원월드트레이드센터는 항만청 장부에 39억 1,000만 달러로 쌓였고, 공시 문장은 끝까지 31억이었다

이 글은 《건물을 짓는 돈: 세계편》 19편이다. 세계의 건물 한 채를 잡아 그 돈이 왜 그런 모양인지 본다. 편마다 메커니즘 하나와 건물 하나. 이번 메커니즘은 공공기관이 직접 짓고 보유하는 오피스의 원가와 수익이고, 건물은 뉴욕 로어맨해튼 세계무역센터 부지의 원월드트레이드센터다. 국내 건물은 《건물을 짓는 돈: 국내편》에서 따로 다룬다.

2025년 원월드트레이드센터는 임대율 94%에 영업수입 2억 4,428만 달러를 올리고도 순자산이 1억 6,182만 달러 줄었고, 그 건물에 항만청이 2006년부터 넣은 돈은 장부로 39억 1,000만 달러다

뉴욕·뉴저지 항만청의 2025년 감사 재무제표는 시설별 손익표에 원월드트레이드센터 한 줄을 따로 적는다. 영업수입 2억 4,428만 달러, 운영비 1억 5,229만, 감가상각 1억 2,847만, 이자와 기타 1억 2,533만. 순영업이익은 9,198만 달러이고 순자산 증감은 마이너스 1억 6,182만 달러다. 오피스 임대율은 94%였다. 2014년 11월 개관 이후 열두 해 가운데 순자산이 늘어난 해는 없다.

이 건물에 들어간 돈은 같은 재무제표의 다른 표에 있다. 시설별 자본투자 명세에서 원월드트레이드센터 줄을 2006년부터 2025년까지 더하면 39억 1,000만 달러, 정확히는 39억 951만 6,000달러다. 이 글의 계산이고, 2025년 말 순장부가액 26억 4,843만에 감가상각누계 12억 6,108만을 더한 값과 원 단위까지 맞는다. 2014년 11월 개관 시점까지는 33억 2,706만이었고, 그 뒤 11년 동안 5억 8,000만이 더 들어갔다. 항만청이 공시 문장에 쓴 예상 사업비는 2008년 재검토가 정한 약 31억 달러였고, 2010년과 2013년 재무제표 주석은 그것을 "approximately $3.1 billion"이라고 적었다. 2014년 재무제표부터 그 문장이 사라졌다.

2014년 12월 26일 뉴욕과 뉴저지 두 주지사가 임명한 항만청 특별패널은 항만청 자산을 5점 척도로 매겼다. 원월드트레이드센터는 재무성과 부합도 1.1, 핵심임무 부합도 1.0이었다. 실버스타인에게 순리스로 넘긴 2·3·4 월드트레이드센터는 재무성과 4.0과 핵심임무 1.4였다. 패널은 "Divest and monetize the Port Authority's commercial real estate holdings at the World Trade Center", 항만청의 세계무역센터 상업용 부동산을 매각해 현금화하라고 썼다. 열 달 뒤 뉴욕대 루딘교통센터는 항만청이 2019년까지 세계무역센터 단지 전체에 쓸 167억 6,000만 달러의 97.4%에서 98.6%를 금세기 말까지 순현재가치로 회수한다고 추정했다. 패널은 한 동을 쟀고 루딘은 단지 전체를 다른 시계로 쟀다.

이 글은 그 건물의 돈을 세 자리에서 센다. 공공이 직접 지은 오피스의 원가가 장부와 공시에서 어떻게 달리 적혔는가. 땅과 세금과 민간 파트너의 지분이 어떤 구조로 짜였는가. 그 건물이 임차인과 전망대와 시장에서 무엇을 돌려받고 있는가. 달러는 전부 명목이고 원화로 바꾸지 않는다.

항만청은 1998년에 세계무역센터를 민영화하기로 했다가 2006년 11월에 가장 비싼 동을 되받았고, 그 건물의 사업비는 29억에서 31억, 38억, 39억으로 적을 때마다 정의가 달랐다

항만청은 원래 이 건물을 직접 지을 생각이 없었다. 2001년 7월 24일 래리 실버스타인이 99년 순리스를 맺으면서 세계무역센터는 사실상 민영화됐다. 항만청 2007년 재무제표가 적은 조건은 오피스와 소매 순임차를 합한 개시 일시납 6억 1,600만 달러, 기본지대 연 1억 200만 달러에서 시작해 체증, 보험은 사고당 약 35억 달러였다. 57일 뒤 건물이 무너졌다. 2001년 리스가 재건 의무를 동시에 권리로 만든 구조와 보험금 45억 5,000만 달러가 사건 수가 아니라 서류 양식으로 갈린 경위는 세계무역센터 부지 전체의 이야기이고, 이 글은 그 가운데 한 동만 본다. 2006년 4월 기본합의, 같은 해 9월 최종 확정, 11월 16일 항만청이 실버스타인에게서 1 World Trade Center LLC 지분 100%를 받았다. 대상은 원월드트레이드센터와 타워 5, 합계 약 380만 제곱피트였다. 실버스타인은 상업성이 더 높은 2·3·4 월드트레이드센터를 가졌고, 항만청은 가장 비싸고 가장 먼저 지어야 할 동과 소매 전부를 가졌다. 재배치의 대가로 실버스타인 측 보험금 일부가 항만청의 두 법인으로 넘어왔다. 항만청이 2006년부터 2012년까지 "1 WTC LLC·WTC Retail LLC 제한 보험금"으로 받은 현금은 합계 10억 9,229만 달러이고 그중 7억 6,047만이 2007년 한 해에 들어왔다. 두 법인 합산이라 원월드트레이드센터 몫은 공시되지 않는다.

2006년 4월 26일 기본합의를 인증한 이사회에서 항만청 부이사장 찰스 가가노는 공사 속도를 이렇게 변호했다고 보도됐다. "The Empire State Building was built in 12 months, so I don't think we're being overly aggressive." 1930년 3월 17일 착공해 1931년 3월 1일 준공한 엠파이어스테이트빌딩이 비교 대상이었다. 원월드트레이드센터는 2006년 4월 27일 착공해 2014년 11월 3일 열렸다. 8년 6개월이다.

사진: RKOwens4, CC BY 3.0, 위키미디어 공용

설계는 세 번 바뀌었다. 2003년 12월 19일 공개안은 1,776피트, 사무 260만 제곱피트, 첨탑 276피트였다. 2005년 5월 뉴욕경찰이 보안 재설계를 요구했고 6월 29일 재설계안이 나왔다. 기단을 약 186피트 높이의 창 없는 콘크리트로 만들고 웨스트가에서 65피트 물러났다. 뉴욕주 하원은 5월 4일 공보에서 "그들이 드는 보안 우려는 새로 드러난 사실이 아니라 경찰국이 오래전부터 표명해 온 우려"라고 적었다. 2010년 더스트가 합류한 뒤 기단 모서리를 직각으로 바꾸고 첨탑의 외피를 뺐다.

사업비는 적을 때마다 달랐다. 2008년 10월 2일 항만청 사무총장 크리스토퍼 워드가 뉴욕주지사에게 낸 보고서는 이렇게 썼다. "One World Trade Center, The Freedom Tower was originally budgeted at $2.9 billion when the Port Authority took over the project from Silverstein Properties in November 2006." 2006년 11월 인수 당시 원예산 29억이었고, 자재비 상승에도 "within 7% of our original budget estimate", 원예산의 7% 안인 31억에 끝내겠다는 것이다. 같은 보고서는 종전 일정과 예산을 "politically- or emotionally-driven promises", 정치적 또는 감정적으로 정해진 약속이라 불렀다. 그 31억은 2010년과 2013년 재무제표 주석에 "approximately $3.1 billion"으로 살아 있었다. 2012년 1월 30일 월스트리트저널은 38억을 보도했다. 7억이 뛴 이유로 공사비 초과와 함께 항만청이 임대 관련 비용을 공개 추정치에 넣기로 한 결정이 들렸다. 같은 해 9월 항만청이 발주한 네비건트 컨설팅의 2차 보고서는 완공 추정치를 39억 5,000만으로 적었고, 교통허브 37억 4,000만과 기반시설 21억 7,000만과 소매 17억 2,000만은 별개였다. "세계에서 가장 비싼 신축 오피스 타워"라는 2012년 보도의 수식은 타워 한 동 기준이다. 2025년 장부 누계 39억 1,000만은 다섯 번째 숫자다.

돈은 2010년부터 2012년까지 몰렸다. 연도별 자본투자는 2011년 6억 2,995만이 가장 컸고 2010년 4억 2,595만, 2012년 5억 8,689만이었다. 개관한 2014년에도 3억 8,920만이 들어갔고 2020년부터 2025년까지 여섯 해에 1억 3,714만이 더 들어갔다.

재원은 세 갈래다. 항만청 장부의 자본출자 열에 원월드트레이드센터로 들어온 돈은 2006년 1억 4,541만, 2007년 4억 2,281만, 2011년 1억(더스트), 2020년 2,400만(외벽 유지관리 설비) 등 합계 7억 9,009만이다. 리버티본드는 2006년 뉴욕주와 뉴욕시 산업개발청이 원월드트레이드센터와 소매에 7억 200만을 배정했고 2011년 6억 7,248만을 발행했으며 2021년 12월 6억 3,880만 5,000달러로 차환했다. 나머지 약 24억 8,000만은 항만청 자기 자금이다. 누적 자본투자에서 채권 잔액과 출자를 뺀 유도이고, 2007년 보도의 뉴욕주 지원 2억 5,000만은 장부 어디에도 단독으로 나타나지 않아 쓰지 않는다. 2009년 3월 26일 항만청은 "프리덤타워" 호칭을 버리고 법적 명칭을 쓰겠다고 했다. 같은 날 베이징 완퉁의 중국센터와 첫 임대차를 맺는 자리였고, 항만청의 설명은 "more than 3 billion dollars of public money is invested in that building", 30억 달러가 넘는 공적 자금이 들어갔으니 꽉 채울 책임이 있다는 것이었다고 보도됐다.

이 건물은 뉴욕시 건축국의 신축 신고와 사용승인이 한 건도 없이 항만청 수석엔지니어의 허가로 섰고, 과세대장의 면제액이 평가액과 같아 재산세가 0이며, 더스트의 1억 달러는 2020년 안정화 순영업이익을 기준으로 15.07%가 됐다

등기는 세 겹이다. 토지는 항만청 소유이고, 순임차인은 델라웨어 법인 WTC Tower 1 LLC이며, 입주사는 그 아래 공간 임차다. 2011년 5월 25일자로 작성돼 6월 16일 등기된 콘데나스트 관련 문서는 임대차가 아니라 상호지역권·운영협약 인정서였고, 그 안에 순임차의 정체가 적혀 있다. "Second Amended and Restated Agreement of Lease, dated as of July 16, 2001", 2001년 7월 16일자 계약의 두 번째 전면 개서본을 2011년 5월 6일에 맺었다는 것이다. 실버스타인이 2006년에 개발권을 돌려줬어도 99년의 시계는 2001년에 고정된 채 재사용됐다. 콘데나스트의 공간 임차 본문은 등기되지 않았고 원문에 "UNRECORDED"라고 손으로 적혀 있다. 항만청과 WTC Tower 1 LLC와 WTC Retail LLC가 2006년 11월 16일 맺은 상호지역권·운영협약이 세 당사자의 지상·지하·동선 공유 규칙이고, 재배치 종결과 같은 날짜다.

허가는 뉴욕시가 내지 않았다. 뉴욕시 건축국 공개데이터에서 이 건물의 식별번호 1088469에 걸린 신축·대수선 신고는 0건이고, 2012년 7월 이후 사용승인 14만 3,216건 가운데 블록 58 전체가 0건이다. 항만청은 "not legally bound by local building and fire codes", 지방 건축·소방법규에 법적으로 구속되지 않는 기관이라고 스스로 적는다. 1960년대 쌍둥이 타워 때도 같았다. 대신 2004년 11월 뉴욕시와 맺은 세계무역센터 재개발협정으로 모든 공사가 뉴욕시 건축법을 따르고 변경은 뉴욕시 건축국의 사전 동의를 받기로 했다. 항만청이 공개한 동의 목록은 6건이다. 2004년 여객 엘리베이터 배치, 2006년 구조설계 기준, 2007년 콘크리트 시험 절차와 구조강 기준과 전망대·식당 수용인원, 2008년 소화용 펌프다. 설계 심사와 준공 검사와 사용 허가는 항만청 수석엔지니어가 한다. 법규를 안 지킨 것이 아니라 허가와 검사의 주체가 달랐다. 조닝도에는 C6-4로 그려져 있지만 실현 용적률 10.75가 허용 10.00을 넘고, 2004년 3월 도시계획위원회가 조닝 배제 절차를 요구한 곳은 남측 부지뿐이었다.

사진: Mike Peel (www.mikepeel.net), CC BY-SA 4.0, 위키미디어 공용

세금은 0이다. 뉴욕시 과세대장에서 이 건물은 자기 필지가 없다. 1·2·3·4 월드트레이드센터와 교통허브와 소매가 블록 58 로트 1 하나에 통째로 들어 있고, 2024 회계연도 시장가치는 34억 3,987만, 실제평가액은 15억 4,794만, 면제액이 실제평가액과 같아 과세표준은 0이다. 같은 대장의 2027 회계연도 시장가치는 39억 6,837만으로 올라 장부 투자액을 넘어섰다. 정상세율 10.592%를 곱하면 1억 6,396만 달러인데 이 글의 유도이고 고지된 적 없는 금액이다. 면적으로 원월드트레이드센터 몫을 나누면 33.5%, 약 5,486만 달러다. 1966년 협약으로 항만청은 민간에 임대한 부분에만 세금 상당액을 내는데, 이 건물의 순임차인은 항만청이 통제하는 법인이라 그 밖에 있다. 뉴욕시 독립예산국은 2025년 보고서에서 항만청이 2024 회계연도에 뉴욕시에 낸 세금 상당액 총액을 5,200만 달러로 적었고, 그것은 세계무역센터와 브루클린 해상터미널과 버스터미널 전부를 합친 숫자다. 항만청은 오히려 받는 쪽이다. 3 월드트레이드센터 지원협약에 따라 뉴욕시가 항만청에 1억 3,000만 달러와 이자를 세계무역센터 세금 상당액 크레딧으로 2019년 7월부터 돌려주고 있다.

더스트의 지분은 산식이 먼저였고 숫자가 나중이었다. 2010년 7월 항만청은 6개월 경쟁 끝에 더스트를 협상 대상자로 골랐고 8월 5일 이사회가 조건을 승인했다. 최소 출자 1억 달러, 항만청의 선택으로 같은 조건의 추가 1억 또는 고정수익 우선주 2억, 그리고 임차인 공사와 임대와 자산관리의 1차 책임이다. 보도자료는 이유를 "limits the Port Authority's long-term financial risk", 항만청의 장기 재무 위험을 제한한다고 적었다. 2011년 6월 1억이 납입됐고 장부의 자본출자 열에 정확히 100,000천 달러로 찍혔다. 지분율은 그때 정하지 않았다. 항만청 2024년과 2025년 재무제표는 더스트의 지분을 15.07%로 적고, 산정 근거를 2011년 초기 출자 1억과 비현금 출자와 2020년 안정화 순영업이익이라고 밝힌다. 2014년 특별패널 보고서가 "approx. 90%"라고 적은 항만청 몫은 산정 전 숫자였다. 1억이 15.07%라면 지분 전체는 6억 6,357만이고, 여기에 리버티본드 잔액 6억 3,881만을 더하면 자산 가치는 약 13억 달러 선이다. 이 글의 역산이고, 비현금 출자가 분자에 함께 들어갔으므로 13억은 하한이다. 2020년 순영업이익 6,207만을 자본환원율 5%로 나누면 12억 4,144만이 나와 자릿수가 맞는다. 2012년 3월 엠파이어센터가 7 월드트레이드센터의 제곱피트당 평가액을 적용해 계산한 14억과도 같은 방향이다. 39억을 써서 13억으로 평가된 건물이라는 뜻이고, 그 값을 정한 것은 비판자가 아니라 당사자의 계약이었다.

더스트가 받는 돈은 지분보다 보수에 있다. 포브스가 2014년에 보도한 계약 구조는 공사관리 정액 1,500만 달러, 설계 변경 절감액의 75%(2,400만 달러까지), 신규 임차 계약마다 첫해 임대료의 8~13%, 자산관리 보수 제곱피트당 65.5센트다. 첨탑의 외피를 뺀 것도 그 절감 분배의 대상이었고, 설계자 데이비드 차일즈는 "Eliminating this integral part of the building's design and leaving an exposed antenna and equipment is unfortunate", 설계의 일부를 없애고 안테나와 장비를 노출시키는 것은 유감이라는 성명을 냈다고 보도됐다. 항만청 재무제표는 더스트와 소매 파트너 웨스트필드에게 지급한 우선수익을 합산해서만 공시한다. 2012년 1,400만, 2014년 2,830만, 2016년 4,800만이었고 2017년부터 2021년까지 다섯 해는 정확히 900만씩이다. 1억 달러의 9%에 해당하는 숫자이고, 2014년 소매 지분 매각 뒤 웨스트필드 몫이 사라졌을 것을 감안하면 더스트의 우선수익으로 읽힌다. 추정이며 항만청은 비율을 공시하지 않는다. 2012년 3월 공동 보도자료에서 항만청과 더스트는 옥상 방송센터를 더스트가 전액 약 740만 달러를 들여 짓고 연 1,000만 달러가 넘는 수입을 예상하며, 더스트가 운영하는 4 타임스스퀘어 방송탑과 묶어 팔겠다고 발표했다. 공공 타워의 최상부 수익 자리가 민간 파트너의 다른 건물과 한 상품이 된 것을 숨기지 않고 장점으로 적었다.

콘데나스트는 제곱피트당 60달러로 들어왔고 항만청은 그 임차인의 옛 건물 임대료를 최대 2억 달러까지 대신 냈으며, 임대율이 62%에서 94%로 오르는 동안 순영업이익은 1,246만에서 9,198만 달러가 됐지만 순자산은 해마다 줄었다

앵커 임차인은 돈을 내는 쪽이 아니라 받는 쪽이었다. 2011년 5월 25일 항만청은 콘데나스트와 20~41층 1,008,012제곱피트, 초기 25년 임대차를 맺었다. 이듬해 42~44층 133,000제곱피트를 더해 약 114만 제곱피트가 됐다. 개시 임대료는 제곱피트당 60달러 남짓으로 보도됐고 같은 시기 미드타운 유사 공간은 75달러 이상이었다. 반대급부는 항만청 재무제표에 있다. 2013년 주석은 "up to $200 million associated with the 1 WTC Conde Nast lease obligations", 콘데나스트 임대차와 관련해 최대 2억 달러의 의무를 적었다. 콘데나스트가 1999년부터 쓰던 4 타임스스퀘어의 남은 임차 의무를 항만청이 떠안은 것이다. 그 건물의 소유자는 더스트다. 2013년 항만청 이사회는 더스트를 4 타임스스퀘어 842,000제곱피트의 독점 임대 대리인으로 선임하고 2019년 4월까지 신규 임대료를 나누기로 했다. 보도자료는 "Assuming part of an existing lease is common when securing an anchor tenant for new construction", 신축 앵커를 잡을 때 기존 임차를 일부 떠안는 것은 흔한 일이라고 적었다. 흔한 일이 맞다. 흔하지 않은 것은 그 상대가 같은 시기 항만청의 원월드트레이드센터 지분 파트너이자 임대 대리인이었다는 점이다. 크레인스 뉴욕은 2016년 4월 항만청이 비어 있는 그 공간에 2015년 한 해 4,760만 달러, 월 300만 달러 넘게 내고 있다고 보도했다. 더스트는 2018년 나스닥 145,000, 2019년 BMO 215,000제곱피트 등으로 그 공간을 다시 채웠고, 재임대를 마친 몇 주 뒤 4 타임스스퀘어를 9억 달러에 리파이낸싱했다. 뉴욕주 엠파이어스테이트개발공사의 세계무역센터 임대료 인하 프로그램은 제곱피트당 5달러를 깎아 주는데, 원월드트레이드센터 적용 규모는 확인하지 못했다.

명목으로 60달러에 100만 제곱피트면 연 6,000만 달러이고, 항만청이 옛 건물에 낸 돈은 2015년 4,760만이었다. 받는 돈의 절반 넘게가 그 임차인을 데려온 비용으로 되돌아 나갔다. 두 공개 숫자의 비율이고 계약상 상계 구조는 공시되지 않는다. 앵커 이전에 건물을 채운 것은 정부였다. 2009년 3월 베이징 완퉁의 중국센터가 190,810제곱피트를, 2012년 연방총무청이 50~55층 273,004제곱피트를 20년에 계약했다. 연방정부는 옛 6 월드트레이드센터의 원래 임차인이었다.

임대율은 2014년 말 62%에서 2016년 69%, 2018년 82%, 2020년 90%, 2022년 95%, 2025년 94%로 올랐다. 2026년 보도는 97%다.

연도	영업수입	운영비	순영업이익	감가상각	이자·기타	순자산 증감
2015	133.6	121.1	12.5	85.2	156.4	−219.4
2017	184.3	118.3	66.0	91.9	138.4	−164.2
2019	221.8	138.6	83.2	97.4	110.0	−124.2
2021	203.8	129.9	73.9	117.8	135.9	−179.8
2023	251.7	141.4	110.3	130.8	104.1	−124.5
2025	244.3	152.3	92.0	128.5	125.3	−161.8

단위 백만 달러, 항만청 재무제표 시설별 손익표. 순영업이익은 영업수입에서 운영비를 뺀 이 글의 유도다. 순자산 증감에는 표에 싣지 않은 자본출자가 더해져 있고, 그 금액은 2015년 982만, 2017년 10만, 나머지 네 해는 0이다. 2020년 영업수입은 1억 9,732만으로 전년보다 2,447만 줄었는데 같은 해 임대율은 85%에서 90%로 올랐다. 그 감소의 상당 부분이 전망대 휴관일 가능성이 높지만 항만청이 분해해 적은 문서는 없다. 2015년부터 2025년까지 순영업이익 누계는 8억 3,691만 달러다.

전망대는 상한을 포기하고 하한을 샀다. 2013년 3월 20일 항만청 이사회는 100~102층 약 120,000제곱피트의 개발·운영자로 레전즈 호스피탤리티를 골랐다. 15년 임대, 고정임대료와 변동임대료의 조합, 항만청 예상 수입 15년 총 8억 7,500만 달러로 제출된 제안 가운데 최고액이었다. 의결 이유에 "항만청의 추가 투자 없이"가 들어 있었다. 4월 8일 등기된 임대차는 갱신권도 매수권도 없이 임대료 개시 15주년에 끝난다. 연평균 5,833만 달러이고 120,000제곱피트 기준 제곱피트당 486달러다. 같은 건물 오피스 요구임대료가 2014년 69달러, 2026년 80달러 후반에서 90달러 선이니 전망대는 오피스의 5~7배 단가로 계약된 셈이다. 엠파이어스테이트빌딩은 전망대를 직영해 2025년에 1억 2,833만 달러의 수입을 올렸다. 항만청은 그 상한 대신 15년 하한을 골랐고, 그 선택의 값은 당시 이미 25억 달러를 넘긴 투입이었다. 2015년 5월 29일 개장 당시 일반 입장료는 32달러였고 2026년 10월 공식 사이트의 시작가는 39달러다. 레전즈는 비상장이라 실적은 공개되지 않는다.

앵커는 10년 만에 공간을 내놓고 임대료를 끊었다. 2019년 콘데나스트는 35만 제곱피트를 전대 물건으로 내놓았다. 항만청 2020년 재무제표는 콘데나스트가 임차 면적과 임대료 인하를 요구하며 "without proper authority or legal basis", 정당한 권한과 법적 근거 없이 2021년 1월분 약 240만 달러를 내지 않았다고 적었다. 미납은 약 960만 달러까지 쌓였고 2021년 8월 뉴하우스 가문이 약 1,000만 달러를 내며 끝났다. 전대는 2019년부터 누계 23만 제곱피트를 넘겼고, 2025년 9월에는 BNY가 192,000제곱피트를 전대로 받았다. 원 임대차의 의무는 콘데나스트에 남으므로 건물의 임대율은 흔들리지 않았다. 2026년에는 에너지캐피털파트너스가 70,425제곱피트로 늘렸고 AI 회사 머코가 약 26,000제곱피트를 빌렸다.

항만청은 이 건물을 회수했는가

회수의 기준이 답을 정한다. 2015년 10월 29일 뉴욕대 루딘교통센터와 애플시드는 항만청이 제공한 데이터로 보고서를 냈다. 제목에 "SURPRISE!"가 들어 있다. 핵심 문장은 이렇다. "in net present value terms the net cost to the PA of redeveloping, operating and maintaining the World Trade Center will total approximately $250 to $450 million, or 97.4 to 98.6 percent of total PA spending." 금세기 남은 기간의 순현재가치로 항만청의 순비용은 2억 5,000만에서 4억 5,000만 달러, 지출의 97.4~98.6%를 회수한다는 것이다. 대상은 원월드트레이드센터 한 동이 아니라 단지 전체 지출 167억 6,190만이다. 할인율은 6.25%였고, 2 월드트레이드센터가 2020년까지 완공되며 원월드트레이드센터 임대율이 2021년에 90%로 안정된다는 가정이 붙었다. 보고서 스스로 "This should be treated as strictly a provisional estimate", 엄격히 잠정 추정으로 봐야 한다고 적었다. 2 월드트레이드센터는 2016년 뉴스코프·폭스 계약이 깨진 뒤 지금까지 지어지지 않았다.

열 달 앞선 2014년 12월 26일 두 주지사의 특별패널은 반대 방향으로 썼다. "The WTC real estate assets score low on alignment with the Port Authority's core mission as the assets do not move people or goods." 세계무역센터 부동산은 사람도 화물도 옮기지 않으므로 핵심임무 부합도가 낮다는 것이다. 재무성과와 핵심임무 순으로 원월드트레이드센터 1.1과 1.0, 소매 1.2와 1.0, 민간에 순리스한 2·3·4 월드트레이드센터 4.0과 1.4였다. 공공이 직접 보유한 쪽이 가장 낮고 민간에 넘긴 쪽이 가장 높다는 결과를 공공 스스로 적었다. 당시 항만청 이사장 존 데그넌은 "I'm not getting rid of it on a fire sale", 헐값에 넘기지 않겠다고 했고, 2016년 9월에는 "This asset will be monetized", 현금화하겠다며 최대 50억 달러 매각을 추진했다. 매각은 실행되지 않았고 2026년에도 항만청이 보유한다.

둘은 모순이 아니다. 루딘은 보험금과 연방지원과 소매 매각대금과 지대를 다 합쳐 100년의 현금을 할인했고, 패널은 지금 이 기관의 임무와 성과를 쟀다. 이 글의 기준으로 세면 이렇다.

항목	금액(달러)	성격
누적 자본투자 2006~2025	39억 951만	장부 합산
영업수입 누계 2013~2025	23억 1,316만	장부 합산
운영비 누계 2013~2025	15억 2,088만	장부 합산
순영업이익 누계 2015~2025	8억 3,691만	유도, 투입의 21.4%. 2013·2014는 음수라 뺐다
2025 순영업이익 ÷ 누적 투자	2.35%	유도
같은 수준 지속 시 원가 회수	42.5년	유도, 시간가치 무시
순자산 증감 누계 2006~2025	−11억 9,095만	장부 합산

전부 이자 차감 전이다. 리버티본드 이자를 내면 남는 운영 현금은 거의 없다. 항만청은 이 건물에서 현금을 회수하는 단계에 들어가 있지 않다.

누가 넣고 누가 가져갔는지를 한 표에 놓는다.

주체	넣은 것	가져간 것
항만청	자기 자금 약 24억 8,000만, 콘데나스트 옛 임차료 최대 2억	2015~2025 순영업이익 8억 3,691만, 여기에 전망대·방송설비 임대료가 들어 있다
보험사	1 월드트레이드센터·소매 합산 10억 9,229만	—
리버티본드 투자자	6억 7,248만	면세 이자, 잔액 6억 3,881만
더스트	1억 + 비현금 출자	지분 15.07%, 공사보수·임대수수료·관리보수, 우선수익 연 900만(추정), 4 타임스스퀘어 재임대 뒤 9억 리파이낸싱
콘데나스트	임대료 60달러	옛 임차 의무 최대 2억 인수, 주 임대료 인하 5달러
레전즈	전망대 15년 임대료	운영 잔여 이익, 비공시
실버스타인	1 월드트레이드센터·타워 5 반납	2·3·4 월드트레이드센터, 리버티본드 25억 9,300만 배정
뉴욕시	재산세 전액 면제, 2024 회계연도 필지 전체 유도 연 1억 6,396만, 3 월드트레이드센터 크레딧 1억 3,000만과 이자	—

통행료 이야기는 한 줄로 끝나지 않는다. 2011년 8월 19일 항만청 이사회가 승인한 통행료·요금 인상 보고서는 인상 사유에 "the overall cost of the World Trade Center rebuilding", 세계무역센터 재건의 전체 비용을 넣었고, 자본계획의 즉시사업 목록 마지막 줄에 "Completion of the World Trade Center"를 적었다. 9월 27일 미국자동차협회 뉴욕·북뉴저지 지부가 통행료 수입이 세계무역센터로 전용된다며 연방법원에 제소했다. 11월 법정 제출문서에서 항만청은 통행료 인상분이 세계무역센터에 쓰이지 않는다고 진술했다. 소송은 기각됐다. 통행료로 이 건물을 지었다는 말은 법적으로 인정되지 않았다. 확정된 것은 인상의 명분에 세계무역센터가 있었고 돈의 경로에는 없다고 한 것, 둘이다.

비평은 비용이 오르기 전부터 같은 말을 했다. 2003년 12월 공개안을 두고 시카고트리뷴의 블레어 케이민은 "This is not the skyline icon that New York and the nation deserve"라고 썼다. 뉴욕타임스의 허버트 머스챔프는 같은 안을 "much closer to being a piece of architecture than the public had any right to expect"라고 호평했다. 개관 뒤 2014년 11월 30일 뉴욕타임스의 마이클 킴멜만은 이렇게 썼다. "It's what happens when a commercial developer is pretty much handed the keys to the castle." 상업 개발자에게 성의 열쇠를 거의 통째로 넘기면 생기는 일이라는 것이다. 높이에 대해서는 "Counting the antenna is like counting relish at a hot dog eating contest", 안테나를 세는 것은 핫도그 먹기 대회에서 렐리시를 세는 것과 같다고 했다. 2015년 1월 아키텍처럴 레코드의 세라 윌리엄스 골드하겐은 설계가 아니라 협약 구조를 겨눴다. "This one was structured so that the private partner, along with the Port Authority, could compromise the design", 이 민관 협약은 민간 파트너가 항만청과 함께 설계를 타협할 수 있게 짜였고, 그것도 공식 공공 심의 없이 그랬다는 것이다. 그가 든 세 가지 변명할 수 없는 결정은 주지사의 설계자 단독 선정, 경찰의 대사관급 보안 사양, 그리고 더스트가 설계에 손댈 권리를 가졌다고 믿은 것이었다.

공공이 상징 오피스의 주인이 되면 원가는 무엇을 원가로 세느냐에 따라 29억 달러에서 39억 달러까지 움직이고, 수익은 어느 시계로 재느냐에 따라 1.0점과 97.4% 사이를 오간다

이 건물의 원가는 측정값이 아니라 정의의 함수였다. 2006년 11월 29억은 인수 당시 원예산이고, 2008년 31억은 자재비 상승을 넣은 재검토이며, 2012년 38억은 공사비 초과분에 임대 관련 비용을 추정치에 넣기로 한 결정을 반씩 얹은 숫자이고, 2025년 39억 1,000만은 완공 뒤 11년치 추가 투자까지 들어간 장부다. 항만청은 숫자를 고쳐 쓰지 않았다. 2013년까지 31억을 쓰다가 2014년부터 쓰기를 멈췄다. 수익도 측정값이 아니다. 같은 2014년과 2015년에 한쪽은 한 동에 1.0점을 주고 팔라고 했고 다른 쪽은 단지 전체로 97.4%를 회수한다고 했다. 둘 다 항만청 데이터에서 나왔고 둘 다 틀리지 않았다. 시간 지평이 달랐을 뿐이다. 그리고 운영은 지분이 아니라 보수가 정했다. 더스트의 15.07%는 2020년 안정화 순영업이익으로 역산한 결과이고 그 값이 0이 되어도 공사보수와 임대수수료와 관리보수는 들어온다. 공공이 민간 파트너의 손을 빌리기로 한 순간부터 두 건물의 손익이 한 주체 안에서 상계되기 시작했다. 4 타임스스퀘어의 공실은 항만청이 메웠고 그 재임대 수수료와 리파이낸싱은 더스트가 가져갔다.

높이도 같은 구조다. 건물은 1,368피트에서 끝난다. 옛 쌍둥이 타워의 지붕 높이에 맞춘 강재 파라펫이다. 1,776피트는 그 위의 첨탑 408피트가 만들고, 2013년 11월 8일 세계초고층도시건축학회 높이위원회가 외피가 벗겨진 그 첨탑을 안테나가 아니라 건축 요소로 인정해 성립했다. 북쪽 베시가 출입구를 기준면으로 삼았다면 1,781피트 8인치였을 것이다. 상징을 지킨 것은 설계가 아니라 판정 기준이었다. 실제 층수는 94층이고 최상층 번호는 104다.

한국에는 대응 사례가 없다. 공공기관이 자기 돈으로 그만큼 비싼 오피스를 직접 지어 보유하고 민간에 임대까지 맡긴 건물은 국내편 37편 어디에도 없다. 공공은 땅을 팔거나 조건을 걸거나 대물로 받거나 공모로 민간을 넣는다. 상징 타워의 값을 공공이 먼저 묶으면 어떻게 되는지는 LH가 448미터 전망타워를 2,577억 원 고정가 공모로 시작했다가 5,600억 원에서 협약을 깬 청라 시티타워에서 봤다. 항만청은 깨지 않고 끝까지 갔고, 원가는 29억에서 39억이 됐다. 공공기관이 핵심 시설 밖에서 돈을 번다는 구조는 인천공항의 돈이 활주로가 아니라 면세점 자리에서 나오는 것에서 봤는데, 항만청은 방향이 반대였다. 교통으로 번 돈이 부동산으로 갔고 패널은 그 부동산에 1.0점을 줬다. 킴멜만의 2014년 비평은 마지막 문단에서 허드슨야드를 호명했다. "1 World Trade is a cautionary tale. The public had a big stake in making it great. That stake wasn't leveraged. There are other giant projects like Hudson Yards, Penn Station and Roosevelt Island that will reshape the city's streets and skyline." 같은 도시에서 시가 채권 30억 달러로 지하철을 먼저 깔고 과세표준 0인 건물들의 대납금으로 갚은 허드슨야드는 공공이 돈을 대는 다른 방식이었고, 2005년 허드슨야드 스타디움을 막은 뉴욕주 하원의장이 지키려던 로어맨해튼이 이 건물이다.

사진: Steven Lek, CC BY-SA 4.0, 위키미디어 공용

확인하지 못한 것을 적는다. 보험금 10억 9,229만 가운데 원월드트레이드센터 단독 몫, 2007년 보도의 뉴욕주 지원 2억 5,000만, 전망대의 실제 방문객과 매출과 수취 임대료, 연방총무청과 중국센터의 임대료 금액, 뉴욕주 임대료 인하의 적용 규모, 콘데나스트 옛 건물 임차료의 연도별 총지급액, 더스트 계약서의 수수료율과 우선수익률, 2010년 경쟁에 참여한 다른 개발사의 이름, 2025 회계연도부터 과세대장 평가액이 0으로 들어오는 이유, 2004년 재개발협정 원문, 그리고 통행료 소송 기각 판결의 일자와 사건번호다. 더스트의 보수 구조는 포브스 2014년 보도에 기대고 있고, 우선수익 900만이 더스트 몫이라는 것은 이 글의 추정이다. 결론을 뒤집을 조건은 둘이다. 항만청이 2016년에 선언한 매각을 실행해 39억 1,000만에 가까운 값을 받으면 "13억으로 평가된 건물"은 2020년 기준으로만 남는다. 콘데나스트가 2039년 만기 전에 임대차를 해지하고 항만청이 대체 임차인을 같은 단가로 못 채우면 순영업이익 계열이 꺾인다. 2026년 10월 7일 시점 두 기록 모두 없다.

2006년에 공공이 되받은 것은 건물이 아니라 그 건물이 낼 상징의 값이었다. 상징은 1,776피트로 지켜졌고, 값은 장부에 39억 1,000만으로, 당사자 계약의 지분율에서 역산하면 13억으로, 특별패널에 1.0점으로 남았다. 건물은 2026년에 97%가 찼다. 그 성공은 개관 12년 뒤에 왔고, 그 사이 앵커가 임대료를 끊었고 항만청이 앵커의 이사비를 댔고 주지사 패널이 팔라고 했고 항만청이 팔겠다고 했다가 팔지 못했다. 결국 됐다는 것과 이렇게 될 줄 몰랐다는 것이 같은 건물에 동시에 있다.

출처

본문의 연도별 자본투자와 시설 손익과 임대율과 보험금과 자본출자와 더스트 지분율과 콘데나스트 임차 의무는 뉴욕·뉴저지 항만청의 감사 재무제표 원문이고, 20년치를 이 글이 더했다. 사업비 29억과 31억은 항만청 2008년 보고서와 재무제표 주석 원문이며, 38억은 월스트리트저널 2012년 1월 보도이고 39억 5,000만은 항만청이 발주한 네비건트 보고서다. 더스트 선정 조건과 콘데나스트 계약과 4 타임스스퀘어 대리 계약과 전망대 계약과 통행료 결의문은 항만청 보도자료 원문이다. 특별패널 점수와 루딘센터 추정은 두 보고서 원문이다. 등기 3층과 상호지역권·운영협약과 전망대 임대차 조건은 뉴욕시 등기소 문서 원문이고, 과세대장과 건축국 신고는 뉴욕시 공개데이터에서 이 글이 직접 조회했다. 높이 판정은 세계초고층도시건축학회 판정문이다. 더스트의 보수 구조와 콘데나스트 임대료 단가와 옛 건물 임차료 지급액과 임료 분쟁과 2026년 임대 현황은 보도라 본문에 그렇게 적었다.

출처 전체(94건) 펼치기

항만청·공공 기록

• Financial Statements and Appended Notes 2025 — Port Authority of New York and New Jersey
• Financial Statements 2024 — Port Authority of New York and New Jersey
• Financial Statements 2023 — Port Authority of New York and New Jersey
• Financial Statements 2020 — Port Authority of New York and New Jersey
• Financial Statements 2014 — Port Authority of New York and New Jersey
• Financial Statements 2013 — Port Authority of New York and New Jersey
• 2016 Blue Book, 2016년 재무제표 수록 — Port Authority of New York and New Jersey
• Financial Statements 2012 — Port Authority of New York and New Jersey
• Financial Statements 2010 — Port Authority of New York and New Jersey
• Financial Statements 2008 — Port Authority of New York and New Jersey
• Financial Statements 2007 — Port Authority of New York and New Jersey
• Financial Statements 2006 — Port Authority of New York and New Jersey
• The World Trade Center: A Roadmap Forward — Port Authority of New York and New Jersey · 2008-10-02
• Navigant Phase II Report and Rothschild Report — Port Authority of New York and New Jersey · 2012-09-19
• Media Advisory: Port Authority to Sign First Lease for One World Trade Center (The Freedom Tower) — Port Authority of New York and New Jersey · 2009-03-26
• The Durst Organization Selected to Negotiate Equity Membership Interest in One World Trade Center — Port Authority of New York and New Jersey · 2010-07-07
• Port Authority Finalizes Agreement with Durst Organization for Equity Membership in One WTC — Port Authority of New York and New Jersey · 2010-08-05
• Port Authority and Condé Nast Sign 1 Million Square Foot Lease for Publishing Giant to Anchor One WTC — Port Authority of New York and New Jersey · 2011-05-25
• Port Authority Board Approves Two-Part Fiscal Health Plan — Port Authority of New York and New Jersey · 2011-08-19
• Joint Release by The Durst Organization and The Port Authority, 방송센터 — Port Authority of New York and New Jersey · 2012-03-06
• One World Trade Center Surpasses Empire State Building — Port Authority of New York and New Jersey · 2012-04-30
• Port Authority and The Durst Organization Sign Lease with the U.S. Corporate Services Administration for Space at One WTC, 제목의 기관명은 연방총무청의 오기 — Port Authority of New York and New Jersey · 2012-07-18
• Nationally Renowned Legends Hospitality Chosen to Develop and Operate Three-Story Observation Deck atop One World Trade Center — Port Authority of New York and New Jersey · 2013-03-20
• Port Authority Announces Agreement with The Durst Organization to Market and Lease Portion of 4 Times Square — Port Authority of New York and New Jersey · 2013-12-04
• Port Authority Crowns the Jewel of Lower Manhattan as Workers Install Final Section of Spire atop One WTC — Port Authority of New York and New Jersey · 2013-05-10
• Statement by the Port Authority, The Durst Organization and SOM on the Height of One World Trade Center — Port Authority of New York and New Jersey · 2013-11-12
• The Port Authority and Legends Give an Exclusive Preview of One World Observatory — Port Authority of New York and New Jersey · 2013-04-02
• Growing the Region, 2013년 4월호 — Port Authority of New York and New Jersey
• Code Conformance Information — Port Authority of New York and New Jersey
• One World Trade Center — Port Authority WTC 공식 사이트
• Board Minutes 2010-02-03, Downtown Restoration Program — Port Authority, New Jersey State Library 보존본
• Special Panel on the Future of the Port Authority: Keeping the Region Moving — Office of the Governor of New York · 2014-12-26
• SURPRISE! The World Trade Center Rebuilding Pays Off for the Port Authority and the Region — NYU Rudin Center·Appleseed · 2015-10-29
• Statement on Pataki Announcement That Freedom Tower Needs to Be Redesigned — New York State Assembly · 2005-05-04
• World Trade Center Amended General Project Plan, CPC 심의 서한 — NYC Department of City Planning · 2004-03-08
• NCSTAR 1-1A, Design and Construction of Structural Systems — National Institute of Standards and Technology
• Understanding Payments In Lieu of Taxes — NYC Independent Budget Office · 2025-08
• World Trade Center Rent Reduction — Empire State Development
• Property Valuation and Assessment Data FY2011~FY2019, Block 58 Lot 1 — NYC Open Data
• Property Valuation and Assessment Data FY2023~, Block 58 Lot 1 — NYC Open Data
• PLUTO 26v2, Manhattan Block 58 — NYC Open Data
• DOB Job Application Filings, Manhattan Block 58 — NYC Open Data
• DOB Certificates of Occupancy, BBL 1000580001 조회 결과 0건 — NYC Open Data
• ACRIS Real Property Legals, Block 58 Lot 1 — NYC Open Data
• 2011-05-25 REOA Recognition Agreement, 항만청·WTC Tower 1 LLC·WTC Retail LLC·Advance Magazine Publishers — ACRIS
• 2013-04-08 Memorandum of Lease, WTC Tower 1 LLC → Legends OWO, LLC — ACRIS
• 2015-12-15 Amended and Restated Leasehold Mortgage, Legends OWO — ACRIS
• Property Tax Rates — NYC Department of Finance

설계·판정·비평

• One World Trade Center — Skidmore, Owings & Merrill
• One World Trade Center Height, 높이위원회 판정 — Council on Tall Buildings and Urban Habitat · 2013-11-12
• One World Trade Center — CTBUH Skyscraper Center
• Ground Zero Master Plan — Studio Libeskind
• One World Trade Center Structure — Metals in Construction, Spring 2015
• A Soaring Emblem of New York, and Its Upside-Down Priorities — Michael Kimmelman, The New York Times · 2014-11-30
• One World Trade Center — Sarah Williams Goldhagen, Architectural Record · 2015-01-16
• Sacred Ground: The Critics on the Freedom Tower — PBS Frontline
• Michael Kimmelman Reviews 1 World Trade Center — Archinect · 2014-11-30
• Tickets — One World Observatory
• History Timeline — World Trade Center, wtc.com
• In Memory of David Childs — Skidmore, Owings & Merrill · 2025-03
• Ten Years After 9/11: Property Insurance Lessons Learned — Scott G. Johnson, Tort Trial & Insurance Practice Law Journal · 2011

보도

• At $3.8 Billion, 1 World Trade Center Is the Most Expensive Building in the World — Gothamist · 2012-01-30
• 1 World Trade Center Price Tag Rises to $3.8 Billion, Report Says — DNAinfo · 2012-01-30
• World Trade Center Figures for Thought — Empire Center · 2012-03-19
• Sky Scrappers: World Trade Center Is a Risk for Everyone Involved, Except the Durst Family — Forbes · 2014-07-08
• Port Authority of New York and New Jersey Pays for Old Condé Office to Sit Empty — Crain's New York Business · 2016-04-11
• Port Authority Spending $3M a Month on Condé Nast's Rent at Vacant Former HQ — The Real Deal · 2016-04-11
• The Port Authority Paid $47.6M in 2015 to Cover Condé Nast's Move to One WTC — 6sqft · 2016-04-12
• Port Authority Plans to Sell One World Trade Center for Up to $5B — 6sqft · 2016-09-06
• Officials Call for WTC, Teleport Property Sales — Commercial Observer · 2014-12-29
• $2 Billion WTC Tower Lease Signed by Condé Nast — CNBC · 2011-05-25
• Silverstein, Port Authority Approve Deal on WTC Redevelopment Plan — The Bond Buyer · 2006-04-26
• Critics Call WTC Tower Name Change Unpatriotic — NBC News · 2009-03
• Freedom Tower Is Out, World Trade Center Is In — NBC News · 2009-03-27
• Ground Zero Expectations Rewritten — NBC News · 2008-10-02
• World Trade Center Owner Scraps Construction Schedule for Rebuild — Daily Commercial News · 2008-07-08
• AAA Sues Port Authority over New York City Toll Hikes — CNN · 2011-09-27
• Conflicting Statements About Port Authority Using Toll Increase Money for World Trade Center — CBS New York · 2011-11
• Judge Dismisses AAA's Lawsuit Against Port Authority Over Use of Toll Money — CBS New York
• Audit: World Trade Center Rebuilding Balloons $4B — NBC New York · 2012-02
• Condé Nast Withholding Rent at One World Trade Center — The Real Deal · 2021-02-09
• Condé Nast Pays Back Rent at One WTC, Ending Durst Standoff — The Real Deal · 2021-08-02
• Condé Nast Refuses to Pay $2.4M in One World Trade Center Rent — Commercial Observer · 2021-02
• Durst Settles 1 WTC Rent With Condé Nast, Targets Landmark Theatres — Commercial Observer · 2021-08
• Condé Nast Subleases 48K SF at 1 World Trade Center to Financial Adviser Kroll — Commercial Observer · 2024-05
• Bank of New York Mellon Corporation Takes 192K-SF Sublease at 1 WTC — Commercial Observer · 2025-09
• With Condé Nast's Old Space Re-leased, Durst Lands $900M Refi in Times Square — The Real Deal · 2019-04-16
• Energy Capital Partners Expands at One World Trade Center — Hoodline · 2026-04-27
• For the First Time, Office Tenants Can Lease Top of Western Hemisphere's Tallest Building — CoStar
• Thumbs-Up for Durst Stake in WTC — Crain's New York Business · 2010-08-05
• American Skyscraper Architect David Childs Dies Aged 83 — Dezeen · 2025-03-27
• File:FreedomTowerFromWTC7.JPG — 위키미디어 공용
• File:One World Trade Center under construction, 2012 01.jpg — 위키미디어 공용
• File:One World Trade Center 2015.JPG — 위키미디어 공용