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SADARI / finance

재무·자본

재무·자본 · 서울역 북부역세권

코레일은 서울역 옆 땅을 5,300억 원에 팔았고, 한화는 그 위에 3조 원을 짓는다

서울역 북부역세권 개발은 코레일 소유 철도용지 2만 9,000제곱미터를 한화 계열 시행 법인이 사들여 5개 동, 연면적 33만 7,298제곱미터의 컨벤션·오피스·호텔 복합단지를 짓는 사업이다. 2008년 구상이 2014년 한 번 무산됐고, 2019년 한화가 재선정돼 2024년 12월 착공했다. 코레일이 받은 토지 대금 5,300억 원, 서울시가 받은 공공기여 3,384억 원, 한화가 조달한 PF 2조 5,550억 원과 신용보강을 공시와 보도로 읽는다. 《건물을 짓는 돈: 국내편》 7편.

공사비는 은행이 아니라 미래가 낸다

부동산 개발의 공사비는 완공 후 들어올 분양대금과 임대료를 담보로 움직인다. 착공 전 고금리 브릿지론이 본PF로 전환되는 세 가지 조건, 2023년 말 135조 원에서 줄어드는 부동산 PF 대출 잔액과 오르는 연체율, 그리고 2022년 레고랜드 사태가 보여준 신용의 사슬을 해부한다. 《자본의 구조》 시리즈 2편.

여의도 파크원은 완공되기 전에 이미 팔려 있었다

여의도 파크원은 땅을 사지 않고 99년 지상권 계약으로 시작해, 국내 최대 부동산 PF 2조 1,000억 원으로 지어졌다. 시행사·시공사·대주단·선매입자가 리스크를 나눠 갖는 계약 구조를 해부하고, 같은 원리가 자영업자의 공장 신축에 어디까지 적용되는지 연결한다. 《자본의 구조》 시리즈 1편.

2026.08.11· 15분 읽기

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