재무·자본 · 건물을 짓는 돈: 세계편 · 17편 / 39편

트럼프타워 상가 한 칸은 대주에게 공실 1.3%, 세무서에 공실 17%, 본인 장부에 8억 8,090만이었다

1983년 상업 유닛 한 칸과 아파트 263칸으로 쪼갠 타워. 아파트는 흩어졌고 한 칸은 44년째 한 장부에 남아 세 가지 값으로 적혔다

뉴욕 5번가 트럼프타워는 1979년 특별허가로 용적률 15를 21로 받아 짓고 1983년 콘도 선언으로 상업 유닛 하나와 주거 263호로 쪼갠 건물이다. 상업 유닛 한 칸은 2012년 대주에게 감정 4억 8,000만 달러와 공실 1.3%로, 뉴욕시 세무에는 공실 17%로, 본인 재무상태표에는 2015년 8억 8,090만 달러로 적혔다. 같은 자산에 장부가 셋이었고, 2024년 뉴욕주 법원 판결과 2025년 항소부 판결, 2026년 대통령 자산 신고서까지를 등기와 공시로 따라간다. 《건물을 짓는 돈: 세계편》 17편.

곰가드·2026.10.07

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이 글은 《건물을 짓는 돈: 세계편》 17편이다. 세계의 건물 한 채를 잡아 그 돈이 왜 그런 모양인지 본다. 편마다 메커니즘 하나와 건물 하나. 이번 메커니즘은 타워를 콘도와 상가로 쪼갠 뒤 남은 한 칸의 값이 보는 사람마다 다른 장부에 적히는 구조이고, 건물은 뉴욕 5번가 721번지의 트럼프타워다. 국내 건물은 《건물을 짓는 돈: 국내편》에서 따로 다룬다.

2026년 6월 29일 접수된 미국 대통령 자산 신고서 385행은 트럼프타워 상업 법인의 가치를 "5,000만 달러 초과", 임대소득을 "500만 달러 초과"라고만 적었고, 그 칸의 값은 다른 장부에서 2억 3,197만에서 8억 8,090만 달러 사이였다

미국 정부윤리청이 2026년 6월 29일 접수한 도널드 트럼프의 2025년분 자산 신고서는 927쪽이다. 그 385행에 Trump Tower Commercial LLC가 있다. 기초자산은 뉴욕의 상업용 부동산, 가치 "Over $50,000,000", 소득 유형 임대료, 소득 "Over $5,000,000". 연방 공개 서식의 구간은 거기서 끝난다. 5,000만 달러인지 5억 달러인지, 500만 달러인지 5,000만 달러인지 이 서식으로는 알 수 없다. 부채란 5번에는 같은 자산의 저당권자 액소스뱅크가 "Over $50,000,000", 2022년, 4.25%, 2032년 만기로 적혀 있다. 9번에는 뉴욕주 법무장관이 "Litigation; overturned on appeal", 소송이며 항소에서 뒤집혔다는 비고와 함께 역시 5,000만 달러 초과로 적혀 있다.

그 한 칸은 1983년 3월 23일 등기된 콘도 선언이 만든 것이다. 선언은 건물을 지하 2층부터 29층까지의 상업 유닛 하나와 30층부터 68층까지의 주거 유닛 263개로 갈랐다. 공용지분은 상업 유닛 하나가 33.9736228%, 주거 263개의 합이 66.0263772%다. 아파트는 팔려 흩어졌고, 상업 한 칸은 처음 지은 합작회사에서 1998년 Trump Tower Commercial LLC로 넘어간 뒤 지금까지 그 이름에 있다. 그 한 칸의 값이 보는 쪽마다 달랐다. 2012년 저당 대주가 받은 감정은 4억 8,000만 달러였고 임차 공실은 1.3%였다. 같은 시기 뉴욕시 세무에 낸 신고는 점유 83%, 곧 공실 17%였고 2012/13년 과세용 시장가치는 2억 3,197만 달러였다. 본인이 은행에 낸 재무상태표는 2012년 5억 110만, 2015년 8억 8,090만 달러였다.

상가 한 칸에 붙은 네 값. 뉴욕시 과세 시장가치 FY2013 232.0, 대주 감정 2012-03 480.0, 재무상태표 2012-06 501.1, 재무상태표 2015-06 880.9. 백만 달러

세 장부는 각각 다른 상대에게 다른 일을 시켰다. 대주의 장부는 1억 달러를 빌려 주게 했고 그 가운데 6,790만 달러가 스폰서에게 돌아갔다. 세무의 장부는 재산세를 낮추는 쪽으로 쓰였다. 본인의 장부는 순자산을 키워 다른 건물의 대출 조건을 좋게 했고, 2024년 2월 뉴욕주 법원은 그 장부가 사기라고 판단했다. 그런데 트럼프타워 자체에서 유래한 환수액은 0이었고, 2025년 8월 항소부는 환수 전액을 취소하면서 책임은 남겼다. 이 건물이 어떻게 용적률 15를 21로 받아 지어졌고, 어떻게 쪼개졌으며, 남은 한 칸이 44년째 어떤 숫자로 적혀 왔는지를 등기와 공시와 판결문으로 따라간다.

트럼프는 땅을 사지 않고 임차권을 샀고, 옆 두 필지의 개발권을 조닝로트 병합으로 흡수했으며, 1979년 특별허가로 보너스 210,873제곱피트를 받아 자기 필지로 지을 수 있던 양의 2.18배를 지었다

1979년 1월 29일 Genesco는 5번가 721번지 본위트텔러 백화점 부지의 임차권을 Trump Enterprises에 넘겼다. 1947년 1월 22일 에퀴터블 생명과 본위트텔러 사이에 맺어진 임차권이고, Genesco는 그 모회사였다. 양도증서에는 "FOR VALUABLE CONSIDERATION"이라고만 있고 금액도 양도세 인지도 없다. 약 1,000만 달러라는 보도는 등기로 뒷받침되지 않는다. 땅 주인은 에퀴터블 생명이었고, 1980년 1월 24일 에퀴터블은 그 땅을 자기도 조합원인 합작회사 Trump-Equitable Fifth Avenue Company에 넘겼다. 증서 여백의 양도세 인지는 3,300달러이고 당시 뉴욕주 세율 0.11%로 나누면 300만 달러다. 이 글의 역산이고, 출자성 이전이라 땅의 시장가로 읽으면 안 된다. 같은 해 6월 25일자 조닝로트 제한선언이 6월 30일 등기됐다. 당사자는 티파니와 합작회사와 TREQ 리얼티였고, 같은 날짜로 따로 맺은 칸델의 제한선언이 그 안에 그대로 인용됐다. 티파니는 본점 필지의 미사용 개발권을 15,000제곱피트만 남기고 전부 포기했고, 칸델은 전부 포기했다. 표시 대가는 1달러였다. 티파니 공중권을 500만 달러에 샀다는 서술이 흔하다. 등기에 남은 것은 1979년 2월 6일자 조닝로트 병합 약정이 존재했다는 지워진 문안과 티파니가 "seller"였다는 단어뿐이고 금액은 없다. IBM 빌딩의 공중권은 병합 대상에 없다.

1930년대 5번가 본위트텔러 백화점 입구. 아르데코 청동 격자문 양옆에 상호가 새겨져 있다

사진: Wurts Bros., Digital Collections, The New York Public Library, CC BY-SA 4.0, 위키미디어 공용

용적은 1979년 10월 19일 도시계획위원회가 특별허가 C 790143 ZSM으로 줬다. 병합 조닝로트는 자기 필지 19,448에 칸델 5,020과 티파니 10,677을 더한 35,145제곱피트이고, 기본 용적률 15로 52만 7,175제곱피트다. 위원회는 세 가지 보너스를 더했다. 5번가에서 대지를 관통하는 지붕덮인 보행공간에 93,800, 5층 조경 테라스에 11,636, 특별5번가지구 최소 소매면적 초과분에 105,436.8제곱피트다. 합계 21만 872.8제곱피트, 총 73만 8,047.8제곱피트를 조닝로트로 나누면 21.00008이다. 특별허가 조건의 상한 FAR 21.0과 소수점까지 맞는다. 신청안은 21.6이었고 위원회가 깎았다. 트럼프 자기 필지만으로 지을 수 있던 양은 29만 1,720제곱피트였고, 결정문이 적은 탑의 용도별 면적은 소매 79,090, 사무 157,732, 주거 399,651.8, 합계 63만 6,473.8제곱피트다. 2.18배다. 이 글의 계산이다. 조례 §87-062는 5번가에서 50피트 안쪽의 보행공간에 보너스를 주지 않았다. 위원회는 같은 날 1번 안건으로 그 조문에 예외를 넣고 2번 안건으로 특별허가를 가결했다. 결정문은 보행공간을 "accessible and kept open to the public from 8:00 A.M. to 10:00 P.M. daily", 매일 오전 8시부터 오후 10시까지 공공에 개방하라고 조건을 달았다.

남의 땅과 시의 보너스로 2.18배. 조닝 연면적 자기 필지 19,448 × 15 291.7, 병합 조닝로트 35,145 × 15 527.2, 특별허가 보너스 210.9, 조닝로트 상한 FAR 21.0 738.0, 결정문 탑 용도별 면적 합 636.5. 천 제곱피트

보너스 210,873ft²의 세 조각. 지붕덮인 보행공간 93.8, 조경 테라스 11.6, 5번가 지구 소매 초과분 105.4, 합계 210.9. 천 제곱피트

1980년 6월 본위트텔러 외벽의 아르데코 부조가 철거됐다. 메트로폴리탄미술관이 기증받기로 했던 석회암 부조 두 점은 톱과 해머로 떼어져 아래로 던져졌다. 뉴욕타임스 1980년 6월 6일자 1면에 트럼프 조직 부사장 "John Baron"의 말이 실렸다. "the merit of these stones was not great enough to justify the effort to save them." 그 돌의 가치가 보존 노력을 정당화할 만큼 크지 않았다는 것이다. 트럼프가 나중에 사용을 인정한 가명이다. 미술관의 평가액은 20만 달러였고 트럼프 측이 든 보존 비용은 3만 2,000달러였다가 뒤에 50만 달러 초과로 바뀌었다. 전부 당시 보도의 2차 기록이다.

세금도 분쟁으로 받았다. 뉴욕주 부동산세법 제421-a조는 1971년 10월 1일 기준 저활용 토지에 지은 다세대 주택에 재산세를 감면하는데, 시 주택보전개발국은 거부했다. 본위트텔러가 1978년까지 영업한 땅이 저활용이 아니라는 이유였다. 뉴욕주 최고법원은 1982년 12월 14일 시행규칙이 법에 없는 요건을 만들었다고 했다. 1984년 7월 5일에는 전원일치로 감면을 확정했다. 판결문은 "the agency again has impermissibly erected a barrier to the benefit provided by the Legislature"라고 썼다. 행정이 입법부가 준 혜택에 허용되지 않는 장벽을 다시 세웠다는 것이다. 감면액은 시 재무국 분석으로 2,250만 달러라고 보도됐고 보도마다 700만에서 5,000만 달러 사이로 갈린다. 판결 뒤 주 입법부는 맨해튼 14가에서 96가 사이를 감면 배제구역으로 만들었다. 이 인과는 2차 해설의 서술이다.

쪼갠 것은 1983년이다. 2월 24일자 콘도 선언은 상업 유닛 한 칸을 23만 5,497.72제곱피트, 그 안에 상업 전용 공용부분 53,447.56을 포함해 공용지분 33.9736228%로, 주거 263칸을 합계 66.0263772%로 정했다. 선언 각주는 68층이라는 숫자가 어디서 오는지 스스로 적었다. 13층이 없고 27·28·29층은 3개 층 높이의 기계실 하나다. 저층부 층고가 높아 주거 첫 층을 30층이라 부르지만 실제로는 20번째 시공 레벨, 지상 283피트다. 건축국 도면은 58층이다. 트럼프 본인이 받은 유닛은 66·67·68층 북측 트리플렉스다. 1983년 선언에는 6,096.15제곱피트, 공용지분 1.2279602%로 적혔다. 1994년 10월 1일 트럼프가 서명한 선언 1차 개정에서 10,996.39제곱피트가 됐다.

한 칸과 263칸. 1983 콘도 선언 Schedule B 상업 유닛 1칸 지하~29층 235,498ft² 33.97%, 주거 263칸 30~68층 66.03%, 트리플렉스 66·67·68N 1983 6,096ft² 1.23%, 같은 유닛 1994 개정 10,996.39ft²

분양 수입은 주장과 등기가 다르다. 트럼프는 포브스에 2억 6,800만 달러를 벌었고 전부 이익이었다고 말했고, 1982년 판결문이 적은 계획은 266가구에 가구당 40만 7,000달러에서 315만 달러, 합계 1억 5,500만 달러였다. 포브스가 2023년에 부동산 증서를 전수 재집계한 결과는 1983년 한 해 약 60%인 150세대가 팔려 4,500만 달러였다. 130세대가 50만 달러 미만, 최저 13만 달러, 최고 200만 달러였고, 전량 매각 기준 약 1억 2,500만 달러였다. 포브스 집계는 2차이지만 등기 전수라 이 글은 그쪽을 본문값으로 쓴다. 같은 집계가 적은 건설 자금은 복수 대주의 차입 1억 3,000만 달러다. 쪼갠 뒤 트럼프에게 남은 것은 상업 유닛 한 칸과 트리플렉스였다.

분양 수입, 주장과 등기. 트럼프가 언론에 제공 268, 1982 판결문의 계획 합계 155, 등기 전수 전량 매각 약 125, 등기 전수 1983년 한 해 45. 백만 달러

2012년 대주의 장부에는 임대료의 63.3%가 구찌 한 곳이었고 트럼프 조직은 면적의 30.6%를 쓰며 임대료 0달러였으며, 인수심사는 그 공간을 공실로 환산해 넣었다 뺐다

대주의 장부가 가장 자세하다. 2012년 8월 30일 래더캐피털이 Trump Tower Commercial LLC에 1억 달러를 빌려 줬다. 그 대출은 2주 뒤 CMBS 신탁 WFCM 2012-LC5에 들어가 증권거래위원회 공시가 됐다. 고정 4.200%, 10년 동안 이자만, 만기 2022년 9월 6일. 감정가는 2012년 3월 1일 기준 4억 8,000만 달러, LTV 20.8%, 인수심사 순영업이익 2,038만 8,020달러에 상환배율 4.79배, 피치의 개별 등급 AAA, 무디스의 개별 등급 Aaa였다. 자금 용도는 공시에 그대로 있다. "to refinance $26.9 million of existing debt that was previously securitized in GMACC 1998-C1, pay closing costs of approximately $5.2 million and to return approximately $67.9 million of equity to the sponsor." 기존 채무 2,690만 상환, 비용 520만, 그리고 스폰서에게 자기자본 6,790만 달러 반환이다.

1억 달러 가운데 6,790만이 자기자본 회수. 2012-08-30 기존 채무 상환 26.9, 거래 비용 5.2, 스폰서 자기자본 회수 67.9, 대출 원금 100.0. 백만 달러

임차인 명세도 같은 공시에 있다. 상업 유닛 면적 24만 4,482제곱피트 가운데 구찌가 48,667제곱피트를 제곱피트당 384.40달러, 연 1,870만 7,699달러에 쓰고 있었다. 전체 기본임대료 2,953만 3,926달러의 63.3%다. 만기는 2026년 2월 28일, 매년 8월 소비자물가 연동이다. 중국공상은행 20,404제곱피트 194만 8,180달러, 마크피셔 128만 3,040달러, 마크래프트 96만 1,310달러, 북중미카리브축구연맹 85만 1,446달러가 뒤를 이었다. 그리고 The Trump Corporation과 계열이 74,916제곱피트, 전체의 30.6%를 쓰면서 임대료는 0달러였다. 지하 식당은 비율임대료만, 7·8층은 NBC 《셀러브리티 어프렌티스》 촬영 사용허가였다. 15·16층 일부와 25·26층 전층은 트럼프 조직 본부 임대차로 2027년 8월 만료인데 고정임대료가 없다. 대출이 기한이익을 잃을 때만 제곱피트당 연 75달러를 내며, 반환하고 나가면 그 뒤 의무가 없다는 조건이었다. 인수심사는 공실과 그 74,916제곱피트를 묶어 시장임대료 850만 4,415달러를 총수입에 넣었다가 같은 금액을 공실손실로 뺐다. 그 가운데 822만 3,165달러가 트럼프 조직 점유분이다. 공실은 3,125제곱피트, 1.3%였다.

임대료의 63%가 구찌 한 곳. 2012 인수심사 연 기본임대료 구찌 48,667ft² 18.7, 중국공상은행 20,404ft² 1.9, 마크피셔 14,256ft² 1.3, 마크래프트 13,733ft² 1.0, CONCACAF 13,733ft² 0.9, 트럼프 조직 74,916ft² 0. 백만 달러

세무의 장부는 반대였다. 프로퍼블리카와 WNYC가 정보공개로 받은 뉴욕시 재산세 신고에서 트럼프 조직은 2010년 1월 기준 4만 5,000제곱피트, 19%가 공실이라고 신고했다. 2012년 1월과 2013년 1월 신고의 점유율은 83%였다. 대주에게 보고한 점유율은 같은 시기 92%, 99%, 98.7%였다. 트럼프 조직이 쓰는 면적도 대주에게는 74,900제곱피트, 세무에는 41,600제곱피트로 달랐다. 공실이 크면 재산세가 내려가고 작으면 대출이 커진다. 같은 공간이 두 창구에서 반대 방향으로 쓰였다. 재산세는 산업·상업 인센티브 면제가 2010/11년과 2011/12년 과세평가액 2,000만 4,750달러에서 해마다 20%씩 줄어 2016/17년에 0이 됐다. 과세용 시장가치는 2010/11년 1억 1,900만에서 2012/13년 2억 3,197만 달러로 1.95배가 됐다. 과세표준에 세율을 곱해 이 글이 계산한 재산세는 2011/12년 423만 달러에서 2016/17년 1,048만, 2018/19년 1,123만 달러로 7년 만에 2.66배가 됐다. 2012년 인수심사는 면제 소멸은 반영했지만 평가액 급등은 반영하지 않았다. 세금 적립금은 월 43만 9,227달러였다. 열두 달을 곱하면 연 527만 달러이고, 그것이 인수심사 전제의 흔적이다.

대주에게는 99%, 세무서에는 83%. 점유율 % 대주 보고 2010 92, 세무 신고 2010-01 81, 대주 보고 2011 99, 세무 신고 2012-01 83, 대주 보고 2012-06 98.7, 세무 신고 2013-01 83

저당의 사슬은 상업 유닛 한 칸에 걸렸고 세금의 계보가 1998년부터 이어진다. 1986년 4월 22일 합작회사가 체이스에서 5,100만 달러를 빌렸다. 에퀴터블 지분을 정리한 시점과 겹치는데 인수 금액은 등기에 없다. 1998년 7월 14일 합작회사는 상업 유닛을 Trump Tower Commercial LLC로 넘기면서 GMAC에서 3,500만 달러를 7.36%로 빌렸다. 2012년 9월 17일 등기된 래더캐피털 저당은 신규 7,326만 5,168.90달러에 통합 1억 달러다. 등기소 표지의 세액은 County 36만 6,326, City 82만 4,233.50, Spec 18만 3,163, MTA 21만 9,795.60, NYCTA 45만 7,907.50이다. 합계 205만 1,425.60달러다. 신규 저당금액으로 나누면 정확히 2.80%이고, 이 글의 계산이다. 신규분에만 세금이 붙었고, 통합액에서 신규분을 빼 이 글이 역산한 기존 잔액 약 2,670만은 세금 없이 이어졌다. 공시가 적은 상환액 2,690만과 17만 달러 차이가 나는데 이자와 비용의 처리 차이로 보이고 등기만으로는 가려지지 않는다. 2022년 2월 17일 액소스뱅크로 넘어간 1억 달러 통합계약서는 과세표준 0, 면제코드 255, 세금 0이었다. 표지는 1998년 Reel 2620 Page 1454를 소급참조한다. 1998년 저당이 2012년에 1억으로 커지며 한 번 세금을 냈고, 2022년 대주 교체 때는 한 푼도 내지 않았다. 래더 대출은 위약금 없이 갚을 수 있는 첫 날인 2022년 6월 6일에 전액 상환됐다. 액소스 대출의 조건은 등기에 없고, 2026년 자산 신고서가 4.25%와 2032년 만기를 적는다.

상업 유닛 한 칸의 저당 계보. 1986~2022 1986 체이스 5,100만, 1998 GMAC 3,500만 7.36%, 2012 래더캐피털 1억 4.200% 세금 205만, 2022 액소스뱅크 1억 4.25% 세금 0

2017년 1월 1일자 문서가 셋 더 있다. 등기는 1월 26일이다. 도널드 트럼프에서 Donald J. Trump Revocable Trust로 가는 양도세 신고서 세 장이고, 뉴욕시와 뉴욕주 양도세 모두 0달러, 신고수수료 100달러다. 증서가 아니라 신고서만 등기됐다. 소유 명의는 그대로 Trump Tower Commercial LLC이고 바뀐 것은 그 법인 지분의 수익적 귀속이다. 취임 직전에, 양도세 0달러로. 2026년 자산 신고서는 그 법인의 지분 구조를 Trump Tower Managing Member Inc. 1%와 The Trump-Equitable Fifth Avenue Company 99%로 적는다. 후자의 지분은 신탁 99.9%다. 1982년 판결의 원고 이름과 2006년 조닝 위반 처분의 상대 이름과 2026년 신고서의 99% 지분권자 이름이 같다. 법인 껍데기는 1980년 증서의 양수인 이름 그대로 47년째다.

2017년 2월 5번가. 왼쪽 티파니 본점과 오른쪽 트럼프타워 입구, 보도에 금속 바리케이드가 늘어서 있다

사진: Epicgenius, CC BY-SA 4.0, 위키미디어 공용

본인 재무상태표는 받지 못하는 임대료를 수입에 더하고 환원율을 2.67%까지 내려 상가 한 칸을 8억 670만 달러로 적었고, 3만 제곱피트라고 적은 집은 등기상 1만 996제곱피트였다

세 번째 장부는 본인이 은행에 낸 재무상태표다. 뉴욕주 법무장관이 증거로 공개한 2012년부터 2021년까지의 지원자료에 트럼프타워의 수입, 비용, 순영업이익, 환원율, 산식이 다 있다. 2011년 6월 30일 기준 4억 9,000만 달러는 환원율도 순영업이익도 없이 "based on an evaluation by Mr. Trump in conjunction with his associates and outside professionals"라고만 적혔다. 2012년 5억 110만은 순영업이익 1,591만 ÷ 3.175%, 2014년 7억 700만은 2,213만 ÷ 3.13%, 2016년 6억 3,100만은 2.98%, 2018년 7억 3,230만은 2.86%, 2019년 8억 670만은 2,154만 ÷ 2.67%다. 2015년 8억 8,090만만 길 건너 크라운빌딩 매각 한 건을 비교매매로 썼다. 소매 46,162제곱피트에 제곱피트당 11,712달러, 사무 199,804제곱피트에 1,703달러를 곱해 더한 값이다. 2020년과 2021년은 CBRE 보고서의 뉴욕 A급 범위 4.25~4.50%와 4.50~4.75%를 인용했다. 그러고는 "입지, 신용도 높은 임차인, 최근 구찌 임대차 12년 연장"을 이유로 그 하한보다 낮은 4.00%와 4.25%를 적용했다. 2020년 25bp 차이는 가치로 약 3,225만 달러다. 이 글의 계산이다. 환원율의 근거로 이름이 적힌 더그 라슨은 2012년에는 커시먼앤드웨이크필드, 2019년에는 뉴마크 소속으로 적혔다. 그는 법정에서 그런 조언을 한 적이 없다고 증언했다.

본인 장부의 상가 값. 재무상태표 2011 490, 2012 501, 2014 707, 2015 881, 2016 631, 2018 732, 2019 807, 2020 548, 2021 525. 백만 달러

환원율은 2.67%까지 내려갔다. 재무상태표 적용 % 2012 적용 3.175, 2014 적용 3.13, 2016 적용 2.98, 2019 적용 2.67, 2020 적용 4.00, 2020 CBRE 범위 하한 4.25, 2021 적용 4.25, 2021 CBRE 범위 하한 4.50

수입에는 받지 못하는 돈이 들어 있었다. 지원자료는 감사 재무제표의 수입에 공실 층의 환산 임대료, 트럼프 조직이 25·26층과 16층을 비롯해 무상으로 쓰는 층의 환산 임대료, 그리고 임대료 직선화 조정을 더했다. 2016년 지원자료의 한 항목명은 "Rental Income for space subsequently occupied by campaign", 이후 선거캠프가 점유한 공간의 임대수입이다. 그 가산액을 그해 환원율로 나누면 가산이 만든 가치가 나온다. 2016년 456만 달러가 1억 5,305만, 2018년 647만이 2억 2,628만, 2021년 902만이 2억 1,227만 달러다. 이 글의 계산이고 원자료는 1차다. 같은 회계연도를 대주의 서비서가 투자자에게 보고한 순영업이익와 견주면 재무상태표의 순영업이익는 2016년 1.23배, 2018년 1.51배, 2020년 1.65배였다. 판결문은 2018년과 2019년 평가에서 바이셀버그가 관리수수료 약 100만 달러를 비용에서 빼고 2.67%를 쓰라고 지시했다고 적었다. 담당 직원은 그렇게 낮은 환원율을 뒷받침할 수 없을 것 같다고 우려했다. 독일은행은 다르게 봤다. 판결문 각주는 독일은행 신용위험팀이 트럼프타워의 재융자 감정가가 고객 신고치보다 낮다는 사실을 발견해 가치를 조정했다고 적는다. 2012년 감정 4억 8,000만은 같은 시점 재무상태표 5억 110만보다 낮았다.

장부와 대주 보고의 순영업이익. 2016 재무상태표 18.8, FY2015 대주 보고 15.3, 2018 재무상태표 20.9, FY2017 대주 보고 13.9, 2020 재무상태표 21.9, FY2019 대주 보고 13.3. 백만 달러

트리플렉스는 면적부터 달랐다. 1994년 10월 1일 트럼프가 서명한 콘도 선언 1차 개정은 그 집을 10,996.39제곱피트로 적었다. 재무상태표는 2012년부터 2016년까지 30,000제곱피트로 썼다. 2012년 바이셀버그는 자사 중개법인인 트럼프인터내셔널리얼티의 직원 케빈 스네던에게 30,000제곱피트를 전제로 평가를 물었다. 직원은 집 내부 확인과 평면도를 요청했으나 둘 다 불가능하다는 답을 받고 "At 30,000 sq ft. DJT's triplex is worth between 4K to 6K per ft, or 120MM to 180MM"이라고 회신했다. 상단값 1억 8,000만이 그대로 장부에 올랐다. 2015년 3억 2,700만은 30,000에 10,900달러를 곱한 값이다. 그 10,900은 원57 펜트하우스 거래 메일에서 면적 10,923을 단가로 잘못 읽은 숫자였다. 2017년 3월 3일 트럼프 조직 법무책임자가 포브스에서 온 메일을 트럼프 주니어에게 전달했다. 등기상 10,996제곱피트라는 내용이었다. 나흘 뒤 트럼프 주니어는 30,000제곱피트 기준 평가가 들어간 서류에 서명했다. 2017년 6월 재무상태표부터 면적은 10,996으로 정정됐고 가치는 1억 1,680만이 됐다. 2021년에는 같은 면적에 11,939달러를 곱해 1억 3,128만 1,244달러를 적었다. 비교 매매 평균 10,039달러에 옥상 데크와 복층 프리미엄 1,900달러를 더한 단가다. 면적은 정정하고 단가를 올렸다.

3만 제곱피트라고 적은 집의 값. 재무상태표 트리플렉스 2011 80, 2012 30,000ft² 180, 2015 30,000ft² 327, 2017 10,996ft² 116.8, 2020 10,996ft² 105.9, 2021 10,996ft² 131.3. 백만 달러

보너스의 대가인 공공 보행공간은 세 번 같은 이유로 적발됐다. 뉴욕시 건축국 위반 기록 전수에서 BIN 1035794에 걸린 공공공간 위반은 다섯 건이고, 과태료가 붙은 것은 셋이다. 2006년 4월 20일 "유개 보행공간이 판매 카운터에 점유됨" 벌금 2,500달러, 2015년 7월 13일 같은 사유 4,000달러, 2016년 3월 6일에는 두 건이 함께 발부돼 "약 40피트 × 6피트 판매 카운터"를 적은 건은 과태료가 0이었고 "승인되지 않은 판매 카운터"를 적은 건이 1만 달러였다. 2006년과 2015년 건은 1983년 1월 17일 수정 도면 A-4의 조건 위반으로 적혔고, 2016년 두 건은 같은 특별허가 조건 조문인 ZR 11-62를 들었다. 벌금 합계 1만 6,500달러. 보도는 1만 달러 또는 1만 4,000달러라고 썼는데 전사를 보지 않은 것이다. 2016년 건은 선거캠프 기념품 키오스크였고 8월 대리석 벤치가 다시 놓였다. 2017년 11월 뉴욕시 감사관 후속 감사는 표본 34곳 중 32곳이 여전히 협약을 어겼다고 적었다. 트럼프타워에서는 공공 좌석이 금속 바리케이드로 막히고 야외 테이블 21개 가운데 16개가 펜스로 차단됐으며 분수가 작동하지 않았다는 보도가 나왔다. 1984년에는 벤치 위에 놓인 화분을 두고 시민이 트럼프와 건축국에 편지를 보내고 코크 시장에게 사본을 보냈다. 개관 이듬해부터 같은 벤치가 쟁점이었다.

보너스 10만ft², 벌금 1만 6,500달러. 공공 보행공간 위반 벌금 달러 2006-04 판매 카운터 2,500, 2015-07 판매 카운터 4,000, 2016-03 미승인 카운터 10,000, 합계 16,500

2013년 4월 트럼프타워 아트리움. 황동빛 천창 아래 분홍빛 대리석 벽과 에스컬레이터, 아래층 상업 공간이 보인다. 1979년 보너스의 대가인 지붕덮인 보행공간이다

사진: Sebastian Bergmann, CC BY-SA 2.0, 위키미디어 공용

2016년부터 상업 층은 선거 본부가 됐다. 연방선거관리위원회 지출 내역에서 수취인이 Trump Tower Commercial LLC인 건은 144건이다. 이 글이 더하면 2015년 27만 3,165달러, 2016년 173만 8,579달러, 2017년부터 2020년까지 해마다 41만에서 48만, 2021년 37만 5,417달러다. 2022년 2월 11일 3만 7,542달러가 마지막이고 합계 421만 5,864.88달러다. 2019년과 2020년은 월 3만 7,541.67달러로 42개월 고정이었고 2016년 본선기에는 월 16만 9,758달러대였다. 지급 주체는 Donald J. Trump for President 380만 2,907달러와 Make America Great Again PAC 41만 2,958달러다. 후보의 선거 자금이 후보의 법인에 임대료로 들어갔고, 2016년 재무상태표는 그 캠프가 들어가기 전 비어 있던 층을 "받을 수 있었던 임대료"로 가산했다. 2017년 4월부터 18개월 동안 백악관 군사실이 3,475제곱피트를 월 13만 달러에 빌렸다는 보도가 있다. 총 239만 달러다. 연방 조달 기록에서 이 글이 직접 확인하지는 못했다.

후보의 건물에 캠프가 낸 임대료. FEC Schedule B 2015 0.27, 2016 1.74, 2017 0.48, 2018 0.41, 2019 0.45, 2020 0.45, 2021 0.38, 2022 2월까지 0.04, 합계 4.22. 백만 달러

소송은 2022년 9월 21일 뉴욕주 법무장관이 행정법 제63조 제12항으로 제기했다. 2023년 9월 26일 약식판결이 사기 책임을 일부 인정했고, 2024년 2월 16일 아서 엥고론 판사는 환수 3억 6,389만 4,816달러에 선고전 이자를 더한 4억 6,457만 6,230.62달러를 명했다. 트럼프의 뉴욕주 법인 임원 3년 금지도 함께였다. 환수의 구성은 도럴·구 우체국·시카고·40 월스트리트 네 대출의 금리 차이 1억 6,804만 168달러, 구 우체국 임차권 매각 이익 1억 2,682만 8,600달러, 페리포인트 골프장 라이선스 양도 이익 6,000만 달러다. 두 아들 각 401만 3,024달러와 바이셀버그 100만 달러가 더해진다. 트럼프타워에서 직접 유래한 환수는 0이다. 이 건물의 과대평가는 순자산을 부풀려 그 대출들을 가능하게 한 경로로만 사건에 들어왔다. 2025년 8월 21일 항소부 제1부는 환수를 전액 취소하고 변호인 제재를 취소하되 그 외는 유지했다. 판사 다섯의 의견은 셋으로 갈렸다. 몰턴과 렌윅은 환수가 "an excessive fine that violates the Eighth Amendment", 수정헌법 제8조가 금지하는 과도한 벌금이라고 봤다. 프리드먼은 법무장관에게 제소 권한이 없다고 봤고, 히기트와 로사도는 일부 거래에 한해 재심리가 필요하다고 봤다. 셋 중 어느 쪽도 값을 부풀리지 않았다고는 하지 않았다. 사건 자체가 부적절하다고 본 프리드먼조차 각주에서 트리플렉스 면적 오류를 검찰이 지적한 유일한 객관적 사실 오류라고 적었다. 항소부가 정리한 쟁점 여덟 가운데 트리플렉스는 5번이고 트럼프타워 상업부는 없다. 2025년 9월 4일 법무장관이 상고했고 트럼프 측도 상고했으며, 2026년 10월 7일 현재 뉴욕주 최고법원에 계류 중이다.

트럼프가 이 상가에서 꺼낸 가장 큰 현금은 임대 이익이 아니라 2012년 재융자의 자기자본 회수 6,790만 달러였고, 그 금액은 2013년부터 2020년까지 8년 순영업이익 합계의 55.8%였다

대주에게 보고된 순영업이익이 이 상가의 실제 성적이다. 2013년부터 2020년까지는 서비서가 매달 낸 보고서의 대출번호 28000213 행에서, 2010년과 2011년과 인수심사치는 2012년 증권화 공시에서 이 글이 모았다.

회계연도	순영업이익(달러)	회계연도	순영업이익(달러)
2010	16,093,928	2016	14,126,999
2011	18,068,359	2017	13,889,761
2012 인수심사	20,388,020	2018	15,018,769
2013	16,506,449	2019	13,279,247
2014	18,953,682	2020	14,554,875
2015	15,294,881	2013~2020 합계	121,624,663

2013년부터 2020년까지 8년 합계는 1억 2,162만 4,663달러다. 연 이자는 1억 달러에 4.200%를 실제일수 360일 기준으로 곱한 425만 8,333달러이고 8년에 3,406만 6,664달러다. 2012년 재융자로 꺼낸 6,790만 달러를 8년 순영업이익 합계로 나누면 55.8%다. 전부 이 글의 계산이다. 한 번의 재융자가 8년 영업이익의 절반 이상을 먼저 꺼냈다.

대주에게 보고된 순영업이익. 2011 18.1, 2012 인수심사 20.4, 2013 16.5, 2015 15.3, 2017 13.9, 2019 13.3, 2020 14.6. 백만 달러

자리	넣은 것	가져간 것 / 지금	비고
트럼프, 개발 1979~83	임차권, 차입 1억 3,000만(2차), 자기자본 미확인	분양 수입 중 자기 몫(배분 미확인), 상업 유닛 한 칸, 트리플렉스	분양 등기 전량 약 1억 2,500만, 주장 2억 6,800만
트럼프, 보유 1998~2022	운영, 자기 조직 30.6% 무상 점유	2012 재융자 회수 6,790만 + 2013~20 순영업이익 1억 2,162만 − 이자 3,407만	유도. 2022 이후 순영업이익 비공개
트럼프, 장부 2011~21	재무상태표 가치 기재 2011년 4억 9,000만 → 2015년 8억 8,090만 → 2021년 5억 2,470만	순자산 증가 → 다른 건물 대출 조건	1심 책임 인정, 항소부 환수 취소, 트럼프타워 유래 환수 0
에퀴터블 생명, 1980~86	토지 출자(인지 역산 300만)	분양 몫 + 1986 지분 매각	매각가 미확인
1983 분양 구매자	세대당 13만~200만(등기)	콘도 소유권	2013 정점 뒤 하락(2차)
GMAC → 1998-C1 투자자	3,500만	7.36% 이자 + 2012 잔액 2,690만 전액 회수	완제
래더 → 2012-LC5 투자자	1억	4.200% 9년 9개월 약 4,152만 + 2022-06-06 원금 전액	AAA, 손실 0
액소스뱅크, 2022~	1억	4.25%, 2032 만기(자산 신고서)	세금 0
뉴욕시	ICIP 면제 유도 FY2011~16 약 826만, 421-a 2,250만(2차)	상업 유닛 재산세 FY2011~19 유도 6,985만 + FY2022~26 5,455만, 저당권등록세 205만, 벌금 1만 6,500	보너스 210,873ft²
구찌, 2006~	20년 임대차, ft²당 384.40	2020 재협상 12년 연장·임대료 인하(포브스 약 2,200만 → 1,500만)	금액은 2차
중국공상은행	연 194만 8,180	2019 만기 축소, 2021 철수	철수는 2차
선거 기부자, 2015~22	421만 5,865 임대료	캠프 사무공간	FEC 전수
연방 납세자, 2017~18	239만(2차)	백악관 군사실 3,475ft²	ft²당 연 449 유도
독일은행	담보로 잡지 않음	50% 할인 + 감정가 발견으로 추가 조정	판결문 각주

뉴욕시는 면제가 꺼진 뒤 가장 큰 수취자가 됐다. 상업 유닛의 재산세를 이 글이 유도하면 2010/11년부터 2018/19년까지 9년 합계 6,985만 달러다. 2019/20년과 2020/21년은 공개 과세대장 데이터셋에 없고, 2019/20년과 2020/21년은 공개 과세대장 데이터셋에 없고, 2021/22년부터 2025/26년까지 5년 합계는 5,455만 달러다. 2021/22년 한 해 1,191만 달러는 2020년 순영업이익 1,455만의 82%다. 2011/12년 423만에서 2018/19년 1,123만으로 2.66배 오르는 동안 순영업이익은 2013년 1,651만에서 2019년 1,328만으로 내려갔다. 포브스는 산업·상업 인센티브 면제의 전체 기간 혜택을 1,720만 달러로 적었고, 이 글의 유도 826만은 데이터가 있는 마지막 6년분이다. 트리플렉스의 재산세는 2025/26년 31만 7,988달러다. 뉴욕시가 세금을 매길 때 본 그 집의 시장가치는 2011년부터 2026년까지 335만에서 659만 달러 사이였다. 세금등급 2 콘도를 임대 환산으로 평가하는 제도 때문에 실거래가와 체계적으로 다르므로 재무상태표 평가액과의 배수로 쓰면 안 된다.

면제가 꺼지자 세금이 2.7배. 상업 유닛 재산세 이 글의 계산 FY2012 과세표준 면제 4.23, FY2015 8.13, FY2017 면제 0 10.48, FY2019 11.23, FY2022 11.91, FY2026 10.77. 백만 달러

임차인 쪽에서는 구찌가 이겼다. 2020년 재협상에서 구찌는 임대료를 깎고 내장공사비를 받는 대신 12년을 더 머무르기로 했다. 12년 연장은 재무상태표 지원자료가 환원율 근거로 직접 적어 1차로 확인된다. 금액은 포브스 추정으로 연 약 2,200만에서 1,500만 달러다. 건물 임대료의 3분의 2를 내던 임차인이 3분의 1 가까이를 깎았다. 중국공상은행은 2019년 10월 만기에 대부분을 6번가 1185번지로 옮기고 20층 임원실만 남겼다고 보도됐다. 2021년에는 완전히 나갔다. 보도된 보도된 2021년 1분기 점유율은 75%로 8년 최저였고, 2025년 7월 FIFA가 17층에 들어왔는데 임대료는 비공개다. 2022년 6월 대출이 상환되면서 CMBS 공시가 끊겨 2021년 이후 순영업이익는 공개 기록이 없다.

쪼갠 타워의 두 쪽은 운명이 달랐다. 주거 263칸 가운데 1983년에 150세대가 팔리고 그 뒤 전량이 흩어졌다. 합필이 쌓여 2026/27년 과세대장의 주거 필지는 231개다. 상업 한 칸은 팔린 적이 없다. 2026/27년 과세대장 최종판에서 그 한 칸의 시장가치 2억 712만 달러는 주거 231칸 전부의 합 2억 396만 달러보다 크다. 한 칸이 세금을 내는 기준으로도 아파트 전부보다 크고, 본인 장부의 2015년 기재액은 그 네 배 남짓이었으며, 공개 서식에서는 "5,000만 달러 초과" 한 줄이었다.

값을 묻는 서식마다 다른 답을 요구했고, 보너스는 10만 제곱피트 단위였고 벌금은 1만 달러 단위였으며, 쪼갠 타워의 한 칸은 44년 뒤 공개 서식의 상한 한 줄이 됐다

이 건물의 값은 누가 묻느냐에 따라 달랐고, 그 차이가 어디까지 서식의 차이이고 어디서부터 거짓말인지를 2024년 판결이 갈랐다. 대주의 서식은 담보를 묻고 공실을 작게 보여야 유리하다. 세무의 서식은 공실을 크게 보여야 유리하다. 은행에 내는 재무상태표는 순자산을 묻고 숫자를 적어야 한다. 대통령 자산 신고서는 "5,000만 달러 초과"에서 멈춘다. 2024년 법원이 사기라고 한 것은 세 번째 서식의 숫자였다. 그 숫자가 틀렸다는 증거의 하나가 첫 번째 서식의 감정가 4억 8,000만과 1994년 트럼프가 서명한 콘도 선언 1차 개정의 1만 996제곱피트였다. 공개 의무의 정밀도와 금융 공시의 정밀도 사이, 그 간격이 소송의 자리였다. 2026년 6월에 접수된 신고서는 소송을 "항소에서 뒤집혔다"는 비고와 함께 부채 5,000만 달러 초과로 남겨 뒀다.

공개 서식은 상한에서 멈춘다. 2025년분 대통령 자산 신고서 Trump Tower Commercial LLC 가치 Over $50,000,000, 임대소득 Over $5,000,000, 액소스뱅크 모기지 Over $50,000,000, 뉴욕 법무장관 소송 Over $50,000,000

공공이 받은 것과 준 것의 단위도 달랐다. 시는 1979년에 보너스 21만 872.8제곱피트를 줬고 그 대가로 매일 14시간 열리는 보행공간과 테라스를 받기로 했다. 그 공간이 판매 카운터에 점유됐을 때 시가 걷은 것은 2006년 2,500달러, 2015년 4,000달러, 2016년 1만 달러였다. 보너스를 되돌리는 장치는 없다. 2016년 이후에는 연방 경호의 금속탐지가 같은 문 앞에 섰고, 조닝이 요구하는 개방과 경호가 요구하는 검색이 부딪혔을 때 정리하는 규정도 없었다. 서울 종로 공평동 센트로폴리스는 보존의 값을 용적률 200%포인트로 치렀고, 그 값은 서울시 돈이 아니라 도시의 밀도였다. 트럼프타워는 부조를 부수고도 10만 5,436제곱피트의 공공공간 보너스를 받았다. 해운대 엘시티처럼 대가로 받은 것이 층수나 용적이면 공공에는 명분만 남는다. 트럼프는 1994년 엠파이어스테이트빌딩의 토지와 건물 소유권 지분을 양도세 인지 2달러짜리 증서로 받았다가 2002년 5,750만 달러 매각에 몫을 챙겼고, 그 건물에서도 남긴 것은 값이 아니라 소송이었다.

확인하지 못한 것을 적는다. 1979년 임차권 매입가와 티파니 공중권의 값은 등기에 금액이 없고, 1986년 에퀴터블 지분 인수가는 조합 지분이라 등기 대상이 아니다. 1983년 분양에서 트럼프와 에퀴터블의 배분 비율, 2022년 액소스뱅크 대출의 보증 조건, 2021년 이후의 순영업이익도 확인하지 못했다. 구찌 재협상 뒤 실제 임대료와 백악관 군사실 임대차의 연방 조달 기록도 마찬가지다. 421-a 감면액은 전부 보도 수치이고 시 재무국 원자료는 보지 못했다. 1심 판결문의 널리 인용되는 "장부의 사기가 책에서 튀어나와 양심을 흔든다"는 문장은 법무장관이 공개한 판결문 사본에서 확인됐지만, 이 글이 다투는 것은 수사가 아니라 숫자이므로 본문에 끌어오지 않았다. 결론을 뒤집을 조건은 둘이다. 뉴욕주 최고법원이 항소부를 뒤집어 환수를 되살리면 "트럼프타워 유래 환수 0"의 서술은 그대로 두되 소송의 결말을 고쳐야 한다. 2012년 CMBS 공시의 자금 용도와 다른 1차 자료가 나와 6,790만 달러가 자기자본 회수가 아니었다고 밝혀지면 손익표의 보유 단계 줄을 고쳐야 한다. 2026년 10월 7일 시점 두 기록 모두 없다.

1983년에 쪼갠 두 쪽 가운데 아파트는 등기부 263칸으로 흩어져 누구의 장부에도 한 줄로 남지 않는다. 상업 한 칸은 Trump Tower Commercial LLC 한 줄로 남았다. 2012년에 대주에게, 해마다 세무서에, 2011년부터 2021년까지 은행에, 2026년에 정부윤리청에 각각 다른 값으로 적혔다. 쪼갠 것은 끝까지 쪼개진 채 남았고, 남은 한 칸의 값은 그것을 적는 서식의 수만큼 있었다.

출처

본문의 임차권 양도와 토지 출자와 조닝로트 병합과 콘도 선언의 공용지분과 저당권 금액과 저당권등록세는 뉴욕시 등기소 문서 원본과 표지다. 보너스 면적과 개방 조건과 FAR 상한은 1979년 도시계획위원회 결정문 두 건이다. 2012년 대출 조건과 감정가와 자금 용도와 임차인 명세와 해마다의 순영업이익은 CMBS 신탁 WFCM 2012-LC5가 증권거래위원회에 낸 투자설명서와 월별 보고서다. 재무상태표의 가치와 환원율과 가산액은 뉴욕주 법무장관이 공개한 증거물 원본이다. 판결은 1심 판결문과 항소부 판결문 원문이다. 공공공간 위반 벌금과 선거캠프 임대료와 자산 신고서는 뉴욕시 공개데이터와 연방선거관리위원회와 정부윤리청의 원본에서 이 글이 세었다. 재산세는 뉴욕시 재무국 과세대장과 세율표에서 이 글이 계산했다. 1983년 분양 수입과 세무 신고 공실과 구찌 재협상 금액과 421-a 감면액은 보도라 본문에 그렇게 적었다.

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