40월스트리트의 값은 2033년에 올 청구서를 누가 읽느냐에 따라 2억 달러와 8억 달러로 갈렸다

이 글은 《건물을 짓는 돈: 세계편》 2편이다. 세계의 건물 한 채를 잡아 그 돈이 왜 그런 모양인지 본다. 편마다 메커니즘 하나와 건물 하나. 이번 메커니즘은 감정으로 다시 정하는 지대이고, 건물은 뉴욕 금융가의 40월스트리트다. 국내 건물은 《건물을 짓는 돈: 국내편》에서 따로 다룬다.

같은 건물에 값이 여섯 개 있었다

2010년 8월, 은행이 발주한 감정은 이 건물의 임차권을 2억 달러로 봤다. 아래 여섯 값은 전부 땅을 뺀 임차권의 값이다. 2012년 11월에는 2억 2,000만 달러였다. 2014년 11월 대주인 캐피털원의 내부 평가는 2억 5,700만 달러, 2015년 증권화 때 신용평가사 모닝스타의 산정은 2억 6,230만 달러였다. 같은 2015년 6월, 새 대주를 위해 쿠시먼앤드웨이크필드가 낸 최종 감정은 5억 4,000만 달러였다. 그리고 건물 주인의 재무상태표는 2011년 5억 2,470만 달러에서 2016년 7억 9,640만 달러까지 적었다. 뉴욕주 검찰이 2022년 소장에 정리한 숫자들이다.

건물은 하나다. 1930년 뉴욕 금융가 월스트리트 40번지에 완공된 맨해튼컴퍼니 빌딩, 지금 이름은 트럼프 빌딩이다. 랜드마크 지정보고서는 71층 927피트로 적고, 과세 기록과 대출 서류는 63층으로 적는다. 임대 가능 면적은 2015년 투자설명서 기준 116만 5,207제곱피트다. 2010년과 2016년 사이에 층이 늘거나 땅이 넓어진 일은 없다.

사진: Irving Underhill, Public domain, 위키미디어 공용

값이 갈린 자리는 계약서의 한 조항이다. 이 건물은 땅을 갖고 있지 않다. 땅은 함부르크의 가문이 갖고 있고, 건물 주인은 매년 지대를 낸다. 2033년 1월 1일에 그 지대가 다시 정해진다. 계약서는 그 땅을 빈 땅으로 보되 90만 제곱피트 건물을 지을 권리가 있는 것으로 보라고 했고, 그 감정가의 6%를 지대로 정했다. 아직 오지 않은 청구서다. 그 청구서를 2015년의 감정사는 1,634만 달러로 계산했고, 검찰은 감정사가 960만 달러로 깎았다고 썼으며, 건물 주인의 재무제표는 한동안 그 청구서가 없는 것처럼 계산했다.

크라이슬러 빌딩의 지대는 2006년에 숫자로 계약서에 박혔고, 그 확정된 숫자가 2024년에 체납으로, 2025년에 퇴거로 끝났다. 40월스트리트의 지대는 1995년에 산식으로 계약서에 박혔고, 2007년에 그 산식의 날짜와 전제가 다시 쓰였다. 숫자는 아직 없다. 숫자가 없는 자리에서 값이 세 갈래로 갈렸고, 그 갈림이 법정으로 갔다.

처음부터 땅을 산 적이 없는 건물이다

40월스트리트는 1928년과 1929년에 다섯 필지를 93년 지상권으로 묶어 지어졌다. 뉴욕시 랜드마크보존위원회의 1995년 지정보고서가 그 경위를 적고 있다. 두 필지는 아이젤린 유산이 소유권을 유지한 채 40월스트리트 코퍼레이션에 93년간 빌려줬고, 1929년 4월에는 그 자리의 맨해튼컴퍼니도 같은 조건으로 합류했고, 그 리스 증서는 5월 1일자다. 뉴욕타임스 1929년 5월 12일자는 리스가 끝나면 건물이 맨해튼컴퍼니 45%, 아이젤린 측 32%, 40월스트리트 코퍼레이션 23%로 귀속된다고 보도했다. 93년 뒤 건물은 땅주인 것이 된다는 설계였고, 그 93년은 2022년이었다.

건설비 장부도 남아 있다. 토지 475만 달러, 건물 1,242만 달러, 시공사 수수료 80만 달러였고, 여기서 토지 475만은 땅을 산 값이 아니라 지상권과 그 자리에 서 있던 건물들을 치운 값으로 보이지만 출처는 그 내역을 적지 않았다. 조달은 1순위 저당채권 1,250만 달러와 2순위 650만 달러, 우선주 400만 달러로 조달했다. 준공은 1929년 주가 대폭락 몇 달 뒤였다. 지정보고서의 표현으로 "초기 임차 약정 다수가 깨졌고 소유자들은 10년 동안 공간을 채우고 상환을 맞추느라 애를 먹었다". 1940년 8월 1순위 채권이 압류됐고 9월 경매에서 약 1,150만 달러에 넘어갔다. 당시 기준 역대 최대 부동산 경매가였다.

땅과 건물은 그 뒤 따로 움직였다. 1959년 윌리엄 젝켄도르프의 웹앤드냅이 임차권과 셋으로 나뉘어 있던 토지 소유권을 전부 사들였다가 1960년 4월 토지만 메트로폴리탄생명에 2,000만 달러에 팔았다. 지금의 분리 구조는 여기서 시작됐다. 1982년 12월 7일 메트로폴리탄생명은 땅을 함부르크의 힌네베르크 가문 세 남매와 독일인 동업자 둘에게 팔았다. 등기 증서에 다섯 이름이 적혀 있다. 그 뒤 땅주인은 바뀌지 않았다. 1992년에 가문 지분 80%와 동업자 지분 20%가 각각 유한파트너십으로 묶였고, 2020년과 2025년의 등기는 3세대 승계를 보여준다. 다만 1995년 계약서의 임대인 이름은 나우틸러스 리얼에스테이트와 스칸딕 월 유한파트너십이고, 가문 쪽 지분이 40 월 유한파트너십 이름으로 정리된 것은 그 뒤다. 2007년 변경계약 제2.01조는 지대 송금처를 "발터 J. 힌네베르크 유한합자회사 앞, 함부르크 발린담 17번지, 크리스티안 힌네베르크 수신"으로 적고 있다.

임차권은 그 사이 값이 증발했다. 땅이 독일로 넘어간 지 23일 뒤인 1982년 12월 30일, 임차권은 네덜란드령 안틸레스 법인에 7,000만 달러에 팔렸다. 1985년에 그 법인의 실소유자가 페르디난드·이멜다 마르코스 부부로 드러났고, 필리핀 정부의 자산 동결을 거쳐 1989년 연방법원 경매에서 잭 레스닉 앤 선스가 7,700만 달러에 가져갔다. 씨티은행이 약 8,000만 달러를 넣은 리모델링은 다운타운 침체로 멈췄고, 1993년 5월 압류 매각에서 홍콩 오션보이스인더스트리스의 자회사 킨슨 프로퍼티스가 보도 기준 약 800만 달러에 샀다. 4년 만에 7,700만에서 800만이다. 1995년 11월 30일 킨슨은 임차권을 트럼프그룹 법인에 넘겼다. 등기에 적힌 대가는 0이고 1995년 양도세 신고는 전자화돼 있지 않다. 100만 달러에 샀다는 것은 트럼프 본인의 진술이다.

1989년부터 1995년까지 임차권 가치가 99% 가까이 사라지는 동안 토지를 가진 가문은 한 번도 바뀌지 않았다. 지상권에서 위험이 어느 쪽에 쏠리는지를 보여주는 구간이다. 그리고 1995년 9월 19일, 랜드마크 지정 공청회에 트럼프가 "임차권 매수 예정자"로 출석해 지정에 찬성했다. 지정보고서가 그 발언을 기록했다. 지정은 12월 12일이었고, 임차권 양도 등기는 12월 5일이었다.

재감정 시점은 원래 2020년이었다

1995년 11월 30일자 수정·재작성 지상권의 제2.05조는 재감정 기준일을 2020년 1월 1일로 적었다. 뉴욕주 검찰이 법정에 낸 89쪽짜리 증거 PX-635에 그 계약서가 2007년 변경계약과 함께 통째로 들어 있다. 2015년 4월 10일 트럼프그룹 재무담당 제프 맥코니가 대주 래더캐피털의 잭 와이셀버그에게 보낸 이메일의 첨부다. 원문은 이렇다. 임대인은 2020년 1월 1일 직전 6개월 안에 서면으로 땅의 감정을 요구할 수 있고, 그 땅은 "빈 땅이되 110만 제곱피트 건물을 지을 권리가 있는 것으로" 본다. 지대는 그 가치의 6%와 직전 12개월 지대의 85% 중 큰 값이다. 기본 지대는 연 150만 달러였고 첫 2년은 전액 공제로 사실상 0이었다. 3년차에 75만, 4년차에 85만을 냈다. 공제는 채무불이행이 없을 때만 주어지는 조건부였다.

2007년 12월 31일자 제4차 변경계약이 그 조항을 바꿨다. 재감정 기준일은 2033년 1월 1일과 2058년 1월 1일로, 가상 건물은 90만 제곱피트로, 2차 갱신권은 67.5년에서 80년 2개월로 늘어 계약상 최장 점유는 2206년 12월 31일까지가 됐다. 임차인이 갖고 있던 콘도 전환권은 삭제됐다. 그 대가로 임대인은 2008년부터 2032년까지 25년치 지대를 계단으로 확정받았다.

기간	연 지대
2008~2012	150만 달러
2013~2017	165만 달러
2018~2019	181만 5,000달러
2020~2022	231만 5,000달러
2023~2027	254만 6,500달러
2028~2032	280만 1,150달러
2033~	감정가의 6%, 하한은 직전 지대의 85%

구간마다 10%씩 오르는데 2020년 구간만 27.5% 뛴다. 원래 재감정이 들어올 해였다. 1995년 계약대로였다면 25년간 지대는 연 150만씩 3,750만 달러였고, 계단대로면 5,306만 달러다. 차액 약 1,556만 달러는 이 글의 계산이고, 2020년 재감정이 없었을 것이라는 가정 위에 있다. 임대인은 25년치 확정 인상을 가져갔고, 임차인은 시장 재감정을 13년 미루고 감정의 전제를 18% 낮추고 갱신권을 12년 8개월 늘렸다. 2033년 분쟁의 설계도는 2007년에 그려졌다.

85%는 올라가는 길이 아니라 하한이다. 조항의 주어는 이 지상권의 지대이고, 뒤에 나오는 "직전 12개월 지대"도 같은 지대다. 2015년 감정서는 그 조항을 "직전 지대의 85%"로 풀어 썼다. 토지 감정가가 충분히 떨어지면 지대는 직전의 85%까지 내려갈 수 있고, 인상은 전적으로 6% 쪽에서 나온다. 2083년부터는 하한이 100%로 바뀐다. 발동 조건도 있다. 임대인이 2032년 7월부터 12월 사이에 서면으로 통지해야 감정이 시작되고, 통지가 없으면 종전 지대가 유지된다. 합의가 안 되면 중재다.

항목	1995년 계약	2007년 변경
재감정 기준일	2020-01-01, 2035	2033-01-01, 2058, 이후 25년마다
가상 건물	110만 제곱피트	90만 제곱피트
지대	연 150만 고정	150만에서 280만 1,150까지 계단
하한	2020·2035 직전 지대 85%, 2060 이후 2059년 지대	2033·2058 85%, 2083부터 100%
갱신 만료	2194-04-30	2206-12-31
콘도 전환권	임차인	삭제, 임대인 재량

재산세는 임차인이 전부 낸다. 제2.02조는 지대가 임대인에게 "순(net)"이어야 한다고 적고, 제3.01조는 재산세·부과금·허가료를 임차인 부담으로 돌린다. 2015/16 과세연도의 과세평가액은 6,531만 5,700달러, 재산세는 704만 8,113달러였다. 2015년 투자설명서에는 다른 사실도 적혀 있다. 지대의 20%를 받을 권리가 있는 임대인 한 곳이 2015년 1월 5일부터 자기 몫을 받지 않겠다고 요청했고, 차주는 그 몫을 내지 않고 두고 있다. 이유는 공시에 없고, 재개 여부도 확인하지 못했다.

빈 땅이란 무엇인가

빈 땅의 값은 그 땅에 무엇을 지을 수 있다고 보느냐에 따라 달라진다. 뉴욕주 최고법원은 1996년 뉴욕 오버나이트 파트너스 대 고든 사건에서 리츠칼튼 호텔 밑 땅을 두고 이 질문에 답했다. 계약서가 땅을 "빈 땅, 미개량 상태"로 평가하라고 했으면 감정은 현행 용도지역 규제와 계약상 제약을 모두 반영해야 한다는 것이다. 그 사이 규제가 조여져 빈 땅에는 서 있는 호텔보다 작은 건물만 지을 수 있었고, 땅주인은 졌다. 판결문은 33년 뒤 계약이 "나쁜 거래"로 보인다는 것이 계약을 다시 쓸 근거는 아니라고 적었다.

40월스트리트의 계약은 그 문제를 처음부터 숫자로 막아 뒀다. 1995년 계약은 "빈 땅" 다음에 "110만 제곱피트 건물을 지을 권리가 있는 것으로"를 붙였고, 2007년 변경이 그 숫자를 90만으로 낮췄다. 규제가 어떻게 바뀌든 감정인은 계약이 적어 둔 크기를 전제한다. 실제 건물은 116만 제곱피트이고 시 과세 기록의 연면적은 106만 제곱피트다. 가상의 땅이 실제 건물보다 작다. 그리고 이 계약에는 "이 임대차로부터 자유로운 상태(free of this lease)"라는 문구가 없다. 그 문구가 있으면 임대차의 제약을 무시하고 최고최선 사용 기준으로 땅값을 매긴다. 대신 이 계약에는 "저당과 부담이 없는 것으로" 본다는 문구가 있다. 임대차 자체가 그 부담에 들어가는지는 계약서가 적지 않았고, 뉴욕주 판례는 반대 문언이 분명하지 않으면 임대차를 평가에 반영하라고 해 왔다. 다툼이 나는 자리는 땅값이 얼마냐가 아니라 가상의 땅을 어떻게 정의하느냐다.

2015년 감정서는 가상의 땅에서 기계실을 뺐다

2015년 6월 1일 기준 쿠시먼앤드웨이크필드 감정서는 땅값을 1억 6,000만 달러로 정했다. 산식은 감정서 원문에 있다. 계약이 가정한 90만 제곱피트 연면적을 용적면적으로 바꾸면서 기계실·계단·샤프트 몫으로 10%를 빼 81만 제곱피트로 잡았다. 비교 토지 거래사례에는 전부 20% 하향 조정을 넣었다. 이유는 "계약이 정한 81만 제곱피트 개발 가능 면적이 이 부지의 최고최선 사용에 반한다"는 것이었다. 단가 200달러에 81만을 곱해 1억 6,200만, 반올림해 1억 6,000만 달러다. 감정서는 81만 제곱피트라는 이 전제가 "토지의 시장가치를 나타내지 않는다"고 스스로 적었다. 실제 용적면적은 51만 5,400제곱피트다.

그 땅값에 연 3% 인플레이션을 18년 붙이면 2033년 1월 1일 2억 7,238만 9,290달러가 되고, 6%는 1,634만 3,357달러다. 감정서는 이 값을 2033년 재설정 지대로 적고 할인현금흐름표에 그대로 넣었다. 재설정이 걸치는 회계연도의 지대 844만 3,736달러는 7개월치 280만과 5개월치 1,634만의 합과 1달러도 어긋나지 않는다. 감정서의 다른 표, 토지가치를 해마다 3%씩 올린 표의 1년차 행에는 1억 6,000만의 6%인 960만 달러가 있다.

뉴욕주 검찰은 2022년 소장 제131항에 이렇게 썼다. 쿠시먼이 2011년과 2012년 감정, 2015년 6월 18일 초안까지는 계약 조건을 그대로 적용했는데 "최종 2015년 감정에서 처음으로 기계실에 따른 용적면적 10% 감축을 가정했고, 그 감축을 적용하면서 지상권 재설정이 1,600만 달러 이상에서 960만 달러로 줄었다. 건물값이 2012년에서 2015년 사이 두 배가 넘게 올랐다는데 그 건물값에 연동되는 지대는 내려갔다". 검찰이 법원에 낸 그 감정서 원문에는 2033년 재설정이 1,634만 달러로 적혀 있고 960만 달러는 토지가치 표의 1년차 행이다. 이 불일치의 원인은 확인하지 못했다. 둘 다 적는다. 소장은 재설정이 건물값에 연동된다고 적었는데, 계약 조항의 기준은 건물이 아니라 빈 땅의 값이다.

감정서의 최종 결론은 5억 4,000만 달러였다. 2016 회계연도 예측 순영업이익 1,542만 6,939달러로 나누면 2.86%다. 감정서가 스스로 "내재 환원율 2.86%"라고 적었다. 기말환원율 5.25%에는 "미래 지대 재설정을 고려해 그 위험에 대한 프리미엄 50베이시스포인트를 적용했다"고 썼다. 비교사례의 기말환원율은 5.00%에서 6.00% 사이였다. 재설정을 반영하고도 5억 4,000만이 나온 것은 재설정 때문이 아니라 환원율·시장임대료·관리비 가정 때문이다. 검찰이 든 항목은 이렇다. 래더캐피털이 원한 값은 6억 달러, 트럼프 쪽이 원한 값은 5억 3,300만 달러였고 후자는 대출액 1억 6,000만을 0.30으로 나눈 숫자였다. 6월 18일 초안은 5억 달러였다. 일주일 사이 비용을 낮추고 지상권 가정을 바꿔 5억 4,000만이 됐다. 관리비는 2012년부터 2014년까지 연 10만 달러로 적혔는데 감사받은 재무제표의 실제는 89만 4,959달러, 100만 7,988달러, 93만 9,689달러였다.

재무상태표는 그 감정서에서 한 쪽을 뺐다

트럼프그룹의 2015년 재무상태표는 40월스트리트를 7억 3,540만 달러로 적었다. 1심 판결에 따르면 제프 맥코니는 쿠시먼 감정서 중 환원율 4.25%가 적힌 쪽을 빼고 회계법인에 보냈고, 자기가 고른 3.04%를 썼다. 두 환원율의 차이가 2억 2,700만 달러다. 소장은 같은 환원율을 3.29%로 적는다. 감정서가 이미 반영한 딘앤델루카 임대차 수입을 한 번 더 더해 1억 2,000만 달러가 추가됐다. 2011년부터 2015년까지의 재무상태표는 2033년 재설정을 아예 반영하지 않았고, 2016년과 2017년에는 방법을 매매사례비교로 바꾸면서 지대 자체도 빼고 제곱피트당 684달러와 603달러를 곱했다. 2018년부터는 지대는 넣고 재설정의 현재가치는 넣지 않았다. 2020년에는 비교사례 44월스트리트의 단가 564달러를 692달러로 잘못 적어 1억 3,000만 달러가 더해졌다.

연도	재무상태표	같은 시기 외부 평가
2011	5억 2,470만	2010-08 감정 2억
2012	5억 2,720만	2012-11 감정 2억 2,000만
2014	5억 5,010만	2014-11 캐피털원 2억 5,700만
2015	7억 3,540만	2015-06 감정 5억 4,000만, 모닝스타 2억 6,230만
2016	7억 9,640만
2019	7억 2,410만
2021	6억 6,360만

단위는 달러이고 출처는 검찰 소장 제115·134항이다. 외부 평가 열은 감정 기준일을 적은 것이고 재무상태표의 결산일과는 몇 달씩 어긋난다. 2015년 트럼프가 포브스에 말한 숫자도 판결에 남았다. 72층이라고 했고 2015년 순영업이익이 6,400만 달러라고 했다. 법원은 실제 층수가 63층이고 층수 주장만으로 5,000만 달러가 과대평가됐다고 적었다. 같은 12개월의 건물 감사재무제표는 870만 달러가 넘는 적자였다고도 적었다. 그 기간 증권화 공시의 순영업이익은 1,029만 달러였고, 두 숫자는 회계 기준이 다르다.

대출은 재설정을 공시하고 계산에는 넣지 않았다

2015년 7월 2일 래더캐피털은 1억 6,000만 달러를 연 3.665%, 25년 분할 상환, 만기 2025년 7월 6일로 빌려줬다. 기존 캐피털원 대출 잔액이 미수이자를 합쳐 1억 6,033만 달러여서 신규 대출액을 33만 달러 넘겼고, 거래비용 685만과 에스크로 233만까지 더해 트럼프 쪽이 951만 4,109달러를 새로 넣었다. 현금을 빼낸 리파이낸싱이 아니었다. 인수심사의 순영업이익은 2,256만 4,706달러, 부채상환비율은 순현금흐름 기준 2.13배, 순영업이익 기준 2.31배, 감정가 대비 대출 비율은 29.5%였다. 투자설명서는 지상권 조항의 조건을 하나도 빼지 않고 옮겼고, 대출 기간 평균 지대를 211만 4,096달러로 공시했다. 2033년 재설정은 대출 만기 7년 반 뒤였고, 그다음 조정은 2058년이라고 적었다. 10년 대출의 관점에서 2033년은 공시는 하되 계산에는 넣지 않는 숫자였다.

임차권을 사는 사람의 관점은 다르다. 임차권은 기본 만기가 2059년이고 갱신권을 다 쓰면 2206년까지 가며, 재설정은 2033년에 온다. 검찰이 고발한 것은 임차권 전체의 값을 매기는 재무상태표가 재설정을 아예 빼놓았다는 것이었다. 대주의 10년 관점을 그 재무상태표가 빌려 쓴 셈이라는 것은 이 글의 해석이다. 같은 숫자를 어떤 기간으로 보느냐에 따라 정당한 처리가 되기도 하고 부풀리기가 되기도 한다. 대출에는 개인보증이 붙었다. 현금 유보금을 쌓는 대신 트럼프가 보험료·임차인 공사비·지대 지급을 보증했고, 순자산 1억 6,000만 달러와 유동자산 1,500만 달러를 유지하기로 약정했다. 보증 총액에는 2,600만 달러 상한이 있었지만 지대와 보험료는 그 상한 밖이었다. 그 순자산을 증명하는 서류가 재무상태표였고, 이 건물이 그 안에 있었다. 건물값이 지대 보증의 담보였고, 건물값은 지대 추정에 좌우됐다.

항목	값
대출	1억 6,000만 달러, 3.665%, 2015-07-02~2025-07-06
스폰서 신규 출자	951만 4,109달러
인수심사 순영업이익	2,256만 4,706달러
감정가·대출 비율	5억 4,000만 달러, 29.5%
대출 기간 평균 지대	211만 4,096달러
개인보증 약정	순자산 1억 6,000만, 유동자산 1,500만

실적은 심사를 한 번도 따라가지 못했다. 포브스가 서비서 보고서로 확인한 바로는 래더가 예상한 연 총수입 4,310만 달러에 "한 번도 도달한 적이 없다". 점유율은 투자설명서의 2015년 5월 95.0%에서 포브스가 본 서비서 자료로 2019년 89.1%, 2022년 82.9%, 신용평가사 DBRS 기준 2024년 3월 74.6%로 내려갔다. 순영업이익은 2022 회계연도 1,253만 7,460달러, 2023년 1,279만 6,572달러, 2024년 875만 7,486달러다. 마지막 숫자는 2025년 6월 서비서 보고서에 처음 나왔고 어느 보도에도 없다. 2016년 8월 워치리스트에 올랐고, 2023년 10월 16일 특별관리로 넘어갔다가 두 달 안에 특별관리 목록에서 사라졌다. 특별관리사는 리알토였다. 서비서 장부의 감정가는 2023년 11월까지 2015년 6월 1일의 5억 4,000만 달러 그대로였고 감정가 재평가는 끝까지 0이었다.

2025년 6월 대출은 전액 상환됐다. 신용평가사 보도 기준 6월 13일이고 서비서 장부에는 7월 송금분에 반영됐다. 서비서 보고서상 한 신탁의 트랜치 6,777만 902달러가 소멸했고, 대출조합 전체로 환산하면 1억 1,414만 467달러다. 이 환산은 이 글의 계산이다. 로이터와 비스나우가 전한 "약 1억 1,400만 달러 현금"과 맞는다. 자금원은 보도상 골프·상표 사용료·암호자산 사업 수입이었고 건물에서 나온 돈이 아니었다. 2025년 사무실 담보대출 금리를 6%로 가정하면 1억 1,400만 달러의 연 이자만 684만 달러이고, 2024 회계연도 순영업이익 876만에서 지대를 빼면 받치기 어렵다. 이 가정은 이 글의 것이다. 무부채가 되면서 두 가지가 같이 일어났다. 2033년에 지대가 얼마로 정해지든 대주에게 쫓길 일은 없어졌고, 2015년부터 이 건물의 임대수입과 순영업이익이 공개되던 유일한 창인 증권화 공시가 닫혔다.

지대를 빼기 전 순영업이익에서 지대가 차지하는 비중은 2015년 심사 기준 8.6%, 2024년 22.5%였다. 2033년 재설정 지대 1,634만 달러를 2024년 손익에 그대로 꽂으면 144.6%이고 순영업이익은 마이너스 504만 달러다. 이 글의 계산이고, 2024년 손익이 변하지 않는다는 가정 위에 있다. 포브스가 2024년 10월 같은 방식으로 낸 "2033년 순영업이익 마이너스 500만 달러"와 같은 방향이다. 포브스는 2023년 순영업이익 1,280만을 썼고 산식을 공개하지 않아 두 숫자는 같은 계산이 아니다.

법정은 재설정을 뺀 쪽을 부풀리기로 봤고, 항소부는 벌금을 지웠다

2022년 9월 21일 뉴욕주 검찰총장 리티샤 제임스가 트럼프와 트럼프그룹, 40 Wall Street LLC 등을 상대로 민사사기 소송을 냈다. 사건번호 452564/2022, 소장 222쪽 중 40월스트리트는 제113항부터 146항까지다. 제123항의 문장이 이 편의 쟁점을 요약한다. "40월스트리트에서 트럼프의 지분을 살 사람이라면 누구든 지상권 조건과 지대 재설정에 날카롭게 집중했을 것이다. 2012년 감정은 지상권이 2033년 1월 1일부터 임차료 280만 달러에서 1,550만 달러 초과로 재설정된다고 결론지었다. 전문 감정과 달리 트럼프그룹의 평가는 2011년부터 2015년까지 재설정을 완전히 무시했다." 미래의 지대 인상이 현재의 값을 깎는다는 논리는 감정사 쪽 것이었고, 검찰은 건물 주인이 그 논리를 빼먹었다고 고발했다.

2023년 10월 공판에서 감정사 더그 라슨이 증언했다. 쿠시먼앤드웨이크필드에서 25년을 일한 사람이다. 자기 이름이 자기가 권한 적 없는 환원율의 근거로 반복해 쓰였다는 것을 알고 "부적절하고 부정확하다. 나에게 알렸어야 했고 감정을 발주했어야 했다"고 했다. 7억 3,540만 달러라는 숫자의 출처로 자기가 적혀 있는데 자기 감정보다 2억 달러 가까이 높고 자기는 그 계산에 관여한 적이 없다고 반복해 확인했다. 피고 측은 2014년 맥코니가 라슨에게 "지상권 만기가 아주 멀면 환원율에 영향이 있는가"를 물은 이메일 한 통으로 그를 탄핵하려 했다. 판결문 각주 9가 그 시도를 적고, 그 이메일 한 통이 이후 모든 평가를 정당화하지는 않는다고 썼다. 먼 만기는 영향이 없다는 것이 피고 측 논리였고, 먼 재설정이 지금 값을 깎는다는 것이 감정사와 검찰의 논리였다.

2024년 2월 16일 아서 엥고론 판사의 92쪽 판결이 나왔다. 40월스트리트에 관한 사실인정은 이렇다. 맥코니가 쿠시먼이 고객 전체에 보내는 일반 마케팅 자료에서 환원율을 "골라 썼고" 라슨의 감정을 통째로 무시했다. 4.25%가 적힌 쪽을 고의로 빼고 회계법인에 보냈다. 건물은 재무상태표용 순영업이익 2,620만 달러에 "한 번도 도달한 적이 없다". 40월스트리트 몫의 반환액은 2,426만 5,291달러였다. 검찰 전문가가 허위 재무제표에 근거한 유리한 금리와 같은 시점의 시장금리 차이를 계산한 값이고, 피고 전문가는 같은 항목을 296만 6,000달러로 계산했다. 네 건 대출의 이자 차액 합이 1억 6,804만 달러였다. 판결이 명한 부당이득은 그 밖의 항목까지 합쳐 3억 6,389만 달러였고, 판결전 이자 1억 68만을 더한 총액이 4억 6,457만 달러였다. 판결 각주 50은 이 건물이 "현재 특별관리 중"이라고 적었다.

2025년 8월 21일 항소부 제1부가 반환명령을 전부 취소했다. 수정헌법 제8조의 과도한 벌금이라는 이유였다. 피해자에게 돌아가지 않고 연대책임을 지우는 반환명령은 형벌이라고 봤다. 책임 인정과 임원직 금지·감독관 같은 비금전 구제는 남았다. 다만 다섯 재판관 중 어느 의견도 과반을 얻지 못했다. 두 명은 책임 유지를, 두 명은 재심을, 한 명은 소장 각하를 원했다. 각하를 주장한 프리드먼 판사는 40월스트리트를 두고 이렇게 적었다. 개인 재무제표의 평가는 정식 감정을 요구하지 않고, "같은 자산을 다른 방법으로 평가해 값이 갈린다고 해서 한쪽이 참이고 한쪽이 거짓이 되는 것은 아니다". 양쪽이 다 최고법원에 올렸다. 트럼프 측은 2025년 8월, 검찰은 9월이었다. 2026년 4월 트럼프 측 서면은 반환명령이 아니라 책임 인정 자체를 지워 달라고 적었다. 2026년 10월 현재 구두변론 일정은 없다.

시점	사건	40월스트리트
2022-09-21	검찰 제소	소장 제113~146항
2023-10-17	라슨 증언	"inappropriate and inaccurate"
2024-02-16	1심 판결	반환 2,426만 5,291달러, 특별관리 중
2025-06-13	대출 전액 상환	1억 1,414만 달러, 무부채
2025-08-21	항소부	반환명령 전부 취소, 책임 유지, 과반 의견 없음
2025-08~09	트럼프 측·검찰 상고	결론 미정

값 여섯 개가 한 줄에 놓였을 때 그것을 어떻게 읽느냐가 끝까지 갈렸다. 1심과 항소부 두 재판관은 부풀리기의 증거로 읽었다. 한 재판관은 평가 방법이 여럿이라는 사실의 증거로 읽었다. 그 사이에 계약서는 2033년에 "빈 땅이되 90만 제곱피트를 지을 수 있는 땅"을 감정하라고 적혀 있고, 그 땅의 값은 아직 아무도 정하지 않았다.

감정으로 정하는 지대는 결국 사람 한 명의 판단 위에 선다

40월스트리트의 계약서는 2033년 1월 1일의 땅값을 먼저 양쪽이 합의로 정하고, 2033년 2월 15일까지 안 되면 중재로 가게 해 뒀다. 중재는 맨해튼 부동산 감정 경력 15년 이상의 자격자로 셋을 세우고, 양측이 지정한 둘이 뽑은 제3의 평가인이 15일 안에 혼자 숫자를 쓴다. 그 숫자가 양쪽을 구속한다. 같은 방식으로 이미 끝까지 간 건물이 있다. 맨해튼 57번가의 협동조합 아파트 카네기하우스다. 1959년 계약은 지대를 토지 시장가치의 8.1667%로 정했고, 땅은 "빈 땅, 미개량 상태, 그리고 이 임대차로부터 자유로운 상태"로 보라고 했다. 40월스트리트 계약에는 그 세 번째 문구 대신 "저당과 부담이 없는 것으로"라는 문구가 있다. 2025년 7월 18일 중재인 3인은 땅값을 3억 125만 달러로 정했고, 지대는 연 약 436만 달러에서 약 2,400만 달러가 됐다. 판정된 땅값 3억 125만 달러에 8.1667%를 곱하면 2,460만 달러이고, 이쪽은 이 글의 계산이다. 450% 인상이다.

그 중재의 중립 심판인은 진행 중에 땅주인 측 변호인으로부터 다른 감정 일감을 제안받았다. 2026년 1월 5일 1심은 외관상 부적절하지만 뉴욕주 민사소송법 제75장의 엄격한 기준에서 판정을 취소할 부패·사기·편파에는 이르지 않는다고 봤고, 2026년 9월 4일 항소부 제1부는 전원 일치로 판정을 취소했다. 임차인 측 중재인은 더 높은 평가를 막으려고 서명했을 뿐이라는 진술서를 냈다. 당사자들은 땅값을 다시 협상하거나 새 중립인을 세워야 한다. 계약서에 산식을 적어 둔 지상권은 그 산식을 돌리는 사람의 중립성 위에 서 있다.

건물	재설정 방식	지대 변화	결말
크라이슬러 빌딩	계약서에 숫자로 확정한 계단	750만에서 3,250만 달러, 이후 5,500만까지 예정	확정분을 못 내 2025년 퇴거
레버하우스	부동산 공정시장가치의 7.5%	615만에서 2,000만 달러 초과 예상, 실제 부과 없음	재조정 발효 전 지상권 교체
카네기하우스	토지 감정가의 8.1667%, "free of the Lease"	436만에서 약 2,400만 달러	2025년 중재, 2026년 9월 취소
원펜플라자	건물 감정가 기준	250만 달러에서 미정	2023년 감정 중지 가처분 기각
40월스트리트	토지 감정가의 6%, 빈 땅에 90만 제곱피트	280만 1,150달러에서 미정	2032년 하반기 통지가 시작점

같은 지상권이라는 말 아래 메커니즘이 다섯 갈래다. 크라이슬러는 불확실성이 없는 대신 협상 여지도 없었고, 숫자가 2006년에 끝났다. 레버하우스는 재조정액이 건물 수익력을 넘을 수 있다는 것을 보여줬다. 카네기하우스는 "임대차로부터 자유로운" 한 문구가 450%를 만든다는 것을 보여줬다. 40월스트리트는 재설정이 오지 않았는데도 값이 갈린 유일한 사례다. 다른 건물들은 재설정이 와서 분쟁이 났고, 이 건물은 오지 않은 재설정 때문에 분쟁이 났다.

2033년은 끝이 아니라 첫 번째다. 계약상 최장 점유가 2206년이므로 재설정은 2033년 뒤에도 2058년, 2083년으로 25년마다 돌아온다. 2083년부터는 하한이 직전 지대의 85%에서 100%로 바뀌어 지대가 내려갈 길은 닫히고 올라갈 길만 남는다. 중재가 늦어지면 종전 지대를 내다가 확정 뒤 소급 정산한다. 그 사이 이자가 붙는지는 확인하지 못했다. 무부채가 된 뒤 지대를 낼 현금이 어디서 오는지는 당사자 발언을 전한 보도뿐이고 1차 자료가 없다. 땅주인이 2032년 하반기에 통지를 하지 않으면 재설정은 발동하지 않고 지대는 280만 달러에 머문다. 그 선택도 함부르크에 있다.

확인하지 못한 것을 적는다. 검찰 소장이 적은 960만 달러의 근거가 되는 초안 감정서는 열지 못했고, 1995년 임차권 인수가는 등기에 금액이 없어 본인 진술로만 남았다. 지대의 20%를 받지 않겠다고 한 임대인의 이유와 재개 여부, 2024년 이후 새 감정의 존재, 2026년 현재 입주율은 확인하지 못했다. 입주율은 대출이 사라지면서 공시도 사라져 외부에서 볼 경로가 없다. 뉴욕주 최고법원의 결론과 감독관의 현재 임기도 미정이다.

한국에서 토지 감정가에 요율을 곱하는 구조를 가장 크게 쓴 건물은 여의도 파크원이다. 그 계약이 요율을 곱할 땅을 어떻게 정의했는지, 빈 땅 가정과 규모 상한이 있는지는 파크원 지상권의 요율을 국유재산 사용료와 나란히 놓은 글이 다루지 않았고, 이 글이 본 40월스트리트의 질문은 그 계약서에도 똑같이 들어 있다.

출처

본문의 지상권 조항과 지대 스케줄은 뉴욕주 검찰이 법정 증거로 제출한 1995년 계약서와 2007년 변경계약 원문에서 왔고, 같은 조건을 미국 증권거래위원회에 등록된 2015년 대출 투자설명서가 그대로 적고 있어 교차 확인했다. 2015년 감정서는 검찰이 낸 증거 사본 전문을, 2033년 재설정 추정과 토지가치 산식은 그 원문을 썼다. 순영업이익·잔액·특별관리·상환은 월별 서비서 보고서다. 소유권 변천은 뉴욕시 랜드마크보존위원회 지정보고서와 뉴욕시 등기다. 1995년 인수가는 등기에 금액이 없어 당사자 진술로 표시했다.

출처 전체(55건) 펼치기

계약서·법원·검찰 원문

• PX-635, 40 Wall Street 지상권 변경계약과 1995년 지상권 전문, 89쪽 — 뉴욕주 검찰 법정 증거 · 2015-04-10 이메일 첨부
• People v. Trump 소장 전문, Index No. 452564/2022, 222쪽 — 뉴욕주 검찰 · 2022-09-21
• Attorney General James Sues Donald Trump for Years of Financial Fraud — 뉴욕주 검찰 보도자료 · 2022-09-21
• Background on Trump Organization Properties and Fraudulent Schemes — 뉴욕주 검찰 부록 · 2022-09-21
• Faherty Affirmation Exhibits 21-22, 쿠시먼앤드웨이크필드 2015년 40 Wall Street 감정보고서 전문 — 뉴욕주 검찰 · 2022-10-13
• PX-121, 2012년 11월 캐피털원용 40 Wall Street 감정서 — 뉴욕주 검찰 · 2012-11
• PX-238, 2010년 8월 1일 기준 40 Wall Street 감정서 — 뉴욕주 검찰 · 2010-08
• People v. Trump 공판후 판결, 엥고론 판사, 92쪽 — 뉴욕주 대법원 · 2024-02-16
• People v Trump, 2024 NY Slip Op 30493(U) — 뉴욕주 법원 공식 보고 · 2024-02-16
• People v Trump, 2025 NY Slip Op 04756, 항소부 제1부 판결 — 뉴욕주 법원 · 2025-08-21
• Attorney General James Releases Statement on First Department Opinion — 뉴욕주 검찰 · 2025-08-21
• New York Overnight Partners, L.P. v Gordon, 88 NY2d 716 — CourtListener · 1996
• 936 Second Ave. L.P. v Second Corporate Dev. Co., 10 NY3d 628 — CourtListener · 2008
• 57th & 6th Ground LLC v Carnegie House Tenants Corp., 2026 NY Slip Op 26003 — CourtListener · 2026-01-05
• Korpenn LLC v One Penn Plaza LLC, 2023 NY Slip Op 33057(U) — 뉴욕주 법원 · 2023-08-21

증권 공시·서비서 보고서·신용평가

• Wells Fargo Commercial Mortgage Trust 2015-LC22, 구조·담보 텀시트 Form FWP — SEC EDGAR · 2015-09-09
• Wells Fargo Commercial Mortgage Securities, Form 424B5, 40 Wall Street 지상권 조항 — SEC EDGAR · 2015-09-29
• COMM 2015-CCRE24 Mortgage Trust, Form 424B5 — SEC EDGAR · 2015-08-06
• COMM 2015-LC23, 텀시트 Form FWP — SEC EDGAR · 2015-11-02
• WFCM 2015-LC22, 10-D 서비서 보고서 2023년 11월, 특별관리 이전·감정가·DSCR — SEC EDGAR · 2023-11
• WFCM 2015-LC22, 10-D 서비서 보고서 2024년 10월, FY2023 순영업이익 — SEC EDGAR · 2024-10
• WFCM 2015-LC22, 10-D 서비서 보고서 2025년 6월, FY2024 순영업이익 — SEC EDGAR · 2025-06
• WFCM 2015-LC22, 10-D 서비서 보고서 2025년 7월, 만기 상환 — SEC EDGAR · 2025-07
• Morningstar DBRS Confirms Credit Ratings on WFCM 2015-LC22, Changes Trends on Five Classes to Negative — Morningstar DBRS · 2024
• Morningstar DBRS, WFCM 2015-LC22 등급 확인, 40 Wall Street 상환 — Morningstar DBRS · 2025-07
• Wells Fargo Commercial Mortgage Trust 2015-LC22 Sensitivity Analysis — Morningstar DBRS · 2023-09

부지·건물·등기

• Manhattan Company Building 지정보고서 LP-1936, Designation List 269 — 뉴욕시 랜드마크보존위원회 · 1995-12-12
• PLUTO 26v2, Manhattan Block 43 Lot 2 — NYC Open Data · 확인 2026-10-06
• ACRIS Real Property Legals, Block 43 Lot 2 — NYC Open Data · 확인 2026-10-06
• ACRIS Real Property Master — NYC Open Data · 확인 2026-10-06
• ACRIS Real Property Parties — NYC Open Data · 확인 2026-10-06

보도

• Meet the obscure German magnates who actually own Trump's most valuable building — The Real Deal · 2017-01-06
• Trump's Wall Street Tower Is Not Earning Enough To Cover Its Expenses — Forbes · 2024-10-05
• Exclusive: Trump Organization pays off loan on 40 Wall Street — Reuters via Yahoo Finance · 2025-06-24
• Trump Drops $114M In Cash To Pay Off Mortgage At 40 Wall St. — Bisnow · 2025-06
• Trump Organization clears $160M debt at 40 Wall Street — The Real Deal · 2025-06-25
• Trump's 40 Wall Street on lender watchlist — The Real Deal · 2023-02-13
• Loan On Trump's 40 Wall Sent To Special Servicing — Bisnow · 2023-11
• Vacancies hit 21 percent at Trump-owned tower 40 Wall St. — Crain's New York Business · 2024-04-19
• Co-working firm gets 50K sf, low rent at Trump's 40 Wall Street — The Real Deal · 2022-07-15
• Trump half-billion-dollar civil fraud fine overturned by New York appeals court — CNBC · 2025-08-21
• N.Y. Appeals Court Voids Fine, Upholds Judgment Against Trump — Lawfare · 2025-08
• Judge Overseeing Trump Organization Finds Major Errors in Accounts — Newsweek · 2024-01
• Trump to appeal civil fraud ruling that erased $500 million penalty — Courthouse News · 2025-08-26
• Trump asks New York's top court to toss civil fraud judgment — Courthouse News · 2026-04-08
• Brookfield, Waterman move to take control of Lever House from Aby Rosen — The Real Deal · 2020-01-24
• Aby Rosen hands over Lever House to Tod Waterman and Brookfield — The Real Deal · 2020-05-27
• Trump lawyer blasts independent monitor's report — ABC News · 2024-01

대조군과 법리

• The Problem of Ground Leases, Jerome D. Whalen — The Appraisal Journal 2023년 4호 · 2023
• Ground leases: rent reset valuation issues — Appraisal Institute of Canada
• Carnegie House co-op wins second shot in ground lease fight — The Real Deal · 2026-09-04
• Carnegie House rent reversal — Habitat Magazine · 2026-09
• Carnegie House ground lease rent arbitration — The Real Deal · 2025-07-07
• Rethinking the ground lease — The Real Deal · 2022-06-08
• Lawmakers push co-op ground lease rent cap — The Real Deal · 2024-05-07