원코트스퀘어가 받은 것은 세금이 아니라 용적률이었고, 아마존이 이 건물에 낸 돈은 0달러였다

이 글은 《건물을 짓는 돈: 세계편》 14편이다. 세계의 건물 한 채를 잡아 그 돈이 왜 그런 모양인지 본다. 편마다 메커니즘 하나와 건물 하나. 이번 메커니즘은 공공이 민간 사옥을 유치하려고 용적률과 세금과 양해각서로 값을 치르는 방식이고, 건물은 뉴욕 퀸스 롱아일랜드시티의 50층 원코트스퀘어다. 국내 건물은 《건물을 짓는 돈: 국내편》에서 따로 다룬다.

2019년 2월 14일 아마존이 뉴욕 본사 계획을 접었을 때 이 건물에 지불한 돈은 0달러였고, 그것은 석 달 전 서명한 양해각서 제20조와 제21조가 정한 결과였다

2019년 2월 14일 세계협정시 16시 47분 2초에 아마존 공식 블로그에 글 하나가 올라왔다. "After much thought and deliberation, we've decided not to move forward with our plans to build a headquarters for Amazon in Long Island City, Queens." 많은 생각과 숙고 끝에 퀸스 롱아일랜드시티에 본사를 짓는 계획을 진행하지 않기로 했다는 것이다. 석 달 전인 2018년 11월 13일 아마존은 이곳에 25,000명 규모의 제2본사를 두겠다고 발표했고, 같은 날 보도는 아마존이 원코트스퀘어 약 100만 제곱피트에 임차 의향서를 썼다고 전했다. 의향서는 임대차가 아니다. 뉴욕시 등기소에 아마존 명의의 임대차 각서는 없고, 아마존이 이 건물에 낸 돈도, 물어낸 위약금도 기록에 없다.

위약금이 없었던 이유는 2018년 11월 12일 뉴욕주 개발공사와 뉴욕시와 뉴욕시 경제개발공사가 아마존과 서명한 양해각서 안에 있다. 제20조는 이 각서가 비구속이며 어떤 종류의 법적 강제가능한 권리나 의무나 책임도 발생시키지 않는다고 적었다. 제21조는 공공 당사자든 회사든 60일 서면통지로 임의 해지할 수 있다고 적었다. 약 30억 달러로 보도된 인센티브 가운데 2019년 2월까지 지급된 것은 없었고, 환수 조항은 지급된 보조금에만 걸린다. 공공이 쥔 지렛대는 주 공공기관통제위원회의 승인권 하나였는데, 그 위원회는 이 안건을 표결한 적이 없다.

건물 쪽에는 다른 날짜가 하나 더 걸려 있었다. 2015년 9월 이 건물에 3억 1,500만 달러를 빌려준 대출의 투자설명서는 "2018년 12월 11일"을 현금관리 발동일로 적어 두었다. 단독 임차인 시티뱅크의 임대차 만기 18개월 전인 그날까지 시티가 갱신하지 않거나 다른 임차인이 들어오지 않으면, 임대료는 미임차 면적 제곱피트당 40달러를 상한으로 대주 계좌에 유보된다. 아마존 발표는 그 날짜 한 달 전이었고 철회는 두 달 뒤였다. 1989년 시티코프가 지은 이 건물에 공공이 처음 준 것은 세금이 아니라 용적률이었고, 2018년 공공이 아마존에 주려던 것은 비구속 각서에 적힌 돈이었다. 그 사이 건물은 세 번 팔렸고 단가는 제자리였으며, 2020년에는 직전 공개 감정가보다 큰 자본이 얹혔다. 누가 무엇을 내놓고 무엇을 받았는지를 등기와 결정문과 투자설명서로 따라간다.

1986년 뉴욕시는 경공업 용도지역의 용적률 2를 15로 올려 주는 대가로 지하철 환승통로를 요구했고, 그 보너스가 이 건물이 지을 수 있는 면적의 87%였다

뉴욕시가 이 땅에 준 것은 세금이 아니라 용적률 13이었고, 받은 것은 지하철 환승통로였다. 그 거래를 준비한 시티뱅크는 자기 이름을 내지 않고 땅을 모았다. 등기에 따르면 1984년 9월 26일 "퍼레니얼리 그린 주식회사"라는 법인이 퀸스 블록 79의 한 필지를 샀다. 주소는 맨해튼 이스트 53번가 153번지, 시티코프센터였다. 공개 발표는 1년 뒤인 1985년 7월이었고, 1985년 12월 16일 《뉴욕타임스》 기사 제목은 "Citicorp To Decentralize, Plans Queens Complex"로 전해진다. 탈집중화를 위해 퀸스에 단지를 계획한다는 뜻이고, 기사 원문은 확보하지 못했다. 당시 롱아일랜드시티의 이 구역은 경공업지대였다. 탑이 선 뒤 12년이 지난 2001년에도 도시계획위원회 보고서는 재지정 대상 37블록에 건물 약 310동이 있었고 220동 이상이 1~2층이었으며 토지의 절반이 자동차 수리를 포함한 경공업이었다고 적었다. 같은 보고서의 문장은 이렇다. "Prior to the construction of the Citibank building, the tallest building in the rezoning area was fourteen stories high, with only five buildings ranging between seven and fourteen stories in height." 시티뱅크 건물 전에 이 구역 최고층은 14층이었고 7층에서 14층 사이 건물이 다섯 동뿐이었다는 것이다.

1986년 7월 9일 도시계획위원회는 세 건을 한 묶음으로 처리했다. 세 블록의 용도지역을 M3-1에서 C5-3으로 바꾸고, 조닝결의에 코트스퀘어 소구역을 신설하고, 시티뱅크의 높이·셋백 완화 특별허가를 승인했다. M3-1의 용적률은 2이고 C5-3은 15다. 결정문의 핵심 문장은 이렇다. "Provision of the subway improvement mandated for each block is the basis for achieving the 15 FAR of the C5-3 district." 블록마다 의무로 정한 지하철 개량을 하는 것이 용적률 15에 이르는 근거라는 것이다. 시티뱅크 부지인 중앙 블록의 의무는 퀸스블러바드선 E·F와 크로스타운선 G를 잇는 길이 330피트, 폭 20에서 30피트의 환승통로를 짓고, G선과 7호선 연결 설계를 30% 수준까지 작성하는 것이었다. 결정문은 세 블록이 C5-3이 되면 각각 120만, 140만, 64만 제곱피트가 가능해지고 M3-1로는 14만 8,000, 17만, 7만 7,000제곱피트에 그친다고 적었다.

사진: David Shankbone, CC BY 2.5, 위키미디어 공용

뉴욕시 도시계획국의 지하철 보너스 기록은 이 거래를 숫자로 남겼다. "Citicorp – Queens, One Court Square, 1986", 보너스 용적률 13.0, 보너스 연면적 1,068,093제곱피트. 같은 기록은 1984년 맨해튼과 다운타운브루클린의 고밀 상업지구로 확대된 지하철 보너스가 1986년 퀸스 코트스퀘어에 전면허용 방식으로 도입됐다고 적고, 30여 년 동안 특별허가 방식 지하철 보너스를 쓴 사업 7건은 전부 맨해튼이며 전면허용 방식은 코트스퀘어의 3건이 전부라고 적는다. 보너스 1,068,093을 13으로 나누면 대지 약 82,161제곱피트이고, 여기에 15를 곱하면 약 1,232,415제곱피트다. 이 글의 계산이고, 도시계획위원회가 2001년에 적은 "120만 제곱피트 시티뱅크 건물"과 맞는다. 그러면 지을 수 있는 면적 가운데 보너스 몫은 86.7%다. 기본 용적률만으로는 약 16만 4,000제곱피트짜리 건물밖에 못 짓는 땅에서 지하철 통로를 지어 주고 123만 제곱피트를 지은 것이다. 1986년 결정문은 "현행 기저 M3-1은 용적률 2를 허용한다"고 직접 적어 두었다. 다만 결정문이 중앙 블록에 적은 기본 17만 제곱피트와 이 계산의 16만 4,000제곱피트는 대지 산정 기준이 달라 어긋난다. 결정문은 블록 전체를, 보너스 기록은 최종 조닝로트를 본 숫자다.

시티코프가 내놓기로 한 것은 통로만이 아니었다. 결정문의 조건은 잭슨애비뉴 쪽 16,000제곱피트 공개 광장과 4,000제곱피트 보도 확장, 45번가 쪽 2,500제곱피트 공공도서관을 설계·시공·가구까지 제공해 20년 무상으로 퀸즈버러 공공도서관이 운영하게 하는 것, 부지 밖 공공주차 최소 723면에서 약 800면(2001년 보고서는 776면으로 적는다), 첫해 10만 달러에 이후 5년 매년 5만 달러의 동네 안정화 기금, 주택개량 프로그램 출연 6만 3,000달러, 지하철 토큰부스 2교대 운영비 부담이었다. 《워싱턴포스트》는 1989년 1월 25일 첫 입주 주간에 시티코프가 도서관과 공원과 지하철 연결에 2,500만 달러를 쓰기로 했고 재산세 감면을 13년 동안 9,700만 달러 받는다고 썼다. 지하철 개량비 850만 달러는 2차 보도다. 시티코프 대변인 존 멀로니의 말은 이랬다. "그 높이로 짓느냐, 뉴저지 같은 다른 데로 가느냐의 문제였다." 공사비는 2억 5,000만 달러, 시공은 터너, 입주 인원은 4,000명 이상이었다. 총연면적 1,359,110제곱피트로 나누면 이 글의 계산으로 제곱피트당 184달러다.

세금 감면은 보도보다 짧았고, 끝난 뒤 다시 붙었다. 1992년 4월 13일 뉴욕시 재무국이 발급해 등기한 최종적격증명서는 산업·상업인센티브프로그램 신청 426번으로 1,300,000제곱피트에 대해 1988/89 과세연도부터 12년 동안 감면한다고 적었다. 1986년 결정문의 예상은 "8년 전액에 이후 연 20% 환원"으로 13년이었고 1989년 보도도 13년이었는데 최종 처분은 12년이다. 그런데 재무국 공개 데이터에는 두 번째 감면이 살아 있다. 신청 9703번, 2004년 시작, 25년. 2016년부터 2019년까지 면제 과세표준 4,249만 8,750달러가 고정이었다가 2020 회계연도부터 매년 그 10%인 424만 9,875달러씩 줄어 2021년에 3,399만 9,000달러, 2027년에 849만 9,750달러가 남는다. 1989년에 입주한 건물이 1988년부터 2000년 무렵까지, 다시 2004년부터 2028년까지 감면 상태로 있는 것이다. 두 번째 감면을 촉발한 공사가 무엇인지는 확인하지 못했다. 2027 회계연도에는 뉴욕시 학교건설청 점유분 면세 2,453만 4,259달러가 새로 붙어 면제액이 한 해에 2.6배가 된다.

시티뱅크는 2005년 건물을 4억 6,876만 달러에 팔고 만기 무렵 시장 호가의 절반이 된 임대료로 15년을 빌렸으며, 그 건물은 2012년과 2015년에 제곱피트당 350달러 안팎으로 두 번 더 손바뀜했다

2005년 5월 12일 시티뱅크는 건물을 팔았다. 증서상 양수인은 퍼스트아메리칸익스체인지 계열의 1031 교환 중개 법인이고 대가는 4억 6,876만 3,750달러다. 뉴욕주 양도세 187만 5,056달러를 0.4%로 나누면 4억 6,876만 4,000달러다. 세금을 500달러 단위로 끊어 매긴 250달러 차이만 남는다. 6월 30일 그 법인이 렉슨 코트스퀘어 LLC에 넘겨 교환이 끝났다. 거래의 본체는 5월 12일 증서와 같은 날 등기된 임대차 각서다. 시티뱅크가 임차인으로 15년, 만기 2020년 5월 11일, 세금과 보험과 운영비를 임차인이 전부 내는 트리플넷 조건이었다. 2015년 투자설명서가 적은 연 기본임대료는 3,576만 달러, 계약면적 1,401,609제곱피트로 나누면 제곱피트당 25.51달러다. 계약에는 2011년부터 2012년 사이에 최초 면적의 20%를, 2014년부터 2015년 사이에 다시 20%를 해지할 수 있는 옵션이 있었고 둘 다 행사되지 않았다. 2015년 시점 임차율이 100%였기 때문에 그렇게 추정한다.

8월 3일 렉슨은 도이체방크 계열 저먼아메리칸캐피털에서 3억 1,500만 달러를 4.905%로 빌렸다. 10년 이자만 내고 2015년 9월 1일이 예정 상환일이었다. 저당권등록세는 882만 달러, 뉴욕시 50만 달러 초과 상업용 세율 2.80%다. 대출은 CD 2005-CD1 증권화에 들어갔다. 11월 30일 렉슨은 이 건물 지분 70%를 JP모건 투자운용 계열 법인에 넘겼다. 등기 신고 대가는 3억 3,968만 6,334달러 48센트이고 렉슨의 연차보고서는 부채 2억 2,050만 인수를 포함해 약 3억 2,970만이라고 적어 1,000만 달러가 다르다. 2007년 1월 렉슨은 SL그린에 합병됐다.

2012년 7월 18일 SL그린은 건물을 워터브리지 코트스퀘어 홀딩스 LLC에 4억 8,109만 3,581달러에 팔았다. 매수인 뒤에는 데이비드 워너와 조엘 슈라이버가 있었고, 기존 저당권 3억 1,500만은 그대로 승계됐다. 뉴욕시 양도세 1,262만 8,706달러 50센트를 2.625%로 나누면 소수점까지 4억 8,109만 3,581이 나온다. SL그린의 처분 이력표는 이 거래를 임대면적 140만 2,000제곱피트 기준 제곱피트당 343달러로 적고, 2011년 11월 보도자료는 순수취 4,280만 달러라고 밝혔다. 2015년 9월 1일에는 지배지분이 다시 넘어갔다. 양도인은 워터브리지와 콜로니 계열 합작법인, 양수인은 파크애비뉴 430번지의 서배나 펀드 법인들이고 신고 대가는 4억 8,020만 9,708달러다. 증서가 아니라 지분 이전이라 등기 명의는 지금도 워터브리지 코트스퀘어 홀딩스 LLC다. 2014년에 서배나가 샀다는 보도가 돈 이유다. 1989년 공사비 2억 5,000만을 총연면적 1,359,110제곱피트로 나누면 184달러, 2005년 매각은 345달러, 2012년 354달러, 2015년 353달러다. 이 글의 계산이고 부채 승계와 지분율은 반영하지 않은 단순 단가다. 10년 동안 세 번 팔렸는데 단가가 제자리였다.

단가가 제자리였던 이유는 임대료에 있었다. 2015년 9월 1일 서배나는 나틱시스에서 3억 1,500만 달러를 3.893%로 다시 빌렸다. 기존 증권화 저당권을 나틱시스가 양수한 뒤 통합하는 구조여서 뉴욕주 세법 255조 면제가 적용돼 저당권등록세는 0이었다. 882만 달러를 아낀 것이다. 스폰서가 새로 넣은 현금은 1,993만 2,157달러였는데 클로징 비용이 정확히 같은 금액이다. 에쿼티는 한 푼도 회수되지 않았다. 2015년 7월 30일 감정은 세 숫자를 내놓았다. 현 상태 6억 4,000만, 임차인이 소멸한다고 가정한 "고 다크" 가치 5억 8,000만, 토지 3억 810만 달러. 담보인정비율은 49.2%다. 감정인이 본 시장 임대료는 제곱피트당 47달러였고 시티의 임대료는 재측량 면적 기준 37.61달러여서 시장 임대료가 그보다 25% 높았다. 2018년 재임대 호가는 55에서 65달러로 보도됐다. 시티의 계약 임대료는 그 호가의 39~46%였다. 임대료가 시장의 절반인 장기 순임대차는 건물 값을 깎는다. 그래서 감정인은 임차인이 나가도 2012년 거래가보다 20.6% 높다고 봤다. 이 글의 계산이다.

시티는 임차인으로 남아 돈을 계속 넣었다. 2012년부터 2014년까지 15개 층 전면 개수와 10개 층 설비 개선에 약 1억 달러를 썼고, 2011년 코트스퀘어역 개수 4,760만 달러 가운데 3,370만 달러를 부담했다. 2004년 7월에는 바로 옆 블록에 2억 달러짜리 14층 코트스퀘어 투를 짓겠다고 발표했고, 그 건물은 2006년 G선과 7호선을 잇는 통로를 지어 같은 조항으로 용적률 보너스 13.0, 533,273제곱피트를 받았다. 1986년 원코트스퀘어의 의무가 "G선과 7호선 연결 설계 30%"였던 것이 20년 뒤 같은 회사의 다음 건물에서 실제 통로가 된 것이다. 2010년 10월 그 건물의 유닛 하나는 뉴욕시립대 건설기금에 1억 5,500만 달러에 팔렸다. 2015년 시티는 북쪽 개발부지 9필지를 1억 4,300만 달러에 팔았고, 그 자리에 스카이라인타워가 올라 2019년 10월 762피트로 상량하면서 원코트스퀘어가 30년 쥐고 있던 퀸스 최고층 자리를 가져갔고, 67층으로 준공한 것은 2021년 7월이다.

아마존이 빠지고 시티가 나간 2020년 1월 이 건물에는 직전 공개 감정가의 138%인 8억 8,000만 달러가 얹혔고, 빈 100만 제곱피트를 다섯 임차인이 나눠 채웠다

2018년 11월 13일 아마존 발표와 같은 날 시티는 보도자료를 냈다. 2019년 상반기에 직원 1,100명을 내보내 아마존에 자리를 비워 주겠다는 것이었다. 당시 시티가 쓰던 면적은 약 100만 제곱피트, 건물 안 인원은 약 3,000명이었다. 발표 한 달 뒤인 12월 11일 대출 현금관리 발동일이 지났다. 2019년 2월 14일 아마존이 철회했고, 시티는 같은 날 계획이 바뀌지 않는다고 확인했다. 2월 21일 보도는 서배나의 재자본화 협상이 결렬됐다고 전했다. 그러나 등기는 다른 움직임을 보여 준다. 4월 9일 센틴 매니지먼트의 임대차 각서가 등기됐다. 각서와 보도에 적힌 면적은 465,312제곱피트다. 6월 17일 알티스 USA의 각서가 등기됐다. 103,133제곱피트, 알티스 연차보고서에 따르면 만기 2032년에 2037년까지 연장옵션이다. 아마존이 빠진 지 넉 달 만에 두 임차인의 각서가 등기됐다.

2020년 1월 3일 재자본화가 등기됐다. 아폴로 상업부동산금융의 선순위 5억 8,000만, SL그린의 후순위 1억, 여기에 JP모건 프라이빗뱅크 부동산 유닛 주니어스의 우선지분 2억을 더해 8억 8,000만 달러다. 2015년 나틱시스 대출은 상환되지 않고 아폴로가 양수해 통합했다. 등기 표지에 따르면 신규 저당권 3억 6,530만 가운데 과세 대상 3억 6,500만에 대해서만 저당권등록세 1,022만 2달러 83센트를 냈고, 나누면 2.80%다. 기존 3억 1,500만에 대한 882만 달러는 255조 면제로 다시 아꼈다. 2015년과 합치면 이 구조로 아낀 세금이 1,764만 달러다. 증권화 쪽에서는 WFCM 2015-NXS3 신탁이 2020년 1월 17일 8,000만 달러 노트를 액면으로 돌려받고 1%인 80만 달러의 조기상환수수료를 받았다. 투자자 손실은 없었다. 아폴로는 분기 실적자료에서 5억 8,000만 중 2억 9,000만만 자기 몫으로 잡았고, 나머지 2억 9,000만의 보유자는 공개되지 않았다.

8억 8,000만을 가장 최근의 공개 감정가로 나누면 이 글의 계산으로 137.5%다. 그 감정가는 2015년 7월의 6억 4,000만이고, 임차인이 소멸한다고 가정한 값은 5억 8,000만이었다. 넉 달 뒤 단독 임차인이 전부 나가는 건물에 직전 공개 감정가를 37.5% 넘는 자본이 얹힌 것이다. 2020년 1월에 새 감정이 있었을 것이지만 사모 대출이라 공개되지 않았다. 그래서 이 비율은 "2015년 공개 감정가 대비"라는 한정을 떼고 쓸 수 없다. 2020년 5월 시티의 임차가 끝났고 7월 외벽의 시티 간판이 내려갔다. 그해 뉴욕시 건축국에 신고된 공사비는 로비 440만, 옥상 508만, 파사드 165만, 기계설비 434만, 28층부터 38층까지 열 개 층 임차인 공사 약 1,300만으로 합계 약 2,850만 달러다. 이 글의 합산이고 신고액이라 하한이다. 10월 1일 SL그린은 후순위 1억을 데이비드슨켐프너에 팔았다. 가격은 공개되지 않았다. 할인이었다면 이 건물에서 나온 유일한 실현 손실이다.

빈 자리는 하나가 아니라 다섯이 채웠다. 2021년 6월 타깃이 소매 약 31,000제곱피트의 각서를 등기했고 2023년 4월 개점했다. 2022년 10월 뉴욕시 학교건설청이 11개 층 350,000제곱피트를 20년 임차했고 2024년 입주했다. 2023년 1월 노스웰헬스가 42,000제곱피트를 10년 빌렸다. 2023년 6월 서배나는 가동률이 약 60%이고 센틴 50만 제곱피트가 임차인이라고 말했다. 센틴이 입주 전에 해지했다는 서술이 돌지만, 등기에 해지 기록이 없고 센틴의 증권거래위원회 제출서류 전문검색에서 "Long Island City"는 0건이며 소유자 서배나가 2023년에도 임차인으로 명시하므로 이 글은 그 서술을 쓰지 않는다. 시티가 임차했던 1,401,609제곱피트 가운데 입주가 확인된 새 임차인 가운데 가장 큰 몫을 가져간 쪽이 민간 기업이 아니라 뉴욕시 기관이라는 것이 이 건물의 2020년대다.

2023년 3월 14일 대출이 다시 짜였다. 등기 9건 가운데 두 건의 표제가 "저당권 수정 및 분할 계약"이다. 선순위 노트 A는 아폴로가 대리인인 5억 500만, 후순위 노트 B는 데이비드슨켐프너 1억 4,422만 9,543달러 36센트가 됐다. 2020년 1억에 4,422만 9,543달러 36센트가 더해진 금액이고, 선순위에서 7,500만이 줄었다. 총 약정은 6억 8,000만에서 6억 4,923만으로 3,077만 줄었고 만기는 2025년 2월에서 2028년 3월로 늘었다. 아폴로의 2026년 1분기 자료는 2027년 8월로 쓴다. 등기 전부가 255조 면제로 등록세 0이다. 새 돈이 아니라 2020년에 이미 과세된 약정 안에서 재배분됐다는 뜻이다. 아폴로 장부에서 이 대출은 2020년부터 2026년까지 리스크등급 3을 유지했고, 개별 대손충당금이나 비발생 처리가 공시된 적이 없다. 미실행 약정은 2020년 말 9,700만에서 2025년 말 2,300만으로 줄었다. 임차인 공사비와 중개수수료 재원 약 7,400만 달러가 실제로 나갔다는 뜻이다. 이 글의 계산이다. 공개 기록상 이 건물에 디폴트는 없다. 2026년 2월 11일 서배나는 17층을 주거 20호로 바꾸는 허가를 받았다. 신고 공사비 400만 달러, 이 건물에서 처음 나온 주거 용도 신청이다.

시티는 판 값보다 많은 임대료를 냈고, 대주는 네 라운드 모두 공개 기록상 원금을 잃지 않았으며, 재산세 면제는 공공기관이 열한 개 층을 쓰기 시작한 뒤 한 해에 2.6배가 됐다

시티는 이 건물에서 받은 돈보다 많은 돈을 냈다. 시티는 1989년 공사비 2억 5,000만을 넣고 보도로 13년 9,700만 달러의 감면을 받았으며, 2005년 4억 6,876만 3,750달러에 팔고 15년 동안 연 3,576만의 임대료를 냈다. 인상 조항을 모르므로 임대료를 불변으로 두면 15년 누적은 약 5억 3,640만 달러다. 매각 대금보다 약 6,760만 달러 많다. 이 글의 계산이고 하한이다. 여기에 역 개수 3,370만과 내부 개수 약 1억이 더 나갔다. 렉슨은 2005년 매입 뒤 대출로 3억 350만, 지분 70% 매각으로 약 1억 920만을 회수했고, 합병 후 SL그린은 2012년 매각에서 순수취 4,280만 달러를 밝혔다. 워터브리지 쪽은 2012년 4억 8,109만에 사서 2015년 신고 대가 4억 8,021만에 지분을 넘겼다. 차액은 마이너스 88만 3,873달러, 0.18%다. 그 3년 동안 시티 임대료 3,576만에서 이자 약 1,545만을 뺀 연 약 2,031만의 현금흐름이 있었으므로 실제 손익은 분배액에 달렸는데 비공개다. 서배나는 2015년 에쿼티 약 1억 6,521만과 현금 1,993만을 넣었고, 2020년 우선지분 2억이 들어오면서 부채가 3억 1,500만에서 6억 8,030만으로 3억 6,530만 늘었다. 2020년 감정가와 주니어스 지분율이 비공개라 서배나의 손익은 계산할 수 없다. 대주는 2005년 도이체, 2015년 나틱시스, 2020년 아폴로, 데이비드슨켐프너까지 공개 기록상 원금 손실이 없다. 아마존은 0이다.

자리	넣은 돈	받은 돈	비고
시티, 1989~2020	공사비 2억 5,000만 + 임대료 약 5억 3,640만 + 역 3,370만 + 개수 약 1억	매각 4억 6,876만 + 감면 9,700만(보도)	임대료는 불변 가정 하한
렉슨 → SL그린, 2005~2012	매입 약 4억 7,100만	대출 3억 350만 + 지분 70% 약 1억 920만 + 2012 순수취 4,280만	양도세 1,455만
워터브리지·콜로니, 2012~2015	매입 4억 8,109만(에쿼티 약 1억 6,609만)	지분 이전 4억 8,021만	−0.18%, 3년 현금흐름 비공개
서배나·주니어스, 2015~	에쿼티 약 1억 6,521만 + 현금 1,993만 + 우선지분 2억	부채 3억 1,500만 → 6억 8,030만	2026 손익 계산 불가
대주 2005·2015·2020·2023	3억 1,500만 → 6억 4,923만	액면 상환 또는 진행 중, 등급 3	원금 손실 0
아마존, 2018~2019	0	0	의향서만
뉴욕시, 1986~	용적률 13.0 + 감면 9,700만 + 2차 ICIP + SCA 면세	통로·광장·도서관·주차·기금	2018 인센티브 약 30억은 지급 0

재산세는 과세표준에 세율을 곱해 이 글이 계산했다. 2010/11년 629만 달러, 2018/19년 707만, 2024/25년 1,010만, 2025/26년 1,056만 달러다. 2005년부터 2020년까지는 트리플넷 임대차라 시티가 직접 냈고, 그 뒤 부담 주체는 계약별로 다르고 공개되지 않았다. 2020년과 2021년은 공개 데이터가 비어 있다. 재무국이 수익환원으로 매긴 시장가치는 2025/26년 2억 4,646만 달러인데, 2015년 감정가 6억 4,000만의 절반 이하이고 2012년 거래가 4억 8,109만의 절반 수준이다. 과세 기준은 거래가가 아니다. 2026/27년에는 면제가 뛴다. 산업·상업인센티브 잔여분 849만 9,750달러에 뉴욕시 학교건설청 점유분 면세 2,453만 4,259달러가 붙어 합계 약 3,300만 달러, 전년의 2.6배다. 뉴욕시 기관이 쓰는 11개 층만큼이 과세표준에서 빠진 것으로 읽힌다. 면세의 근거 조문과 임차 조건은 확인하지 못했다.

인센티브는 기업에 갔고 재평가는 이웃에게 왔다. 2019년 1월 3일 뉴욕시 감사원장은 길 건너 협동조합 시티라이츠의 과세표준이 2019회계연도에 5,170만 달러에서 1억 160만 달러로 거의 두 배가 됐고 재산세 고지액이 520만 달러가 됐다고 밝혔다. 그 조합은 주 개발공사에 연 50만 달러 지상권료를 내고 8,600만 달러 모기지를 지고 있었다. 감사원장 추계로 5년간 관리비가 가구당 월 1,000달러 가까이 오를 수 있었다. 같은 달 30일 뉴욕시의회 재정국 백서는 시가 자체 평가한 산업·상업감면의 유인율이 3.6%라고 적었다. 수혜 사업의 96.4%는 보조금이 없었어도 똑같이 진행됐을 것이라는 뜻이다. 백서는 같은 시기 구글이 전면허용 감면만 받을 수 있는 조건에서 자기 돈 10억 달러 이상으로 허드슨스퀘어에 170만 제곱피트를 만든 것을 비교군으로 들었다.

같은 동네의 다른 건물이 더 큰 대조군이다. 티시먼스파이어가 6억 5,000만 달러를 들여 지은 잭스는 2019년 초 메이시스와 블루밍데일스와 뉴욕장로병원과 위워크와 와일코넬로 전 면적 임대를 끝낸 채 열었다. 2021년 8월 감정가 8억 6,000만 달러에 4억 2,500만 CMBS를 받았는데 2026년 5월 감정가는 4억 8,000만 달러다. 44.2% 하락, 이 글의 계산이다. 메이시스는 입주하지 않고 임대료를 내며 전대처를 찾고, 위워크는 파산 때 전체의 20%를 포기했다. 티시먼스파이어는 2,000만 달러를 더 넣고 3년 연장에 1.5년 옵션을 붙이기로 합의했다. 2026년 5월 보도 시점에 아직 종결되지 않았다. 임대차 계약이 100% 차 있다는 것과 사람이 온다는 것은 다른 일이다. 원코트스퀘어의 공백을 아마존 하나로 설명할 수 없는 이유다. 2024년 야디 집계로 롱아일랜드시티 오피스 공실률은 37.95%, 평균 호가는 제곱피트당 30.09달러였고, CBRE의 2026년 상반기 집계로 가용률은 24.3%, 호가는 52.42달러다. 공실률과 가용률은 모집단과 지표가 다르다. 두 수치의 차이를 시장 개선으로 읽으면 안 된다.

사진: Tdorante10, CC BY-SA 4.0, 위키미디어 공용

같은 땅에서 공공은 용적률과 재지정과 보조금 각서와 공공투자를 차례로 썼고, 공공이 받으려던 것이 지어진 쪽은 민간이 내놓을 것이 조문에 박힌 쪽뿐이었다

2001년 7월 뉴욕시의회는 롱아일랜드시티 37블록을 재지정했다. 코트스퀘어 세 블록을 담고 있던 특별 헌터스포인트 혼합용도지구를 특별 롱아일랜드시티 혼합용도지구로 개명하고 34블록을 더해 용적률 2와 5였던 블록에 최대 12까지 쓰는 용도지역 쌍을 얹었다. 역세권은 12, 로프트 구역은 8, 연립 블록은 5다. 환경영향평가 시나리오는 향후 10년에 사무 약 500만 제곱피트와 주택 300호였다. 도시계획국이 뒤에 적은 실적은 사무 150만 제곱피트 이상, 주택 약 10,100호, 호텔 600실이다. 사무는 시나리오의 약 30%, 주택은 약 34배다. 이 글의 계산이다. 중심업무지구를 만든다던 재지정이 만든 것은 주거 동네였다. 2001년 결정문은 시 재정 효과를 노린 신설 세금 요구를 기각하면서 이렇게 적었다. 시티뱅크 건물은 열두 살이고, 롱아일랜드시티 중심부에만 있는 새 세금은 시장 요인에 민감한 개척 지역의 재개발을 막는다는 것이다.

2025년 11월 12일 같은 땅이 다시 재지정됐다. 원LIC 계획은 54블록을 바꾸고 주택 약 14,700호, 그 가운데 약 4,300~4,350호를 영구 소득제한으로 짓게 하며, 시가 약 19억 7,000만 달러를 투자한다. 시의회는 만장일치였다. 지역구 줄리 원 의원실의 공식 설명은 아마존을 직접 대조한다. "Instead of providing a $3 billion handout to Amazon, this vote secures a historic investment of nearly $1.97 billion in City investments." 아마존에게 30억 달러를 주는 대신 이 표결은 거의 19억 7,000만 달러의 시 투자를 확보한다는 것이다. 여드레 앞선 11월 4일 선거일에 유권자는 주민투표 3호와 4호를 통과시켜 시의회의 토지이용 최종 결정권을 좁혔다. 2018년에는 주 개발공사가 시 소유 땅을 명목가로 받아 일반사업계획으로 처리해 시의회 심의를 건너뛰려 했고, 반대 측 성명이 지목한 것이 정확히 그 경로였다. 2025년에는 헌장 개정이 시의회의 거부권을 줄였다. 같은 동네, 7년 간격이다.

시점	공공이 준 것	민간이 내놓은 것	결과
1986 원코트스퀘어	용적률 2→15, 보너스 1,068,093 ft², 감면 12년	환승통로·광장·도서관·주차·기금, 조문에 명시	지어졌다, 31년 단독 임차
2001 재지정 37블록	용적률 2·5→12, 전면허용	없음	사무 150만, 주택 10,100호
2006 코트스퀘어 투	보너스 533,273 ft²	G선·7호선 통로	지어졌다, 시티 1,000명 잔류
2018 아마존 HQ2	약 30억, 시 땅 명목가, 심의 우회	비구속 각서, 60일 해지	2019-02-14 철회, 지출 0
2025 원LIC 54블록	재지정 + 시 투자 19억 7,000만	주택 14,700호, 임대 4,350호	시의회 만장일치

아마존은 뉴욕을 떠나지 않았다. 2025년 5월 아마존은 맨해튼 522 피프스애비뉴를 RFR에서 4억 5,600만 달러에 샀다. 보조금 발표가 붙지 않은 매입이었다. 보조금 약 30억 달러가 붙은 퀸스는 무산됐고 보조금 없는 맨해튼 매입은 실행됐다. 시의회 재정국이 계산한 유인율 3.6%가 사후에 확인된 모양새이지만, 이것은 이 글의 해석이고 아마존이 그렇게 말한 적은 없다. 아마존이 철회 성명에서 든 "뉴욕시민 70%의 지지"는 출처가 없고, 2019년 2월 시에나 조사는 뉴욕시 58%, 주 전체 56%였다. 시티도 떠난 것이 아니라 줄였다. 2019년 2월 기준 원코트스퀘어 3,000명과 코트스퀘어 투 500명이던 인원이 코트스퀘어 투 최소 1,000명이 됐다. 2,500명 감소는 이 글의 계산이다. 남은 1,000명은 2006년에 같은 조항을 한 번 더 쓴 옆 건물에 있다.

확인하지 못한 것을 적는다. 2020년 재자본화와 2023년 재구성 당시의 감정가는 사모 대출이라 공개되지 않았고, 그래서 137.5%는 2015년 공개 감정가 대비로만 쓸 수 있다. 아폴로 선순위 5억 8,000만 중 2억 9,000만의 보유자, SL그린이 후순위 1억을 판 가격, 주니어스의 지분율, 센틴의 실제 입주와 전대 상태, 개별 임대차의 임대료, 아마존 의향서의 조건, 1985년과 1988년 《뉴욕타임스》 기사 원문, 두 번째 감면을 촉발한 공사, 학교건설청 면세의 근거 조문, 17층 주거 전환의 제도 근거는 열지 못했다. 아폴로 장부의 최종만기도 2025년 보고서는 2028년 3월, 2026년 1분기 자료는 2027년 8월로 어긋난다. 결론을 뒤집을 조건은 둘이다. 아폴로가 이 대출의 리스크등급을 내리거나 충당금을 쌓으면 "디폴트 없음"을 고쳐야 하고, 센틴이 입주하지 않고 전대만 하고 있다는 1차 기록이 나오면 임차인 표를 다시 써야 한다. 2026년 10월 7일 시점 두 기록 모두 없다.

한국에서 공공이 땅으로 기업을 유치한 사례는 조건을 조문에 박는 쪽이었다. 서울시가 마곡 땅을 원가에 판 이유는 시세차익이 아니라 연구소를 채우기 위해서였고, 원가로 파는 대신 팔지 못하게 하고 용도를 묶은 구조였다. 성남시의 정자동 시유지는 공공이 원가로 판 땅이 아니라 용도를 묶어 협상으로 판 땅이었고, 소프트웨어 업체 10곳 이상 유치와 3년 안 착공이 조건으로 붙었다. 뉴욕은 1986년에 용적률을 주면서 통로와 도서관을 조문에 박았고, 그것은 지어졌다. 2018년에는 세금을 깎아 주면서 담보를 환수 조항에 뒀는데, 환수는 돈이 나간 뒤에만 작동하고 각서는 비구속이었다. 지어진 쪽과 지어지지 않은 쪽을 가른 것은 금액이 아니라 민간이 무엇을 내놓는지가 어디에 적혀 있었는가였다.

사진: Kidfly182, CC BY 4.0, 위키미디어 공용

출처

본문의 용도지역 변경과 지하철 개량 의무와 공공기여 조건은 1986년과 2001년 뉴욕시 도시계획위원회 결정문과 도시계획국의 지하철 보너스 기록이고, 세제 감면은 1992년 재무국 최종적격증명서와 재무국 면제 데이터다. 2005년과 2012년과 2015년과 2020년과 2023년의 양도와 저당권과 양도세와 저당권등록세는 뉴욕시 등기소 문서 표지 원본이며, 2005년 대출과 임대차 조건은 렉슨의 증권거래위원회 제출서류, 2015년 대출과 감정가와 현금관리 조항은 WFCM 2015-NXS3 투자설명서, 2020년 이후 대출 상태는 아폴로 상업부동산금융의 연차보고서와 분기 자료다. 아마존 양해각서는 서명본 원문, 철회 성명은 아마존 공식 게시물, 반대 논거는 뉴욕시의회 재정국 백서와 감사원장 보도자료다. 재산세는 재무국 과세대장과 세율표에서 이 글이 계산했다. 1989년 공사비와 감면 보도, 임차인 면적과 임대료 호가, 잭스와 롱아일랜드시티 시장 수치는 당대 보도라 본문에 그렇게 적었다.

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시 결정문·등기·공시

• City Planning Commission, C 860429 ZSQ, Citibank 특별허가 결정문 — NYC Department of City Planning · 1986-07-09
• City Planning Commission, N 860683 ZRQ, Court Square Sub-district 조문 신설 — NYC Department of City Planning · 1986-07-09
• City Planning Commission, C 000406 (A) ZMQ, Long Island City 용도지역 변경 결정문 — NYC Department of City Planning · 2001-05-23
• Long Island City Rezoning Executive Summary — NYC Department of City Planning · 2001-10-02
• History of NYC Transit Bonuses — NYC Department of City Planning
• Long Island City Core Neighborhood Profile — NYC Department of City Planning
• Zoning Resolution §117-44 Mandatory Improvements — NYC Department of City Planning
• ACRIS 등기 문서 검색, Queens Block 79 Lot 30 — NYC Department of Finance
• ACRIS Real Property Legals, Socrata 8h5j-fqxa — NYC Open Data
• PLUTO 26v2, BBL 4000790030 — NYC Open Data
• Property Exemption Detail, parid 4000790030 — NYC Open Data
• Property Valuation and Assessment Data 2010/11~2018/19, Block 79 Lot 30 — NYC Open Data
• Property Valuation and Assessment Data Tax Classes 1,2,3,4, 2022/23~ — NYC Open Data
• Property Tax Rates — NYC Department of Finance
• DOB NOW Build Job Application Filings — NYC Open Data
• DOB Job Application Filings — NYC Open Data
• Form 424B5, WFCM 2015-NXS3, Annex A-3 One Court Square — SEC EDGAR · 2015
• Form 10-D Exhibit 99.1, WFCM 2015-NXS3, 2020-01 분배 보고서 — SEC EDGAR · 2020-01-29
• Reckson Associates Realty Form 10-Q, 2005년 3분기 — SEC EDGAR · 2005-11
• Reckson Associates Realty Form 10-K, 2005 — SEC EDGAR · 2006-03
• SL Green Realty, 2026년 2분기 보충자료 처분 이력 — SEC EDGAR · 2026-07
• SL Green Realty Corp. Announces Agreement to Sell One Court Square — SL Green · 2011-11-01
• Apollo Commercial Real Estate Finance, Form 10-K 목록 — SEC EDGAR
• Apollo Commercial Real Estate Finance, 2020년 1분기 보충자료 EX-99.2 — SEC EDGAR · 2020-05
• Apollo Commercial Real Estate Finance, 2026년 1분기 보충자료 EX-99.2 — SEC EDGAR · 2026-05
• Altice USA Form 10-K FY2024 — SEC EDGAR · 2025-02

아마존 HQ2·시의회·감사원

• Long Island City Development Project Memorandum of Understanding, ESD·NYC·NYCEDC·Amazon — Amazon · 2018-11-12
• Amazon selects New York City and Northern Virginia for new headquarters — Amazon · 2018-11-13
• Update on plans for New York City headquarters — Amazon · 2019-02-14
• Citi to Welcome Amazon in Long Island City Tower by Making Space Available — Citigroup · 2018-11-13
• Statement from Senator Michael Gianaris and Council Member Jimmy Van Bramer Regarding Amazon LIC Deal — New York State Senate · 2018-11
• Does the Amazon Deal Deliver for New York City Residents? A Preliminary Equitable Growth Evaluation — NYC Council Finance Division · 2019-01-30
• Comptroller Stringer Calls on City to Provide Tax Relief to CityLights Residents — NYC Comptroller · 2019-01-03
• Majority Support NYS Deal with Amazon — Siena College Research Institute · 2019-02-12
• OneLIC: Long Island City Neighborhood Plan — NYC Council Member Julie Won · 2025-11
• NYC Council Approves OneLIC Neighborhood Plan — NYC Council · 2025-11-12
• Council passes major LIC rezoning after having powers curtailed — Queens Daily Eagle · 2025-11-13

보도·시장·사진

• American Journal: Tall Order for Queens Coping With First Skyscraper — The Washington Post · 1989-01-25
• A Giant to Dominate Low-Rise Queens — The New York Times · 1988-08-07, 제목과 날짜만 확인
• Citigroup's Huge New York-Metro Shuffle — Site Selection · 2004-08
• Outer boroughs' tallest spire has new owner — Crain's New York Business · 2014-08-25
• Savanna decides to hold on to One Court Square — The Real Deal · 2015-09-17
• Citigroup downsizing will leave big void at One Court Square — The Real Deal · 2018-07-24
• Amazon Set to Lease 1M Square Feet at One Court Square in Long Island City — Commercial Observer · 2018-11-13
• Amazon's Long Island City Exit Doesn't Change Citigroup's Plans — Bloomberg · 2019-02-14
• Savanna struggling to recapitalize mostly empty LIC office tower — The Real Deal · 2019-02-21
• Life After Amazon for LIC's One Court Square — Commercial Property Executive · 2019-02-27
• LIC Dominated Queens Office Leases in 2019 — The Real Deal · 2020-01-06
• Savanna Recaps One Court Square in $880M Deal — Commercial Observer · 2020-01-06
• SL Green Puts One Court Square Loan Up For Sale — The Real Deal · 2020-07-23
• Savanna Signs 350 KSF Lease at One Court Square — Commercial Property Executive · 2022-10-04
• Queens' One Court Square Serves as Example to Other Older Office Towers — Commercial Observer · 2023-06
• Tishman Speyer kicks in $20M to secure Jacx loan extension — The Real Deal · 2026-05-19
• Long Island City Office Market Trends — CommercialCafe · 2024
• Long Island City Office Figures H1 2026 — CBRE · 2026-07
• LIC Neighborhood Snapshot Spring 2026 — Long Island City Partnership · 2026-04
• One Court Square — Wikipedia
• One Court Square — CTBUH Skyscraper Center
• File:Citicorp Building by David Shankbone.jpg — 위키미디어 공용
• File:Court Sq Subway td (2019-04-16) 02 - 23rd Street–Ely Avenue IND.jpg — 위키미디어 공용
• File:Long Island City Queens January 2026 018.jpg — 위키미디어 공용