Tag

#지상권

이 태그가 붙은 글 9편.

#뉴욕 오피스 · 3 #타이베이101 · 1 #민간투자 BOT · 1 #신이계획구 · 1 #초고층 수익 · 1 #대만 부동산 · 1 #허드슨야드 · 1 #공공채권 · 1 #재산세 대납금 · 1 #7호선 연장 · 1 #뉴욕 산업개발공사 · 1 #40월스트리트 · 1

SADARI / finance

재무·자본

재무·자본 · 타이베이101

타이베이101은 시유지 위에 70년 지상권으로 선 건물이고, 손익은 사업회사가 직접 공시한다

타이베이101은 타이베이시가 소유한 신이계획구 땅에 1997년 70년 지상권을 설정하고 민간과 공공이 섞인 금융·건설사 컨소시엄이 지은 508미터 건물이다. 권리금 206억 8,889만 대만달러는 입찰 저가의 두 배였고, 2067년 11월 18일 건물은 시로 넘어간다. 사업회사는 여섯 해 동안 75억을 잃고 2008년 98억 감자로 결손을 덜었으며, 2010년부터 흑자로 돌아서 2024년 순이익 25억 6,702만을 냈다. 지분은 네 차례 값이 매겨졌고 매수자의 국적은 정부가 걸렀다. 《건물을 짓는 돈: 세계편》 29편.

허드슨야드는 시가 채권 30억 달러로 지하철을 먼저 깔았고, 갚는 돈은 과세표준 0인 건물들의 대납금이었다

뉴욕 허드슨야드는 시가 2005년에 세운 지방개발공사 HYIC가 채권 30억 달러를 먼저 찍어 7호선 연장과 공원을 깔고, 그 위에 들어선 건물들이 내는 재산세 대납금과 용적 보너스 대금으로 갚는 구조다. 수입이 늦어 시가 2010년부터 6년간 이자 3억 5,879만 달러를 보전했고, 2019년부터 2026년까지 19억 3,005만 달러가 시로 돌아왔다. 채권 공시와 등기와 과세대장과 상업용 부동산 담보증권 공시로 누가 넣고 누가 가져갔는지를 센다. 《건물을 짓는 돈: 세계편》 18편.

40월스트리트의 값은 2033년에 올 청구서를 누가 읽느냐에 따라 2억 달러와 8억 달러로 갈렸다

40월스트리트는 1929년부터 땅을 산 적이 없는 지상권 건물이다. 2033년 1월 1일 지대가 토지 감정가의 6%로 다시 정해지는데, 그 땅은 빈 땅이되 90만 제곱피트를 지을 수 있는 가상의 땅이다. 아직 오지 않은 그 청구서를 누가 어떻게 읽느냐에 따라 같은 건물의 값이 2억 달러에서 7억 9,600만 달러까지 갈렸고, 뉴욕주 검찰 소송의 쟁점이 됐다. 지상권 계약서 원문과 증권화 공시, 감정보고서, 판결문으로 따라간다. 《건물을 짓는 돈: 세계편》 2편.

레버하우스는 지대가 건물 수익을 넘기 전에 넘어갔고, 바뀐 것은 건물이 아니라 계약이었다

레버하우스는 1952년 유니레버가 땅도 건물도 갖지 않은 채 지은 뉴욕 파크애비뉴의 유리 커튼월 사무실이다. 1998년 RFR이 유니레버 자리를 산 지상권의 지대는 연 615만 달러였고, 부동산 공정시장가치의 7.5%로 재조정되면 2,000만 달러를 넘을 예정이었다. 건물이 지대를 내기 전에 버는 순영업이익은 1,600만~1,800만 달러였다. 지대를 못 내서가 아니라 아직 내지 않은 지대 때문에 대출 재융자가 막혔고, 채권은 1,280만 달러에 팔렸다. 등기와 증권 공시, 학술지로 본다. 《건물을 짓는 돈: 세계편》 3편.

666 피프스는 99년치 지대 대부분을 하루에 받았고, 그 값은 당사자가 아니라 등기부가 말했다

666 피프스애비뉴는 2007년 쿠슈너 컴퍼니즈가 18억 달러에 산 뉴욕 5번가 오피스 빌딩이다. 대출 투자설명서는 계약 그대로의 부채상환비율이 0.65배라고 적었고, 2010년 특별관리와 2011년 소매 분할 매각을 거쳐 2018년 브룩필드가 99년 지상권의 지대 대부분을 한 번에 선납했다. 금액은 당사자가 밝히지 않았지만 뉴욕주 양도세와 등기, 브룩필드의 재무제표에 남았다. 땅은 지금도 쿠슈너 측 법인이 갖고 있고, 2025년 같은 구조가 한 층 아래에서 되풀이됐다. 《건물을 짓는 돈: 세계편》 4편.

항만청은 세계무역센터를 팔지 않았고, 무너진 뒤 누가 다시 짓느냐는 계약서 한 줄이 정했다

세계무역센터의 땅은 뉴욕·뉴저지 항만청 것이다. 2001년 7월 실버스타인 프로퍼티스가 99년 순임대로 빌렸고 57일 뒤 무너졌다. 계약서는 재건을 임차인의 의무이자 권리로 적었고, 보험금은 테러가 몇 번이었느냐가 아니라 어느 보험사가 어느 양식에 묶였느냐로 45억 5,000만 달러가 됐다. 항만청은 임차인의 보증인·채권자·세입자가 됐고, 2025년에도 그 부문은 회계상 4억 달러 적자다. 2026년 2 WTC는 아메리칸익스프레스가 항만청에서 직접 지상권을 받았고 종료일은 2001년 계약과 같다. 《건물을 짓는 돈: 세계편》 5편.

배터리파크시티의 땅주인은 공공이었고, 2069년이 다가오자 집값보다 대출이 먼저 멈췄다

배터리파크시티는 뉴욕주 공사가 땅을 쥔 92에이커 매립지다. 8,300가구와 오피스 1,070만 제곱피트의 전대 만기가 2069년으로 맞춰져 있었다. 2025년 수입 4억 4,490만 달러의 69%는 재산세 대신 받는 돈이고, 운영비와 원리금을 뺀 2억 4,023만 달러가 시 재정과 주택 기금으로 나갔다. 2022년 주법이 50년 연장을 열었지만 2026년까지 받은 것은 오피스 5개 동과 호텔 한 곳이다. 콘도 소유자와 뉴욕시 부담가능주택 예산이 같은 돈을 놓고 마주 섰다. 《건물을 짓는 돈: 세계편》 6편.

크라이슬러 빌딩은 지대가 오를 때마다 싸졌다

크라이슬러 빌딩은 땅을 사지 않고 지상권 위에 지어졌다. 땅주인 쿠퍼유니언이 받는 지대는 계약서대로 연 750만 달러에서 3,250만 달러로 뛰었고, 그만큼 건물값이 내렸다. 지상권 건물의 값이 어떻게 계산되는지, 재산세가 왜 시청이 아니라 대학으로 가는지, 2024년 지대 체납이 어떻게 퇴거로 끝났는지를 감사보고서와 판결로 따라간다. 《건물을 짓는 돈: 세계편》 1편.

여의도 파크원은 완공되기 전에 이미 팔려 있었다

여의도 파크원은 땅을 사지 않고 99년 지상권 계약으로 시작해, 국내 최대 부동산 PF 2조 1,000억 원으로 지어졌다. 시행사·시공사·대주단·선매입자가 리스크를 나눠 갖는 계약 구조를 해부하고, 같은 원리가 자영업자의 공장 신축에 어디까지 적용되는지 연결한다. 《자본의 구조》 시리즈 1편.

2026.08.11· 15분 읽기

홈으로