더샤드는 카타르가 95%라고 보도되지만, 영국 등기는 지분을 25% 초과로만 적고 장부는 저지섬에 있다

이 글은 《건물을 짓는 돈: 세계편》 36편이다. 세계의 건물 한 채를 잡아 그 돈이 왜 그런 모양인지 본다. 편마다 메커니즘 하나와 건물 하나. 이번 메커니즘은 자금난에 빠진 신축 타워에 국부가 지분으로 들어가 완공시킬 때 그 돈이 그 나라 장부에 적히지 않는 구조이고, 건물은 런던 서더크의 더샤드다. 국내 건물은 《건물을 짓는 돈: 국내편》에서 따로 다룬다.

카타르 총리가 연 타워의 영국 등기에는 실소유자가 한 줄로만 적혀 있다

2012년 7월 5일 저녁 런던브리지역 위 309.6m 타워의 개관식에 카타르 총리 하마드 빈 자심 알사니와 요크 공작 앤드루 왕자가 나란히 섰다. 레이저 12개와 서치라이트 30개가 런던의 랜드마크를 이었고 런던 필하모닉이 연주했다. 영국 땅에 선 당시 유럽 최고층 건물의 개관식에 외국 정부 수반이 섰다는 것이 그날의 그림이었고, 보도는 그 건물의 주인을 "카타르 국가 95%, 셀라 5%"로 적었다.

사진: Niteshnema, CC BY-SA 3.0, 위키미디어 공용

영국 회사등록소의 등기는 그 95%를 적지 않는다. 더샤드를 보유한 저지섬 법인 테이그모어와 그 자매 법인 LBQ Four, LBQ Fielden의 해외법인등록부에는 실소유자가 하나 적혀 있다. 카타르중앙은행, 법적 형태는 정부 기관, 지분과 의결권 25% 초과, 이사 과반 선임·해임권 보유, 통보일 2015년 7월 31일. 영국 국내 회사의 실소유자 공시는 25% 초과, 50% 초과, 75% 이상 세 구간 가운데 하나를 적게 하지만, 해외 법인이 올라가는 해외법인등록부는 구간 없이 25% 초과 여부만 적게 한다. 그래서 95%를 가진 쪽도 25% 초과로만 적힌다. 95%라는 숫자는 보도에서 왔고 등기에서는 나오지 않는다.

건물을 실제로 들고 있는 회사는 저지섬의 테이그모어 리미티드다. 이 회사는 2024년 현대판 노예 성명서에서 자신을 "장기 임차권으로 더샤드를 소유하는 부동산투자신탁의 일부인 투자회사"라고 적었다. 저지섬은 비상장 사모 법인의 연차 계정을 공개하지 않는다. 그 부동산투자신탁이 어느 거래소에 상장돼 보고서를 내는지도 찾지 못했다. 그래서 더샤드의 장부가, 차입금, 임대수익은 이번에 연 어느 공개 자료에도 없었다. 영국 회사등록소에 계정을 내는 같은 이름의 회사는 테이그모어 컨스트럭션 리미티드 하나이고, 그 2024년 계정은 매출 4만 2,000파운드, 순손실 4만 4,000파운드, 순자산 883만 5,000파운드다. 이사는 셀라의 아들 제임스 셀라와 에드워드 솔즈베리이며 실소유자 등록은 2018년 2월부터 없다. 수십억 파운드짜리 타워 이름을 단 영국 회사의 장부가 이것이다.

숫자는 셋이 돌아다닌다. 시공사 메이스의 공사 계약은 2007년 11월 고정가 3억 5,000만 파운드 상한으로 시작해 2008년 10월 4억 3,500만 안팎으로 올라간 숫자다. 총사업비는 셀라가 2007년 크레디트스위스와 전액 조달을 논의할 때 14억이라 했고 보도는 15억이라 반복한다. 2012년 셀라는 옆 건물까지 합쳐 완전 임대 시 25억으로 추산했다. 셋은 공사 원가, 토지와 이자를 더한 사업비, 완성 뒤 기대 가치라는 다른 개념인데 한 기사 안에서 섞여 쓰인다. 어느 숫자도 공시된 재무제표에서 나온 것이 아니다.

영국 개발자가 시작한 타워를 외국 정부가 완공시켰고, 그 타워는 영국 땅에 서 있다. 그런데 그 돈의 장부는 영국에 없다. 이 글은 1998년 낡은 사무 건물 한 채에서 시작해 그 장부가 어디로 갔는지를 따라간다.

낡은 사무 건물을 산 개발자가 승인까지 5년, 돈을 찾기까지 또 5년이 걸렸다

시작은 1975년에 지은 100m, 25층 안팎의 사무 건물이었다. 런던브리지역에 붙은 서더크타워스는 회계법인 프라이스워터하우스의 런던 사무소였고, 1998년 합병으로 PwC가 된 뒤에도 90년 임차가 남아 있던 그 건물을 그해 11월 어빈 셀라가 CLS홀딩스, 사이먼 할라비와 함께 샀다. 매입가는 셀라 인터뷰 기사가 4,000만 파운드 거래로 적었고, 2차 자료에 도는 7,100만은 2006년 PwC에 임차권을 내놓는 대가로 준 약 7,000만과 섞인 것으로 보인다. 셀라는 그 매입을 "PwC와 90년 임차, 14년마다 인상, 더없이 안전한 투자"라고 회고했다. 타워를 지을 생각은 그 뒤에 왔다.

2000년 봄 셀라는 베를린에서 건축가 렌조 피아노를 만났다. 피아노는 고층 건물을 "공격적이고 오만한 요새"라 했다가 템스강과 철도 결절의 입지를 보고 식당 메뉴판 뒷면에 스케치를 그렸고, 거기에 "To Irvine from Renzo, May 2000 Berlin"이라 적었다. 2001년 3월 서더크 의회에 계획 신청 01/AP/0476이 들어갔다. 잉글리시 헤리티지와 건축환경위원회 CABE, 왕립공원재단이 반대했고 반대 의견 200건이 넘게 쌓였다. 2002년 7월 부총리 존 프레스콧이 공개 조사를 명령했고 2003년 4월과 5월 심리가 열렸다. 2003년 11월 19일 부총리실이 승인했다. 승인의 논리는 탁월한 설계의 고층 건물만 허가한다는 원칙이었다.

이 승인 한 번으로 완공까지 갔다. 2008년과 2009년에 개정 승인이나 두 번째 공개 조사가 있었다는 서술이 2차 자료에 있지만 확인되지 않는다. 2008년에 열린 공개 조사는 더샤드가 아니라 강 건너 램버스의 둔스트리트 타워 건이었고, 더샤드 쪽에서 2008년에 일어난 일은 서더크타워스 철거 착수였다. 당시 잉글랜드의 계획 허가는 5년 안에 실질 착수가 없으면 소멸했으므로 철거가 그 착수였던 것으로 보인다. 지금은 기본 기한이 3년이다. 정황이고 조문까지는 확인하지 못했다.

건물을 지으려면 먼저 세입자를 내보내야 했다. 2006년 9월 셀라와 1998년부터 공동 투자자였던 CLS홀딩스, 할라비 가족신탁 대리인 CN이 네이션와이드와 카우프싱 싱어앤프리들랜더에서 1억 9,600만 파운드를 빌려 PwC의 점유권을 사들였고, 2007년 말까지 건물을 비우는 것이 목표였다. 인터뷰 기사는 PwC에 임차권을 내놓는 대가로 준 돈을 7,000만이라 적었고, 그것이 1억 9,600만 안에서 나갔다면 나머지 1억 2,600만의 용처는 확인하지 못했다. 유도한 값이다. 이 세 당사자가 공동 소유한 회사가 테이그모어다. 그다음이 문제였다. 셀라는 크레디트스위스가 당시 14억 파운드 전액을 조달할 의사가 있었다고 했지만 2007년 가을 신용경색이 닥치면서 그 대출은 승인에 이르지 못했다. 본공사 자금이 잡히지 않은 채 임시 차입으로 철거 준비만 이어졌다.

사진: Mark Ahsmann, CC BY-SA 3.0, 위키미디어 공용

2008년 1월 22일 보도가 전한 구조는 이렇다. 카타르국립은행, 카타르이슬람은행, 큐인베스트, 바르와 부동산 네 기관과 셀라 프로퍼티가 각각 발행주식의 20%씩을 갖고, CLS와 할라비 신탁의 지분은 그 과정에서 매수됐다. 신주를 찍었는지 기존 주식을 넘긴 것인지는 기사가 가르지 않는다. 카타르 넷의 합 80%에 대한 대가는 이 기사에 없고, 뒤의 보도들이 1억 5,000만 파운드로 반복한다. 셀라는 "카타르 투자자 두 곳과 협상 중이었는데 결국 네 곳이 들어와 80%를 가져갔다"고 말했다. 2009년 카타르 국가가 기관 넷의 지분을 흡수해 95%가 됐고 셀라는 5%를 남겼다고 보도됐다. 그 통합 거래의 날짜와 금액은 확인하지 못했다.

2009년 3월 16일 본공사가 시작됐다. 역 위에 짓는 공사라 지상 슬래브를 먼저 치고 아래로 파는 톱다운 공법을 썼고, 발푸어비티가 8개월 동안 지름 최대 1.8m, 깊이 25m에서 50m의 파일 166개를 1,200만 파운드에 박았다. 2012년 3월 30일 첨탑이 올라갔고 7월 5일 개관식, 11월 실질 준공, 2013년 2월 1일 전망대 개장이었다. 높이 309.6m, 95층, 거주 가능 72층. 연면적은 12만 7,071㎡와 11만 1,500㎡로 자료가 갈려 둘 다 적는다.

1998년 매입에서 2003년 승인까지 5년, 승인에서 2008년 1월 자금 확정까지 4년 남짓, 거기서 2012년 개관까지 4년 반이 걸렸다. 가운데 5년이 이 건물의 주인을 바꿨다. 승인은 영국 정부가 했고 돈은 카타르 정부가 댔다.

건물은 저지섬 법인이 장기 임차권으로 들고, 영국에는 껍데기 자회사와 해산 기록만 남았다

더샤드의 법인 지도는 두 층이다. 위층은 저지섬이다. 테이그모어 리미티드는 저지 법인번호 72871로 등록돼 있고 영국 해외법인등록부에도 OE012293으로 올라 있다. 이 회사가 2024년 성명서에서 스스로 밝힌 지위는 "장기 임차권으로 더샤드를 소유하는 부동산투자신탁의 일부인 투자회사"다. 같은 저지의 LBQ Four와 LBQ Fielden은 테이그모어와 등록 주소가 세인트헬리어의 같은 건물이고, 세 법인의 실소유자 항목에 모두 카타르중앙은행이 적혀 있다. 아래층은 영국이다. 테이그모어 컨스트럭션 리미티드는 영국 회사등록소에 계정을 내는 회사이고, 런던브리지쿼터 리미티드와 더뷰앳더샤드 리미티드는 2018년 7월 31일 같은 날 해산됐다. 등기 사본은 유료라 열지 못했고, 프리홀드가 세 법인 가운데 어느 명의인지는 확인하지 못했다.

영국 등기에 적힌 실소유자는 하나다. 2016년부터 영국은 회사의 실소유자를 등록하게 했고 2022년부터 영국 부동산을 가진 해외 법인에도 같은 등록을 요구했다. 테이그모어와 LBQ Four, LBQ Fielden의 등록부에는 똑같이 실소유자 카타르중앙은행, 지분과 의결권 25% 초과, 이사 과반 선임·해임권, 중대한 영향력, 통보일 2015년 7월 31일이 적혀 있다. 해외법인등록부는 국내 회사의 PSC 등록과 달리 지분 구간을 두지 않고 25% 초과 여부만 적게 하므로, 이 등기로는 95%도 51%도 구분되지 않는다. 카타르 쪽 집행 주체가 카타르투자청인지 그 부동산 계열인 카타리디아르인지도 보도마다 다른데, 등기가 특정한 기관은 카타르중앙은행이다. 1차 자료가 말하는 것은 거기까지다.

영국에서 계정을 읽을 수 있는 회사는 테이그모어 컨스트럭션뿐이다. 2024년 12월 결산 계정은 KPMG 채널아일랜드가 감사했고 2025년 5월 회사등록소에 제출됐다. 매출 4만 2,000파운드, 매출원가 4만 1,000, 영업손실 3만 6,000, 법인세 9,000, 순손실 4만 4,000. 비유동 채권 864만 3,000은 그룹 대여금으로 보이고 현금은 22만, 순자산은 883만 5,000이다. 이 회사는 2007년 12월 네이션와이드 앞, 2008년 1월 9일과 2009년 11월 카타르국립은행 앞 담보를 등록했고 2009년 11월 담보는 지금도 살아 있다. 카타르 보도가 나오기 13일 전에 카타르국립은행 담보가 먼저 잡힌 셈이다. 2018년 1월 31일까지 실소유자가 저지의 Lbq Two 리미티드였다가 그 뒤 등록 가능한 실소유자가 없다고 신고했다. 공사 단계의 계약 주체로 쓰였다가 남은 껍데기로 읽힌다. 2012년 셀라가 추산한 25억 파운드를 이 회사 순자산으로 나누면 283배다. 유도한 값이고, 영국에 공시된 법인과 실제 자산의 간격을 보여주는 숫자일 뿐이다.

영국 법인들이 2018년에 정리됐다는 사실은 또 하나의 단서다. 2008년 10월 설립된 런던브리지쿼터 리미티드는 2017년 10월까지 휴면 상태였고, 2012년 2월 설립된 더뷰앳더샤드 리미티드는 2017년 2월 결산을 끝으로 둘 다 2018년 7월 31일 해산됐다. 테이그모어 컨스트럭션의 실소유자 등록이 해제된 2018년 1월과 겹친다. 등기가 카타르중앙은행이 실소유자가 된 날로 적은 2015년 7월과 2018년 영국 중간 법인이 걷힌 순서는 영국 안의 지주 구조를 저지 직접 보유로 단순화한 것으로 보이지만, 그 재편 거래의 문서는 확인하지 못했다.

돈의 숫자로 가면 먼저 공사 계약이 있다. 시공사 메이스는 건설관리 방식으로 협의하다가 발주처가 레잉오루크와 고정가 계약을 타진하자 고정가로 돌아섰고, 2007년 11월 3억 5,000만 파운드 상한의 고정가로 계약을 땄다. 2008년에 들어 그 예산 안에서 견적을 내지 못해 4억 5,000만 안팎을 제시했고, 기계와 전기 패키지의 가치공학으로 깎아 2008년 10월 4억 3,500만 안팎의 수정가를 냈다. 3억 5,000만 대비 8,500만, 24.3%가 오른 것이다. 유도한 값이다. 턴앤타운센드는 2008년 5월 원가 관리로 들어왔고 카타르 투자자를 안심시키려는 목적도 있었다고 보도됐다. 보도에서 "공사비 4억 3,500만"이라 쓰는 숫자가 이것이고, 이것은 공사 계약이지 사업비가 아니다.

총사업비는 하나로 적히지 않는다. 셀라는 2007년 크레디트스위스가 "당시 14억 파운드 전액"을 조달할 의사가 있었다고 했고, 2008년 1월 카타르 컨소시엄 보도도 총개발비 14억을 조달 목적으로 적었다. 보도는 토지 매입과 이자를 더한 런던브리지쿼터 전체 사업비를 15억으로 반복하는데 원 출처가 특정되지 않는다. "20억 스킴"이라는 표현도 있지만 범위가 불명하다. 2012년 7월 셀라는 블룸버그에 더샤드와 옆 더플레이스를 완전 임대하면 25억 파운드, 39억 달러 가치라고 했다. 공사 계약 4억 3,500만은 14억의 31%, 15억의 29%다. 25억은 15억의 1.67배다. 유도한 값들이고, 어느 숫자도 공시된 재무제표에서 나오지 않았다.

사진: Bjmullan, CC BY-SA 3.0, 위키미디어 공용

2008년 1월의 1억 5,000만은 자산값이 아니라 지분 80%의 대가다. 1억 5,000만을 0.8로 나누면 1억 8,750만이 나오지만, 유도한 값이고 그때 부지에는 철거를 앞둔 옛 사무 건물이 서 있었다. 카타리디아르가 지분이 아니라 자금 조달 창구와 이사회 의석만 가졌다는 보도도 있고, 영국 자회사에는 카타르국립은행 도하지점이 담보수탁자로 잡은 2009년 11월 담보가 아직 살아 있다. 담보수탁자는 대주단 대출에 쓰는 구조이지만, 카타르 쪽이 실제로 공사비를 얼마나 어떤 형태로 댔는지, 이슬람 금융 기법이 쓰였는지는 확인하지 못했다. 2011년부터 2013년 사이 리파이낸싱 보도도 특정하지 못했다.

구조를 한 줄로 놓으면 이렇다. 건물을 보유한 법인은 저지섬에 있고 저지는 계정을 공개하지 않는다. 영국 등기가 적은 것은 실소유자 한 줄과 통보일이다. 영국에서 계정을 내는 유일한 회사는 순자산 883만짜리 껍데기다. 공사 계약 4억 3,500만 안팎은 업계지 보도가 가장 앞선 출처이고, 총사업비와 가치는 당사자의 말과 보도의 반복이다. 세입자가 건물을 사면 파는 쪽 공시에 손익이 남듯, 국부가 지분으로 들어가면 그 나라 공시에는 아무것도 남지 않는다.

사무실이 다 차는 데 5년, 전망대는 흑자와 손실을 오가고, 집 10채는 안 팔렸다

준공 이듬해 더샤드의 사무실은 거의 비어 있었다. 2013년 오피스 층에 실제로 들어와 있던 회사는 14층의 더프앤펠프스 하나였고, 알자지라와 HCA 등 다섯 곳은 계약만 한 상태였다. 임대율은 30%로 보도됐는데 같은 기사가 본문에서는 절반이 찼다고 써서 수치가 안에서 어긋난다. 2017년 초 97%, 2017년 10월 워릭 비즈니스스쿨이 13층의 마지막 공실 6,342제곱피트를 추가로 계약해 17층과 합쳐 1만 8,500제곱피트가 되면서 완전 임대가 됐다. 2012년 11월 준공에서 4년 11개월이다. 유도한 값이다. 입주사는 31곳으로 보도됐고 면적이 보도된 곳은 그 가운데 열한 곳이다. HCA 헬스케어 UK 7만 제곱피트 4~6층, 매치스패션 4만 8,036, 크래프트하인즈 3만 8,000제곱피트 20~21층 12년, 미티 2만 9,824, 마시스앤스콰이어 2만 8,400, 포사이트 2만 7,853이다. 알자지라 2만 7,700, 워릭 1만 8,500, 더프앤펠프스 1만 7,500, 코스타 1만 5,912, 사우스훅가스 1만 5,000이 그 뒤다. 제곱피트당 임대료는 어느 보도에서도 찾지 못했다.

공사 단계에서 맺은 선임대 둘이 있었다. 2006년 보도에 런던교통공사 19만 제곱피트 30년과 샹그릴라 호텔 20만 제곱피트 30년이 나온다. 샹그릴라는 34층부터 52층까지 202실로 들어왔지만 런던교통공사는 현재 임차인 명단에 없다. 그 선임대가 실행됐는지 다른 임차인으로 바뀌었는지는 확인하지 못했다. 호텔 임대료와 갱신 조건도 공개된 것이 없다.

전망대는 손익이 공개된 유일한 사업이다. 회사등록소에 더뷰앳더샤드 리미티드는 2018년 해산으로 남아 있고, 전망대를 실제로 운영하는 회사는 2011년 12월 설립된 샤드뷰잉갤러리매니지먼트 리미티드다. 이 회사의 계정을 인용한 보도가 세 시점에 있다. 개장 첫해인 2013년 회계연도는 매출 1,986만 파운드, 티켓 1,690만, 세전이익 503만 5,000파운드였고 방문객은 90만 명에 조금 못 미쳤다. 어트랙션스 매니지먼트 2014년 3월 보도다. 2019년 세전이익 230만 파운드가 팬데믹 전 마지막 흑자였고, 2022년 세전손실 62만 2,359파운드, 2023년 매출 1,520만 파운드에 티켓 890만, 식음 180만, 세전손실 67만 8,839파운드다. 티켓 매출은 전년 1,050만에서 줄었다. 회사 계정은 2023년 6월 16일부터 10주 보수 휴장과 물가를 이유로 들었고, 시티 금융가에 생긴 무료 전망대와의 경쟁은 이언비지츠가 든 이유다. 티켓이 2023년 매출의 58.6%다. 유도한 값이다. 2024년은 세전이익 160만 파운드, 티켓 1,140만으로 흑자로 돌아왔다. 시티AM 2025년 9월 보도다. 2014년부터 2018년까지 연도별 손익은 이 조사에서 확인하지 못했다.

53층부터 65층까지 집 10채는 2017년 기준 한 채도 팔리지 않았다. 호가는 53층 3,000만 파운드부터였고 평균 5,000만으로 보도됐으며 735피트 높이의 펜트하우스가 가장 비쌌다. 2017년 이후 매각 여부는 확인하지 못했다. 강 남쪽에 살고 싶어 하지 않는다는 보도의 해석은 2차다.

공공에 낸 돈은 작다. 공개 조사 심리가 끝나던 2003년 5월 9일에 맺은 섹션 106 합의에서 적정가격주택을 현물 대신 돈으로 내는 대체금이 150만 파운드였고, 절반은 착공 때, 절반은 준공 때 내는 조건이었다. 정보공개 요청 스레드에서 확인한 2차 수치다. 서더크 의회 안건에는 "더샤드 S106 계정 S106/77444에서 440만 파운드를 서더크 직업훈련 프로그램에 쓴다"는 의결이 있고, 의회 안건 원문을 보면 440만은 서더크칼리지 즉시 지원 50만, 훈련 설계 140만, 지역 참여 250만의 합이고 2010년 11월 2일 계획위원회가 방출을 의결했다. 적정주택 대체금 150만과 같은 합의의 다른 항목인지 별개 계정인지는 합의서 전문 없이 가르지 못했다. 총사업비 15억에 대한 150만은 0.1%다. 유도한 값이다. 영국 사업세 과세표준은 평가청이 공개하는데, 현행 목록에서 전망대는 "Viewing Gallery (level 68-72)" 명의로 230만 파운드로 확인되고 오피스와 호텔 부분은 특정하지 못했다.

흐름을 한 줄에 놓으면 이렇다. 사무실 임대료는 공개되지 않았고 완전 임대까지 5년이 걸렸다. 호텔 임대료도 없다. 전망대는 첫해 2,000만 가까운 매출에서 최근 3년 1,500만 파운드 안팎으로 내려와 흑자와 손실을 오간다. 집 10채는 매출을 낸 적이 없다. 공공기여로 확인되는 것은 적정주택 150만과 고용훈련 440만이다. 25억 파운드로 추산된 건물에서 바깥으로 드러난 돈은 전망대 티켓값과 섹션 106의 590만뿐이다.

논쟁은 스카이라인에서 시작해 카타르로 옮겨 갔고, 소유자가 직접 법정에 선 것은 등반 사건뿐이었다

2000년대 초의 반대는 역사였다. 잉글리시 헤리티지는 켄우드하우스에서 보는 세인트폴 대성당의 보호 조망을 해치고 대성당과 규모로 경쟁한다는 논리로 반대했다. 2002년 공개 조사에 회부될 때 낸 "역사적 런던의 심장을 꿰뚫는 유리 파편"이라는 표현이 건물 이름이 됐다고 널리 전해지지만 성명 원문은 확인하지 못했다. CABE는 반대 의견을 내되 설계 수정을 요구하는 쪽이었고, 켄 리빙스턴 런던시장은 대중교통 결절의 고밀도가 에너지를 아낀다는 논리로 지지했다. 프레스콧의 2003년 승인은 탁월한 설계의 고층 건물만 허가한다는 원칙을 세웠고, 2007년 런던 조망관리체계와 2009년 개정으로 이어졌다. 런던탑의 세계유산 경관을 유네스코가 더샤드를 특정해 문제 삼았는지는 공식 문서를 찾지 못했다.

완공 전후의 쟁점은 소유였다. 2013년 3월 글로브앤드메일은 카타르가 올림픽파크, 해러즈, 카나리워프, 미국대사관 건물, 바클레이스, 런던증권거래소, 히스로까지 지분을 가졌다고 정리하며 더샤드를 그 목록의 첫머리에 놓았다. 2017년 9월부터 11월까지 텔레그래프는 카타르의 테러 자금 의혹을 34건 실었고, 미들이스트아이는 그 배경에 런던 부동산 분쟁이 있었을 가능성을 제기했다. 후자는 한 매체의 취재 주장이고 텔레그래프 쪽 반박은 확보하지 못했다. 2018년 5월 하원 토론에서는 카나리워프, 해러즈, 히스로와 함께, 2022년 1월 상원 토론에서는 히스로, 첼시배럭스와 함께 카타르 투자 목록으로 나열됐을 뿐 단독 주제가 된 발언은 찾지 못했다. 셀라가 "이것은 카타르 건물이 아니다"라고 했다는 식의 발언도 확인되지 않는다. 확인되는 그의 말은 반대 방향이다. 카타르 투자자 둘과 협상하다 넷이 들어와 80%를 가져갔다는 사실 진술이다.

비평가들의 말은 대부분 2차 종합으로 확인된다. 옵서버의 로언 무어는 개발자에게 우호적이었던 런던 계획 문화의 산물이자 계획의 심각한 실패라 했다고 전해진다. 2014년 7월 17일 가디언의 올리버 웨인라이트는 스털링상 후보 비평에서 어떤 이에게는 자신감의 등대이고 다른 이에게는 대부분 비어 있는 맘몬의 기념비이자 카타르 투자의 토템이라고 썼다. 스카이라인에서는 우아하지만 땅에 닿는 곳에서 더듬거린다고 했다. 무어의 원문 기사 주소는 확보하지 못했고, 출처 없는 블로그에만 있는 조너선 글랜시 귀속 인용은 쓰지 않는다. 피아노 자신은 이 타워를 수천 명이 일하고 수백만 명이 마음에 담을 수직 도시라고 불렀다.

사진: Mike Cartmell, CC BY 2.0, 위키미디어 공용

소유자가 이름을 드러낸 사건은 하나다. 2013년 7월 그린피스 활동가 여섯이 쉘의 북극 시추에 반대하며 타워를 올랐을 때는 경찰이 체포했다. 2019년 7월 8일 스무 살 조지 킹톰프슨이 로프 없이 45분 만에 꼭대기 근처까지 올랐을 때는 달랐다. 소유 법인 테이그모어 리미티드가 2018년에 받아 둔 고등법원 무단침입 금지 가처분의 위반으로 직접 민사 소송을 걸었다. 법정모독이 인정돼 그해 10월 6개월 구금형이 선고됐으며 12주를 복역했다. 그는 2021년 8월 스트랫퍼드의 36층 건물을 같은 방식으로 올랐다. 경찰 신고가 아니라 민사 가처분을 깔아 두고 법정모독 구금까지 끌고 간 것은 저지섬 법인이 영국 법정에 소유자로 나선 드문 기록이다. 2017년 6월 런던브리지 테러는 바로 옆에서 일어났지만 건물을 표적으로 하거나 재무에 영향을 준 기록은 없다.

그 뒤 카타르의 영국 투자는 커졌다. 2022년 5월 카타르와 영국은 5년간 최대 100억 파운드의 전략적 투자 파트너십을 맺었고 2024년 12월 국빈 방문 때 기후기술에 10억 파운드를 발표했다. 부동산을 특정한 것은 아니다. 더샤드는 2008년 이후 소유권 매각이 공개된 적이 없다. 2017년 리든홀 빌딩이 11억 5,000만, 20 펜처치스트리트가 12억 8,000만 파운드에 홍콩 자본에 팔릴 때도 거래되지 않았다. 팔리지 않은 건물의 값은 2012년 셀라의 추산 25억이 마지막 공개 숫자다.

드러난 것을 모으면 이렇다. 승인은 설계의 질을 이유로 영국 정부가 했다. 소유를 둘러싼 비판은 신문과 비평가의 몫이었고 의회와 당사자의 말에는 없다. 소유자가 스스로 영국 법정에 선 것은 돈이 아니라 등반자 때문이었다. 더샤드의 주인에 대해 영국 공문서가 말하는 것은 등기 한 줄과 가처분 한 건이다.

국부가 지분으로 완공시킨 타워의 돈은 그 나라 장부에 적히지 않는다

더샤드의 돈에서 읽히는 원리는 넷이다.

첫째, 자금난에 들어온 돈은 자산 매입이 아니라 지분이다. 카타르는 완성된 건물을 산 것이 아니라 철거를 앞둔 건물을 가진 회사의 발행주식을 네 기관이 20%씩 가졌다. 1억 5,000만 파운드는 자산값이 아니라 지분 대가이고, 그래서 해러즈 15억이나 카나리워프 26억과 같은 줄에 놓을 수 없다. 카타르의 런던 자산 가운데 공사가 멈출 뻔한 신축에 들어가 완공까지 끌고 간 것은 이 건물뿐이다. 그 차이가 "카타르가 런던을 산다"는 서사에서 더샤드가 유독 상징으로 불리는 이유로 보인다.

둘째, 지분으로 들어온 국부는 공시를 남기지 않는다. 제임스타운 같은 펀드는 공모서류에 매각 실적을 적고, 리츠는 건물마다 공시한다. 세입자였던 구글이 첼시마켓을 24억 달러에 샀을 때도 판 쪽 공시에는 손익이 남았다. 애플이 사옥 공사비를 연차보고서에 적지 않은 것처럼 카타르 국가는 공시 의무가 없고, 저지섬 법인은 계정을 공개하지 않는다. 영국에 남은 것은 실소유자 지분 25% 초과 한 줄과 순자산 883만짜리 자회사다. 분양 선수금으로 지은 부르즈 칼리파가 이름이 바뀐 값을 어디에도 적지 않았듯, 국부가 지은 타워는 지은 값을 어디에도 적지 않는다.

셋째, 공사 계약과 사업비와 가치는 다른 숫자다. 4억 3,500만은 메이스 고정가 계약의 2008년 수정가이고, 14억과 15억은 토지와 이자를 더한 사업비 증언과 보도이며, 25억은 완전 임대를 가정한 추산이다. 세 숫자가 한 기사에서 섞이면 공사비가 25억인 건물이 된다. 어느 숫자도 재무제표에서 나오지 않았으므로 셋을 나란히 적고 개념을 붙이는 것이 할 수 있는 전부다.

넷째, 승인은 설계가 했고 돈은 뒤에 왔다. 프레스콧은 탁월한 설계라는 이유로 2003년에 승인했고 그때 돈은 없었다. 2007년 크레디트스위스의 14억이 사라지고 2008년 카타르가 들어왔다. 영국 정부가 설계를 승인한 건물을 카타르 정부가 완공시켰다. 그 뒤 런던의 고층 건물 정책은 조망 관리 체계로 정비됐지만, 누가 그 건물을 소유하는지는 계획 심사의 항목이 아니었다.

확인하지 못한 것이 있다. 등기 사본을 열지 못해 프리홀드 명의 법인과 테이그모어의 장기 임차권 관계를 확정하지 못했다. 95%의 1차 근거와 2009년 지분 통합 거래의 날짜와 금액이 없다. 저지섬 법인의 장부가, 차입금, 임대수익은 공개되지 않는다. 2003년 부총리실 결정문과 잉글리시 헤리티지 성명 원문, 무어의 원문 기사 주소를 확보하지 못했다. 섹션 106의 150만과 440만이 같은 합의서 항목인지, 오피스와 호텔의 사업세 과세표준, 런던교통공사 선임대의 실행 여부, 2006년 1억 9,600만 가운데 7,000만을 뺀 나머지의 용처, 2011년 이후 리파이낸싱도 남아 있다.

이 글의 결론을 뒤집을 조건은 셋이다. 저지섬 법인이나 카타르 쪽이 더샤드의 장부가와 차입금을 어느 공시에 적으면 둘째 원리의 "남지 않는다"는 그 공시부터 바뀐다. 영국 등기 제도가 해외 법인에도 지분 구간을 적게 하거나 2009년 통합 거래 문서가 나오면 95%는 보도가 아니라 기록이 된다. 더샤드가 매각돼 거래가가 등기되면 셋째 원리의 세 숫자 옆에 넷째 숫자가 생긴다.

1998년 개발자가 낡은 사무 건물을 샀고, 2003년 정부가 설계를 승인했으며, 2008년 다른 나라의 은행 넷이 돈을 댔고, 이듬해 그 나라가 지분을 모았으며, 2012년 그 나라의 총리가 문을 열었다. 영국 등기는 실소유자의 지분을 25% 초과로 적었고, 저지섬은 장부를 닫았으며, 영국에 남은 회사는 순자산 883만이다. 카타르가 95%를 가진 타워라고 보도되는 건물의 95%는 어느 영국 장부에도 없다.

출처

소유 구조는 영국 회사등록소의 해외법인등록부와 법정 계정을 직접 조회했고, 운영 법인의 지위는 그 법인이 낸 성명서 원문을 썼다. 공사 계약은 업계 전문지의 당시 보도, 인허가는 정부와 의회 문서의 2차 요약, 지분 변동과 임대와 평가는 보도를 썼고 본문에 2차로 표시했다. 토지 등기 사본과 저지섬 법인의 계정은 열지 못했고 그 한계는 본문에 적었다.

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등기·법정 공시 (1차)

• LBQ FOUR LIMITED (OE012425) 해외법인등록 — Companies House
• LBQ FOUR LIMITED 실소유자(PSC) — Companies House
• LBQ FIELDEN LIMITED (OE012343) 해외법인등록 — Companies House
• LBQ FIELDEN LIMITED 실소유자(PSC) — Companies House
• TEIGHMORE LIMITED (OE012293) 해외법인등록 — Companies House
• TEIGHMORE LIMITED 실소유자(PSC) — Companies House
• SHARD VIEWING GALLERY MANAGEMENT LIMITED (07870852) — Companies House
• TEIGHMORE CONSTRUCTION LIMITED (06031254) — Companies House
• TEIGHMORE CONSTRUCTION LIMITED 실소유자(PSC) — Companies House
• TEIGHMORE CONSTRUCTION LIMITED 2024 연차 계정 PDF — Companies House
• LONDON BRIDGE QUARTER LIMITED (06726631) — Companies House
• THE VIEW AT THE SHARD LIMITED (07949878) — Companies House
• QATARI DIAR UK LIMITED (06569590) — Companies House
• Teighmore Limited Modern Slavery and Human Trafficking Statement 2024 — the-shard.com
• Teighmore Construction Limited 담보 등록 이력 — opengovuk

인허가·공공 부담

• Southwark 계획위원회 보고서, 01/AP/0476 참조 — Southwark Council
• Skyline policy: the Shard and London's high-rise debate — Métropolitiques
• The Shard affordable housing in-lieu payments, FOI 요청 — WhatDoTheyKnow
• Section 106 Agreement for Southwark Tower London Bridge, S106/77444, £4.4m 방출 안건, Planning Committee (2010-11-02) — Southwark Council
• Business rates, SE1 3UD, The Shard Viewing Gallery rateable value — counciltaxrates.info
• 'Shard of Glass' row back on the agenda (2003-03-19) — london-se1.co.uk
• Doon Street Tower public inquiry draws to a close (2008-03-11) — london-se1.co.uk
• Blears approves 43-storey tower at Doon Street on South Bank (2008-08-20) — london-se1.co.uk
• Govt approves Doon Street tower (2008-08-20) — Construction News
• UK Relations with Qatar, Westminster Hall (2018-05-23) — Hansard
• Government of Qatar, House of Lords (2022-01-20) — Hansard
• Foreign Ownership of UK Assets, House of Lords (2015-11-19) — Hansard
• UK relations with Qatar, 연구 브리핑 CDP-2018-0126 — House of Commons Library
• John Biggs calls on Boris to protect London's skyline — London Assembly

경위·공사비 (2차)

• The Shard — Wikipedia
• Southwark Towers — Wikipedia
• The View from The Shard — Wikipedia
• Irvine Sellar interview: My battle to create The Shard — Property Week
• Qatari consortium set up to develop 'The Shard' (2008-01-22) — Property Week
• Shard construction moves closer with £196 million deal (2006-09-19) — london-se1.co.uk
• Sketch to skyline: what The Shard looked like on day one (2018-09-03) — Phaidon, 웨이백 2024-05-30
• High hopes or Shard times? — The Architects' Journal
• Mace's price for building Shard rises by about £85m (2008-10) — Building
• Turner & Townsend to project-manage the Shard — Building
• The Shard: Down at the bridge (2009-04-09) — New Civil Engineer
• The Shard foundations — Balfour Beatty
• The Shard, 32 London Bridge Street — Buildington
• Qatari Diar provides finance for London's Shard — PropertyEU
• Real estate company profile: Qatar Diar — MEED
• London's Shard Developer Estimates Towers' Value at $3.9 Billion (2012-07-02) — Bloomberg, 웨이백 2015-10-29
• The Shard: Europe's tallest building inaugurated (2012-07-05) — The World, PRX
• Mayor attends opening of the Shard (2012-07-05) — ITV News
• Lasers, controversy welcome London's Shard (2012-07-06) — ABC News
• Is the Qatari backed Shard an Icon or an Eyesore? — The Edge
• Here's How Much Of London Is Actually Owned By Qatar — BuzzFeed, 웨이백 2025-08-08
• Irvine Sellar, Creator of London's Shard Tower, Dies at 82 (2017-02-27) — Bloomberg, 웨이백 2018-01-20
• Legendary developer behind the Shard, Irvine Sellar, has died aged 82 (2017) — City A.M.

임대·수익 (2차)

• The Shard is finally getting tenants but is still only 30% full — Estate Intel
• The Shard Effect: Top companies boost occupancy to 97% (2017) — Gulf Times
• Shard achieves full occupancy with 31 diverse businesses (2017) — Gulf Times
• The Shard's offices are now fully let thanks to Warwick Business School (2017-10-02) — Bdaily
• The Shard offices fully let (2017) — the-shard.com
• Inside Al Jazeera's new Shard HQ — RIBA Journal, 웨이백 2025-01-17
• HCA Healthcare UK at The Shard — the-shard.com
• Warwick Business School, levels 13~17 — the-shard.com
• The News Building (London) — Wikipedia
• The View from The Shard makes first profit since 2019 — City A.M.
• The View from The Shard remains troubled despite 'positive' outlook — City A.M.
• View from The Shard visitor numbers decline amid competition from free viewing galleries — IanVisits
• Shard luxury apartments left empty as rich people don't want to live south of the river (2017) — Yahoo Finance UK
• Multi-million-pound Shard flats remain unsold after five years (2017) — The National
• The Shard: First Images of £50m Penthouse 735ft Above London — IBTimes UK
• REM, The Company — Real Estate Management (UK)

논쟁·비평·사건 (2차)

• From the Shard to Heathrow, Qatar stakes a claim on London (2013-03-11) — The Globe and Mail
• Was a London property dispute behind a Telegraph campaign against Qatar? — Middle East Eye
• The Shard — Designing Buildings Wiki
• Critical Round-Up: The 2014 RIBA Stirling Prize Shortlist, Wainwright 인용 (2014) — ArchDaily
• The View from The Shard, Privacy Policy, 운영 법인 표기 — theviewfromtheshard.com
• Renzo Piano shares his vision for The Shard — Sellar
• George King-Thompson arrested while climbing 555-metre skyscraper, 더샤드 2019 가처분 위반 경위 포함 (2023-06-12) — LBC
• Free-climber scales London skyscraper to raise awareness of climate change, 스트랫퍼드 36층 타워 (2021-08-04) — Euronews
• Qatar pledges £10bn investment in key UK sectors (2022-05) — AGBI
• Qatar to invest £1bn in UK climate tech (2024-12) — AGBI

카타르의 런던 자산·타워 거래 (2차)

• It is the most expensive piece of land in British history, but will Qatari Diar make money on Chelsea Barracks? — Bisnow
• Mohammed Al Fayed sells Harrods store to Qatar Holdings (2010-05-08) — BBC News
• Canary Wharf Group owner rejects Qatari takeover bid (2015-01-12) — Construction News
• Qatar and Brookfield take full control of Canary Wharf Group (2015) — Gulf News
• London's Leadenhall Building sold for £1.15bn (2017-03-01) — PropertyEU
• Walkie Talkie sold to Hong Kong buyer for record £1.28bn (2017-07-27) — Construction News

사진

• File:Shard London Bridge under construction, View from London Bridge, 31 May 2011.jpg, Mark Ahsmann, CC BY-SA 3.0 (2011-05-31) — Wikimedia Commons
• File:Shard London Bridge May 2012.JPG, Bjmullan, CC BY-SA 3.0 (2012-05-15) — Wikimedia Commons
• File:The Shard(The new tallest building of UK) picture taken from the entrance of London Bridge station.jpg, Niteshnema, CC BY-SA 3.0 (2012-12-30) — Wikimedia Commons
• File:The Shard at Night (28363394025).jpg, Mike Cartmell, CC BY 2.0 (2016-07-04) — Wikimedia Commons

이 시리즈의 관련 편

• 부르즈 칼리파, 분양 선수금으로 지은 건물 — 《건물을 짓는 돈: 세계편》 30편
• 애플파크, 연차보고서에 없는 자가 신축 — 《건물을 짓는 돈: 세계편》 33편
• 구글 첼시마켓, 세입자 매입의 세 장부 — 《건물을 짓는 돈: 세계편》 35편