재무·자본 · 건물을 짓는 돈: 국내편 · 6편 / 12편

인천공항의 돈은 활주로가 아니라 면세점 자리에서 나온다

공사 매출의 절반이 상업수익이고, 그 자리의 값은 여객 한 명당 단가로 정해지며, 2025년 법원과 2026년 감사원이 그 값을 서로 반대 방향으로 판정했다

곰가드·2026.09.12

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이 글은 《건물을 짓는 돈: 국내편》 6편이다. 서울과 국내의 건물 한 채를 잡아 그 돈이 왜 그런 모양인지 본다. 편마다 메커니즘 하나와 건물 하나. 이번 건물은 인천국제공항의 여객터미널이고, 메커니즘은 공항의 땅세를 면세점이 내는 자리 입찰이다.

여객 한 명당 5,345원

인천공항 제1여객터미널 출국장을 지나 면세 구역으로 들어서는 사람 한 명에게 2026년 4월 17일부터 붙는 값이 있다. 향수와 화장품과 술과 담배를 파는 DF1 구역의 롯데면세점이 공항공사에 내는 여객당 임대료 5,345원이다. 경향신문이 2026년 1월 30일 전한 낙찰가다. 그 자리를 2023년에 가져갔던 신라면세점은 한 명당 8,987원을 써냈고, 10년 계약 가운데 7년을 남기고 위약금 약 1,900억 원을 물며 2026년 3월 나갔다.

인천공항 제1여객터미널 출국장. 흰 트러스 지붕 아래 체크인 카운터와 여행객들

사진: Arne Müseler, CC BY-SA 3.0 de, 위키미디어 공용

이 건물의 돈은 활주로가 아니라 이 구역에서 나온다. 한국신용평가가 공사 감사보고서를 정리한 2019년 매출 2조 7,592억 원 가운데 면세점 임대료를 포함한 상업수익이 1조 5,182억 원, 55%다. 항공기 착륙료와 여객 이용료를 합친 항공수익은 9,295억 원이다. 코로나로 2021년 상업수익이 943억 원까지 떨어졌을 때 공사는 그해 9,377억 원의 영업손실을 냈고, 2025년 여객이 돌아오자 영업이익 8,811억 원을 냈다. 같은 해 그 임대료를 내는 호텔신라의 면세 부문은 473억 원 영업손실이었다.

인천국제공항공사의 매출 구성. 2019년 상업수익 1조 5,182억 원이 매출의 55%였고 2021년 943억 원으로 떨어졌다

공항은 흑자이고 면세점은 적자다. 그 사이에 임대료가 있다. 3기까지는 입찰로 정한 고정 총액이었고 4기부터는 여객 수에 단가를 곱한다. 2025년 신라와 신세계는 법원에 임대료를 낮춰 달라고 했고 법원은 25%와 27%를 깎으라고 했지만 공사는 받아들이지 않았다. 2026년 6월 감사원은 반대로 공사가 계약과 다르게 임대료를 매겨 1,517억 원을 덜 걷었다고 지적했다. 한쪽에서는 너무 많이 받는다고 하고 다른 쪽에서는 덜 받았다고 하는 자리의 값을, 입찰 공고와 신용평가 보고서와 감사 결과로 읽는다.

앞의 다섯 편이 서울과 대전의 땅 위 건물이었다면, 이 편의 건물은 갯벌을 메운 땅 위에 국가가 출자한 공기업이 지은 터미널이고, 세입자는 그 안의 2.8%를 빌린다. 시가 땅을 빌려준 사이언스콤플렉스와 시가 건물을 받은 세빛섬에 이어, 국가의 공기업이 자리를 파는 세 번째 공공 부지의 돈이다.

공항은 비행기로 벌지 않는다

인천공항이 면세점 자리를 비싸게 파는 이유는 공항의 수익 가운데 항공기 착륙료와 여객 이용료로 들어오는 몫이 4할이 되지 않기 때문이다. 2023년 인천국제공항공사의 비항공수익은 1조 3,521억 원, 항공수익은 7,814억 원이다. 머니투데이가 공사 재무를 인용한 수치이고, 계산하면 비항공이 63%다. 2013년에도 63.6%였고 2017년에는 66.4%였다. 개항 뒤 20년 동안 이 공항은 활주로보다 상업시설로 살았다.

연도	비항공수익 비중	근거
2013년	63.6%	한국면세뉴스
2014년	62.1%	한국면세뉴스
2017년	66.4%	한국면세뉴스
2018년 상반기	67.1%	한국면세뉴스
2023년	63%. 비항공 1조 3,521억 원, 항공 7,814억 원	머니투데이

그 비항공수익의 큰 몫이 면세점이다. 공항이 면세점에서 받는 돈은 1기 롯데의 7년 총액 4,845억 원에서 2기 롯데의 7년 반 총액 2조 60억 원으로 뛰었다. 새터경제가 정리한 계약 총액이다. 계산하면 연평균 692억 원에서 2,675억 원으로 3.9배다. 그 사이 국내 면세 시장은 2009년 3조 8,522억 원에서 2015년 9조 1,984억 원이 됐고, 중국인 관광객과 보따리상이 그 성장을 밀었다. 공항이 자리를 입찰에 부치면 사업자들이 앞으로 늘어날 여객과 매출을 기대하며 값을 써냈고, 그 값이 다음 계약의 기준이 됐다.

땅은 갯벌이었다. 영종도와 용유도 사이를 1992년부터 메워 만든 땅에 2001년 3월 29일 제1여객터미널이, 2018년 1월 18일 제2여객터미널이 열렸다. 위키백과의 연면적은 각각 49만 6,000제곱미터와 38만 제곱미터다. 이 안에서 면세점이 쓰는 자리는 2023년 4기 기준 대기업 사업권 다섯 곳이 2만 892제곱미터, 중소중견 두 곳이 3,280제곱미터다. 한국일보가 전한 입찰 공고의 면적이다. 계산하면 두 터미널 연면적 87만 6,000제곱미터의 2.8%다. 그 2.8%가 공항 수익의 절반 넘는 몫을 낸다.

이륙하는 항공기에서 내려다본 인천공항. 매립지 위의 터미널과 활주로, 바다 건너 송도

사진: MNXANL, CC BY-SA 4.0, 위키미디어 공용

공항이 자리를 비싸게 팔 수 있었던 이유는 여객이 계속 늘었기 때문이다. 국제선 여객은 2019년 7,058만 명으로 세계 5위였고, 2020년 84% 줄었다가 2024년 7,067만 명으로 돌아와 세계 3위, 2026년 상반기에는 3,839만 명으로 1위가 됐다. 국제공항협의회 집계를 뉴시스와 한국경제가 전했다. 4단계 건설이 끝나면 연간 수용 능력은 7,700만 명에서 1억 600만 명이 된다. 시작값을 7,000만 명으로 적는 보도도 있다. 여객이 느는 공항에서 자리의 값은 오르게 돼 있었고, 그 값을 정하는 방식이 고정 임대료였던 3기까지는 여객이 줄 때마다 협상이 다시 붙었다.

이 글의 질문은 그 값이 어떻게 정해지고 누가 얼마를 내며, 왜 2025년에 두 회사가 10년 계약을 2년 만에 내놓았는가다. 종로타워와 강남파이낸스센터가 팔린 값으로, 스타시티와 세빛섬이 감사로 값을 드러냈다면, 이 자리의 값은 입찰 공고와 낙찰가와 여객 통계라는 세 숫자의 곱으로 드러난다.

고정 임대료에서 여객당 단가로

인천공항 면세점의 임대료는 2023년까지 입찰로 정한 고정 총액이었고, 2023년 4기부터 직전 연도 월평균 출국 여객 수에 사업권별 단가를 곱한 값이 됐다. 관세청의 특허와 공항공사의 임대차가 겹치는 자리에서, 공사가 받는 돈의 규칙이 한 번 바뀐 것이다.

시기	기간	방식	사업권	근거
1기	2001년 2월~2008년 1월	최고가 입찰, 고정 임대료	롯데. 총 임대료 4,845억 원	새터경제
2기	2008년 2월~2015년 8월	최고가 입찰	8개사 참여. 롯데 총 임대료 2조 60억 원	새터경제
3기	2015년 8월부터 5년	최고가 입찰	DF1~DF12. 대기업 8개, 중소중견 4개. 롯데 DF1·3·5·8, 신라 DF2·4·6, 신세계조선호텔 DF7	더벨, trndf
2018년		롯데, DF1·5·8 반납	DF3 주류·담배만 유지	새터경제 2018-02
4기 입찰	2020년 9월부터 2022년까지	세 차례 유찰, 수의계약도 무산	코로나 장기화	비즈워치, 이코노미스트
4기	2023년 7월 1일~2033년 6월 30일, 10년	여객당 단가 × 월평균 출국 여객	7개로 통합. 대기업 DF1~5, 중소중견 DF8·9	전자신문 2023-02-27, 뉴스웨이
2025년 9~10월		법원 강제조정 뒤 신라 DF1, 신세계 DF2 반납 결정	누적 적자	경향신문 2025-09-15, 네이트뉴스 2025-10-30
재입찰	2026년 7월 1일~2033년 6월 30일	여객당 단가	DF1 롯데 5,345원, DF2 현대 5,394원. 공사 기준가 5,031원, 4,994원	경향신문 2026-01-30, 뉴시스 2026-02-26

인천공항 면세 사업권의 변천. 2001년 1기 롯데부터 2023년 4기 통합 사업권과 2026년 재입찰까지

3기까지의 규칙은 단순했다. 사업권마다 가장 높은 임대료를 써낸 회사가 가져가고, 그 금액을 계약 기간 동안 여객이 늘든 줄든 낸다. 사드 배치 뒤 2017년 중국인 여객이 줄었을 때와 2020년 코로나 때 공사는 임대료를 깎아 줬지만, 그때마다 협상이 따로 붙었다. 4기는 그 협상을 식으로 바꿨다. 사업자는 여객 한 명당 얼마를 낼지 써내고, 공사는 직전 연도의 월평균 출국 여객 수에 그 단가를 곱해 청구한다. 매출과는 원칙적으로 무관하다. 심사 배점은 임대료 40%, 사업 내용 60%였고, 계약 기간은 5년 갱신에서 10년 단일 계약으로 늘었다. 전자신문이 2023년 2월 전한 공고 내용이다.

사업권	품목	2023년 낙찰자	여객당 단가	2026년 현재
DF1	향수·화장품, 주류·담배 계열. 출처마다 세부가 다름	신라. 8,987원 또는 9,163원, 상충		2026년 3월 철수. 롯데 5,345원
DF2	같음	신세계. 9,020원		2026년 4월 철수. 현대 5,394원
DF3	패션·액세서리·부티크	신라	미확인	유지
DF4	패션·액세서리·부티크	신세계	미확인	유지
DF5	부티크	현대백화점면세점. 1,109원		유지
DF8	전 품목, 중소중견	경복궁면세점	미확인	유지
DF9	전 품목, 중소중견	시티플러스	미확인	유지

2023년 4기 낙찰 여객당 단가와 2026년 재입찰 단가. DF1 신라 8,987원에서 롯데 5,345원으로, DF2 신세계 9,020원에서 현대 5,394원으로

같은 자리가 3년 만에 4할 싼 값이 됐다. 2023년 신라가 DF1에 써낸 단가는 여객 한 명당 8,987원 또는 9,163원으로 보도가 갈리고, 신세계의 DF2는 9,020원이다. 두 회사는 계약 기간 10년 가운데 7년을 남기고 2025년 가을 반납을 결정했다. 2026년 1월 재입찰에서 롯데는 DF1을 5,345원에, 현대는 DF2를 5,394원에 가져갔다. 계산하면 DF1은 41%, DF2는 40% 낮은 값이다. 공사가 이번 입찰에 제시한 기준가는 5,031원과 4,994원으로 2023년 기준가보다 5.9%, 11.1% 낮았고, 낙찰가는 그보다 6%, 8% 높았다. 경향신문과 뉴시스의 보도다. 첫 입찰에서 롯데가 써낸 6,738원이 떨어졌고 3년 뒤 5,345원이 붙은 것은, 같은 회사가 같은 자리의 값을 다르게 매겼다기보다 여객 한 명이 면세점에서 쓰는 돈에 대한 판단이 바뀐 것이다.

터미널과 땅의 주인은 법 조문 안에 있다. 인천국제공항공사법은 국가가 동산과 부동산을 공사에 현물로 출자할 수 있게 하고, 부칙은 공항 건설 사업이 준공되면 그 토지와 시설을 국가가 공사에 현물출자한 것으로 본다고 적는다. 위키문헌에 실린 법률 제9546호 기준의 조문이고, 국가법령정보센터 원문은 접속하지 못해 최신 조문 번호와 대조하지 못했다. 위키백과는 소유기관을 국토교통부로 적는다. 갯벌을 매립해 만든 땅 위에 공사가 지은 터미널이 국가의 출자로 공사의 자산이 되는 구조인지, 국가 소유를 유지한 채 공사가 사용권만 갖는 구조인지는 등기부를 보지 못해 확정하지 못했다. 어느 쪽이든 면세점이 임대료를 내는 상대는 공사다.

인천공항 제1여객터미널 보딩 로비의 면세 구역. 높은 천장 아래 면세점 간판과 매장, 카트를 미는 여행객들

사진: Kanchi1979, CC BY 2.5, 위키미디어 공용

감면 1조 5,000억, 조정 25%, 과소 1,517억

이 자리에서 오간 돈의 크기는 롯데 한 회사가 22년 동안 낸 임대료로 잡힌다. 경향신문이 2023년 6월 전한 누적액은 4조 295억 원이다. 2001년부터 2010년까지 9,712억 원, 2011년부터 2020년까지 3조 147억 원, 코로나 감면이 있던 2021년과 2022년 266억 원, 철수하던 2023년 상반기 170억 원이다. 계산하면 2011년부터 10년의 연평균은 3,015억 원이다. 2015년 3기 입찰에서 롯데는 5년 총액 4조 1,000억 원을 써냈고, 2016년부터 3년 동안 약 2,000억 원의 적자가 쌓이자 2018년 2월 네 구역 가운데 셋을 반납하고 위약금 1,870억 원을 냈다. 1,820억 원으로 적는 보도도 있다.

인천국제공항공사 매출, 억 원	2018년	2019년	2020년	2021년	2022년
운항수익	3,953	4,124	1,447	1,505	2,282
여객수익	4,969	5,171	838	233	1,284
상업수익, 면세점 임대료 등	14,912	15,182	6,208	943	2,943
임대·유틸리티	2,440	2,804	2,178	1,914	2,232
합계	26,511	27,592	10,978	4,905	9,094
영업이익	12,886	12,878	-3,705	-9,377	-5,772

한국신용평가가 2023년 7월 공사 감사보고서로 정리한 표다. 상업수익은 2019년 매출의 55%였고 2021년 19%까지 떨어졌다. 공사는 2020년부터 3년 동안 1조 7,090억 원의 순손실을 냈고, 순차입금은 2019년 말 1조 1,000억 원에서 2022년 말 5조 2,000억 원이 됐다. 같은 기간 4조 8,000억 원의 4단계 건설이 진행 중이었다. 경향신문에 따르면 그 3년 동안 정부는 공사에 국비를 넣지 않았다.

공사가 대신 넣은 것은 감면이었다. 정부 정책브리핑과 국토교통부 자료로 확인되는 2020년 3월부터 2021년 10월까지의 지원은 항공시설 사용료 감면 1,460억 원, 상업시설 임대료 감면 1조 5,769억 원, 업무시설 671억 원, 납부 유예 4,194억 원으로 2조 2,094억 원이다. 노컷뉴스가 국회 자료로 전한 2020년부터 2022년까지 면세 사업자별 감면은 신세계 8,333억 원, 신라 2,672억 원, 롯데 2,023억 원, 현대 1,022억 원, 중소 면세점 857억 원으로 1조 4,907억 원이다. 감면은 매출의 25%를 최소보장액으로 받는 방식이었고, 2022년 12월에 끝났다.

코로나 시기 인천공항의 임대료 감면. 2020년 3월부터 2021년 10월까지 2조 2,094억 원, 2020년부터 2022년까지 면세 사업자별 1조 4,907억 원

4기의 임대료는 여객에 붙는다. 2023년 신라와 신세계가 써낸 한 명당 9,000원 안팎을 2019년 출국객 3,500만 명에 곱하면 연 4,000억 원 안팎이다. 이데일리의 환산이다. 한국금융신문은 2024년 10월 신세계 인천공항점의 매출 6,242억 원에 견줘 임대료가 64%라고 썼고, 2025년 보도는 두 회사의 월 임대료를 300억에서 340억 원, 월 적자를 50억에서 60억 원으로 적었다. 신세계는 2025년 4월 29일, 신라는 5월 8일 인천지방법원에 임대료 40% 인하를 구하는 조정을 신청했다. 8월 28일 공사가 불참해 조정이 불성립했고, 9월 8일 법원은 신라의 단가를 25% 깎은 6,717원으로, 9월 12일 신세계를 27.184% 깎은 6,568원으로 강제조정했다. 경향신문 2025년 9월 15일 보도다. 공사는 임대료 인하가 법적 근거가 없고 배임에 해당한다며 이의신청 방침을 밝혔고, 그 뒤 결과는 확인하지 못했다.

사업권	2023년 낙찰 단가	2025년 9월 법원 강제조정	2026년 재입찰
DF1	신라 8,987원	25% 인하, 6,717원	롯데 5,345원. 공사 기준가 5,031원
DF2	신세계 9,020원	27.184% 인하, 6,568원	현대 5,394원. 공사 기준가 4,994원

조정 대신 철수가 왔다. 신세계는 2025년 10월 DF2 철수를 결정했고, 신라는 2025년 9월 18일 이사회에서 DF1 반납을 결정해 2026년 3월 17일 영업을 멈추고 계약을 끝냈다. 신세계의 DF2는 4월 27일 끝났다. 위약금은 각각 약 1,900억 원으로 보도되고, 신세계 쪽은 1,000억 원대로 적는 보도도 있다. 2026년 4월 17일 롯데가 DF1을, 4월 28일 현대가 DF2를 열었다. 호텔신라의 면세 부문은 2024년 697억 원, 2025년 473억 원의 영업손실을 냈고, DF1을 비운 뒤인 2026년 2분기에 364억 원 흑자로 돌아섰다. 머니투데이가 2026년 7월 전한 실적이다. 신세계면세점은 2025년 28억 원, 현대면세점은 설립 7년 만인 2025년 2억 원의 첫 흑자를 냈다. 롯데의 면세 부문은 2024년 1,432억 원 손실 뒤 2025년 1분기 152억 원 흑자다. 자리를 내놓은 회사가 흑자가 됐다.

공사는 반대편에 있다. 2025년 매출 3조 672억 원, 영업이익 8,811억 원, 순이익 6,914억 원이다. 경향신문은 순이익을 6,944억 원으로 적는다. 매출은 사상 최대이지만 영업이익은 2018년과 2019년의 1조 2,800억 원대에 못 미친다. 정부는 그 순이익에서 3,194억 원을 배당으로 받았다. 경향신문이 2026년 4월 정리한 2007년 이후 누적 배당은 3조 3,463억 원이다. 2026년 6월 15일 감사원은 다른 방향의 숫자를 냈다. 공사가 2024년 12월 제2여객터미널 확장 구역의 매장 11곳을 임시매장으로 분류해 계약과 달리 여객당 임대료 대신 매출 연동 영업료를 적용했고, 그 13개월 동안 1,517억 원을 덜 걷었다는 것이다. 한국경제와 아시아투데이가 전한 감사 결과다. 사업자는 너무 많다고 법원에 갔고, 감사원은 너무 적다고 주의를 줬다. 같은 자리의 값을 두고 나온 두 판단이다.

인천국제공항공사의 순이익과 정부 배당. 2023년 4,913억 원 중 2,248억 원, 2024년 4,805억 원 중 2,210억 원, 2025년 6,914억 원 중 3,194억 원

직영, 콘세션, 합작, 그리고 특허

세계의 공항 면세점은 공항이 직접 파는 곳, 매출의 몇 퍼센트를 받고 자리를 빌려주는 곳, 공항과 사업자가 회사를 같이 세우는 곳으로 나뉘고, 인천은 그 어디에도 정확히 들어맞지 않는다.

공항	방식	돈의 규칙	근거
두바이	정부 투자기구의 자회사가 직영	임대료 개념 없음. 2025년 매출 23억 7,800만 달러	위키백과, AGBI
도쿄 나리타	2012년 공항공사 100% 자회사로 통합 직영	자회사 내부 손익	무디 데이빗 리포트
싱가포르 창이	품목별 입찰. 2020년 롯데가 주류·담배 구역에 6년 계약으로 진입	기본 임대료 + 매출 연동 변동 임대료	아시아원, 벌컨포스트
런던 히스로	월드듀티프리가 1997년부터 2029년까지	매출 연동. 영국 민간항공청은 매각 조건으로 평균 요율 31% 이상을 요구	무디 데이빗 리포트
홍콩	2017년 중국면세품그룹과 라가르데르 합작이 승계	요율 미확인	사우스차이나모닝포스트
파리 샤를드골	2022년 공항공사 51%, 라가르데르 49% 합작	지분 손익 배분	라가르데르 보도자료
프랑크푸르트	2017년 공항과 하이네만 50대 50 합작	지분 손익 배분	프라포트 보도자료
인천	관세청 특허 + 공항공사 임대차	여객당 단가. 매출과 무관	이 글

인천의 이중 구조는 법에 있다. 관세법 제176조의2는 면세점을 관세청장의 특허 대상으로 두고, 관세청 고시는 임차한 시설의 특허 기간이 임대차 계약 기간의 종료일을 넘지 못하게 한다. 신규 특허 심사에서는 특허심사위원회의 점수와 시설관리권자, 곧 공항공사의 점수가 절반씩 들어간다. 관세청의 허가와 공사의 계약이 서로의 상한을 정하는 구조다. 특허수수료는 2017년부터 매출 구간별로 0.1%에서 1%까지 냈고, 2024년 12월 정부는 이를 절반으로 내려 업계 부담을 연 400억 원에서 200억 원으로 줄이겠다고 발표했다. 한국경제와 조세금융신문의 보도다. 특허 기간은 2013년 10년에서 5년으로 줄었다가 2018년 갱신이 되살아났고, 현재 상한이 대기업 10년인지 15년인지는 자료가 갈려 확정하지 못했다.

세계 공항의 비항공수익 비중. 인천 63%, 중동 47%, 아시아태평양 43%, 유럽 38%, 세계 평균 36.7%, 북미 33%

공항이 면세점에 기대는 정도는 비항공수익 비중으로 읽힌다. 국제공항협의회의 2025년 보고서에 따르면 세계 공항의 비항공수익은 총수익의 36.7%이고, 중동이 47%, 아시아태평양이 43%, 유럽이 38%, 북미가 33%다. 인천공항은 2013년 63.6%, 2017년 66.4%, 2023년 63%다. 한국면세뉴스와 머니투데이가 공사 재무를 인용한 수치다. 계산하면 세계 평균의 1.7배, 같은 지역 평균의 1.5배다. 세계에서 임대료가 가장 비싼 공항이라는 말이 자주 나오지만 그것을 단정한 국제 비교 자료는 찾지 못했다. 찾은 것은 공항의 돈이 항공보다 상업에서 더 많이 나온다는 비중뿐이다.

시장은 정점을 지났다. 관세청 통계를 인용한 보도로 국내 면세 매출은 2015년 9조 1,984억 원에서 2019년 24조 8,586억 원까지 올랐고, 2020년 15조 5,052억 원으로 떨어진 뒤 2024년 104억 4,500만 달러, 15조 원 안팎에 머문다. 2021년부터 2023년의 값은 보도가 두 계열로 갈려 이 글은 쓰지 않는다. 시내면세점이 8할을 넘고 공항면세점은 2할 안팎이며, 2019년 외국인 비중이 84.4%였던 것은 중국 보따리상의 시절이었다. 송객수수료는 2018년 무렵 구매액의 50%까지 올랐다가 2025년 35% 안팎이다. 2025년 신세계는 부산점을, 현대는 동대문점을 닫았다.

국내 면세 매출. 2015년 9조 원에서 2019년 24조 9,000억 원으로, 2024년 15조 원 안팎으로

여객은 늘었는데 사람당 쓰는 돈은 줄었다. 인천공항의 국제선 여객은 2019년 7,058만 명에서 2024년 7,067만 명으로 돌아와 국제공항협의회 집계에서 세계 3위가 됐고, 2026년 상반기에는 3,839만 명으로 히스로와 창이를 제치고 처음 1위가 됐다. 같은 기간 외국인 한 사람이 면세점에서 쓴 돈은 2023년 1,312달러에서 2026년 상반기 537달러로 줄었다는 보도가 있다. 원출처가 표기되지 않아 재검증이 필요한 숫자이지만 방향은 다른 보도와 같다. 여객 한 명당 임대료를 내는 사업자에게 여객이 느는 것은 임대료가 느는 것이고, 그 여객이 덜 쓰면 남는 것이 준다. 4기 산정식이 사업자에게 불리해진 이유가 이 두 줄에 있다.

자리의 값은 여객 수에 붙었다

이 자리의 값은 매출도 면적도 아닌 여객 수에 붙어 있고, 여객이 늘수록 임대료는 늘지만 여객이 덜 쓰면 남는 것은 준다. 4기 산정식이 사업자에게 불리해진 이유가 그것이고, 공사가 인하를 거부한 이유도 그것이다. 여객 수는 공사가 세고 단가는 사업자가 써냈으니, 공사 쪽에서 보면 계약대로 받는 것이고 사업자 쪽에서 보면 여객 한 명이 쓰는 돈이 절반이 된 뒤에도 같은 값을 내는 것이다.

누가	받는 것	내는 것
정부	공사 배당. 2025년 귀속 3,194억 원, 누적 3조 3,463억 원	코로나 적자 3년 동안 국비 지원 없음
인천국제공항공사	2025년 영업이익 8,811억 원. 상업수익이 매출의 절반 넘게	감면 1조 4,907억 원, 4단계 건설 4조 8,000억 원
면세 사업자	여객 3,839만 명의 자리	여객당 5,000~9,000원. 신라·신세계는 위약금 약 1,900억 원씩
관세청	특허수수료. 업계 연 400억 원에서 2025년 200억 원으로	특허 심사와 갱신

값을 정하는 손이 셋이다. 관세청은 특허로 누가 팔 수 있는지 정하고, 공사는 입찰로 얼마에 자리를 빌려줄지 정하며, 법원은 2025년 그 값을 깎으라고 했지만 공사가 거부해 값은 그대로 남았다. 여기에 감사원이 넷째 손으로 들어와 공사가 덜 받았다고 했다. 대전시가 연 120억 원을 받는 사이언스콤플렉스와 서울시가 20년 동안 돈을 받지 않는 세빛섬에서는 값을 정하는 손이 시 하나였다. 국가의 공기업이 주인인 자리에서는 정부와 감사원과 법원이 각자 다른 값을 부른다.

공항의 돈이 항공에서 나오지 않는다는 것은 인천만의 일이 아니다. 국제공항협의회가 집계한 세계 공항의 비항공수익은 총수익의 36.7%이고, 인천은 63%다. 두바이는 면세점을 직영하고 파리와 프랑크푸르트는 공항과 사업자가 회사를 함께 세운다. 인천은 자리를 입찰에 부치고 가장 높은 값을 받는다. 그래서 공사는 2025년 매출이 사상 최대였고, 세입자는 2024년까지 적자를 내다가 자리를 내놓거나 단가가 내려간 뒤에야 흑자로 돌아섰으며, 그 차이가 여객 한 명당 몇천 원으로 표시된다. 대전 사이언스콤플렉스의 백화점이 매출 1조 원을 내며 연 120억 원을 냈다면, 이 자리의 세입자는 매출의 6할을 임대료로 내다가 위약금을 물고 나갔다.

이 편에 판결문은 없다. 조정 사건은 번호가 공개되지 않았고 공사의 이의신청 뒤 본안으로 갔는지도 확인하지 못했다. 있는 것은 신용평가 보고서의 매출 구성표, 국회에 낸 감면 명세, 감사원의 주의 요구, 그리고 낙찰가다. 종로타워가 세 번 팔린 값으로 읽혔다면 이 자리는 세 번 입찰된 값으로 읽힌다. 2001년 롯데의 7년 4,845억 원, 2023년 신라의 한 명당 8,987원, 2026년 롯데의 한 명당 5,345원.

이 글이 열지 못한 것을 적어 둔다. 2025년 조정 사건의 번호와 공사 이의신청 뒤의 경과, 롯데의 공정거래위원회 신고 처리 결과, 신세계면세점의 2024년 영업손익 확정치, 감사원 정기감사 보고서 원문, 공사의 2023년 이후 상업수익 단독 항목, 관세법 특허 기간의 현행 상한, 터미널 등기부상 명의. 국가법령정보센터는 이번 조사 내내 접속되지 않았고, 확인되는 대로 이 글을 고친다.

출처

이 글의 공사 매출 구성과 영업이익, 차입금은 한국신용평가가 감사보고서로 정리한 2023년 신용평가 보고서에서, 코로나 감면은 정부 정책브리핑과 국회 자료를 인용한 보도에서, 임대료 조정과 철수는 경향신문과 머니투데이 보도에서 가져왔다. 사업권 변천과 낙찰가는 입찰 공고를 전한 보도이고, 판결문과 조정 결정문 원문은 확보하지 못했다. 관세법 조문은 국가법령정보센터 접속이 되지 않아 2차 자료로 대조했다.

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