해외법인 등기부에는 이 건물의 주소와 같은 이름의 홍콩 법인 하나가 2023년 1월에 등록돼 있다. 그 법인의 실소유자 칸은 비어 있다. 핑안이라는 이름은 보도에만 있고 등기에는 없다. 1996년에 현금 1억 8,000만을 쥔 것은 로이즈였고, 2005년과 2013년의 차익을 가져간 것은 독일 펀드 둘이었으며, 2023년에 2035년까지의 세입자를 확보한 것은 등기에 이름이 없는 주인이었다. 그 순서를 처음부터 본다.

세 번째 사옥을 짓고 10년 만에 팔았다

로이즈빌딩은 로이즈가 자기 돈으로 지은 세 번째 사옥이다. 1688년 에드워드 로이드의 커피하우스에서 시작한 해상보험 시장은 1770년대부터 로열 익스체인지에 세 들어 있다가, 1928년 리든홀 스트리트에 에드윈 쿠퍼 설계로 첫 자기 건물을 지었다. 1950년대 말에는 라임 스트리트 건너편에 두 번째 건물을 지었다. 1970년대 말 두 건물이 모두 비좁아지자 로이즈는 설계가 아니라 "건물 전략"을 묻는 지명 공모를 열었다. 12개 사무소가 초청받아 6곳으로 좁혀졌고, 1978년 4월 리처드 로저스 파트너십이 뽑혔다. 그해 11월 회원 투표가 설계안을 승인했다. 시장의 수요에 따라 거래 공간을 늘리고 줄일 수 있어야 한다는 것이 선정 이유였다. 잉글리시 헤리티지의 지정 문서와 당시 보도에 적힌 경위다.

1979년 9월 20일 시티 오브 런던 의회가 1928년 쿠퍼 건물의 철거와 신축의 개요 허가를 승인했다. 그 건물은 1977년에 2급 보호 건물로 지정돼 있었지만 철거됐고, 1925년에 완공된 포틀랜드 석재 정면 일부만 남아 새 건물의 출입구가 됐다. 1981년 6월 착공, 1986년 5월 입주, 그해 11월 18일 엘리자베스 2세의 개관. 60개월 공정을 "한 달 여유를 두고" 끝냈다는 것이 로이즈와 설계사의 서술이다. 공사 중에 개인용 컴퓨터가 등장해 책상마다 단말기가 놓일 것이 분명해졌고, 전력과 배선 용량을 두 배로 늘리면서 바깥의 설비 타워가 애초 계획보다 커졌다.

공사비는 두 숫자가 돈다. 설계사와 로이즈와 백과사전이 되풀이하는 수치는 7,500만 파운드다. 준공 한 달 뒤인 1986년 6월 영국 건설 전문지 빌딩은 같은 건물을 "1억 6,300만짜리 건물"이라 불렀다. 앞의 숫자가 최초 계약액이고 뒤의 숫자가 설비 증설을 더한 총사업비일 가능성이 높지만 둘을 잇는 정산 문서는 없다. 이 글은 두 숫자를 병기한다. 같은 기사는 입주 한 달 만에 유리 패널이 고정구에서 빠져 땅에 떨어졌다고 적었고, 바깥에 내놓은 설비는 부식과 먼지가 쌓인 뒤 유지관리가 고통스럽게 뒤처질 것이라고 썼다. 그 예측은 27년 뒤 로이즈의 최고경영자 입에서 거의 같은 문장으로 되풀이된다.

건물을 판 이유는 건물 바깥에 있었다. 1988년부터 1992년까지 로이즈는 역사상 최악의 손실을 냈다. 재보험을 재보험하는 고리가 한 바퀴 돌 때마다 같은 손실이 다시 들어오는 LMX 스파이럴과 석면 배상이 겹쳐 당시 기준 약 80억 파운드가 사라졌다. 90억으로 보는 자료도 있는 2차 수치다. 무한책임으로 돈을 댄 개인 투자자, 이른바 네임 약 1만 명이 타격을 입었다. 1996년 9월 4일 로이즈는 "재건과 재생"이라는 이름의 구조조정으로 1992년 이전 부채를 신설 재보험사 에퀴타스에 넘겼다. 네임들의 부채 32억은 탕감되고 개인당 손실 상한이 10만 파운드로 정해졌다. 같은 해 2월, 그보다 먼저 건물이 팔렸다. 로이즈에 비판적인 네임 진영의 기록은 당시 회장 데이비드 롤런드와 반대파의 발언을 인용하면서, 건물 두 채의 세일앤리스백과 출판사 매각으로 정산안에 예상보다 2,000만을 더 넣었다고 적는다. 두 번째 건물이 무엇인지는 확인하지 못했다.

매수자는 데스파, 독일 저축은행 그룹 데카뱅크 계열의 공모형 부동산 펀드 운용사였다. 1996년 2월 14일 홍콩의 사우스차이나모닝포스트가 전한 값은 1억 8,000만 파운드였다. 당시와 이후 보도가 전한 임대 조건은 이렇다. 로이즈가 건물 전체를 시장 임대료로 다시 빌리며 기간은 35년, 25년차와 30년차에 해지권, 첫해 임대료 1,160만, 수익률 6.27%, 5년마다 임대료 재평가. 중개는 리처드 엘리스였다. 2004년의 영국 보험 전문지는 같은 거래를 1억 8,600만으로 적었다. 첫해 임대료를 6.27%로 나누면 1억 8,500만이 나오므로 뒤의 숫자가 수익률과는 더 맞는다. 유도한 값이고, 이 글은 1996년 당시 보도의 1억 8,000만을 쓰면서 1억 8,600만을 병기한다.

2003년 11월 데스파가 건물을 내놓았고, 이듬해 1월 더블린의 개발업자 셸번이 2억 4,000만에서 2억 4,500만 사이의 값으로 매입에 합의했다. 구조 엔지니어 뷰로 해폴드가 먼저 콘크리트 균열을 보고했고, 그해 4월 양측이 시험기관 세인트올번스 테스팅 서비스에 코어 검사를 맡겨 알칼리-규산 반응이라 불리는 결함이 나왔다. 콘크리트 안의 골재가 시멘트의 알칼리와 반응해 부풀면서 갈라지는 현상이다. 6월 11일 거래는 무산됐다. 아일랜드 일간지와 영국 보험 전문지가 전한 2차 경위다. 셸번이 그날 거래 무산을 직접 확인했으므로 독일어 위키백과가 적은 2004년부터 2005년까지의 셸번 소유는 오류다. 이듬해 데카의 공모펀드가 코메르츠리얼에 판 값이 2억 4,000만보다 낮은 2억 3,100만이었다는 점도 같은 방향이다.

2005년 코메르츠방크 계열 코메르츠리얼이 2억 3,100만에 샀다. 개인 투자자의 돈을 모아 건물 하나를 사고 만기까지 들고 가는 폐쇄형 펀드 CFB 154의 자산이었다. 2011년 12월 19일 문화부 장관이 잉글리시 헤리티지의 권고를 받아들여 이 건물을 1급 보호 건물로 지정했다. 완공 25년, 당시 역대 최연소 1급이었다. 2013년 7월 8일 코메르츠리얼은 중국 핑안보험에 2억 6,000만에 팔았다. 매도 자문을 맡은 새빌스가 보도자료로 알린 거래이고, 초기 수익률은 약 6.1%였다. 중국 보험사가 해외 건물을 산 첫 사례였다고 매도 자문사는 적었다.

그 뒤 10년 동안 로이즈는 여러 번 나가려 했다. 2013년 7월 최고경영자가 승강기 고장을 공개적으로 말했고, 2014년 신임 최고경영자가 인근 타워로의 이전을 협상한다는 보도가 나왔다가 설계자의 부인으로 가라앉았으며, 2021년 8월 대규모 리모델링을 발표했다가 2022년 1월 보류하고 이전을 검토한다고 했고, 2022년 6월에는 주인 쪽이 호텔 전환의 타당성을 설계사에 물었다는 보도가 나왔고 설계사는 확인을 거부했다. 그리고 2023년 12월 18일 양측은 2035년까지 남기로 했다. 그 사이에 값이 어떻게 매겨졌는지가 이 글의 몸통이다.

산 것은 건물이 아니라 로이즈의 임대차였다

세일앤리스백은 건물을 파는 거래가 아니라 세입자의 신용을 파는 거래다. 1996년 데스파가 1억 8,000만을 내고 받은 것은 라임 스트리트의 콘크리트와 스테인리스가 아니라, 로이즈가 35년 동안 해마다 1,160만부터 시작하는 임대료를 내겠다는 약속이었다. 수익률 6.27%는 그 약속을 값으로 바꾼 숫자다. 영국 국채 수익률보다 얼마나 높은지가 로이즈라는 세입자의 위험을 말했고, 건물의 외관이나 설계는 그 숫자에 거의 들어가지 않았다. 로이즈가 나가는 순간 그 건물은 다른 세입자를 찾아야 하는 1986년식 사무실이 되고, 그때 값은 전혀 다른 식으로 매겨진다.

그래서 임대차의 조건이 곧 자산의 설계도다. 기간 35년은 만기 2031년을 뜻했고, 25년차와 30년차의 해지권은 2021년과 2026년에 로이즈가 나갈 수 있다는 뜻이었다. 5년마다 재평가되는 임대료는 시장 임대료를 따라 움직이게 돼 있었다. 실제 재평가가 어떻게 이뤄졌는지는 보도된 적이 없다. 매수자가 이 건물을 다시 팔 때 다음 매수자가 보는 것도 같은 조건이다. 2005년 코메르츠리얼은 만기 2031년을 그대로 승계했고, 2013년 핑안도 같은 만기를 승계했다. 셋이 산 것은 같은 임대차였고 남은 기간만 줄어들었다.

독일 주인은 한 회사가 아니라 둘이었다. 데스파는 저축은행 그룹 데카뱅크의 공모형 부동산 펀드 운용사이고, 코메르츠리얼은 코메르츠방크 계열로 CFB 154라는 폐쇄형 펀드에 이 건물을 담았다. 공모형 펀드는 투자자가 언제든 환매할 수 있어 운용사가 건물을 팔아 현금을 마련할 일이 생기고, 폐쇄형 펀드는 투자자가 만기까지 묶여 있어 건물 하나를 끝까지 들고 간다. 데스파가 2003년 11월 건물을 내놓은 이유는 확인하지 못했다. 2005년의 매도자는 데카의 공모형 펀드였다. 코메르츠리얼은 8년을 들고 2013년에 2,900만의 차익을 남기고 팔았다. 매각가 차이로 유도한 값이고 임대 수익과 비용은 빠져 있다. 운용사는 투자자 기준 8년 청산 수익 약 114%, 연 7.8%라고 독일 업계지에 알렸다. 2차다.

핑안의 매입은 새빌스의 보도자료가 1차 기록이다. 2013년 7월 코메르츠리얼이 핑안보험에 2억 6,000만에 팔았고 초기 수익률은 약 6.1%, 매도 자문은 새빌스와 CBRE였다. 매수 쪽 자문은 홍콩 사모펀드 가우캐피털의 미국 부문 다운타운프로퍼티스였다고 AFP와 복수의 보도가 전하고, 가우캐피털 자신도 보도자료 제목에 이 거래를 '자문'이라 적었다. 지분 참여가 아니라 자문이다. 2차다. 핑안이 매입에 대출을 썼는지도 확인하지 못했다.

영국 등기에서 핑안이라는 이름은 나오지 않는다. 2022년 영국은 경제범죄법으로 영국 부동산을 가진 해외 법인에게 2023년 1월 31일까지 해외법인 등기부 등록을 요구했다. 마감 8일 전인 2023년 1월 23일, 건물 주소와 같은 이름의 홍콩 법인 "원 라임 스트리트 컴퍼니"가 등록됐다. 등록 번호 OE016776, 홍콩 등록 번호 1900529, 주소는 완차이의 사무실 건물이다. 실소유자 칸에는 "식별된 수익적 소유자 없음"이라고 적혀 있고, 2026년 1월의 갱신까지 그 상태다. 담보 등기는 0건이다. 영국 회사등록소에서 직접 본 내용이다.

이 법인이 이 건물의 소유 법인일 개연성은 높다. 이름과 시점이 그렇다. 그러나 토지등기소의 등기부 사본은 유료라 타이틀 번호를 확인하지 못했고, 해외법인 등기부의 실소유자 신고는 직접이든 간접이든 지분 25%를 넘는 개인이나 법인을 적는 제도이므로, 사슬 끝의 상장 보험사에 25%를 넘는 주주가 없으면 "없음"으로 끝날 수 있다. 추정이다. 더샤드의 영국 등기가 카타르 중앙은행을 "25% 초과"로만 적는 것과 같은 제도의 다른 얼굴이다. 보도는 핑안이라 하고 등기는 홍콩 법인이라 하며, 그 둘을 잇는 문서는 공개된 곳에 없다.

주인의 장부는 못 봤지만 세입자의 장부는 볼 수 있다. 로이즈는 회원들의 시장이지만 해마다 연차보고서를 내고, 그 안에 임대차가 적힌다. 2019년과 2020년 보고서는 국제회계기준을 따라 이 건물을 사용권자산과 리스부채로 적었다. 2019년 말 사용권자산 1억 5,600만 가운데 이 건물 몫이 1억 4,400만, 리스부채 1억 5,200만 가운데 이 건물 몫이 1억 4,000만이었다. 2020년 말에는 각각 1억 3,100만과 1억 3,000만이었다. 할인율은 5.1%. 세입자의 장부에서 이 건물은 남은 임대료를 5.1%로 할인한 현재가치로 존재했고, 그 값은 2013년 매각가 2억 6,000만의 절반쯤이었다.

두 숫자가 다른 이유는 보는 기간이 다르기 때문이다. 세입자의 장부는 계약된 임대료만 센다. 2020년 말 기준으로 남은 기간은 가까운 해지권까지 1년, 다음 해지권까지 6년, 만기까지 11년이었다. 주인은 그 뒤의 기간도 값에 넣는다. 로이즈가 나가도 누군가 들어올 것이고, 들어오지 않으면 다른 용도로 바꿀 것이라는 기대다. 그 기대의 크기가 2013년 매각가와 2020년 말 리스부채의 차이, 약 1억 3,000만이다. 연도가 다른 두 숫자를 뺀 유도값이다. 그리고 그 기대는 1급 보호 건물에서 가장 위험하다. 뒤에서 본다.

2022년 보고서부터 로이즈는 국제회계기준에서 영국 회계기준으로 돌아갔고, 사용권자산과 리스부채라는 항목은 장부에서 사라졌다. 대신 운용리스의 미래 최소임대료 총액이 주석에 적힌다. 2021년 말 1억 8,200만, 2022년 말 1억 5,800만. 해마다 전체 임대차에 2,500만쯤을 내면서 남은 약속이 줄어드는 모양이다. 그 숫자가 2023년 말에 2억 2,300만으로 뛴다. 그 전에 임대 기간부터 본다.

1996년 계약의 35년은 2031년이었다. 2023년 재계약은 만기를 2035년으로 넉 해 늘렸고, 2040년까지 다섯 해를 더 늘릴 선택권을 붙였다. 1996년에 세 들기로 한 회사가 가장 길게는 44년을 같은 건물에 머문다는 뜻이다. 지은 회사가 지은 건물에 세 드는 거래에서 세입자가 나갈 권리는 주인에게 가장 큰 위험이었고, 그 권리를 2026년분부터 지운 것이 재계약의 핵심이었다. 임대료가 얼마로 정해졌는지는 양측 모두 공개하지 않았다.

재계약 하나가 세입자의 장부에서 6,500만을 만들었다

이 건물의 값은 1996년 1억 8,000만에서 2013년 2억 6,000만으로 17년 동안 44% 올랐다. 유도한 값이다. 같은 기간 임대료는 첫해 1,160만에서 2013년 무렵 1,670만으로 44% 올랐다. 뒤의 숫자는 핑안 매입이 발표된 이튿날인 2013년 7월 9일 로이터가 쓴 기사에 나온다. 2차다. 값과 임대료가 같은 비율로 오른 것은 우연이 아니다. 2013년 수익률 6.1%에 2억 6,000만을 곱하면 1,590만이 나오고, 보도의 1,670만을 2억 6,000만으로 나누면 6.4%가 나온다. 값은 임대료를 수익률로 나눈 숫자이고, 수익률이 6.27%에서 6.1%로 거의 움직이지 않았으므로 값은 임대료를 따라갔다.

수익률이 움직이지 않았다는 것은 세입자의 신용이 움직이지 않았다는 뜻이다. 1996년의 로이즈는 80억 손실 직후였고 2013년의 로이즈는 그 부채를 에퀴타스에 넘기고 17년을 지난 뒤였다. 그런데도 두 거래의 수익률이 비슷했던 것은 2013년 거래에 다른 위험이 들어왔기 때문이다. 만기 2031년, 해지권 2021년과 2026년. 핑안이 산 임대차의 남은 기간은 해지권까지 8년, 만기까지 18년이었다. 같은 기사는 로이즈가 나가면 보호 등급 때문에 다른 세입자를 구하기 어렵다는 우려를 전했다. 세입자가 머물 기간이 짧아질수록 값에서 건물의 몫이 커지는데, 이 건물의 그 몫은 작게 매겨졌다.

2023년 12월 18일의 재계약은 그 위험을 지웠다. 로이즈의 공식 발표가 적은 것은 둘이다. 만기 2035년, 그리고 2040년까지의 연장 선택권. 거기에 양측이 건물의 탄소 감축과 에너지 효율 개선에 함께 투자한다는 약속이 붙었다. 돈이 걸린 조건은 보도에만 있다. 2026년 해지권 삭제, 새 계약 기간의 임대료 연 3~5% 인상, 당시 에너지 성능 등급은 E였고 목표 등급은 어느 보도에도 없다. 업계지가 전하는 2차 수치이고, 인상률이 언제부터 적용되는지는 보도가 밝히지 않는다. 목표 등급이 없다는 것은 탈탄소 투자의 크기를 바깥에서 잴 수 없다는 뜻이다. 한 달 전 시티 경제지는 2041년까지의 합의가 임박했다고 썼지만 실제 발표는 2035년에 2040년 선택권이었다.

그 효과가 세입자의 장부에 찍혔다. 로이즈 연차보고서의 미래 최소임대료 총액은 2021년 말 1억 8,200만, 2022년 말 1억 5,800만이었다. 해마다 2,500만쯤을 내면 그만큼 줄어드는 숫자다. 2023년 말에는 2억 2,300만이 됐다. 1년 안에 낼 돈 2,400만, 1년에서 5년 사이 8,900만, 5년 뒤 1억 1,000만. 전해의 5년 뒤 몫은 5,600만이었으므로 늘어난 6,500만의 대부분이 5년 뒤 칸에서 생겼다. 2023년에 실제로 낸 임대료는 전해와 같은 2,500만이었다. 돈은 한 푼도 더 나가지 않았고, 머물기로 한 기간이 늘어난 만큼 장부의 약속이 늘었다. 2024년 말에는 2억 200만으로 2,100만 줄었다. 1년 안 2,400만, 1년에서 5년 사이 8,600만, 5년 뒤 9,200만이고 그해 낸 임대료는 2,400만이다. 늘어난 것이 인상률이 아니라 기간이라는 뜻이다. 재계약으로 남은 기간이 한꺼번에 늘었고, 그 뒤로는 해마다 한 해씩 줄어든다. 이 총액은 로이즈가 빌린 모든 건물의 합이지만 2019년과 2020년 사용권자산 기준으로 이 건물이 88%와 85%를 차지했으므로 대부분이 이 건물 몫이다. 비중을 총액에 옮겨 쓴 추정이다.

주인의 장부에서는 반대 방향의 같은 일이 일어났을 것이다. 세입자가 2026년에 나갈 수 있던 임대차와 2035년까지 묶인 임대차는 같은 건물에 붙어 있어도 다른 자산이다. 핑안의 연차보고서에서 이 건물의 평가액 변동을 찾지 못했으므로 그쪽 숫자는 쓰지 않는다. 다만 양측이 탈탄소 투자를 함께 하기로 한 것은 주인이 돈을 내는 쪽에 섰다는 뜻이다. 영국은 2023년 4월부터 등급 E에 못 미치는 사무실의 임대를 막았고, 기준을 2027년 C와 2030년 B로 올리는 안이 정부 협의안으로 걸려 있었다. 세입자가 머무는 조건으로 주인이 건물에 돈을 넣는 구조다. 그 금액은 공개되지 않았다.

세입자의 비용은 임대료만이 아니다. 로이즈 연차보고서에는 임대 기간 동안 건물을 수리·유지하고 종료 시 원상으로 돌려줄 의무에 대비한 충당금이 있다. 2021년 말 5,400만이었고 2022년에 1,700만을 쓰고 400만을 더 쌓아 4,100만이 됐으며, 2023년 말 3,600만, 2024년 말 3,100만으로 줄었다. 바깥에 설비를 내놓은 건물의 세입자가 나갈 때 치러야 할 값이 장부에 미리 적혀 있는 셈이다. 공실 위험을 다룬 기사는 서비스 비용과 전기료를 합친 운영비가 임대료와 비슷한 규모라고 전했다. 그 기사가 맞다면 로이즈가 이 건물에 해마다 쓰는 돈은 임대료의 두 배였고, 그 비용의 상당 부분이 바깥에 드러난 설비에서 나왔다.

공공으로 간 돈은 둘이다. 2013년 거래의 인지세는 당시 비주거 부동산의 최고 구간 세율 4%가 거래가 전액에 걸리는 방식이었으므로 2억 6,000만에 곱해 약 1,040만이다. 유도한 값이고 실제 신고액은 비공개다. 사업세는 2023년 재평가에서 이 건물의 과세표준이 15.6% 줄었다는 런던 건축 단체의 집계만 있고 그 금액은 확인하지 못했다. 사무실 가치가 떨어지는 쪽으로 평가가 움직였다는 방향만 읽힌다.

2013년의 2억 6,000만은 4년 뒤 같은 시티에서 작은 숫자가 됐다. 2017년 홍콩의 CC랜드가 길 건너 리든홀빌딩을 11억 5,000만에, 홍콩의 이금기가 워키토키를 12억 8,000만에, 중국의 화룬이 미국 노스스타와 함께 20 그레셤 스트리트를 3억에 샀다. 셋 다 보도 수치다. 리든홀빌딩은 로이즈빌딩과 같은 설계사가 지은 건물이다. 두 건물의 값이 네 배 넘게 다른 이유는 설계가 아니라 세입자다. 리든홀빌딩에는 세입자가 여럿이고 로이즈빌딩에는 하나다. 세입자가 하나인 건물의 값은 그 하나가 머물 기간과 신용으로 매겨지고, 그 하나가 나가면 값을 매길 기준 자체가 사라진다.

떠나거나 바꾸려는 말은 열 해 동안 다섯 번 나왔고 한 번도 실행되지 않았다

이 건물을 떠나거나 뜯어고치려는 말은 2013년부터 2022년까지 다섯 번 나왔다. 셋은 로이즈가 꺼냈고, 하나는 로이즈의 리모델링 발표, 하나는 주인의 호텔 전환 검토였다. 2013년 7월 9일, 핑안 매입이 발표된 이튿날 로이즈 최고경영자 리처드 워드는 로이터와의 인터뷰에서 건물의 "근본적 문제"를 말했다. "승강기가 꽤 자주 고장 나서 1층까지 내려갈 수 있다고 장담 못 한다." 원인으로는 설계 자체를 꼽았다. "모든 것이 날씨에 노출돼 있고 그것이 비용을 아주 크게 만든다." 영국 건축 전문지가 7월 12일에 옮긴 원문이다. 같은 인터뷰에서 이전 가능성을 묻자 "물론 옮길 수 있다. 무엇에든 절대 안 된다고 말하는 것은 어리석다"고 했다. 8년 재임 끝에 퇴임을 앞둔 때였다. 1986년 빌딩지가 입주 한 달 만에 쓴 예측이 27년 뒤 세입자의 대표 입에서 나왔다.

2014년 1월 1일 잉가 빌이 워드의 뒤를 이어 최고경영자가 됐고, 그해 6월 선데이타임스가 로이즈가 인근에 계획된 타워로 옮기는 협상을 한다고 보도했다. 헨더슨이 개발하는 40 리든홀 스트리트의 미착공 타워였고 별명은 고담시티였다. 리처드 로저스가 그 신문에 보도를 부인하는 서한을 보냈고, 협상은 공식 결렬 선언 없이 잦아들었다. 2014년 3월 말부터 2016년 3월 완공을 목표로 승강기 16대가 전부 교체됐다. 유리 외부 승강기 12대와 소방 승강기 3대, 5톤 화물 승강기 1대의 문과 구동기와 제어장치와 배선을 전부 바꿨고, 보호 건물이라 유리 승강기의 바깥 모양은 그대로 두고 안의 기계만 바꿨다. 승강기 한 대를 통째로 크레인으로 들어내 공장으로 보내는 방식이었다. 사업비는 940만이었고 발주자는 세입자인 로이즈였다. 공사 관리사가 공개한 수치다.

2020년 3월 19일 오후 4시 로이즈는 언더라이팅 룸을 닫았다. 코로나 봉쇄로 330년 만에 처음 거래소가 물리적으로 멈춘 날이었다. 2021년 8월 로이즈는 그 거래소를 "한 세대에 한 번" 수준으로 고치겠다고 발표했고 2022년 착공을 목표로 했다. 2022년 1월 그 계획은 보류됐고, 같은 때 로이즈가 2026년 해지권이나 2031년 만기에 건물을 떠나는 안을 검토한다는 보도가 퍼졌다. 로이즈의 공식 답은 "유연한 근무 방식에 맞춰 시장이 필요로 하는 공간과 서비스의 미래 요구를 신중히 검토하고 있다"였다. 2022년 6월에는 주인 쪽이 원설계사 RSHP에 호텔 전환의 타당성을 물었다는 보도가 나왔다. 그 보도에서 로이즈는 건물의 35만 제곱피트 가운데 4분의 3만 쓰고 나머지는 전대하고 있다고 했다. 설계사는 확인을 거부했고, 시티 오브 런던에 보호 건물 변경 신청이 접수된 기록은 찾지 못했다.

다섯 번의 말 가운데 실행된 것은 없다. 이유는 건물에 있다. 2011년 12월 19일의 1급 지정 문서는 보호 범위를 외관으로 한정하지 않았다. 콘크리트 골조와 원형 기둥 28개와 설비 타워 6개, 외부 승강기와 배관, 중앙 아트리움과 에스컬레이터와 유리 지붕, 언더라이팅 거래소의 공간 배치와 흰 대리석 바닥, 1763년 로버트 애덤이 설계해 1983년 이 건물 11번 갤러리에 다시 조립한 보우드 룸, 무게 때문에 정착물로 분류된 루틴 벨과 연단, 1925년 쿠퍼 건물의 정면까지가 보호 대상이다. 제외된 것은 칸막이와 문과 카펫과 이동식 가구, 언더라이터용 나무 박스, 들어올린 바닥 패널과 배선과 기계 설비, 2007년에 덧붙인 자전거 보관소다. 잉글랜드 문화유산 기관 히스토릭 잉글랜드가 공개한 지정 문서 원문에서 확인했다. 2011년 지정 당시의 기관명은 잉글리시 헤리티지였다.

지정 사유 다섯 가운데 첫째는 이 건물이 하이테크 양식을 "인상적인 외관과 내부 전체에 걸쳐" 구현했다는 것이고, 셋째는 시장의 변화에 맞춰 25년 동안 잦은 용도 변경을 무리 없이 소화한 유연성이다. 그 유연성이 보호 대상이 되는 순간 건물은 유연하지 않게 된다. 거래소의 공간 배치가 보호되면 거래소를 호텔 로비로 바꾸는 일은 변경 허가의 문제가 되고, 아트리움과 에스컬레이터가 보호되면 층을 나눠 여러 세입자에게 빌려주는 일도 같은 문제가 된다. 공실 위험을 다룬 기사가 전한 우려는 그것이었다. 로이즈가 나가면 로이즈를 위해 설계되고 로이즈를 위해 보호된 건물에 다른 세입자를 넣어야 한다.

바깥에 내놓은 설비의 값은 보수 기록에 남아 있다. 1986년 6월 유리 패널이 떨어졌다. 2013년 승강기가 고장 났다. 2014년부터 2016년까지 승강기 16대를 바꿨다. 2022년 3월에는 아트리움과 외부의 철근콘크리트를 고분자 보수 모르타르로 메우는 공사의 한 단계가 끝났다고 시공사가 알렸다. 2004년 셸번이 발견한 알칼리-규산 반응은 콘크리트가 안에서 부푸는 현상이고, 2022년의 보수는 그 콘크리트를 겉에서 메우는 일이다. 두 기록 사이에 18년이 있다.

비평의 방향은 25년 사이에 뒤집혔다. 로이즈의 공식 서술은 완공 초기 이 건물이 석유 굴착선과 커피 퍼콜레이터와 오토바이 엔진에 비유되며 조롱받았다고 스스로 적는다. 1986년 6월 빌딩지의 입주 르포는 거래소의 인상을 "너무 밋밋하고 너무 어둡고 너무 회색"이라 적었고, 같은 기사에서 이 건물이 "건축에 대한 영국 특유의 무관심을 증발시켰다"고도 썼다. 2011년 지정 발표는 이 건물을 "현대 시대의 핵심 건물 가운데 하나로 보편적으로 인정받는다"고 했다. 2013년의 워드는 그 핵심 건물에서 승강기가 멈춘다고 했다.

제원은 출처마다 다르다. 높이는 백과사전이 88m, 설계사가 84m를 적고 안테나까지는 95.1m다. 층수는 14층과 12층과 최대 16층이 모두 쓰이는데, 건물이 계단식이라 자리마다 높이가 달라서 셋 다 틀리지 않는다. 연면적은 설계사의 5만 5,000제곱미터, 언더라이팅 공간 기준 1만 9,000제곱미터, 로이즈가 2022년에 말한 35만 제곱피트가 따로 돌고 각각의 기준이 명시돼 있지 않아 이 글은 평당 값을 계산하지 않는다. 평면은 67m에 45.5m, 거래소는 6,000명을 동시에 수용한다. 지정 문서의 수치다.

2021년 12월 18일 리처드 로저스가 88세로 세상을 떠났을 때 로이즈는 거래소의 루틴 벨을 울렸다. 그 종은 1급 지정 문서에서 무게 때문에 정착물로 분류돼 건물과 함께 보호된다. 설계자를 애도한 종이 건물에서 떼어낼 수 없는 물건이라는 것, 그리고 그 건물의 세입자가 2년 뒤 2035년까지 남기로 했다는 것은 같은 사실의 두 면이다. 로이즈는 이 건물에서 나갈 수 없었고, 주인은 로이즈 없는 이 건물의 값을 매길 수 없었다.

세일앤리스백은 세입자의 신용을 파는 거래이고, 값은 세입자가 머물 기간이 정한다

로이즈빌딩의 돈에서 읽히는 원리는 넷이다.

첫째, 지은 회사가 팔고 세 들면 건물의 값은 세입자의 임대차가 된다. 1996년의 1억 8,000만은 로이즈가 35년 동안 1,160만부터 내겠다는 약속에 수익률 6.27% 안팎으로 값을 매긴 것이었고, 2013년의 2억 6,000만은 남은 18년의 약속을 6.1%로 나눈 값이었다. 두 수익률이 거의 같았으므로 값은 임대료를 따라 44% 올랐다. 유도한 값이다. 세입자였던 구글이 첼시마켓을 사서 주인이 된 것과 정반대 방향이다. 구글은 자기가 내던 임대료를 사들였고, 로이즈는 자기가 낼 임대료를 팔았다.

둘째, 소유자는 바뀌어도 값의 근거는 바뀌지 않는다. 데스파와 코메르츠리얼과 핑안은 각각 다른 돈으로 샀지만 셋이 산 것은 같은 임대차였다. 독일 공모펀드는 9년을 들고 5,100만을, 독일 폐쇄형 펀드는 8년을 들고 2,900만을 남겼다. 매각가 차이로 유도한 값이고 임대 수익은 빠져 있다. 2004년 셸번이 2억 4,000만을 내려다 콘크리트 검사 하나로 물러선 일은 이 거래에서 건물이 값에 끼어드는 유일한 순간이었다. 건물의 결함은 거래를 깼지만 다음 해 값을 4%밖에 깎지 못했다. 세입자가 그대로였기 때문이다.

셋째, 세입자가 나갈 권리는 주인의 가장 큰 위험이고 그 권리를 지우는 것이 가장 큰 값이다. 2021년과 2026년의 해지권은 로이즈가 2013년부터 2022년까지 다섯 번 나가려는 말을 꺼낼 수 있게 했고, 2023년 12월 재계약은 2026년 해지권을 지우고 만기를 2035년으로 늘렸다. 세입자의 장부에서 미래 임대료는 1억 5,800만에서 2억 2,300만으로 늘었고 실제로 낸 돈은 2,500만 그대로였다. 주인의 장부는 보지 못했지만 같은 사실이 반대 부호로 적혔을 것이다. 이 건물의 값은 그날 바뀌었고 건물은 그대로였다.

넷째, 보호는 세입자를 묶고 주인도 묶는다. 2011년의 1급 지정은 거래소의 공간 배치와 아트리움과 보우드 룸과 루틴 벨까지 보호했다. 로이즈를 위해 지어진 건물이 로이즈가 쓰는 모양 그대로 보호되면 로이즈는 나가도 갈 곳이 없는 것이 아니라 나가도 남는 사람이 없게 된다. 2022년 호텔 전환 검토는 변경 신청에 이르지 못했고, 2023년 재계약에는 주인이 탈탄소 투자를 함께 한다는 조건이 붙었다. 22비숍스게이트가 멈춘 코어를 부수고 설계를 통째로 바꿔 다시 선 것은 보호 건물이 아니었기 때문에 가능한 일이었다. 로이즈빌딩은 부술 수도 바꿀 수도 없고, 그래서 세입자도 주인도 서로를 놓지 못한다.

대조는 길 건너에 있다. 같은 설계사의 리든홀빌딩은 여러 세입자를 두고 2017년 11억 5,000만에 팔렸다. 로이즈빌딩은 세입자 하나로 2013년 2억 6,000만에 팔렸다. 두 건물의 값이 네 배 넘게 다른 것은 세입자의 수가 다르기 때문이다. 세입자가 여럿이면 하나가 나가도 값이 남고, 세입자가 하나면 그 하나가 값의 전부다. 삼성생명이 지급여력 규제 때문에 1999년에 지은 종로타워를 2016년에 판 것도 지은 회사가 파는 거래인데, 한국의 거래가 자본 규제를 맞추려는 것이라면 로이즈의 거래는 시장 전체의 소송을 끝내려는 구조조정의 일부였다. 계기는 달라도 세입자의 신용을 파는 것은 같다.

확인하지 못한 것이 있다. 1996년 매각가는 1억 8,000만과 1억 8,600만이 갈리고 1996년 당시 영국 보도를 확보하지 못했다. 공사비 7,500만과 1억 6,300만을 잇는 문서가 없다. 핑안의 매입 법인과 대출 여부, 홍콩 법인과 핑안을 잇는 문서, 토지등기소의 타이틀 번호, 2023년 재계약의 임대료 수준과 공동투자 금액, 핑안 장부의 평가액, 사업세 과세표준, 2013년 인지세 실제 신고액, 콘크리트 보수의 비용과 발주자, 연면적 세 수치의 기준이 남아 있다.

이 글의 결론을 뒤집을 조건은 셋이다. 핑안이 2013년에 이 건물을 로이즈의 임대차와 무관한 재개발 가치로 샀다는 문서가 나오면 첫째 원리는 이 건물에서 성립하지 않는다. 2023년 재계약이 임대료를 크게 깎는 대가로 기간을 늘린 것이었다면 셋째 원리의 "값이 늘었다"는 방향이 바뀐다. 2022년 호텔 전환이나 분할 임대가 변경 허가 단계까지 갔다는 기록이 나오면 넷째 원리의 "바꿀 수 없다"는 과장이 된다.

1978년 로이즈가 설계를 골랐고 1986년 자기 돈으로 지었으며 1996년 손실 끝에 팔고 세 들었다. 독일 펀드 둘이 17년 동안 차례로 임대차를 샀고 2013년 중국 보험사가 그 임대차를 2억 6,000만에 샀다. 세입자와 주인은 열 해 동안 다섯 번 떠나거나 바꾸려는 말을 꺼냈지만 2023년 2035년까지 남기로 했고, 그 결정 하나로 세입자의 장부에서 6,500만이 생겼다. 건물은 1986년 그대로이고 2011년부터는 안팎이 모두 보호된다. 이 건물에서 팔린 것은 처음부터 끝까지 로이즈가 임대료를 낼 신용이었고, 그 값을 정한 것은 로이즈가 머물기로 한 기간이었다.

출처

1급 지정의 범위와 건물의 경위는 잉글랜드 문화유산 기관의 지정 문서 원문을 웨이백 사본으로 직접 읽었고, 현재 등기 명의는 영국 회사등록소의 해외법인 등기부를, 세입자 쪽 숫자는 로이즈 연차보고서 PDF 네 해분을 직접 받아 썼다. 2023년 재계약은 로이즈의 공식 발표가 1차이고, 2013년 매각은 매도 자문사의 보도자료가 1차다. 1996년과 2004년과 2005년의 매각가와 임대료, 이전 검토, 승강기와 콘크리트 보수는 보도이고 본문에 2차로 표시했다. 매각가와 공사비처럼 자료가 갈리는 곳은 병기했다.

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지정 문서·등기·연차보고서·당사자 발표 (1차)

• Lloyd's Building, List Entry 1405493 (2011-12-19) — Historic England
• 같은 지정 문서 웨이백 사본 (2020-08-12) — Internet Archive
• Lloyd's Building, Langbourn Ward, 지정 문서 미러 — British Listed Buildings
• ONE LIME STREET COMPANY LIMITED (OE016776) 개요 — Companies House
• ONE LIME STREET COMPANY LIMITED, 실소유자 — Companies House
• ONE LIME STREET COMPANY LIMITED, 담보 — Companies House
• ONE LIME STREET COMPANY LIMITED, 제출 이력 — Companies House
• Lloyd's Annual Report 2024, 주석 27 충당금·주석 31 운용리스 — Lloyd's
• Lloyd's Annual Report 2023, 주석 31 운용리스 — Lloyd's
• Lloyd's Annual Report 2022, 주석 26·27·30 — Lloyd's
• Lloyd's Annual Report 2020, 주석 16 리스 — Lloyd's
• Lloyd's to remain at iconic headquarters until 2035 (2023-12-18) — Lloyd's
• Lloyd's Buildings, 사옥 연혁 — Lloyd's
• The Lloyd's building, 건물 소개 — Lloyd's
• A Royal timeline, 1981 착공식과 1984 상량식 — Lloyd's
• Lloyd's rings Lutine Bell to honour pioneering architect Richard Rogers (2021-12-20) — Lloyd's
• Commerz Real sells the Lloyd's Building in London to Chinese insurer (2013-07) — Savills
• Lloyd's of London, 프로젝트 페이지 — RSHP

매각·임대·법인 보도 (2차)

• Lloyd's Building sold for $2b (1996-02-14) — South China Morning Post
• Lloyd's building sold (2004-01-15) — Insurance Times
• Lloyd's building sale falls through, confirms Shelbourne (2004-06-11) — Insurance Times
• Shelbourne set to walk away from €364.5m deal for Lloyd's building (2004-06-11) — Irish Examiner
• Commerz Real verkauft Lloyd's Building mit sattem Gewinn (2013) — Immobilien Zeitung
• Chinese insurer Ping An buys Lloyd's building for £260m (2013-07-08) — Insurance Times
• Rogers' Lloyd's building set for £260m sale (2013-04-11) — Architects' Journal
• China's Ping An Group Picks Up Lloyd's of London Building for US$388 Mil (2013-07) — Mingtiandi
• Chinese Company Buys Iconic London Building (2013-07) — World Property Journal
• Chinese buyer of London's Lloyd's Building faces vacancy risk, Reuters 2013-07-09 전재 — Fox Business
• Lloyd's plans to leave iconic London HQ, reports (2014-06-02) — Global Reinsurance
• Is Lloyd's considering relocating from its iconic headquarters? (2022-01-18) — Insurance Business UK
• Lloyd's of London weighs up leaving iconic headquarters (2022-01-19) — City A.M.
• Lloyd's of London mulls moving out of HQ office during work-from-home era (2022-01-22) — The Real Deal
• Lloyd's of London on edge of 'long-term' deal to stay in HQ until 2041 (2023-11-15), 웨이백 사본 — City A.M.
• Lloyd's of London strikes deal with Ping An to stay at iconic City HQ until 2035 (2023-12-18) — City A.M.
• Lloyd's of London to stay at iconic City HQ until 2035 (2023-12) — Property Week
• Lloyd's Extends Lease on Iconic London Headquarters Until 2035 (2023-12-20) — Carrier Management
• London landmarks: how business rates will hit the capital (2022-12-13) — NLA
• Lloyd's building, 포트폴리오 페이지 — Gaw Capital Partners
• The Lloyd's Reconstruction and Renewal, A Success Story? — FindLaw
• How a great British institution survived — Economic Affairs
• Run the exercise before we need the answer, LMX 스파이럴 분석 — Gerald J Kennedy
• Equitas — Wikipedia
• 1996, 네임 진영의 R&R 기록, 건물 두 채 세일앤리스백 언급 — Truth About Lloyd's
• London's 'Cheesegrater' building sold for £1.15 billion (2017-03-01) — RTÉ
• London's Walkie Talkie Tower Sells for a Record $1.7 Billion (2017-07-27) — Bloomberg
• CR Land Adds 20 Gresham Street Acquisition to Chinese London Deals (2017-05) — Mingtiandi

건축·비평·유지 (2차)

• From the archives: Trouble at the Lloyd's building, 1986 — Building
• Insurance chief claims Lloyd's building has 'fundamental problem' (2013-07-12) — Architects' Journal
• Lift refurb for the Lloyd's building (2014-05-23) — The Construction Index
• Lloyd's of London, Lift refurbishment, 사업비 £9,400,000·발주 Lloyd's — APEX Project Consultants
• Lloyd's Lift Modernisation, 승강기 12+3+1대 — TSA Riley
• Concrete Repairs & Protection at the Lloyds Building (2022-03-03) — Structural Renovations
• Lloyd's building in London to undergo "once-in-a-generation" overhaul (2021-08-17) — Dezeen
• Plans for 'once-in-a-generation' redesign of Rogers' Lloyd's building halted (2022-01) — Architects' Journal
• Rogers Stirk Harbour + Partners drawing up plans to turn Lloyd's building into hotel (2022-06-28) — Dezeen
• RSHP tight-lipped as plans to redevelop Lloyd's building announced (2022-06) — Building Design
• Lloyd's building is Richard Rogers' first high-tech office block (2019-11-19) — Dezeen
• Lloyds Building in London given protected status (2011-12) — Heritage and History
• Lord Rogers of Riverside, Richard George Rogers, 부고 (2021-12) — RIBA Journal
• Lloyd's Closes London Underwriting Room in Response to Coronavirus Crisis (2020-03-19) — Insurance Journal
• The Lloyd's Building — The Skyscraper Center
• Lloyd's building — Wikipedia

사진 (위키미디어 공용)

• File:Lloyd's Building, London.jpg, Tristan Surtel, CC BY-SA 4.0 (2018-04-25) — Wikimedia Commons
• File:Lloyd'sLifts.JPG, Jacklondon2009, 퍼블릭 도메인 (2009-09-08) — Wikimedia Commons
• File:City of London, atrium, Lloyds Building, Jim Osley, CC BY-SA 2.0 (2023-09-21) — Wikimedia Commons
• File:Lloyd's building See-through interior, London, UK 2024-03-23.jpg, John Briody, CC BY 2.0 — Wikimedia Commons

이 시리즈의 관련 편

• 구글 첼시마켓, 세입자 매입의 세 장부 — 《건물을 짓는 돈: 세계편》 35편
• 더샤드, 카타르 지분과 저지섬 장부 — 《건물을 짓는 돈: 세계편》 36편
• 22비숍스게이트, 멈춘 타워의 세 숫자 — 《건물을 짓는 돈: 세계편》 37편