원밴더빌트는 33억 달러에 지어 30억 달러를 빌렸고, 값은 모리빌딩이 5%를 살 때 47억으로 찍혔다

이 글은 《건물을 짓는 돈: 세계편》 16편이다. 세계의 건물 한 채를 잡아 그 돈이 왜 그런 모양인지 본다. 편마다 메커니즘 하나와 건물 하나. 이번 메커니즘은 소수 지분을 팔 때 건물 전체의 값이 찍히고 그 값을 누가 정하는가이고, 건물은 뉴욕 그랜드센트럴 터미널 옆 1,401피트의 원밴더빌트다. 국내 건물은 《건물을 짓는 돈: 국내편》에서 따로 다룬다.

2026년 7월 22일 SL그린은 올해 운영자금 전망을 주당 1.20달러 올렸고, 그 가운데 0.80달러는 원밴더빌트의 지분법 장부가가 마이너스로 떨어졌기 때문이었다

2026년 7월 22일 뉴욕 최대 오피스 임대회사 SL그린은 2026년 운영자금 가이던스를 주당 4.40~4.70달러에서 5.60~5.90달러로 올렸다. 중간값 상승 1.20달러 가운데 0.80달러가 원밴더빌트 한 채에서 나온다고 적었다. 사유는 이 건물에 대한 지분법 장부가가 마이너스로 내려가, 받는 현금 분배를 그대로 수익으로 인식하게 됐다는 것이었다. 회계에서 지분법 장부가가 0 아래로 가는 것은 투자자가 넣은 돈보다 받은 돈이 많아졌다는 뜻이다. 2020년 9월에 개관한 건물이 6년이 안 돼 그 상태가 됐다.

그 열 달 전인 2025년 9월, 일본 모리빌딩이 이 건물의 지분 5%를 샀다. SL그린이 받은 돈은 8,660만 달러였고 거래의 기준이 된 건물 총자산 평가는 47억 달러였다. 47억에서 담보대출 30억을 빼면 지분 전체가 17억이고, 8,660만을 5%로 나누면 17억 3,200만이다. 두 숫자가 맞는다. 이 글의 계산이다. 2024년 11월에 같은 모리빌딩이 11%를 샀을 때도 평가는 47억이었고, SL그린의 순수취액은 1억 8,950만 달러였다. 2021년 6월 30억 달러 채권을 발행할 때의 감정가는 50억, 신용평가사 DBRS가 2025년에 매긴 가치는 29억, 뉴욕시 재무국이 과세용으로 매긴 시장가치는 11억 6,379만 달러다. 총 개발예산 33억 1,066만과 2021년 말 장부가 30억 77만까지 더하면 같은 건물에 여섯 숫자가 붙어 있고, 그 가운데 실제로 돈이 오간 숫자는 47억 하나다.

그 47억은 SL그린과 모리빌딩이 정한 값이다. 이 건물에는 2017년 1월부터 대한민국 국민연금공단이 27.6%를 들고 있다. 하인스와 합쳐 5억 2,500만 달러 이상을 넣기로 약정하고 들어온 국민연금은 SL그린 공시 기준으로 그 뒤 27.6%를 그대로 들고 있고, 자기 지분의 값을 매길 일도 없었다. 27.6%의 값은 2024년과 2025년에 스폰서가 다른 파트너에게 지분을 팔 때 찍혔다. 소수 지분을 가진 쪽은 값을 매기는 쪽이 아니라 통보받는 쪽이다. 이 건물이 어떻게 33억 달러에 지어졌고, 30억 달러 빚으로 자기자본이 어떻게 빠져나갔으며, 그 과정에서 국민연금의 자리가 어디였는지를 등기와 공시와 소장으로 따라간다.

SL그린은 14년 동안 블록 하나를 2억 8,878만 달러에 모았고, 2015년 뉴욕시는 그랜드센트럴의 공중권 126만 제곱피트를 사지 않아도 FAR 30을 지을 수 있는 새 특별허가를 만들어 줬다

땅부터 모았다. 2001년 6월 SL그린은 매디슨애비뉴 317번지를 샀다. 증서에 매매대가는 없고 뉴욕주 양도세 인지 42만 2,280달러만 적혀 있어 0.4%로 나누면 1억 557만 달러다. 이 글의 역산이고, 같은 해 9월 등기된 저당권 6,500만 달러와 맞는다. 2007년 4월 매디슨 331번지를 6,000만, 43가 48번지를 1,300만에 샀다. 2011년 11월 42가 51번지의 지분을 8,119만 8,000달러에 샀다. 양도세 신고 두 건이 95 대 5로 나뉘어 있고 뉴욕시 양도세 202만 4,875달러를 2.625%로 나누면 7,713만 8,100달러가 나와 신고액과 맞는다. 보도는 8,000만이라고 썼다. 2004년 11월에는 심코스토어스가 매디슨 317번지에 갖고 있던 권리를 210만 2,313달러에 샀다. 2014년 11월부터 2015년 7월까지 TD뱅크가 매디슨 317번지에 갖고 있던 권리를 세 번에 걸쳐 2,691만 1,649달러에 샀다. 등기로 세어 합계 2억 8,878만 1,962달러다. SL그린이 나중에 합작법인에 출자한 토지의 장부 원가는 3억 3,149만이고, 차액 4,270만의 구성은 확인하지 못했다. 2011년 12월 5일 보도자료는 "SL Green now owns all of the buildings on the block bounded by Madison and Vanderbilt Avenues between East 42nd and East 43rd streets"라고 적었다. 매디슨과 밴더빌트 사이, 42가와 43가 사이 블록의 건물을 전부 갖게 됐다는 것이다. 7층·14층·22층·17층 네 동, 합계 약 77만 2,162제곱피트였고 어느 것도 랜드마크가 아니었다.

이 땅의 용도지역은 C5-3, 기본 용적률은 FAR 15였다. 바로 길 건너 그랜드센트럴 터미널은 1967년 랜드마크 지정 뒤 쓰지 못한 공중권을 들고 있었고, 1987년과 2002년 시와 당시 소유자인 펜센트럴 승계인 사이 합의가 적은 이전 가능한 잔여 연면적은 126만 4,364제곱피트였다. 1992년 그랜드센트럴 소구역은 그 공중권을 주변으로 옮기라고 만든 제도였는데 23년 동안 큰 이전은 1999년 매디슨 383번지 한 건뿐이었다. 2006년 12월 앤드루 펜슨이 이끄는 투자자들이 터미널 토지와 선로를 7,650만 달러에 샀고, 이듬해 감정은 공중권을 제곱피트당 300~410달러, 총 4억 3,000만 달러로 봤다. 2012년 8월 그 소유자와 SL그린은 비밀유지계약을 맺고 공중권 매입을 협상했다.

협상은 다른 길로 끝났다. 2013년 9월 블룸버그 행정부의 이스트미드타운 재지정안이 도시계획위원회를 통과했지만 11월 12일 시장이 철회했다. 성명은 "Due to a lack of City Council support, we are withdrawing the application for the rezoning of East Midtown"으로 시작한다. 시의회 지지가 없어 철회한다는 것이다. 2014년 5월 데블라지오 행정부는 42가에서 47가 사이 밴더빌트애비뉴 서쪽 다섯 블록만 떼어 먼저 가기로 했고, 2015년 3월 30일 도시계획위원회가 다섯 건을 한 번에 가결했다. 밴더빌트 코리더를 신설하는 조문 개정, 밴더빌트애비뉴 한 블록을 도로에서 광장으로 바꾸는 지도 변경, 그리고 SL그린 계열 두 법인이 낸 특별허가 세 건이다. 시의회는 5월 27일 가결했다. 신설된 조문의 이름은 그랜드센트럴 공공영역 개선 보너스였다. 교통시설을 고치면 도시계획위원회가 FAR 30까지 줄 수 있다는 것이고, 1992년 소구역에서 랜드마크 개발권 이전으로 도달할 수 있던 상한 21.6도 30으로 올렸다.

원밴더빌트의 FAR 30은 세 조각이다. 조닝로트는 43,313제곱피트다. 기본 15.0으로 64만 9,695제곱피트, SL그린이 갖고 있던 42가 110번지 바워리저축은행 빌딩의 랜드마크 개발권 2.63으로 11만 4,050.25제곱피트, 그리고 공공영역 개선 보너스 12.37로 53만 5,644.75제곱피트. 합계 129만 9,390제곱피트다. 건축국에 신고된 조닝 연면적은 129만 8,506제곱피트, FAR 29.98이다. 상한에 884제곱피트 모자라게 채웠다. 그랜드센트럴 터미널의 공중권은 한 제곱피트도 들어 있지 않다.

보너스 12.37이 얼마나 큰 숫자인지는 도시계획국이 심의용으로 만든 지하철 보너스 역사표가 보여 준다. 1982년 특별미드타운지구가 도입한 지하철 개선 보너스의 상한은 기본 FAR의 20%, C5-3에서는 3.0이었다. 30여 년 동안 특별허가로 받은 건물은 599 렉싱턴 2.7, 허스트타워 3.0을 비롯해 일곱 건이다. 13.0을 받은 것은 1986년 퀸스 코트스퀘어에 따로 만든 기속형 보너스뿐이었고, 원코트스퀘어는 지을 수 있는 면적의 86.7%를 지하철 환승통로 하나로 받아 용적률 2를 15로 올린 건물이었다. 맨해튼에서 12.37을 주려면 새 조문이 필요했고, 그래서 만들었다. 결정문은 그 대가를 이렇게 적었다. "the Applicant is expected to spend approximately $210 million dollars on all of the improvements. This translates into nearly $400 per square foot of bonus floor area, far in excess of the $250 rate proposed for the District Improvement Bonus as part the 2013 East Midtown proposal." 신청인이 개선 사업 전체에 약 2억 1,000만 달러를 쓸 것으로 예상되고, 보너스 연면적 제곱피트당 거의 400달러에 해당하며, 2013년 이스트미드타운안이 제시했던 지구개선 보너스 250달러를 크게 넘는다는 것이다. 2억 1,000만을 53만 5,644.75로 나누면 392달러다. 공사 내용은 42가 지상 출입구와 승강기, 약 4,000제곱피트의 트랜짓홀, 약 1만 100제곱피트의 지하 연결통로, 그랜드센트럴 42가역 메자닌 1만 4,105제곱피트 확장, 렉싱턴 42가 모서리 출입구 신설이다. 2020년 9월 준공 보도자료는 그 패키지를 2억 2,000만 달러로 적었다.

터미널 소유자는 2015년 9월 28일 연방법원에 소장을 냈다. 뉴욕시에 11억 3,080만 달러의 정당보상을, SL그린에 4억 7,500만 달러의 부당이득 반환을 청구했다. 소장의 산식은 공공영역 보너스로 준 약 53만 5,644제곱피트가 시장가로 약 4억 7,500만 달러라는 것이고, 나누면 제곱피트당 887달러다. 이 글의 계산이다. 그 소유자가 2006년에 산 것은 그 공중권이고, 값은 공중권을 사지 않으면 그 높이를 지을 수 없다는 규제 상태에서 나왔다. 원고는 매입가의 85% 이상이 공중권 가치였다고 적었다. 시가 밀도를 얻는 길을 하나 더 열자 자산은 그대로인데 값이 사라졌다는 주장이다. 2016년 8월 10일 원고는 소를 취하했고 15일 판사가 서명했다. SL그린 대변인은 합의 조건을 "de minimis", 무시해도 될 정도라고만 했고, 그해 10-K 어디에도 이 소송 상대의 이름은 없다. SL그린이 실제로 끌어온 공중권은 자기 소유 바워리저축은행 빌딩의 11만 4,050.25제곱피트뿐이었고, 그마저 2010년 11월에 제한선언으로 미리 묶어 둔 것이었다. 계열사 사이 이전이라 등기 신고액 1,599만 9,020달러는 거래가가 아니다. 공중권을 뽑아낸 그 건물은 2021년 12월 1억 1,710만 달러에 팔렸다.

2년 뒤 시는 방향을 바꿨다. 2017년 8월 9일 가결된 그레이터이스트미드타운 재지정은 78개 블록에서 공중권을 사면 매각가의 20% 또는 제곱피트당 61.49달러 가운데 큰 금액을 공공영역개선기금에 내게 했다. 도시계획국 안은 78.60달러였고 시의회가 7월 27일에 내렸다. 두 숫자는 각각 공중권 가격 하한 393달러와 307.45달러의 20%다. 그 제도의 첫 적용은 2019년 5월 JP모건의 270 파크였고, 2018년 12월 터미널 공중권 66만 6,766제곱피트를 2억 800만 달러에 사고 기금에 4,200만 달러를 냈다. 나누면 제곱피트당 약 312달러, 하한 바로 위다. 원밴더빌트는 그 제도의 첫 사례가 아니라 그 직전에 다른 문으로 들어간 유일한 건물이다. 공중권 값을 돈으로 내는 대신 공사로 냈다.

총 개발예산 33억 1,066만 6,000달러는 SL그린 자기자본 11억 815만과 국민연금·하인스 자기자본 4억 5,251만과 건설대출 17억 5,000만으로 짜였고, 저당권등록세 8,400만 달러는 다섯 번에 나눠 냈다

돈의 구성은 SL그린의 2020년 4분기 보충자료 한 표에 다 있다. 총 개발예산 33억 1,066만 6,000달러. 그 가운데 SL그린이 낸 자기자본 11억 815만 3,000달러, 파트너가 낸 자기자본 4억 5,251만 3,000달러, 건설대출 한도 17억 5,000만 달러다. 더하면 정확히 33억 1,066만 6,000이 된다. SL그린의 자기자본에는 토지가 5억 6,743만 6,000달러의 가치로 들어가 있고, 그 안에 시장가치 조정 2억 3,594만 6,000달러가 포함돼 있다고 각주가 적는다. 땅의 역사 원가는 3억 3,149만이고, SL그린이 땅 말고 현금으로 넣은 것은 11억 815만에서 출자 토지 5억 6,744만을 뺀 약 5억 4,072만 달러이고, 거기에 땅의 원가 3억 3,149만을 더한 약 8억 7,221만이 시가 조정을 걷어낸 실제 투입이다. 이 글의 계산이다. 2016년 10-K가 적은 31억 7,000만은 SL그린에 지급하는 수수료를 뺀 숫자이고, 2021년 말 장부가 30억 77만은 자본화된 실제 원가다. 2024년 한 매체가 쓴 35억은 어느 1차 자료와도 맞지 않는다.

파트너는 2017년 1월 26일에 정해졌다. SL그린은 국민연금공단에 27.6%, 하인스에 1.4%를 팔아 71.01%를 남겼고, 보도자료는 두 투자자의 출자 약정을 "no less than $525 million", 5억 2,500만 달러 이상이라고 적었다. 그런데 보충자료의 파트너 납입 자기자본은 4억 5,251만 3,000달러다. 둘 다 1차 자료이고 7,249만 달러 차이의 사유는 확인하지 못했다. 국민연금 몫을 27.6 대 29.0으로 비례 배분하면 약 4억 3,067만 달러다. 이 글의 계산이다. 하인스 창업자 제럴드 하인스는 그 보도자료에서 "after seven years of working together on this iconic project"라고 했다. 7년 동안 함께해 온 사업이라는 것이고, 국민연금은 7년 된 사업에 준공 3년 반 전에 들어온 마지막 자본이었다. 국민연금 해외부동산 총괄 스콧 김의 발언도 실려 있다. "One Vanderbilt Avenue will transform New York's skyline and set a new standard for world-class office space." 뉴욕의 스카이라인을 바꾸고 세계 수준 오피스의 새 기준을 세울 것이라는 말이다.

빚은 2016년 9월 28일 15억 달러로 시작했다. 웰스파고가 주간사, BNY멜론·JP모간·TD뱅크·중국은행이 신디케이션 에이전트였고, 금리는 리보에 3.50%, 사전임대와 준공 조건을 채우면 3.00%까지 내려가는 조건이었다. 2018년 11월 한도가 17억 5,000만으로 늘고 금리가 0.75%포인트 내렸다. 2020년 말 잔액은 12억 1,032만 9,000달러, 실효금리 2.64%였다. TD뱅크는 2014년 11월 13일 하루에 두 가지를 등기했다. 매디슨 317번지의 권리를 SL그린에 1,737만 5,000달러에 판 양도세 신고와, 네 필지 전부에 걸린 원밴더빌트 임대차 각서 두 건이다. 그 TD뱅크가 2년 뒤 건설대주 신디케이트에 들어갔다. 임차인이면서 권리 매도인이면서 대주였다.

저당권은 한 번에 등기하지 않았다. 뉴욕시 상업용 저당권등록세는 2.80%이고, 17억 5,000만을 2016년에 한꺼번에 등기했다면 4,900만 달러를 그 자리에서 내야 했다. 실제로는 인출 일정에 맞춰 2016년 9월 1억, 2017년 4월 2억 7,500만, 2019년 3월 5억 8,500만, 2020년 6월 5억 7,500만으로 네 번에 나눠 등기했다. 등기소 표지의 세액란을 읽으면 280만, 770만, 1,638만, 1,610만, 합계 4,298만 0.02달러다. 2021년 6월 30억 달러 재융자 때는 신규 14억 6,500만에만 4,102만 달러가 붙었고, 30억 전체를 묶은 통합계약서는 부동산세법 제255조 면제로 0이었다. 누계 8,400만 0.02달러, 정확히 30억의 2.80%다. 제255조는 이미 세금을 낸 15억 3,500만에 다시 매기는 것을 막았을 뿐 총액을 깎아 주지는 않았다. 세금을 5년에 걸쳐 분납하게 한 장치는 면제가 아니라 분할 등기였다.

2016년 12월에 한 건이 더 있었다. SL그린 회장 겸 최고경영자 마크 홀리데이와 사장 앤드루 매시어스가 각자 지배하는 법인이 원밴더빌트에 투자하는 계약을 회사와 맺었다. 홀리데이 140만 달러, 매시어스 100만 달러를 내고, 회사 출자금을 넘는 이익에 대해 건물에서 1.27%와 0.85%, 전망대 서밋에서 1.92%와 1.28%를 받는 지분이다. 자본 반환권은 없고, 회사가 투자 전액을 회수하기 전에는 세금 충당 분배 외에 가치가 0이다. 안정화 뒤 3년 안에 절반, 3년 뒤 전부를 회사에 되팔 수 있는 권리가 붙어 있다. 10-Q는 가격이 독립 감정에 근거했다고 적는다. 시점이 공중권 소송 취하 넉 달 뒤, 기공식 두 달 뒤, 국민연금 지분 매각 발표 한 달 전이다. 외부 자본이 들어오기 직전에 경영진이 개인 돈으로 성과 지분을 샀다. 그 지분은 2022년 7월에 절반이 행사됐고, 그때 회사가 지급한 금액은 10-K에 없다.

사진: Yeti-Hunter, CC BY-SA 4.0, 위키미디어 공용

2021년 6월 30억 달러를 2.855%로 빌려 건설대출 15억 4,000만을 갚고 약 14억 2,000만을 분배할 수 있게 됐고, SL그린 몫 약 10억 달러는 넣은 자기자본 8억 7,221만보다 많았다

건물이 다 차기 전에 돈부터 뺐다. 2021년 6월 23일 원밴더빌트 소유법인이 30억 달러를 빌렸고, 그 대출 하나를 담보로 SLG 오피스 트러스트 2021-OVA가 증권을 발행했다. 고정 2.855%, 헤지 비용을 넣으면 2.947%, 10년 동안 이자만 내고 2031년 7월에 원금을 갚는 조건이다. 144A 사모라 증권거래위원회 등록 공시가 없고, 트랜치 구조는 이 글이 뮤추얼펀드 보유내역 신고 412건에서 복원했다. AAA 등급 A클래스 쿠폰 2.5854%부터 BB(low) F클래스까지 일곱 개와 공모 펀드에 없는 G·HRR 두 개다. 대주는 웰스파고·골드만삭스·뱅크오브아메리카·중국은행·몬트리올은행·도이체방크·JP모간·바클레이스·시티 아홉 곳이고, 발행 시 감정가는 50억, DBRS가 적은 임대율 89.1%, 가중평균 잔여 임대기간 17.0년이었다. 신용평가사 DBRS는 자체 가치 기준 LTV를 100.8%로 적었다.

그 30억으로 건설대출 잔액 약 15억 4,000만 달러를 갚았다. 차액 약 14억 6,000만에서 저당권등록세 4,102만을 빼면 약 14억 2,000만이 파트너에게 분배할 수 있는 돈이다. SL그린 지분 71.01%로 나누면 약 10억 800만 달러다. 이 글의 계산이고, 실제 분배액은 공시에 없다. SL그린이 개발에 넣은 자기자본은 토지 원가를 포함해 약 8억 7,221만이었다. 건물은 그대로 두고, 빚을 늘려 자기자본을 전부 되가져온 것이다. 국민연금 27.6%에 같은 산식을 적용하면 약 3억 9,200만 달러이고, 납입 추정 4억 3,067만의 91%다.

같은 시점 SL그린 분기 보충자료가 적은 임대율은 66.9%다. 평가사와 회사의 임대율은 산정 기준이 달라 섞어 읽을 수 없다. 2017년 말 15%, 2018년 52%, 2019년 65%, 2020년 72.8%였고 2021년 말 86.6%, 2022년 말 96.8%, 2023년 말 97.8%였고, 2024년 9월 제곱피트당 265달러 계약으로 임대약정 포함 100%가 됐다. 회사 공시의 연말 임대율은 2024년 99.4%, 2025년 100.0%다. 연환산 현금임대료는 2021년 말 2억 443만 달러에서 2026년 6월 말 2억 9,462만 달러로 올랐고 임차인은 39곳이다. 임대가능면적 165만 7,198제곱피트로 나누면 제곱피트당 177.78달러다. 이 글의 계산이다. 2019년 7월 보도 시점 호가는 150달러에서 200달러 초과였고 당시 미드타운 평균은 88.20달러였다. 큰 임차인은 로펌 맥더못 윌 앤 슐트 19만 9,320제곱피트 186.06달러, 칼라일 19만 4,702제곱피트 181.06달러, TD뱅크 오피스 19만 3,159제곱피트 137.67달러와 소매 6,843제곱피트 475.20달러, 토론토도미니언은행 14만 2,892제곱피트 151.31달러, 스톤리지홀딩스 9만 7,652제곱피트 241.50달러다. 2021년 10-K에 "Unidentified Financial Firm"으로 익명 처리됐던 임차인이 같은 면적과 같은 만기로 스톤리지로 공개됐다. 2026년 1분기 인공지능 인프라 회사 엔스케일이 54층 7,204제곱피트를 5년에 제곱피트당 320달러로 계약했다. 뉴욕에서 제곱피트당 320달러에 닿은 첫 오피스 계약이었고, 4월에 57가 9번지가 327.50달러로 경신했다.

임차인은 멀리서 오지 않았다. 2019년 보도가 정리한 출발지는 TD증권이 52가 31번지, 그린버그 트라우리그가 메트라이프빌딩, 지금의 맥더못 윌 앤 슐트인 맥더못 윌 앤 에머리가 매디슨 340번지, SL그린 자신이 렉싱턴 420번지 그레이바빌딩, DZ방크가 파크 100번지, MFA파이낸셜이 파크 350번지, KPS캐피털이 렉싱턴 485번지였다. 메트라이프빌딩은 1963년, 100 파크는 1949년, 350 파크는 1960년, 420 렉싱턴은 1927년, 485 렉싱턴은 1956년에 지었다. 전후 미드타운 구축 오피스의 세입자들이다. 신축이 수요를 만든 것이 아니라 같은 수요가 몇 블록 안에서 더 비싼 새 건물로 옮겼고, 그 빈자리가 2020년대 맨해튼 구축 오피스 공실의 한 성분이다. 2026년 3월 칼라일은 원밴더빌트 자리를 지키면서 파크 245번지에 15만 36제곱피트를 호가 약 175달러에 추가로 빌렸다. 같은 임차인이 같은 해에 320달러짜리 건물의 자리를 지키며 175달러짜리 건물로 넓힌 것이다.

운영 실적은 SL그린이 자산별로 공시하지 않아 신용평가사의 서비서 데이터로만 보인다. DBRS가 적은 순현금흐름은 2021년 말 마이너스 2,750만, 2022년 9개월 연환산 2,650만, 2023년 1억 6,510만, 2024년 9개월 연환산 2억 140만 달러다. 30억에 2.855%를 곱한 연 이자 8,565만으로 나누면 2.35배이고 DBRS의 상환배율 2.35와 일치한다. 이자를 내고 남는 돈은 연 약 1억 1,575만 달러다. 2024년 순현금흐름을 감정가 50억으로 나누면 4.03%, 거래 평가 47억으로 나누면 4.29%, DBRS 가치 29억으로 나누면 6.94%다. 전부 이 글의 계산이다. 평가사 가치 29억은 부채 30억보다 낮아 LTV가 100%를 넘는데도 2025년 3월 DBRS는 전 트랜치 등급을 유지했다. 근거는 상환배율 2.35배와 잔여 임대기간 17년이었다.

지분은 세 번 팔렸고 한 번은 안 팔렸다. 2019년 3월 SL그린은 15~19%를 32억 달러 평가로 시장에 내놓았으나 성사되지 않았다. 2024년 11월 21일 모리빌딩이 11%를 샀다. 총자산 평가 47억, SL그린 순수취 1억 8,950만, 인식 이익 1억 8,760만 달러다. 2025년 9월 모리빌딩이 5%를 더 샀다. 같은 47억 평가에 순수취 8,660만, 이익 8,810만이다. SL그린 지분은 55.01%가 됐고 모리빌딩 16%, 국민연금 27.6%, 하인스 1.4%를 더하면 100.01%로 닫힌다. 국민연금이 2019년에 일부를 되팔았다는 국내 보도가 있었지만 SL그린 공시의 지분 합계는 그 여지를 남기지 않는다. 두 거래 모두 부채 30억을 그대로 둔 채 자기자본 지분만 판 것이고, 47억에서 30억을 뺀 17억에 11%와 5%를 곱하면 1억 8,700만과 8,500만으로 실제 수취액과 1~2% 안에서 맞는다. SL그린 보충자료는 두 거래를 제곱피트당 2,836달러로 기록한다. 회사가 역대 처분한 자산 가운데 가장 비싼 값이고, 2위 콜럼버스서클 3번지의 1,603달러보다 1.77배 높다. 2026년 7월 지분법 장부가가 마이너스로 내려간 것은 이 두 매각과 2021년 분배가 넣은 돈을 넘어섰다는 회계의 확인이었다.

사진: Thehornet, CC BY-SA 4.0, 위키미디어 공용

SL그린은 약 8억 7,200만 달러를 넣고 약 12억 8,400만 달러를 뺀 뒤에도 55%와 연 6,000만 달러대 현금을 쥐고 있고, 국민연금 27.6%의 값은 넣은 돈과 명목 달러로 거의 같다

SL그린의 자리표는 넣은 돈보다 뺀 돈이 크다. 투입은 현금 약 5억 4,072만과 토지 역사 원가 3억 3,149만을 더한 약 8억 7,221만 달러다. 회수는 2021년 재융자 분배 몫 약 10억 800만, 2024년 11월 1억 8,950만, 2025년 9월 8,660만을 더한 약 12억 8,410만 달러다. 그러고도 55.01%가 남아 있고, 47억 평가의 지분가치 17억에 곱하면 약 9억 3,500만 달러다. 해마다 들어오는 현금은 2024년 순현금흐름 2억 140만에서 이자 8,565만을 뺀 1억 1,575만의 55.01%, 약 6,370만 달러다. 전부 이 글의 계산이다. SL그린이 2026년 운영자금에 더한 주당 0.80달러에 2분기 운영자금 1억 960만을 주당 1.43달러로 나눈 발행주식 약 7,660만 주를 곱하면 약 6,130만이 나와 4% 안에서 맞는다.

자리	넣은 돈	받은 돈 / 지금	비고
SL그린, 2001~	현금 약 5억 4,072만 + 토지 3억 3,149만 = 약 8억 7,221만	재융자 분배 약 10억 800만 + 매각 2억 7,610만, 잔여 55.01% 약 9억 3,500만 + 연 약 6,370만	유도. 장부가 마이너스
국민연금, 2017~	약 4억 3,067만(파트너 납입 4억 5,251만의 27.6/29.0)	재융자 분배 약 3억 9,200만 + 27.6% 평가 약 4억 6,900만~4억 7,800만	운영 분배 미확인
하인스, 2017~	1.4%	1.4% 유지, 개발 파트너	—
모리빌딩, 2024~	11% 1억 8,950만 + 5% 8,660만	16%, ft²당 2,836달러	SL그린 순수취 기준
홀리데이·매시어스, 2016~	140만 + 100만	건물 1.27%·0.85%, 서밋 1.92%·1.28%, 2022-07 절반 행사	지급액 미공시
CMBS 대주 9곳, 2021~	30억	연 이자 8,565만, 2031-07 만기	등급 유지
건설대주, 2016~2021	최대 17억 5,000만	전액 상환	수수료 미확인
뉴욕시·MTA	공중권 안 받음	저당권등록세 8,400만 + 재산세 연 5,332만(FY2026) + 교통 공사 2억 2,000만	감면 0
그랜드센트럴 터미널 소유자	공중권 126만 ft² 보유	0, 소 취하 "de minimis"	2018 JP모건에 66만 ft² 2억 800만
임차인 39곳	연 2억 9,462만	2025~2026 ft²당 300달러대 계약	2026-06

국민연금의 칸은 다르다. 넣은 돈은 약 4억 3,067만 달러로 추정되고, 2021년 재융자에서 같은 비율로 분배받았다면 약 3억 9,200만을 돌려받았으며, 2025년 9월 거래가 함의하는 27.6%의 지분가치는 약 4억 7,800만 달러다. 세 숫자 모두 이 글의 계산이고, 2020년 준공 이후의 운영 분배금은 확인하지 못했다. 분배를 빼고 보면 명목 달러로 넣은 돈과 지금 값이 거의 같다. 원화로는 2017년과 2026년의 환율 차이만큼 다르고, 국민연금 몫의 환헤지 여부는 확인하지 못했다. 국민연금은 2020년 5월 같은 SL그린·하인스와 원 매디슨에서 두 번째 합작을 했다. 하인스와 합쳐 49.5%에 최소 4억 9,220만 달러다. 원밴더빌트는 한 건의 투자가 아니라 관계의 시작이었다.

전망대는 매출이 비슷한데 비용 구조가 반대다. 2021년 10월 21일 문을 연 서밋 원밴더빌트는 SL그린의 과세대상 자회사가 소유법인에서 임차해 운영한다. 운영사 매출은 2022년 8,905만, 2023년 1억 1,826만, 2024년 1억 3,321만, 2025년 1억 2,234만 달러이고, 2025년은 유리 엘리베이터 어센트를 연중 대부분 정비로 세워 8.2% 줄었고 96만 7,000달러 순손실이 났다. 건물에 낸 임대료는 2023년 3,890만, 2024년 4,140만, 2025년 4,090만이다. 방문객은 2024년 약 230만, 2025년 약 220만 명이고 기본 티켓 44달러는 2021년 개장 때와 같다. 엠파이어스테이트 전망대는 같은 2025년에 1억 2,833만 달러를 벌어 7,630만 달러를 내부임차료로 건물에 올려보냈다. 임대료를 뺀 운영비는 3,824만이었다. 서밋은 1억 2,234만을 벌어 임대료를 뺀 운영비로 약 7,546만을 썼다. 매출 대비 61.7%와 29.8%다. 이 글의 계산이다. 미러룸과 설치미술과 유리 엘리베이터로 만든 체험형 전망대는 운영이 비싸고, 그 대신 2026년 상반기 외국인 관광객이 줄 때 엠파이어스테이트가 25.1% 빠지는 동안 서밋은 3.9% 늘었다. 서밋은 할인 패스에 들어가지 않고 가격을 지켰다. SL그린은 2026년 7월 서밋 도쿄를 발표했고 파리는 2027년 6월 개장 예정이다. 누적 방문객은 약 1,000만 명이다.

재산세에는 감면이 없다. 과세대장의 면제란은 비어 있고 산업·상업 감면(ICAP)이 적용된 기록도 없다. 과세표준에 세금등급 4 세율을 곱해 이 글이 계산하면 2021/22년 4,399만, 2022/23년 5,003만, 2023/24년 5,026만, 2024/25년 5,174만, 2025/26년 5,332만 달러다. 2026년 6월 연환산 임대료의 18.1%, 총면적 167만 8,135제곱피트로 나누면 제곱피트당 31.77달러다. 재무국이 과세용으로 매긴 시장가치 11억 6,379만은 2021년 감정 50억의 23.3%이고, 과세표준 4억 9,148만은 같은 감정가의 9.8%다. 2015년 공공영역 보너스 결정문에서 터미널 소유자는 원밴더빌트에 보너스를 주면 시와 MTA가 지고 있던 약 4,300만 달러의 환경저감 의무가 면제된다고 증언했다. 시가 이 건물에서 받은 것은 공중권 매입 대금이 아니라 공사 2억 2,000만과 저당권등록세 8,400만과 해마다 5,000만 달러대의 세금이었다.

회사 전체는 건물 하나보다 작다. 2026년 6월 말 SL그린의 맨해튼 상업용 보유는 36개 건물 2,554만 3,700제곱피트, 임대율 94.7%이고 원밴더빌트 한 채가 회사 임대수입의 11.9%다. 2026년 10월 6일 종가 48.40달러 기준 시가총액은 약 37억 달러로 원밴더빌트의 총자산 평가 47억보다 작다. 시가총액은 2차 시세이고 이 글이 1차로 확인하지 못했다. 자기 몫 차입은 105억 3,675만, 가중평균 4.83%다. 같은 표에서 원밴더빌트의 2.95%만 낮고 원 매디슨 5.81%, 245 파크 4.30%, 280 파크 5.84%다. 2021년 6월에 2031년까지 묶어 둔 30억 달러가 이 건물의 가장 큰 자산 가운데 하나다. 2026년 3월 보도에서 SL그린은 25억 달러를 팔아 10억 달러를 사겠다고 밝혔고, 2024년 11월부터 2026년 5월까지 원밴더빌트 16%와 매디슨 346번지 49%를 산 쪽은 전부 모리빌딩이다. 2017년에 한국 연기금이 앉았던 자리에 2024년부터는 일본 디벨로퍼가 앉았다.

소수 지분 투자자가 산 것은 건물이 아니라 스폰서가 언제 누구에게 얼마에 팔지를 정하는 구조의 한 칸이었고, 국민연금은 서울에서 산 것과 정반대의 칸을 뉴욕에서 샀다

이 건물의 값은 세 번 정해졌고 세 번 모두 SL그린이 정했다. 2021년 6월 채권 발행 때의 감정 50억, 2019년 3월 보도된 불발 매각 시도의 32억, 2024년과 2025년 모리빌딩에 판 47억. 국민연금은 27.6%를 들고 그 세 숫자를 통보받았다. 지분법 투자자에게 건물의 값은 자기가 팔 때가 아니라 스폰서가 다른 파트너에게 팔 때 찍힌다. 그 값이 높으면 장부가 좋아지고 낮으면 나빠지지만, 어느 쪽이든 결정은 55%를 가진 쪽이 한다. 2021년 재융자로 자기자본을 되가져온 결정도, 2.855%에 10년을 묶은 결정도, 2024년에 11%를 팔기로 한 결정도 그쪽에서 나왔다. 소수 지분이 산 것은 건물의 27.6%가 아니라 그 결정 구조의 한 칸이었다.

서울 종로 그랑서울에서 국민연금은 차입 없이 리츠 지분 99%를 쥐고 1조 1,727억 원을 냈고, 임차 위험은 GS건설의 20년과 10년 책임임차로 넘겼다. 뉴욕 원밴더빌트에서는 2017년 당시 건설대출 15억 달러가 깔린 개발 사업에 27.6% 소수 지분으로 들어가 준공 때 임대율 70%의 임차 위험을 직접 졌다. 같은 기관이 서울에서는 값을 매기는 쪽이었고 뉴욕에서는 값을 통보받는 쪽이었다. 서울 역삼 센터필드에서 국민연금은 선순위 에쿼티 5,000억 원을 넣고 2026년 1월 운용사의 매각 추진에 반대해 열이틀 만에 철회시켰다. 뉴욕에서 그 거부권은 없다. 어느 쪽이 나은 투자였는지는 이 글이 판정하지 않는다. 그랑서울은 물가 노출을 통째로 넘긴 대가로 6%대 배당을 받고, 원밴더빌트는 레버리지의 변동성을 지분만큼 받는 대신 제곱피트당 300달러대 임대료 상승의 지분 몫을 받는다. 구조가 반대라는 것만 적는다.

이 건물에서 공공이 얻은 것은 돈이 아니라 공사였다. 2015년 뉴욕시는 그랜드센트럴의 공중권 126만 제곱피트를 거치지 않고 FAR 30을 주는 길을 열었고, 그 대가로 2억 1,000만에서 2억 2,000만 달러어치 지하철 공사를 받았다. 2년 뒤에는 공중권을 사면 매각가의 20%를 내게 하는 제도로 바꿨고, JP모건이 2019년에 그 첫 4,200만 달러를 냈다. 원밴더빌트는 그 흐름의 앞이 아니라 옆에 있다. 규제가 공중권이라는 자산을 만들었고, 규제가 그 값을 지웠으며, 다시 규제가 제곱피트당 61.49달러를 최저 기여액으로 못 박아 제곱피트당 307.45달러의 하한을 세우자, JP모건의 거래는 하한 바로 위인 제곱피트당 약 312달러에서 찍혔다. 2억 800만 달러를 66만 6,766제곱피트로 나눈 이 글의 계산이다. 1978년 연방대법원이 그랜드센트럴 터미널의 보존 규제를 합헌이라고 한 근거 가운데 하나가 그 공중권에 값이 있다는 것이었다. 2015년 뉴욕시는 그 값을 쓰지 않고도 같은 밀도에 닿는 길을 냈고, 터미널 소유자는 11억 달러를 청구했다가 1년 만에 물러났다.

확인하지 못한 것을 적는다. 2021년 재융자에서 파트너에게 실제로 분배된 금액은 공시에 없고 약 14억 2,000만은 이 글의 유도다. 국민연금의 납입액은 보도자료의 약정 5억 2,500만 이상과 보충자료의 파트너 납입 4억 5,251만 사이에서 7,249만 달러의 차이가 해소되지 않았고, 2020년 이후 운영 분배금과 환헤지 여부도 확인하지 못했다. 홀리데이와 매시어스가 2022년 7월 절반을 행사했을 때 회사가 지급한 금액, 2016년 공중권 소송의 합의 조건, 본문 203쪽짜리 제한선언 안의 이행보증 금액, 토지 원가 3억 3,149만과 등기 합계 2억 8,878만의 차액 4,270만의 구성도 모른다. 층수는 자료마다 58·59·60·62·67·68층으로 갈려 이 글은 높이 1,401피트만 썼다. SL그린의 2026년 10월 시가총액 약 37억은 시세 집계이고 1차 공시가 아니다. 결론을 뒤집을 조건은 둘이다. 2021년 재융자 분배가 지분 비율대로 이뤄지지 않았다는 기록이 나오면 SL그린의 자기자본 회수 서술과 국민연금의 3억 9,200만 서술을 고쳐야 하고, 모리빌딩이 소수 지분 할인이나 별도 조건으로 47억보다 낮은 실질 가격을 치렀다는 기록이 나오면 지분가치 17억과 그 아래의 모든 환산을 고쳐야 한다. 2026년 10월 7일 시점 두 기록 모두 없다.

사진: Kidfly182, CC BY 4.0, 위키미디어 공용

출처

본문의 토지 매집 대가와 양도세 인지와 저당권 금액과 저당권등록세는 뉴욕시 등기소 문서 원본과 표지이고, FAR 구성과 공공영역 개선 보너스와 공사비는 2015년 도시계획위원회 결정문 다섯 건이다. 총 개발예산과 자기자본 구성과 건설대출과 2021년 재융자와 임대율과 임대료와 지분 매각과 서밋 손익은 SL그린이 증권거래위원회에 낸 10-K와 10-Q와 분기 보충자료이며, 순현금흐름과 상환배율과 평가사 가치는 Morningstar DBRS 등급 보도자료다. 엠파이어스테이트 전망대 수치는 엠파이어스테이트리얼티트러스트의 10-K와 10-Q다. 공중권 소송은 뉴욕 남부연방지방법원 소장과 도켓이고, 재산세는 뉴욕시 재무국 과세대장과 세율표에서 이 글이 계산했다. 2021년 분배액과 국민연금 몫과 지분가치는 공시 숫자에서 이 글이 유도했고, 임차인 출발지와 임대료 기록과 주가는 보도라 본문에 그렇게 적었다.

출처 전체(83건) 펼치기

SL그린·CMBS 공시

• SL Green Realty Corp., Form 10-K FY2016 — SEC EDGAR · 2017-02
• SL Green Realty Corp., Form 10-K FY2020 — SEC EDGAR · 2021-02
• SL Green Realty Corp., Form 10-K FY2021 — SEC EDGAR · 2022-02
• SL Green Realty Corp., Form 10-K FY2022 — SEC EDGAR · 2023-02
• SL Green Realty Corp., Form 10-K FY2023 — SEC EDGAR · 2024-02
• SL Green Realty Corp., Form 10-K FY2024 — SEC EDGAR · 2025-02
• SL Green Realty Corp., Form 10-K FY2025 — SEC EDGAR · 2026-02
• SL Green Realty Corp., Form 10-Q 2026년 2분기 — SEC EDGAR · 2026-07
• SL Green, 2016년 4분기 보충자료 — SEC EDGAR · 2017-01
• SL Green, 2017년 4분기 보충자료, Construction in Progress — SEC EDGAR · 2018-01
• SL Green, 2018년 4분기 보충자료 — SEC EDGAR · 2019-01
• SL Green, 2019년 4분기 보충자료 — SEC EDGAR · 2020-01
• SL Green, 2020년 4분기 보충자료, Total Development Budget — SEC EDGAR · 2021-01
• SL Green, 2021년 2분기 보충자료 — SEC EDGAR · 2021-07
• SL Green, 2021년 4분기 보충자료 — SEC EDGAR · 2022-01
• SL Green, 2026년 2분기 보충자료 — SEC EDGAR · 2026-07
• SL Green, 2026년 2분기 실적 발표 — SEC EDGAR · 2026-07-22
• SL Green, 2025년 3분기 실적 발표 — SEC EDGAR · 2025-10
• SL Green, 15억 달러 건설금융 클로징 보도자료, 8-K Exhibit 99.1 — SEC EDGAR · 2016-09-28
• SL Green, National Pension Service of Korea and Hines Form Joint Venture for Ownership of One Vanderbilt — SL Green · 2017-01-26
• SL Green Celebrates the Historic Opening of One Vanderbilt Avenue — SL Green · 2020-09-14
• SL Green and Mori Building Co., Ltd. Complete Investment in One Vanderbilt Avenue — SL Green · 2024-11-21
• Wells Fargo Commercial Mortgage Securities, ABS-15G Exhibit 1, KPMG 합의절차보고서 SLG Office Trust 2021-OVA — SEC EDGAR · 2021-06-08
• John Hancock Strategic Series, Form NPORT-P, SLG Office Trust 2021-OVA 보유내역 — SEC EDGAR · 2025-07-29
• DBRS Morningstar Assigns Provisional Ratings to SLG Office Trust 2021-OVA — Morningstar DBRS · 2021-06
• DBRS Morningstar Finalizes Provisional Ratings on SLG Office Trust 2021-OVA — Morningstar DBRS · 2021-06
• Morningstar DBRS Confirms Credit Ratings on All Classes of SLG Office Trust 2021-OVA — Morningstar DBRS · 2025-03-21
• DBRS Morningstar Confirms All Ratings of SLG Office Trust 2021-OVA — MarketScreener 전재 · 2023-04-19
• Empire State Realty Trust, Form 10-K FY2025, 전망대 세그먼트 — SEC EDGAR · 2026-02
• Empire State Realty Trust, Form 10-Q 2026년 2분기 — SEC EDGAR · 2026-07

등기·도시계획·판결·시 기록

• ACRIS Real Property Legals, Manhattan Block 1277 Lot 27 — NYC Open Data
• ACRIS Real Property Master — NYC Open Data
• 2015-05-27 제한선언, Sundry Agreement 205쪽, CRFN 2015000205953 — ACRIS
• 2015-05-27 개발권 이전, 110 East 42nd → One Vanderbilt Owner, CRFN 2015000209429 — ACRIS
• 2015-08-26 조닝로트 디스크립션, CRFN 2015000310038 — ACRIS
• 2001-06-07 증서, 317 Madison Avenue — ACRIS
• 2021-06-23 저당권 14억 6,500만 달러, 대주 9곳 — ACRIS 문서 상세
• ACRIS 등기 문서 검색 — NYC Department of Finance
• PLUTO 26v2, BBL 1012770027 — NYC Open Data
• DOB Job Application Filings, Job 121189828 — NYC Open Data
• DOB Certificate of Occupancy, BIN 1090825 — NYC Open Data
• Property Valuation and Assessment Data 2010/11~2018/19, Block 1277 Lot 27 — NYC Open Data
• Property Valuation and Assessment Data Tax Classes 1,2,3,4, 2022/23~ — NYC Open Data
• Property Tax Rates — NYC Department of Finance
• N 150127 ZRM, Vanderbilt Corridor 조문 개정 결정문 — NYC City Planning Commission · 2015-03-30
• C 150128 ZSM, 랜드마크 개발권 이전 특별허가 결정문 — NYC City Planning Commission · 2015-03-30
• C 150129 ZSM, Grand Central Public Realm Improvement Bonus 특별허가 결정문 — NYC City Planning Commission · 2015-03-30
• C 150130(A) ZSM, 완화 특별허가 결정문 — NYC City Planning Commission · 2015-03-30
• C 140440 MMM, 밴더빌트애비뉴 폐도·Public Place 지정 — NYC City Planning Commission · 2015-03-30
• History of NYC Transit Bonuses — NYC Department of City Planning
• Res 724-2015, L.U. No. 198 — NYC Council Legistar · 2015-05-27
• Vanderbilt Corridor — NYC Department of City Planning, 2020-01-02 웨이백 스냅숏
• Greater East Midtown — NYC Department of City Planning, 2018 웨이백 스냅숏
• Statement of Mayor Michael R. Bloomberg on East Midtown Rezoning, 보도자료 363-13 — NYC Office of the Mayor, 웨이백 · 2013-11-12
• Midtown TDR Ventures LLC v. City of New York, 1:15-cv-07647 복소장 — SDNY Blog · 2015-09-28
• Midtown TDR Ventures LLC v. City of New York, 도켓 — CourtListener · 2016-08-16
• One Vanderbilt Avenue — CTBUH Skyscraper Center
• Christopher Serkin, Penn Central Take Two — Notre Dame Law Review · 2017

보도·자료·사진

• SL Green Completes $80M Acquisition of 51 E 42nd St — CoStar · 2011-12
• City Council Approves One Vanderbilt and Midtown East Rezoning — New York YIMBY · 2015-05
• Grand Central owner suing city, SL Green for $1.1B — The Real Deal · 2015-09-29
• SL Green shakes lawsuit over air rights at Grand Central — The Real Deal · 2016-08-10
• City Council cuts minimum air rights price under Midtown East rezoning proposal — The Real Deal · 2017-07-27
• Deal Reached for Midtown East Rezoning — Commercial Observer · 2017-07
• JPMorgan buys 667K sf of air rights from Grand Central for 270 Park — The Real Deal · 2018-12-13
• City Council Approves Rezoning for New JP Morgan Chase HQ at 270 Park — Commercial Observer · 2019-05
• SL Green Shopping 19% Stake In $3.2B Manhattan Supertall — Bisnow · 2019-03-05
• One Vanderbilt Goes Viral — The Real Deal · 2019-07
• SL Green Seals $3B Refi for One Vanderbilt After Heavily Competed Deal — Commercial Observer · 2021-06-28
• This Week's N.Y. Deal Sheet: One Vanderbilt Hits 100% Occupancy With $265-Per-SF Lease — Bisnow · 2024-09-03
• SL Green Sells One Vanderbilt Stake to Mori Building Company — The Real Deal · 2024-11-21
• Carlyle expands Midtown footprint with 202K sf across Park Avenue towers — The Real Deal · 2026-03-10
• Inside SL Green's busy start to 2026 — The Real Deal · 2026-03-15
• Record Breakers: Soloviev, SL Green Sign NYC's First $320-Per-SF Leases — Bisnow · 2026-04
• Empire State Building Observation Deck Hemorrhaging Visitors, Value — Bisnow · 2026-07-30
• SL Green Continues SUMMIT Global Expansion in Tokyo — GlobeNewswire 전재, The Manila Times · 2026-07-17
• SL Green Realty Corp. (SLG) 시세 — stockanalysis.com · 2026-10-06 조회
• SUMMIT One Vanderbilt 티켓 — SUMMIT · 2026-10 조회
• '국민연금 투자' 뉴욕 맨해튼 원밴더빌트 빌딩 공식 오픈 — 더구루 · 2020-09-16
• SL Green, NPS and Hines Form Joint Venture Partnership at One Madison Avenue — Hines · 2020-05
• File:Construction work at the foundation of One Vanderbilt.jpg — 위키미디어 공용
• File:2019 2 11 one Vanderbilt under construction.jpg — 위키미디어 공용
• File:One Vanderbilt 001.jpg — 위키미디어 공용