허드슨야드는 시가 채권 30억 달러로 지하철을 먼저 깔았고, 갚는 돈은 과세표준 0인 건물들의 대납금이었다

이 글은 《건물을 짓는 돈: 세계편》 18편이다. 세계의 건물 한 채를 잡아 그 돈이 왜 그런 모양인지 본다. 편마다 메커니즘 하나와 건물 하나. 이번 메커니즘은 도시가 미래 세금을 미리 당겨 쓰는 공공채권이고, 건물은 뉴욕 맨해튼 서쪽 철도조차장 위에 올린 허드슨야드다. 국내 건물은 《건물을 짓는 돈: 국내편》에서 따로 다룬다.

2026 회계연도에 허드슨야드 기반시설공사는 뉴욕시 일반회계로 4억 6,105만 달러를 보냈고, 같은 공사에 시가 2010년부터 6년 동안 이자를 대신 내준 돈은 3억 5,879만 달러였다

허드슨야드 기반시설공사(HYIC)의 2026 회계연도 재무제표에는 시로 보낸 돈이 4억 6,105만 달러로 적혀 있다. 그해 수입은 5억 7,530만 달러였다. 재산세 대납금 2억 6,510만, 세액상당지급 2억 628만, 용적 보너스 대금 6,370만, 저당권등록세 대납금 2,465만, 투자수익과 기타 1,558만이다. 이자비용은 9,306만이었다. 같은 공사에 시가 2010 회계연도부터 2015 회계연도까지 여섯 해 동안 이자를 대신 내준 돈은 3억 5,879만 달러다. 2006년 쿠시먼앤웨이크필드가 시를 위해 만든 타당성조사가 잡은 전망은 낙관 740만, 보수 2억 530만이었다. 돈의 방향은 2019 회계연도에 뒤집혔다. 그해부터 2026 회계연도까지 공사가 시로 보낸 돈은 19억 3,005만 달러다.

이 공사는 2005년에 시가 만든 지방개발공사다. 주 법률로 세운 기구가 아니고, 이사는 시장이 임명하며, 과세권이 없고, 채무는 시의 채무가 아니다. 2006년 12월에 20억 달러, 2011년 10월에 10억 달러의 채권을 찍었다. 둘 다 원금은 나중이고 이자만 내는 채권이었다. 그 돈으로 7호선 지하철을 한 정거장 늘리고 철도조차장 위에 공원을 깔았다. 갚는 돈은 그 위에 들어설 건물들이 낼 재산세 대납금과 주거·호텔이 낼 재산세의 전용분, 용적률을 사는 대금이었다. 건물이 아직 없을 때 찍은 채권이라 처음 몇 해의 수입은 없었고, 그 공백을 시 일반회계가 메웠다.

건물은 2016년부터 들어섰다. 2026년 5월 기준으로 동쪽 야드의 오피스는 전량 임대됐고, 서쪽 야드는 아직 선로가 드러난 채다. 2025년 6월 30일 시의회는 서쪽 야드에 같은 구조를 다시 승인했다. 플랫폼 20억 달러를 재산세 대납금으로 갚는 안이다. 그 사이에 건물을 지은 쪽이 무엇을 가져갔는지는 채권 공시가 아니라 등기와 증권 공시에 있다. 55 허드슨야드는 13억 1,000만 달러에 짓고 2019년에 12억 4,500만 달러를 빌려 출자금 11억 3,702만 달러를 돌려받았다. 더 스파이럴은 실적 순영업이익 7,212만 달러인 건물에 46억 달러 감정을 받아 28억 5,000만 달러를 빌렸다.

이 글은 그 구조를 세 자리에서 센다. 시가 무엇을 걸었고 무엇을 돌려받았는가. 땅 주인 MTA와 개발사 릴레이티드 사이에 땅값과 세금이 어떻게 갈렸는가. 들어온 건물들이 그 위에서 어떤 돈을 꺼냈는가. 달러는 전부 명목이고 원화로 바꾸지 않는다.

시는 2004년 재원계획에서 11번가를 기준으로 동쪽은 공사 채권으로, 서쪽은 시와 주가 따로 내기로 갈라 두었고, 2005년 6월 주가 거부권을 쓴 것은 서쪽의 스타디움뿐이었다

2004년 7월 12일 뉴욕시 도시계획국이 도시계획위원회에 낸 재원계획은 지도 한 장으로 돈을 갈랐다. 11번가 동쪽의 7호선 연장과 동부 철도조차장 플랫폼과 공원·가로는 "FINANCED BY HUDSON YARDS INFRASTRUCTURE CORPORATION", 곧 허드슨야드 기반시설공사가 낸다. 11번가 서쪽의 스타디움과 재비츠 컨벤션센터 확장과 호텔은 "TO BE FINANCED SEPARATELY BY THE CITY AND STATE", 시와 주가 따로 낸다. 1단계 사업비는 2003년 달러로 24억 7,630만이었다. 7호선 17억 6,380만, 동부 플랫폼 3억 5,100만, 공원·가로 3억 6,150만이다. 같은 자료는 공사의 성격을 네 줄로 적었다. 지방개발공사이고, 이사는 시장이 임명하며, "Exists as financing entity only", 재원 조달 기구로만 존재하고, 기존 제도를 그대로 쓴다. 새 주 법률이 필요 없으니 올버니의 동의 절차를 타지 않는다.

사진: Jim.henderson, Public domain, 위키미디어 공용

재지정은 2005년 1월 19일 시의회를 46 대 1로 통과했다. 반대한 찰스 배런 의원의 이유는 재원 조달 방식이었다. 시의회는 상업 총량을 2,600만에서 2,430만 제곱피트로 줄이고 10번가 서측 용적률을 15에서 13으로 내렸다. 다섯 달 뒤인 6월 6일 주 공공기관관리위원회는 스타디움을 부결했다. 퍼타키 주지사 쪽 대리인은 찬성했고 실버 하원의장과 브루노 상원 다수당대표 쪽 대리인은 기권했다. 실버는 당일 성명에서 안건을 이렇게 불렀다. "A one-billion-dollar taxpayer subsidy for a stadium; 24 million square feet of commercial office space; And a two-billion-dollar rail line." 스타디움에 10억 달러의 납세자 보조금, 2,400만 제곱피트의 사무실, 20억 달러의 철도라는 것이다. 그는 "I'm not suggesting that West Side development should never happen", 서쪽 개발이 영영 없어야 한다는 말이 아니라고 덧붙였다. 그가 든 세 항목 가운데 위원회 의결 사항은 스타디움 하나였다. 사무실과 철도는 시 단독 재원이라 거부권이 닿지 않았다. 스타디움이 무너진 뒤 재지정했다는 서술은 순서가 틀렸다. 재지정이 먼저 끝나 있었고, 스타디움 전제가 들어 있던 서쪽 야드만 도시계획위원회 2009년 10월, 시의회 2009년 12월로 다시 재지정됐다. 2012년 올림픽은 2005년 7월 6일 런던으로 갔다.

용적은 돈으로 팔게 설계됐다. 2004년 11월 22일 도시계획위원회가 가결한 조문 개정 N 040500(A) ZRM은 동부 철도조차장 소구역을 경공업지역에서 상업지역 C6-4로 바꾸고 기본 용적률 10, 상한 19를 줬다. 10에서 19 사이는 철도조차장 개발권 이전과 구역 보너스로 채우는데, 구역 보너스는 제곱피트당 100달러를 공사에 내고 산다. 물가에 연동돼 2012년 8월에는 120.61달러였다. 보너스 대금의 행선지가 공사라는 것이 이 구조의 핵심이다. 용적률을 사는 돈이 지하철 빚을 갚는다.

7호선 연장은 시 단독이었다. 뉴욕시 독립예산국은 2013년 4월 보고서에서 시가 지하철 개선비의 거의 전부를 대겠다는 블룸버그 행정부의 제안을 "unusual, if not unprecedented", 이례적이고 전례가 없다고도 할 만하다고 적었다. 예산은 2006년 21억에서 2013년 24억 1,990만 달러가 됐다. 공사가 23억 6,680만, MTA가 5,310만, 시 자본예산이 5,540만이다. 2008년 9월 10번가·41가 중간역을 포기해 4억 5,000만 달러를 아꼈다. 34가·허드슨야드역은 2015년 9월 13일 열렸다. 한 정거장이다.

채권은 두 번 찍었다. 2006년 12월 21일 20억 달러, 2011년 10월 26일 10억 달러다. 둘 다 만기 2047년이고 원금 상환은 뒤로 미룬 이자만 내는 구조였다. 2006년 쿠시먼앤웨이크필드 타당성조사의 전망은 수입이 늦을 때 시가 보전할 이자를 낙관 시나리오 740만, 보수 시나리오 2억 530만 달러로 잡았다. 시의회가 이자 보전을 붙이기로 한 채무 한도는 30억 달러였고 2018년 8월 34억으로 올렸다. 공사는 2007년부터 2010년까지 동부 야드 개발권 456만 제곱피트의 절반 지분을 MTA에서 2억 달러에 샀다. 1억을 먼저 내고 3,333만씩 세 번 냈다. 2015년과 2016년에 그 개발권을 1억 8,970만 달러에 팔았다. 1,030만 달러 손실이고, MTA가 추가로 받은 몫은 0이다. 매각 단가는 구역 보너스 단가와 그 개발사업 제곱피트당 가치의 60% 가운데 낮은 쪽으로 정해져 있었다.

개발자 선정은 입찰이었고 1위가 계약을 못 맺었다. 2007년 MTA의 제안요청에 다섯 팀이 응했다. 2008년 3월 26일 MTA 이사회는 티시먼스파이어를 골랐다. 제시액 10억 400만 달러였다. 5월 13일 티시먼스파이어가 물러났고, 5월 22일 이사회는 릴레이티드와 골드만삭스 계열 두 법인을 동·서부 야드 개발자로 지정했다. 순현가 10억 5,400만 달러, 거치를 최대로 쓰면 10억 1,100만 달러, 조건은 99년 지상권에 분할 가능, 분할된 필지의 소유권 매수 선택권이다. 골드만삭스는 그 뒤 빠졌다. 전부 당시 보도의 2차 기록이고 MTA 의결서 원문은 보지 못했다.

MTA는 땅을 팔지 않고 99년 지상권으로 넘기되 초기토지가치 3억 7,600만 달러를 구획별로 배분했고, 그 일대 건물 14필지는 2026/27년 과세대장에서 과세표준이 0이다

2010년 5월 26일 MTA와 릴레이티드 계열 법인이 맺은 계약이 땅의 구조다. MTA 채권 공시가 적은 초기토지가치는 동부 야드 3억 7,600만, 서부 야드 4억 9,400만 달러다. 지대는 선납분을 뺀 조정 초기토지가치의 6.5%에서 시작해 5년마다 10% 오르고 30년·55년·80년째에 시가로 다시 정한다. 동부 야드는 첫 3년, 서부 야드는 첫 4년의 지대를 전액 깎았고 그 뒤 3년은 절반을 깎았다. 선납은 초기토지가치의 10%였고, 동부 야드는 3,760만, 서부 야드는 분납 이자까지 붙어 5,044만 5,633달러였다. 동부 야드 안의 배분율은 30 허드슨야드 34.09%, 35 허드슨야드 13.95%, 15 허드슨야드 12.15%, 소매 16.39%이고, 나머지 23.42%가 10 허드슨야드다. 2013년 7월 12일 등기된 10 허드슨야드 지상권의 대가는 8,805만 9,200달러다. 3억 7,600만에 23.42%를 곱하면 8,806만이다. 뉴욕주 양도세 35만 2,238달러를 2달러로 나누고 500을 곱하면 8,805만 9,500달러가 나온다. 양도세가 500달러 단위에서 올림이라 300달러가 남을 뿐, 같은 대가를 가리킨다. 이 글의 검산이다. 2014년 5월 7일 등기된 서부 야드 지상권의 대가는 초기토지가치와 같은 4억 9,400만이었고 양도세 197만 6,000달러가 그것을 확인한다.

지상권에는 소유권으로 바꾸는 선택권이 박혀 있다. 전환 대금은 남은 기간 지대의 현재가치에 복귀가치의 현재가치를 더한 값이고, 최소 30년 동안 해마다 2.2%쯤 오르게 리스에 미리 적혀 있다. 2016년 기준으로 10 허드슨야드를 뺀 나머지를 전부 행사하면 10억 7,967만 달러였다. 10 허드슨야드는 2016년 8월 1일 1억 1,988만 5,511달러에 전환했다. 공시의 1억 1,985만 5,511달러와 3만 달러 차이가 나고, 이 글은 등기값을 쓴다. 30 허드슨야드의 워너미디어 유닛은 2019년 4월 9,865만 9,019달러에, KKR 유닛은 같은 해 5월 1,953만 4,429달러와 453만 4,063달러에, 웰스파고 유닛은 2019년 5월 3,411만 8,367달러에, 2023년 11월 2,426만 8,587달러에 전환했다. 주거는 다르다. 뉴욕주법이 지상권 위 주거 콘도 분양을 막아서 MTA가 아파트 매수인에게 직접 증서를 찍는다. 15 허드슨야드 1050호 433만 2,250달러, 1250호 569만 9,250달러, 35 허드슨야드 1500호 1,310만 3,750달러 같은 등기가 그것이다. 2024년 10월 22일에는 광장과 플랫폼의 모체 필지인 로트 175가 대가 0으로 릴레이티드 계열에 넘어갔다.

사진: 뉴욕주 메트로폴리탄교통공사(MTA), CC BY 2.0, 위키미디어 공용

플랫폼은 선로 위에 짓는 바닥이다. 동부 플랫폼은 10에이커, 케이슨 300개, 선로 30개 위에 약 7억 달러를 들였고 시공은 투터페리니였다. 선로가 부지의 42%를 차지해 기둥을 세울 수 있는 자리가 제한됐다. 건축국 신고는 10 허드슨야드가 2012년 7월 5일, 플랫폼이 2013년 7월 5일이다. 보도는 기공식을 2012년 12월로 적는데 어느 쪽 행사였는지 1차 자료로 가리지 못했다.

세금은 두 층에서 걷히지 않는다. 첫째는 재산세다. 뉴욕시 산업개발공사(NYCIDA)가 건물을 명목상 임차했다가 되돌려주는 리스백으로 재산세를 대납금으로 바꾼다. 2006년 8월 채택되고 2010년 수정된 균일조세면제정책은 구역과 범주로 할인을 정했다. 10번가에서 12번가 사이 구역3의 범주 A는 40% 할인이고 상한 500만 제곱피트다. 10 허드슨야드 142만 1,776, 20·30 허드슨야드 305만 6,000, 55 허드슨야드 52만 2,224을 더하면 정확히 500만이다. 세 건물 모두 릴레이티드다. 범주 B 25%는 55 허드슨야드 59만 6,072, 50 허드슨야드 228만 1,125, 더 스파이럴 212만 2,803으로 역시 500만이다. 범주 C 20%는 10만 3,087, 범주 D 15%는 0이다. 할인은 처음 4년에 걸리고 5년째부터 15년째까지 해마다 전년의 103%, 16년째부터 20년째까지 줄어 20년째에 전액이 된다. 계약은 최소 29년이고 주거와 호텔은 대상이 아니다. 건설자재와 임차인 인테리어 자재의 판매세는 최대 100%까지 면제된다.

그 결과가 과세대장에 있다. 2026/27년 과세대장에서 허드슨야드 14필지의 시장가치 합은 51억 8,382만 달러, 실제평가액 합은 23억 3,272만 달러다. 면제액이 실제평가액과 같아 과세표준은 0이다. 10 허드슨야드 9억 227만, 50 허드슨야드 15억 9,749만, 55 허드슨야드 8억 8,850만, 30 허드슨야드 워너 유닛 5억 6,250만, 20 허드슨야드 소매 5억 4,153만의 시장가치가 들어 있고, 그 실제평가액은 전부 면제다. 정상세율 10.848%를 곱하면 2억 5,305만 달러인데 이 글의 유도이고, 공사가 2026 회계연도에 받은 대납금 2억 6,510만과는 모집단이 달라 "못 걷는 세금"으로 읽으면 안 된다. 서부 야드 임차법인의 필지는 면제가 0이고 과세표준 2,547만 달러다. 2006년 정책이 서부 야드와 재비츠를 명시적으로 뺐기 때문이다. 35 허드슨야드 주거는 같은 소유자의 필지인데도 과세대장에서 갈린다. 560 웨스트33가 쪽은 부분 면제이고, 34 허드슨야드로 적힌 필지는 면제가 0이다.

둘째는 저당권등록세다. 뉴욕시에서 50만 달러를 넘는 상업용 저당의 등록세는 2.80%이고 그중 0.30%가 MTA 몫이다. 산업개발공사가 저당의 명목상 당사자가 되면 면제코드 253이 붙어 MTA 몫만 남는다. 2013년 10 허드슨야드의 산업개발공사 저당 2억 2,500만 달러는 세금 0이었다. 2019년 KKR의 4억 9,000만 달러 저당은 147만 달러, 2026년 6월 10 허드슨야드 통합저당의 신규분 4억 7,000만 달러는 141만 달러였다. 정상 세액은 각각 630만, 1,372만, 1,316만이고 이 글의 유도다. 2016년 9월 MTA가 자기 지상권 수입을 담보로 찍은 신탁채권의 저당 10억 5,743만 달러는 세금도 등기수수료도 면제였다.

공사의 수입이 2015년 2억 7,988만에서 2026년 5억 7,530만 달러로 늘어나는 동안 2017년 차환은 원금 상환을 2022년으로 미뤘고, 건물들은 다 짓고 난 뒤 같은 건물에 빌려 출자금을 돌려받았다

공사의 연간 수입은 발생주의 기준으로 이렇게 움직였다.

회계연도	수입(백만 달러)	주된 항목
2015	279.9	보너스 대금 193.7
2018	230.8	—
2020	440.0	대납금 120.8, 상당지급 129.8, 보너스 120.9
2023	356.6	—
2025	524.5	—
2026	575.3	대납금 265.1, 상당지급 206.3, 보너스 63.7, 저당권등록세 대납 24.6

2006 회계연도부터 2016 회계연도까지 현금 기준 총수입은 14억 7,938만 달러였고 같은 기간 낸 원리금 11억 3,147만 달러는 전액 이자였다. 세액상당지급은 주거와 호텔이 낸 정상 재산세 전액을 시 일반회계에서 공사로 넘기는 돈이다. 감면이 아니라 세수의 용도 전용이고, 2022 회계연도 결측을 빼고 누계가 약 15억 4,947만 달러다.

시가 대신 낸 이자는 여섯 해다. 2010 회계연도 1,500만, 2011년 4,270만, 2012년 7,930만, 2013년 1억 5,560만, 2014년 3,810만, 2015년 2,805만 달러다. 연도별 숫자는 독립예산국 표의 반올림이고, 현금 기준 누계는 3억 5,879만이다. 독립예산국의 연도 귀속을 따랐고, 2009년과 2012년에 선지급된 몫을 어느 해에 넣든 합계는 같다. 2006년 전망의 보수 시나리오 2억 530만의 1.75배이고 낙관 시나리오 740만의 48배다. 어느 기준인지 밝히지 않고 "예상의 40배"라고 쓰면 낙관 시나리오만 고른 것이다.

2017년 5월 30일 공사는 21억 4,176만 달러를 차환했다. 면세분 21억 846만과 과세분 3,330만, 만기 2047년, 수익률 1.28%에서 3.43%, 청약 4.5배, 등급 Aa3와 A+와 A+다. 감사원 보도자료는 성공적 매각이라 했다. 이 차환의 실질은 금리가 아니라 시간이다. 2017 회계연도에 갚기로 돼 있던 원금 1억 2,700만 달러가 사라졌고, 원금 상환 개시가 2022년으로 밀렸다. 2007년 채권 기준으로 15년 거치다. 6억 900만 달러는 차환하지 않고 남겨 2018 회계연도부터 분할 상환하기로 했고, 그 잔액은 2021년 10월 4억 5,414만 달러 차환으로 정리됐다. 독립예산국은 "차환이 없었을 경우와의 비교가 불가능하다"고 적었고, 순현가 절감액은 공시에서 확인되지 않는다. 같은 해 6월 시는 2018 회계연도 채택예산에서 이자 보전을 전부 지우고 공사가 시에 해마다 1억 달러를 보내는 것으로 돌렸다. 독립예산국은 그때 9,600만 달러가 더 필요하다고 봤다. 7호선 3,200만과 공원·대로 6,400만이다.

2026년 6월 30일 공사의 채권 잔액은 23억 5,407만 달러, 텀론 1억 4,597만 달러다. 채권에 남은 원리금은 36억 6,778만 달러이고 텀론까지 더하면 38억 1,840만 달러다. 순자산은 마이너스 24억 8,155만 달러이고 현금은 4억 8,778만이다. 등급은 Aa2와 AA와 AA-다. 공원 2단계 예산은 3억 8,000만에서 5억 1,100만 달러로 34.5% 늘었고 환기 요건이 이유였다. 2027 회계연도에 그 금액을 장기채로 찍을 계획이며 금리 가정은 6%다. 2017년 차환 때의 수익률대와 다른 세상이다.

건물 쪽의 흐름은 다 짓고 빌리는 것이다. 10 허드슨야드는 2016년 8월 저당 9억과 메자닌 3억, 합계 12억 달러를 2.983%에 빌렸다. 감정 20억 5,000만이었다. 여기에 신규 출자 5억 337만과 기존 출자 4억 4,663만을 더한 21억 5,000만이 그날 움직인 돈이다. 용도는 기존 채무 상환 4억 7,809만, 소유권 전환 대금 1억 1,989만, 코치 지분 청산 6억 7,425만, 기존 조합 재투자 4억 4,663만이다. 쿠웨이트투자청 출자 회수 1억 7,104만, 예치금 1억 5,954만, 거래비용 1억 562만이 나머지다. 사무 콘도를 샀던 앵커 임차인 코치가 가장 먼저 소유를 현금으로 바꿨고, 그 지분 자리에 알리안츠 44.3%, 쿠웨이트투자청 19.6%, JP모건자산운용 18.2%, 릴레이티드 8.9%, 옥스퍼드 8.9%가 섰다. 코치는 소유를 판 뒤에도 같은 건물의 임차인으로 남았다. 알리안츠의 지분은 2016년 이 거래이지 2019년이 아니다. 2018년 5월 오하이오주 교직원연금이 4억 3,186만 달러의 지분을 들였다. 2026년 6월 통합저당 13억 7,000만 달러로 갈아탔고 금리 5.5%는 2차 보도다.

30 허드슨야드는 쓰던 회사가 소유를 팔고 세입자로 남은 건물이다. 2019년 6월 릴레이티드 계열은 워너미디어가 소유권으로 전환한 유닛을 21억 5,500만 달러에 사고 15년 트리플넷으로 역임차했다. 뉴욕시 양도세는 5,656만 8,750달러, 주 양도세는 862만 달러였다. 대출은 선순위 3.11%와 후순위 4.217%로 가중 3.35%, 14억 3,000만 달러, 2029년 7월 만기 이자만이다. 매입가에 비용 5,698만을 더하고 대출을 빼면 자기자금 7억 8,198만 달러, 35.4%다. 이 글의 유도다. 워너의 임대료는 제곱피트당 75달러에 2.5% 인상, 2034년 6월까지이고 층당 2,400만 달러를 내면 줄일 수 있는 축소권이 있다. 2025년 순영업이익은 1억 973만 달러로 전년보다 9.6% 줄었고 축소권은 아직 쓰이지 않았다. 67층 한 층은 2021년 감정 1억 1,000만 달러로 제곱피트당 2,447달러였다. 통째로 산 값은 1,503달러였다.

55 허드슨야드는 가장 깨끗한 회수다. 건설 원가 13억 1,000만 달러, 2019년 11월 대출 12억 4,500만 달러 2.95% 2029년 12월 만기, 감정 24억, 순영업이익 1억 390만이다. 출자 회수 11억 3,702만 달러는 빌린 돈의 91.3%이고 건설 원가의 86.8%다. 미쓰이부동산과 릴레이티드와 옥스퍼드의 몫이다. 더 스파이럴은 2025년 1월 28억 5,000만 달러를 5.74%에 빌렸다. 감정 46억 달러는 "2026년 12월 1일 안정화 시" 가정이고, 인수 심사 순영업이익 2억 3,679만 달러는 실적 7,212만 달러의 3.3배다. 출자 회수는 9억 9,091만 달러다. 화이자의 임대료는 제곱피트당 92.63달러다.

임대료는 같은 단지 안에서 2.8배 차이가 난다. 온타리오 지방공무원연금 210, 다이어미터 175, 포인트72 135, 화이자 92.63, 워너미디어 75달러다. 워너는 2019년 역임차 계약의 고정분이고 나머지 넷은 2025년 더 스파이럴 감정서의 임대장에 적힌 값이다. 소매는 다르게 흘렀다. 네이먼마커스는 2019년 3월 열어 16개월 만인 2020년 7월 문을 닫았고, 그 자리를 포함한 20 허드슨야드 5층에서 7층까지 40만 제곱피트를 2023년 9월 웰스파고가 5억 5,000만 달러에 사무실로 샀다. 등기부에 적힌 양도 금액은 3억 2,173만 1,413달러이고 소유권 전환 대금 2,427만이 따로 붙었다.

허드슨야드의 공공비용은 22억 달러인가 56억 달러인가 60억 달러인가

세 숫자는 같은 보고서에서 나왔다. 뉴스쿨 슈워츠경제정책분석센터의 피셔와 레이치가 2018년 11월에 낸 보고서는 시 부담을 21억 6,300만 달러로 셌다. 이자 보전 3억 5,900만, 안 걷은 세금 14억 400만, 초과 비용과 파급 4억이다. 세 감면은 산업개발공사 감면 10억 3,720만과 421-a 감면 3억 6,680만이고, 4억은 비용 초과 2억 1,770만과 공립학교 1억 600만과 컬처셰드 7,600만이다. 비용 초과에는 7호선 초과분 5,540만과 허드슨불러바드·교차로 1억 170만과 상하수·가로 재시공 4,860만과 건물 철거 1,200만이 들어 있다. 초록의 문장은 이렇다. "Our analysis reveals a project that, rather than being 'self-financing,' cost the city $2.2 billion, largely due to tax breaks to incentivize development and standard development risks and costs." 스스로 돈을 대는 사업이 아니라 시에 22억 달러를 치르게 한 사업이고, 주로 개발 유인용 세 감면과 통상의 개발 위험·비용 때문이라는 것이다. 고더미스트는 같은 날 기사에서 거기에 채권 수권 35억을 더해 56억이라 했고, 그 56억이 뉴욕타임스를 거쳐 "세금 감면 60억"으로 굳었다. 채권은 갚는 돈이고 감면과 성격이 다르다. 보고서 본문에는 13억을 "1.3 million"으로 적은 오타가 있다.

반박은 2021년 8월 2일 전 도시계획국 조닝 디렉터 샌디 호닉이 썼다. "Hudson Yards did not involve any subsidy of $6 billion. It did not even involve a public outlay of $6 billion." 60억 달러의 보조금도 공공 지출도 없었다는 것이다. 그는 시의 실제 현금 지출을 "only about $359 million over ten years", 10년에 약 3억 5,900만 달러뿐이라 했고, 2017년 이후 공사가 시에 6억 6,300만 달러를 보냈다고 했다. 두 쪽은 3억 5,900만을 공유한다. 갈리는 것은 세 감면 14억을 비용으로 세는가다. 호닉의 6억 6,300만은 2021년 재무제표의 5억 5,000만과 맞지 않아 이 글은 재무제표를 쓴다.

시 일반회계 기준으로 단순 가감하면 부호는 세액상당지급을 어디에 두느냐에 달려 있다.

항목	금액(달러)	성격
이자 보전 2010~2015	3억 5,879만	시가 낸 현금
세액상당지급 누계	15억 4,947만	주거·호텔 재산세의 전용
자본예산·학교·철거	3억 8,420만	2억 6,620만 + 1억 600만 + 1,200만
공사 송금 2019~2026	19억 3,005만	시가 받은 현금
지급을 비용으로 보면	−3억 6,241만	지출 22억 9,246만 − 수입 19억 3,005만
지급을 수입으로 보면	+11억 8,706만	지출 7억 4,299만 − 수입 19억 3,005만

전부 이 글의 계산이고 시간가치는 무시했다. 안 걷은 세금 14억 400만은 어느 줄에도 없다. 그 건물들이 다른 조건으로 섰을 때 들어왔을 재산세라는 것이 뉴스쿨의 입장이고, 지출이 아니라는 것이 호닉의 입장이다. 숫자를 틀리게 쓴 쪽은 없다.

누가 넣고 누가 가져갔는지를 한 표에 놓는다.

주체	넣은 것	가져간 것
뉴욕시 일반회계	이자 보전 3억 5,879만, 자본·학교·철거 3억 8,420만, 세액상당지급 15억 4,947만	송금 19억 3,005만
공사	7호선 23억 6,680만, 공원·용지 약 12억, 개발권 2억	대납금·상당지급·보너스·저당권등록세 대납, 개발권 매각 1억 8,970만
MTA	땅 99년	초기토지가치 ERY 3억 7,600만·WRY 4억 9,400만 기준 지대 6.5%, 선납 3,760만 + 5,045만, 전환 대금, 등록세 0.30%
릴레이티드	플랫폼·건물 건설비	40% 할인 500만ft² 전량, 55 HY 회수 11억 3,702만
티시먼스파이어	선급 예치금 2억 2,073만	더 스파이럴 회수 9억 9,091만, 감면 순현가 1억 7,000만
코치	10 HY 사무 콘도 선매입	2016 청산 6억 7,425만
쿠웨이트투자청	10 HY 지분	2016 회수 1억 7,104만
워너미디어	30 HY 유닛 선매입	2019 매각 21억 5,500만, 역임차 75달러
EB-5 투자자	12억 초과	영주권, 저리

EB-5는 외국인이 미국에 100만 달러를 넣으면 영주권을 받는 제도이고, 실업률이 높은 지정구역에서는 하한이 50만 달러다. 허드슨야드는 센트럴파크와 할렘을 띠 모양으로 이어 붙인 지도로 그 구역이 됐다. 모인 돈은 12억 달러를 넘었다고 보도됐고 50만으로 나누면 약 2,400명이다. 이 글의 유도이고 금리는 확인하지 못했다. 그래슬리 상원의원은 이 지도를 제도 남용의 사례로 들었다.

임차인은 거의 전부 맨해튼 안에서 옮겨 왔다. 킴멜만은 2019년 3월 14일 뉴욕타임스 비평에서 "Ninety percent of Hudson Yards' office tenants, according to a recent study by the New School, are also transfers from Midtown"이라고 썼다. 뉴스쿨 보고서 본문은 그 90%를 JLL의 2017년 추정으로 인용한다. 귀속이 어긋났지만 숫자는 임차인 명단과 맞는다.

임차인	건물	이전 주소
코치	10 HY	516 W 34th St
로레알	10 HY	575 Fifth Ave
타임워너	30 HY	타임워너센터, 릴레이티드 개발
KKR	30 HY	9 W 57th St
웰스파고 증권	30 HY	150 E 42nd St
블랙록	50 HY	파크애비뉴플라자
밀뱅크	55 HY	28 Liberty St
화이자	더 스파이럴	235 E 42nd St
HSBC	더 스파이럴	452 Fifth Ave

메타는 2019년 11월 3개 동 150만 제곱피트를 빌렸다가 2022년 25만 제곱피트를 반납했고, 2023년 KKR과 2025년 블랙록이 그 자리를 흡수했다. 2026년 5월 허드슨야드 오피스는 15년 만에 전량 임대됐다고 보도됐고, 그에 앞서 2025년 6월에는 딜로이트 80만 제곱피트를 앵커로 70 허드슨야드가 착공했다. 전량 임대는 건물 쪽의 성공이고, 미드타운 빈자리는 다른 곳의 숫자다.

같은 비평의 다른 문장이 이 글의 메커니즘을 적었다. "City officials sold Hudson Yards to New Yorkers as a self-financing venture. That's not what it may sound like." 시는 이 사업을 스스로 돈을 대는 사업으로 팔았지만 그 말이 들리는 것과 다르다는 것이다. 자기 재원이라는 말은 지하철과 공원을 공사가 찍은 채권으로 깔았다는 뜻이고, 그 채권을 갚는 돈이 과세표준 0인 건물들의 대납금이라는 뜻이며, 수입이 늦으면 시 일반회계가 메운다는 뜻이다. 셋 다 2004년 재원계획에 이미 있었다.

미래 세금을 담보로 찍은 채권은 수입이 늦을 때의 하방을 시 일반회계에 두고, 수입이 올 때의 상방을 가장 먼저 들어와 가장 깊은 할인을 받은 쪽에 뒀으며, 2025년 서부 야드는 같은 구조로 다시 승인됐다

이 구조의 원리는 시간의 비대칭이다. 채권은 2006년과 2011년에 찍혔고 건물은 2016년부터 섰다. 그 10년의 이자는 건물이 낼 수 없으니 시가 냈다. 건물이 서자 대납금이 들어왔고 공사는 시에 돌려보냈다. 그러나 건물이 대납금을 낸다는 것은 정상 재산세를 내지 않는다는 뜻이고, 가장 먼저 들어온 릴레이티드가 40% 할인 500만 제곱피트를 전부 가져갔다는 뜻이다. 2017년 차환이 원금을 2022년으로 미룬 것도 같은 비대칭이다. 수입이 늦으면 시간을 늘리고, 시간을 늘린 비용은 공시에 없다. 다 지은 건물은 그 건물을 담보로 빌려 출자금을 먼저 돌려받았다. 55 허드슨야드의 원가 대비 86.8%, 더 스파이럴의 9억 9,091만 달러가 그것이다. 2019년 55 허드슨야드는 2.95%였고 2025년 더 스파이럴은 5.74%였다. 더 스파이럴 대출의 담보 가치는 2026년 12월 안정화를 가정한 감정 46억 달러이고, 그 감정이 틀리면 손실은 대주의 것이다.

2025년의 서부 야드는 같은 구조다. 4월 9일 도시계획위원회는 특별허가 C 250099 ZSM을 9 대 4로 가결했고, 결정문의 주거 시나리오는 1,507호에서 1,816호였다. 5월 19일 윈리조트는 "years of persistent opposition", 수년의 끈질긴 반대를 이유로 카지노를 거뒀다. 6월 12일 시의회는 약 4,000호에 현장 저렴주택 625호와 공원 6.6에이커로 재지정을 통과시켰다고 보도됐고, 결정문의 호수와 시의회 보도의 호수는 범위가 달라 이 글은 비율을 계산하지 않는다. 6월 30일 시의회는 플랫폼 20억 달러를 재산세 대납금으로 갚는 재원을 승인했다. 바뀐 것은 거부권의 자리다. 2005년에는 올버니의 3인 위원회에서 두 사람이 기권해 스타디움이 멈췄고, 2025년에는 지역 시의원의 불지지가 카지노를 멈췄다. 채권과 대납금의 구조 자체는 두 번 다 통과했다.

서울과 비교하면 돈의 순서가 반대다. 현대차는 한전 부지에 10조 5,500억 원을 냈고, 공공기여는 1조 7,491억 원에서 층수를 낮추며 1조 9,827억 원이 됐다. 민간이 땅값을 먼저 내고 공공기여를 약정하며, 시는 그 돈으로 기반시설을 짓는다. 허드슨야드는 시가 채권으로 기반시설을 먼저 깔고 민간이 뒤에 세금 대신 대납금을 낸다. 앞의 구조에서 지연의 비용은 땅을 산 쪽이 지고, 뒤의 구조에서 지연의 비용은 시 일반회계가 진다. 대전 사이언스콤플렉스처럼 공공이 땅을 팔지 않고 임대료만 받는 구조는 MTA의 99년 지상권과 닮았지만, MTA는 소유권 전환 옵션을 팔아 땅값을 두 번 받았다. 용적률을 돈으로 파는 장치는 원코트스퀘어가 받은 것이 세금이 아니라 용적률이었던 것과 같은 계열인데, 허드슨야드는 그 대금이 특정 채권의 상환 재원으로 묶여 있다는 점이 다르다.

사진: Pi.1415926535, CC BY-SA 4.0, 위키미디어 공용

확인하지 못한 것을 적는다. 2017년 차환의 순현가 절감액은 공시에 없고, 2022 회계연도 수입의 항목별 분해는 재무제표에서 찾지 못했다. 7호선의 결산액은 모든 출처가 예산 24억 1,990만까지만 적는다. 엣지 전망대의 수입, 15와 35 허드슨야드의 분양 총액, EB-5의 금리와 실제 투자자 수, 2008년 MTA 이사회 의결서 원문, 2012년 12월 기공식의 대상도 확인하지 못했다. 2025년 서부 야드의 주거 호수는 결정문과 시의회 보도가 다르다. 2027 회계연도 재산세율은 아직 공시되지 않아 정상세액 유도에는 2026 회계연도 세율 10.848%를 썼다. 결론을 뒤집을 조건은 둘이다. 더 스파이럴의 2026년 12월 안정화 감정이 실현돼 순영업이익이 2억 3,679만 달러에 이르면 "실적의 3.3배" 서술은 당시 기준으로만 남는다. 서부 야드 플랫폼 20억 달러의 대납금이 2010년대처럼 늦어 시가 다시 이자를 보전하게 되면 "19억 3,005만 달러가 돌아왔다"는 문장 뒤에 새 줄이 붙어야 한다. 2026년 10월 7일 시점 두 기록 모두 없다.

2005년에 시가 찍은 것은 건물이 아니라 그 건물이 낼 세금이었다. 세금은 2019년부터 들어왔고 건물은 2026년에 전량 임대됐다. 그 사이 땅 주인은 땅값을 두 번 받았고, 개발사들은 할인과 회수를 먼저 가져갔으며, 시는 6년을 기다렸다가 8년을 받았다. 서쪽 야드에서 같은 시계가 2025년에 다시 돌기 시작했다.

출처

본문의 채권 발행액과 수익률과 잔액과 순자산과 시 송금액은 허드슨야드 기반시설공사가 공개한 공식설명서와 재무제표와 예산서다. 시의 이자 보전 연도별 금액과 7호선 예산과 자본예산은 뉴욕시 독립예산국 보고서다. 재원계획의 동서 분리와 공사의 성격은 2004년 도시계획국 발표 자료 원문이고, 용적 체계와 2009년과 2025년 재지정은 도시계획위원회 결정문이다. 지상권 초기토지가치와 배분율과 소유권 전환 산식은 MTA 채권 공시이고, 지상권 대가와 전환 대금과 저당권등록세와 양도세는 뉴욕시 등기소 문서 표지에서 이 글이 검산했다. 과세대장의 시장가치와 면제액은 뉴욕시 재무국 공개데이터이고 정상세액은 이 글의 유도다. 건물별 대출과 감정과 출자 회수와 순영업이익은 상업용 부동산 담보증권 신탁이 증권거래위원회에 낸 요약서와 자산 공시다. 보조금 22억과 56억은 뉴스쿨 보고서와 고더미스트 기사 원문이고, 반박은 호닉의 칼럼 원문이다. 입찰 경과와 네이먼마커스와 베슬과 전량 임대와 EB-5는 보도라 본문에 그렇게 적었다.

출처 전체(90건) 펼치기

시·주·공사 기록과 채권 공시

• Presentation of Hudson Yards Infrastructure Corporation Financing Plan to City Planning Commission — NYC Department of City Planning · 2004-07-12
• N 040500(A) ZRM, Special Hudson Yards District 조문 개정 결정문 — NYC City Planning Commission · 2004-11-22
• 시의회 수정 조문 2005-01-19 — NYC Department of City Planning
• Res 0783-2005, Hudson Yards 재지정 의결 — NYC Council Legistar
• Res 0783-2005 첨부 문서 — NYC Council Legistar
• The Remarks of Speaker Sheldon Silver, PACB Decision Press Conference — New York State Assembly · 2005-06-06
• C 090433 ZMM, Western Rail Yard 재지정 결정문 — NYC City Planning Commission · 2009-10-19
• C 250099 ZSM, Western Rail Yard 특별허가 결정문 — NYC City Planning Commission · 2025-04-09
• Fiscal 2007 Series A Official Statement — Hudson Yards Infrastructure Corporation · 2006-12
• Fiscal 2012 Series A Official Statement — Hudson Yards Infrastructure Corporation · 2011-10
• Fiscal 2017 Series A·B Official Statement — Hudson Yards Infrastructure Corporation · 2017-05
• Fiscal 2022 Series A Official Statement — Hudson Yards Infrastructure Corporation · 2021-10
• Financial Statements FY2026 — Hudson Yards Infrastructure Corporation
• Financial Statements FY2025 — Hudson Yards Infrastructure Corporation
• Financial Statements FY2024 — Hudson Yards Infrastructure Corporation
• FY2027 Budget and Five-Year Plan — Hudson Yards Infrastructure Corporation
• Annual Report Archives FY2008~FY2021 — Hudson Yards Infrastructure Corporation
• Moody's Credit Opinion, HYIC — NYC Office of Management and Budget · 2026-03-11
• S&P Rating Report, HYIC — NYC Office of Management and Budget · 2023-09-26
• Hudson Yards Infrastructure Corporation Announces Successful Sale of $2.15 Billion Refunding Bonds — NYC Comptroller · 2017-05-23
• Fiscal Brief: Hudson Yards 2013 — NYC Independent Budget Office · 2013-04
• On the Far West Side: City's Hudson Yards Interest Subsidies Reduced in Near Term — NYC Independent Budget Office · 2016-05
• As Hudson Yards Refinances Old Debt, Need for Nearly $100 Million in Additional Funding Emerges — NYC Independent Budget Office · 2017-06
• 같은 보고서 웹판 — NYC Independent Budget Office
• Hudson Rail Yards Trust Obligations, Series 2016A Official Statement — Metropolitan Transportation Authority · 2016-09
• Property Tax Rates — NYC Department of Finance
• Property Valuation and Assessment Data, Block 702 FY2027 — NYC Open Data
• Property Valuation and Assessment Data, Block 705 FY2027 — NYC Open Data
• Property Valuation and Assessment Data, Block 676 FY2027 — NYC Open Data
• PLUTO 26v2, Manhattan Block 702 — NYC Open Data
• DOB Job Application Filings — NYC Open Data
• DOB Certificates of Occupancy — NYC Open Data

등기·증권 공시·사업자 자료

• 2013-07-12 ERY 지상권, MTA → Legacy Yards Tenant, 대가 88,059,200달러 — ACRIS
• 2013-07-12 저당 225,000,000달러, Legacy Yards Tenant → NYCIDA, 면제코드 253 — ACRIS
• 2014-05-07 WRY 지상권, MTA → WRY Tenant, 대가 494,000,000달러 — ACRIS
• 2016-08-30 소유권 전환 증서, MTA → Legacy Yards Tenant LP, 119,885,511달러 — ACRIS
• 2016-09-29 MTA 저당 1,057,430,000달러, Hudson Rail Yards Trust — ACRIS
• 2019-06-07 KKR HY Owner 저당 490,000,000달러, 등록세 1,470,000달러 — ACRIS
• 2019-06-20 증서, TW NY Properties → 30 HY WM Unit Owner, 2,155,000,000달러 — ACRIS
• 2024-11-07 증서, MTA → ERY Tenant, 로트 175, 대가 0 — ACRIS
• 2026-06-16 통합저당 1,370,000,000달러, Legacy Yards Tenant LP, 등록세 1,410,000달러 — ACRIS
• CD 2016-CD1 Structural and Collateral Term Sheet, 10 Hudson Yards — SEC EDGAR · 2016-08
• ABS-15G, Hudson Yards 2026-10HY — SEC EDGAR · 2026-06
• KPMG Agreed-Upon Procedures Report, Hudson Yards 2026-10HY — SEC EDGAR · 2026-06
• 30 Hudson Yards Co-Lender Agreement — SEC EDGAR · 2019
• BANK 2019-BNK19 Term Sheet, 30 Hudson Yards — SEC EDGAR · 2019-07
• ABS-EE Asset Data, BANK 2019-BNK19 — SEC EDGAR · 2026-09
• 10-D Servicer Report, BANK 2019-BNK19 — SEC EDGAR · 2026-09
• Benchmark 2021-B24 Term Sheet, 30 Hudson Yards 67층 — SEC EDGAR · 2021
• BANK 2019-BNK24 Term Sheet, 55 Hudson Yards — SEC EDGAR · 2019-12
• BANK5 2025-5YR13 Term Sheet, The Spiral — SEC EDGAR · 2025-01
• Related Announces Purchase of WarnerMedia Office Space at 30 Hudson Yards — Related Companies · 2019-04-23
• City Council Approves Financing That Enables Historic Plan to Develop the Western Railyards, Substantial Increase in Housing — Related Companies · 2025-06-30
• Wells Fargo Securities to Move New York Headquarters to 30 Hudson Yards — Related Companies · 2015-12-11
• Facebook Completes Lease for Over 1.5 Million Square Feet at Hudson Yards — Hudson Yards New York · 2019-11
• Pfizer Signs Lease for The Spiral at Hudson Yards — Pfizer · 2018-04
• Building Hudson Yards: Understanding the Platform — Hudson Yards New York · 2019-03
• Hudson Yards Platform — Tutor Perini

연구·비평·보도·사진

• The Cost of New York City's Hudson Yards Redevelopment Project, SCEPA Working Paper 2018-2 — Bridget Fisher·Flávia Leite, The New School · 2018-11-05
• The Cost of Hudson Yards 서지 — RePEc
• New School Study Uncovers Another $1 Billion in Hudson Yards Subsidies — Gothamist · 2018-11-05
• Hudson Yards: Setting the Record Straight — Sandy Hornick, CityLand · 2021-08-02
• Hudson Yards Is Manhattan's Biggest, Newest, Slickest Gated Community. Is This the Neighborhood New York Deserves? — Michael Kimmelman, The New York Times · 2019-03-14
• Critical Round-Up: Hudson Yards — ArchDaily · 2019-03
• Will Hudson Yards Decimate Midtown Manhattan? — Institutional Investor · 2017-09-27
• Council Modifies Hudson Yards Proposal — CityLand · 2005-02
• Jets Stadium Gets the Silver Bullet — Field of Schemes · 2005-06-06
• MTA Selects Tishman's Billion-Dollar Bid for Hudson Yards — CityLand · 2008-04
• Tishman Speyer Withdraws Bid for MTA Yards — CityRealty · 2008-05
• MTA Reaches Deal for Hudson Yards... Again — Streetsblog NYC · 2008-05-19
• Construction Begins on Hudson Yards' $700M Eastern Platform — Engineering News-Record · 2014-03-20
• Gibson Dunn Represented Related Affiliate in $1.37 Billion Refinancing of 10 Hudson Yards — Gibson Dunn · 2026-06
• Wells Fargo Buying Office Condo Space at 30 Hudson Yards — Commercial Observer · 2015-11-18
• Neiman Marcus Closing 188K-SF Hudson Yards Outpost — Commercial Observer · 2020-07
• Bankrupt Neiman Marcus to Vacate the Hudson Yards Mall in New York — CNBC · 2020-07-24
• Wells Fargo Buying Hudson Yards Retail Space for $550 Million — The Real Deal · 2023-09-27
• The Vessel Reopens at Hudson Yards, New York, with New Safety Measures After Three-Year Closure — ArchDaily · 2024-10
• The Vessel in NYC's Hudson Yards Reopens With Safety Netting 3 Years After Spate of Suicides — CNN · 2024-10-27
• How Funding for Distressed Urban Areas Ended Up in New York's Hudson Yards — Axios · 2019-04-14
• Giving Hudson Yards $1.2B Earmarked For Poor Areas An 'Insult' — Patch · 2019-04-16
• City Council Approves Hudson Yards Rezoning — The Real Deal · 2025-06-12
• City Council Approves Related's Hudson Yards West Plan for 4,000 Apartments and No Casino — 6sqft · 2025-06
• Related Pulls Its Cards on Hudson Yards Casino Bid as Wynn Resorts Backs Out — Commercial Observer · 2025-05-19
• All Bets Are Off: Wynn Resorts Withdraws Casino from Western Rail Yards Plan — Chelsea Community News · 2025-05-20
• Hudson Yards Offices Hit Full Occupancy After 15-Years — CRE Daily · 2026-05-12
• Qube Inks 52K-SF Deal at Related and Oxford's 70 Hudson Yards Development — Commercial Observer · 2026-09-30
• BlackRock Expands 50 Hudson Yards HQ by Another 194K SF — Commercial Observer · 2025-10-01
• File:Caemmerer Yard jeh.JPG — 위키미디어 공용
• File:Construction at Hudson Yards (14792048021).jpg — 위키미디어 공용
• File:West Side Yard from the High Line, September 2025.jpg — 위키미디어 공용