SK는 서린빌딩을 두 번 팔고 두 번 되샀다, 마지막에 판 상대는 자기가 만든 리츠였다
2005년 4,400억 원에 판 본사를 2011년 5,500억 원에 되사고, 2021년 SK리츠에 1조 30억 원에 넘긴 뒤 연 392억 원의 세를 내는 구조
이 글은 《건물을 짓는 돈: 국내편》 9편이다. 서울과 국내의 건물 한 채를 잡아 그 돈이 왜 그런 모양인지 본다. 편마다 메커니즘 하나와 건물 하나. 이번 건물은 종로 서린동의 SK그룹 본사이고, 메커니즘은 그룹이 자기 건물을 자기가 만든 상장 리츠에 파는 스폰서 리츠다.
본사의 등기부는 SK 것이 아니다
종로 서린동, 청계천 광교 앞에 선 36층 검은 건물은 1999년부터 SK그룹의 본사이고 34층에 회장 집무실이 있지만, 그 소유자는 2021년부터 SK리츠라는 상장 회사다. SK리츠는 SK㈜가 2021년에 만든 부동산투자회사이고, 그해 9월 코스피에 상장해 5,000원짜리 주식을 일반 투자자에게 팔았다. 그 리츠는 SK 계열사와 국민연금이 수익자인 펀드에서 이 건물을 1조 30억 원에 샀고, SK㈜는 그 리츠의 대주주로 남아 그 건물의 세입자로 연 392억 원을 낸다.
사진: Jong Soung Kimm, CC BY-SA 3.0, 위키미디어 공용
이 건물이 팔린 것은 2021년이 처음이 아니다. SK㈜는 2005년 인천정유 인수 자금을 마련하려고 이 건물을 메릴린치 컨소시엄에 4,400억 원에 팔고 세 들었다. 2011년 SK 계열사 셋과 국민연금이 출자한 펀드가 5,500억 원에 되샀다. 2020년 그 펀드가 만기를 맞아 건물을 내놓자 이지스자산운용이 1조 원 안팎을 제안했고, SK는 우선매수권을 써서 그 매각을 막았다. 그리고 이듬해 펀드가 쥔 건물은 SK가 만든 리츠에 1조 30억 원에 넘어갔다. 한국경제와 뉴스핌, 머니S 보도다. 계산하면 2005년 값의 2.28배다.
삼성타운 B동에서 삼성물산은 남의 리츠에 팔았고 6년 뒤 계열사가 되샀다. SK는 남에게 두 번 팔고 두 번 되산 끝에 자기 리츠에 팔았다. 산 쪽이 남이 아니라는 것이 이 편의 메커니즘이다. 그룹이 자산관리회사를 세우고, 그 회사가 굴리는 리츠를 상장시키고, 그 리츠에 자기 건물을 넣으면 건물 값은 시장에서 들어오고 건물은 그대로 쓰며 리츠의 지분과 운용 보수는 그룹에 남는다. 이 편은 그 구조에서 값을 누가 정했고, 임대료를 누가 정했고, 배당을 누가 받는지 읽는다.
세 번 판 이유와 한 번 산 이유
이 건물이 세 번 팔린 이유는 그때마다 SK에 돈이 필요했기 때문이고, 2021년에 리츠가 산 이유는 상장 리츠에 돈이 몰리던 해였기 때문이다. 건물의 출발은 선경 시절이다. 위키백과에 따르면 1992년 9월 착공해 1995년 지하 7층 지상 25층으로 허가를 받았다가 36층으로 바꿔 1999년 11월 준공했다. 나무위키는 준공을 10월 19일로, 건축도시정책정보센터는 2000년으로 적어 세 출처가 갈린다. 공사 기간이 외환위기를 관통했고, 1998년 그룹 이름이 선경에서 SK로 바뀌었으며, 1999년 을지로 선경빌딩에서 이곳으로 본사가 옮겨 왔다.
| 시점 | 일 | 근거 |
|---|---|---|
| 1963~1969년 | 이 자리에 음악감상실 세시봉. 스타더스트호텔 1층 | 나무위키, 문화+서울(2차) |
| 1992년 9월 | 착공. 설계 김종성(서울건축), 시공 SK건설 | 위키백과, 건축도시정책정보센터 |
| 1999년 11월 | 준공. 36층, 연면적 8만 3,801제곱미터. SK 본사 입주 | 위키백과 |
| 2005년 | SK㈜, 인천정유 인수 자금 마련을 위해 메릴린치 컨소시엄에 4,400억 원에 매각 후 임차 | 한국경제 2020-12-01 |
| 2011년 2월 | 하나대체투자자산운용 펀드가 5,500억 원에 매입. SK 계열 65.2%, 국민연금 34.8% | 뉴스핌 2020-11-30, 일요신문 |
| 2018년 9월~2019년 | 공유오피스 리모델링. 설계 SKM아키텍츠 | 포브스코리아, 디자인플러스 |
| 2020년 7월~12월 | 펀드 만기 매각 추진. 이지스자산운용 우선협상, 3.3제곱미터당 약 3,900만 원. SK 우선매수권 행사 | 더벨 2020-07-15, 한국경제 2020-12-01 |
| 2021년 1월, 3월 | 자산관리회사 SK리츠운용 설립(1월, SK㈜ 100%), SK리츠 설립(3월 15일) | 더벨 2021-03-26 |
| 2021년 7월 | SK리츠, 서린빌딩 1조 30억 원에 매입 완료 | 머니S 2021-08-06 |
| 2021년 9월 14일 | SK리츠 상장. 공모가 5,000원, 경쟁률 552대 1 | 한국금융신문, 아주경제 |
2005년의 매각은 인수 자금이었다. SK㈜는 인천정유를 사들이면서 본사를 팔았고, 매각 후 임차로 그대로 썼다. 2011년의 되사기는 SK 혼자가 아니었다. 하나대체투자자산운용이 만든 하나랜드칩사모투자신탁 33호에 SK이노베이션 23.0%, SK㈜ 13.51%, SK E&S 13.51%가 들어갔고 국민연금이 34.8%를 냈다. 일요신문과 서울경제 시그널이 전한 구성이고, 나머지 SK 계열 15.2%의 내역은 확인되지 않았다. 등기상 수탁자는 농협은행이었다. 2011년부터 이 건물은 이미 기관투자자의 자산이었고, SK는 그 펀드의 다수 수익자였을 뿐 단독 소유자가 아니었다.
2020년 펀드 만기가 세 번째 매각을 불렀다. 더벨에 따르면 2020년 7월 하나대체투자운용이 매각에 나섰고 이지스자산운용이 우선협상자로 3.3제곱미터당 약 3,900만 원, 총 1조 원 안팎을 제시했다. SK는 12월 우선매수권을 행사해 외부 매각을 막았다. 한국경제는 이를 15년 만의 재매입이라 불렀다. 그리고 2021년, 펀드가 쥔 건물은 SK가 만든 리츠로 넘어갔다. 2020년 12월의 우선매수권 행사가 SK의 직접 인수였는지 외부 매각을 막는 거부권이었는지는 보도로 확인되지 않는다. 회사가 밝힌 이유는 계열사 부동산을 리츠에 팔아 자산을 효율화하고 성장 투자 재원을 마련한다는 것이었다. 같은 해 SK㈜와 SK E&S가 미국 수소 회사 플러그파워에 1조 6,000억 원을 넣은 것이 나란히 보도됐지만, 매각 대금이 그 투자로 갔다는 공시는 없다.
산 쪽의 사정은 시장이 만들었다. 2021년은 한국 상장 리츠에 돈이 몰린 해였다. SK리츠의 공모 청약에는 19조 3,000억 원의 증거금이 들어와 경쟁률 552대 1로 이전 최고였던 NH프라임리츠의 318대 1을 넘었다. 신영증권은 3년간 예상 배당수익률을 연 5.45%로 봤고, SK리츠는 국내 상장 리츠 가운데 처음으로 분기 배당을 내걸었다. 머니투데이 2021년 8월 보도다. 투자자가 산 것은 건물이 아니라 SK㈜가 5년간 내기로 한 임대료와, SK에너지가 주유소 116곳에서 내기로 한 임대료였다. 그 임대료를 정한 쪽과 건물 값을 정한 쪽이 같은 그룹이라는 것이 이 구조의 핵심이고, 다음 절에서 본다.
사진: Jong Soung Kimm, CC BY-SA 3.0, 위키미디어 공용
판 쪽은 펀드, 산 쪽은 리츠, 세 든 쪽은 SK㈜
2021년 거래의 세 당사자는 건물을 판 사모펀드와 건물을 산 상장 리츠와 건물을 빌린 SK㈜이고, 셋 다 SK가 통제하거나 SK가 만든 그릇이다. 건물부터 적는다. 지하 7층 지상 36층, 높이 160.2미터, 연면적 8만 3,801.65제곱미터, 대지 5,774.4제곱미터다. 위키백과와 건축도시정책정보센터가 연면적에서 일치하고 대지면적은 후자만 있다. 설계는 미스 반 데어 로에의 제자 김종성이 이끈 서울건축이고 시공은 SK건설이다. 건축도시정책정보센터는 설계자를 김성대와 김종성 공동으로 적는다. 2000년 한국건축가협회상을 받았다.
| 항목 | 내용 | 근거 |
|---|---|---|
| 건물 | 종로구 서린동 99. 지하 7층 지상 36층, 160.2미터, 연면적 8만 3,801.65제곱미터 | 위키백과, 건축도시정책정보센터 |
| 설계·시공 | 서울건축 김종성, SK건설 | 위키백과, 건축도시정책정보센터 |
| 2021년 매도자 | 하나랜드칩사모투자신탁 33호. SK 계열 65.2%, 국민연금 34.8% | 일요신문, 서울경제 시그널 |
| 매수자 | SK리츠. 자산관리회사 SK리츠운용은 SK㈜ 100% 자회사 | 더벨 2021-03-26 |
| 매입가 | 1조 30억 원. 3.3제곱미터당 약 3,955만 원(계산) | 머니S 2021-08-06 |
| 임차인 | SK㈜, 100% 책임임차. 5년, 5년 연장 가능 | 서울프라퍼티인사이트 |
| 연 임대료 | 약 392억 원. 서울 소비자물가 연동, 하한 1.5% | 한국경제 2021-04-27(스니펫) |
| 같은 리츠의 다른 자산 | SK에너지 직영 주유소 116곳 7,654억 원. 한국경제는 7,600억 원. 자회사 클린에너지리츠 | 코어비트, 한국경제 2021-06-15, 대한석유협회 |
판 쪽이 SK㈜ 단독이 아니라는 것이 첫째 구조다. 1조 30억 원은 펀드로 들어갔고 수익자 비율대로 나뉘었을 것이다. 계산하면 국민연금 몫이 3,490억 원, SK㈜ 몫이 1,355억 원이다. 2011년 매입가 5,500억 원과의 차이 4,530억 원도 같은 비율로 나뉜다. 다만 이 배분을 적은 회계 원문은 찾지 못했고, SK㈜가 이 펀드를 연결했는지 지분법으로 잡았는지도 확인되지 않았다. SK㈜가 1조 30억 원을 받았다고 쓰는 보도가 많지만, 받은 것은 펀드이고 SK㈜의 지분은 13.51%였다.
산 쪽이 그룹의 리츠라는 것이 둘째 구조다. SK리츠는 2021년 3월 15일 설립됐고 자산관리회사 SK리츠운용은 그해 1월 SK㈜가 100% 출자해 세웠다. 리츠는 건물을 사고, 자산관리회사는 그 리츠를 운용하며 보수를 받고, 리츠의 주식은 상장돼 일반 투자자가 산다. SK㈜는 리츠의 대주주로 남았다. 서울프라퍼티인사이트에 따르면 2024년 12월 말 32.1%, 2025년 6월 30.1%이고 상장 직후의 지분율은 확인하지 못했다. 같은 리츠는 SK에너지의 직영 주유소 116곳을 7,654억 원에 자회사 리츠로 넣었고 SK에너지가 그 주유소 전부를 책임임차했다. 한국경제는 7,600억 원으로 적었다.
세 든 쪽이 SK㈜라는 것이 셋째 구조다. SK㈜는 건물 전체를 5년간 책임임차하고 5년을 더 늘릴 수 있으며, 2026년 7월 실제로 연장했다. 연 임대료는 2021년 기준 약 392억 원이고 매년 서울 소비자물가에 연동하되 하한이 1.5%다. 관리비와 보험료와 세금과 자본적 지출을 전부 임차인이 낸다. 이런 조건을 트리플넷이라 부른다. 리츠는 건물을 가졌지만 건물에 돈을 쓰지 않고, SK㈜는 건물을 갖지 않았지만 건물의 모든 비용을 낸다.
세 당사자가 한 그룹 안에 있으면 값과 임대료를 정하는 쪽도 하나가 된다. 부동산투자회사법 제30조는 리츠가 대주주나 자산관리회사 같은 이해관계자와 부동산을 거래할 때 둘 이상의 감정평가법인 평가액을 기준으로 삼되 매수가는 낮은 쪽 이하로 정하고, 이사회 승인과 주주총회 특별결의를 거치게 한다. 국가법령정보센터 원문은 열지 못해 검색 요약으로 확인했다. 2021년의 값 1조 30억 원은 2020년 이지스자산운용이 외부에서 제시한 1조 원 안팎과 거의 같고, 그것이 사실상의 시장가 기준점이었다. 감정평가액 자체는 확인하지 못했다. 임대료 392억 원을 매입가로 나누면 3.9%이고, 이 숫자가 리츠 투자자가 받을 배당의 원천이자 SK㈜가 자기 리츠에 낼 값이다. 값을 높이면 리츠 투자자에게 불리하고 임대료를 낮추면 리츠 투자자에게 불리한 자리에서 SK는 양쪽을 다 정했다.
4,400억 원에서 1조 3,123억 원까지
이 건물의 값은 2005년 4,400억 원, 2011년 5,500억 원, 2021년 1조 30억 원, 2024년 장부 평가 1조 3,123억 원으로 네 번 찍혔고, 마지막 오름은 거래가 아니라 리츠 장부의 평가다. 더벨은 2025년 11월 SK리츠 사업보고서의 2024년 공정가치를 1조 3,123억 원으로 전했다. 매입가 대비 30.8%이고 3.3제곱미터당 5,175만 원이다. 같은 기간 서린동 99번지의 개별공시지가는 2021년 제곱미터당 5,950만 원에서 2024년 5,983만 원으로 0.6% 올랐다. 국토교통부 공시가격을 인용한 집품의 수치다. 땅값은 그대로인데 건물 평가액이 3할 오른 것은 임대수익을 낮은 환원율로 나눈 결과이고, 그 환원율의 원자료는 확인하지 못했다.
| 시점 | 값 | 3.3제곱미터당 | 근거 |
|---|---|---|---|
| 2005년 | 4,400억 원, SK㈜ → 메릴린치 컨소시엄 | 한국경제 | |
| 2011년 2월 | 5,500억 원, 펀드 매입 | 뉴스핌 | |
| 2020년 | 약 1조 원, 이지스자산운용 제안 | 약 3,900만 원 | 일요신문 |
| 2021년 7월 | 1조 30억 원, SK리츠 매입 | 약 3,955만 원(계산) | 머니S |
| 2024년 | 1조 3,123억 원, SK리츠 공정가치 | 약 5,175만 원 | 더벨 2025-11-19 |
리츠 투자자가 받는 돈은 임대료에서 나온다. 연 392억 원을 1조 30억 원으로 나누면 3.9%다. 2021년 상장 때 증권사가 본 예상 배당수익률 5.45%는 주유소 임대료와 차입의 지렛대를 더한 값이다. 실제 배당은 2025년 주당 268원이었다. 공모가 5,000원 기준으로 5.36%이고, 주가가 오른 뒤의 시가배당률은 4.1%다. 주가는 공모가 5,000원에서 상장 첫날 5,340원으로 시작해 2023년 금리가 오르자 공모가 아래로 떨어졌고, 2026년 2월 기준 52주 범위는 4,690원에서 7,200원이다. 더벨과 서울프라퍼티인사이트 보도다. 연도별 저점은 확인하지 못했다.
| 항목 | 값 | 근거 |
|---|---|---|
| 공모가 | 5,000원. 2021-09-14 상장 | 다수 보도 |
| 청약 | 경쟁률 552대 1, 증거금 19조 3,000억 원 | 한국금융신문 |
| 예상 배당수익률 | 연 5.45%, 3년 | 머니투데이 2021-08-09, 신영증권 |
| 2025년 배당 | 주당 268원. 공모가 대비 5.36%, 시가배당률 약 4.1% | 서울프라퍼티인사이트 |
| 2023년 9월 말 재무 | 총자산 4조 4,322억 원, 부채 3조 4,005억 원, 부채비율 329.6%, 차입금 의존도 70.9% | 증권신고서 2024-02-13 |
| 신용등급 | AA-. 국내 상장 리츠 가운데 유일한 AA급 | 서울프라퍼티인사이트 |
| SK㈜ 지분 | 32.1%(2024-12) → 30.1%(2025-06) | 서울프라퍼티인사이트 |
리츠는 건물 하나로 멈추지 않았다. 2022년 분당 SK U타워를 5,072억 원에 사면서 2,101억 6,000만 원을 유상증자했고, 같은 해 종로타워를 6,215억 원에 넣었다. 2023년 SK하이닉스 이천 수처리센터를 1조 1,203억 원에 편입하며 상환우선주 800억 원과 담보 차입을 썼고 그해 10월 3,061억 원을 다시 증자했다. 2024년 12월 충무로 SK-C타워를 2,180억 원에, 2025년에는 판교 SK플래닛타워를 3,607억 원에 증자 없이 회사채와 자체 자금으로 샀다. 더벨과 한국경제와 아시아경제 보도다. 총자산은 2023년 9월 4조 4,322억 원에서 2025년 목표 5조 3,000억 원이다. 편입 자산의 임차인은 SK㈜, SK에너지, SK하이닉스, SKC와 SK C&C, SK텔레콤과 SK플래닛으로 대부분 SK 계열이고, 플래닛타워의 1할은 외부 임차 예정이다.
SK 쪽에서 본 돈은 세 겹이다. 첫째, 2021년 펀드가 받은 1조 30억 원 가운데 SK 계열 65.2%의 몫은 계산하면 6,540억 원이고 2011년 출자분과의 차이는 2,954억 원이다. 둘째, SK㈜는 리츠 지분 3할로 배당의 3할을 다시 받는다. 2025년 배당 총액은 주식 수를 확인하지 못해 계산하지 않는다. 셋째, SK리츠운용은 자산관리 보수를 받는다. 보수율은 확인하지 못했다. 반대쪽에서 SK㈜는 연 392억 원 이상을 임대료로 내고 관리비와 세금을 따로 낸다. 2019년 리스 기준서 적용 뒤라 이 임대료는 SK㈜ 장부에 리스부채로 잡혔을 것이나 주석 원문은 대조하지 못했다.
| 누가 | 얻은 것 | 낸 것 |
|---|---|---|
| 하나랜드칩 33호 수익자 | 1조 30억 원. SK 계열 65.2%, 국민연금 34.8% | 2011년 5,500억 원 |
| SK리츠 주주 | 임대료 배당. 2025년 주당 268원 | 공모가 5,000원, 유상증자 |
| SK㈜ | 리츠 지분 3할의 배당, 자산관리회사 보수, 사옥 사용 | 연 392억 원 이상 임대료, 관리비·세금 |
| 국민연금 | 2011년 출자 대비 매각차익. 계산하면 1,576억 원 | 2011년 출자 1,914억 원(계산) |
| 대주단 | 이자. 2023년 9월 부채총계 3조 4,005억 원 |
자기 리츠에 판 그룹들은 무엇을 얻었는가
한국 상장 리츠 가운데 그룹이 자기 사옥을 자기 리츠에 판 것은 롯데리츠, SK리츠, 한화리츠, 삼성FN리츠 넷이고, 2026년 하락장에서 이 넷의 성적은 둘로 갈렸다. 롯데쇼핑은 2019년 백화점과 마트 점포를 롯데리츠에 1조 629억 원에 넣었고, 한화생명과 한화손해보험은 2023년 각각 노원·평촌·부천·구리 사옥과 여의도 사옥을 한화리츠에, 삼성생명은 같은 해 대치타워와 에스원빌딩을 삼성FN리츠에 넣었다. 나머지 상장 리츠는 금융 계열이나 독립 운용사가 남의 건물과 해외 자산을 모은 것이다.
| 리츠 | 상장 | 스폰서 | 처음 넣은 자산 | 2026년 9월 7일 주가 | 시가총액 | 배당수익률 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| SK리츠 | 2021-09 | SK㈜ | 서린빌딩, 주유소 116곳 | 5,200원 | 1조 5,652억 원 | 4.28% |
| 롯데리츠 | 2019-10 | 롯데쇼핑 | 백화점·마트·아울렛 8개 자산 | 3,885원 | 1조 1,226억 원 | 2.95% |
| 한화리츠 | 2023-03 | 한화생명 | 여의도 한화손해보험빌딩 등 5곳 | 5,250원 | 9,429억 원 | 4.52% |
| 삼성FN리츠 | 2023-04 | 삼성생명 | 대치타워, 에스원빌딩 | 5,250원 | 4,780억 원 | 4.44% |
| 신한알파리츠 | 2018-08 | 신한금융 | 판교 크래프톤타워 | 5,340원 | 6,458억 원 | 3.17% |
| 제이알글로벌리츠 | 2020-08 | 제이알투자운용 | 벨기에 브뤼셀 파이낸스타워 | 1,182원 | 2,332억 원 | 8.21% |
| 미래에셋글로벌리츠 | 2021-12 | 미래에셋 | 미국 물류센터 3곳 | 1,490원 | 590억 원 | 11.21% |
| 마스턴프리미어리츠 | 2022-05 | 마스턴투자운용 | 프랑스 오피스·물류센터 | 980원 | 298억 원 | 10.03% |
알파스퀘어의 2026년 9월 7일 시세다. 공모가는 대부분 5,000원이었다. 배당수익률이 높은 쪽은 주가가 많이 빠진 쪽이다. 제이알글로벌리츠는 2026년 4월 브뤼셀 건물의 감정평가로 담보인정비율이 61.02%로 나와 대주단이 배당을 막는 현금 유보에 들어갔고, 시사저널e에 따르면 소액주주 약 2만 8,000명이 배당을 못 받게 됐다. 자본시장뉴스는 2026년 7월 24일 종가 기준 상장 리츠 23곳 가운데 19곳이 연초보다 떨어졌고 평균 17.9% 내렸다고 26일 전했다. 오른 넷 가운데 한화리츠가 16.9%, 삼성FN리츠가 15.9%였다. SK리츠와 롯데리츠는 내린 쪽이었고, SK리츠는 2월 4일 52주 고점 7,200원에서 5,200원까지 27.8% 빠져 시장 평균보다 더 내렸다. 그래도 공모가 5,000원은 지켰다. 그룹 세입자가 값을 받쳐 준 것은 넷 중 둘이었다.
| 시점 | 상장 리츠 | 시가총액 | 근거 |
|---|---|---|---|
| 2021년 말 | 18개 | 7조 370억 원 | 이코노미스트 2021-12-25 |
| 2026년 6월 | 23개 | 8조 3,166억 원 | 검색 종합 |
| 2026년 7월 | 전체 리츠 470개 | 자산 127조 3,000억 원 | 뉴스핌 2026-08-18 |
상장 리츠는 5년에 시가총액이 2할 늘었을 뿐이고, 사모까지 합친 리츠 자산이 5배가 된 것과 대비된다. 해외는 셋 다 다르다. 일본은 2026년 7월 상장 리츠 58개에 시가총액 16조 2,000억 엔으로 계산하면 약 139조 원이고, 미쓰이부동산이 리츠 넷의, 미쓰비시지쇼가 둘의 스폰서로서 자기가 개발한 건물을 리츠에 넘긴다. 싱가포르는 2025년 8월 기준 38개에 시가총액 약 1,011억 싱가포르달러로 계산하면 약 107조 원이고, 캐피탈랜드와 메이플트리가 개발 자산을 우선매수권으로 리츠에 넘긴다. 리츠새비의 집계다. 미국의 리얼티인컴은 자산 1만 5,606개에 임차인 1,630곳으로 스폰서가 없다. 개발한 건물을 파는 일본·싱가포르와 남의 건물을 사는 미국 사이에서, 20년 쓴 자기 사옥을 자기 리츠에 파는 것은 한국의 넷뿐이다.
| 시장 | 상장 리츠 | 시가총액(원 환산) | 스폰서 구조 | 근거 |
|---|---|---|---|---|
| 한국 | 23개 | 약 8조 3,000억 원 | 그룹 사옥형 4, 나머지 다각화·해외 | 자본시장뉴스, 뉴스핌 |
| 일본 | 58개 | 약 139조 원(16.2조 엔, 계산) | 개발사가 지은 건물을 리츠에. 파이프라인 | 파이낸셜스타 |
| 싱가포르 | 38개 | 약 107조 원(1,011억 싱가포르달러, 계산) | 개발사 우선매수권 | 리츠새비, 코피노트 |
| 미국 리얼티인컴 | 1개 | 총자본 805억 달러 | 스폰서 없음. 세입자 1,630곳 | 미국 증권거래위원회 공시 |
종로의 시장은 강남과 다르다. 아시아경제에 따르면 2023년 1월 도심권역 공실률은 신축을 빼면 3.1%로 13년 만의 3%대였고 임대료는 3.3제곱미터당 10만 1,046원으로 처음 10만 원을 넘었다. 비콘의 2026년 하반기 진단은 2026년 1분기 도심권역 공실률을 약 5.5%로 적고, 신규 공급 약 25만~36만 제곱미터에 공실률이 8~10%대까지 오를 것으로 전망한다. 서린빌딩 옆 삼일빌딩은 2021년 4월 약 4,400억 원, 3.3제곱미터당 3,500만 원대 중반에 팔렸고, 서울역 서울스퀘어는 2026년 1조 2,800억 원에서 1조 3,000억 원, 3.3제곱미터당 약 3,200만 원에 매각이 진행됐다. 서린빌딩의 2021년 값 3,955만 원과 2024년 평가 5,175만 원은 이 시장 위에 있다.
리츠에 판다는 것은 소유를 나누고 통제를 남기는 것이다
그룹이 자기 건물을 자기 리츠에 팔면 건물 값은 밖에서 들어오고, 건물의 사용과 값과 임대료를 정하는 권한은 안에 남는다. 삼성물산이 삼성타운 B동을 남의 리츠에 팔았을 때 삼성은 6년 뒤 3,558억 원을 더 내고 되사야 했다. SK는 되살 필요가 없다. SK㈜는 SK리츠의 지분 3할을 갖고 있고 자산관리회사를 100% 갖고 있으며 건물 전체의 세입자다. 2005년 메릴린치에 팔았을 때는 되사는 데 6년과 1,100억 원이 들었고, 2011년 펀드가 사들였을 때는 국민연금이 3할을 가져갔다. 세 번째에 SK는 산 쪽까지 자기가 만들었다.
| 매각 | 판 쪽 | 산 쪽 | 값 | SK에 남은 것 |
|---|---|---|---|---|
| 2005년 | SK㈜ | 메릴린치 컨소시엄 | 4,400억 원 | 임차권 |
| 2011년 | 메릴린치 컨소시엄 | 하나랜드칩 33호. SK 65.2%, 국민연금 34.8% | 5,500억 원 | 펀드 지분과 임차권 |
| 2021년 | 하나랜드칩 33호 | SK리츠. SK㈜ 지분 약 3할 | 1조 30억 원 | 리츠 지분, 자산관리회사, 임차권 |
값을 정한 것도 SK였다. 2021년의 1조 30억 원은 2020년 이지스자산운용이 밖에서 제시한 1조 원과 거의 같았고, 그 제안을 우선매수권으로 막은 뒤 같은 값으로 자기 리츠에 넘겼다. 부동산투자회사법은 이해관계자 거래에 감정평가 둘과 주주총회 특별결의를 요구하지만, 매도인의 다수 수익자와 매수인의 최대 주주와 세입자가 한 그룹인 구조 자체를 막지는 않는다. 임대료 392억 원도 SK가 정했다. 매입가의 3.9%이고, 리츠 투자자가 받는 배당의 원천이며, 2026년 9월의 시가배당률 4.28%가 그 위에 서 있다. 값을 올리면 배당률이 내리고 임대료를 올리면 SK㈜의 비용이 는다. 두 손잡이를 한 손이 쥐었다.
리츠 투자자가 산 것은 건물이 아니라 SK㈜의 신용이었다. 2026년 상장 리츠가 평균 17.9% 빠질 때 해외 자산 리츠는 반토막이 났고, 그룹 사옥형 넷 가운데 한화리츠와 삼성FN리츠는 올랐지만 SK리츠와 롯데리츠는 평균보다 더 빠졌다. 그 대신 투자자는 4%대의 배당을 받고, 2023년에는 공모가 아래를 봤고, 2022년과 2023년 두 번의 유상증자로 지분이 희석됐다. SK리츠는 그 돈으로 종로타워와 분당 U타워와 이천 수처리센터와 충무로 C타워와 판교 플래닛타워를 샀고, 편입 자산의 세입자는 대부분 SK 계열이다. 리츠가 커질수록 SK가 리츠에 내는 임대료가 늘고, 그 임대료가 배당이 되어 SK㈜에 3할이 돌아온다.
국민연금은 이 건물에서 한 번 벌었다. 2011년 출자 34.8%는 계산하면 1,914억 원이고 2021년 몫은 3,490억 원이다. 10년에 1.82배다. 리츠 소액주주의 몫은 아직 정해지지 않았다. 2024년 장부의 공정가치 1조 3,123억 원은 팔아야 값이 되고, SK리츠가 서린빌딩을 팔 일은 SK가 이사할 때뿐이다. SK하이닉스가 2026년 이 건물에 들어올 것을 검토한다는 보도는 그 반대 방향이다. 건물은 SK가 쓰는 한 SK리츠에 있고, SK리츠는 SK가 만든 그릇이다.
이 편에서 열지 못한 것을 적는다. 2021년 매각의 계약일과 잔금일, 감정평가액, SK㈜가 펀드를 연결했는지 지분법으로 잡았는지와 처분이익, SK리츠 상장 직후의 SK㈜ 지분율, 자산관리 보수율, SK㈜ 장부의 리스부채, 리모델링 비용 1,200억 원의 1차 출처, 준공일 세 출처의 상충, 주유소 매입가의 상충. 대부분 SK리츠와 SK㈜의 공시에 있을 숫자이고, 원문을 대조하는 대로 이 글을 고친다.
출처
이 글의 건물 제원은 위키백과와 건축도시정책정보센터에서, 2005년과 2011년과 2020년의 매각 경위는 한국경제·뉴스핌·더벨·일요신문에서, 2021년 매입가와 SK리츠 구조는 머니S·더벨·아주경제에서, 책임임차 조건은 서울프라퍼티인사이트와 한국경제 검색 스니펫에서, 리츠 시세는 알파스퀘어 2026년 9월 7일 조회에서 가져왔다. SK㈜와 SK리츠의 공시 원문은 대조하지 못했고, 국가법령정보센터는 조사 기간 접속되지 않아 부동산투자회사법 조문은 검색 요약으로 확인했다. 공시지가는 국토교통부 공시가격을 인용한 집품의 2차 수치다.
출처 전체(47건) 펼치기
건물·경위
- SK서린빌딩 — 위키백과
- SK서린빌딩 — 나무위키
- SK 서린동 사옥 건축자산 정보 — 건축도시정책정보센터
- 세시봉이 있던 자리 — 문화+서울 · 2018-07
- SK그룹, 회사 역사 담긴 종로구 서린사옥 15년 만에 재매입 — 한국경제 · 2020-12-01
- SK그룹, 15년 셋방살이 끝내나, 서린빌딩 재매입 나서 — 뉴스핌 · 2020-11-30
- 서린빌딩 매물, SK그룹 15년 만에 되찾나 — 더벨 · 2020-07-15
- 이지스자산운용 등판, SK 상징 서린빌딩 매각 복잡해진 셈법 — 일요신문 · 2020
- SK, 서린빌딩 되찾는다 — 한경비즈니스 · 2020-12
- SK, 공유오피스 전환 서린빌딩 — 포브스코리아 · 2019
- SK서린빌딩 리모델링, SKM아키텍츠 — 디자인플러스
- SK하이닉스, 그룹 본산 서린빌딩 입성 가능성 부상 — 인베스트조선 · 2026-05-19
2021년 매각·SK리츠
- SK그룹 등에 업은 SK리츠, 서린빌딩 매입 완료, 내달 코스피 상장 — 머니S · 2021-08-06
- SK 서린빌딩 — SK리츠 포트폴리오
- SK리츠, SKT타워 등 매입해 임대 사업한다, 국내 첫 분기배당 — 한국경제 · 2021-04-27
- SK에너지, 직영주유소 116곳 매각, 7,600억 현금화 — 한국경제 · 2021-06-15
- SK에너지·SK리츠, 주유소를 복합 에너지 플랫폼으로 — 대한석유협회
- 신영증권, SK리츠 안정적 임대계약 구조, 예상 배당률 5.45% — 머니투데이 · 2021-08-09
- SK리츠, 공모 첫날 경쟁률 8.88대 1 — 아주경제 · 2021-08-30
- SK리츠, 청약 경쟁률 552대 1 — 한국금융신문 · 2021-09-01
- SK그룹이 올해 팔고, 사고, 키운 것들 — 비즈워치 · 2021-07-06
- SK㈜ 파이낸셜 스토리, 투자형 지주회사 — 한경비즈니스 · 2021-08
- 개인투자자의 K리츠 IR 재해석, SK리츠 편 — 서울프라퍼티인사이트 · 2025
- SK리츠 돋보기 — 인포스톡데일리
- 부동산투자회사법 — 국가법령정보센터
이후 변동·재무
- SK리츠, 2,102억 원 규모 유상증자, 분당 SK U타워 인수 — 한국경제 · 2022-08-02
- SK리츠는 지금, 수처리센터 편입과 3,300억 유상증자 — 더벨 · 2023-08-07
- 유상증자 마친 SK리츠, 공모가 밑도는 주가 회복 총력 — 더벨 · 2023-10-12
- SK리츠 증권신고서 — 한국거래소 KIND · 2024-02-13
- SK리츠, 회사채 발행 새 역사, 3%대 초반 — 더벨 · 2025-02-12
- 상장 리츠 리포트, SK리츠 더플래닛 편입 윤곽, 증자 없이 인수 — 더벨 · 2025-10-23
- SK리츠, 서린빌딩 가치 30% 뛰었다, AUM 5.3조 — 더벨 · 2025-11-19
- SK서린빌딩 몸값이 3.3㎡당 5,000만 원 이상으로 치솟은 까닭 — 코어비트
- 서린동 SK서린동빌딩 개별공시지가 — 집품
대조군·시장
- 2021년 상장 리츠 시가총액 7조 370억 원 — 이코노미스트 · 2021-12-25
- 리츠 10년, 자산 127조 원 — 뉴스핌 · 2026-08-18
- 상장 리츠 23곳 중 19곳 하락, 평균 마이너스 17.9% — 자본시장뉴스 · 2026-07-26
- 제이알글로벌리츠 캐시트랩, 담보인정비율 61.02% — 시사저널e · 2026-04
- 리츠 유상증자 논란 — 머니투데이 · 2024-10-29
- J-REIT 스폰서 일람 — 파이낸셜스타
- Singapore REITs monthly update — REITsavvy · 2026-01-12
- Mapletree Investments and Singapore REITs guide 2026 — The Kopi Notes
- Realty Income Form 10-Q, June 2025 — SEC
- CBD 공실률 13년 만에 3%대, 임대료 10만 원 돌파 — 아시아경제 · 2023-02-19
- 서울 A급 오피스 5대 권역, 2026 하반기 진단 — 비콘 · 2026
- 삼일빌딩 4,400억 원에 NH아문디 품으로 — 파이낸셜뉴스 · 2021-04-23
- 서울스퀘어 매각, 한투리얼에셋 우선협상 — 파이낸셜뉴스 · 2026-03-04