엘시티는 주거를 넣는 대가로 100층 이상을 조건으로 받았고, 시행사는 3,155억 배당 뒤 자본잠식이 됐다

이 글은 《건물을 짓는 돈: 국내편》 35편이다. 서울과 국내의 건물 한 채를 잡아 그 돈이 왜 그런 모양인지 본다. 편마다 메커니즘 하나와 건물 하나. 이번 건물은 2019년 11월 사용승인이 난 해운대 엘시티 101층이고, 메커니즘은 공공이 조건을 풀어줄 때 대가로 받은 것이 돈이 아니라 층수이면 누가 무엇을 얻는가다.

2026년 4월, 101층의 호텔 층이 1,500억 원에 넘어갔다

2026년 2월 20일 엘시티PFV는 해운대 엘시티 랜드마크타워 3층과 8층부터 19층까지, 시그니엘 부산이 들어 있는 관광호텔의 토지와 건물을 코스닥 상장사 성호전자에 1,500억 원에 팔기로 계약했다. 4월 초 잔금이 오갔다. 부산일보에 따르면 시행사가 성호전자에서 빌린 150억 원을 갚지 못해 기한이익상실이 났고, 미리 맺어 둔 콜옵션이 행사됐다. 시행사 관계자가 전한 경위는 이렇다. "이 과정에서 엘시티 주식의 25%를 가진 2대 주주인 중국 회사 강화㈜가 지급 사유가 없는 배당금을 원인으로 하는 780억 원 가압류를 신탁등기된 상가와 호텔에 걸었고, 다른 채권자들도 호텔 임대료 등에 압류 및 가압류를 하면서 경영이 더 심각한 위기에 봉착했다." 2019년 11월 29일 사용승인이 난 뒤 6년 5개월 만이다. 강화 쪽은 성호전자 매각에 문제가 많다며 법적 대응을 준비한다고 반박했고, 그 가압류는 본안 소송이 제기되지 않아 3년 만에 취소됐다가 배당금 채권 200억 원을 양수한 관계 회사가 다시 걸었다.

사진: 308 Bees, CC0, 위키미디어 공용

같은 건물의 다른 층은 부산에서 가장 비싼 집이다. 2025년 공동주택 공시가격에서 엘시티 전용 244.62㎡는 71억 100만 원으로 부산 1위였고, 2025년 12월 전용 186.01㎡ 41층이 44억 9,000만 원에 거래됐다. 2015년 10월 분양 때 펜트하우스 68억 원짜리에 68 대 1이 몰렸던 곳이다. 시행사의 장부는 그 반대편에 있다. 2024년 말 감사보고서에 따르면 엘시티PFV의 자본총계는 마이너스 1,390억 3,000만 원이고 미처리결손금은 1,840억 3,000만 원이다. 감사인은 "총부채가 총자산을 139031백만원 초과하는 완전자본잠식 상황에 있습니다"라고 적었다. 열 해분 감사보고서의 분양수익을 더하면 3조 1,202억 원인 회사의 결말이다. 그 결손의 가장 큰 항목은 영업 손실이 아니라 2018년과 2019년에 결의한 현금배당 3,154억 6,400만 원이다. 그중 2,828억 5,500만 원이 지급되지 않은 채 유동부채로 남아 있다.

한 달 뒤 공공 쪽 장부에도 판결이 하나 더 붙었다. 2026년 5월 26일 부산고등법원 파기환송심은 해운대구가 부산도시공사에 부과한 개발부담금 333억 8,000만 원이 정당하다고 봤다. 부산도시공사는 이 땅을 2,330억 원에 사서 2,333억 6,000만 원에 판 시행자였다. 차익 3억 6,000만 원을 남긴 공기업이 334억 원을 물게 된 구조는 개발부담금이 실제 매각가가 아니라 준공 시점 지가에서 개시 시점 지가와 개발비용을 뺀 값으로 계산되기 때문이다. 개발이익은 민간이 가져갔고 개발이익에 대한 부담금은 공기업이 냈다. 두 사실을 나란히 놓은 것은 이 글이고, 어느 기사도 그렇게 붙여 쓰지 않았다.

이 건물은 조건을 풀어준 쪽의 사례로 자주 인용된다. 2007년 공모지침의 "해안부 60m 이하, 주거시설 제외"가 2009년에 사라졌고, 그 자리에 101층이 섰고, 전 청와대 정무수석과 전 국회의원이 뇌물로 유죄가 확정됐다. 그런데 부산시의회 회의록을 읽으면 부산시는 조건을 없앤 것이 아니라 바꿨다. 주거를 넣어주는 대신 "반드시 100층 이상"을 걸었다. 그 조건은 사업자가 지키면서 돈을 벌 수 있는 조건이었고, 공공이 받기로 한 관광시설은 2020년 이행보증금과 함께 의무가 사라졌다.

공기업이 시장 지시로 사서 60m와 주거 금지로 공모한 땅

엘시티는 민간이 사 온 땅이 아니다. 2019년 3월 11일 부산시의회 시민중심도시개발행정사무조사특별위원회에서 정종민 위원이 "이 도시개발사업은 2005년 12월 달에 시장 지시사항으로 시작됐습니다. 그죠?"라고 물었고 이준승 부산시 도시계획실장은 "예"라고 답했다. 지시 내용은 개발공사가 부지를 매입하는 방법을 강구하라는 것이었다. 2006년 11월 부산시는 옛 극동호텔과 국방부 소유 토지를 해운대관광리조트 도시개발구역으로 지정했고, 부산도시공사가 시행자로 땅을 사서 조성한 뒤 민간에 팔았다. 도시개발법으로 수용이 가능했고, 공기업이 시행자였기 때문에 조건을 붙일 수 있었다. 부산도시공사의 추진사항에 따르면 2007년 6월 민간사업자 공모 공고가 났고, 공모지침서에는 "해안부 60m 이하, 주거시설 제외"가 적혀 있었다. 2019년 회의에서 김민정 위원이 자료를 들어 보이며 그 문구를 읽었고 도시계획실장은 "예, 그렇습니다"라고 했다.

사진: 생각하는 나무, CC BY-SA 4.0, 위키미디어 공용

세 컨소시엄이 응모했다. 뉴시스 2016년 11월 보도에 따르면 "다른 두 컨소시엄은 랜드마크 건물을 70층 높이로 설계했으나 트리플스퀘어는 애초부터 117층으로 짓겠다는 개발안을 내놓았다." 2007년 11월 청안건설 등 20개사로 구성된 트리플스퀘어가 선정됐고 청안건설의 대표가 이영복이었다. 12월 사업협약을 맺었다. 부산참여자치시민연대 관계자는 같은 보도에서 "주거시설 없이 일반 상업용 시설만으로 100층 이상 랜드마크 건물을 짓는 것으로는 도저히 사업성이 보장되지 않는 구조"라고 했다. 시민단체의 해석이고 사법적으로 확정된 사실은 아니지만, 조건을 지킨 채로는 당선안이 서지 않는다는 문제가 공모 단계에 있었다는 뜻이다. 2008년 1월 해운대구의회가 부산시의회에 옛 한국콘도 부지를 편입해 달라고 청원했고 6월 부산시가 구역을 50,010㎡에서 65,934㎡로 31.8% 늘렸다. 정종민 위원이 지방자치법에 지방의회 청원 권한이 없는데 청원부터 확대 지정까지 서너 달 걸린 속도를 이례적이라고 지적하자, 도시계획실장은 "이례적인 건 저도 맞다"고 인정하면서 법과 제도가 같이 움직인 것이 우연이냐는 물음에는 "사회적 공감대가 그렇게 형성되어 있었지 않았나 하는 생각들을 해 봅니다"라고 답했다.

시행 법인은 2008년 4월 18일 트리플스퀘어피에프브이로 설립됐고 2011년 4월 엘시티피에프브이로 이름을 바꿨다. 자본금은 300억 원이고 감사보고서 주석에 따르면 주주는 이젠위드 37%, 강화 25%, 에코하우스 24%, 아시아엘에스디엔씨 6%, 부산은행 6%, 기타 2%다. 부산도시공사와 부산시는 어느 해에도 주주가 아니다. 부산은행은 설립 때부터 출자했고 뒤에 대주이자 자금관리 수탁기관이 된다. 강화는 중국 자본이고 2026년 현재 시행사와 정면으로 다투고 있어, 이젠위드·강화·에코하우스 세 회사를 이영복 계열로 뭉쳐 부르면 틀린다. 땅값은 소병훈 의원실이 2021년 정리한 대로 부산도시공사가 2,330억 원에 사서 2,333억 6,000만 원에 팔았다. 감사보고서는 건설용지 매입비를 2,336억 5,000만 원 완납으로 적어 2억 9,000만 원 차이가 난다. 2009년 변경 요청이 들어왔을 때 시행사는 잔금을 빼고 토지대금의 80~90%를 이미 낸 상태였다. 도시계획실장이 재공모를 하지 않은 첫 번째 이유로 든 사실이다.

부산시는 무엇을 풀고 무엇을 걸었나

풀린 것은 높이가 아니라 그 높은 동에 아파트를 넣을 수 있는가였고, 대신 걸린 것은 100층 이상이었다. 2009년 1월 해운대 그랜드호텔은 호텔 부지를 중심미관지구에서 일반미관지구로 바꿔 달라는 지구단위계획 변경 제안서를 해운대구에 냈다. 해운대구는 "특정 건물만 제외시키는 지구단위계획 변경은 해줄 수 없다"며 거절했고 그랜드호텔은 며칠 뒤 제안서를 거뒀다. 7월 트리플스퀘어가 부산도시공사에 개발계획 변경을 요청했고 그 내용은 중심지미관지구를 일반미관지구로 바꾸고 주거시설을 넣고 60m 제한을 푸는 것이었다. 9월 부산도시공사가 발주한 타당성 용역이 끝났고 용역자는 동의대 김흥관 교수였다. 10월 말 시행사가 부산도시공사를 거쳐 해운대구에 낸 공람 공고는 서울신문에 따르면 미관지구 지정 변경을 전혀 언급하지 않은 채 사업구역 안에 소공원 한 곳을 더 만든다는 내용만 담고 있었다. 11월 16일 해운대구는 그 요청을 받아들여 부산시에 개발계획 변경을 요청했다. 그랜드호텔의 제안을 거절했던 같은 기관이다. 12월 1일 부산시 도시계획위원회가 해운대해수욕장 인근을 일반미관지구로 일원화하고 주거시설을 45%까지 허용하는 안을 의결했다. 시장은 허남식이었다.

2019년 회의록이 그 결정의 이름을 바로잡는다. 손용구 위원이 "이게 중심지미관지구가 일반미관지구로 바뀌면서 지금 여러 가지 층수 높이 그것도 풀리고 그다음에 여러 가지 주거시설도 도입되고 한 부분 있죠, 그죠?"라고 묻자 도시계획실장은 "예, 그렇습니다"라고 했다. "엘시티 측에서 변경 요청이 들어왔기 때문에 부산시가 이걸 받아들인 거 아닙니까?"에는 "결과적으로 그렇습니다"라고 답했다. 부산시가 든 명분은 콘도였다. 도시계획실장의 말은 "콘도라는 게 사실은 아까 규정 바뀐 게 어느 정도 의미가 있냐면 2인 1구좌라는 게 가족이 됩니다"였다. 관광진흥법의 콘도 회원 모집 규정이 바뀌어 분양이 어려워졌다는 논리인데, 그 개정 조문은 이 글이 확인하지 못했다. 60m도 부지 전체의 제한이 아니었다. 도시계획실장은 "처음에 앞에는 전면부는 60m로 돼 있었고 뒤쪽은 이미 117층을 제한을 했었기 때문에"라고 말했다. 전면 60m와 후면 고층의 이층 구조가 원안이었고, 사업자 제안도 "앞에서 60m짜리의 관광시설을 넣고 뒤에는 117층짜리 콘도 위주로 넣겠다"였다.

걸린 조건은 김삼수 위원이 도시계획위원회 회의록을 인용해 읽었다. "뭐라 돼 있느냐 하면 '층수는 조건부로 해야 됩니다.'라고 얘기를 해요, 층수를 가지고. 이 조건부가 뭐냐 하면 반드시 100층 이상을 지어야 된다는 조건을 달아 가지고 하신 거예요. (…) 민간사업자가 정해지고 용도가 콘도에서 주거시설이 들어오게 바뀌고 나서 반드시 100층 이상은 하나를 랜드마크로 지어야 된다라고 얘기를 한 거죠." 주거를 넣어주는 대가로 시가 요구한 것이 100층 이상 랜드마크였다. 같은 회의에서 손용구 위원이 2009년 제9회 도시계획위원회 위원 명단을 보며 "그 당시에 엘시티의 감사로 있었던 분이 요 참석을 하시고"라고 묻자 도시계획실장은 "그날 불참하셨습니다"라고 했다. 2019년 9월 10일 회의에서 최영아 위원은 부산도시공사 사장에게 "여기 용역에서 굉장히 긍정적인 결과를 낸 동의대 교수님이 여기 도시계획위원회 명단 안에 계십니다, 그죠?"라고 물었다. 타당성 용역을 한 사람이 그 변경을 심의하는 위원회 명단에 있었다는 지적이 회의록에 남아 있다. 두 건 모두 부산시 쪽 답은 같았다. 도시계획실장은 엘시티 감사였던 위원이 "자기가 스스로 제척사유가 되어서 불참을 하신 거"라고 했고, 부산도시공사 사장 김종원은 용역을 맡은 교수에 대해 "심의 때는 용역 수행자는 제척 대상이 돼 가지고 심의 참석을 안 했습니다. 그러나 도시계획위원회 위원은 분명히 하고 있었습니다"라고 답했다. 위원 명단에 들어 있었다는 사실과 그날 표결에 참여했다는 주장은 다르다. 위원들이 받은 도시계획위원회 회의록은 발언자가 전부 "ㅇㅇㅇ"으로 지워진 판본이었고, 이름이 적힌 회의록을 달라는 요구에 도시계획실장은 "회의록 관련해서는 그렇게 못 드립니다마는 명단 부분은 드릴 수 있습니다"라고 답했다.

평가 두 개는 문턱 아래를 지나갔다. 연합뉴스 등에 따르면 부산시 환경영향평가 조례는 도시개발사업의 대상을 사업면적 125,000㎡ 이상으로 정하고 있었고 이 사업의 사업면적은 65,934㎡였다. 그 땅에 올라간 연면적은 661,134㎡다. 도시계획실장은 "당시에는 부지면적이 6만 5,000이었기 때문에 받지 않아도 되는 상태였고 2012년도 환경영향평가 조례가 바뀌었기 때문에 지금은 (…) 당연히 대상을 받게끔 되고"라고 했다. 조례는 2012년 연면적 기준으로 바뀌었고 소급되지 않았다. 교통영향평가는 2008년 3월 개정된 도시교통정비촉진법에 따라 건축위원회 통합 심의로 갔고 도시개발구역 사업이라 약식이었다. 약식은 준공 후 1년만 본다. 교통영향평가는 장래 2016년을 엘시티가 없는 경우로도 예측했는데 그때도 도로 서비스수준은 E와 F였다. 엘시티 때문에 나빠지는 것이 아니라는 판단이어서 도로 확장은 사업자가 아니라 도로관리청 몫이 됐다. 심사를 피한 것이 아니라 심사의 문턱이 부지면적이라는 변수로 세워져 있었다.

101층은 어떻게 정해졌나

101층은 미학이 아니라 조건의 하한선이었다. 공모 제안과 회의록에 남은 수치는 117층이고 2012년 부산일보가 정리한 최초 계획은 118층 511m였으며, 2011년 3월 부산시 건축위원회 조건부 승인에서 108층 477.8m가 됐으며, 2012년 3월 22일 변경심의에서 101층 411m로 내려갔다. 부산일보 2012년 3월 26일 보도가 그 변경의 내용을 적었다. 주거타워는 87층에서 84층으로, 세대는 894에서 882로, 랜드마크의 아파트 290가구는 주거타워로 옮겨졌다. 호텔 객실은 680실에서 806실로 늘었으며 외관은 곡선에서 사각형으로 바뀌었다. 같은 기사는 이 변경을 "관광특구 내에 공동주택 도입을 위해 100층 이상 건축물을 지으면서도 사업성이 떨어지는 초고층을 최대한 줄이기 위한 것으로 해석된다"고 썼다. 아파트를 옮기고 호텔을 늘린 이유는 "중국계 자본들이 레지던스 개념의 호텔을 요구한 것을 반영"으로 전했다. 사업성이 나쁜 초고층을 118에서 108, 101로 깎아 내려오다 100을 넘기는 최소 층수에서 멈췄다. 준공된 건물은 건축물대장에 101층 411.6m이고 주거타워 두 동은 설계 단계의 84층이 아니라 85층이다.

시행령은 두 번 열렸고, 언론이 흔히 쓰는 첫 번째는 이 땅에 적용되지 않았다. 대통령령 제20806호로 2008년 6월 5일 개정된 주택건설기준 등에 관한 규정은 50층 이상 또는 150m 이상이고 주택 300가구 이상인 복합건축물에서 주택과 숙박시설·위락시설·공연장을 한 건물에 넣을 수 있게 했다. 적용 지역은 경제자유구역·재정비촉진지구·행정중심복합도시·특별건축구역·도시환경정비사업 지역이었고 도시개발구역은 없었다. 당시 언론이 첫 적용 사례로 꼽은 곳은 인천경제자유구역의 인천타워였다. 시사IN이 쓴 "국토교통부가 2008년 주택건설기준 규정을 바꿔 관광시설만 가능하던 지역에 50층 이상 주거시설을 허용"은 법령 원문과 맞지 않는다. 주거 도입 자체는 2009년 12월 부산시의 도시계획 변경이 한 일이다. 국토해양부 보도자료에 따르면 2011년 3월 8일 국무회의가 상업지역에 짓는 호텔을 공동주택과 같은 건물에 넣을 수 있게 하는 시행령 개정을 의결했고 조문 개정일은 3월 15일이다. 명분은 "증가하는 외국인 관광객의 숙박수요 증가에 대비"였다. 부산시 건축위원회가 엘시티를 승인한 것이 같은 달이다. 한 동에 호텔과 레지던스를 섞은 지금의 구성이 이 개정에 기댔는지는 사업계획승인 문서를 보지 못해 확정하지 못했다.

투자이민제는 수요가 제도를 불러온 쪽이다. 뉴시스 2013년 3월 보도에 따르면 부산시는 2012년 4월 법무부에 부동산 투자이민제 적용을 요청했다. 그 시점에 엘시티PFV는 투자이민제 도입을 전제로 중국 기업과 1조 원대 투자 양해각서를 맺고 있었다. 2013년 5월 13일 법무부와 부산시가 해운대관광리조트와 동부산관광단지를 적용지역으로 지정했고 시행은 5월 20일이었다. 기준금액은 문화일보와 국제신문에 따르면 해운대 7억 원, 동부산 5억 원이었고 뒤에 5억 원으로 내려갔는데 그 시점은 확인하지 못했다. 대상은 랜드마크타워 22층부터 94층까지의 생활숙박시설 561실이다. 한겨레는 521실로 썼다. 2012년 3월 심의에서 아파트를 옮기고 호텔을 늘린 설계는 지정 발표보다 1년 앞서 그 수요에 맞춰져 있었다. 서울신문에 따르면 2016년 시점 전국 지정지역 일곱 곳 가운데 민간 건물은 엘시티가 유일했고, 2016년 5월 법무부는 기한을 2023년까지 연장했다. 법무부의 해명은 "부산시가 먼저 요청했고 관계기관이 공동으로 결정한 것이며 법무부 혼자 한 일이 아니다"였다.

건축물대장의 네 동과 날짜 일곱 개

국토교통부 건축HUB 건축물대장에 따르면 엘시티는 해운대구 중동 1829번지, 대지 47,823.9㎡에 연면적 661,134.81㎡, 용적률 945.97%, 건폐율 74.76%다. 882세대, 주건축물 4동, 주차 4,902대다. 랜드마크타워동은 지상 101층 지하 5층 411.6m에 연면적 249,374㎡, 대장상 580호이고 용도는 생활숙박시설·관광호텔·관망탑이다. 타워에이동과 타워비동은 각각 85층 441세대 연면적 145,181.88㎡로 같은데 높이는 339.1m와 333.1m로 6m 다르다. 대장은 이유를 적지 않는다. 포디움동은 6층 43m에 판매·위락·근린생활·운동시설이다. 랜드마크타워동의 등기상 건물명은 대장에 "중동 18290000 숙박시설 (주식회사엘시티피이에프브이)"로 남아 있다. 층별 개요 190행을 보면 관광호텔은 3층과 8~19층, 생활숙박시설은 22~47층·50~75층·78~94층이다. 피난안전구역은 20·48·76·97층 네 곳이며, 전망대는 98층부터 100층까지 세 층이고 98층에 예식장이 같이 있다. 101층은 계단실·승강기·기계실이라 사람이 쓰는 층이 아니다.

날짜는 일곱 개다. 허가일은 2011년 10월 7일이고 허가 구분은 주택건설사업계획승인, 착공신고일은 2011년 12월 29일이다. 실제 삽은 2013년 10월 중국건축(CSCEC)과 도급계약을 맺으며 들어갔다. 2015년 3월 부산일보에 따르면 동아지질이 "공사비 과다계상 등 무리한 요구"를 사유로 중국건축과의 계약을 해지했다. 4월 엘시티PFV도 중국건축과 도급계약을 해지했다. 뉴스1은 그 해지 11일 만에 포스코건설과 도급 약정이 체결됐다고 썼다. 2015년 7월 3일 포스코건설과 1조 4,730억 원의 공사도급계약이 체결됐고, 감사보고서 주석에 따르면 책임준공 특약이 붙었다. 당시 토목공사는 76% 진행돼 있었다. 구조공사는 2015년 10월에 시작됐다. 사용승인은 네 동 모두 2019년 11월 29일, 도시개발사업 준공은 2019년 12월, 관광 도시개발사업 전체 준공 승인은 2020년 4월 28일이다. "2013년 10월 착공"만 쓰면 2011년 12월부터 2013년 10월까지와 2013년 10월부터 2015년 10월까지의 공백이 통째로 사라진다. 시공 중이던 2018년 3월 2일 55층에서 안전작업발판 구조물이 떨어져 근로자 4명이 숨지고 6명이 다쳤다. 구조물 안에 있던 3명과 지상에서 콘크리트 타설을 관리하던 1명이었다. 2018년 10월에는 태풍으로 유리창 100여 장이 깨져 72일 공사가 멈췄다.

자본금 300억으로 1조 7,800억을 빌렸고, 그 앞에 군인공제회가 있었다

포스코건설이 오기 전 이 사업의 돈은 군인공제회에서 연 11.7%로 빌린 것이었다. 2015년 감사보고서의 전기 차입금은 군인공제회 3,345억 9,400만 원과 부산은행 200억 원이다. 2014년 10월 31일 부산은행이 3,800억 원 대출확약서를 냈고, 그 돈으로 군인공제회에 원금과 발생이자를 합쳐 3,550억 원을 갚아 변제의무를 끝냈다. 면제된 이자는 채무면제이익 2,379억 1,600만 원으로 잡혔고 그것이 2014년 순이익 1,782억 8,000만 원을 만들었다. 2014년의 흑자는 영업이 아니라 이자 탕감이다. 2010년부터 2013년까지 이 회사의 자본총계는 자산에서 부채를 뺀 역산값으로 마이너스였고 2013년 말에는 마이너스 590억 6,000만 원이었다. 2018년 12월 정정본에서는 이 구간 수치가 다시 바뀐다.

2015년 9월 18일 부산은행과 메리츠종합금융증권을 대리금융기관으로 15개 대출기관과 프로젝트금융 대출약정을 맺었다. 총 한도 1조 7,800억 원, 약정기간 2020년 3월 20일까지, 2015년 말 인출 8,000억 원이다. 트랜치별로 A 4,200억 원은 부산은행·경남은행·롯데손해보험·흥국생명·메리츠화재·메리츠캐피탈·동부생명 등이 4.38~5.20%로, 옥스포드제삼차가 500억 원을 6.40%로 댔다. B 1,500억 원은 우리종금·맥쿼리은행·IBK캐피탈 등이 5.78~5.80%로, C 2,300억 원은 부산은행이 단독으로 6.40%에 댔다. 가장 위험한 후순위 자리에 지분 6% 주주인 은행이 혼자 들어갔다. 일요신문 2021년 3월 보도에 따르면 BNK 3사의 약정은 부산은행 8,500억, 경남은행 2,500억, BNK캐피탈 500억으로 합계 1조 1,500억 원이고, 나눗셈으로 전체의 64.6%다. 기사 본문은 64.4%로 썼다. 같은 보도는 "부산은행은 당시 내부 규정상 대출한도를 자기자본 15% 이내(7,200억 원)로 두고 있었으나 특별승인으로 대출을 해줬고" 산업은행과 하나은행은 사업성에 확신이 없다며 투자를 철회했다고 썼다. 이 세 항목은 1차 자료로 대조하지 못했다. 자본금 300억 원을 PF 한도로 나누면 1.69%다. 부산은행 지분을 뺀 주식 94%가 PF 담보로 잡혔다.

부산은행 300억 원 대출 건은 형사에서 무죄로 끝났다. 2021년 11월 7일 대법원은 성세환 전 BNK금융지주 회장 등 9명에 대해 "추가 대출이 규정을 위반했지만, 회수 불가능성이나 손해 발생을 단정하기 어려워 배임죄에 해당하지 않는다"며 전원 무죄를 확정했다. 부산은행이 특혜 대출을 했다고 쓰면 오보가 된다. 쓸 수 있는 문장은 규정 위반은 인정됐으나 배임죄는 성립하지 않는다고 확정됐다까지다.

3,155억을 배당으로 결의했고 2,829억을 주지 못했다

분양은 회사가 공시한 총추정매출 3조 5,640억 원의 87.5%까지 갔다. 2015년 10월 말 아파트 882세대가 3.3㎡당 평균 2,730만 원에 분양됐고 경향신문에 따르면 68억 원 펜트하우스에 68 대 1이 몰렸다. 2016년 7월 레지던스가 분양됐다. 손익계산서의 분양수익은 2015년 1,302억 원에서 2017년 4,932억 원, 2018년 6,537억 원, 2019년 1조 1,722억 원으로 정점을 찍었다. 2015년부터 2024년까지 누적 3조 1,202억 원이다. 2019년 말 누적 분양수익은 주거 1조 5,058억, 레지던스 1조 1,119억, 상업 600억으로 2조 6,777억 원이고 누적 분양이익은 5,796억 원이었다. 이 누적치는 선납할인료를 빼기 전 값이고 손익계산서의 분양수익은 할인료를 뺀 값이라 둘은 정의가 다르다. 소병훈 의원실이 입주자 모집공고문으로 추정한 분양매출 3조 9,420억 원은 이 회계 인식액보다 크다. 2020년 말 미분양은 아파트 1호와 레지던스 2호뿐이었고, 상가는 2022년 12월 미분양률 49.7%에서 2026년 약 23%로 내려왔지만 공실률이 50%다.

회계는 한 번 통째로 뒤집혔다. 2018년 11월 20일과 12월 4일 엘시티PFV는 2010년부터 2017년까지 감사보고서 13건을 기재정정으로 다시 냈다. 2018년 감사보고서의 자본변동표에 "전기오류수정손실 (56,352,341,611)"이 적혀 있다. 563억 5,000만 원이다. 2017년 자본총계는 원보고서 1,989억 3,000만 원에서 정정본 1,501억 8,000만 원으로 줄었다. 2019년 보고서와 2020년 보고서는 같은 해의 기초 이익잉여금을 각각 2,490억 7,000만 원과 2,276억 5,000만 원으로 달리 적어 214억 2,000만 원이 한 번 더 빠졌다. 정정 사유는 공시에 없다. 확인되는 것은 여덟 해를 한꺼번에 고쳤고, 순자산이 563억 원 줄었고, 그 시점이 이영복의 대법원 확정 석 달 뒤라는 것뿐이다.

그 위에서 배당이 결의됐다. 2018 회계연도 이익잉여금처분계산서는 현금배당 2,106억 6,400만 원을, 2019 회계연도는 1,048억 원을 결의했다. 합계 3,154억 6,400만 원으로 자본금의 10.5배다. 이 법인은 법인세법 제51조의2의 소득공제특례를 받는 프로젝트금융투자회사라 배당가능이익의 90% 이상을 배당하면 그 금액을 소득에서 공제받는다. 배당 결의는 주주가 현금을 가져가는 장치이면서 법인세를 0으로 만드는 장치였고, 실제로 이 회사가 법인세를 낸 해는 2019년 한 해 266억 3,000만 원뿐이다. 그런데 배당은 대부분 지급되지 않았다. 2019년 말 미지급배당금 2,100억 1,500만 원, 2020년 말 2,868억 8,500만 원, 2024년 말 2,828억 5,500만 원이 유동부채에 남아 있다. 결의액에서 미지급을 빼면 실제로 나간 돈은 326억 900만 원이다.

2020년 순손실 1,628억 2,000만 원이 났고 2024년 말 자본총계는 마이너스 1,390억 3,000만 원, 미처리결손금 1,840억 3,000만 원이다. 결손이 어디서 왔는지는 계산으로 맞춰진다. 2014년 말 이익잉여금 892억 2,000만 원에 2015년부터 2024년까지 순손익 합계 1,349억 9,000만 원을 더한다. 거기서 전기오류수정손실 563억 5,000만 원과 기초잉여금 재작성 214억 2,000만 원과 배당 결의 3,154억 6,000만 원을 빼면 마이너스 1,690억 2,000만 원이다. 공시된 미처리결손금에서 이익준비금 150억 원을 뺀 1,690억 3,100만 원과 1,000만 원 차이다. 열 해 동안 회사는 이익을 냈다. 결손은 배당 3,155억 원과 소급 수정 778억 원이 만들었다. 감사인은 산원공인회계사감사반이고 2024년 보고서는 적정의견에 계속기업 관련 중요한 불확실성을 붙였다. "유동부채가 유동자산보다 127,659백만원 초과하고 있고, 누적결손금이 184,031백만원에 이르고 있으며, 총부채가 총자산을 139031백만원 초과하는 완전자본잠식 상황에 있습니다." 숫자 표기는 원문 그대로다. 계열 자산관리회사 엘시티는 준공 뒤인 2023년과 2024년에도 자산관리용역수수료를 연 60억 원씩 받았다.

준공 뒤 자산은 조각으로 팔렸다. 2020년 6월 포스코건설이 서울중앙지방법원에 추가공사비 2,391억 원을 청구했고, 준공 전 합의한 388억 원을 더하면 2,800억 원으로 도급액의 약 20%다. 1코노미뉴스 2023년 5월 보도에 따르면 포스코건설은 합의서를 근거로 약 1,900억 원을 이미 회수했다. 시행사 관계자는 "대출을 못 받으면 부도가 나고 소송도 언제 끝날지 모르는 상황이라 비상식적인 요구를 들어줄 수밖에 없었다"고 했다. 2024년 감사보고서에서는 이 소송 문장이 사라졌고 결말은 확인하지 못했다. 2021년 1월 시행사는 럭셔리해운대에서 관광호텔을 담보로 1,500억 원을 연 8~11%에 빌렸고 금리는 뒤에 9~12%로 올랐다. 롯데호텔의 마스터리스 임대료는 연 82억 4,000만 원과 매출의 13% 중 높은 금액이었다. 임대료로 이자를 낼 수 없는 구조가 그대로다. 2023년 3월 워터파크가 이도에 820억 원에 팔렸고, 2026년 4월 관광호텔이 성호전자에 1,500억 원에 넘어갔다. 2024년 말 소송은 16건이고 감사보고서는 "상기 소송의 최종결과가 재무제표에 미치는 영향은 예측할 수 없습니다"라고 적었다.

공공은 얼마를 받았나

부산도시공사가 이 땅에서 실현한 차익은 3억 6,000만 원이고 물게 된 개발부담금은 333억 8,000만 원이다. 소병훈 의원실이 2021년 국정감사에서 정리한 대로 부산도시공사는 부지를 2,330억 원에 사서 2,333억 6,000만 원에 팔았고, PFV에 한 푼도 출자하지 않아 배당도 0원이다. 2019년 시의회에서 부산시가 낸 답은 조성원가 2,074억 원 대비 매각 2,336억 원이었고 주변도로 개설비를 뺀 뒤가 약 200억 원 이득이라는 설명이었다. 산정 기준이 다르므로 둘을 같이 둔다. 해운대구는 이 도시개발사업의 시행자인 부산도시공사에 개발부담금 333억 8,000만 원을 부과했다. 1심과 2심은 부산도시공사가 이겼다. 그러나 2025년 9월 26일 대법원 특별1부는 2022두37493 사건에서 "관광시설용지의 개발 완료 시점은 단순한 부지 조성 완료일이 아니라 사용 목적에 필요한 기반시설 공사까지 완료된 때"라며 파기환송했고, 2026년 5월 26일 부산고등법원 행정1부에서 해운대구가 이겼다. 개발부담금은 준공 시점 지가에서 개시 시점 지가와 개발비용을 뺀 값에 매기므로, 2007년과 2008년에 원가 수준으로 판 공기업이 2019년 지가 상승분에 대한 부담금을 물게 된다. 3억 6,000만 원과 333억 8,000만 원을 나란히 놓으면 마이너스 330억 2,000만 원이다. 실제 납부 여부는 확인하지 못했다.

공공이 실제로 회수한 돈은 이행보증금이다. 2019년 10월 부산도시공사와 엘시티PFV는 워터파크·테마파크·메디컬스파 세 관광시설을 2020년 8월 31일까지 완료하기로 추가 협약을 맺었다. 이행보증금은 139억 5,250만 원이었다. 기한까지 전망대 말고는 열리지 않았고, 2020년 10월 부산도시공사는 부지조성 공사비 28억 9,640만 원을 공제한 110억 5,600만 원을 보험사를 통해 받았다. 연합뉴스에 따르면 2022년 8월 부산지방법원 민사8부는 시행사의 채무부존재확인 청구에 대해 이행보증금 지급채무가 "111억 6,200만원을 초과해 존재하지 않는다"고 판단했다. 재판부는 "사업제안서가 처음 제출된 2007년 이미 콘셉트 시설을 짓겠다고 약속하는 등 지금까지 흐름을 감안할 때 추가 사업협약이 엘시티PFV의 이익을 부당하게 제한한 것도 아니다"라고 판시했다. 보증금이 몰취된 순간 시행사의 관광시설 조성 의무는 법적으로 사라졌다. 디지털타임스 2024년 11월 보도에 따르면 영화체험박물관 예정지였던 상가동 2층에는 아동병원이, 아트갤러리 예정지였던 3층에는 편의점이 들어갔다. 2019년 3월 회의에서 손용구 위원은 "콘도 사업성이 없다며 규정을 바꿨으나 지금은 콘도가 하나도 없다"고 지적했고 실장은 답하지 못했다.

세금은 다투는 중이다. 시행사는 2020년 해운대구에 취득세 688억 원을 냈고, 프로젝트금융투자회사 감면 규정의 적용 시기를 두고 절반인 344억 원을 돌려달라는 행정소송을 2024년 3월 냈다. 도로는 세금으로 넓혔다. 서울신문 2016년 11월 보도에 따르면 온천사거리에서 미포 6거리까지 620m에는 144억 원이 들어갔고 보상비 134억 원과 공사비 10억 원이며 그중 106억 원은 시비였다. 사업구역 안 935m만 시행사가 만들어 기부채납했다. 백선기 해운대구청장은 "보통 대형 건물 주변 도로확장 비용은 사업주가 부담하는데 엘시티 주변 도로를 세금으로 확장한 것은 이상하다고 봤다"고 했다. 부산시는 "엘시티 이용자 뿐 아니라 달맞이길을 이용하는 일반 차량도 많아 도시개발사업으로 해당 도로를 확장하는 것으로 특혜는 아니다"라고 했다. 2018년 12월 시행사는 미포 철길건널목 구간에 75억 원을 내겠다고 했다. 부산일보가 2019년 11월 전한 세수효과 4,847억 원은 "엘시티에 따르면"으로 시작하는 사업자 제시 추정치이고 국세가 대부분이다. 공공 회수액으로 쓰면 안 되는 숫자다.

판결이 인정한 것과 인정하지 않은 것

인허가가 풀린 사실은 행정 기록으로 확인되고, 그 인허가가 뇌물의 대가였다는 판단은 확정되지 않았다. 2017년 3월 7일 부산지검 특수부는 구속 12명, 불구속 12명을 기소했고 경향신문의 기사 제목은 "인허가·부정대출 등 못 밝혀"였다. 이영복은 회삿돈 705억 원 횡령과 정관계 로비 5억 3,000만 원 등으로 2018년 8월 30일 대법원 2018도8635 판결로 징역 6년이 확정됐다. 현기환 전 청와대 정무수석은 이영복에게 받은 법인카드·상품권 1억 400만 원 등으로 2018년 3월 29일 징역 3년 6월과 추징 3억 7,309만 원이 확정됐다. 배덕광 전 해운대구청장·국회의원은 현금 5,000만 원 등으로 2018년 5월 16일 대법원 2018도3577 판결로 징역 5년이 확정됐다. 정기룡 전 부산시 경제특보는 항소심에서 징역 1년 6월을 받았다. 허남식 전 부산시장은 3,000만 원 수수 혐의로 1심 징역 3년을 받았으나 2017년 12월 부산고등법원이 무죄로 뒤집었고 2018년 4월 24일 대법원에서 무죄가 확정됐다. 2심은 이영복의 측근이 "허 전 시장에게 3000만원을 전달했다고 보고했다는 구체적인 일시, 장소, 방법 등을 진술하지 못했"다고 봤다. 서병수 당시 시장은 기소되지 않았다. 특혜분양 명단 43세대 가운데 검찰 단계에서 41명은 공소시효가 완성돼 불기소됐고 2명만 주택법 위반으로 기소돼 벌금형을 받았다. 2021년 8월 부산경찰청은 뇌물 혐의를 "특혜 없음, 불법 없음"으로 불송치했고, 그 시점에 주택법 공소시효는 이미 지나 있었다. 2009년 12월 1일 도시계획위원회의 의결 자체가 위법이라고 판단한 판결은 없다.

조건을 대하는 네 가지 태도

공공이 붙인 조건은 네 갈래로 끝난다. 상암 DMC 랜드마크에서 서울시는 조건을 안 풀어 계약이 깨졌고 판결로 감사보고서 기준 570억 원을 돌려줬다. 청라 시티타워에서 LH는 448m는 그대로 둔 채 사업비 증액을 두 번 받아준 뒤 세 번째에 협약을 깼고 1심에서 졌다. 잠실 롯데월드타워에서는 성남 서울공항 활주로 각도를 바꾸는 인허가 조건이 풀렸고 사업자가 활주로 변경 비용 951억 원을 포함해 1,800억 원을 부담했으며 2018년 12월 감사원은 특혜 근거가 없다고 종결했다. 엘시티는 조건을 풀어주고 층수를 받았다. 건물은 섰고, 관광시설 의무는 보증금 110억 원과 함께 사라졌고, 공기업은 의원실 집계로 3억 6,000만 원을 벌고 334억 원을 물었다. 감사보고서의 토지매입비 2,336억 5,000만 원과는 3억 원 가까이 차이가 난다. 성남 백현동은 자연·보전녹지를 2015년 준주거로 네 단계 올린 사례다. 그 상향을 알선한 김인섭 전 한국하우징기술 대표가 2024년 11월 28일 대법원에서 알선수재로 징역 5년과 추징 63억 5,733만 원이 확정됐다. 엘시티와 백현동은 둘 다 용도를 올려 사업성을 만들었고 둘 다 알선한 사람이 유죄로 확정됐는데, 인허가 결정 자체의 위법은 별개로 다뤄졌다.

엘시티가 상암·청라와 다른 지점은 조건의 종류다. 상암의 조건은 층수 하한과 주거 비율 제한, 대금 납부였고 사업자는 그것을 지키면서 돈을 벌 수 없었다. 청라의 조건은 448m 하한과 고정 공사비였고 상한이 깨지자 누가 낼지가 비어 있었다. 엘시티의 조건은 100층 이상이었다. 주거 45%를 넣을 수 있으면 101층은 사업자가 지키면서 돈을 버는 조건이 된다. 2015년 분양에서 아파트 882세대는 3.3㎡당 평균 2,730만 원으로 부산 역대 최고 분양가에 나왔고 펜트하우스 청약 경쟁률은 68 대 1이었으며, 2019년 한 해 분양수익이 1조 1,722억 원이었다. 공공이 받기로 한 것은 층수 말고는 관광시설이었는데 그것은 지어지지 않았다. 조건을 풀어준 부산이 얻은 것은 스카이라인이고 문 것은 부담금이다.

해외에는 같은 유형에서 제재의 층위가 다른 사례가 있다. 스페인 코스타델솔의 리조트 도시 마르베야에서는 1990년대 중반부터 호텔·주거복합 인허가를 둘러싼 리베이트 구조가 수사됐고, 2006년 스페인 정부는 마르베야 시의회를 해산했다. 2013년 10월 4일 1심에서 53명이 유죄, 42명이 무죄를 받았다. 기소 인원은 출처마다 85명에서 100명 가까이로 갈린다. 전 도시계획국장 후안 안토니오 로카는 징역 11년과 벌금 2억 4,000만 유로, 전 시장 마리솔 야게는 6년, 훌리안 무뇨스는 2년을 받았다. 로스앤젤레스에서는 시의회 도시계획·토지이용위원회 위원장이던 호세 위자르가 개발업자들로부터 200만 달러에 가까운 이익을 요구한 혐의로 연방 조직범죄법과 탈세 유죄를 인정했다. 2024년 1월 26일 징역 13년을 선고받았다. 연방검찰 보도자료에 따르면 그 가운데 미시시피강 서쪽에서 가장 높은 건물이 될 호텔 재개발이 있었고, 더 리얼 딜은 다른 한 건을 77층 계획으로 전했다. 검찰은 이 구조를 대가성 인허가라고 규정했다. 미국은 개별 뇌물이 아니라 구조 자체를 기소했다. 한국은 개별 뇌물수수와 정치자금법으로 갈라 기소했고 그 결과 인허가 결정 구조는 판결의 대상이 되지 않았다. 검찰이 인허가는 못 밝혔다고 인정한 지점과 맞물린다.

밀라노는 균형 장치다. 2025년 7월 밀라노 검찰은 20년에 걸친 초고층 개발을 수사해 주세페 사라 시장을 포함한 70명 이상을 대상으로 삼았다. 개발업자가 공직자에게 돈을 주고 건축허가를 빨리 받았다는 혐의로 도시재생국장과 개발사 대표 등 6명의 구속영장을 청구했다. 영장 청구는 7월 16일이었다. 여드레 뒤인 7월 24일 일 솔레 24 오레가 전한 롬바르디아 지방행정법원 2747/2025 판결은 25m를 넘는 건물에 실시계획이 항상 필요한 것은 아니며 이미 도시화된 지역이면 일반 건축허가로 승인할 수 있다고 봤다. 밀라노시의 간이 절차도 지지했다. 검찰이 위법으로 본 인허가 완화를 행정법원이 같은 달에 합법으로 판단했다. 7월 31일 예비수사판사는 여섯 명 중 다섯 명에게 가택연금, 한 명에게 구금을 명했고 사라 시장에 대한 혐의는 받아들이지 않았다. 사건은 2026년 9월 현재 진행 중이다. 인허가 완화 자체는 범죄가 아니고, 범죄가 되는 지점은 그 결정과 돈이 연결되는 자리다. 엘시티에서도 인허가가 풀린 사실과 그것이 범죄인지가 갈렸다.

균형을 위해 적어 둔다. 부산시의 방어 논리는 당시 기준으로는 대상이 아니었다는 것이었고 그 말 자체는 맞다. 환경영향평가 문턱은 부지면적이었고 그 기준이 바뀐 것은 2012년이며 소급되지 않았다. 규제 완화가 만든 것도 실재한다. 부산 공시가격 1위 아파트와 98층부터 100층까지의 전망대가 그 자리에 있고, 2020년 6월 시그니엘 부산이 문을 열었다. 준공으로 생긴 고용과 관광객과 세수의 실제 크기는 이 글이 1차 통계로 확인하지 못했다. 그리고 조건을 안 풀어준 쪽에도 값이 있었다. 서울시는 상암에서 조건을 지켰고 계약이 깨졌고 돈을 돌려줬다. 조건부 인허가에서 무조건 옳은 선택은 없다.

드러난 것: 대가로 받은 것이 층수이면 공공에는 명분만 남는다

부산시는 조건을 없앤 것이 아니라 바꿨고, 바꾼 조건은 사업자가 지키면서 돈을 버는 조건이었다. 2007년 공모의 60m와 주거 금지는 사업자가 지키면서 돈을 벌 수 없는 조건이었고 그래서 응모 셋 중 하나만 117층을 냈다. 2009년 12월 부산시는 주거 45%를 열어줬고 100층 이상이 조건으로 붙었다. 그 조건이 그날 의결 문서에 어떻게 적혔는지는 회의록 원문을 열지 못했고, 시의회 조사에서 위원은 "층수는 조건부로 해야 된다"고 말했다. 사업자는 118층에서 101층까지 깎아 내려와 그 하한에서 멈췄고, 101층 몸통 22층부터 94층까지를 외국인 투자이민 상품으로 채웠으며, 아파트 882세대를 부산 최고가로 팔았다. 공공이 층수 말고 받기로 한 관광시설은 2020년 8월 기한까지 열리지 않았고, 110억 원의 보증금이 몰취되는 순간 그 의무는 사라졌다. 그 자리에 아동병원과 편의점이 들어갔다.

돈은 공기업 쪽에서 반대로 흘렀다. 부산도시공사는 의원실 집계로 땅에서 3억 6,000만 원을 벌었고 개발부담금 333억 8,000만 원을 물게 됐다. 시행사는 자본금 300억 원으로 1조 7,800억 원을 빌려 분양수익 3조 1,202억 원을 인식했고 열한 해 손익 중 일곱 해는 이익, 네 해는 손실이었다. 그런데 3,154억 6,400만 원의 배당 결의와 778억 원의 소급 수정이 결손 1,690억 원을 만들었다. 배당은 프로젝트금융투자회사의 법인세를 0으로 만드는 장치였고 2,828억 5,500만 원이 지급되지 않은 채 남아 2대 주주의 780억 원 가압류와 호텔 매각의 원인이 됐다. 후순위 2,300억 원을 혼자 댄 곳이 부산은행이다. 별건으로 기소된 300억 원 추가 대출에서는 규정 위반은 인정됐으나 배임은 아니라는 무죄가 2021년 11월 확정됐다.

인허가가 풀린 사실과 그것이 범죄였다는 판단은 이 사건 안에서 갈렸다. 유죄가 확정된 것은 시행사 실소유자의 횡령과 뇌물공여, 전 정무수석·전 의원의 수수이고, 전 경제특보는 항소심에서 유죄를 받았다. 전 시장은 무죄로 확정됐고 검찰은 인허가와 부정대출을 못 밝혔다고 인정했다. 2009년 12월 1일의 의결이 위법이라는 판결은 없다. 회의록에 남은 것은 이례적인 구역 확대와 거절된 옆 호텔의 제안, 공람 공고에서 빠진 미관지구 변경, 용역 수행자가 든 위원 명단, 그리고 사업자 요청을 시가 결과적으로 수용했다는 도시계획실장의 확인이다.

확인하지 못한 것을 적는다. 엘시티피에프브이의 2025년 감사보고서는 전자공시에 없어 청산 여부와 호텔 매각 직전의 재무를 보지 못했다. 포스코이앤씨 추가공사비 2,800억 원 소송의 결말, 부산시가 주거 허용의 명분으로 든 관광진흥법 콘도 규정의 개정 조문, 2009년 12월 1일 도시계획위원회 회의록 원문과 위원 명단, 준공 뒤 고용·관광객·세수의 1차 통계는 열지 못했다. 이행보증금 판결의 사건번호와 확정 여부, 취득세 344억 원 소송의 결과, 개발부담금의 실제 납부는 확인하지 못했다. 2008년 시행령 개정 이유서, 2011년 개정의 대통령령 번호, 사업계획승인이 근거로 삼은 조항, 부산시 고시번호 전부, 법무부 지정 고시와 7억에서 5억으로 내린 시점, 미지급배당금의 주주별 내역, 럭셔리해운대의 실체, 특혜분양 명단의 전체 인원, 공수처에 입건된 검사 13명의 처분도 남는다. 시그니엘 부산 객실 수와 개관일, SOM의 설계 참여는 2차 자료뿐이다. 아파트 계약률, 부산도시공사 매각가의 의원실 집계와 감사보고서 사이의 차이, 마르베야·밀라노 사건의 1차 판결문, 현기환·정기룡·허남식의 대법원 사건번호도 확인하지 못했다.

다음 편은 송도 국제업무지구다. 미국 개발사와 포스코건설의 합작이 574만㎡ 독점개발권 위에서 깨진 산수를 본다. 시리즈 전체는 건물을 짓는 돈: 국내편에서 이어진다.

출처

이 글의 대지·연면적·층수·높이·날짜는 국토교통부 건축HUB 건축물대장 원문에서 왔고, 인허가 연표는 부산도시공사의 사업안내 추진사항과 부산시의회 행정사무조사 회의록 원문이다. 시행사의 주주·차입·PF·분양·배당·결손·소송은 전자공시의 엘시티PFV 감사보고서 2009년부터 2024년까지 열여섯 해분에서 옮겼고, 형사 판결은 대법원 공개 자료와 보도로 확인했다. 2009년 도시계획위원회 회의록, 관광진흥법 콘도 규정 개정 조문, 2025년 감사보고서는 확보하지 못해 본문에 그렇게 표시했다.

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대장·회의록·판결·기관 원문

• 국토교통부 건축HUB 건축물대장정보 서비스 — 공공데이터포털 · 호출 2026-09-29
• 제275회 임시회 폐회중 시민중심도시개발행정사무조사특별위원회 제4차 회의록 — 부산광역시의회 · 2019-03-11
• 제280회 임시회 폐회중 시민중심도시개발행정사무조사특별위원회 제10차 회의록 — 부산광역시의회 · 2019-09-10
• 제281회 임시회 시민중심도시개발행정사무조사특별위원회 제12차 회의록 — 부산광역시의회 · 2019-10-21
• 해운대관광리조트 도시개발사업 추진사항 — 부산도시공사(웨이백 2020-09-25)
• 법무부, 부산 해운대 및 동부산관광단지를 부동산투자이민제 적용지역으로 지정 — 정책브리핑 · 2013-05-13
• 상업지역 호텔과 공동주택 복합건축 허용, 주택건설기준 등에 관한 규정 개정 — 정책브리핑 국토해양부 · 2011-03
• 주택건설기준 등에 관한 규정 — 위키문헌
• 주택건설기준 등에 관한 규정 연혁 — nepla
• 엘시티 금품비리 배덕광 전 의원 징역 5년 실형 확정, 2018도3577 — 대법원 언론보도판결 · 2018-05-16
• 대법원 2018도8635 판결 — CaseNote · 2018-08-30
• 해운대 엘시티 사건 정리 — 참여연대 권력감시

공시

• 엘시티피에프브이 감사보고서(2015.12) — 전자공시시스템 · 2016-04-12
• 엘시티피에프브이 감사보고서(2017.12) 기재정정 — 전자공시시스템 · 2018-12-04
• 엘시티피에프브이 감사보고서(2018.12) — 전자공시시스템 · 2019-04-01
• 엘시티피에프브이 감사보고서(2019.12) — 전자공시시스템 · 2020-04-07
• 엘시티피에프브이 감사보고서(2020.12) — 전자공시시스템 · 2021-04-14
• 엘시티피에프브이 감사보고서(2021.12) — 전자공시시스템 · 2022-04-04
• 엘시티피에프브이 감사보고서(2023.12) — 전자공시시스템 · 2024-04-09
• 엘시티피에프브이 감사보고서(2024.12) — 전자공시시스템 · 2025-04-07
• 엘시티(자산관리회사) 감사보고서(2025.12) — 전자공시시스템 · 2026-04-06. 엘시티피에프브이의 2025년 감사보고서는 2026-09-29 현재 미제출

보도, 사업과 인허가

• 부산, 해운대관광리조트 부동산투자이민제 검토 — 뉴시스 · 2013-03-08
• 부산시, 부동산 투자 이민제 도입 — 문화일보 · 2013-05-13
• 해운대리조트·동부산관광단지 부동산 투자이민제 적용 — 국제신문 · 2013-05-13
• 해운대관광리조트 108→101층 변경설계안 시 건축심의 통과 — 부산일보 · 2012-03-26
• 동아지질, 해운대관광리조트 공사계약 해지 — 부산일보 · 2015-03-30
• 해운대관광리조트 엘시티, 포스코건설과 시공계약 — 연합뉴스 · 2015-07-03
• 포스코건설, 부산 해운대관광리조트 엘시티 공사 계약 — 문화일보 · 2015-07-03
• 68억 해운대 엘시티 펜트하우스 청약 68대 1 — 경향신문 · 2015-10-15
• '사업비 3조' 부산 해운대 엘시티, 특혜 의혹 쟁점은? — 뉴시스 · 2016-11-15
• 엘시티 내사 중 투자이민제 연장, 법무부 특혜 논란 — 서울신문 · 2016-11-15
• 정기룡 전 경제특보, 엘시티 실무 6년간 총괄 — 국제신문 · 2016-11-17
• 엘시티 도시개발계획 변경절차 '총체적 부실' — 서울신문 · 2016-11-18
• 해운대 엘시티 주변 도로 확장 300억대 혈세 투입 — 서울신문 · 2016-11-18
• 엘시티 특혜대출 논란 부산은행 '알고 보니 엘시티 대주주' — 서울신문 · 2016-11-18
• 中도 포기한 엘시티, 포스코건설은 왜 책임준공 강행했나 — 뉴스1 · 2016-11-18
• 엘시티만 고도제한 해제 '수상한 해운대구' — 경향신문 · 2016-11-20
• 아파트 허용 엘시티 특혜, 도시공사 용역 뒤 일사천리 허가 — 서울신문 · 2016-11-21
• 엘시티 대주주 부산은행 '수상한 대출' — 서울신문 · 2016-11-21
• 부산시, 엘시티 사업에 환경영향평가 규정 위반 — 연합뉴스 · 2016-11-22
• 엘시티 이영복의 부당거래, 그 뒤엔 내부자들 — 한겨레 · 2016-11-28
• 책임준공의 덫, 엘시티 사태로 다시 도마 위에 — 한국일보 · 2016-11-28
• 엘시티PFV에 수상한 담보대출, BNK금융은 왜? — 일요신문 · 2021-03-26
• 엘시티 리스트 실체 추적 — 뉴스타파 · 2021-03-18
• 엘시티 특혜분양 의혹 경찰 불송치 — 오마이뉴스 · 2021-08-04
• 엘시티 특혜분양 43세대 수사 결과 — 세계일보 · 2021-08-04
• 엘시티 분양매출 4조원, 부산도시공사 수익은 고작 3억 원? — 국제뉴스 · 2021-10-20
• 4계절 관광지 만든다더니, 해운대 엘시티의 겉과 속 — 국제신문 · 2022-08-21

보도, 판결과 준공 뒤

• 엘시티 비리 수사 결과, 인허가·부정대출 등 못 밝혀 — 경향신문 · 2017-03-07
• 엘시티 24명 기소 명단 — 서울신문 · 2017-03-07
• 정기룡 항소심 징역 1년 6월 — 한국일보 · 2017-10-26
• 현기환 징역 3년 6월 확정 — 한국일보 · 2018-03-29
• 부산 엘시티 비리 허남식 전 부산시장 2심서 무죄 — 서울신문 · 2017-12-21
• 허남식 전 부산시장 무죄 확정 — 서울신문 · 2018-04-24
• 엘시티 비리 이영복 회장 징역 6년 확정 — 법률신문 · 2018-08-30
• 엘시티 세수효과 4847억 대 주차·교통대란 — 부산일보 · 2019-11-21
• 부산도시공사, 엘시티 이행보증금 139억 몰취 — 부산일보 · 2020-10-26
• 엘시티 부산은행 대출 배임 전원 무죄 확정 — SBS · 2021-11-07
• 엘시티 워터파크 1천억 원대 가압류로 매각 불가능, 컨셉시설 가동 불투명 — 미디어인뉴스 · 2021-11-15
• 엘시티 워터파크 개장 지연 이행보증금 몰수는 정당 — 연합뉴스 · 2022-08-18
• 엘시티 상가 267개 중 40곳 영업 — 부산일보 · 2022-09-21
• 해운대 엘시티 워터파크, '클럽디 오아시스'로 새단장 — 이코노미스트 · 2023-03-09
• 완공 3년 넘은 엘시티, 포스코이앤씨 추가공사비 소송 여전 — 1코노미뉴스 · 2023-05-23
• 바람 불면 엘리베이터 멈추고, 주차장엔 물이 '줄줄', 해운대 엘시티 하자 '심각' — 땅집고 · 2023-05-02
• 보증금 110억원 물어낸 엘시티, 관광시설 안짓고 용도 변경 — 디지털타임스 · 2024-11-14
• 해운대구 대 엘시티PFV 344억 취득세 소송 — 국제신문 · 2024-12-05
• 백현동 김인섭 징역 5년 확정 — 경향신문 · 2024-11-28
• '백현동 로비스트' 김인섭 대법서 징역 5년·추징 63억 확정 — 법률신문 · 2024-11-28
• 2025 공동주택 공시가격 부산 1위 엘시티 71억 — 부산일보 · 2025-03-13
• 대법, 엘시티 333억 원 개발부담금 소송 파기환송 — 법률신문 · 2025-09-26
• 부산 아파트 최고 실거래 엘시티 44억 9,000만 — EBN · 2026-01-26
• 엘시티 타워동 일부 성호전자 매각, 강화 가압류 — 부산일보 · 2026-04-13
• 엘시티 333억 개발부담금, 해운대구 손 들어준 법원 — 프레시안 · 2026-05-26
• 엘시티 비리왕 이영복이 돌아왔다 — 뉴스타파 · 2026-08-03

해외

• Operation Malaya — Wikipedia
• Marbella City Council dissolution — Wikipedia
• Spanish court convicts 53 people in country's biggest ever corruption trial — Fox News · 2013-10-04
• Spain: 53 Convicted in Massive Corruption Trial — OCCRP · 2013-10
• Former Los Angeles politician Jose Huizar sentenced to 13 years in federal prison — U.S. Attorney's Office · 2024-01-26
• Former Councilman José Huizar gets 13 years in prison for accepting developer bribes — The Real Deal · 2024-01-26
• Milan: house arrest requested for Tancredi and Catella, jail for four others. Mayor Sala among those under investigation — Il Sole 24 Ore · 2025-07-16
• Mayor denies wrongdoing in a corruption probe into Milan's building boom — AP via U.S. News · 2025-07-21
• Milan investigation: Tancredi, Catella and 3 others under house arrest. Gip: serious indications of guilt — Il Sole 24 Ore · 2025-08-01
• Skyscrapers do not need implementation plans, Lombardy court refutes prosecutors — Il Sole 24 Ore · 2025-07