인천시는 송도 574만㎡를 넘기고 대가를 외자 유치로 받기로 했고, 22년 뒤 남은 권한은 없었다

이 글은 《건물을 짓는 돈: 국내편》 36편이다. 서울과 국내의 건물 한 채를 잡아 그 돈이 왜 그런 모양인지 본다. 편마다 메커니즘 하나와 건물 하나. 이번에는 건물 한 채가 아니라 약 574만㎡의 도시 하나이고, 메커니즘은 공공이 땅의 소유권을 먼저 넘기고 지분을 갖지 않으면 그 뒤에 무엇이 남는가다.

2024년 9월 30일, 시의원은 경제청에 권한이 없다고 말했다

2024년 9월 30일 인천시의회 의회운영위원회에서 이강구 의원은 송도국제업무지구개발사업특별위원회 구성 결의안을 제안설명하면서 이 사업의 구조를 한 문단으로 말했다. "다른 지역은 다 경제청이 주도적으로 하지만 NSIC 국제업무지구 개발지역만큼은 소유주 자체가 NSIC 땅이에요. 그러니까 송도 개발하면서 얘네가 다 받은 땅이라는 거예요." 그리고 이렇게 이었다. "사실 경제청에서는 앵커기업 이렇게 유치하고 이런 것에 대해 이 지역에 대한 권한이 하나도 없다는 것을 우리 위원님들이 좀 알아주셨으면 좋겠어요." 같은 자리에서 경제청의 처지를 "NSIC가 해 달라고 하는 것에 따라가는 이런 상황인 거예요"라고 했다. 인천경제자유구역청은 인천시의 기관이고, NSIC는 인천시가 2002년에 땅을 넘긴 시행사다.

사진: Fleetham, CC BY-SA 4.0, 위키미디어 공용

1년 두 달 뒤 주민이 같은 말을 숫자로 했다. 2025년 11월 19일 올댓송도·송도시민총연합회·송도국제도시맘 세 단체가 인천시청에서 기자회견을 열었다. 기호일보와 경인방송에 따르면 국제업무지구의 주택용지 개발률은 100%, 상업·업무용지 개발률은 47%였다. 마지막 남은 G5블록이 주상복합으로 승인되면서 아파트 개발률이 100%에 이른 것에 대한 항의였다. 11월 3일부터 5일까지 주민 1,301명이 참여한 여론조사에서 87.7%가 포스코이앤씨 대표이사의 사퇴 촉구에 찬성했다. 포스코이앤씨는 NSIC의 29.9% 주주이고 나머지 70.1%는 NSIC 대표이사가 시의회에서 "홍콩 투자자 2개 회사"라고 답한 두 법인이 갖고 있다.

시행사의 장부는 그 두 장면 사이에 있다. 삼일회계법인이 감사한 NSIC의 2025년 감사보고서에 따르면 2025년 말 자본총계는 마이너스 4,137억 9,000만 원이고 미처리결손금은 4,576억 9,000만 원이다. 자본금은 222억 8,000만 원이고 2019년부터 2025년까지 한 번도 늘지 않았다. 그해 매출은 675억 원, 이자비용은 797억 원이었다. 인천시가 조성원가로 넘긴 약 574만㎡의 땅은 그 사이 대부분 아파트가 됐고, 개발이익을 반씩 나누기로 한 조항은 2019년 시의회가 확인한 시점까지 한 번도 실행되지 않았다.

인천시는 땅값 대신 무엇을 받기로 했나

인천시는 2002년 3월 20일 토지공급계약으로 송도 3공구 전체와 1·2·4·6공구 일부 약 574만㎡를 조성원가에 넘기고, 그 대가를 외자 유치로 받기로 했다. 고시 면적은 2007년 535만㎡에서 2019년 580만㎡로 늘었고, 574만㎡는 이 사업을 가리킬 때 관용적으로 쓰이는 값이다. 경제자유구역법이 공포된 것은 그해 12월 30일이고 송도가 경제자유구역으로 지정된 것은 2003년 8월이다. 계약이 법보다 아홉 달 앞섰다. 상대는 미국 개발사 게일 인터내셔널이 70.1%, 포스코건설이 29.9%를 출자한 송도신도시개발유한회사였고, 2007년 송도국제도시개발유한회사로 이름을 바꿨다. 이 글은 이 회사를 NSIC로 쓴다. 감사보고서 주석은 설립일을 2002년 4월 20일로, 전자공시 기업개황은 2002년 9월 1일로 적는다. 국정감사 기록은 2002년 3월 18일 자본금 1,000만 원으로 설립됐다고 한다.

왜 그런 조건이었는지는 정부가 국회에서 설명했다. 2005년 10월 27일 본회의에서 한덕수 부총리는 이렇게 말했다. "2002년에 게일사를 유치할 때 국내자본도 그렇고 해외도 그렇고 어느 누구도 송도개발에 대한 리스크 때문에 이 문제를 하겠다고 나선 사람이 없었습니다." 아무도 오지 않는 갯벌에 조건을 걸 수 있는 쪽은 오는 쪽이었다. 그 조건의 실체는 국회에서 두 번 낭독됐고, 두 번째 자리에서 정부가 그것을 부인했다. 2005년 10월 5일 최경환 위원은 토지공급계약서를 들고 "게일사는 총 투자자금 244억 달러 중 51%인 124억 달러 이상의 외자유치를 실행한다"고 읽었다. 2006년 11월 29일 권오규 부총리는 다르게 답했다. "124억 달러라고 하는 것은 계약서에는 명시가 돼 있지 않고 어떠한 경우에도 최소한 미화 30억 달러의 금액 이상이 돼야 된다는 것은 명시가 돼 있습니다." 계약 원문은 공개된 적이 없어 둘 중 어느 쪽이 조문인지는 확정하지 못했다. 정부 답변이 뒤이고 소관부처이므로 계약서의 최소액은 30억 달러로 읽는다.

게일이 넣은 돈은 그보다 훨씬 작았다. 2005년 6월 15일 재정경제위원회에서 한덕수는 출자 구성을 "게일사가 70만 불이고 모건스탠리가 1500만 불"이라고 답했다. 같은 해 10월 6일 건설교통위원회에서 박상돈 위원은 "실제로 게일사가 투자한 자금은 고작 9억 원에 불과합니다"라고 했다. 하루 앞 재정경제위원회에서 최경환은 "9억 원을 투자해 가지고 지금 게일사가 총 핸들링할 수 있는 규모가 얼마인지 아세요? 24조 원의 프로젝트를 핸들링하고 있습니다"라고 했다. 70만 달러는 약 9억 원이다. 인천시가 받은 첫 토지대금도 게일의 돈이 아니었다. 2004년 1월 26일 인천시의회에 보고된 바로는 2003년 10월 30일 1차 토지대금 5,019만 달러가 들어왔다. 그 재원은 우리은행 5,000만 달러, 모건스탠리 2,000만 달러, 노바스코샤은행 2,000만 달러의 프로젝트파이낸싱 9,000만 달러였다. 최경환은 2005년 6월 "1차에 9000만 달러, 2차에 1억 8000만 달러, 3차에 15억 달러 이렇게 했는데 외자는 한 푼도 안 들어왔어요. 전부 국내 자금을 가지고 조달하고 있어요"라고 했다.

돈이 제때 오지도 않았다. 2006년 3월 9일 인천시의회 행정사무조사 결과보고에 따르면 1단계 1차 대금 2억 185만 달러는 2004년 3월 20일 이전에 수납돼야 했다. 그러나 2003년 10월 30일까지 5,019만 6,000달러만 입금됐고 1억 5,485만 달러가 미입금됐다. 행정사무조사위원회는 달러로 받기로 한 대금이 늦어지는 사이 환율이 내려 1,946억 원의 환차손이 생겼다고 계산했다. 외자 유치라는 대가가 어떻게 됐는지는 2년 뒤 경제청장이 먼저 말했다. 2004년 12월 9일 인천시의회 예산결산특별위원회에서 이환균 인천경제자유구역청장은 이렇게 말했다. "게일이 땅을 산 지가 2년이 됐는데도 불구하고 2년 동안 뉴욕에 멋진 건물 임차를 해서 홍보를 엄청나게 하고 있습니다. 그럼에도 불구하고 아직까지도 본계약 단계로 올라온 건수는 한 건도 없습니다."

숫자는 2007년 국정감사에 있다. 10월 25일 건설교통위원회에서 이낙연 위원은 "송도국제업무단지 쪽 NSIC 외화 127억 달러 등 총 24건(342억 달러)의 투자계약이 체결되었습니다만 최근까지 직접 투자된 외국인 신고액은 2억 6120만 달러(계약 대비 0.7%)입니다"라고 했다. 인천경제자유구역 전체의 숫자다. 같은 자리에서 주승용 위원은 인천시의 2002년부터 2007년까지 외자 유치 목표 1조 7,500억 원 대비 실적 약 150억 원, "거의 1%"라고 했다. 2006년 11월 조경태 위원이 "원래 124억 달러를 투자하기로 해 놓고 꼴랑 3억 5000만 달러입니까"라고 물은 것도 같은 숫자의 다른 시점이다.

계약에는 어떤 제재가 있었나

계약에는 계약금이 없었고 시한이 없었으며, 이미 넘어간 땅에 대한 제재 권한이 없었다. 2005년 10월 6일 국정감사에서 박상돈 위원은 이렇게 말했다. "게일사는 토지공급 계약서 체결 시에 계약금도 없었을 뿐만 아니라 약정 위반 시 처벌조항도 단지 '이전되지 아니한 여하한 대상 토지에 관하여 본 계약을 해지할 수 있고 손해에 대한 손해배상을 청구할 수 있다'라고만 언급되고 있어서 사실상 이전되어서 개발 중인 토지에 대해서는 아무런 제재 권한이 인천시에 없는 실정입니다." 같은 자리에서 이환균 청장은 외자 유치 시한을 두고 "지금 계약서상에는 언제까지 그것을 맞춰야 된다는 시한이 없기 때문에 게일사가 얘기한 것은 게일사로서는 충분히 얘기할 수 있고"라고 답했다. 2007년 10월 25일 주승용 위원은 "지금 당초 계약서상에 아무런 제재를 가할 방법이 없어요"라고 했고, 인천시가 계약서를 고치는 대신 2007년 3월에 쓴 합의서를 두고 "합의서 내용 역시 '최선을 다하겠다.' '만전을 기하겠다.' '적극 지원하겠다.'라는 애매모호한 표현이 많습니다"라고 했다.

사업의 구조는 2019년 10월 16일 인천시의회에서 유병윤 경제자유구역청 차장이 정리했다. 인천시가 땅을 조성원가로 공급하고, 시행사가 그 땅에 담보를 설정해 돈을 빌리는 것을 허용한다. 시행사는 컨벤시아·센트럴파크·학교·도로 같은 기반시설을 지어 기부채납하고, 개발이익은 인천시와 시행사가 5 대 5로 나누며, 필지의 70%는 직접 개발하고 30%는 매각한다. 2010년 4월 30일 개정된 토지공급계약 제3.2조는 개발이익의 50%를 공공시설 등에 재투자하도록 정했다. 감사원 2021년 보고서가 인용한 조문이다. 이 구조에서 인천시가 받는 것은 셋이다. 땅값, 기부채납, 개발이익의 반. 그리고 지분은 없다. 시행사의 주주는 게일과 포스코건설뿐이었고 인천시는 그 회사의 이사회에 없었다. 이사회는 게일 3명, 포스코 2명이었다.

땅값은 시점마다 달랐다. 2007년 9월 14일 인천시의회에서 김소림 의원은 "최소 100억 달러 이상의 외국인 투자를 유치하는 조건으로 조성원가 이하인 평당 원가 62만 6,000원에 121만 9,000평의 토지를 인천시장으로부터 공급받았습니다"라고 했고 일대 공시지가는 평당 850만 원 이상이라고 했다. 2015년 7월 9일 박병만 의원은 국제업무단지 전체 175만 평 중 109만 평을 평당 평균 135만 원에 넘겼다고 했고, 2018년 9월 7일 김진용 경제자유구역청장도 "1·3공구 175만평을 평당 평균으로 135만원에 가져간 겁니다"라고 했다. 2017년 시의회 조사특위에서는 2008년 의회 보고자료가 조성원가를 평당 175만 원으로 추정했다는 발언이 있었다. 단가는 62만 6,000원과 135만 원 두 값이 1차 기록에 있고 면적은 121만 9,000평·109만 평·175만 평 세 값이 있다. 이 글은 단가를 "평당 62만 6,000원에서 135만 원"의 범위로 쓰고 면적은 출처마다 병기한다. 2015년 박병만 의원 시정질문에 따르면 시행사가 그때까지 낸 토지매입비는 1조 2,925억 원이었다.

조건은 계약 뒤에 풀렸다. 2005년 6월 15일 최경환 위원은 아파트 조건을 이렇게 읽었다. "아파트 10만 평 중에서 당초에 3만 평에 대해서 850세대만 짓도록 되어 있었던 것을 1600세대로 늘려 주었고 또 추가로 2만 평에 아파트 480세대, 그렇게 해서 당초보다도 1230세대나 더 짓도록 특혜 계약을 해 주었습니다." 2006년 11월 29일 조경태 위원은 "당초 180%였던 주거지역의 용적률이 248%로, 그리고 업무용지 용적률이 322%에서 637%로 변경되었습니다"라고 했다. 정부는 그 자리에서 계약의 성격을 인정했다. 권오규 부총리는 "지적하신 대로 2002년에 계약이 체결되었고, 또 최초 송도에 관심을 갖는 투자자들이 많지 않은 상태에서 계약이 체결되었기 때문에 지적하신 대로 분명히 불리한 부분이 있는 것이 사실입니다"라고 답했다. 1년 뒤 국정감사에서 주승용 위원이 "인천시가 저자세로 계약을 맺을 수밖에 없지 않았는가"라고 묻자 안상수 인천시장은 "그것은 사실입니다"라고 답했다.

감사는 미뤄졌고 담보는 안심의 근거가 됐다. 2006년 11월 29일 조경태 위원이 감사원 감사를 요구하자 권오규는 "감사원 감사 요청 여부는 지금 외국인 투자 당사자와의 계약의 문제 또 그에 대한 국제적인 신뢰 문제, 그리고 외국인 투자에 대한 부정적인 인식을 줄 우려 등이 있기 때문에 그 부분은 신중한 접근이 필요하다는 생각입니다"라고 답했다. 2007년 10월 25일 한병도 위원은 "제3자에게 땅을 팔아 막대한 수익금을 챙겨서 만약에 미국으로 떠나 버리면 인천시에서는 이미 계약을 맺었기 때문에 대처하기가 상당히 어려운 측면이 있기 때문에 철저한 대비를 해야 될 것 같고요"라고 했다. 안상수 시장의 답은 이랬다. "땅을 함부로 팔 수가 없습니다. 땅이 전부 다 은행권에 담보가 돼 있어서 은행의 허가를 받아야 되기 때문에 땅만 따로 팔고 나간다는 걱정은 그렇게 많이 안 하셔도 저희들이 장치가 돼 있다는 말씀을 드리겠습니다." 그 담보의 채권단은 2017년 6월 23일 기한의 이익 상실을 통보했고, 팔 수 없다던 땅은 그해 11월 나대지로 팔렸다.

인천시는 얼마를 받았나

개발이익 5 대 5 배분은 2019년 시의회가 확인한 시점까지 한 번도 없었고 그 뒤로도 누적결손이 남아 배분 대상 이익이 생기지 않았으며, 공공이 돈으로 받기로 확정한 것은 2019년 합의한 공공기여 160억 원과 2024년 확정된 아트센터 잔액 640억 원, 현물로 받은 기부채납 약 9,700억 원어치다. 2025년 8월 25일 인천시의회에 낸 경제자유구역청 서면 답변이 기부채납 규모를 약 9,700억 원으로, 2029년까지 추가 기부채납을 약 1,000억 원으로 적었다. 같은 날 박철호 NSIC 대표이사는 매출 11조 5,000억 원, 직접 투자 1조 8,000억 원, 누적 적자 3,500억 원이라고 답했다. 기부채납 9,700억과 직접 투자 1조 8,000억은 범위가 다른 숫자라 더하거나 비교하지 않는다. 시행사의 수입은 2015년 7월 9일 박병만 의원이 시정질문에서 읽었다. "게일사가 70%의 지분을 갖고 있는 NSIC는 국제업무단지 토지매각과 분양으로 6조 8,502억원의 수입이 발생하였습니다." 비용은 토지매입비 1조 2,925억 원과 기반시설 9,166억 원이라고 했다. 금융비용과 아파트 공사비가 빠진 산식이라 이 차액을 이익으로 읽으면 안 되고, 같은 시점 NSIC는 결손 상태였다.

시행사의 재무는 2020년부터 전자공시에 있다. 유한회사가 외부감사 대상이 된 것이 2020회계연도부터라 NSIC의 공시는 삼일회계법인의 감사보고서 여섯 건뿐이고, 각 보고서가 전기를 함께 담아 2019년부터 2025년까지 일곱 해가 이어진다. 2018년 말 결손은 공시가 없어 2019년 말 결손금 9,765억 원에서 2019년 순손실 1,947억 원을 뺀 7,819억 원으로 역산했다. 2019년 10월 16일 인천시의회에서 강원모·김병기 위원이 경제청 보고서를 인용해 "2018년 기준 7800억의 결손"이라고 말한 것과 맞는다. 결손은 2020년부터 2024년까지 아파트 분양 이익으로 3,527억 원까지 줄었다가 2025년 다시 4,577억 원으로 늘었다. 자본총계는 2019년 말 마이너스 9,328억 원에서 2024년 말 마이너스 3,083억 원까지 회복했다가 2025년 말 마이너스 4,138억 원이다.

연도	매출액	당기순손익	이자비용	미처리결손금	자본총계
2019	1,439	−1,947	738	9,765	−9,328
2020	4,365	361	551	9,404	−8,967
2021	6,124	1,747	463	7,657	−7,220
2022	8,927	3,422	516	4,235	−3,789
2023	3,585	559	520	3,677	−3,227
2024	3,409	149	794	3,527	−3,083
2025	675	−1,050	797	4,577	−4,138

단위는 억 원이고 출처는 NSIC 2020~2025년 감사보고서다. 2025년 매출 675억 원은 전년의 5분의 1인데 이자비용 797억 원은 그대로다. 매출총이익 308억 원이 이자의 절반이 안 된다. 차입금은 2019년 말 1조 7,267억 원에서 2023년 말 9,950억 원까지 줄었다가 2024년 말 1조 1,555억 원으로 늘었고 그때 메리츠화재 등의 금리가 8.40%와 9.50%였다. 2025년 말 차입금은 1조 1,313억 원이다. 2024년과 2025년 두 해에 새로 생긴 현재가치할인차금만 754억 원이라 표면금리로 조달비용을 보면 작게 보인다. 2025년 말 현금 871억 원 중 98.7%가 사용제한 예금이고, 담보로 잡힌 자산의 장부가는 차입금의 22.4%다. 포스코이앤씨의 채무인수 3,800억 원은 그중 차입금 3,213억 원에 붙어 있고, 나머지 차입금에도 포스코이앤씨가 후순위 담보권자로 들어가 있다. 그렇게 엮인 차입금이 1조 1,213억 원으로 전체의 99.1%다. 감사인은 여섯 해 내내 적정의견을 냈고 주석에 총부채가 총자산을 초과한다고 적었다.

2020년 이전의 재무는 공시가 없고 시의회 발언이 대신한다. 2011년 1월 26일 이종철 경제자유구역청장은 "사실은 굉장히 부도상태였는데 작년 말에 대출금에 대한 상환 스케줄을 연기를 시키고 여러 가지 사업 정상화의 기반을 작년 연말을 기점으로 해서 만들었습니다"라고 했다. 2012년 10월 25일 같은 청장은 분쟁의 자리를 미리 짚었다. "이제 딱 하나 문제되는 것은 포스코가 공사비를 비싸게 받아갔느냐. 나머지는 배당으로 다 통제가 됩니다." 그리고 "그 부분은 저희들이 여러 차례 조사를 했는데 참 비교하기가 쉽지 않은 그런 부분입니다, 단정을 하기가"라고 했다. 경향신문 2011년 3월 보도에 따르면 감사원은 2009년 감사에서 NSIC가 게일의 특수관계 회사에 컨설팅 용역비 1,428억 원과 사업관리용역비 389억 원을 지급한 것을 적발했다. 2006년에 정부가 미룬 감사가 3년 뒤 그 숫자를 냈다. 감사원의 2009년 보고서 원문은 공개 목록에 없어 이 두 금액은 보도 등급이다.

분쟁은 2015년 세금에서 시작해 2017년 담보에서 터졌다. 아시아경제와 아주경제에 따르면 2015년 7월 스탠 게일 회장 개인의 미국 세금 문제로 사업이 멈췄고 게일 측이 그 세금의 분담을 요구했다. 2016년 12월 포스코건설 보증으로 리파이낸싱이 끝난 다음 날 게일 회장이 합의 무효를 선언하고 출국했다는 것이 보도의 서술이다. 감사원 2021년 보고서에 따르면 2017년 6월 23일 채권단이 기한의 이익 상실을 통보했고 포스코건설이 3,546억 원을 대위변제했다. 포스코건설 2017년 감사보고서에는 그해 NSIC에 4,860억 원을 새로 대여하고 2,032억 원을 회수해 잔액 2,828억 원을 남긴 것으로 나오고, 2018년에 그 잔액을 전액 회수했다. 2017년 11월 13일 김진용 청장은 시의회에서 포스코가 2조 몇천억 원의 재정 리스크를 NSIC가 해소해 주면 "전속 시공권을 포기하겠다"는 데 합의했다고 보고했다. 포스코건설은 단지 전역의 전속 시공권을 갖고 있었고, 게일은 개발권을 갖고 있었다. 개발이익을 배당으로 빼는 쪽과 공사비로 빼는 쪽이 한 회사의 두 주주였다.

대위변제 뒤에 담보가 땅을 팔았다. 2017년 11월 23일 신탁사가 B2블록을 건물이 없는 나대지로 2,297억 원에 팔았다. 감사원 확정치이고, 2019년 10월 16일 시의회에서는 매각금액 2,120억 원과 취득원가 170억 원이 거론됐다. 2018년 4월 9일 인천경제자유구역청은 「송도국제업무단지 B2 블럭에 대한 IFEZ 입장」을 냈다. 해당 블록은 실시계획상 시설매각 부지라 "제3자에게 토지를 매각할 수 없음"이고, 허용하면 "국제업무단지 전체 개발사업을 중단해야 하는 심각한 사태"라고 했다. 1년 3개월 뒤인 2019년 7월 25일 경제청은 NSIC와 공공기여 160억 원에 합의했고 8월 5일 실시계획을 바꿔 매각을 추인했다. 160억 원의 산식은 감사원 각주에 있다. 토지 매각에 따른 개발이익과 직접 개발 시 기대이익의 차이 320억 원의 50%다. 시의회에서 거론된 시세차익 약 2,000억 원과는 다른 개념이다. 2021년 3월 30일 감사원은 이 처리를 "실효성 있는 조치는 하지 않은 채" "기존의 입장을 번복하여"라고 적고 주의요구 한 건을 냈다. 경제청이 감사원에 낸 의견은 이랬다. "개발사업시행자 지정 취소 시 개발사업 중단 등 사업추진에 지장이 염려되므로 이 문제에 신중한 접근이 필요하여." 2006년에 정부가 감사를 미룬 이유도 "신중한 접근"이었다.

지분은 질권으로 바뀌었다. 포스코건설은 사업 초기부터 NSIC 차입금에 보증을 서고 그 대가로 게일 지분에 질권을 설정해 두었고, 2018년 9월 그 질권을 행사했다. NSIC 감사보고서 주석 1은 2020년부터 주주를 "ACPG K-land Company Limited (45.6%), Troika Investment (NSIC) Limited (24.5%), 주식회사 포스코건설(29.9%)"로 적는다. 45.6%와 24.5%를 더하면 70.1%로 게일이 갖던 지분과 같다. 2025년 8월 25일 박철호 대표는 시의회에서 "게일회사하고는 결별을 했고요. 홍콩 투자자 2개 회사 ACPG라는 회사하고 TA라는 회사하고 트로이카 어드바이저라는 회사인데요. 2개 회사 지분이 70.1%고요"라고 답했다. 2018년 11월에는 개발관리 보수를 받는 주체가 게일인터내셔널코리아에서 포스코건설 쪽 송도개발피엠씨로 바뀌었다. 게일 측 법인 두 곳 NSC Investment와 TGC는 2019년 3월 국제상업회의소에 약 23억 달러의 중재를 신청했고, 포스코이앤씨 2022년 사업보고서에 따르면 2022년 10월 28일 중재판정부는 청구를 전부 기각하고 비용을 게일 부담으로 했다. 2019년 6월 한미 자유무역협정에 근거해 낸 투자자·국가 중재 의향서 20억 달러 이상은 결말을 확인하지 못했다.

아트센터는 공공이 돈을 돌려받은 유일한 자리다. 개발이익으로 짓기로 한 콘서트홀은 2016년 7월 공사가 끝났으나 2017년 12월 29일에야 사용승인이 났고 2018년 11월 16일 개관했다. 잔여 개발이익은 2016년 말 기준 경제청 용역이 1,297억 원, 포스코건설이 608억 원이라고 서로 달리 계산했다. 2021년 6월 29일 이병래 의원이 말한 1단계 잔액 467억 2,700만 원은 NSIC 2020년 감사보고서의 아트센터 충당부채 467억 3,023만 원과 맞는다. 인천in 2024년 7월 보도에 따르면 소송 결과 잔액은 640억 원으로 확정됐고 경제청은 1차 정산분 473억 원의 고지서를 냈다. 2026년 4월 경인일보에 따르면 G5블록 착공 신고가 끝나 공공기여 160억 원을 받을 시점이 왔고, 인천경제청은 연말까지 두 차례에 나눠 현금으로 받을 방침이다. 수납 방식은 2025년에 기부채납에서 현금으로 바뀌었다. 2025년 5월 20일 이강구 의원이 "NSIC에게 우리 경제청이 흑자를 보장해 준 게 있어요? 흑자 나게끔 보장해 준 사업이 있습니까?"라고 묻자 박철호 대표는 "그렇지는 않습니다"라고 답했다.

조건은 계약에 있었는데 땅은 이미 넘어가 있었다

송도의 조건은 상암처럼 계약에 있었지만 상암과 달리 지킬 수단이 없었다. 상암 DMC 랜드마크에서 서울시는 매매계약의 조건을 안 풀었고 대금 미납을 사유로 계약을 해제했으며 땅은 서울시에 남았다. 청라 시티타워에서 LH는 협약을 깨고 직접 시행으로 돌아섰다. 해운대 엘시티에서 부산시는 조건을 개발계획에 걸고 층수를 받았다. 세 곳 모두 공공이 땅을 쥐고 있거나 인허가로 조건을 걸 수 있었다. 송도에서 인천시는 2002년 계약으로 약 574만㎡를 조성원가에 넘기기로 하고 대금이 들어오는 대로 소유권을 옮겼다. 계약의 해지 조항은 아직 넘어가지 않은 땅에만 걸렸다. 넘어간 땅은 담보신탁에 잡혔고 2017년에 팔렸다. 판 것은 신탁사이고, 팔게 한 것은 대위변제로 은행 자리에 들어선 29.9% 주주였다. 경제청은 공문 다섯 번으로 매각을 막으려 했고 막지 못했다. 제재하지 않은 이유는 감사원에 이렇게 적혔다. 시행자 지정을 취소하면 사업이 멈춘다는 것이었다. 지분이 없는 공공은 파트너를 고를 수도 바꿀 수도 없었다. 게일의 지분을 산 것은 인천시가 아니라 다른 민간 주주였고, 새 주주가 누구인지 시의회는 2025년에 대표이사에게 물어서 들었다.

국제업무지구의 29.9% 주주는 옆 공구의 새 시행자에도 들어가 있다. 151층 인천타워는 국제업무지구가 아니라 6·8공구 송도랜드마크시티의 계획이었고 시행자도 별개 법인이었다. 브릿지경제에 따르면 2007년 8월 협약은 228만㎡의 독점개발권이었고 2015년 1월 인천타워 건립이 공식 무산되면서 경제청은 194만여㎡를 회수하고 33만 9,900㎡만 매각했다. 2016년 12월 5일 인천경제자유구역청 공고 제2016-263호로 낸 6·8공구 재공모 지침서에는 랜드마크 타워 의무가 없다. 사업면적 1,281,078.9㎡의 지정용도는 공동주택·단독주택·주상복합·상업용지·체육용지 등이다. 아시아경제에 따르면 2025년 7월 7일 블루코어PFV가 6·8공구 개발사업시행자로 지정됐고 103층 420m 타워에 총사업비 7조 6,000억 원이다. 인천일보에 따르면 2025년 시점 블루코어PFV의 구성사는 포스코이앤씨·산업은행·미래에셋증권·대상산업이고, 경향신문이 전한 2023년 우선협상 컨소시엄은 대상산업·포스코이앤씨·GS건설·산업은행으로 구성이 달랐다. 국제업무지구의 29.9% 주주가 옆 공구의 새 시행자에도 있다.

해외의 같은 유형은 소유권을 어디에 뒀는지로 갈린다. 홍콩 사이버포트는 1999년 3월 홍콩 정부가 텔레그래프베이 26헥타르를 리처드 리의 퍼시픽 센추리 그룹과 공개입찰 없이 개발하기로 한 사업이다. 사우스차이나모닝포스트에 따르면 입법회 의원과 개발업자들이 무입찰을 비판했고 정부는 그 회사가 요건을 충족하는 유일한 회사라고 답했다. 2000년 5월 17일 홍콩 정부 보도자료에 따르면 토지와 지식재산권은 정부 소유였고 개발사는 특수목적법인을 통해 고정가 158억 홍콩달러로 짓되 초과비용과 자금조달 위험은 개발사가 졌다. 입법회 공공사업소위 문서에 따르면 정부가 직접 낸 기반시설비는 9억 6,400만 홍콩달러였다. 사이버포트 부분은 2004년 정부에 귀속됐고 주거 부분 벨에어는 2008년 완공돼 2013년 전 가구가 팔렸다. 사우스차이나모닝포스트는 이 사업을 "수익성 있는 벨에어 주거에 비해 사이버 요소는 주변부로 밀렸다"고 평가했다. 결과는 송도와 닮았고 소유권은 달랐다.

인도 구자라트의 GIFT시티는 주정부 회사와 인프라 그룹 IL&FS가 50 대 50으로 합작한 사업이다. 2018년 IL&FS가 파산해 사업이 멈추자 주정부 회사는 합작계약의 우선매수권을 행사해 IL&FS 지분 50% 전부를 인수했고, 국가회사법심판소가 2020년 5월 이를 승인했다. 트리뷴에 따르면 IL&FS가 지분 대가로 받은 돈은 3억 2,710만 루피이고, 같은 거래로 연결 부채가 123억 루피 줄었다. 파트너가 무너졌을 때 되사올 수 있었던 것은 공공이 지분을 갖고 있었기 때문이다. 스리랑카 콜롬보 포트시티는 2014년 9월 시진핑 방문 때 15억 달러로 협약했다가 2015년 1월 새 정부가 보류했다. 선데이타임스에 따르면 중국 측은 지연 보상으로 1억 2,500만 달러 또는 추가 매립지를 요구했다. 데일리FT에 따르면 재협상의 결과는 중국 측에 주기로 한 20헥타르 완전소유권을 99년 임차로 바꾸고, 중국 측이 1억 2,500만 달러 청구를 철회하는 대가로 2헥타르를 더 99년 임차로 받는 것이었다. 사업을 세울 수 있는 쪽이 땅으로 값을 받았고, 그 계산이 공개 협상으로 드러났다.

사업	토지 소유	공공 지분	파트너가 흔들렸을 때
홍콩 사이버포트	정부	없음, 고정가 계약	해당 없음. 2004년 협정대로 인계
인도 GIFT시티	합작법인	50%	2020년 우선매수권으로 파산 파트너 지분 인수
콜롬보 포트시티	정부, 20헥타르 양도 예정	없음	2015년 보류 뒤 양도를 99년 임차로 전환
송도 국제업무지구	시행사	0	2017년 담보가 땅을 팔고 2018년 민간 주주가 지분 인수

균형을 위해 적는다. 한덕수의 말대로 2002년에 송도의 위험을 지겠다고 나선 쪽은 없었고, 그 조건에서 나온 계약이 불리했다는 것은 정부와 시장이 국회에서 인정했다. 그 땅 위에 동북아무역타워 68층 305m와 컨벤시아, 센트럴파크, 채드윅 국제학교, 아트센터가 섰고 컨벤시아와 공원은 인천시에 기부채납됐다. 2025년 4월 21일 경제자유구역청은 시의회에 국제업무단지 개발이 80%에 이르렀고 포스코타워 등 5개 오피스 빌딩에 53개 법인 5,000명 이상이 근무한다고 보고했다. 2023년 11월 7일 경제청과 NSIC의 협약으로 국제학교용지 F18블록 71,771㎡를 무상 기부채납하기로 했고 2025년 5월에 넘겼다. 2012년 검찰은 인천도시공사의 송도 호텔 부지 인수를 놓고 안상수 전 시장을 무혐의 처분했다. 서울신문에 따르면 NSIC가 그 업체에 감정가보다 낮은 값에 땅을 준 것은 맞지만 다른 업체들도 그랬다는 것이 근거였고, 인천시와 NSIC 사이의 토지공급계약 자체는 그 사건의 대상이 아니었다. 다만 2026년 9월 현재 경제청의 투자대상필지 목록에는 국제업무단지 미매각 필지 8곳이 올라 있고, 한국경제 2026년 5월 보도에 따르면 국제업무시설 용지 74만㎡의 착공률은 56%다.

드러난 것: 땅을 넘기고 지분을 갖지 않으면 공공에는 인허가와 기부채납만 남는다

인천시는 2002년에 땅의 소유권을 넘기고 그 대가를 계약서의 숫자가 아니라 외자 유치라는 기대로 받기로 했다. 정부가 국회에서 밝힌 최소액 30억 달러에는 시한이 없었고, 계약금이 없었으며, 해지는 아직 넘어가지 않은 땅에만 걸렸다. 그 조건이 왜 그렇게 됐는지도 기록에 있다. 아무도 오지 않는 갯벌에 조건을 걸 수 있는 쪽은 오는 쪽이었고, 정부와 시장은 국회에서 그것이 불리한 계약이었다고 인정했다. 2004년에 경제청장이 본계약이 한 건도 없다고 말했고 2007년에 국회가 0.7%를 계산했을 때, 인천시가 쓸 수 있는 것은 2007년 3월의 합의서였다. 그 합의서의 표현은 "최선을 다하겠다"였다.

시행사는 인천시가 아니라 시행사의 주주 둘이 갖고 있었다. 지분 70.1%를 가진 쪽이 2005년까지 넣은 돈은 70만 달러였고 개발권을 가졌으며, 29.9%를 가진 쪽은 단지 전역의 전속 시공권을 가졌다. 2015년에 그 둘이 갈라섰을 때 인천시는 어느 쪽 편도 들 수 없었고 어느 쪽도 자를 수 없었다. 시행자 지정을 취소하면 사업이 멈추기 때문이었고, 그 문장은 경제청이 감사원에 스스로 적었다. 홍콩은 토지를 정부가 쥐어 협정대로 사이버포트를 인계받았고, 인도는 지분 50%로 파산한 파트너의 지분을 되샀다. 송도에서 게일의 지분을 산 것은 다른 민간 주주였다.

돈의 원장은 시행사의 결손으로 남았다. 자본금 222억 8,000만 원의 회사가 결손 4,577억 원이고 매출이 이자비용보다 작다. 인천시가 개발이익의 반으로 받기로 한 돈은 0원이고, 돈으로 받기로 확정한 것은 공공기여 160억 원과 소송으로 확정한 아트센터 잔액 640억 원이다. 160억 원은 2026년 안에 나눠 받을 예정이고 아트센터는 1차 고지 473억 원까지 확인된다. 나머지는 컨벤시아·공원·학교용지 같은 현물 약 9,700억 원어치다. 공공이 시행사의 흑자를 보장한 적이 없는 것은 맞고, 그 회사가 결손일 때 공공이 받을 개발이익도 없다.

확인하지 못한 것을 적는다. 2002년 토지공급계약과 2010년 본계약의 원문을 열지 못해 51%와 30억 달러 중 어느 쪽이 조문인지, 재투자 조항의 정확한 문구가 무엇인지는 국회 낭독과 감사원 인용에 기댔다. 감사원 2009년 보고서 원문과 2006년 현안 검토보고, 2007년 3월 합의서 원문은 확보하지 못했다. 게일이 요구한 세금 분담액의 1차 자료, 2015년 만기 대출의 금액, ACPG와 트로이카의 실체와 인수 대금, 미국 법원에 낸 소송과 투자자·국가 중재 의향서의 결말은 확인하지 못했다. 인천시가 받은 토지대금의 누적 총액을 특별회계 결산으로 대조하지 못했고, 아트센터 640억 원의 판결문도 열지 못했다. 사이버포트의 용도 구성 비율은 1차 문서로 확인하지 못했다.

다음 편은 부산 롯데타워다. 부산시가 1990년대 중반에 옛 시청 터를 먼저 팔고 그 뒤에 쥔 지렛대가 무엇이었는지를 본다. 시리즈 전체는 건물을 짓는 돈: 국내편에서 이어진다.

출처

이 글의 계약 조건과 인정 발언은 국회 회의록 원문에서 왔고, 토지 단가·첫 토지대금·결손·B2블록·아트센터 정산은 인천시의회 회의록 원문이다. B2블록 매각가와 공공기여 산식, 대위변제액은 감사원 2021년 감사보고서 공개문이고, 시행사의 2019~2025년 재무는 전자공시의 NSIC 감사보고서 여섯 건, 포스코건설의 대여·매출채권은 포스코건설·포스코이앤씨 감사보고서와 사업보고서 주석이다. 면적과 시행자는 인천경제자유구역청 고시, 건물 제원은 국토교통부 건축HUB 건축물대장이다. 2002년 토지공급계약 원문과 감사원 2009년 보고서는 확보하지 못해 그 부분은 국회 낭독과 보도 등급으로 표시했다.

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국회·시의회·감사원·고시·공시 원문

• 2004년도 국정감사 행정자치위원회 회의록 — 국회 · 2004-10-11
• 제254회 제3차 재정경제위원회 회의록, 세대수 완화·PF 세 차례·"게일사가 70만 불" — 국회 · 2005-06-15
• 2005년도 국정감사 재정경제위원회 회의록, 계약서 낭독 "51%인 124억 달러" — 국회 · 2005-10-05
• 2005년도 국정감사 건설교통위원회 회의록, "계약금도 없었을 뿐만 아니라"·"시한이 없기 때문에" — 국회 · 2005-10-06
• 제256회 제9차 국회본회의 회의록, "나선 사람이 없었습니다" — 국회 · 2005-10-27
• 제262회 제11차 예산결산특별위원회 회의록, "분명히 불리한 부분이 있는 것이 사실입니다"·"최소한 미화 30억 달러" — 국회 · 2006-11-29
• 2007년도 국정감사 건설교통위원회 회의록, 0.7%·"그것은 사실입니다"·"담보가 돼 있어서" — 국회 · 2007-10-25
• 경제자유구역청 주요업무보고, 1차 토지대금 5,019만 달러의 재원 — 인천광역시의회 · 2004-01-26
• 예산결산특별위원회 제3차 회의록, "본계약 단계로 올라온 건수는 한 건도 없습니다" — 인천광역시의회 · 2004-12-09
• 본회의 회의록 제5호, 행정사무조사 결과보고, 1차 대금 미입금 1억 5,485만 달러·환차손 1,946억 — 인천광역시의회 · 2006-03-09
• 기획행정위원회 회의록, 평당 62만 6,000원·121만 9,000평 — 인천광역시의회 · 2007-09-14
• 산업위원회 회의록, "굉장히 부도상태였는데" — 인천광역시의회 · 2011-01-26
• 산업위원회 회의록, "딱 하나 문제되는 것은 포스코가 공사비를 비싸게 받아갔느냐" — 인천광역시의회 · 2012-10-25
• 본회의 시정질문, 수입 6조 8,502억·토지매입비 1조 2,925억·평당 135만 원 — 인천광역시의회 · 2015-07-09
• 송도6·8공구 개발이익환수 조사특위 회의록, 조성원가 175만 원 — 인천광역시의회 · 2017-09-26
• 2017년도 행정사무감사 산업경제위원회 회의록 제4호, "전속 시공권을 포기하겠다" — 인천광역시의회 · 2017-11-13
• 산업경제위원회 회의록, "175만평을 평당 평균으로 135만원에" — 인천광역시의회 · 2018-09-07
• 산업경제위원회 회의록, 공공기여 합의서 체결사항 보고·2018년 결손 7,800억·B2블록 2,120억과 170억 — 인천광역시의회 · 2019-10-16
• 본회의 회의록, 아트센터 1단계 잔액 467억 2,700만 원 — 인천광역시의회 · 2021-06-29
• 의회운영위원회 회의록, 송도국제업무지구개발사업 특별위원회 구성 결의안, "이 지역에 대한 권한이 하나도 없다" — 인천광역시의회 · 2024-09-30
• 산업경제위원회 소위 제2차 회의록, 개발 80%·53개 법인 5,000명 — 인천광역시의회 · 2025-04-21
• 산업경제위원회 소위 제3차 회의록, "흑자를 보장해 준 게 있어요?"·"그렇지는 않습니다" — 인천광역시의회 · 2025-05-20
• 산업경제위원회 소위 제5차 회의록, "게일회사하고는 결별을 했고요"·기부채납 9,700억 서면답변 — 인천광역시의회 · 2025-08-25
• 국민제안감사 감사보고서, ㄱ지구 ㄴ단지 개발사업 실시계획 변경업무 처리 관련 — 감사원 감사결과 공개 · 2021-04-21 공개
• 송도국제업무단지 B2 블럭에 대한 IFEZ 입장 — 인천경제자유구역청 · 2018-04-09
• 고시 제2019-4호, 국제업무단지·송도랜드마크시티 개발계획(변경) 승인 — 인천경제자유구역청 · 2019-01-17
• 고시 제2019-67호, 국제업무단지 개발계획(변경), 5,803,594.4㎡·시행자 — 인천경제자유구역청 · 2019-12-23
• 재정경제부 고시 제2007-49호, 송도지구 1-②단계 국제업무단지 실시계획 변경 승인 — 인천경제자유구역청 고시공고 · 2007-10-01
• 공고 제2016-263호, 송도 6·8공구 개발사업시행자 공모 공고문·공모지침서 — 인천경제자유구역청 · 2016-12-05
• 인천경제청·NSIC, 송도국제업무단지 개발 활성화 힘 합친다 — 인천경제자유구역청 보도자료 · 2023-11-07
• 투자대상필지정보, 송도국제도시 — 인천경제자유구역청 · 확인 2026-09-29
• 송도국제도시 개발개요, 단지별 개발면적·추진율 — 인천경제자유구역청
• 송도국제도시개발유한회사 기업개황 — 전자공시시스템
• 송도국제도시개발유한회사 감사보고서(2020.12) — 전자공시시스템 · 2021-03-29
• 송도국제도시개발유한회사 감사보고서(2021.12) — 전자공시시스템 · 2022-03-29
• 송도국제도시개발유한회사 감사보고서(2022.12) — 전자공시시스템 · 2023-04-11
• 송도국제도시개발유한회사 감사보고서(2023.12) — 전자공시시스템 · 2024-04-30
• 송도국제도시개발유한회사 감사보고서(2024.12) — 전자공시시스템 · 2025-04-10
• 송도국제도시개발유한회사 감사보고서(2025.12) — 전자공시시스템 · 2026-04-17
• 포스코건설 감사보고서(2015.12), 특수관계자 거래 주석 — 전자공시시스템 · 2016-03-30
• 포스코건설 감사보고서(2017.12), NSIC 대여 4,860억·매출채권 5,278억 — 전자공시시스템 · 2018-03-13
• 포스코건설 감사보고서(2018.12), 대여금 전액 회수 — 전자공시시스템 · 2019-03-18
• 포스코이앤씨 사업보고서(2022.12), ICC 중재 전부 기각 — 전자공시시스템 · 2023-03-10
• 국토교통부 건축HUB 건축물대장정보 서비스 — 공공데이터포털 · 호출 2026-09-29
• Government, PCCW enter into Cyberport Project Agreement — 홍콩 정부 보도자료 · 2000-05-17
• Engineering infrastructure for Cyberport development at Telegraph Bay, PWSC(1999-2000)13 — 홍콩 입법회 · 1999-05-12
• LCQ10: Operation of Cyberport, 2004년 정부 인계·2008년 주거 완공·2013년 완판 — 홍콩 정부 보도자료 · 2014-04-09

보도, 계약과 분쟁

• 송도국제도시개발유한회사 지분 변동, 게일 대 포스코건설 — 인천뉴스 · 2018-09-12
• 송도 국제업무지구 외자 유치 51%와 감사원 용역비 1,428억·389억 — 경향신문 · 2011-03-16
• 안상수 전 인천시장 송도 특혜 의혹 무혐의 — 서울신문 · 2012-02-16
• 게일·포스코건설 송도 분쟁, 세금과 고소 — 아주경제 · 2017-08-28
• 송도 IBD 대주단 기한이익상실과 정상화 합의 — 오마이뉴스 · 2017-10-20
• 기로에 선 송도개발, 미 투자사 게일의 먹튀 — 아시아경제 · 2018-10-15
• NSIC, B2블록 나대지 매각과 시세차익 — 인천투데이 · 2019-05-09
• 게일 인터내셔널, 한국 정부 상대 20억 달러 ICSID 중재 예고 — 이데일리 · 2019-06-26
• Gale International to File Arbitration Seeking $2 Billion in Damages Against the Republic of Korea — PR Newswire · 2019-06-11
• The Gale Investments Company LLC v Republic of Korea, KORUS FTA ICSID Notice of Intent — Transnational Dispute Management
• 인천평화복지연대, B2블록 공익감사 청구 — 인천뉴스 · 2019-07-31
• 인천경제청, 국제업무단지 개발계획 변경 연구용역 착수 — 인천투데이 · 2020-05-21
• 포스코건설, 송도국제업무단지 23억 달러 규모 국제중재 승소 — 포스코그룹 뉴스룸 · 2022-11-01
• 2조원대 ISDS 막아낸 '포스코건설 vs 게일' ICC 중재 승소 — 리걸타임즈 · 2022-11-11
• 건물 지어놓고 문 못 여는 아트센터 인천 — 한국일보 · 2017-06-20
• 2천억짜리 콘서트홀 다 짓고도 1년 넘게 방치된 속사정 — 한국일보 · 2017-12-12
• 국제적 콘서트홀 아트센터 인천, 준공해 놓고 2년째 문도 못 열어 — 한국일보 · 2018-06-06
• 아트센터인천은 시민자산, 잔여수익금 제대로 환수해야 — 인천투데이 · 2020
• 아트센터인천 2단계 건립 본격화, 1단계 잔여사업비 640억 확정·473억 고지 — 인천in · 2024-07-01
• 1439석 오페라하우스 갖춘 아트센터인천 2단계 본궤도 — 서울신문 · 2025-10-24
• 송도 아트센터인천 2단계 확장, 2029년 완공 불투명 — 중부일보 · 2026-03-15
• NSIC, 인천경제청에 공공기여사업비 160억 납부 — 경인일보 · 2026-04-26
• 송도 국제업무지구 개발률 80%, 주택 100%·상업업무 47% — 경인방송 · 2025-10-14
• 송도 주민단체, 아파트 개발률 100% 항의 기자회견 — 기호일보 · 2025-11-19
• 송도 주민 여론조사, 포스코이앤씨 대표 사퇴 촉구 87.7% — 한국NGO신문 · 2025-11
• 송도 국제업무시설 용지 74만㎡, 착공 56% — 한국경제 · 2026-05-21
• 높이 305m 국내 최고 68층, 전망대 오르는데 단 50초 — 한국일보 · 2014-07-10
• 151층 송도랜드마크 인천타워 무산, 결국 주거단지 몰락 — 브릿지경제 · 2016-12-27
• 인천 송도 6·8공구 개발사업자 블루코어PFV 지정, 103층 타워 조성 — 아시아경제 · 2025-07-07
• 송도 6·8공구 블루코어PFV 구성사와 103층 420m — 인천일보 · 2025-04-16
• 송도랜드마크시티 사업 본궤도, 103층 빌딩 건설 — 경향신문 · 2023-05-15

대조

• Pacific Century 'only firm capable of building Cyberport' — South China Morning Post · 1999-04-01, 웨이백 http://web.archive.org/web/20230416195647/https://www.scmp.com/article/277592/pacific-century-only-firm-capable-building-cyberport
• Cyberport cyber factor stalled — South China Morning Post · 2005-01-08, 웨이백 http://web.archive.org/web/20250809143544/https://www.scmp.com/article/484726/cyberport-cyber-factor-stalled
• Govt launches Cyberport project — Telecompaper · 1999
• IL&FS sells 50% stake in GIFT City to Gujarat government — The Tribune · 2020-06-09
• GIFT City: IL&FS allowed to sell its entire 50% stake to Gujarat govt — Moneylife · 2020
• Port City: Govt wants compromise on compensation claim over delay — Sunday Times Sri Lanka · 2016-04-03
• Cabinet approves renegotiated Port City agreement with China — Daily FT · 2016-08-03