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SADARI / finance

재무·자본

재무·자본 · 시그램빌딩

시그램빌딩은 저당 없이 현금으로 지어졌고, 67년 뒤 12억 달러 빚의 담보가 됐다

뉴욕 파크애비뉴의 시그램빌딩은 1958년 주류회사 시그램이 저당 없이 회사 현금으로 지은 사옥이다. 1964년 뉴욕주 최고법원은 임대수입을 자본환원한 값의 두 배인 건설비를 과세 근거로 인정했고, 2000년 RFR이 3억 7,100만 달러대에 산 뒤 2013년 10억 달러 대출로 자기자본 2억 2,415만 달러를 회수했으며, 2025년 12억 달러 CMBS로 갈아 끼웠다. 미스 반 데어 로에의 건물이 67년 동안 어떤 돈의 담보였는지를 등기와 투자설명서로 따라간다. 《건물을 짓는 돈: 세계편》 13편.

원밴더빌트는 33억 달러에 지어 30억 달러를 빌렸고, 값은 모리빌딩이 5%를 살 때 47억으로 찍혔다

뉴욕 원밴더빌트는 2015년 밴더빌트 코리더 재지정으로 그랜드센트럴 터미널의 공중권을 사지 않고 지하철 공사로 FAR 30을 받은 1,401피트 오피스다. 총 개발예산 33억 1,066만 달러를 2021년 30억 달러 CMBS로 재융자해 SL그린 몫으로 돌아간 분배 가능액이 넣은 자기자본을 넘었고, 2024년과 2025년 모리빌딩이 지분 16%를 47억 달러 평가로 사면서 값이 찍혔다. 2017년 27.6%로 들어온 국민연금의 몫이 그 값으로 얼마가 됐는지를 등기와 공시로 따라간다. 《건물을 짓는 돈: 세계편》 16편.

록펠러센터는 40년 동안 건물이 아니라 그 건물에 걸린 신용으로 팔렸다

뉴욕 록펠러센터는 컬럼비아대 땅을 빌려 지은 건물이었다. 1985년 록펠러 가문은 그 땅을 4억 달러에 사면서 진 빚을 13억 달러 모기지 리츠 공모로 갚았고, 차주의 임대수입은 그 이자를 한 번도 넘지 못했다. 1995년 차주 조합이 파산하자 담보권자인 리츠를 주당 8달러에 산 골드만삭스 측이 건물을 가져갔고, 2024년 티시먼스파이어는 같은 건물에 35억 달러 단일 오피스 CMBS를 얹었다. 선순위 기준 담보인정비율 32.3%, 전체 57.4%, 신용평가사 기준 93.9%다. 《건물을 짓는 돈: 세계편》 9편.

윌리스타워는 값이 빚 밑으로 두 번 내려갔고, 두 번 다 건물은 경매로 가지 않았다

시카고 윌리스타워는 1974년 시어스가 본사로 지은 세계 최고층 건물이었다. 1990년 8억 5,000만 달러를 비소구로 빌린 시어스는 1994년 장부가 5억 100만의 자산과 빚을 신탁에 넘기며 세전 3억 1,900만의 이익을 냈다. 2018년 블랙스톤은 같은 건물에 13억 3,410만 달러 변동금리 CMBS를 얹었고, 2025년 2월 감정서는 전망대를 빼면 10억 3,000만, 넣으면 14억이었다. 대출은 연체 없이 2028년으로 연장됐다. 《건물을 짓는 돈: 세계편》 10편.

스타이베선트타운 54억 달러 디폴트에서 선순위는 한 푼도 잃지 않았고, 자기자본과 메자닌 30억이 사라졌다

뉴욕 스타이베선트타운·피터쿠퍼빌리지는 메트라이프가 지어 1947년 입주를 시작한 11,232가구 임대단지다. 2006년 티시먼스파이어와 블랙록은 54억 달러에 사면서 선순위 CMBS 30억과 메자닌 14억을 얹었고, 그해 순영업이익은 선순위 이자의 58%였다. 규제 해제 전제를 2009년 판결이 지우자 2010년 1월 디폴트가 났고, 2014년 대물변제와 2015년 53억 매각으로 선순위는 원금을 전부 회수했다. 자기자본 18억 9,000만과 메자닌 11억은 전손이었다. 《건물을 짓는 돈: 세계편》 11편.

2026.10.06· 37분 읽기

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