구글은 세들어 쓰던 첼시마켓을 24억에 빚 없이 샀고, 판 쪽은 17억을 벌었으며, 시는 5억으로 매긴다

이 글은 《건물을 짓는 돈: 세계편》 35편이다. 세계의 건물 한 채를 잡아 그 돈이 왜 그런 모양인지 본다. 편마다 메커니즘 하나와 건물 하나. 이번 메커니즘은 세입자가 자기가 쓰던 건물을 사면 같은 건물이 등기와 매도인 손익과 과세에서 세 개의 값을 갖게 되는 구조이고, 건물은 뉴욕 9번가 75번지의 첼시마켓이다. 국내 건물은 《건물을 짓는 돈: 국내편》에서 따로 다룬다.

세입자가 건물을 샀을 때 세 장부는 세 값을 적었다

2018년 3월 20일에 작성돼 이틀 뒤 뉴욕시 등기소에 기록된 증서 한 장은 맨해튼 713블록 1로트, 9번가 75번지 첼시마켓의 양도 대가를 23억 9,750만 1,899달러로 적었다. 양도인은 제임스타운 프리미어 첼시마켓 LP, 양수인은 맨해튼 첼시마켓 LLC, 구글의 매수 법인이다. 같은 날 같은 번호대로 독일 란데스방크 바덴뷔르템베르크의 저당권 말소 두 건과 임대료 양도 해지 한 건이 함께 기록됐고, 새 저당권은 없었다. 보도가 소식통을 인용해 전한 "빚 없는 거래"와 등기부의 "저당 없음"이 같은 방향이다. 구글은 이 건물의 세입자였다. 매입 전에 약 40만 제곱피트를 빌려 쓰고 있었다는 것이 당시 보도다.

사진: dconvertini, CC BY-SA 2.0, 위키미디어 공용

판 쪽의 장부는 다른 값을 적었다. 제임스타운은 2019년 10월 소액 공모를 위해 증권거래위원회에 낸 서류에 과거 실적 표를 첨부했고, 첼시마켓 한 줄에 취득 2011년 12월 9일, 매각 2018년 3월 20일, 종결비용을 뺀 매각 현금 23억 284만 7,337달러, 상환한 저당 잔액 4억 5,434만 8,317달러, 순매각대금 18억 4,849만 9,020달러, 최초 차입 3억 8,000만 달러, 취득과 지출 원가 5억 4,602만 8,995달러, 총원가 9억 2,602만 8,995달러, 보유기간 운영 순현금 8억 2,580만 2,668달러를 적었다. 순매각대금에서 총원가를 빼면 9억 2,247만, 거기에 운영 순현금을 더하면 17억 4,827만이다. 유도한 값이다. 원가의 189%를 6년 남짓 만에 남겼다.

산 쪽의 장부에는 이 건물이 없다. 알파벳의 2017년부터 2019년까지 연차보고서를 받아 "Chelsea"를 검색하면 0건이다. 부동산 항목은 마운틴뷰 본사 일대 1,120만 제곱피트만 적고 뉴욕은 북미 전역에 뭉뚱그렸다. 토지·건물 계정은 2017 회계연도 231억 8,300만 달러에서 2018 회계연도 301억 7,900만 달러로 69억 9,600만 늘었고, 첼시마켓 23억 9,750만은 그 증가분의 34%쯤이지만 데이터센터와 사옥 신축이 같은 계정에 섞여 분리되지 않는다. 유도한 비율이다.

넷째 장부인 뉴욕시의 평가 명부는 셋째 값을 적었다. 시 재무국의 평가 명부에서 이 필지의 공시 시장가치는 매각 직전 2017-18 과세연도 4억 715만 달러였고, 소유자명이 구글 법인으로 바뀐 2018-19 과세연도에 5억 3,206만 달러가 됐다. 30.7% 올랐지만 거래가의 22.2%다. 유도한 값이다. 2025-26 과세연도의 시장가치는 5억 889만, 평가액은 2억 2,900만, 단계 반영 뒤 과세표준은 2억 2,685만, 세액은 2,460만 8,958달러다. 뉴욕시는 오피스 건물의 재산세를 실거래가가 아니라 수익으로 환산한 가치에 매기고, 과세표준은 그 가치의 45%이며, 인상분은 5년에 걸쳐 단계로 반영된다. 24억에 거래된 건물의 과세표준이 2억 2,685만인 이유다.

세입자가 건물을 사면 세 장부가 생긴다. 등기는 산 값을, 매도인의 공시는 번 값을, 시의 평가 명부은 세금을 매길 값을 적는다. 구글은 그중 어느 값도 자기 보고서에 적지 않았다. 이 글은 그 세 값이 어떻게 만들어졌는지를 1890년대 비스킷 공장에서부터 따라간다.

비스킷 공장이 시장이 되는 데 40년, 시장이 세입자의 것이 되는 데 20년이 걸렸다

건물은 과자 공장이었다. 1890년대 뉴욕비스킷컴퍼니가 9번가와 10번가, 15번가와 16번가 사이 블록에 공장을 짓기 시작했고, 1898년 합병으로 내셔널비스킷컴퍼니, 나비스코가 됐다. 1912년 3월 이 공장에서 오레오가 처음 만들어졌고, 1930년대 사내 건축가가 사무동과 공장을 잇는 아르데코 스카이브리지를 15번가 위에 걸었고, 10번가 위에도 85번지 건물로 이어지는 다리가 있다. 1958년 나비스코가 뉴저지로 옮기면서 과자 공장은 멈췄다. 등기부에서 이 블록은 1972년 맨해튼산업센터에서 리내셔널로, 이듬해 수탁자에게, 1981년 다른 투자자들에게 넘어간다. 1978년에는 파산한 펜센트럴 철도의 자산이 코레일로 이관되는 증서가 같은 블록에 기록됐다. 공장에 식자재를 실어 나르던 화물선, 뒷날 하이라인이 되는 철로의 권리가 이 땅에 섞여 있었다는 뜻이다.

시장을 만든 사람은 부동산 변호사 출신 개발자 어윈 코언이다. 뉴욕타임스 부고는 그가 딸과 함께 9번가 75번지 공장과 길 건너 10번가 85번지를 민간 투자자의 도움을 받아 1,400만 달러에 샀다고 적었다. 매입 연도는 부고에 숫자로 없고 2차 보도가 1993년경으로 전하며, 저당 채권을 1,000만 달러 미만에 샀다는 서술도 따로 있어 연도와 방식은 확정하지 못했다. 등기부에는 1995년 코언 계열의 MIC 리싱과 MIC 빌딩이 소유자로 등장하고 1996년 지주회사로 재편된다. 코언은 건축가 제프 밴더버그와 함께 공장 1층을 관통하는 실내 식품 아케이드를 만들었고 1997년 4월 통로가 완성됐다. 그는 2005년 인터뷰에서 재개발 착수 당시 지하에서 살인 사건 세 건이 있었고 거리를 매춘이 지배했다고 회고했다. 1999년 2월 앤젤로고든과 벨베데레캐피털 계열 법인이 소유권을 넘겨받았고 그 금액은 구기록이라 등기에 비어 있다.

제임스타운이 들어온 것은 2003년이다. 애틀랜타에 본사를 두고 독일 투자자 자금을 굴리는 이 회사는 2003년 8월 18일 2억 1,000만 달러의 증서로 단독 양수인이 됐고, 같은 날 와코비아은행 앞 저당 1,600만 달러와 같은 은행과 맺은 1억 7,100만 달러짜리 대출 계약이 함께 기록됐다. 뒷날 보도는 제임스타운이 2003년에 75% 지분을 2억 8,000만 달러에 샀다고 전했는데, 2억 1,000만을 0.75로 나누면 2억 8,000만이 나오므로 그 숫자는 지불액이 아니라 건물 전체의 평가액일 가능성이 있다. 정황이고 확정하지 못했다. 2011년 8월 제임스타운은 코언과 앤젤로고든과 벨베데레의 잔여 지분을 약 2억 2,500만 달러에 사들여 단독 소유가 됐다고 보도됐고, 등기부에는 8월 1일자로 제임스타운 첼시마켓 LP에서 제임스타운 프리미어 첼시마켓 LP로 7억 9,500만 달러짜리 증서가 기록됐다. 제3자 매각이 아니라 계열사 간 증서이고, 금액은 지분 매수 대가가 아니라 건물 전체 가치로 읽힌다. 같은 날 란데스방크 바덴뷔르템베르크 앞으로 저당 2억 2,354만 6,863달러와 3억 8,000만 달러짜리 대출 계약이 기록됐다.

건물의 제원은 시 토지대장이 적는다. 대지 16만 5,200제곱피트에 총면적 110만 533제곱피트이고, 그중 오피스가 98만 6,862제곱피트로 89.7%, 소매가 11만 3,670제곱피트로 10.3%다. 첼시마켓이라는 이름으로 알려진 소매 구역은 건물의 10분의 1이고 나머지는 사무실이다. 보도된 식품홀 면적 4만 500제곱피트만 치면 3.7%다. 층수는 대장에 8층으로, 보도에는 서측 동이 9층으로 적혀 있다. 준공연도는 대장에 1905년 하나로 적혀 있지만 실제 건물군은 1890년대부터 1930년대까지 나뉘어 지어졌다. 용도지구는 경공업 M1-5에 웨스트첼시 특별지구가 얹혀 있고, 2014년과 2015년에 개축 기록이 있다. 뉴욕시 랜드마크나 역사지구 지정은 없고 2007년 연방 국가사적지등록부에만 올랐다. 시 랜드마크가 아니라서 2012년 증축은 랜드마크보존위원회 심사를 거칠 필요 없이 도시계획 절차만 밟았다.

하이라인은 등기에도 있다. 2003년 11월과 12월 뉴욕시 명의로 이 필지를 포함한 60여 개 필지에 지도와 증명서가 일괄 기록됐고, 그 필지들은 옛 화물철도 노반을 따라간다. 이 문서에서 첼시마켓 필지는 하이라인과 접하는 서측 주소 15번가 401번지로 적혔다. 2008년에는 제임스타운과 뉴욕시를 당사자로 한 지역권 문서가 기록됐고, 2009년 하이라인 1구간이 열렸다. 거리 위를 지나는 스카이브리지는 공공도로 상공을 점유하므로 시 교통국의 철회 가능 동의가 필요한데, 교통국을 상대방으로 한 계약이 2018년 6월 제임스타운 명의로 두 건, 2019년 6월 구글 명의로 두 건 기록돼 있어 그 동의가 새 소유자 명의로 넘어간 것으로 보인다. 문서 본문은 열지 못했고 당사자와 일자만 확인했다.

사진: Ikbonset, CC BY-SA 3.0, 위키미디어 공용

구글은 2006년 길 건너 8번가 111번지에 들어오며 이 동네에 왔고, 2007년 첼시마켓에 10만 8,000제곱피트를 빌렸으며, 2010년 12월 8번가 111번지를 통째로 샀다. 구글 블로그는 2006년부터 그 건물을 뉴욕 본사로 썼고 첼시마켓과 10번가 85번지는 빌려 썼다고 2018년에 적었다. 첼시마켓에서는 사무 공간을 늘려 가다 2018년 3월 20일 건물을 샀다. 1898년 설립된 과자 회사가 떠난 공장이 1997년 시장이 되기까지 40년 가까이 걸렸고, 그 시장이 세입자의 것이 되기까지 다시 20년이 걸렸다. 그 사이 등기부에 적힌 손바뀜 가운데 금액이 적힌 것은 셋이다. 2억 1,000만, 7억 9,500만, 23억 9,750만.

등기는 24억에 저당 0을 적었고, 판 쪽 공시는 원가 9억 2,600만을 적었으며, 산 쪽 공시는 아무것도 적지 않았다

등기 대가는 15년 동안 열한 배가 됐다. 2003년 제임스타운이 넘겨받을 때 2억 1,000만, 2011년 계열사 간 증서에 7억 9,500만, 2018년 구글에 23억 9,750만 1,899달러다. 2011년 숫자는 제임스타운이 파트너 지분을 사들이며 건물 전체를 새 증서로 다시 등기한 값이라 그해 실제로 오간 돈과 다르다. 보도는 잔여 지분 매수 대가를 약 2억 2,500만 달러, 당시 건물 가치를 약 8억 달러로 전했다. 2018년 숫자는 보도의 "24억 달러"를 1달러 단위까지 적은 것이다. 120만 제곱피트로 나누면 1,998달러, 토지대장 면적 110만 533으로 나누면 2,178달러다. 유도한 값이고 분모가 다르다.

판 쪽이 적은 값이 이 건물의 손익계산서다. 제임스타운은 2019년 10월 24일 개인투자자 대상 소액 공모를 위해 증권거래위원회에 공모서류를 냈고, 거기에 과거 운용 자산의 매각 실적을 표준 양식 표로 첨부했다. 첼시마켓 행은 이렇다. 취득 2011년 12월 9일, 매각 2018년 3월 20일. 공시의 취득일은 등기부의 계열사 간 증서일 2011년 8월 1일보다 넉 달 뒤인데, 펀드가 자산을 넘겨받은 날과 증서가 기록된 날이 다른 것으로 보이며 이유는 확인하지 못했다. 종결비용과 회계 조정을 뺀 매각 현금 23억 284만 7,337달러, 매각 시 상환한 저당 잔액 4억 5,434만 8,317달러, 순매각대금 18억 4,849만 9,020달러. 최초 차입 3억 8,000만 달러, 취득과 자본적 지출과 종결비용 5억 4,602만 8,995달러, 총원가 9억 2,602만 8,995달러. 보유기간 동안 운영 수입이 지출을 넘은 순현금 8억 2,580만 2,668달러. 등기 대가 23억 9,750만과 매각 현금 23억 285만의 차이 9,465만은 중개수수료와 종결비용으로 추정되고 세부는 공개되지 않았다.

이 표에서 제임스타운의 이익이 나온다. 순매각대금 18억 4,850만에서 총원가 9억 2,603만을 빼면 매각차익 9억 2,247만이고, 보유기간 운영 순현금 8억 2,580만을 더하면 17억 4,827만이다. 원가 대비 189%, 보유 기간은 공시 취득일 기준 6.3년, 등기 증서일 기준 6.6년이다. 유도한 값이고 산식은 표의 세 숫자를 더하고 뺀 것뿐이다. 총원가 9억 2,600만은 보도에 돌던 "건물 가치 7억 9,500만"보다 1억 3,100만 많다. 2011년 이후 지하 소매 확장과 개보수에 들어간 자본적 지출이 원가에 더해진 결과로 보인다. 2012년에 승인받은 오피스·호텔 증축은 착공하지 않았다. 한 자산을 6년 반 들고 있다가 세입자에게 팔아 원가의 두 배 가까운 돈을 남긴 셈이다.

빚은 판 쪽에만 있었다. 2011년 8월 1일 등기부에는 란데스방크 바덴뷔르템베르크 앞 저당 2억 2,354만 6,863달러와 3억 8,000만 달러짜리 계약서가 함께 기록됐다. 3억 8,000만은 CBRE가 주선했다는 업계 보도와 제임스타운 공모서류의 "최초 차입 3억 8,000만"에서 같은 숫자로 확인된다. 두 문서는 차주 제임스타운 프리미어와 대주 란데스방크가 같고 작성일도 같지만, 저당 2억 2,355만이 그 대출의 등기 담보액인지 별개 채무인지는 39쪽짜리 계약 본문을 열지 못해 확인하지 못했다. 증권거래위원회 전문 검색에서 2011년부터 2019년까지 CMBS 설명서에 첼시마켓은 한 번도 나오지 않아 이 대출은 은행이 보유한 것으로 보인다. 2018년 3월 20일 매각 때 상환한 저당 잔액은 4억 5,434만 8,317달러로 최초 차입 3억 8,000만보다 7,435만 많았고, 그날 구글 쪽에는 저당이 생기지 않았다. 늘어난 7,435만이 2억 2,355만짜리 저당 문서와 관계있는지는 확인하지 못했다. 더리얼딜은 구글이 당시 해외에 둔 현금 863억 달러를 배경으로 들며, 전해인 2017년에 대출을 끼고 245 파크애비뉴를 27억에 산 HNA그룹과 대비했다.

산 쪽은 적지 않았다. 알파벳의 2017년, 2018년, 2019년 연차보고서 원문을 받아 검색하면 "Chelsea"는 0건이다. 부동산 항목은 마운틴뷰 본사와 그 주변 1,120만 제곱피트를 적은 뒤 "북미, 유럽, 남미, 아시아 전역에 사무공간과 연구개발 시설을 소유하고 임차한다"고만 썼다. 연결재무제표 주석의 토지·건물 계정은 2016 회계연도 198억 400만, 2017 회계연도 231억 8,300만, 2018 회계연도 301억 7,900만, 2019 회계연도 398억 6,500만 달러다. 2018년 증가 69억 9,600만 가운데 첼시마켓 23억 9,750만은 34%이고 그해 설비투자 251억 달러 증가분 119억의 20%다. 둘 다 유도한 비율이고 같은 계정에 데이터센터와 사옥 신축이 섞여 있어 공시로 분리할 수 없다. 알파벳은 개별 부동산 거래를 공시할 의무가 없고 하지 않는다. 24억 달러짜리 거래도 회사 전체 설비투자 속에서 식별되지 않는 숫자가 된다. 애플파크를 연차보고서에 이름도 공사비도 적지 않은 애플과 같은 방식이다.

단가로 보면 이 거래는 뉴욕에서 20억 달러를 넘긴 건물 거래 가운데 가장 비쌌고, 총액으로는 시 역사상 둘째였다. 더리얼딜이 2018년 2월 비교한 대형 거래 단가는 3 브라이언트파크 1,875달러, GM빌딩 1,400달러, 245 파크애비뉴 1,127달러, 11 매디슨 973달러였고 첼시마켓은 약 2,000달러였다. 2차 자료이고 기사 자체의 계산이다. 제임스타운이 태코닉, 뉴욕주 공무원연금과 함께 같은 매수인 구글에게 2010년에 판 길 건너 8번가 111번지는 610달러였다. 8년 사이 단가가 세 배 넘게 뛰었고, 2010년에는 구글이 대출 계약 4억 6,795만 달러를 끼고 샀지만 2018년에는 빚이 없었다. 등기에 적힌 2010년 매입가 17억 7,000만 기준으로 그 대출은 26.4%다. 유도한 값이고, 보도의 18억이나 19억은 반올림이다.

구조를 한 줄로 놓으면 이렇다. 등기는 구글이 낸 값 23억 9,750만과 저당 없음을 적었다. 제임스타운의 공시는 원가 9억 2,600만과 순매각대금 18억 4,850만과 운영현금 8억 2,580만을 적었고, 그 셋에서 17억 4,800만이 나온다. 알파벳의 공시는 아무것도 적지 않았다. 세입자가 건물을 사면 파는 쪽이 번 돈은 공시되고 사는 쪽이 낸 돈은 공시되지 않는다. 등기 대가와 어긋나는 장부는 구글의 공시만이 아니다. 뉴욕시가 그 건물에 매긴 값도 등기 대가와 달랐다.

시는 거래가의 22%로 매겼고, 양도세 7,252만은 등기에 보이지 않는다

뉴욕시 재무국의 평가 명부은 이 필지의 값을 해마다 적는다. 공시 시장가치는 2010-11 과세연도 1억 5,200만 달러, 2011-12 과세연도 1억 7,788만, 2016-17 과세연도 3억 8,611만, 매각 직전 2017-18 과세연도 4억 715만이었다. 2018-19 과세연도에는 5억 3,206만으로 30.7% 올랐고 소유자 표기가 맨해튼 첼시마켓 LLC로 바뀌었다. 오른 이유가 매각인지는 확인하지 못했다. 등기 대가 23억 9,750만의 22.2%다. 유도한 값이다. 그 뒤 2022-23 과세연도 4억 8,889만, 2023-24 4억 9,370만, 2024-25 5억 3,421만, 2025-26 5억 889만, 2026-27 4억 9,041만이다. 2022-23과 2025-26은 잠정 명부와 확정 명부의 수치가 달라 확정 명부를 썼다.

차이는 평가 방법에서 온다. 뉴욕시는 오피스가 속한 4등급 부동산의 시장가치를 실거래가가 아니라 임대수익을 환원한 가치로 매기고, 평가액은 시장가치의 45%이고, 그 증가분은 해마다 20%씩 5년에 걸쳐 과세표준에 단계 반영한다. 2025-26 과세연도의 숫자가 그 구조를 보여준다. 시장가치 5억 888만 9,900달러, 평가액 2억 2,900만 달러, 단계 반영 뒤 과세표준 2억 2,685만 2,493달러, 세액 2,460만 8,958달러. 과세표준에 대한 세액 비율은 10.85%로 그해 4등급 공식 세율 10.848%와 맞고, 거래가에 대한 세액 비율은 약 1.0%다. 둘 다 유도한 값이다. 재무국 명부의 면제액 항목은 2023년부터 2027년까지 전부 0이라 감면은 없고, 시장가치와 과세표준의 간격은 45% 평가율과 단계 반영 제도에서 온다. 허드슨야드의 건물들이 과세표준 0으로 지하철 채권을 대납한 구조가 시의 재산세 설계를 보여준다면, 첼시마켓은 그 설계가 거래가와 얼마나 떨어져 있는지를 보여준다.

사진: Kidfly182, CC BY 4.0, 위키미디어 공용

양도세는 공개 등기에서 찾지 못했다. 2018년 당시 50만 달러 이상 상업용 부동산의 뉴욕시 양도세는 2.625%, 뉴욕주 기본 양도세는 0.4%로 합이 3.025%였다. 거래가에 곱하면 7,252만 4,432달러다. 유도한 값이다. 그런데 본 증서의 등기 상세에는 양도세 신고 번호가 비어 있다. 같은 필지에 2018년 기록된 양도세 신고 문서 넷은 금액이 72만 4,713달러, 3,297만 715달러, 84만 9,617달러, 63만 7,500달러이고, 당사자를 열어 보면 본 거래가 아니라 식품홀 임차인의 임차권 양도 신고다. 3월 19일 건은 라나 USA가 옛 소유자 제임스타운 앞으로, 5월의 세 건은 부다칸, 파인푸드마케팅, 사라베스가 새 소유자 맨해튼 첼시마켓 LLC 앞으로 넘긴 것이다. 양도 비율이 100%, 1.55%, 0.334%, 0.36%로 적힌 이유다. 24억 거래 자체의 양도세 7,252만이 어디에 신고됐는지는 이 필지에 연동된 공개 문서에 나오지 않는다. 시가 걷지 않았다는 뜻이 아니라 그 기록이 공개 색인으로 드러나지 않는다는 뜻이다. 2019년 7월 뉴욕주가 뉴욕시의 200만 달러 이상 상업용 양도에 추가 양도세 0.25%를 시행한 것은 이 거래 뒤다.

숫자를 한 줄에 놓으면 방향이 보인다. 구글이 낸 돈은 등기에 23억 9,750만으로 적혔고 자기 보고서에는 적히지 않았다. 제임스타운이 번 돈은 17억 4,800만으로 유도되고 그 회사의 공모서류에 재료가 적혀 있다. 시가 매긴 값은 5억 3,200만에서 5억 안팎을 오가고 2025-26 과세연도에 세금 2,461만 달러를 만들었다. 양도세는 7,252만이 계산되는데 그 신고는 공개 등기에 보이지 않는다. 24억 달러가 움직인 날 뉴욕시가 그 건물에 매긴 값은 그 4분의 1에 못 미쳤고, 그 뒤 2026-27 과세연도까지 거래가 쪽으로 올라가지 않았다. 거래가와 과세가가 따로 노는 것이 뉴욕 오피스 재산세의 구조이고, 세입자가 24억에 산 건물도 예외가 아니었다.

증축권은 승인되고 쓰이지 않았으며, 소매는 판 쪽이 계속 운영하고, 본사는 다른 건물로 갔다

제임스타운이 2011년 단독 소유가 된 직후 꺼낸 것은 증축이었다. 9번가 쪽과 10번가 쪽에 타워 둘을 올려 사무실과 호텔 30만 제곱피트를 더하는 안이었다. 세이브첼시와 그리니치빌리지 역사보존협회가 2005년 웨스트첼시 특별지구가 정한 하이라인 주변 저밀도 원칙에 어긋난다며 반대했다. 커뮤니티보드 4는 호텔 용도 금지를, 맨해튼 구청장 스콧 스트링어는 10번가 쪽 증축동 삭제를 요구했다. 공청회에서 증축을 지지한 당사자는 하이라인 친구들뿐이었다. 2012년 9월 도시계획위원회가 수정안을 만장일치로 통과시켰고, 10월 25일 시의회 토지이용위원회가 다시 수정했다. 11월 13일 시의회 본회의가 조닝 문안과 지도 개정 두 안건을 각각 41 대 1로 승인했다. 반대표는 찰스 배런 의원 하나였고, 그는 그날 상정된 다른 토지이용 안건에도 전부 반대했다. 시의회 보도자료는 승인 조건을 공공기여 자금 약 1,200만 달러, 영구 저렴주택 150세대, 지상층 식품 관련 공간의 75% 영구 보호로 적었다. 2차 보도는 공공기여 총 약 1,750만 달러 가운데 약 470만 달러가 저렴주택 기금이라고 달리 전했다. 기존 건물 외관 보존과 신축부 광고판 금지도 조건에 들어갔다고 보도됐다. 최종안은 10번가 쪽을 24만에서 20만 9,000제곱피트로 줄이고 덩어리를 가로에서 안쪽으로 당겨 하이라인 채광을 남긴 것이었다. 9번가 쪽 규모는 보도마다 달라 확정하지 못했다.

증축은 일어나지 않았다. 토지대장의 개축 기록은 2014년과 2015년이고 이는 기존 건물 안의 공사로 보이며, 타워 두 동은 착공되지 않은 채 2018년 건물이 팔렸다. 승인된 증축권은 건물과 함께 구글에게 넘어갔고, 2018년 이후 등기부에 새 조닝 문서나 용적 이전 문서는 없다. 구글이 그 권리를 쓸지는 확인하지 못했다. 공공기여 자금 1,200만 달러가 실제로 납부됐는지도 확인하지 못했다.

세입자가 주인이 됐지만 시장은 판 쪽이 계속 운영한다. 구글은 매입 전 약 40만 제곱피트를 빌려 쓰고 있었고, 메이저리그베이스볼과 푸드네트워크 같은 다른 사무실 임차인도 있었다. 제임스타운 임대 페이지는 건물 120만 제곱피트에 소매 4만 5,362제곱피트와 식당 12만 546제곱피트를 적는다. 벤더 수와 연 방문객은 보도마다 달라 적지 않는다. 매각 뒤에도 소매와 식품홀의 운영은 제임스타운이 맡는다고 보도됐고, 첼시마켓이라는 이름과 지식재산권도 제임스타운이 갖고 해외 지점을 내기로 했다. 지하의 식료품 구역은 2019년 9월 1만 3,000제곱피트에서 2만 5,000제곱피트로 늘리는 확장이 보도됐고, 2021년 6월 구글은 인근에 첫 오프라인 매장을 열었다. 구글 소유 뒤 개별 소매 임차인의 폐점이나 임대료 인상폭을 적은 1차 자료는 찾지 못했다.

사진: joiseyshowaa from Freehold, NJ, USA, CC BY-SA 2.0, 위키미디어 공용

비평은 그림자에서 시작해 구글 타운으로 옮겨 갔다. 2011년의 반대는 하이라인에 드리울 그림자와 식품홀의 성격 훼손이었다. 2012년 건축 비평 사이트 아키테이크스는 나비스코 특유의 고창 창 24미터 구간이 신축 코트야드에 가려진다고 썼다. 2018년 더리얼딜 매거진은 구글이 15번가를 따라 8번가에서 부두까지 영지를 꾸렸다고 쓰고 마커스앤밀리챕의 에릭 앤턴의 말을 옮겼다. 거대 기업은 자기만의 사적인 환경을 만들고 싶어 한다, 구글 같은 회사가 첼시마켓을 사면 감시가 더 붙고 사람들이 가진 악의 제국이라는 인식이 더 굳는다. 보나도의 스티브 로스는 반대로 뉴욕을 인재 중심지로 검증한 거래라고 했다. 같은 기사는 구글이 2007년 첼시마켓에 10만 8,000제곱피트로 처음 들어와 5년 뒤 9만 4,000제곱피트를 더 빌렸다고 적었다. 2차 보도는 첼시의 중위소득이 2000년 7만 8,000달러에서 매입 시점 10만 4,000달러로 오른 것을 젠트리피케이션 지표로 들었다. 인근 식당 주인들은 구글 직원들이 사내 식당 때문에 동네에서 음식을 사지 않는다고 말했다. 맨해튼 구청장 게일 브루어는 구글이 이 지역 건물에 무료 와이파이를 깐 유일한 회사라고 했다.

구글의 뉴욕 경로는 임차에서 매입으로 반복됐다. 2006년 8번가 111번지 입주, 2007년 첼시마켓 10만 8,000제곱피트 임차, 2010년 12월 8번가 111번지 매입. 2015년 12월 피어 57에 25만 제곱피트를 15년 빌리는 계약을 맺었고 2018년 2월 7만 제곱피트를 더해 32만으로 늘리는 합의가 보도됐다. 2018년 3월 첼시마켓을 샀고, 12월에는 허드슨스퀘어에 10억 달러를 투자해 170만 제곱피트 캠퍼스를 만들겠다고 발표했다. 2019년 5월에는 첼시마켓 옆 밀크빌딩을 제임스타운에서 6억 달러에 샀다는 보도가 있었다. 2021년 9월 구글은 옥스퍼드프로퍼티스에서 임차 중이던 세인트존스터미널의 매입 옵션을 21억 달러에 행사한다고 발표했고, 2024년 2월 21일 그 건물을 뉴욕 본사로 열었다. 매입 전 임차, 소유주 사정이 바뀔 때 매입이라는 순서가 세 건물에서 같았다. 알링턴에서 자가 신축에 보조금 공모를 붙인 아마존 HQ2와는 다른 길이고, 샌프란시스코에서 임차를 유지한 세일즈포스타워와도 다르다.

산 지 6년 뒤 본사는 다른 건물이 됐다. 2020년 재택 전환 뒤 2021년 구글 최고재무책임자는 세인트존스터미널 매입 옵션 행사를 알리며 대면 협업을 이유로 들었다. 뉴욕 인력을 1만 4,000명 늘린다는 계획도 보도됐다. 그러나 2024년 1월 뉴욕주 노동부 신고로는 뉴욕 인력 1만 1,556명 가운데 225명을 4월부터 감원한다고 했다. 그중 181명이 76 9번가, 즉 8번가 111번지 건물 주소였다. 2024년 2월 세인트존스터미널이 열렸고, 그 부지에 2016년 거론됐던 저렴주택 약 500세대는 노인 주택 175세대로 줄었다는 보도가 있었다. 첼시마켓의 지하 소매는 2019년에 늘리는 확장이 보도됐고, 사무실 쪽에서는 메이저리그가 공간을 줄이고 떠날 계획이었다는 2018년 보도가 있다. 구글 소유 이후 사무실 임차인 구성의 1차 자료는 없다.

드러난 것을 모으면 이렇다. 2012년에 41 대 1로 승인된 증축권은 착공 없이 건물값에 묻혀 구글에게 갔다. 시장은 판 쪽이 운영하고 이름도 판 쪽 것이다. 비평가들이 걱정한 소매의 변화는 1차 자료로 확인되지 않았고, 비평가들이 덜 본 것, 즉 산 쪽이 6년 뒤 본사를 다른 건물로 옮긴 사실은 확인됐다. 세입자가 건물을 사도 세입자가 그 건물에 머무는 것은 아니다.

세입자의 매입은 빚이 아니라 현금이었고, 값은 파는 쪽 장부에만 하나로 적혔다

첼시마켓의 돈에서 읽히는 원리는 넷이다.

첫째, 세입자가 건물을 사면 사는 쪽의 공시에서 건물이 사라진다. 제임스타운에게 첼시마켓은 공모서류에 한 줄로 적어야 하는 매각 실적이었고, 알파벳에게는 전사 토지·건물 302억 달러 안의 이름 없는 부분이었다. 리츠와 부동산 펀드는 건물이 사업이라 건물마다 공시하고, 기술 회사는 건물이 비용이라 합산만 한다. 24억 달러짜리 거래의 손익이 판 쪽 공시에만 남는 이유다. 산 쪽이 어떤 수익률로 이 건물을 들고 있는지는 아무도 모른다.

둘째, 현금 매입은 등기에 흔적을 남기지 않는 방식으로 흔적을 남긴다. 2018년 3월 20일 등기에 새 저당이 없다는 사실이 "빚 없는 거래"의 증거다. 2010년 같은 매수인이 제임스타운이 낀 합작사에서 길 건너 건물을 살 때는 등기 대가 17억 7,000만에 대출 계약 4억 6,795만이 함께 등기됐다. 8년 사이 구글은 무디스 보고서를 인용한 보도로 해외에 863억 달러를 쌓아 두고 있었고 뉴욕 건물을 살 때 빚을 쓰지 않게 됐다. 아마존이 뉴욕 롱아일랜드시티를 철회한 뒤 로드앤테일러 빌딩을 9억 7,800만에 산 것과 같은 결이다. 현금이 많은 세입자에게 건물 매입은 자금 조달 문제가 아니라 현금 배치 문제다.

셋째, 거래가는 과세가를 끌어올리지 않는다. 뉴욕시는 24억 달러 거래 이듬해 이 건물의 시장가치를 5억 3,200만으로 매겼고 7년 뒤에도 5억 안팎이다. 수익환원 평가와 5년 단계 반영이 거래가와 과세가를 떼어 놓는다. 그 덕에 구글의 연 재산세는 거래가의 1%인 2,461만 달러이고, 그 구조는 구글이 만든 것이 아니라 뉴욕시 4등급 부동산 평가 제도 자체다. 양도세 7,252만의 신고도 공개 등기부에는 보이지 않는다. 세입자가 24억을 냈을 때 시가 받은 것은 그 비율로 늘지 않았다.

넷째, 세입자가 주인이 돼도 세입자가 머무는 것은 아니다. 구글은 2018년에 첼시마켓을 샀고 2021년에 다른 건물의 매입 옵션을 행사했으며 2024년에 그 건물을 뉴욕 본사로 열었다. 2024년 1월 첼시의 8번가 111번지 건물 주소에서 181명 감원을 신고했다. 첼시마켓은 구글의 자산으로 남아 있고 시장은 제임스타운이 운영한다. 임차에서 매입으로 가는 순서는 같은 회사 안에서 세 번 반복됐고, 매입 뒤의 순서는 머무름이 아니라 다음 매입이었다.

확인하지 못한 것이 있다. 1999년 앤젤로고든 계열의 매입가는 등기에 비어 있다. 2003년 보도의 2억 8,000만과 등기의 2억 1,000만의 관계는 역산 정황뿐이다. 2011년 저당 2억 2,355만과 대출 계약 3억 8,000만의 관계는 문서 본문을 열지 못했다. 24억 거래의 양도세 7,252만이 어느 문서에 신고됐는지 공개 등기에서 보이지 않는다. 구글 소유 이후 소매 임대료는 확인하지 못했다. 2012년 증축 조건의 자금 납부 여부, 하이라인 지역권 문서의 본문, 코언이 공장을 산 정확한 연도, 2003년부터 2011년까지 공동투자 구조의 법적 형태, 세인트존스터미널 거래가 소유권 이전인지 지분 이전인지도 남아 있다.

이 글의 결론을 뒤집을 조건은 셋이다. 구글 매입 뒤 이 필지에 저당권이 등기되면 둘째 원리의 "빚 없는 매입"은 그 날짜부터 다시 쓴다. 뉴욕시가 이 필지의 시장가치를 거래가 쪽으로 크게 올리면 셋째 원리의 숫자가 바뀐다. 알파벳이 어느 공시에서 첼시마켓의 장부가나 수익을 따로 적으면 첫째 원리의 "사라진다"는 그 공시부터 바뀐다.

1898년 설립된 과자 회사가 공장을 키웠고, 1997년 개발자가 시장을 열었으며, 2003년 펀드가 사서 2018년 세입자에게 팔았다. 등기는 24억을 적었고 펀드의 공시는 원가와 매각대금과 운영현금을 적어 거기서 17억 5,000만이 나왔으며 시는 5억으로 매겼고 세입자는 아무것도 적지 않았다. 세입자가 24억 달러에 산 건물의 값은 세 장부에 세 개로 남았고, 그중 하나로 적힌 곳은 판 쪽뿐이었다.

출처

등기·대장·과세는 뉴욕시 공개 데이터의 원자료를 직접 조회했고, 매도인의 원가와 매각대금은 제임스타운이 증권거래위원회에 낸 공모서류의 표를, 매수인 쪽은 알파벳 연차보고서 원문을 썼다. 2003년과 2011년의 거래 조건, 2012년 증축 논쟁, 2018년 전후의 평가는 보도를 썼고 본문에 2차 자료로 표시했다. 2차 자료 사이에 숫자가 갈리는 곳은 본문에 병기했다.

출처 전체(89건) 펼치기

등기·토지대장·과세 (1차)

• ACRIS Real Property Master, Block 713 Lot 1 — NYC Open Data, 뉴욕시 재무국
• ACRIS Real Property Master, Block 739 Lot 1 (111 Eighth Avenue), 2010-12-22 DEED 1,770,000,000·AGMT 467,947,418 — NYC Open Data
• ACRIS Real Property Legals — NYC Open Data, 뉴욕시 재무국
• ACRIS Real Property Parties — NYC Open Data, 뉴욕시 재무국
• Primary Land Use Tax Lot Output (PLUTO) 26v2 — NYC Open Data, 뉴욕시 도시계획국
• Property Valuation and Assessment Data, 2010/11~2018/19 — 뉴욕시 재무국
• Property Valuation and Assessment Data Tax Classes 1,2,3,4, 최근 롤 — 뉴욕시 재무국
• NYC Property Tax Assessed Values for 2025/26 (2025-01) — Rosenberg & Estis
• 75 9th Ave, New York, NY 10011, Owner, Sales, Taxes — PropertyShark, 웨이백 2022-10-06

공시 (1차)

• Jamestown Invest 1, LLC, Form 1-A Offering Circular, Part II and III, Table V (2019-10-24) — SEC EDGAR
• Alphabet Inc. Form 10-K FY2017 — SEC EDGAR
• Alphabet Inc. Form 10-K FY2018 — SEC EDGAR
• Alphabet Inc. Form 10-K FY2019 — SEC EDGAR
• EDGAR Full-Text Search, "Chelsea Market" "Ninth Avenue", 424B5·FWP 2011~2012, 0건 — SEC
• Furthering our New York investment (2018-03-20) — Google 공식 블로그
• Google Hudson Square: our expanded New York campus (2018-12-17) — Google 공식 블로그
• Increasing Google's investment in New York (2021-09-21) — Google 공식 블로그
• City Council Stated Meeting Minutes (2012-11-13) — 뉴욕시의회 Legistar
• LU 0710-2012, Special West Chelsea District zoning text amendment — 뉴욕시의회 Legistar
• Council Land Use Committee Modifies Chelsea Market Expansion Plan (2012-10-25) — 뉴욕시의회 보도자료
• Oxford announces sale of St. John's Terminal to Google for US$2.1 billion (2021-09-21) — Oxford Properties
• WARN Notice, Google, 2023-0185 through 2023-0188 (통지 2024-01-02~22) — 뉴욕주 노동부
• Chelsea Market 임대 안내 (2026-10-08 확인: 120만 sqft, 소매 45,362·식당 120,546 sqft) — Jamestown Leasing

건물 내력·코언·제임스타운 (2차)

• Chelsea Market — Wikipedia
• Irwin Cohen (developer) — Wikipedia
• 111 Eighth Avenue — Wikipedia
• Traces of Chelsea Market's Industrial Past — Untapped New York
• National Biscuit Company/Chelsea Market — Historic Districts Council
• 103 Years Ago Today, the First Oreo Was Made in a Factory That's Now Chelsea Market — Viewing NYC
• Nabisco Building, Chelsea Market, New York City (2012-09-13) — My U-Haul Story, 웨이백 2026-06-17
• Everything you ever wanted to know about Chelsea Market! (2023-03-28) — Like A Local Tours
• Q&A with Irwin Cohen: Learning from Chelsea Market's Success (2005) — Center for an Urban Future
• Class of 1958: Irwin Cohen — Brooklyn Law School
• Irwin Cohen, who turned a factory into Chelsea Market, dies at 90 (2023-12) — artdaily, 뉴욕타임스 부고 신디케이션
• Irwin Cohen, Who Turned a Factory Into Chelsea Market, Dies at 90 (2023-12) — 뉴욕타임스, NYU Urban Lab 재게시
• Jamestown Properties buys out its partners in Chelsea Market (2011-02-14) — CityRealty
• Jamestown Properties: Chelsea Market Q&A (2011-11-10) — amNY
• Jamestown Properties completes purchase of Chelsea Market (2011-08-15) — The Real Deal
• CBRE Arranges $380M in Financing for Jamestown's Chelsea Market (2011) — REBusinessOnline
• 75 Ninth Avenue Office Space (Chelsea Market) — Metro Manhattan
• 450 West 15th Street Office Space (The Milk Building) — Metro Manhattan
• Google Chelsea Market Mezz Cafe — HLW
• High Line Map — Free Tours by Foot

2011~2012년 증축 논쟁 (2차)

• Save Chelsea Market: Hearing Tonight, and History (2011-05-04) — Village Preservation
• Chelsea Market campaign — Village Preservation
• High Line Is Expansion's Sole Supporter at Chelsea Market Meeting (2012-01-26) — DNAinfo
• Chelsea Market Expansion Plan Runs Into Opposition and Concerns About the High Line (2012-07-27) — CityLand
• Chelsea Market reaches ULURP halfway point (2012-08-02) — The Villager, 현 amNY
• Modified Chelsea Market Plan Unanimously Approved by City Planning (2012-09-05) — DNAinfo
• Planning Approves Modified Chelsea Market Expansion Plan, Sends Back to Council for Full Vote, Update: Expansion Approved by Full Council (2012-11-12) — CityLand
• Chelsea Market Expansion Approved at City Planning (2012-09-05) — The Architect's Newspaper, 웨이백 2024-04-19
• Chelsea Market Upzoning Approved by NYC Council (2012-12-24) — ArchDaily
• The Chelsea Market Deal, brought to you by ULURP (2012-11-05) — ArchiTakes
• High Noon at Chelsea Market (2012-03-20) — ArchiTakes
• Jamestown plans to double size of retail space at Chelsea Market (2016-05-26) — Crain's New York Business
• Jamestown will spend up to $50M to double retail space at Chelsea Market (2016) — 6sqft

2018년 거래와 평가 (2차)

• Breaking down the pricing behind Google's Chelsea Market megadeal (2018-02-08) — The Real Deal
• Google Closes $2.4B Acquisition of Chelsea Market (2018-03-20) — Commercial Observer
• Cash money: Google's $2.4B megadeal is debt-free: sources (2018-03-20) — The Real Deal
• Chelsea Market plans international outposts as Google closes on $2.4B purchase of flagship building (2018-03-21) — 6sqft
• Google buys NYC's Chelsea Market building for $2.4 bn (2018-03-20) — AP via phys.org, 웨이백 2026-09-27
• Will a tech giant's huge appetite transform a vibrant slice of Manhattan? (2018-03-01) — The Real Deal Magazine
• Proximity to Google not major marketing ploy, new owners of Chelsea portfolio say (2019-01-13) — amNY
• Strategic Land Grab: Big Tech preps for going back to offices by scooping up commercial real estate (2021-11-04) — Global Finance Magazine

구글의 뉴욕 경로와 사후 (2차)

• Google buys 111 Eighth Avenue for $1.8B (2010-12-03) — The Real Deal
• Google Buys 111 Eighth Avenue (2010-12-23) — REBusinessOnline
• Google Drops More Than $1.8 Billion On Newest New York Office (2010-12-22) — TechCrunch
• Google buys old Port Authority building in NYC for $1.9B (2010-12-23) — Neowin, 웨이백 2025-02-21
• Google comes to Chelsea Market: VIDEO (2012-10-12) — The Real Deal
• Google Officially Signs Lease for 250,000 Square Feet at SuperPier (2015-12-23) — 6sqft
• Google to expand footprint at Chelsea's Pier 57 (2018-02-09) — 6sqft
• Google Is Spending $1B On A New Campus In Manhattan's Hudson Square (2018-12-17) — Bisnow
• Google scoops up another Jamestown property in Chelsea for $600M (2019-05-22) — The Real Deal
• Google's Chelsea takeover continues as it picks up another property in the neighborhood (2019-05-23) — 6sqft
• Google is buying St. John's Terminal in New York City for $2.1 billion (2021-09-21) — Fortune
• Oxford Properties Completes $2.1B Sale of St. John's Terminal to Google (2022-04) — New York YIMBY
• A look inside Google's first store, opening in NYC's Chelsea neighborhood tomorrow (2021-06-16) — TechCrunch
• Chelsea Market's underground, grocery-focused Chelsea Local will expand with new vendors (2019-08-27) — 6sqft
• Google's New York City workforce to shrink by nearly 900 (2023-01-25) — Crain's New York Business
• Google Employee Statistics — MakerStations
• Google Opens St. John's Terminal Headquarters at 550 Washington Street in Hudson Square, Manhattan (2024-02-22) — New York YIMBY
• Google opens New York headquarters in repurposed 1930s railway terminal (2024-02-23) — CNN
• Google's new HQ opens with only a fraction of the nearby low-cost housing promised by pols (2024-07-05) — Village View
• Amazon Pays $978 Million for New York's Lord & Taylor Building (2020-03-18) — CoStar
• Amazon Drops $1 Billion for the Lord & Taylor Building at 424 Fifth Avenue in Midtown (2020-03-28) — New York YIMBY

사진

• File:Chelsea Market Bridge.jpg, dconvertini, CC BY-SA 2.0 (2019-09-11) — Wikimedia Commons
• File:Chelsea Market August 2024.jpg, Kidfly182, CC BY 4.0 (2024-08-05) — Wikimedia Commons
• File:Time to look up - Chelsea Market (9347854075).jpg, joiseyshowaa, CC BY-SA 2.0 (2013-04-27) — Wikimedia Commons
• File:The high line runs under chelsea market building.jpg, Ikbonset, CC BY-SA 3.0 (2009-09-03) — Wikimedia Commons

이 시리즈의 관련 편

• 원코트스퀘어와 아마존의 롱아일랜드시티 철회 — 《건물을 짓는 돈: 세계편》 14편
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