부르즈 칼리파는 분양 선수금으로 지은 건물이고, 이름이 바뀐 값은 어디에도 적히지 않았다

이 글은 《건물을 짓는 돈: 세계편》 30편이다. 세계의 건물 한 채를 잡아 그 돈이 왜 그런 모양인지 본다. 편마다 메커니즘 하나와 건물 하나. 이번 메커니즘은 정부가 세운 개발사가 설립 때 정부에서 넘겨받은 땅에 분양 선수금으로 짓고 그룹 연결 공시 안에 손익을 녹이는 구조이고, 건물은 두바이 다운타운의 828미터 163층 부르즈 칼리파다. 국내 건물은 《건물을 짓는 돈: 국내편》에서 따로 다룬다.

이름이 바뀐 날짜는 있는데 그 값은 어디에도 없다

2010년 1월 4일 저녁 두바이 통치자 무함마드 빈 라시드 알막툼은 개관식 명판을 열며 건물의 이름을 바꿨다. 걸프뉴스가 그날 전한 발언은 이렇다. 세계에서 가장 높은 지점은 큰 이름과 연결돼야 하며, 오늘 부르즈 칼리파 빈 자이드의 개관을 선언한다. 칼리파 빈 자이드는 UAE 대통령이자 아부다비 통치자였다. 그 자리의 건물 이름은 6년 넘게 부르즈 두바이였다. 정확히 21일 전인 2009년 12월 14일, 두바이 최고재정위원회 의장 아흐마드 빈 사이드는 아부다비 정부가 두바이금융지원기금에 100억 달러를 내기로 했고 그중 41억 달러를 그날 만기인 나킬의 수쿠크를 갚는 데 쓴다고 발표했다. 다음 날부터 블룸버그를 비롯한 경제지가 두 날짜를 나란히 놓았다. 『City of Gold』를 쓴 짐 크레인은 블룸버그에 구제의 직접 조건이 아니었다 해도 대단히 후한 선의의 제스처로 보일 수밖에 없다고 말했다고 전해진다. 이 글은 그 기사의 서지만 확인했다.

그 뒤 16년 동안 두바이나 아부다비의 당국자가 지원과 개명을 대가 관계로 말한 기록을 이 글은 찾지 못했다. 그 개명의 정치는 2019년 국제도시지역연구저널에 실린 논문의 주제가 됐다. 이 글이 목차에 적었던 "부르즈 두바이가 부르즈 칼리파가 된 값"은 그래서 숫자로 쓸 수 없다. 더 중요한 것은 돈이 간 곳이다. 100억 달러는 두바이월드와 두바이 정부로 갔고, 건물의 소유자이자 두바이금융시장 상장사인 에마르의 2009년 연차보고서에는 두바이월드도 지원기금도 상환유예라는 말도 없다. 에마르의 2009년 이익을 깎은 것은 미국 자회사 WL Homes를 정리하며 적은 중단영업 손실 17억 6,200만 디르함과, 관계사 두바이뱅킹그룹 손상의 지분 몫 1억 5,420만이었다. 또 다른 관계사인 주택금융회사 암락은 연방 재무부 운영위원회의 결론이 나오지 않아 손상 판정 자체를 보류했다.

사진: Jimmy Baikovicius, CC BY-SA 2.0, 위키미디어 공용

이 건물의 돈은 들어간 쪽만 보인다. 에마르는 1997년 두바이 정부가 100% 출자해 세운 개발사이고 2000년 상장했으며 2007년 말 정부 지분은 31.88%였다. 땅은 설립 때 정부가 넘긴 토지뱅크에서 왔다고 2차 자료가 적지만 다운타운 두바이 2제곱킬로미터를 특정한 양도 문서와 가격은 없다. 건설비는 2004년 삼성물산 컨소시엄의 계약액 8억 7,500만 달러와 통설 15억 달러가 있을 뿐 에마르의 어느 공시에도 숫자가 없다. 보이는 것은 분양 매수자가 미리 낸 돈이다. 에마르가 2009년 연차보고서에서 완성인도법으로 다시 적은 고객 선수금은 2007년 말 140억 9,360만 디르함, 2008년 말 181억 942만 디르함이었다. 진행률법이던 2008년 연차보고서의 같은 항목은 40억 7,254만이었으니, 회계 기준 하나가 선수금 잔액을 네 배로 바꿨다. 2009년 회계정책이 바뀌면서 분양 매출은 공정 진행률에 따라 나눠 잡는 대신 인도 시점에 한꺼번에 잡히게 됐고, 2008년 매출 160억 1,500만은 107억 1,700만으로 다시 적혔다.

나온 쪽은 보이지 않는다. 에마르는 이 글이 읽은 2007년부터 2013년까지의 연차보고서와 2024년 실적 공시 어디에도 부르즈 칼리파의 단독 매출이나 손익을 적지 않았다. 타워는 두바이몰과 분수와 호텔과 주택을 합쳐 730억 디르함이라고 2008년 연차보고서가 적은 다운타운 두바이 사업의 한 조각으로 공시된다. 그래서 이 글은 주주의 주석에서 숫자를 꺼낸 상하이타워처럼 할 수도, 건물 하나를 위해 세운 상장사의 손익표를 읽은 타이베이101처럼 할 수도 없다. 대신 땅이 어떻게 왔고, 선수금이 어떻게 쌓였다 빠졌으며, 위기의 돈이 어느 법인으로 갔고, 이름이 언제 바뀌었는지를 날짜와 금액으로 세운다.

땅은 정부가 세운 회사에 왔고, 높이는 비밀이었으며, 돈은 분양 매수자가 먼저 냈다

에마르 프로퍼티스는 1997년 무함마드 알라바르가 세웠고 두바이 정부가 지분 100%를 가졌다. 회사의 2007년 연차보고서는 창립일을 그해 7월 29일로 적는다. 2000년 상장 뒤 창립 주주단이 24.3%를 보유했다는 2차 서술이 있고, 회사 자신의 연차보고서에 정부 지분이 숫자로 적힌 것은 2007년 말 31.88%다. 두바이 정부가 설립 때 토지뱅크를 무상으로 넘겼다는 서술은 영문 위키백과를 비롯한 2차 자료에 일관되지만, 다운타운 두바이 500에이커를 특정한 양도 문서와 가격은 이 글이 찾지 못했다. 2002년 5월 당시 왕세자였던 무함마드 빈 라시드가 지정 구역에서 외국인의 완전소유를 허용하는 프리홀드 포고를 냈고, 2006년 두바이 법률 7호가 이를 성문화했으며 2007년 법률 27호가 공동소유 부동산의 등기 체계를 정했다. 외국인이 두바이 아파트를 살 수 있게 된 제도와 세계 최고층의 설계 공모는 같은 시기에 시작됐다.

2003년 3월 9일 에마르는 시카고의 SOM을 포함한 다섯 설계사에 세계 최고층을 목표로 한 설계안을 요청했고, 에이드리언 스미스가 설계하고 빌 베이커가 구조를 맡은 SOM 안이 뽑혔다. 2004년 1월 굴착이 시작됐고 9월 본공사에 들어갔다는 두 날짜가 자료에 병존한다. 같은 해 12월 삼성물산과 벨기에 베식스와 두바이 아랍텍의 컨소시엄이 시공 계약을 맺었다. 계약액은 건설전문지 MEED가 8억 7,500만 달러로 보도했고 걸프뉴스 2004년 12월 9일 기사는 비공개라고 적었다. 지분은 2차 자료 다수가 삼성 55, 베식스 30, 아랍텍 15로 쓰지만 그해 베식스 지분 절반을 사들인 이집트 OCI가 2004년 12월 13일 낸 보도자료는 베식스 몫을 35%라고 적어 어긋난다. 같은 해 두바이 정부 소유 두바이월드 산하의 또 다른 개발사 나킬이 1킬로미터급 알부르즈 계획을 내놓아 두 국영 출신 개발사가 세계 최고층을 두고 경쟁했다.

2006년은 이 건물의 노동과 비밀이 동시에 드러난 해였다. 3월 21일 현장 노동자 약 2,500명이 임금에 항의해 폭동을 일으켰다. 알자지라가 3월 23일 전한 임금은 숙련공 일당 7.6달러, 비숙련 4달러였고 피해는 약 370만 디르함이었다. 9월 UAE는 파업을 금지하고 참가자를 추방할 수 있게 하는 법을 통과시켰고, 11월 11일 휴먼라이츠워치는 UAE 건설 이주노동자의 월급이 106~250달러라는 보고서를 냈다. 11월 6일 건설전문지 ENR은 이 건물의 최종 높이가 비밀이라고 보도했다. 개발사는 700미터 이상까지만, 설계사와 엔지니어는 600미터 이상까지만 말하기로 서약했고 주 시공사는 최종 높이를 모른다고 했다. 구조 설계자 베이커는 같은 기사에서 사실상 풍동 안에서 설계했다고 말했다. 2007년 7월 21일 공사 중인 채로 타이베이101의 508미터를 넘었고, 10월 조르조 아르마니가 디자인한 9~16층 아르마니 레지던스가 분양에 들어가 평방피트당 평균 10,145디르함, 최고 12,888디르함에 51호가 팔렸다. 에마르 2007년 연차보고서가 적은 수치다.

2008년 건물은 780미터에 닿았고 11월 4일 두바이몰이 문을 열었다. 에마르 2008년 연차보고서는 다운타운 부르즈 두바이를 730억 디르함, 200억 달러 사업이라고 적었다. 그해 그룹 매출은 160억 1,500만, 순이익은 30억 5,500만 디르함이었는데 이익은 전년의 절반 아래였다. 2006년 사들인 미국 주택업체 WL Homes의 재고를 10억 8,400만 상각하고 영업권 25억 2,300만을 전액 지웠기 때문이다. 고객 선수금은 2008년 말 181억 942만 디르함으로 정점이었고 에마르 주가는 그해 84.83% 떨어졌다. 2차 집계다.

사진: Imre Solt, CC BY-SA 3.0, 위키미디어 공용

2009년 1월 나킬은 1킬로미터 타워를 보류했고 그 계획은 돌아오지 않았다. 1월 17일 부르즈 두바이의 첨탑이 829.8미터에 닿았다. 1월 1일부터 에마르는 국제재무보고해석 15호를 적용해 분양 매출 인식을 진행률법에서 완성인도법으로 바꿨고, 그 결과 2008년 매출은 107억 1,700만으로 재작성됐다. 2월 UAE 중앙은행이 두바이 정부가 발행한 200억 달러 채권의 첫 100억 달러를 인수했다고 2차 자료가 적는다. 5월 8일 두바이몰이 공식 개장하고 두바이 파운틴이 물을 쏘았다. 10월 1일 에마르는 외장 완공을 발표했다. 11월 25일 두바이 정부는 두바이월드와 자회사 나킬과 리미트리스의 채무 260억 달러에 대해 이듬해 5월 30일까지 상환유예를 요청한다고 발표했고, 12월 14일 아부다비의 100억 달러가 들어와 그날 만기인 나킬 수쿠크 41억 달러가 상환됐다. 두바이 증시는 그날 10.37% 올랐다.

2010년 1월 4일 개관식에서 828미터라는 숫자가 처음 공개됐고 이름이 바뀌었다. 에마르 2009년 연차보고서는 그날을 무함마드 빈 라시드의 통치자 즉위 4주년에 맞춘 행사였고 현장에 40만 명이 모였다고 적었다. 알라바르 회장은 위기는 왔다 가고 도시는 앞으로 나아간다고 말했다. 2월 8일 124층 전망대의 승강기가 정전으로 멈춰 관광객 15명이 45분 갇혔고 전망대는 약 두 달 닫혔다. 같은 달 아르마니 레지던스에 첫 입주자가 들어왔고 4월 말 아르마니 호텔이 열었다. 2009년 연차보고서는 공식 개장일을 4월 22일로 예고했고 2011년 연차보고서는 4월 개장으로만 적는다. 그해 10월 900호의 레지던스 가운데 입주한 집은 약 75호라는 현지 중개인의 추정을 월드프로퍼티저널이 전했다. 10월과 11월에는 영화 미션 임파서블 고스트 프로토콜이 외벽에서 촬영했고, 10월 25일 세계초고층도시건축학회가 신설한 글로벌 아이콘 상을 이 건물에 처음 주었다. 2010년 에마르 매출은 121억 5,027만 디르함으로 전년보다 44% 늘었고 순이익은 24억 7,701만이었다. 2010년 감사 재무제표의 수치다. 배당은 3년째 없었다.

2011년 5월 10일 148층에서 첫 투신 사망자가 나왔다. 그해 연차보고서는 600가구 넘게 살고 있다고 적었고 매출 81억 1,200만 가운데 쇼핑몰과 호텔 부문이 41%를 차지했다. 2012년 입주율은 80%가 됐다고 에마르가 발표했다. 2015년과 2016년 임대료가 정점을 찍은 뒤 2017년 매매가가 25% 떨어졌고 2019년 4분기 스튜디오 임대료는 2015년의 14만 디르함에서 9만 5,000디르함이 됐다. 더내셔널과 아라비안비즈니스의 보도다. 2018년 새해 전야 조명 쇼는 단일 건물 최대 규모로 기네스에 올랐고, 2021년 3월 이후 다운타운 평균가는 38%, 이 단지는 55.4% 올랐다는 2차 집계가 있다. 2026년 5월 두바이투자공사가 들고 있던 에마르 지분 22.27%가 두바이홀딩 자회사로 넘어가 두바이홀딩 계열 합산 29.73%가 최대주주가 됐다.

땅값은 장부에 없고, 짓는 돈은 선수금이었으며, 손익은 단지 전체에 녹아 있다

부르즈 칼리파의 땅에는 가격이 없다. 타이베이101처럼 시정부가 입찰 공고를 내고 낙찰가를 적은 문서도, 상하이타워처럼 주주가 땅을 평가액으로 현물출자한 주석도 없다. 에마르는 두바이 정부가 1997년 100% 출자해 세운 회사이고, 설립 때 정부가 토지뱅크를 넘겼다는 것이 2차 자료의 일관된 서술이다. 다운타운 두바이 500에이커가 그 토지뱅크의 일부였는지 뒤에 따로 받았는지, 무상이었는지 내부 가격이 있었는지는 이 글이 확인하지 못했다. 확실한 것은 절차의 부재다. 두바이토지청이나 두바이 정부가 이 땅의 양도를 공고한 기록은 없고, 2007년 연차보고서는 이 땅을 에마르의 플래그십 사업지로 적을 뿐이다. 땅의 법적 틀은 뒤에 왔다. 2002년 5월 프리홀드 포고가 지정 구역에서 외국인의 완전소유를 열었고, 2006년 법률 7호가 프리홀드와 리스홀드 구역을 성문화했으며, 2007년 법률 27호와 이를 대체한 2019년 법률 6호가 공동소유 부동산의 구분소유 등기와 관리규약을 정했다. 다운타운 두바이는 그 프리홀드 지정 구역 안에 있다.

그래서 이 건물의 소유는 두 겹이다. 900호의 레지던스와 144호의 아르마니 레지던스는 매수인에게 두바이토지청의 프리홀드 소유권 등기가 나간다. 구조체와 코어와 공용부와 호텔 운영권은 에마르가 등록 소유자로 쥔다. 타이베이101이 땅은 시가, 건물은 회사가 쥐는 두 겹이었다면, 여기서는 땅과 뼈대는 에마르가, 집은 수백 명의 매수인이 쥔다. 에마르는 두바이금융시장 상장사이고 2007년 말 정부 지분은 31.88%였다. 2026년 5월 두바이투자공사의 22.27%가 두바이홀딩 자회사로 넘어가 두바이홀딩 계열이 29.73%로 최대주주가 됐다. 그 사이 20년의 지분 변천은 공시에서 복원되지 않는다.

짓는 돈은 분양 매수자가 먼저 냈다. 에마르의 재무상태표에서 고객 선수금은 2009년 연차보고서가 완성인도법으로 다시 적은 기준으로 2007년 말 140억 9,360만, 2008년 말 181억 942만, 2009년 말 158억 8,806만, 2010년 말 98억 8,939만 디르함이었다. 2010년 한 해에 59억 9,867만이 줄었고 그해 매출이 121억 5,027만으로 전년보다 37억 늘었다. 부르즈 칼리파의 인도가 2010년에 시작됐으니 선수금이 매출로 넘어간 몫이 이 안에 있는 것으로 보이지만, 에마르는 사업별 분해를 공시하지 않는다. 차입은 그룹 전체로 2008년 말 91억 7,417만, 2010년 말 94억 1,011만 디르함이었고 2008년 주석이 담보 대출로 적은 것은 특정 투자부동산과 자사 사옥을 잡힌 2억 3,869만과 미국과 인도와 터키와 캐나다와 영국의 해외 부동산이었고, 개별 열거된 대출은 총 차입의 3분의 1에 못 미친다. 부르즈 칼리파를 담보로 잡은 대출은 공시에서 식별되지 않는다. 2010년에는 전환사채 17억 5,843만이 새로 생겼다.

회계는 2009년에 한 번 뒤집혔다. 2008년까지 에마르는 분양 매출을 공정 진행률에 따라 나눠 잡았다. 2009년 1월 1일부터 국제재무보고해석 15호를 적용해 매수인이 집을 넘겨받는 시점에 한꺼번에 잡는 완성인도법으로 바꿨고, 2008년 매출을 160억 1,500만에서 107억 1,700만으로 소급해 다시 적었다. 33.1%가 지워졌다. 유도다. 2008년 지배주주 순이익도 30억 5,500만에서 1억 6,600만으로 다시 적혔는데, 이 쪽은 회계 변경보다 미국 자회사 WL Homes를 중단영업으로 떼어 낸 손실 40억 6,800만의 몫이 크다. 계속영업만 보면 재작성 뒤 2008년 순이익은 41억 9,100만으로 원래 공시보다 컸다. 이 변경 하나로 2006년부터 2008년까지 공정 진행에 따라 잡혔던 매출의 상당 부분이 인도 시점으로 밀렸고, 부르즈 칼리파 몫은 2010년 이후 인도분에 들어간 것으로 보인다. 어느 사업의 매출이 얼마나 옮겨갔는지는 재작성 주석이 분해하지 않는다.

임대 자산은 원가로 적힌다. 에마르의 회계정책 주석은 투자부동산을 원가에서 감가상각과 손상을 뺀 값으로 계상한다고 2008년과 2009년에 같은 문구로 적었고, 2010년 재무제표도 원가모형을 택했다고 적었다. 페트로나스 트윈타워를 쥔 리츠에서처럼 감정가가 해마다 장부에 들어오는 구조가 아니다. 2010년 말 투자부동산은 81억 1,008만, 개발부동산은 264억 9,249만 디르함이었고 총자산은 625억 433만이었다. 부르즈 칼리파의 코퍼레이트 스위트와 상업 공간이 그 안 어디에 얼마로 있는지는 적히지 않는다.

시공은 세 회사가 나눴다. 2004년 12월 계약의 총괄은 삼성물산이었고 베식스가 시공 실행, 아랍텍이 현지 조달을 맡았다. 계약액 8억 7,500만 달러는 MEED의 보도이고 걸프뉴스는 당시 비공개라고 썼다. 계약상 공기는 47개월이었다. 통설로 굳은 건설비 15억 달러는 에마르의 2007년부터 2013년까지 연차보고서와 2010년 감사 재무제표 어디에도 없다. 2차 자료가 사후에 적은 숫자이고, 계약액에서 어떻게 늘었는지의 내역은 자료마다 다르다.

건물은 층으로 나뉜다. 콩코스에서 8층까지와 38~39층은 160실의 아르마니 호텔이고, 9~16층은 아르마니 레지던스 144호, 19~108층은 레지던스 900호다. 그 위 37개 층이 코퍼레이트 스위트이고 122층에 레스토랑, 123층에 스카이 로비, 124층과 125층에 전망대 앳더톱, 148층에 앳더톱 스카이가 있다. 2009년 연차보고서는 총 연면적을 567만 평방피트, 주거 185만 평방피트, 오피스 30만 평방피트 이상이라고 적었다. 세계초고층도시건축학회가 적은 타워 연면적 309,473제곱미터와 설계사가 적은 전체 454,249제곱미터와는 집계 범위가 다른 숫자다. 높이는 건축 828.0미터, 첨단 829.8미터, 점유 585.4미터, 전망대 555.7미터이고 지상 163층이다. 동조질량댐퍼는 없다. 구조 설계자 베이커는 육각 코어를 세 날개가 떠받치는 버트레스드 코어와 바람을 흩뜨리는 계단형 세트백으로 댐퍼 없이 풍하중을 받는다고 설명해 왔다. 타이베이101의 660톤 댐퍼와 대조되는 지점이다.

이 구조에서 손익이 안 보이는 이유는 숨겨서가 아니다. 에마르는 처음부터 다운타운 두바이 전체를 하나의 사업으로 설계하고 공시했다. 2008년 연차보고서가 적은 730억 디르함은 타워와 두바이몰과 분수와 호텔과 올드타운을 합친 숫자이고, 2009년 세그먼트 주석은 부동산과 기타 두 줄, 2010년은 부동산과 임대와 호스피탈리티와 기타 네 줄로 매출을 나눌 뿐이다. 타워 하나의 매출을 분리할 줄은 어느 해에도 없다. 타이베이101이 건물 하나를 위해 세운 회사가 공개발행이라 숫자가 보였다면, 이 건물은 여러 사업을 가진 상장사의 한 조각이라서 숫자가 없다.

매출은 정점에서 반으로 꺾였다가 인도와 함께 돌아왔고, 집은 팔렸지만 비어 있었다

에마르의 매출은 이 건물이 올라가는 동안 정점을 찍었다. 연차보고서가 적은 그룹 매출은 2006년 140억 600만, 2007년 175억 6,600만, 2008년 160억 1,500만 디르함이었다. 2008년 숫자는 이듬해 회계 변경으로 107억 1,700만으로 재작성됐고, 2009년 매출은 84억 1,300만으로 더 줄었다. 2010년 매출은 121억 5,027만으로 돌아왔다. 2010년 감사 재무제표의 세그먼트 주석은 그 가운데 부동산 분양이 92억 6,998만, 임대가 19억 68만, 호스피탈리티가 9억 7,961만이라고 적었다. 2011년 매출은 81억 1,200만이었다. 순이익의 모양은 다르다. 2006년 63억 7,100만, 2007년 65억 7,500만이던 순이익은 2008년 최초 공시 30억 5,500만, 재작성 1억 6,600만, 2009년 3억 2,700만으로 내려앉았다가 2010년 24억 4,823만, 2011년 20억 5,800만이 됐다. 2011년 숫자는 연차보고서가 영업순이익으로 적은 값이다.

2008년과 2009년의 이익을 지운 것은 두바이의 타워가 아니었다. 2008년 연차보고서는 영업이익에 미국 자회사 WL Homes의 재고 상각 10억 8,400만이 들어 있고 그 회사의 영업권 25억 2,300만을 전액 지웠다고 적었다. 2006년 사들인 캘리포니아 주택업체였다. 2009년에는 그 회사의 중단영업 손실 17억 6,192만이 순이익을 깎았다. 금융 관계사 암락과 두바이뱅킹그룹은 각자 대출 포트폴리오에 충당금을 쌓아 지분법 이익이 줄었고, 두바이뱅킹그룹 몫의 손상 1억 5,420만을 에마르가 나눠 안았다. 암락 지분의 손상은 합병 심의가 끝나지 않아 평가하지 못했다고 적었다. 2009년 계속영업 순이익은 20억 5,100만이었다. 두바이월드의 상환유예가 있던 해에 에마르의 장부가 적은 손실은 미국 주택과 관계 금융사에서 왔고, 부르즈 두바이의 분양 매출은 회계 변경으로 인도 시점까지 미뤄져 있었다.

매출의 구성은 개관 뒤에 바뀌었다. 2011년 연차보고서는 쇼핑몰과 소매 부문이 21억 4,000만으로 26%, 호스피탈리티와 레저가 12억 2,000만으로 15%를 차지해 둘을 합쳐 41%가 됐고, 2010년에는 각각 19억과 10억으로 합쳐 약 24%였다고 적었다. 두바이몰과 아르마니 호텔과 전망대가 분양 다음의 두 번째 돈줄이 됐다는 뜻이다. 다만 전망대 앳더톱의 방문객 수와 입장 수입은 어느 해에도 따로 적히지 않았다. 타이베이101이 입장권 수입을 따로 적는 것과 다르다.

분양은 됐고 입주는 안 됐다. 개관 전 900호의 약 90%가 선분양됐다는 보도와, 2010년 10월 입주한 집이 약 75호라는 현지 중개인 추정을 옮긴 월드프로퍼티저널의 보도가 같은 해에 나왔다. 2011년 연차보고서는 600가구 이상이 산다고 적었고 2012년 아라비안비즈니스는 에마르가 입주율 80%를 발표했다고 전했다. 선분양률과 입주율의 간격은 분양 매수자가 집을 사서 비워 뒀거나 세를 놓지 못한 구간이다. 가격은 범위로만 남아 있다. 2007년 10월 아르마니 레지던스의 분양가 평방피트당 평균 10,145디르함과 최고 12,888디르함은 에마르 연차보고서의 수치다. 2008년 피크는 보도마다 평방피트당 10,000에서 11,000디르함, 2009년 3월부터 2010년 사이의 저점은 2,100에서 3,300디르함으로 엇갈린다. 2015년과 2016년 1베드룸 임대료가 연 18만 디르함을 넘었고 2017년 매매가는 수개월 사이 25% 떨어졌으며 2019년 4분기 스튜디오 임대료는 9만 5,000디르함이었다. 더내셔널과 아라비안비즈니스의 보도다.

주주에게 돌아간 돈은 세 해 동안 없었다. 에마르는 2008년과 2009년 배당을 하지 않았고, 2010년 결산에서도 이사회는 성장을 위한 자금 확보를 이유로 배당을 추천하지 않았다. 2010년 감사 재무제표의 이사회 보고가 적은 문장이다. 배당은 2011년 결산에서 주당 0.0909디르함으로 재개됐다고 2차 자료가 적는다. 주가는 2008년 84.83% 떨어진 뒤 2009년 70.80%, 2010년 17.27% 올랐고 2011년 다시 25.87% 내렸다. 두바이금융시장 종가 기준의 2차 집계다.

사진: edward stojakovic, CC BY 2.0, 위키미디어 공용

2010년 말 재무상태표는 이 구조의 결과를 한 장에 담는다. 총자산 625억 433만 디르함 가운데 개발부동산이 264억 9,249만, 투자부동산이 81억 1,008만, 유형자산이 85억 3,929만, 관계사 투자가 75억 9,209만이었다. 총부채 312억 430만 가운데 고객 선수금 98억 8,939만, 차입 94억 1,011만, 매입채무 89억 3,896만, 그해 새로 발행한 전환사채 17억 5,843만이 있었다. 자본은 310억 6,892만이었다. 2011년 연차보고서는 총자산 600억 이상, 투자부동산과 유형자산 164억, 개발부동산 262억을 적었다. 선수금이 2년 사이 181억에서 99억으로 줄고 차입은 92억에서 94억으로 거의 그대로였으니, 부르즈 칼리파의 인도는 빚을 늘리지 않고 선수금을 매출로 바꾸는 과정이었다. 사업별 분해가 없으므로 이 문장은 그룹 전체의 해석이다.

건설비는 세 숫자가 있고 공시는 없다. 2004년 계약액 8억 7,500만 달러는 MEED의 보도이고 같은 달 걸프뉴스는 비공개라고 적었다. 15억 달러는 2차 자료가 거의 전부 쓰는 값이지만 어느 연차보고서에서 나왔는지 역추적되지 않는다. 에마르가 공시한 것은 단지 전체의 730억 디르함뿐이다. 그 단지의 두바이몰은 2008년 11월 소프트 개장 뒤 1년 안에 3,000만 명이 다녀갔고 1,000개 넘는 매장이 들어섰다고 2009년 연차보고서가 적었다. 두바이 파운틴은 길이 275미터에 물을 500피트, 약 152미터까지 쏘고, 12헥타르 호수 위에 있다. 타워의 돈은 그 안에 있다.

부르즈 칼리파에서 누가 넣고 누가 가져갔나

넣은 쪽과 가져간 쪽을 한 표에 놓으면 돈이 간 길과 이름이 간 길이 갈린다.

주체	넣은 것	가져간 것	등급
두바이 정부	1997년 설립 출자 100%, 토지뱅크(다운타운 특정 문서 없음)	2007년 말 지분 31.88%, 배당(2008~2010 없음)	1차·토지는 2차
분양 매수자	고객 선수금, 2008년 말 181억 942만 디르함	프리홀드 등기 유닛 900호와 144호, 2009~2010년 가격 약 70~80% 하락	1차·가격은 2차
삼성물산·베식스·아랍텍	시공 47개월	계약액 8억 7,500만 달러(2차)	2차
아부다비	두바이금융지원기금 100억 달러, 41억은 나킬 수쿠크로	21일 뒤 건물 이름(인과는 당국 미확인)	1차·인과는 추정
에마르 주주	2008~2010 무배당	2010년 지배주주 순이익 24억 4,823만, 2011년 배당 재개(2차)	1차
건설 노동자	2006년 일당 4~7.6달러, 피크 1.2만 명	2006년 폭동 뒤 파업금지법	1차(알자지라·HRW)
에마르 장부	단지 전체 730억 디르함	타워 단독 손익 없음	1차

개명은 발언으로만 남아 있다. 걸프뉴스가 2010년 1월 4일 전한 무함마드 빈 라시드의 말은 강한 의지와 결단을 가진 사람들을 위해 이 고층을 지었고 세계에서 가장 높은 지점은 큰 이름과 연결돼야 한다는 것이었다. 감사나 보답이라는 말은 없었다. 에마르 회장 알라바르는 개관식 날 기자들에게 위기는 왔다 가고 도시는 앞으로 나아가며 희망과 낙관을 가져야 한다고 말했다고 글로브앤드메일이 전했다. 자금 지원을 언급하지 않았다. 아부다비 쪽의 돈은 12월 14일 두바이 최고재정위원회 의장 아흐마드 빈 사이드의 성명으로 남아 있다. 아부다비 정부가 두바이금융지원기금에 100억 달러를 내기로 했고 그 첫 조치로 두바이 정부가 오늘 만기인 수쿠크 상환에 41억 달러를 쓰도록 승인했다는 내용이었다. 두 발언 사이의 21일을 이은 것은 당국이 아니라 언론과 연구자였다. 2019년 소투데니아와 로즈레드우드는 국제도시지역연구저널에서 이 개명을 두바이가 지명을 상품처럼 다룬 사례로 다뤘다. 공식 설명이 없는 그 자리를 학술지가 연구 대상으로 삼은 것이다.

높이는 경쟁 전략이었다. ENR이 2006년 11월 6일 전한 함구 수위는 개발사 700미터 이상, 설계사 600미터 이상, 시공사는 모른다였다. 경쟁자는 같은 두바이 정부 소유의 나킬이 2004년 발표한 1킬로미터급 알부르즈였고, 그 계획은 2009년 1월 금융위기 속에 보류됐다. 부르즈 두바이가 세계 최고층 자리를 지킨 것은 높이를 끝까지 숨긴 쪽이 이겨서가 아니라 경쟁자의 돈이 먼저 끊겨서였다. 최종 높이 828미터는 2010년 1월 4일 개관식에서 처음 공개됐다.

노동은 1차 기록이 두 해에 몰려 있다. 2006년 3월 21일 현장 노동자 약 2,500명이 퇴근 버스 지연을 계기로 폭동을 일으켰고 알자지라는 노동자 칼리드 파루크의 말을 전했다. 여기 모두가 화가 나 있고 아무도 일하지 않을 것이라는 말이었다. 현장 공사업체 알나부다 레잉 오루크의 대변인은 일부 노동자와의 오해와 잘못된 정보라고 답했다. 임금은 숙련공 일당 7.6달러, 비숙련 4달러였다. 그해 9월 UAE는 파업을 금지하고 참가자를 추방할 수 있는 법을 만들었고, 11월 11일 휴먼라이츠워치는 이주노동자가 모집 수수료 2,000~3,000달러를 빚으로 지고 월급 106~250달러를 받으며 여권을 압류당하는 구조를 보고서로 냈다. 2007년 11월 아랍텍 현장에서 다시 파업이 일어나 월 700디르함에서 500디르함 인상을 요구했고, 회사는 파업 뒤 복귀자가 1,500명뿐이었다고 인정했다. 2009년 이후 임금이 실제로 개선됐다는 1차 기록은 이 글이 찾지 못했다.

개관 뒤의 사건은 둘이다. 2010년 2월 8일 124층 부근에서 승강기가 멈춰 관광객 15명이 45분 갇혔고 전망대에 있던 60여 명이 함께 고립됐다. 전망대는 약 두 달 닫혔다. 2011년 5월 10일 인도 출신 청소 노동자가 148층에서 투신해 숨졌다. 더내셔널과 걸프뉴스가 경찰 확인을 전한 첫 투신 기록이다. 2013년 두 번째 투신이 보도됐으나 정확한 날짜는 확인되지 않는다.

이 건물은 영화 촬영을 허락했다. 2010년 10월과 11월 미션 임파서블 고스트 프로토콜 제작진은 외벽 등반 장면을 위해 드릴과 창문 파손과 비행금지구역 헬기 운항까지 특수 허가를 받았고 창문 35개가 깨졌다. 같은 영화 시리즈의 3편 촬영을 2005년 무렵 거절했던 타이베이101과 반대다. 비평은 서지가 확정된 것만 쓴다. 야세르 엘셰쉬타위는 2010년 『Dubai: Behind an Urban Spectacle』에서 스펙터클만 보는 시각이 두바이를 부유층 전용 도시라는 상투형으로 고착시킨다고 썼다고 서평이 전한다. 세계초고층도시건축학회는 2010년 10월 25일 글로벌 아이콘 상을 신설해 이 건물에 처음 주었다. 긍정과 비판이 같은 해에 나왔다.

역설은 공시에 있다. 에마르는 두바이금융시장 상장사라서 감사받은 연결재무제표를 해마다 낸다. 그 안에 선수금과 차입과 세그먼트와 회계정책이 있다. 그런데 세계에서 가장 높은 건물 하나의 매출과 손익은 그 어느 줄에도 없다. 상하이타워는 비상장 국유 프로젝트회사였는데 45% 주주의 주석으로 18년치가 보였고, 타이베이101은 비상장 공개발행 회사라서 자기 연차보고서로 보였다. 부르즈 칼리파는 가장 공개된 회사의 가장 유명한 자산인데 숫자가 없다. 보이는 것은 그 회사의 2010년 매출이 인도와 함께 44% 늘었고 선수금이 60억 줄었다는 간접 흔적뿐이다.

땅값은 장부에 없고, 선수금이 짓고, 위기의 돈은 다른 법인으로 갔으며, 손익은 단지에 녹았다

이 구조의 원리는 넷이다. 첫째, 정부가 세운 개발사에 땅을 넘기면 땅값은 어디에도 적히지 않는다. 권리금 206억 8,889만 대만달러를 입찰로 치르고 70년 지상권을 산 타이베이101과 값을 외부에서 매긴 적이 없는 땅에 국유기업 셋이 지은 상하이타워에는 적어도 낙찰가나 현물출자 평가액이 있었다. 부르즈 칼리파의 땅은 1997년 설립 출자의 일부로 왔다고 2차 자료가 적을 뿐이고, 에마르의 장부에는 다운타운 두바이 토지의 취득원가가 사업별로 적히지 않는다. 574만 제곱미터를 넘기고 22년 뒤 남은 권한이 없던 송도 국제업무지구처럼 땅을 넘긴 쪽의 대가가 문서로 남지 않은 사례와 같은 줄에 선다.

둘째, 짓는 돈은 분양 매수자가 먼저 냈고 회계가 그 돈이 매출이 되는 시점을 옮겼다. 2008년 말 선수금 181억 디르함은 차입 92억의 두 배였다. 2009년 회계 변경으로 공사 진행률대로 잡혔던 매출의 3분의 1이 지워졌고 2010년 인도와 함께 매출이 44% 늘었다. 건물이 서는 동안 가장 큰 돈을 댄 쪽은 은행도 정부도 아닌 미리 집값을 낸 사람들이었고, 그들이 받은 것은 2009년 값이 약 70~80% 떨어진 집과 2010년 10월 8%의 입주였다.

셋째, 위기의 돈은 다른 법인으로 갔고 이름은 이 건물로 왔다. 2009년 12월 14일 아부다비의 100억 달러는 두바이금융지원기금과 두바이월드로 갔고, 에마르의 그해 연차보고서에는 그 돈과 관련된 단어가 하나도 없다. 21일 뒤 건물의 이름은 아부다비 통치자의 이름이 됐다. 둘을 잇는 문서는 없고 당국자의 설명도 없다. 이 글은 그래서 "값"을 쓰지 않는다. 대통령 지시가 떨어진 날 공군참모총장이 경질된 롯데월드타워 활주로 협상은 정치가 규제를 넘긴 날짜와 인사까지 공식 기록으로 남겼다. 두바이의 결정은 날짜만 남기고 이유를 남기지 않았다.

넷째, 손익이 안 보이는 이유는 숨겨서가 아니라 단지 전체를 한 사업으로 공시해서다. 에마르는 2008년 다운타운 두바이를 730억 디르함 사업으로 적었고, 세그먼트 주석은 2009년 두 줄, 2010년 네 줄이었다. 국영 석유회사가 계열 리츠에 세 든 페트로나스 트윈타워는 리츠 공시로 건물 단위의 임대료와 감정가가 보였고, 바클레이스 마천루 지수가 인용된, 105층에서 49층으로 내려온 현대차 GBC는 층수를 바꿀 때마다 공시가 따라왔다. 부르즈 칼리파는 상장사의 가장 유명한 자산인데 단독 숫자가 없는 쪽이다.

확인하지 못한 것이 있다. 두바이 정부가 다운타운 두바이 땅을 에마르에 넘긴 문서와 가격과 조건이다. 에마르 공시 기준의 타워 단독 건설비와 손익도 없다. 2007년 31.88%에서 2026년 두바이투자공사 22.27%까지 정부 지분이 바뀐 경로와 시공 컨소시엄의 정확한 지분율도 확정하지 못했다. 2009년 두바이홀딩과의 합병 논의 문서는 스캔본이라 읽지 못했다. 아부다비가 에마르에 직접 돈을 댔는지, 2009년 이후 건설 노동자의 임금이 실제로 올랐는지, 칼리파 빈 자이드 본인이 개명에 대해 무슨 말을 했는지도 찾지 못했다. 부지가 옛 군 기지였다는 서술은 2차 자료가 반복하지만 1차 문서는 없어 쓰지 않았다.

이 글의 결론을 뒤집을 조건은 셋이다. 아부다비나 연방정부가 에마르에 직접 자금을 댔다는 1차 기록이 나오면 세 번째 원리는 다시 써야 한다. 2000년 상장 투자설명서나 두바이토지청 기록에서 다운타운 두바이 토지의 취득원가가 확인되면 첫 번째 원리의 "없다"는 "있었다"가 된다. 에마르가 어느 해든 부르즈 칼리파의 매출이나 전망대 수입을 분리 공시하면 네 번째 원리는 그 해부터 무너진다.

2004년 땅을 파기 시작한 뒤 이 건물은 6년 동안 이름 하나로 불렸고 개관식 날 다른 이름이 됐다. 그 사이 분양 매수자가 181억 디르함을 먼저 냈고 노동자가 일당 4달러를 받았다. 회계는 매출의 3분의 1을 지웠다 되살렸고 위기의 돈은 옆 법인으로 갔다. 그 전부가 공시에 날짜와 금액으로 남아 있는데 이 건물 하나의 손익만 없다. 세계에서 가장 높은 건물은 세계에서 가장 공개된 회사의 장부 안에서 숫자가 없는 자산으로 남아 있다.

출처

본문의 에마르 매출과 순이익과 고객 선수금과 차입과 세그먼트와 회계정책은 에마르 프로퍼티스의 2007년부터 2011년까지 연차보고서와 2010년 감사 재무제표가 1차다. 회사가 옛 보고서를 웹에서 내렸기 때문에 인터넷 아카이브에 남은 사본을 받았고, 2010년 재무제표는 스캔본이라 광학 문자 인식으로 읽은 뒤 재무상태표와 손익계산서와 세그먼트 주석을 직접 대조했다. 정부 지분 31.88%와 아르마니 레지던스 분양가는 2007년 연차보고서, 다운타운 두바이 730억 디르함과 WL Homes 손실은 2008년 연차보고서, 회계 변경과 재작성과 2009년 세그먼트와 개관식 서술은 2009년 연차보고서, 600가구와 2011년 부문별 매출은 2011년 연차보고서다. 2026년 두바이홀딩의 최대주주 등극은 포브스 중동판과 칼리지타임스와 AGBI의 보도다.

땅의 이력과 프리홀드 포고와 법률은 걸프뉴스 2002년 기사와 두바이 법무부의 법률 원문이고, 토지 양도의 가격과 조건은 어느 1차 문서에서도 찾지 못해 그렇게 적었다. 제원은 세계초고층도시건축학회와 설계사 SOM의 공식 자료와 빌 베이커의 인터뷰다. 시공 계약액은 MEED와 걸프뉴스 2004년 12월 보도이고 컨소시엄 지분은 2차 자료와 베식스 모회사의 보도자료가 엇갈려 둘 다 적었다. 2009년 두바이월드 상환유예와 아부다비의 100억 달러와 셰이크 아흐마드의 성명은 걸프뉴스와 CNN의 당시 보도이고, 개관식 발언은 걸프뉴스와 글로브앤드메일, 개명과 지원의 시점 일치는 데일리헤럴드가 전재한 AP 보도이고, 짐 크레인의 논평은 블룸버그 2010년 1월 기사의 서지로만 확인했다. 노동 기록은 알자지라 2006년 3월 23일과 2007년 11월 12일 기사와 휴먼라이츠워치 2006년 11월 11일 보고서다. 높이 함구는 ENR 2006년 11월 6일 기사다. 선분양률과 입주 75호와 2012년 80%와 분양가 피크와 저점과 임대료는 월드프로퍼티저널, 아라비안비즈니스, 더내셔널의 2차 보도이고 범위로만 썼다. 건설비 15억 달러와 옛 군 기지 부지와 삼성물산의 단독 시공 전환은 1차가 없어 쓰지 않거나 2차로 표시했다.

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에마르 공시·재무제표

• Emaar Properties 2007 Annual Report (정부 지분 31.88%, 아르마니 레지던스 분양가, 다운타운 500에이커) — 인터넷 아카이브
• Emaar Properties 2008 Annual Report (다운타운 730억 디르함, 2008 매출·순이익, WL Homes 상각, 차입 주석, 투자부동산 원가모형) — 인터넷 아카이브
• Emaar Properties 2009 Annual Report (IFRIC 15 재작성, 2009 세그먼트, 고객 선수금, 개관식·첫 입주 서술) — 인터넷 아카이브
• Emaar Properties PJSC Audited Financial Statements 2010, English (2010 매출 12,150,274·순이익 2,477,011·선수금 9,889,394천 디르함, 세그먼트 주석, 배당 미추천) — 인터넷 아카이브
• Emaar Properties 2010 FY Financial Statements (아랍어판) — 인터넷 아카이브
• Emaar Properties 2011 Annual Report (600가구, 2011 매출 81.12억·부문별 비중) — 인터넷 아카이브
• Burj Dubai 최초 보도자료 2003-05-21 (SOM 설계 선정) — 인터넷 아카이브
• Dubai Holding Becomes Emaar's Largest Shareholder With 29.73% Stake (2026-05) — Forbes Middle East
• Investment Corporation of Dubai transfers Emaar's entire stake to Dubai Holding subsidiary (2026-05) — Khaleej Times
• Dubai Holding becomes Emaar's largest stakeholder (2026-05) — AGBI
• Emaar Properties — Wikipedia

정부·법령·공식 기록

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• Law No. (7) of 2006 Concerning Real Property Registration in the Emirate of Dubai — Dubai Legislation
• Law No. (6) of 2019 Concerning Ownership of Jointly Owned Real Property in the Emirate of Dubai (PDF) — Dubai Legislation
• Dubai World announces restructuring plans (2009-11-25) — Gulf News
• Nakheel bond to be paid in full (2009-12-14, 셰이크 아흐마드 성명) — Gulf News
• Abu Dhabi gives Dubai $10 billion bailout (2009-12-14) — CNN
• Abu Dhabi bails out Dubai with $10 billion (2009-12-15) — Business Standard
• Dubai World 2009 debt standstill — Wikipedia
• UAE: Workers Abused in Construction Boom (2006-11-11) — Human Rights Watch
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설계·시공·제원·학술

• Burj Khalifa (CTBUH Building ID 3) — The Skyscraper Center
• Burj Khalifa — SOM
• Bill Baker interview: Building the world's tallest skyscraper, the Burj Khalifa — New Atlas
• Final Height of 'On-Deck' Tallest Tower Shrouded In Secrecy (2006-11-06) — ENR
• Samsung is main contractor to build Burj Dubai (2004-12-09) — Gulf News
• Joint venture wins contract to build world's tallest tower (2004-12) — MEED
• Orascom Construction Industries announces Besix contract award (2004-12-13, 베식스 35%) — GlobeNewswire
• Burj Dubai gets a rival (2004) — Gulf News
• Nakheel puts 1km tower on hold (2009-01) — Building
• Nakheel Tower — Wikipedia
• World's Tallest Building: Burj Dubai (전시 해설) — The Skyscraper Museum
• From the ground up: how Dubai's Burj Khalifa hit the heights (2022-08-08) — The National
• Burj Khalifa — Wikipedia
• Downtown Dubai — Wikipedia
• Burj Park — Wikipedia
• Arabtec Holding PJSC — Wikipedia
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• File:Burj Dubai Under Construction on 25 June 2008.jpg (Imre Solt, CC BY-SA 3.0) — Wikimedia Commons
• File:Skyline Downtown Dubai 140514-2095-jikatu (14167106006).jpg (Jimmy Baikovicius, CC BY-SA 2.0, 2014-05-14) — Wikimedia Commons
• File:Dubai Fountain from Burj Khalifa (15795939749).jpg (edward stojakovic, CC BY 2.0, 2014-11-30) — Wikimedia Commons

동시대 보도·비평

• Asian workers riot in Dubai (2006-03-23) — Al Jazeera
• Burj Dubai owners say strike over (2007-11-12) — Al Jazeera
• Burj Dubai renamed as Burj Khalifa (2010-01-04) — Gulf News
• Dubai's Burj Khalifa: Built out of opulence; named for its saviour (2010-01-04) — The Globe and Mail
• Dubai names world's tallest building after bailout patron (2010-01-04, AP 전재) — Daily Herald
• Elevator in world's tallest building stalls (2010-02) — NBC News
• Burj Khalifa observation deck reopens (2010-04) — Gulf News
• Armani Hotel Dubai to open in Burj Khalifa on April 21 (2010, 개장 예정일 보도) — Gulf News
• Burj Khalifa remains 90 percent vacant (2010) — World Property Journal
• Dubai's Burj Khalifa is 80% occupied, says Emaar (2012) — Arabian Business
• Burj Khalifa suicide jump confirmed by police (2011-05) — The National
• Man who killed himself by jumping off Burj Khalifa identified (2011-05) — Gulf News
• Heartbroken woman commits suicide by jumping from 148th floor (2013) — The Standard
• Burj Khalifa apartments lose a quarter of their value in 12 months (2017) — The National
• Burj Khalifa luxury homes: rents cut on lack of tenants (2019) — Arabian Business
• Dubai real estate predictions 2023 — Deloitte Middle East
• Burj Khalifa at 15: Ups and downs of the world's tallest skyscraper (2025-01) — AGBI
• Emaar bags Guinness World Record title for largest light and sound show on a single building (2018-01) — Saudi Gazette
• Mission: Impossible - Ghost Protocol's Burj Khalifa stunt wasn't in the script — CBR
• How Tom Cruise's Burj Khalifa stunt was filmed — Screen Rant
• Filming of Mission: Impossible Ghost Protocol cost Burj Khalifa 35 windows — Koimoi
• Emaar 2024 financial performance: $9.7 billion revenue — Economy Middle East
• [K-건설 랜드마크] 삼성물산 '부르즈 할리파' — 미디어펜
• [해외건설 50년] 삼성물산 두바이 부르즈 칼리파 — 서울경제
• [해외건설 10대 프로젝트] 부르즈 칼리파(UAE) — 대한경제
• 삼성물산, '부르즈 칼리파' 건축신화 썼다 — 이투데이
• [아시아를 바꾸는 건설사] 삼성물산, 세계 최고층 '부르즈 칼리파' — 한국금융신문
• Burj Khalifa Downtown Dubai History Construction Transformation — Angel in Dubai
• Burj Khalifa Residences: Can You Own One? — FC Real Estate
• Top Freehold Areas in Dubai — Engel & Völkers
• Floor-by-Floor Guide of Burj Khalifa — The Better Vacation
• 부르즈 할리파 — 한국어 위키백과