재무·자본 · 건물을 짓는 돈: 국내편 · 5편 / 12편

세빛섬은 준공한 날 서울시 것이 됐고, 효성은 30년의 사용권을 받았다

662억 원 20년으로 시작한 협약이 1,390억 원 30년이 되고, 완공 뒤 3년을 비어 있던 한강 위의 섬이 무상 20년과 유상 10년으로 정리된 경로

곰가드·2026.09.11

18분 읽기

이 글은 《건물을 짓는 돈: 국내편》 5편이다. 서울과 국내의 건물 한 채를 잡아 그 돈이 왜 그런 모양인지 본다. 편마다 메커니즘 하나와 건물 하나. 이번 건물은 반포 한강의 세빛섬이고, 메커니즘은 민간이 짓고 공공에 넘긴 뒤 되빌려 쓰는 기부채납과 무상 사용이다.

반포대교 아래 세 개의 유리 섬

반포대교 남단 한강 위에 유리로 감싼 섬 셋이 떠 있다. 가빛섬, 채빛섬, 솔빛섬이다. 2011년 9월에 다 지어졌고 2014년 10월 15일에 문을 열었다. 그 사이 3년 동안 섬은 불이 꺼진 채 강 위에 있었다. 지은 회사는 효성이 최대주주인 특수목적법인이고, 소유권은 서울시에 있다.

세빛섬 개장식 날의 가빛섬과 채빛섬. 유리 외벽의 두 섬 위로 풍선이 떠 있다

사진: 대한민국 정부 코리아넷, CC BY-SA 2.0, 위키미디어 공용

이 섬의 돈은 협약이 바뀔 때마다 늘었다. 2008년 첫 협약의 사업비는 662억 원, 무상 사용은 20년이었다. 2009년 효성이 들어오며 964억 원과 25년이 됐고, 2011년 준공 석 달 뒤 1,390억 원과 30년이 됐다. 계산하면 사업비는 2.1배가 됐고 무상 사용은 10년 늘었다. 2012년 서울시 감사는 그 증액을 준설비 부풀리기와 주차장 관리비와 행사비 전용과 중재 배상금으로 설명했고, 시의회 동의를 거치지 않은 협약은 무효 사유에 해당할 수 있다고 적었다.

세빛섬 협약의 변천. 2008년 662억 원 20년, 2009년 964억 원 25년, 2011년 1,390억 원 30년, 2013년 무상 20년과 유상 10년

개장 뒤 10년의 장부는 이렇다. 2024년 매출 75억 원, 영업이익 9억 8,000만 원, 당기순손실 32억 원, 자본총계 마이너스 871억 원. 뉴스스페이스가 감사보고서로 전한 숫자다. 서울시의 공기업 SH공사는 출자 128억 원과 지급보증 239억 원을 넣었고, 그 보증은 2022년 손실로 확정됐다. 효성티앤씨는 2023년 이 섬에 빌려준 돈과 보증금 837억 원을 손상 처리했다. 소유권이 서울시에 있으니 시에 손해가 없다는 것이 2014년 11월 검찰이 전 시장을 무혐의 처분하고 이듬해 2월 공표한 논리였다. 그 논리 바깥에서 공기업과 모회사가 각각 돈을 잃었다.

앞의 네 편이 팔린 값과 판결문과 감사와 신용평가로 값을 읽었다면, 이 섬은 값이 없다. 팔 수 없는 시의 재산이고, 사업자의 장부에는 자본이 마이너스다. 남은 것은 서울시 감사 결과와 검찰 처분과 모회사의 손상차손이다. 그 셋으로 물 위의 건물이 어떤 돈으로 서 있는지 읽는다.

떠다니는 섬이라는 제안

세빛섬은 시민의 제안에서 시작해 시장의 사업이 됐고, 사업자가 두 번 바뀌는 동안 협약이 세 번 바뀌었다. 위키백과와 서울시 미디어허브의 서술에 따르면 2006년 한 시민이 한강에 떠다니는 섬을 만들자고 제안했고, 그해 취임한 오세훈 시장이 한강르네상스의 한 사업으로 추진을 지시했다. 한강르네상스는 2006년부터 2010년까지 5,940억 원의 예산을 쓴 사업이고, 반포한강공원이 그 첫 결과물, 세빛섬과 달빛무지개분수가 그 안에 있었다.

시점	일	근거
2006년	시민 제안, 한강르네상스 사업으로 채택	위키백과, 서울시 미디어허브
2008년 1월	한강사업본부, 부유식 섬 민간사업자 공모 지침	보도 종합
2008년 6월	최초 협약. 사업비 662억 원, 무상 사용 20년	보도 종합. 원문 미확인
2009년	최초 사업자 이탈, 효성 참여. 실시협약 964억 원, 25년	보도 종합
2009년 3월	착공. 4월·9월으로 적는 출처도 있음	다수 보도
2011년 5월	전망 공간만 부분 개방	영문 위키백과
2011년 9월	준공	다수 보도
2011년 12월	협약 변경. 사업비 1,390억 원, 무상 사용 30년	경향신문 2012-01-18
2012년 7월 8일	위탁운영사 CR101, 보증금 97억 원을 못 내 운영권 상실	세계일보, 시사저널
2013년 9월	서울시와 효성의 정상화 협약. 무상 20년, 유상 10년	경향신문 2014-07-14
2014년 7월 14일	세빛둥둥섬에서 세빛섬으로 개명 발표. 채빛섬 개장	경향신문 2014-07-14
2014년 10월 15일	솔빛섬 포함 전면 개장	다수 보도

2006년 제안부터 2014년 개장까지 세빛섬의 연표. 협약이 662억 원 20년에서 1,390억 원 30년으로 바뀌는 동안 완공 뒤 3년이 비어 있었다

효성은 첫 사업자가 아니었다. 2008년 공모로 선정된 최초 사업자가 경영난으로 빠지고 2009년 효성이 들어왔다는 서술이 여러 보도에서 일치하지만, 그 첫 사업자의 법인명은 확인하지 못했다. 효성이 들어온 뒤 사업비는 964억 원, 무상 사용은 25년이 됐다. 2011년 9월 준공 뒤 12월에 사업비는 1,390억 원, 무상 사용은 30년이 됐다. 경향신문에 따르면 이 변경은 시의회 동의 없이, 새로 취임한 박원순 시장에게 구체적 설명 없이 결재를 받은 것으로 2012년 서울시 감사에서 지적됐다. 첫 협약의 662억 원에서 세 번째 협약의 1,390억 원까지 사업비는 2.1배가 됐고, 계산하면 그때마다 무상 사용 기간이 5년씩 늘었다.

물 위에 짓는 것의 규칙은 땅 위와 다르다. 한강은 국가 하천이고, 하천법 제33조는 점용허가를 행위 종류로 나눈다. 토지의 점용은 서울시장이, 공작물의 신축은 서울지방국토관리청장이 허가한다. 법제처는 2010년 12월 3일 대형 영상 스크린을 얹은 부유식 수상구조물을 한강에 설치하는 것은 공작물의 신축에 해당해 서울지방국토관리청장이 허가권자라는 해석을 냈다. 세빛섬을 이름으로 지목하지는 않았지만 시점과 구조가 예빛섬과 같다. 구조물 자체는 둘로 나뉘었다. 한국일보 2015년 취재에 따르면 국토교통부는 부체의 이동 가능성을 들어 건축법이 아니라 선박법으로 허가했고, 물에 뜨는 부체는 선박으로 등기돼 한국선급의 안전검사를, 그 위의 건물은 건축물로서 건축법의 안전검사를 받았다. 2015년부터 한강의 부유식 구조물은 선박안전법 적용에서 빠졌고, 지금은 서울시 조례가 안전관리의 근거다.

기부채납의 규칙은 공유재산 및 물품 관리법 제7조와 제21조에 있다. 기부자에게 무상 사용을 조건으로 하는 기부는 받을 수 있고, 그 무상 사용 기간은 사용료 총액이 기부 재산 가액에 이를 때까지로 하되 20년을 넘지 못하며, 그 뒤 한 차례 10년 안에서 갱신할 수 있다. 세빛섬이 마지막에 정리된 무상 20년과 유상 10년은 이 조문의 20년과 10년이다. 세 번째 협약의 30년 무상은 이 상한을 넘는 숫자였고, 2013년 정상화 협약은 그것을 법의 골격으로 되돌린 셈이다. 다만 협약이 이 조문을 직접 인용했는지는 협약서 원문을 보지 못해 확인하지 못했다.

준공한 날 서울시 것이 됐다

세빛섬의 소유권은 서울시에 귀속되고, 사업자가 가진 것은 30년의 사용권이다. 다수 보도는 이를 짓고 운영한 뒤 넘기는 방식으로 적고, 검찰 처분과 민간투자의 표준 협약은 준공과 동시에 소유권이 넘어가는 방식으로 설명한다. 2014년 11월 서울중앙지검이 오세훈 전 시장의 배임 혐의를 무혐의로 처분하면서 든 근거가 바로 이것이었다. 세빛섬의 소유권은 서울시에 있으므로 시에 손해가 생긴다고 보기 어렵다. 언론이 관행처럼 쓰는 20년 뒤 기부채납이라는 표현과 검찰의 논리는 다르다. 검찰의 논리에서는 소유권이 처음부터 시에 있고, 20년 뒤에 시로 돌아가는 것은 건물이 아니라 사용권이다. 협약서 원문을 보지 못해 어느 문언이 정확한지는 확정하지 못했다.

구분	내용	근거
소유	서울시. 준공 시 귀속	검찰 처분 논리, 법률신문
사용권	사업자가 무상 20년(2014~2034년), 유상 10년	한국경제 2022, 경향신문 2014
사업 시행 법인	플로섬, 뒤에 주식회사 세빛섬으로 개명	보도 종합
운영	효성이 시행사 겸 운영사. 개별 시설은 임대	경향신문 2014
서울시 출자	SH공사 지분 29.9%	한국경제 2022
지체상금	2013년 정상화 협약에서 사업자에게 물린 92억 원을 공공성 확보 사업에 재투자	서울시 자료, 한국경제 2014-10-13

지분은 효성 쪽으로 계속 모였다. 영문 위키백과의 2011년 5월 지분은 효성 47%, 진흥기업 10%, SH공사 29%였고, 2022년 3월 공시를 한국경제가 정리한 지분은 효성티앤씨 62.25%, SH공사 29.9%, 대우건설 5%, 하나은행 1.92%다. 서울시의 공기업 SH공사가 3할을 든 채 고정돼 있는 동안 효성 계열의 지분이 47%에서 62%로 늘었다. 진흥기업이 효성 계열이므로 그 몫이 합쳐진 것으로 보이지만, 매매인지 증자인지를 보여주는 공시는 확인하지 못했다.

세빛섬 시행 법인의 지분. 2011년 효성 47%, 진흥기업 10%, SH공사 29%에서 2022년 효성티앤씨 62.25%, SH공사 29.9%, 대우건설 5%, 하나은행 1.92%로

구조물은 뜬 섬 셋과 뜨지 않는 하나다. 세빛섬 공식 홈페이지가 부체 면적과 건축 연면적을 나눠 적는다.

섬	부체 면적	건축 연면적	층	용도
가빛섬	4,881제곱미터	5,478제곱미터	1~4층	700석 컨벤션, 레스토랑, 카페
채빛섬	3,477제곱미터	3,419제곱미터	1~3층	뷔페 레스토랑, 비어가든, 연회장
솔빛섬	1,271제곱미터	1,098제곱미터	1~2층	전시, 수상레저 지원
예빛섬	육상 고정	792제곱미터		미디어아트 갤러리, 대형 전광판, 야외무대

세 섬의 건축 연면적을 더하면 9,995제곱미터다. 언론이 축구장 1.4배라고 쓰는 숫자다. 설계는 해안종합건축사사무소의 김태만이 맡았고, 시공은 대우건설이 주관해 진흥기업과 STX건설이 참여했다. 부체를 어느 조선소에서 만들었는지는 확인하지 못했다. 한국일보 2015년 취재에 따르면 세 섬은 콘크리트 앵커 블록 28개에 체인으로 묶여 있고, 계류 장력은 설계값의 3배까지 견디며, 팔당댐 방류량이 200년 빈도 홍수량에 이르면 체인을 풀어 수위를 따라 최대 16.11미터까지 떠오른다. 진입 다리도 함께 오른다.

강 건너에서 본 세빛섬 세 섬과 반포대교. 유리 외벽의 낮은 구조물 셋이 물 위에 떠 있다

사진: 대한민국 정부 코리아넷, CC BY-SA 2.0, 위키미디어 공용

이 구조에서 돈이 흐르는 자리는 셋이다. 사업자가 넣은 공사비, 사업자가 세입자에게서 받는 임대료, 그리고 20년이 지난 뒤 시가 받을 유상 사용료다. 시가 처음부터 소유권을 갖는 대신 20년 동안 돈을 받지 않고, 사업자는 소유권 없이 임대료를 받는다. 4편 사이언스콤플렉스에서 대전시가 땅을 빌려주고 연 120억 원을 받는 동안 신세계가 건물을 소유했다면, 세빛섬은 시가 건물을 소유하고 효성이 그 건물의 사용권을 갖는다. 같은 공공 부지 개발이 땅과 건물 가운데 어느 쪽을 공공이 쥐는가로 갈린다.

감사가 센 것과 장부가 남긴 것

2012년 서울시 감사가 본 것은 662억 원이 1,390억 원이 된 경로였다. 감사는 2012년 1월 26일부터 5월 18일까지 세 단계로 진행돼 7월 12일 발표됐고, 오마이뉴스와 경향신문과 뉴데일리가 지적 사항을 같은 숫자로 전했다.

감사가 지적한 증액 항목	금액
하천 준설비. 적정 연 1억 원을 연 10억 원으로 30년 계상	318억 원
주차장 관리비	216억 원
개장 전 주차장 등 수입 누락	49억 원
개장 행사비로 전용	31억 원
대우건설과의 공사비 중재에서 진 배상금을 사업비에 반영	78억 원

감사 원문은 총사업비와 총투자비를 다른 기준으로 나눠 적어 항목이 한 표로 더해지지 않는다. 이 글은 항목별 금액만 적고 합산하지 않는다. 감사는 시 본청 8명과 자치구 4명과 SH공사 3명, 15명을 신분상 조치 대상으로 올려 그중 6명에게 징계를 요구했고 9명은 시효가 지나 훈계에 그쳤다. 감사는 또 사업이 해지될 때 시가 사업자에게 물어야 할 해지시지급금을 1,061억 원으로 산정했으며, 운영 지연에 따른 지체상금 92억 원 부과와 SH공사의 지분 매각을 검토하라고 했다. SH공사는 2023년까지 지분 29.9%를 그대로 갖고 있다. 감사가 권고했고 이행되지 않았다.

수사는 무혐의로 끝났다. 2013년 2월 14일 대한변호사협회의 세금낭비조사 특별위원회가 오세훈 전 시장 등 12명을 업무상 배임으로 수사 의뢰했고, 서울중앙지검은 2014년 11월 무혐의 처분했고 2015년 2월 공표됐다. 법률신문이 전한 검찰의 설명은 이렇다. 세빛섬의 잘못으로 계약이 해지돼도 사업비를 서울시가 부담하도록 한 점이 가장 큰 문제로 지적됐지만, 세빛섬의 소유권은 결국 서울시에 있기 때문에 손해가 생긴다고 보기 어렵다. 확인되는 판결은 하나다. 서울중앙지방법원 2011가합132666에서 시행사 플로섬은 운영대행사 CR101에게 위약금 약 10억 원을 청구했다가 졌다. CR101은 월 10억 8,800만 원, 연 130억 6,400만 원의 임대료를 내기로 하고 보증금 97억 원을 못 낸 회사다.

빚은 2023년에 한 번 갈아탔다. 딜사이트와 이투데이에 따르면 984억 원의 프로젝트 파이낸싱 대출이 2023년 3월 23일 만기였고, 하루 전 주주들이 빌려준 980억 원으로 갚았다. 효성티앤씨 697억 원, SH공사 239억 원, 대우건설 44억 원이다. 효성티앤씨의 금리는 연 5.2%였다. 효성티앤씨는 그해 1분기에 이 대여금 697억 원과 예치보증금 140억 원을 더한 837억 원을 손상차손으로 인식했다. 돌려받지 못할 돈으로 장부에 적은 것이다. 2026년 2월 25일 이사회는 이미 손상 처리한 그 대여금의 만기를 2027년 3월까지 1년 더 연장했고, 금리는 연 3.75%다. 세종의소리가 전했다.

2023년 984억 원의 대출을 갚은 돈. 효성티앤씨 697억 원, SH공사 239억 원, 대우건설 44억 원

서울시의 돈은 SH공사를 거쳤다. 출자 128억 원과 지급보증 239억 원, 합쳐 367억 원이다. 대한변협 특위의 분석을 법조신문이 전한 숫자이고, 오마이뉴스와 비즈한국에 따르면 그 보증은 2022년 238억 9,000만 원의 손실로 확정됐다. 시가 예산을 직접 넣지 않았다는 것이 시의 입장이고, 공기업의 자본이 들어갔다는 것이 반박이며, 둘 다 사실이다. 2013년 정상화 협약에서 시는 사업자에게 물린 지체상금 92억 원을 돌려주지 않고 공공성 확보 사업에 재투자하기로 했다.

세빛섬 운영 법인	2014년	2017년	2024년
매출	70억 원	105억 원	75억 원
영업손익	2,400만 원	23억 9,000만 원	9억 8,000만 원
당기순손익		-22억 원	-32억 원
자본총계	-380억 원, 계산값	-458억 원	-871억 원

세빛섬 운영 법인의 자본총계. 2014년 마이너스 380억 원, 2017년 마이너스 458억 원, 2024년 마이너스 871억 원

2014년 값은 나무위키가 전한 총자산 936억 원과 총부채 1,316억 원의 차이이고, 2017년은 위키리크스한국, 2024년은 뉴스스페이스가 감사보고서로 전한 값이다. 영업이익은 나는데 순손실이 나는 것은 이자 부담 때문으로 보인다. 2024년 단기차입금 984억 원은 자산총계 338억 원의 세 배이고, 미처리 결손금은 1,293억 원이다. 딜사이트에 따르면 부분 자본잠식은 2009년 착공 무렵부터 시작됐다. 비어 있던 3년이 만든 손실이 아니라 처음부터 빚으로 지은 구조의 손실이다. 3년 동안의 이자가 200억 원이라는 문장이 여러 곳에 떠돌지만 그 출처를 특정하지 못해 이 글은 쓰지 않는다.

방문객은 늘었다. 2023년 연간 225만 명으로 역대 최다였고, 다른 매체는 239만 명으로 적는다. 2023년 4월과 2025년 5월 아이돌 그룹의 행사에 각각 15만 명과 10만 명이 왔다. 사람이 오는 것과 돈이 남는 것은 다른 문제였다. 한국경제TV에 따르면 2019년 효성티앤씨는 상가 임대로 약 20억 원을 벌면서 세빛섬 법인에 사용료 약 62억 원을 냈고, 2017년 입점한 자영업자는 월 임대료 800만 원을 2,200만 원으로 올려 달라는 요구를 받았다. 모회사가 손해를 보며 법인을 받치고, 법인은 세입자에게서 받는다.

매직아일랜드의 20년과 노들섬의 0년

기부채납과 무상 사용의 국내 선례는 석촌호수의 매직아일랜드이고, 그 20년이 끝난 뒤 유상 재계약으로 넘어간 경로가 세빛섬이 아직 가 보지 않은 길이다.

사례	땅의 주인	방식	결과
석촌호수 매직아일랜드	송파구. 근린공원	1990년 인공섬 조성 뒤 기부채납, 무상 사용	롯데는 40년을 주장했고 법원은 20년을 인정. 2010년부터 유상 재계약
노들섬	서울시. 2005~2006년 274억 원에 매입	민간 공모로 대형 공연장 개발 구상	2011년 백지화. 설계비 277억 원 매몰. 2019년 490억 원 들여 시가 직접 음악섬 조성
인천아트센터	인천시. 송도	포스코건설 시공 뒤 기부채납	2008년 착공, 2015년 콘서트홀 완공, 정산 분쟁으로 2018년 개관
서울어린이대공원 놀이동산	서울시	민간 위탁	사용료 체납과 소송 10년. 2020년 계약 해지, 2021년 새 사업자
광진교 8번가	서울시	직영, 무료	시즌제로 운영
세빛섬	국가 하천인 한강. 점용허가는 서울지방국토관리청과 서울시가 나눠 맡음	민간이 짓고 기부채납, 무상 사용	이 글의 대상

매직아일랜드는 세빛섬과 같은 골격을 20년 먼저 한 바퀴 돌린 사례다. 경향신문 2022년 보도에 따르면 롯데는 인공섬을 만들어 송파구에 기부채납하고 무상 사용을 40년 주장했지만 법원은 1990년부터 2010년까지 20년을 인정했다. 공유재산 및 물품 관리법 제21조는 기부채납 재산의 무상 사용 기간을 사용료 총액이 기부 재산 가액에 이를 때까지로 하되 20년을 넘지 못하게 하고, 그 뒤 한 차례 10년 안에서 갱신하게 한다. 법원의 20년은 이 조문의 상한이다. 무상 기간이 끝난 뒤 롯데는 부지 사용료와 건축물 사용료와 호수 점용료를 내고, 송파구가 받은 돈은 2018년 72억 4,000만 원에서 2022년 84억 원으로 해마다 늘었다.

송파구가 매직아일랜드에서 받은 사용료. 2018년 72억 4,000만 원에서 2022년 84억 원으로

세빛섬의 30년은 그 조문의 20년에 갱신 10년을 더한 숫자와 같다. 협약이 그 조문을 그대로 썼는지는 협약서를 봐야 한다. 매직아일랜드에서 확인되는 것은 무상 기간이 끝나도 시설과 사업자가 그대로 남고 돈의 방향만 바뀐다는 것이다. 영등포역 민자역사가 30년 뒤 국가에 귀속된 뒤에도 롯데가 그 자리에 남은 것과 같은 결과다.

노들섬은 반대편이다. 같은 한강르네상스 구상에서 나온 한강예술섬은 2011년 시정이 바뀌면서 착공 전에 백지화됐고, 부지 매입 274억 원과 설계비 277억 원이 남았다. 이후 서울시는 민간에 맡기는 대신 490억 원을 들여 직접 음악섬을 지었고, 2021년 오세훈 시장이 돌아온 뒤 다시 예술섬으로 고쳐 짓는 중이다. 세빛섬이 완공 뒤 3년을 비어 있다가 살아남은 것과 노들섬이 착공도 못 한 채 매몰된 것은 같은 시기 같은 강에서 벌어진 두 결과다.

한강르네상스는 2006년 취임한 오세훈 시장의 사업이었다. 위키백과가 정리한 2006년부터 2010년까지의 예산은 5,940억 원이고, 반포한강공원이 그 첫 번째 결과물, 세빛섬과 달빛무지개분수가 그 안에 있다. 2011년 박원순 시장은 노들섬을 백지화했고, 2012년에는 세빛둥둥섬을 특별감사했다. 2023년 3월 오세훈 시장은 55개 사업의 그레이트 한강 프로젝트를 발표했고, 2026년 데일리안은 세금 낭비라 불리던 세빛섬을 서울의 얼굴로 재평가하는 기사를 냈다. 같은 건물의 평가가 시장에 따라 오갔다.

해외의 부유식 건축 가운데 로테르담의 플로팅 파빌리온은 시가 직접 발주해 인허가와 도시계획을 설계 초기부터 통합한 공공 주도형이다. 세빛섬은 민간이 짓고 사후에 기부채납하는 민간 주도형이다. 두 방식의 차이는 비어 있는 3년 동안의 이자를 누가 물었는가에서 갈린다.

손해가 없다는 논리의 바깥

소유권이 시에 있으니 시에 손해가 없다는 논리는 공기업의 367억 원과 모회사의 837억 원 바깥에서만 성립한다. 검찰이 2014년 11월 전 시장을 무혐의 처분한 근거는 협약의 소유권 조항이었고, 그 조항은 맞다. 그러나 시의 공기업은 출자와 보증으로 367억 원을 넣어 그중 239억 원을 손실로 확정했고, 효성티앤씨는 837억 원을 돌려받지 못할 돈으로 적었다. 건물은 시의 것이 됐고 돈은 두 곳에서 사라졌다.

누가	넣은 것	남은 것
서울시	소유권을 받고 20년 무상 사용을 내줌. 사업자에게 물린 지체상금 92억 원을 돌려주지 않고 공공성 사업에 재투자	시설 소유권. 2034년부터 유상 사용료
SH공사	출자 128억 원, 지급보증 239억 원	2022년 손실 238억 9,000만 원 확정. 지분 29.9%
효성티앤씨	2023년 대여 697억 원, 보증금 140억 원	837억 원 손상차손. 2026년 대여 1년 연장
세빛섬 법인	사업비 1,390억 원	2024년 자본총계 -871억 원, 결손금 1,293억 원
세입자	임대료	2017년 입점자의 월세 800만 원에서 2,200만 원 요구

기부채납과 무상 사용은 공짜가 아니라 기간으로 값을 치르는 거래다. 공유재산법은 그 기간을 20년으로 막고 10년 갱신을 허용한다. 세빛섬의 협약은 그 위를 넘어 30년까지 갔다가 감사 뒤에 20년과 10년으로 돌아왔다. 사업비가 두 배가 되면서 기간이 늘었으니, 시가 내준 것은 돈이 아니라 시간이었다. 시간은 예산서에 적히지 않는다. 그래서 시는 예산을 직접 쓰지 않았다고 말할 수 있었고, 감사는 그 시간을 해지시지급금 1,061억 원으로 환산했다.

대전 사이언스콤플렉스에서 대전시는 땅을 빌려주고 연 120억 원을 받으며 건물은 신세계가 가졌다. 세빛섬에서 서울시는 건물을 갖고 20년 동안 돈을 받지 않는다. 같은 공공 부지 개발에서 땅을 쥐는 쪽과 건물을 쥐는 쪽이 갈렸고, 돈이 도는 방향도 갈렸다. 대전은 매출 1조 원의 백화점이 임대료를 내고, 반포는 자본이 마이너스인 법인을 모회사가 받친다. 어느 쪽이 나은가는 이 글의 질문이 아니다. 어느 쪽이 무엇을 쥐었는가가 질문이다.

물 위에 지은 것의 값은 아직 정해지지 않았다. 종로타워는 6년 반 동안 세 번 팔리며 값이 매겨졌지만, 세빛섬은 팔린 적이 없고 팔 수도 없다. 2034년 무상 기간이 끝나면 매직아일랜드처럼 돈의 방향이 바뀔 것이고, 그때 사용료가 얼마로 정해지는가가 이 섬의 첫 값이 된다. 그 전까지 이 섬의 값은 감사가 센 숫자와 모회사가 지운 숫자뿐이다.

이 글이 열지 못한 것을 적어 둔다. 2012년 서울시 감사 결과 원문의 표 안 수치, 실시협약의 소유권과 무상 사용 조항의 정확한 문언, 효성티앤씨 사업보고서 주석의 세빛섬 관련 대여금과 손상차손 내역, 3년 이자 200억 원의 출처, 2008년 최초 사업자의 법인명, 서울시의회 회의록. 확인되는 대로 이 글을 고친다.

출처

이 글의 사업비 증액 내역과 해지시지급금, 징계 규모는 2012년 서울시 특별감사 결과를 인용한 오마이뉴스와 경향신문, 뉴데일리 보도에서 가져와 서울시 정보소통광장의 감사 결과 한글 파일에서 추출한 텍스트로 대조했다. 검찰의 무혐의 논리는 법률신문, 2023년 리파이낸싱과 손상차손은 딜사이트와 이투데이, 운영 법인의 재무는 뉴스스페이스와 위키리크스한국이 감사보고서를 인용한 보도다. 협약의 조건은 여러 보도가 일치하는 값이고, 실시협약 원문은 확보하지 못했다.

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감사·수사·판결

협약·구조·운영

효성 세빛둥둥섬 9월 전면개장, 새 이름은 세빛섬 — 한국경제 · 2014-07-14
세빛둥둥섬, 세빛섬으로 이름 바꾸고 개장, 성공할까 — 경향신문 · 2014-07-14
말 많고 탈 많던 세빛둥둥섬, 새 이름 세빛섬으로 — 한국경제 · 2014-10-13
세빛섬 개장까지 8년 — 경향신문 · 2014-10-13
팩트체크 세빛섬 세금 낭비 논란 — 한국경제 · 2022-05-17
세빛섬 홍수 대응과 선박법 허가 — 한국일보 · 2015-06-14
시설 소개 — 세빛섬
세빛섬 — 해안건축
Sebitseom — Wikipedia
한강변 부유식 수상구조물 설치 행위의 하천법상 허가 — 법제처 법령해석 · 2010-12-03
한강 부유식 구조물 안전 조례 개정 — 머니투데이 · 2025-06-04

재무·리파이낸싱

제도와 대조군

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