애플파크 공사비 50억 달러는 애플이 적은 숫자가 아니었고, 적힌 돈은 쿠퍼티노의 세금뿐이었다

이 글은 《건물을 짓는 돈: 세계편》 33편이다. 세계의 건물 한 채를 잡아 그 돈이 왜 그런 모양인지 본다. 편마다 메커니즘 하나와 건물 하나. 이번 메커니즘은 회사가 땅을 사고 자기 현금으로 사옥을 올릴 때 돈의 기록이 회사가 아니라 시의 문서에 남는 구조이고, 건물은 캘리포니아 쿠퍼티노 원 애플파크 웨이의 애플파크다. 국내 건물은 《건물을 짓는 돈: 국내편》에서 따로 다룬다.

빌리지 않은 회사는 공사비를 어디에도 적지 않았다

2013년 4월 4일 블룸버그 비즈니스위크의 피터 버로스는 애플의 두 번째 캠퍼스 예산이 2011년 30억 달러 미만에서 거의 50억 달러로 불었다고 썼다. 근거는 사업에 가까운 소식통 다섯 명이었고, 기사는 애플이 논평을 거부했다고 적었다. 제곱피트당 1,500달러를 넘어 다운타운 고급 타워의 세 배이고, 뉴욕 신 월드트레이드센터의 39억 달러를 앞지른다는 비교가 붙었다. 그 뒤 모든 매체가 이 숫자를 썼다. 2017년 5월 와이어드의 스티븐 레비가 조너선 아이브와 팀 쿡과 노먼 포스터를 인터뷰한 르포도 50억 달러라고 적었지만, 애플 임원이 그 숫자를 입에 올린 인용문은 없다. 애플파크의 공사비는 애플이 한 번도 확인한 적 없는 숫자다.

사진: Daniel L. Lu (user:dllu), CC BY-SA 4.0, 위키미디어 공용

증권거래위원회에 낸 연차보고서를 2012 회계연도부터 2019 회계연도까지 전부 받아 "Apple Park"를 검색하면 본문에 0건이다. 2012년과 2013년 부동산 항목은 쿠퍼티노의 소유 건물 260만 제곱피트를 헐고 "두 번째 기업 캠퍼스"를 짓는다고 썼고, 2014년부터 2016년까지는 그 캠퍼스로 개발 중인 땅이 있다고만 썼다. 입주가 시작된 2017 회계연도 보고서에서는 그 문장마저 사라졌고, 본사 주소가 원 애플파크 웨이로 바뀐 것은 2018년 11월 보고서부터다. 2019년부터는 회사가 가진 땅이 몇 에이커인지도 적지 않는다. 장부에서 토지·건물 총액은 2011 회계연도 20억 5,900만 달러에서 2017 회계연도 135억 8,700만 달러로 늘었지만, 그 안에서 캠퍼스가 얼마인지 가르는 줄은 없다.

빌리지 않았다는 말도 반만 맞다. 애플의 장기부채는 2012 회계연도까지 0달러였다. 2013년 5월 처음으로 170억 달러 사채를 발행했고, 2017 회계연도 말 사채 원금은 1,040억 달러였다. 연차보고서는 그 발행을 자사주 매입과 배당을 위한 자본환원 프로그램과 함께 적었고, 캠퍼스는 용도에도 담보에도 나오지 않는다. 같은 해 애플의 현금과 유가증권 2,689억 달러 가운데 2,523억이 해외 법인에 있었고, 미국으로 들여오면 과세된다고 보고서가 썼다. 현금이 2,000억 달러가 넘는 회사가 1,000억 달러를 빌린 이유로 보고서가 적은 것은 캠퍼스가 아니라 배당과 자사주였고, 그 재원을 해외 현금을 들여오는 대신 차입에서 가져온다고 썼다. 캠퍼스는 담보 없이 섰고, 빚은 캠퍼스 밖에 있었다.

돈이 숫자로 적힌 문서는 애플 것이 아니라 쿠퍼티노시 것이다. 2013년 5월 애플이 비용을 대고 시를 위해 쓰게 한 키저마스턴 보고서는 완공 뒤 캠퍼스의 시장가치를 애플 추정으로 30억 달러로 적었고, 설비는 보고서 쪽 추정으로 5억 달러를 얹었다. 같은 보고서가 애플이 시에 낼 공공기여를 6,640만 달러로 추정하고 판매세 환급 산식을 적었다. 2013년 개발협정은 1997년 무렵부터 이어진 환급 비율을 50%에서 35%로 내렸고, 애플 자회사가 시에서 프루너리지가 도로를 2,381만 달러에 사는 조항을 담았다. 2017년 시공업체 평가 사이트가 쿠퍼티노시 건축허가를 모아 더한 허가 가액은 11억 달러를 넘었다. 50억의 22%, 유도한 값이다.

2011년 6월 7일 스티브 잡스는 쿠퍼티노 시의회에서 21분 동안 이 건물을 설명했다. 시의원 크리스 왕이 쿠퍼티노 주민이 얻는 것이 무엇이냐고 묻고 구글이 마운틴뷰에 깐 무료 와이파이를 거론하자 잡스는 이렇게 답했다. "We're the largest taxpayer in Cupertino so we'd like to continue to stay here and pay taxes." 우리는 쿠퍼티노 최대 납세자이고 여기 남아 세금을 내고 싶다. 안 되면 마운틴뷰 같은 곳으로 가야 하고 사람들을 데려가야 한다고 했다. 와이파이는 세금을 내니 시가 할 일이라고 했다. 넉 달 뒤 그는 죽었고, 승인은 2년 뒤에 났다.

그 세금이 12년 뒤 분쟁이 됐다. 캘리포니아 조세청은 2021년부터 애플의 온라인 판매를 쿠퍼티노 귀속으로 처리해 온 배분을 감사했고, 2023년 4월 시는 세수가 4,210만 달러에서 1,140만 달러로 줄 수 있다고 보고했다. 2025년 3월 6일 쿠퍼티노는 애플에 1,210만 달러를 돌려줬다. 애플이 낸 공사비는 어디에도 없고, 시가 애플에 준 돈과 돌려준 돈은 전부 있다. 이 글은 그 비대칭을 따라간다.

땅을 산 지 11년, 승인에서 입주까지 3년 반이 걸렸고, 잡스는 승인 전에 없었다

애플파크의 땅은 두 번에 걸쳐 샀고 두 번 다 값이 비공개였다. 2006년 4월 잡스는 쿠퍼티노 시의회에서 회사가 프루너리지가 남쪽의 아홉 필지를 조용히 사들여 약 50에이커를 확보했다고 밝혔다. 당시 보도는 땅값이 더 싼 다른 도시도 검토했다는 그의 말을 전했다. 2010년 11월 산호세 머큐리뉴스가 애플이 휴렛팩커드의 쿠퍼티노 캠퍼스 98에이커를 샀다고 보도했다. 1969년 HP가 팔로알토 직원들을 옮겨 쿠퍼티노 사업부를 연 땅이다. 양사는 가격을 밝히지 않았고 부동산 업계 추정 약 3억 달러가 2차 보도로 돌았다. 두 번의 매입과 탄타우가 주변 필지를 합쳐 2013년 인허가 신청서는 약 176에이커, 2017년 완공 발표는 175에이커라고 적었다. 1에이커 차이는 어디에도 설명이 없다.

2011년 6월 7일 발표에서 잡스는 1만 2,000명이 들어갈 우주선 모양의 건물 한 채를 보여줬다. 직선 유리는 한 장도 없고 전부 곡면이며, 애플 매장에서 쌓은 대형 유리 경험을 쓰겠다고 했다. 세계 최고의 오피스 건물을 지을 기회가 있다고도 했다. 그는 2011년 10월 5일 사망했다. 환경영향평가 초안은 2013년 6월 6일에 공개됐고, 최종본은 9월 23일에 나왔다. 환경영향평가 초안이 나오기 두 달 전인 2013년 4월에 블룸버그가 예산 50억 달러를 보도했고, 5월에 키저마스턴 보고서가 시에 들어갔다. 2013년 10월 15일 시의회는 여섯 시간 회의 끝에 환경영향평가 인증과 종합계획 수정과 개발허가와 개발협정 조례 1차 독회를 만장일치로 통과시켰다. 같은 날 프루너리지가의 공공도로 폐지 결의도 지나갔다. 11월 19일 2차 독회로 조례가 확정됐고 시장 오린 머호니는 "Go for it", 해보라고 말했다. 건축허가는 이튿날 나올 예정이라고 보도됐다.

철거는 2013년 12월에 이미 진행 중이었다. 기존 사무·연구 건물 약 266만 제곱피트와 나무 4,501그루를 걷어냈고, 2013년 9월 시 환경심의위원회 의제서에 적힌 수목 제거 허가 신청은 그중 약 90그루를 옮겨 심고 최소 6,200그루를 다시 심는 내용이었다. 본공사는 2014년에 시작됐고 단일 착공일은 보도에 없다. 2015년 5월 시공사가 바뀌었다. 스칸스카 USA와 DPR의 합작이 빠지고 애틀랜타의 홀더가 들어왔으며, 애플은 사유를 밝히지 않았고 업계지는 스칸스카의 취소된 수주가 약 8억 달러라고 전했다. 2017년 2월 22일 애플은 4월부터 직원 입주를 시작해 여섯 달 넘게 1만 2,000명 이상을 옮기겠다고 발표했다. 2017년 9월 12일 지하 극장에서 아이폰 발표 행사가 열렸고, 11월 17일 방문자센터가 문을 열었다.

사진: Justin Ormont, CC BY 4.0, 위키미디어 공용

제원은 애플의 2017년 보도자료와 2013년 시 제출 사업설명서가 1차다. 링 한 채가 280만 제곱피트에 4층이고, 직경 461미터와 둘레 1,465미터는 보도 수치다. 개발협정 조건으로 보도된 대로 부지의 80%를 녹지로 돌려 아스팔트와 콘크리트 500만 제곱피트를 잔디와 숲으로 바꿨고, 가뭄에 강한 토종 나무 9,000그루 이상을 100종 넘게 심었다. 지붕 태양광 17메가와트와 바이오가스 연료전지 4메가와트로 돌아가며, 2017년 2월 발표 때부터 애플은 캠퍼스가 100% 재생에너지라고 했고 연료전지 4메가와트는 2018년 4월 발표에 나온다. 주차는 2013년 계획서에 본관 9,240면과 탄타우 1,740면으로 1만 980면이고, 여러 매체가 쓰는 1만 4,200은 계획서의 최대 수용 인원이라 주차와 섞인 것으로 보인다. 지하 극장은 1,000석이고 입구는 지름 165피트 높이 20피트의 유리 원통이다. 피트니스센터는 10만 제곱피트, 2단계 탄타우 연구동은 계획상 60만 제곱피트에 2,200명이다.

구조는 두 가지가 세계 최대였다. 독일 젤레의 자회사 제닥이 만든 곡면 유리는 872매이고 가장 큰 것은 길이 14미터에 높이 3미터를 넘는 구조용 패널이며, 수량과 치수와 약 6킬로미터라는 총연장은 모두 업계 인터뷰 수치다. 링은 트리플 펜듈럼 베어링 692개 위에 떠 있고 극장은 따로 44개 위에 있어 지진 때 최대 52인치 움직일 수 있다. 캔틸레버 프리캐스트 콘크리트 슬래브는 안팎 둘레로 15피트씩 뻗고, 개수는 자료마다 4,000개와 4,300개로 갈려 어느 쪽이 맞는지 확인하지 못했다. 설계는 노먼 포스터의 포스터앤파트너스, 구조는 애럽의 존 월리, 조경은 올린이고, 애플 쪽에서는 7년 동안 나무를 고른 수목 전문가 데이브 머플리가 있었다. 시공 계약액은 어느 회사도 공개하지 않았다.

이 경위에서 건물 전체의 값이 적힌 날짜는 둘뿐이다. 2013년 4월 4일의 소식통 추정 50억과 2013년 5월의 애플 제공 추정 35억. 땅값 두 번, 시공 계약, 유리 계약, 착공일은 전부 비어 있다. 애플은 상장사이고 연차보고서를 해마다 내지만, 280만 제곱피트짜리 건물 한 채는 그 보고서에서 한 번도 이름으로 불리지 않았다.

캠퍼스는 담보도 공시도 없이 섰고, 돈이 적힌 문서는 쿠퍼티노시의 것이었다

애플의 연차보고서는 캠퍼스를 짓는 동안 이름을 부르지 않았고 다 짓자 서술 자체를 지웠다. 2012 회계연도부터 2016 회계연도까지 부동산 항목은 "두 번째 기업 캠퍼스"라는 말로만 이 건물을 가리켰다. 2012·2013 회계연도는 쿠퍼티노에 있는 소유 건물 약 260만 제곱피트를 헐어 두 번째 기업 캠퍼스를 짓는다고 썼다. 2014 회계연도부터는 철거 면적마저 빼고 두 번째 기업 캠퍼스로 개발 중인 땅이 있다고만 썼다. 2017 회계연도 보고서는 그 문장을 없애고 본사가 쿠퍼티노에 있다는 일반 서술과 전사 소유 1,340만 제곱피트, 임차 2,300만 제곱피트, 토지 4,928에이커만 남겼다. 2018 회계연도에는 토지가 7,376에이커로 2,448에이커 늘었고 사유는 없다. 표지 주소가 원 애플파크 웨이로 바뀐 것이 그 보고서다. 2019 회계연도부터는 면적과 에이커를 아예 적지 않는다. 2025 회계연도 보고서까지 같은 형식이다. 상장사가 짓는 동안 "두 번째 캠퍼스"였던 건물은 완공 뒤 보고서에서 사라졌다.

담보 대출은 보고서 어디에도 없다. 2013 회계연도 보고서의 요약 재무표는 장기부채를 2011년 0, 2012년 0, 2013년 169억 6,000만 달러로 적었다. 2013년 5월 발행한 170억 달러 사채가 첫 빚이다. 경영진 분석은 그해 자사주 매입 230억 달러와 배당 105억 달러를 적은 뒤 "자본환원 프로그램과 함께" 사채를 발행했다고 썼다. 2014 회계연도에 120억 달러를 더 발행했고, 사채 원금은 2015 회계연도 557억, 2016 회계연도 784억, 2017 회계연도 1,040억 달러가 됐다. 어느 해 보고서에도 사채가 담보부라는 서술이 없고, 캠퍼스가 용도로 나오지도 않는다. 산타클라라 카운티 등기부로 캠퍼스 필지의 담보권을 전수 확인하지는 못했다. 10-K의 무담보 서술과 용도 서술이 "캠퍼스를 담보로 빌리지 않았다"의 근거이고, 등기부가 나오면 그 근거는 바뀔 수 있다.

빚의 이유는 보고서가 직접 적었다. 2013 회계연도 유동성 절은 앞으로 배당과 자사주 매입에 쓸 현금이 국내 현금과 미국 영업에서 생기는 현금과 차입에서 온다고 썼고, 2017 회계연도까지 같은 문장이 반복된다. 2017 회계연도 말 현금과 유가증권 2,689억 달러 가운데 2,523억 달러가 해외 자회사에 있었다. 보고서는 해외 보유분을 미국으로 들여오면 일반적으로 미국 소득세가 붙는다고 썼다. 같은 보고서의 세금 주석은 아일랜드 자회사의 해외 미분배이익을 무기한 재투자할 의도가 있는 한 미국 법인세를 인식하지 않는다고 했다. 미국 안에서 자사주를 사고 배당을 주려면 해외 현금을 들여와 세금을 내거나 미국에서 빌려 이자를 내야 했고, 애플은 후자를 골랐다. 2017년 12월 22일 세제개편법이 해외 유보이익에 일시 송환세를 매기자 2018 회계연도 보고서는 373억 달러를 송환세 부채로 계상했다. 캠퍼스 재원이 국내 영업현금흐름이었다는 것은 이 구조에서 나오는 추정이지 보고서의 문장이 아니다. 보고서는 캠퍼스가 어떤 돈으로 섰는지 말하지 않는다. 캠퍼스 밖의 빚이 왜 생겼는지만 말한다.

돈이 숫자로 적힌 문서는 쿠퍼티노시 쪽에 있다. 2013년 5월 키저마스턴어소시에이츠가 쓴 "쿠퍼티노에서 애플이 만드는 경제·재정 효과" 보고서는 애플과의 계약으로 시를 위해 작성됐다. 표지에는 애플을 위해 준비했다고 적혀 있고, 자산 평가액과 공공기여 추정치의 각주에 애플 제공이라고 적혀 있다. 2012년 애플이 쿠퍼티노에서 쓰는 부동산의 평가액은 21억 달러였고 지방정부 전체에 재산세 2,480만 달러를 냈다. 시는 그 1% 기본세율 가운데 5.65%를 받고 캠퍼스 일부 필지에서는 6.34%를 받는다. 애플이 시에 직접 낸 세수는 2012-13 회계연도 920만 달러로 시 일반회계의 약 18%였고, 판매세 650만 달러는 시 판매세 수입의 45%였다. 보고서는 이 판매세 수치가 애플에 돌려준 환급을 뺀 순액이라고 각주에 적었다. 애플의 쿠퍼티노 시설이 만든 과세 매출 13억 달러는 광역교통국에도 해마다 1,400만 달러 넘게 냈다. 완공 뒤 캠퍼스의 시장가치는 애플 추정으로 30억 달러, 설비는 보고서 추정으로 5억 달러다. 그러면 지방정부 전체에 재산세가 해마다 3,170만 달러 더 생기고 그중 시 몫은 120만 달러라고 보고서는 적었다. 애플이 자기 건물의 값을 숫자로 말한 곳은 이 보고서뿐이고, 그 숫자는 공사비가 아니라 과세 기준의 자산 가치다.

판매세 환급 협약이 그 세금의 절반을 되돌리는 장치였다. 1997년 무렵 잡스가 복귀한 직후 쿠퍼티노와 애플이 맺은 협약은 캘리포니아 역내 판매분에서 시가 받는 판매세의 최대 50%를 애플에 돌려줬다. 키저마스턴 보고서가 인용한 2007년 6월 협약의 산식은 시 판매세 수입이 100만 달러를 넘으면 애플이 36만 2,500달러에 100만 달러 초과분의 50%를 더해 받는 구조다. 시 판매세가 1,300만 달러면 636만 달러가 돌아간다. 유도한 값이다. 2012년 애플이 시에 낸 판매세 1,270만 달러 가운데 620만 달러가 환급됐다는 LA타임스 보도를 산식에 넣으면 621만이 나오고, 비율로는 48.8%다. 유도한 값이다. 1,270만에서 620만을 빼면 650만으로, 키저마스턴 보고서가 순액이라고 적은 그 숫자와 맞는다. 협약은 2014년에 끝날 예정이었고, 2013년 개발협정과 한 묶음으로 연장되면서 비율이 35%로 내려갔다. 협정 3조 5항은 그 집행 형식을 적었다. 애플 자회사 바즈인더스트리스가 시와 맺은 세무 자문 계약을 고쳐, 새 지역 세수가 25만 달러를 넘으면 6만 2,500달러에 초과분의 35%를 더해 받는다. 키저마스턴이 요약한 2007년 산식의 100만 달러 임계값과 협정의 25만 달러가 같은 계약을 가리키는지는 확인하지 못했다. 같은 조항에서 애플은 다른 시와 이런 계약을 맺지 않았다고 진술했고, 주 조세 당국이 쿠퍼티노가 과세 지점이 맞는지 다툴 때 애플 비용으로 시의 방어를 돕기로 했다. 당시 보도는 2012년 판매세 기준으로 시가 해마다 180만 달러를 더 갖게 된다고 썼다. 블룸버그택스가 시 지급 기록을 열람한 결과 1998년부터 2019년 1분기까지 누적 환급은 약 6,980만 달러였고, 가장 최근 회계연도의 환급이 600만 달러였다. 같은 매체의 2025년 분석을 옮긴 보도는 2013년 협정 이후 2025년까지 6,470만 달러, 1998년부터 합치면 약 1억 2,000만 달러라고 적었다. 2차 자료다. 시 세수에서 애플 비중은 2011년부터 2013년까지 10%대였다가 2014년 이후 4.8%에서 6.4%로 내려왔다.

개발협정은 최대 20년이다. 2013년 10월 계획위원회가 시의회에 올린 첨부 문서에 협정 원문이 실려 있다. 기간은 발효일부터 6년이 기본이고, 240만 제곱피트 이상을 완공하면 12년, 그 뒤 더 지으면 20년까지 늘어나는 공정 연동 상한이다. 2013년 9월 26일 시 환경심의위원회 의제서는 신청 번호 DA-2011-01에 철거 약 266만 제곱피트와 신축 사무·연구 342만 제곱피트를 적었다. 강당·피트니스센터·발레파킹 접수 24만 5,000제곱피트와 유틸리티 플랜트 9만 2,000제곱피트가 따로 붙는다. 조례 13-2114가 그 협정이고, 같은 조례가 1995년 HP와 맺은 옛 개발협정을 폐지했다. 협정에 금액이 적힌 애플의 지급은 넷이다. 공원 부지 1.1에이커의 매입과 조성과 20년 유지관리 기금이 827만 994달러다. 부지 안 옛 헛간을 밖으로 옮길 때의 이전비가 264만 4,035달러다. 시 전역 신호 우선 장치는 32만 달러 상한이고, 280번 고속도로변 보행로 타당성 조사비는 25만 달러다. 저소득주택 기여금은 금액 대신 북발코 지역 대체 부담금의 두 배를 늘어난 면적에 곱하는 산식으로 적혔다. 가장 큰 돈은 기여가 아니라 매입이다. 협정 6조는 애플 자회사 캠퍼스홀딩스가 프루너리지가에 대한 시의 지분과 지역권 전부를 2,381만 4,257달러에 산다고 적었다. 그 값에는 시장가치 대비 상당한 프리미엄이 들어 있다고 썼다. 키저마스턴 보고서는 도로·교차로·유틸리티 개선 5,020만 달러, 자전거·보행 시설 1,000만 달러, 공원 370만 달러, 저소득주택 250만 달러를 합쳐 6,640만 달러로 적었다. 교통수요관리 연 3,500만 달러도 거기 있다. 둘 다 시의회 판단을 위한 사전 분석 수치이고, 협정 본문에는 그 항목이 없다. 조건부 승인이나 환경영향 저감 계획 같은 부속 문서에 있을 수 있지만 확인하지 못했다. 협정은 위반 때 양쪽 모두 손해배상을 청구하지 못하고 이행 청구만 할 수 있다고 적었다. 시가 토지용도 변경이나 공사비를 올리는 규제나 모라토리엄을 이 사업에 적용하지 못하게 아홉 항목으로 못 박았다.

구조를 한 줄로 놓으면 이렇다. 땅은 회사가 샀고 값은 비공개다. 건물은 회사 현금으로 섰고 공사비는 회사가 적지 않았다. 빚은 있었지만 캠퍼스가 아니라 해외 현금을 두고 미국에서 자사주를 사기 위한 것이었다. 돈이 적힌 유일한 문서는 시가 발주한 보고서와 시와 맺은 협정이고, 거기 적힌 것은 애플이 시에 낼 세금과 시가 애플에 돌려줄 세금과 애플이 시에 낼 기여금이다. 잡스가 시의회에서 말한 "우리가 세금을 낸다"는 이 구조의 요약이었고, 그가 말하지 않은 것은 시가 그 세금의 절반을 돌려주고 있었다는 사실이다. 현대차가 10조 5,500억 원에 땅을 사서 사옥을 올리는 GBC는 입찰가가 공개됐고, LG가 서울시 조성원가로 산 마곡 땅의 LG사이언스파크는 분양가가 공개됐다. 애플파크는 땅값도 공사비도 공개되지 않은 채 시의 세수 표에만 남았다.

장부의 토지·건물은 115억 늘었고, 허가서의 공사비는 11억이었으며, 세금은 돌아왔다

연차보고서의 토지·건물 계정은 캠퍼스를 짓는 동안 여섯 배가 됐다. 총액 기준으로 2011 회계연도 20억 5,900만 달러, 2013 회계연도 33억 900만, 2015 회계연도 69억 5,600만, 2017 회계연도 135억 8,700만 달러다. 2011년에서 2017년 사이 증가분은 115억 2,800만 달러다. 유도한 값이다. 해마다 15억에서 34억씩 늘어난 2014년부터 2017년까지가 보도된 공사 기간과 겹친다. 그러나 이 계정은 데이터센터와 소매점과 해외 법인을 전부 합친 전사 수치이고, 완공 뒤인 2018 회계연도에도 26억 2,900만 달러가 더 늘었다. 캠퍼스가 115억 가운데 얼마인지 가르는 공시는 없다. 설비투자 현금흐름도 같다. 2012 회계연도 82억 9,500만 달러에서 2016 회계연도 127억 3,400만 달러까지 늘었지만 보고서는 건물과 제조 장비를 나누지 않는다.

허가서에 적힌 공사비는 11억 달러였다. 2017년 10월 시공업체 평가 사이트 빌드줌이 쿠퍼티노시 건축허가 기록을 모아 더한 결과를 9to5맥이 보도했다. 메인 링 4억 2,757만 달러, 스티브잡스극장 1억 7,944만, 별도 오피스 1억 1,537만, 남북 주차 구조물 1억 1,373만, 방문자센터 1억 967만, 남측 테스트동 7,235만, 중앙 플랜트 3,564만, 북측 테스트동 3,149만, 피트니스센터 1,673만. 메인 링 4억 2,757만 안에는 본체 2억 3,190만, 조경·관개 8,500만, 진입 터널 2,600만이 들어 있다. 15개 구조물을 더하면 11억 5,500만 달러다. 유도한 값이다. 건축허가 가액은 신고된 구조 공사비이고 토지와 설계비와 가구·설비와 철거를 넣지 않는다. 그래서 블룸버그의 50억과 바로 비교할 수는 없지만, 두 숫자의 거리가 말하는 것은 분명하다. 50억은 소식통이 토지와 설계와 설비와 캠퍼스 밖 투자까지 합쳐 부른 총사업비이고, 공식 기록에 적힌 공사비는 그 5분의 1이다. 같은 해 12월 산타클라라 카운티 평가관 래리 스톤도 머큐리뉴스에 50억에 가깝다고 말했고, 허가 가액에는 인건비와 초과근무와 재설계가 빠져 있다고 그 차이를 설명했다. 과세 쪽 사람의 추정이라 블룸버그와 다른 계통이지만 역시 애플의 숫자는 아니다.

제곱피트당 값은 기준이 달라 비교가 거칠다. 블룸버그는 오피스 공간 기준으로 1,500달러를 넘고 다운타운 고급 타워의 세 배라고 썼다. 엔비디아가 2022년 산타클라라에 완공한 75만 제곱피트 보이저는 보도된 공사비 9억 2,000만 달러를 면적으로 나누면 1,227달러다. 유도한 값이고 둘 다 2차 보도의 총액을 보도된 면적으로 나눈 것이라 토지 포함 여부가 같지 않다. 삼성의 산호세 110만 제곱피트 사옥은 3억 달러로 보도됐고 구글 베이뷰는 공사비가 나오지 않았다. 이 표에서 확인되는 것은 애플파크가 비싸다는 것뿐이고, 얼마나 비싼지는 어느 회사도 공개하지 않았다.

재산세에서 애플은 카운티 최대 납세자이면서 최대 이의신청자였다. 2018년 8월 샌프란시스코 크로니클이 산타클라라 카운티 기록을 열람한 보도를 9to5맥이 옮겼다. 2004년 이후 애플이 낸 평가 이의신청 가운데 2018년 시점에 미결인 것이 489건, 걸린 평가액이 85억 달러였다. 2015년 애플파크를 둘러싼 부동산 한 묶음을 카운티가 10억 달러로 평가하자 애플은 신청서에 200달러라고 적었고, 3억 8,400만 달러로 평가된 다른 건에도 200달러를 적었다. 2017-18 과세연도에 애플이 낸 재산세는 5,600만 달러로 카운티 1위였다. 쿠퍼티노시 결산서의 주요 납세자 표는 애플의 시내 평가액을 2016년 18억 1,500만 달러에서 2025년 81억 8,300만 달러로 적었다. 시 전체 과세표준의 9.36%에서 24.27%가 됐고, 9년에 4.5배다. 유도한 값이다. 평가관 스톤은 불일치의 상당 부분이 감가 규정이 복잡한 첨단 장비 평가에서 나온다고 말했다. 200달러는 협상가가 아니라 절차를 열기 위한 명목 기재로 보이지만 애플 쪽 서류를 보지 못해 추정이다. 2024년 12월 더리얼딜은 애플의 이의신청이 1,400건이 넘고 평가액 차이가 336억 달러라고 보도했다. 실리콘밸리 비즈니스저널 2024년 12월 11일 보도를 옮긴 것이다.

판매세는 거꾸로 흘렀다. 1998년부터 애플은 캘리포니아 전역의 온라인 판매를 쿠퍼티노에서 발생한 거래로 처리했고, 시는 주 판매세 7.25% 가운데 지역분 1%를 받아 그중 약 3분의 1을 애플에 돌려줬다. 캘리포니아 조세청은 2021년 이 배분을 감사했고, 세수는 본사 소재지가 아니라 구매와 배송이 일어난 곳으로 가야 한다고 봤다. 2023년 4월 13일 쿠퍼티노 시의회 보고는 그해 회계연도 지역 세수가 4,210만 달러에서 1,140만 달러로 73% 줄 수 있다고 적었다. 시는 일반회계 준비금에서 약 4,400만 달러를 꺼내고 40개 직책 감원과 운영비 4분의 1 삭감을 검토했다. 2023년 10월 조세청은 상당한 세수가 쿠퍼티노에 잘못 배분됐다는 최종 감사 결정을 냈고, 시는 그 전에 7,450만 달러를 판매세 상환 준비금으로 묶어 뒀다. 2024년 10월 2일 합의로 시가 주에 넘길 돈은 848만 161달러로 확정됐고 2025년 6월까지 519만 3,985달러를 보냈다. 2024-25 회계연도 감사 결산서의 숫자이고, 2차 보도의 준비금 7,750만과는 300만 달러 차이가 난다. 시의회는 그해 10월 준비금 가운데 1,000만을 공무원연금 미적립 부채에, 6,450만을 미래 준비금으로 돌렸다. 2025년 3월 6일 쿠퍼티노는 2023년 1월부터 2024년 6월까지의 애플 발생분 1,210만 달러를 일반회계에서 애플에 돌려줬다. 2013년 협정 3조 5항이 과세 지점 다툼 때 애플이 시의 방어를 돕는다고 적은 바로 그 분쟁이었다. 2025년부터 캘리포니아는 판매세를 거래 발생지 기준으로 다시 나눈다. 분쟁 중에 나온 2,000만, 5,650만, 5,960만 달러는 단계마다 다른 추정이고 확정된 숫자는 주로 간 848만과 애플로 간 1,210만이다. 결산서의 판매세 수입은 2020-21 회계연도 4,260만 달러에서 2023-24 회계연도 3,100만으로 내려왔고 2024-25 회계연도에 재배분으로 1,350만이 더 줄었다. 감사인은 한 회사에서 직간접으로 나오는 수입이 일반회계의 10%를 넘는다고 집중 위험을 적었다. 2013년 KMA의 18%와 같은 눈금은 아니다. 10%를 넘는다는 문턱 표기라 얼마나 낮아졌는지는 적히지 않았다.

숫자의 흐름을 모으면 이렇다. 애플 장부에서 캠퍼스로 특정할 수 있는 돈은 0이다. 시 허가서의 공사비 11억, 시 보고서의 자산 가치 35억, 소식통의 총사업비 50억이 같은 건물을 다른 눈금으로 쟀다. 시가 받은 것은 2012년 920만 달러와 완공 뒤 재산세 가운데 시 몫 연 120만 추정(지방 전체로는 3,170만)과 KMA 사전 분석의 공공기여 6,640만이고, 시가 돌려준 것은 1998년부터 2019년까지 환급 6,980만과 2025년 반환 1,210만이다. 카운티는 재산세 5,600만을 받고 85억짜리 이의신청을 안고 있다. 이 건물에서 돈이 양쪽으로 흐른 계좌는 회사 계좌가 아니라 시 계좌였다.

비평은 착공 전에 더 많았고, 직원은 유리에 부딪혔으며, 애플은 다음 캠퍼스를 멈췄다

이 건물을 겨냥한 비평은 완공 때보다 공사 전에 많았다. 2011년 9월 10일 LA타임스의 건축비평가 크리스토퍼 호손은 잡스의 발표 석 달 뒤 캠퍼스를 제목에서 "retrograde cocoon"이라고 불렀다. 미래적인 광채가 있지만 1943년 펜타곤과 1960~70년대 교외 기업 건축을 떠올리게 하는 끈질기게 구식인 제안이고, 시의회의 열광이 1970년대에는 말이 됐을 자동차 의존 계획의 승인으로 읽힐 수 있고, 그렇다면 2050년이면 무책임해 보일 것이라고 물었다. 2013년 8월 포브스의 스티브 블랭크는 새 건물의 저주를 썼고, 10월 슬레이트는 선마이크로시스템즈처럼 호화 본사를 지은 뒤 쇠락한 회사들을 들어 캠퍼스 저주라고 불렀다. 2016년 2월 CBS는 마크 안드레센이 꼽은 쇠락 신호 가운데 호화 신사옥을 인용했다. 1983년 IBM 맨해튼 사옥, 1973년 시어스타워, 2002년 야후, 2009년 뱅크오브아메리카가 그 사례였다. 2017년 5월 CNBC도 화려한 사옥이 늘 좋게 끝나지는 않았다고 썼다. 전부 건물이 서기 전이거나 입주가 막 시작된 때였다.

완공 뒤 비평은 도시를 향했다. 2017년 6월 8일 와이어드의 애덤 로저스는 건물은 부지와 함께 봐야 한다고 썼다. 그 눈으로 보면 애플의 새 본사는 "retrograde, literally inward-looking building with contempt for the city where it lives"였다. 지난 세기 중반에서 바로 나온 거대 본사를 지어 교외의 교통과 주택과 경제 문제를 악화시켰다는 논지였다. 비교 대상으로 세일즈포스타워를 들어 5분의 1 공사비로 대중교통 접근이 훨씬 나은 오피스를 만들었다고 했다. 와이어드 원문은 웨이백 스냅샷으로 확인했고 원제는 애플의 새 본사는 무엇이 잘못됐나였다. 로저스는 UC버클리의 루이스 모징고가 교외 기업 캠퍼스의 역사에 붙인 "목가적 자본주의"를 끌어왔고, 같은 해 모징고는 로이터 인터뷰에서 애플 본사가 외계인처럼 보인다고 했고, 5월 와이어드 기사에서는 미래의 근무 조건을 다루지 못하는 낡은 모델이라고 했다. 로이터 발언은 해커뉴스 재인용으로 확인했다. 2011년의 비평과 2017년의 비평이 같은 형용사 retrograde를 썼지만 출처는 다르고, 두 비평이 뒤섞여 유통된 흔적이 있어 여기서는 갈라 적었다.

본관 입주 첫 주에 직원들이 유리에 부딪혔다. 시 건축 담당관이 2017년 12월 30일 본관 입주를 승인했고 직원들은 2018년 1월 2일부터 들어갔다. 샌프란시스코 크로니클이 공공기록 청구로 받은 911 녹취에는 2018년 1월 2일 두 건과 1월 4일 한 건이 있다. 한 명은 유리벽에 머리를 부딪혀 출혈과 가벼운 혼미가 있었고 다른 한 명은 눈썹 위가 찢어져 꿰매야 할 것 같다고 신고됐다. 쿠퍼티노시 건축 담당관 앨버트 살바도르는 완공 전 현장 방문에서 카페테리아 유리벽을 자동문과 구분하지 못해 부딪힐 것이라고 경고했었다. 포스터앤파트너스는 살바도르의 지적 뒤 입주 전에 카페테리아 유리에 검은 사각 스티커를 붙였고, 사고 뒤 애플과 함께 건물의 다른 유리로 넓혔다. 2017년 8월에는 큰 공유 테이블 중심의 개방형 사무실에 직원들이 불만을 냈다. 실리콘 엔지니어링 수석부사장 조니 스루지가 자기 팀을 위해 본관 밖 공간을 요구했다는 보도가 있었다. 2차 보도다. 2022년 8월 팀 쿡은 베이에어리어 직원에게 화요일과 목요일을 포함한 주 3일 출근을 요구했다. 비공식 직원 조직 애플투게더가 유연근무 청원을 냈고 서명은 670명에서 765명으로 보도됐다. 애플이 방침을 거뒀다는 보도는 없다.

잡스의 설계 논리는 협업이었다. 월터 아이작슨의 전기는 잡스가 1999년 픽사 사옥 설계를 맡길 때 잡스가 직군별로 나뉜 설계를 중앙 아트리움 하나로 모든 부서가 지나가는 구조로 바꿨다고 적었다. 우연한 마주침이 없으면 혁신을 잃는다는 것이 그의 말이었다. 애플파크의 링은 어디를 가든 건물을 가로지르게 하는 그 논리의 연장으로 여러 매체가 설명한다. 다만 2011년 시의회 발표에서 잡스가 픽사를 직접 거론한 기록은 찾지 못했고, 당시 보도에는 빌 휴렛에게 전화해 부품을 얻었던 HP 일화만 있다. 협업을 위해 지은 건물이 재택과 주 3일 출근 논쟁의 무대가 됐고, 일반인이 들어갈 수 있는 곳은 2017년 11월 문을 연 방문자센터뿐이다. 건축허가 가액 1억 967만 달러짜리 방문자센터는 애플스토어와 전시실과 카페와 옥상 테라스로 돼 있고, 테라스에서 링을 내려다본다.

사진: Ez7b4q, CC BY-SA 4.0, 위키미디어 공용

같은 시기 실리콘밸리 사옥들은 땅의 조건이 저마다 달랐다. 구글은 2008년 NASA 에임스 연구센터 땅 42에이커를 연 약 366만 달러에 40년 임차했고 2017년 착공했다. 그 위에 110만 제곱피트 베이뷰 캠퍼스를 자기 돈으로 지어 2022년 5월 열었다. 땅은 빌리고 건물은 소유한다. 메타는 멘로파크 자기 땅에 프랭크 게리 설계의 저층 건물들을 펼쳤고, 엔비디아는 산타클라라에 2017년 50만 제곱피트 엔데버와 2022년 75만 제곱피트 보이저를 단계로 올렸다. 삼성은 2015년 산호세에 10층 타워 두 동을 세웠고 경전철과 이어지는 외향형 배치가 애플의 내향형 링과 대비된다고 업계지가 썼다. 아마존 HQ2는 알링턴에서 1단계를 열고 2단계를 멈췄다. 세일즈포스는 샌프란시스코에서 타워를 빌렸다. 자가 캠퍼스 다섯 회사 가운데 공사비를 공시한 곳은 찾지 못했고, 비교표의 공사비는 전부 보도 추정이다. 아마존의 25억은 회사 발표치이고 구글의 임차료는 NASA 계약치다.

애플파크는 애플 부동산의 한 조각이다. 2015년 애플은 산호세 북부 2347 노스퍼스트스트리트의 미개발지 43에이커를 1억 3,800만 달러에 샀다. 101번 도로변 샤르코가 27에이커는 1억 6,850만 달러였다. 서니베일과 산타클라라와 산호세 북부에서 70에이커를 합계 약 3억 달러에 사들였다는 보도가 이어졌다. 서니베일 센트럴앤울프의 77만 7,000제곱피트 단지는 임차했다. 2018년 2월 산호세 북부 16.3에이커를 더 샀다. 2019년 11월 20일 오스틴에서 133에이커에 10억 달러 캠퍼스를 착공했다. 2021년 4월 노스캐롤라이나 리서치트라이앵글에 10억 달러 이상을 투자한다고 발표했다가 2024년 6월 그 공사를 보류하고 완공 시한을 4년 늦췄다. 2025년 2월 애플은 4년간 미국에 5,000억 달러를 쓰겠다고 발표했고 8월 백악관과 함께 6,000억으로 늘렸다. 발표문의 중심은 휴스턴 서버 공장과 AI와 제조 기금이었고, 기업 시설은 총액의 한 항목으로만 들어갔을 뿐 캠퍼스라는 말은 없었다.

쿠퍼티노 정치에서 애플이 한 일과 하지 않은 일이 있다. 2013년 10월 승인 회의의 첫 한 시간은 교통 컨설턴트가 인접 도로 영향을 "중대하지만 피할 수 없다"고 설명하는 데 쓰였다. 주민 리아 후타바랏 로는 넓은 도로가 더 넓어져 아이와 노인이 길을 건너기 어려워진다고 반대했다. 주민 캐럴 베이커는 애플이 떠나면 재앙이라고 찬성했다. 잡스의 2년 전 논리를 주민이 그대로 썼다. 승인 조건으로 시는 직원 1만 3,200명 기준 일일 통근 차량을 1만 대 미만으로 묶었고 애플은 280번 고속도로 교차로 확장 등에 7,500만 달러를 썼다는 보도가 있다. 2018년 9월 본사에서 1마일 떨어진 발코 쇼핑몰 부지에 주택 3,000세대 가까이를 넣는 계획을 두고 시의회가 이틀 14시간을 토론할 때 애플이 지지나 반대를 낸 기록은 보도되지 않았다. 샌프란시스코 크로니클 기사에서 애플은 교통 혼잡의 배경이자 직원이 집을 못 구하는 당사자로만 나온다. 세금을 내니 시가 할 일이라던 2011년의 답과 같은 자리다.

공사비는 적히지 않았고, 빚은 캠퍼스 밖에 있었으며, 값이 적힌 것은 세금뿐이었다

애플파크의 돈에서 읽히는 원리는 넷이다.

첫째, 회사가 자기 현금으로 지은 건물은 공시 의무가 없고 그래서 공사비가 없다. 보스턴프로퍼티스는 세일즈포스타워를 지으면서 해마다 추정 총투자와 투자 누계를 적었다. 리츠는 자산이 곧 사업이라 건물 하나하나가 공시 단위다. 애플에 쿠퍼티노 캠퍼스는 2017 회계연도 전사 토지·건물 135억 달러 가운데 한 줄 없는 부분이고, 중요성 기준으로 분리 공시할 이유가 없었다. 50억 달러라는 숫자는 공시의 빈자리를 소식통이 채운 것이다. 2013년 블룸버그의 추정이 2017년 와이어드에서 반복되고 카운티 평가관의 입에서 다시 나왔어도 그 숫자의 주인은 끝까지 애플이 아니었다.

둘째, 빌리지 않았다는 말은 담보에 대해서만 참이다. 애플은 캠퍼스를 짓는 2013년부터 2017년 사이 사채를 0에서 1,040억 달러로 늘렸다. 연차보고서는 그 돈이 자사주와 배당을 위한 것이라고 적었고, 같은 보고서는 해외에 둔 현금 2,523억 달러를 들여오면 미국 세금이 붙는다고 적었다. 두 문장을 잇는 인과는 보고서가 아니라 읽는 쪽이 놓는다. 캠퍼스에는 담보가 없었고 사채는 캠퍼스를 위한 것이 아니었다. 현금이 가장 많은 회사가 가장 비싸다고 보도된 사옥을 지으면서 1,000억 달러를 빌린 이유는 건물이 아니라 세법에 있었다. 설립 때 넘겨받았다고 전해지는 땅에 분양 선수금으로 지은 부르즈 칼리파가 빚 대신 선수금으로 섰다면, 애플파크는 빚이 있어도 그 빚이 건물과 무관한 경우다.

사진: Nils Huenerfuerst, CC0, 위키미디어 공용

셋째, 돈이 적힌 유일한 장부는 시의 세수 장부이고 그 장부는 양방향이다. 2012년 애플은 쿠퍼티노 일반회계의 18%를 냈고 시는 판매세의 절반 가까이를 돌려줬다. 2013년 개발협정은 환급을 35%로 낮췄고, 공원 827만 달러와 도로 매입 2,381만 달러 같은 지급을 조항으로 적었으며, 시 분석서는 공공기여 전체를 6,640만 달러로 추정했다. 1998년부터 2019년까지 시가 환급 협약으로 돌려준 돈은 6,980만 달러이고, 2025년에는 조세청 재배분에 따라 2023년 1월부터 2024년 6월까지 받은 몫 1,210만 달러를 애플에 반환했다. 잡스가 "우리가 세금을 낸다"고 한 그 세금은 시가 일부를 되돌려주는 조건으로 들어오고 있었고, 주 조세청이 그 조건을 문제 삼자 시가 준비금을 헐었다. 건물을 지은 회사는 공사비를 적지 않았고, 건물이 선 도시는 돌려준 돈을 적어야 했다.

넷째, 자가 사옥의 값은 소유자가 아니라 과세하는 쪽이 매긴다. 애플이 자기 건물의 값을 숫자로 말한 자리로 확인된 것은 애플이 비용을 대고 시를 위해 쓰게 한 재정 영향 보고서뿐이고 그 숫자는 완공 뒤 과세 기준 35억 달러였다. 카운티는 2018년 기준 애플 자산 85억 달러어치에 대한 이의신청 489건을 받아 두고 있었고, 애플은 10억 달러로 평가된 필지에 200달러라고 썼다. 공사비는 회사가 안 적고 자산 가치는 회사와 카운티가 다투니, 이 건물의 값은 어디에도 하나로 적혀 있지 않다. 국가가 철도 부지를 지분으로 넣고 구글이 그 위를 999년 빌린 런던 킹스크로스에서 땅의 값이 지분과 매각으로 남았다면, 쿠퍼티노에서는 재산세 평가에만 남았다.

확인하지 못한 것이 있다. 2006년과 2010년 땅값은 둘 다 비공개이고 3억 달러는 업계 추정이다. 개발협정은 계획위원회 첨부 초안으로 읽었고 서명본과 발효일은 보지 못했다. 2013년 11월 19일 표결의 의원별 집계는 회의록을 찾지 못했다. 시 분석서의 도로 5,020만 달러와 통근 연 3,500만 달러는 협정 본문에 없어 부속 문서의 근거를 확인하지 못했다. 산타클라라 카운티 등기부에서 캠퍼스 필지의 담보권을 전수 확인하지 않았다. 캔틸레버 슬래브 개수와 준공 주차 면수는 자료가 갈린다. 시공 계약액과 유리 계약액과 연간 운영비는 애플이 공개한 자료를 찾지 못했다. 2024년 이의신청 1,400건 초과와 336억 달러는 더리얼딜이 실리콘밸리비즈니스저널의 카운티 수치를 옮긴 2차다. 2017 회계연도에서 2018 회계연도 사이 전사 토지가 2,448에이커 늘어난 사유도 공시에 없다.

이 글의 결론을 뒤집을 조건은 셋이다. 애플이 어느 공시나 소송 자료에서 캠퍼스 공사비를 숫자로 적으면 첫 번째 원리는 그 숫자로 다시 쓴다. 카운티 등기부에 캠퍼스 필지를 담보로 한 대출이 나오면 두 번째 원리의 "담보가 없었다"는 그 날짜부터 바뀐다. 개발협정의 부속 문서에서 도로 5,020만과 통근 연 3,500만의 근거가 나오면 세 번째 원리의 공공기여는 추정에서 확정으로 바뀐다.

2011년 6월 7일 잡스는 시의회에서 세계 최고의 오피스 건물을 지을 기회가 있다고 했고, 세금을 내니 시가 할 일을 하라고 했다. 건물은 그가 죽고 5년 반 뒤에 직원을 받았다. 공사비는 어디에도 적히지 않았고, 빚은 건물 밖에서 세금 때문에 생겼으며, 숫자로 남은 것은 시가 애플에게 받은 세금과 돌려준 세금뿐이다. 빌리지 않은 회사의 50억 달러는 회사의 장부가 아니라 쿠퍼티노의 장부에 있다.

출처

연차보고서의 부동산 항목과 토지·건물 계정과 설비투자와 장기부채와 사채 원금과 해외 현금과 송환세는 애플이 증권거래위원회에 낸 2012 회계연도부터 2019 회계연도까지의 10-K 원문과 2024·2025 회계연도 10-K다. 부지 면적과 입주 일정과 나무와 태양광과 극장과 피트니스센터와 방문자센터 개관일은 애플 보도자료이고, 2013년 신청 당시 면적과 수용 인원과 주차와 2단계 연구동은 애플이 쿠퍼티노시에 낸 사업설명서다. 2012년 세수와 완공 후 자산 가치 추정과 판매세 환급 산식과 공공기여 내역은 애플과의 계약으로 시를 위해 작성되고 애플이 자료를 댄 키저마스턴어소시에이츠의 2013년 5월 보고서다. 개발협정의 기간과 지급 조항과 도로 매입가와 세무 자문 계약 산식은 2013년 10월 계획위원회 첨부 문서에 실린 협정 원문이고, 신청 번호와 철거·신축 면적과 나무 조건은 시 환경심의위원회의 2013년 9월 26일 의제서다. 조세청 합의 금액과 준비금과 판매세 수입 추이와 주요 납세자 평가액은 쿠퍼티노시 2024-25 회계연도 감사 결산서다.

공사비 50억 달러는 블룸버그 비즈니스위크의 2013년 4월 4일 기사이고 소식통 추정이다. 카운티 평가관의 같은 취지 추정은 머큐리뉴스를 맥데일리뉴스가 옮긴 2차다. 건축허가 가액은 빌드줌 집계를 9to5맥이 옮긴 2차 자료다. 2006년과 2010년 토지 매입과 업계 추정 3억 달러, 시의회 승인 경과, 시공사 교체, 유리와 지진 격리 수치, 설계·시공 주체는 당대 보도와 업계 자료의 2차다. 재산세 이의신청과 200달러 기재와 납부액은 샌프란시스코 크로니클을 9to5맥이 옮긴 2차이고, 2024년 이의신청은 더리얼딜이 실리콘밸리비즈니스저널의 카운티 수치를 옮긴 2차다. 판매세 환급 누적과 시 세수 비중은 블룸버그택스가 시 지급 기록을 열람한 2차이며, 조세청 감사와 합의와 반환은 블룸버그와 쿼츠와 산호세스포트라이트와 애플인사이더의 보도다. 잡스의 발언은 쿠퍼티노시 영상이 원본이고 영문 워딩은 유튜브 클립의 자동 자막으로 확인했다. 와이어드와 LA타임스 비평은 웨이백 스냅샷의 원문이다. 비평과 유리 사고와 직원 청원과 대조 캠퍼스와 애플의 다른 캠퍼스는 각 매체의 2차 자료이고 본문에 그렇게 적었다. 협정 서명본과 2013년 11월 19일 표결 집계와 카운티 등기부는 열지 못해 그렇게 적었다.

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애플·증권거래위원회 공시

• Apple Inc. Form 10-K, fiscal 2012 (2012-10-31) — SEC EDGAR
• Apple Inc. Form 10-K, fiscal 2013 (2013-10-30) — SEC EDGAR
• Apple Inc. Form 10-K, fiscal 2014 (2014-10-27) — SEC EDGAR
• Apple Inc. Form 10-K, fiscal 2015 (2015-10-28) — SEC EDGAR
• Apple Inc. Form 10-K, fiscal 2016 (2016-10-26) — SEC EDGAR
• Apple Inc. Form 10-K, fiscal 2017 (2017-11-03) — SEC EDGAR
• Apple Inc. Form 10-K, fiscal 2018 (2018-11-05) — SEC EDGAR
• Apple Inc. Form 10-K, fiscal 2019 (2019-10-31) — SEC EDGAR
• Apple Inc. Form 10-K, fiscal 2024 (2024-11-01) — SEC EDGAR
• Apple Inc. Form 10-K, fiscal 2025 (2025-10-31) — SEC EDGAR
• Apple Inc. filing index, CIK 0000320193 — SEC EDGAR
• Apple Park opens to employees in April (2017-02-22) — Apple Newsroom
• Apple Park Visitor Center opens to the public (2017-11-17) — Apple Newsroom
• Apple now globally powered by 100 percent renewable energy (2018-04-09) — Apple Newsroom
• Apple will spend more than $500 billion in the U.S. over the next four years (2025-02-24) — Apple Newsroom

쿠퍼티노시·카운티·주 자료

• Apple Campus 2 Project Description, Submittal 7 (2013-09) — City of Cupertino
• Apple Campus 2 Project EIR, Public Review Draft, Cover and Table of Contents (2013-06) — LSA Associates for City of Cupertino
• Apple Campus 2, SCH 2011082055 — CEQAnet
• Environmental Review Committee Special Meeting Agenda (2013-09-26) — City of Cupertino
• Attachment PC-6, Exhibit DA: Development Agreement between the City of Cupertino and Apple Inc. (2013-10) — City of Cupertino, Granicus
• City Council Meeting Agenda, October 15, 2013 — City of Cupertino, Granicus
• City Council Meeting Agenda, November 19, 2013 — City of Cupertino, Granicus
• Fiscal Year 2024-25 Annual Comprehensive Financial Report — City of Cupertino
• Economic and Fiscal Impacts Generated by Apple in Cupertino (2013-05) — Keyser Marston Associates for the City of Cupertino, under contract with Apple
• Steve Jobs Presents to the Cupertino City Council (2011-06-07) — City of Cupertino
• Steve Jobs' Presentation to the Cupertino City Council, 6-7-11 — YouTube
• Steve Jobs Responds when the Cupertino City Council Asks for Free Wi-Fi — YouTube
• Cupertino Launches Community Budget Survey as State Scrutinizes Long-standing Apple Tax Deal (2023-04-25) — Cupertino Today
• Cupertino division history — HP Computer Museum

보도·비평

• Inside Apple's Plans for Its Futuristic, $5 Billion Headquarters (2013-04-04) — Bloomberg Businessweek
• Report says Apple's spaceship campus is $2 billion over budget (2013-04-04) — 9to5Mac
• Report breaks down cost of $5B Apple Park (2017-10-04) — 9to5Mac
• Apple Park estimated to cost upwards of $5 billion to build (2017-12-09) — MacDailyNews, citing The Mercury News
• Apple's New Campus: An Exclusive Look Inside the Mothership (2017-05-16) — Wired
• Apple the leading appealer of tax assessments in its home county (2018-08-12) — 9to5Mac
• Apple Wants $34B Cut From Silicon Valley Property Tax Valuation (2024-12-12) — The Real Deal
• Apple's Hometown Pays $70 Million, and Counting, to Keep HQ — Bloomberg Tax
• Apple's hometown risks losing tens of millions in tax revenue after an audit (2023) — Quartz
• Apple's Local Tax Arrangement With Hometown Comes Under Fire (2023-04-13) — Bloomberg
• California targets Apple, but Cupertino loses big — San José Spotlight
• Cupertino cuts millions in city services — San José Spotlight
• Cupertino wins a battle but loses the war over California's Apple tax ruling (2024-10-04) — AppleInsider
• Cupertino returns $12.1 million to Apple after long-running sales tax dispute (2025-04-21) — AppleInsider
• Millions in Apple Sales Tax Revenue Go Back to Cupertino Coffers — Bloomberg Tax
• Settlement lets Cupertino keep millions in Apple sales tax revenue (2024) — San José Spotlight
• Apple has received $64.7 million since 2013 from its hometown of Cupertino, California (2025-06-04) — MacTech
• Cupertino clears Apple's Fruit Loop HQ, provided it coughs up more taxes (2013-11-20) — The Register
• Steve Jobs pitches spaceship campus, video (2011-06-08) — CBS News
• Steve Jobs Pitches Giant 'Spaceship' Campus (2011-06-08) — Forbes
• Steve Jobs presents ideas for new Apple 'mothership' campus to Cupertino City Council (2011-06-07) — 9to5Mac
• Apple buys HP's 100 acre Cupertino campus for around $300M (2010-11-24) — 9to5Mac
• Apple Pays $300 Million for Former HP Campus (2010-11) — CoStar
• Apple's new spaceship campus wins unanimous approval (2013-10-16) — Fortune
• Foster's $5bn Apple Campus unanimously approved by Cupertino City Council (2013-10-16) — Dezeen
• Cupertino Approves Plan for Apple's 'Spaceship' Campus Amid Traffic Concerns (2013-10-16) — NBC San Diego
• Apple Receives Final Approval for 'Spaceship' Campus From Cupertino City Council (2013-11-19) — MacRumors
• Cupertino City Council Gives The Apple Spaceship Campus A Go For Launch (2013-11-20) — TechCrunch
• Demolition at New Apple Campus 2 Well Underway (2013-12-05) — MacRumors
• Apple Hires New General Contractor for Apple Campus 2, Sparking Delay Speculation (2015-05-04) — MacRumors
• DPR/Skanska to walk away from construction of Apple's new campus (2015) — Equipment World
• Apple Park's Senior Arborist Recalls Meeting Steve Jobs, Sourcing 9K Trees Over 7 Years (2017-06-02) — MacRumors
• The Apple Park 'spaceship' uses 692 steel saucers to protect against earthquakes (2019-06-04) — AppleInsider
• Apple Park — SEAONC Legacy Project
• How the World's Largest Curved Windows Were Forged for Apple HQ — Architizer
• Apple Park's new $108M visitor center spares no expense to dazzle guests (2017-09-12) — AppleInsider
• Critic's Notebook: Apple's new campus will be a retrograde cocoon (2011-09-10) — Los Angeles Times, Wayback Machine
• What's Wrong with Apple's New Headquarters (2017-06-08) — Wired, Wayback Machine
• LA Times critic disparages Apple Campus 2 as 'retrograde cocoon' (2011-09-12) — AppleInsider
• 'Apple's new campus sucks' according to Wired magazine (2017-06-13) — Dezeen
• Stood in Splendid Isolation, Questions Are Raised About Apple's Cupertino Campus (2017-06-12) — ArchDaily
• Pastoral Capitalism: A History of Suburban Corporate Landscapes (2011) — MIT Press
• Everyone should note that Louise Mozingo has criticized the Apple campus (2017) — Hacker News
• The Curse Of A New Building (2013-08-01) — Forbes
• Skyscraper index, campus curse: Apple, Google, other tech giants have huge expansion plans (2013-10) — Slate
• Apple and the curse of the "edifice complex" (2016-02-03) — CBS News
• As Apple Park opens, history shows that glitzy corporate digs don't always pan out (2017-05-23) — CNBC
• House of pane: Apple was warned of glass danger (2018-03) — San Francisco Chronicle
• Apple Park: Transcript of 911 calls about injuries from walking into glass (2018-03) — San Francisco Chronicle
• After three reports of employees walking into glass walls, Apple Park now has stickers to help prevent further injuries (2018-03-02) — 9to5Mac
• Apple Park employees revolt over having to work in open-plan offices (2017-08-10) — Dezeen
• Apple Employees Reportedly Petitioning Against Plan to Return to Office 3x Per Week (2022-08-22) — MacRumors
• Apple workers launch petition over company's reported return-to-office plan (2022-08) — NBC News
• Apple Employees Launch Petition To Fight Apple's Return-To-Office Plans (2022-08) — HuffPost
• Facing crowded roads and construction, Cupertino establishes traffic impact fee (2017-10-23) — Peninsula Press
• A dying mall near Apple's headquarters is turning into a fight over Silicon Valley's soul (2018-11-25) — San Francisco Chronicle
• Cupertino greenlights housing development at former Vallco mall (2024-02-17) — San José Spotlight
• Cupertino Approves New Housing For Vallco Site After Heated Debate (2018-09-20) — CBS San Francisco
• Pixar Headquarters and the Legacy of Steve Jobs (2012-07-16) — Office Snapshots

대조 캠퍼스·애플의 다른 부동산·사진

• Google opens the doors on its massive Bay View campus next door to NASA Ames (2022-05-17) — Mountain View Voice
• Google leases NASA land for $146 million (2008-06-05) — NBC News
• Facebook reveals expanded California campus designed by Frank Gehry (2018-09-05) — Dezeen
• Nvidia Voyager — Enclos
• Nvidia headquarters: what to know about Voyager — TheStreet
• NBBJ's Samsung headquarters in Silicon Valley (2015-09) — The Architect's Newspaper
• Amazon opens first phase of $2.5B HQ2 (2023-06) — Construction Dive
• Apple Buys Land in North San Jose to Build New Campus (2015) — NBC Bay Area
• Decoding Apple's North San Jose Land Mystery (2015-11-09) — Above Avalon
• Apple Breaks Ground on New $1 Billion Campus in Austin, Texas, Expected to Open in 2022 (2019-11-20) — MacRumors
• Apple Pauses Work on Planned North Carolina Campus (2024-06-24) — MacRumors
• Apple's $600 Billion Commitment to Boost U.S. Manufacturing (2025-08) — The White House
• File:Aerial view of Apple Park dllu.jpg — Wikimedia Commons
• File:Apple Park aerial view, June 2024.jpg — Wikimedia Commons
• File:Apple Park - Visitor Center - Side view - November 2017.jpg — Wikimedia Commons
• File:Steve Jobs Theater - external.jpg — Wikimedia Commons