세일즈포스가 타워 이름값으로 낸 돈은 0달러였고, 옆 버스 터미널 이름값은 1억 1,000만 달러였다

이 글은 《건물을 짓는 돈: 세계편》 32편이다. 세계의 건물 한 채를 잡아 그 돈이 왜 그런 모양인지 본다. 편마다 메커니즘 하나와 건물 하나. 이번 메커니즘은 공공이 땅을 팔아 역을 짓고, 리츠가 회사 신용으로 건물을 올리고, 임차인이 이름을 임대차의 조건부 조항으로 받는 구조이고, 건물은 샌프란시스코 미션가 415번지의 61층 세일즈포스타워다. 국내 건물은 《건물을 짓는 돈: 국내편》에서 따로 다룬다.

건물 이름값은 누가 정하는가

2014년 4월 10일 샌프란시스코 미션가 415번지의 임대인 트랜스베이타워 유한회사와 임차인 세일즈포스닷컴이 서명한 임대차 계약은 세일즈포스가 그해 5월 증권거래위원회에 낸 분기보고서에 첨부돼 전문이 공개됐다. 23조 3항은 건물과 단지의 이름을 지을 독점적이고 전 세계적인 권리를 임차인에게 준다고 적었고, 임대인은 서명일부로 건물을 세일즈포스타워로 부르는 데 동의했다. 23조 12항은 그 이름의 값을 표로 적었다. 임차인이 18개 층 이상을 빌리는 동안에는 연간 간판료와 명명료를 내지 않는다. 16개 층과 17개 층 사이로 줄면 연 300만 달러, 16개 층 미만이면 연 600만 달러다. 트랜치1이 끝나는 2032년 이후에는 각각 375만과 750만이 된다. 세일즈포스가 그날 빌린 면적은 71만 3,727제곱피트, 건물의 절반이고 3층부터 30층까지와 61층의 29개 층이었다. 이름값이 켜지는 선에서 한참 위였다.

3년 뒤인 2017년 7월 13일 같은 블록의 다른 땅 주인이 같은 회사에 이름을 팔았다. 샌프란시스코 환승공사 이사회는 새 환승센터와 옥상공원과 원형극장을 세일즈포스 환승센터, 세일즈포스 파크, 세일즈포스 앰피시어터로 부르는 명명권 계약을 승인했다. 25년에 1억 1,000만 달러 이상. 체결 때 101만 달러, 버스 운행이 시작되면 3년치 911만 2,700달러를 미리, 4년차부터 해마다 327만 8,181달러를 3%씩 올려서, 철도가 연결되는 2단계 사업이 시작되면 거기서 20%를 더. 세일즈포스가 90일 전에 통지하면 해지할 수 있지만 3년치를 위약금으로 낸다. 공사는 자산관리사 공모에서 세 회사가 써낸 명명권 수익 추정치 연 107만에서 229만 달러와 비교해 이 값이 기관에 유리하다고 보고서에 적었다.

사진: Frank Schulenburg, CC BY-SA 4.0, 위키미디어 공용

같은 회사가 같은 해에 런던에서도 임차 조건으로 이름을 받으려 했다. 110 비숍스게이트의 네 개 층을 더 빌리는 조건으로 건물을 세일즈포스타워로 바꾸려 했지만 런던시 계획교통위원회가 막았다. 지침은 건물 이름을 지배적 점유자에게만 허용했고 세일즈포스의 점유율은 18%였다. 공식 이름은 주소로 남았다. 샌프란시스코에서는 민간 타워에서 절반을 빌려 이름을 받았고 공공 환승센터에서는 돈을 내고 이름을 샀다. 셋을 나란히 놓으면 건물 이름값은 시장이 정하는 가격이 아니라 땅 주인이 누구인지와 그 주인이 돈이 얼마나 급한지가 정하는 값이었다.

땅 주인들의 돈 사정은 공시에 있다. 환승공사는 옛 트랜스베이 터미널 부지 5만 제곱피트를 2013년 3월 26일 하인스와 보스턴프로퍼티스의 합작사에 약 1억 9,200만 달러에 팔았고 그 돈은 환승센터 공사비로 갔다. 부동산 자료 서비스가 옮긴 카운티 기록의 거래가는 1억 9,181만 6,197달러다. 리츠인 보스턴프로퍼티스는 건설대출 없이 건물을 올렸다. 2016년 5월 합작 계약을 고쳐 파트너의 출자 의무를 제한했고, 2018년 첫 그린본드로 조달한 9억 8,800만 달러를 전액 이 건물에 배분했다고 2019년 연차보고서에 적었다. 추정 총투자 10억 7,350만 달러는 2014년부터 2017년까지 네 번의 연차보고서에서 한 번도 바뀌지 않았다. 2019년 4월 하인스의 5%를 1억 8,680만 달러에 사서 100%가 됐고, 2025년 말 장부가는 토지 2억 349만과 건물 9억 4,620만 달러이며 담보 열은 비어 있다.

이 글은 그 세 층을 가른다. 공공이 땅을 팔아 역을 짓는 설계, 리츠가 회사 신용으로 건물을 세우는 돈, 임차인이 이름을 조건으로 받는 계약. 셋 다 공개된 문서에 있다. 드러나지 않는 것은 2023년 이후다. 세일즈포스는 그해 1월 직원 10%를 줄였고 3월 부동산지 보도로는 타워의 12만 5,000제곱피트를 전대 시장에 내놓았으며, 연차보고서의 베이에어리어 점유 면적은 160만 제곱피트에서 90만으로 줄었다. 그런데 보스턴프로퍼티스의 2025년 연차보고서에서 세일즈포스는 여전히 포트폴리오 전체에서 89만 1,231제곱피트를 빌린 1위 임차인이고 타워 임대율은 98%다. 리스는 늘었고 점유는 줄었으며, 이름값은 리스에 걸려 있으므로 공개된 계약대로라면 지금도 0달러다.

지진이 터미널을 무너뜨린 뒤 29년이 걸렸고, 타워는 섰지만 기차는 아직 안 들어온다

1989년 10월 17일 로마프리에타 지진이 1939년에 지은 트랜스베이 터미널과 그 고가도로를 상하게 했다. 새 역사를 짓자는 주민투표 Prop H가 1999년 11월에 통과했고, 2001년 4월 샌프란시스코시와 AC트랜짓과 반도통근철도관리청이 협정을 맺어 트랜스베이 환승공사를 세웠다. 2005년 6월 시가 채택한 트랜스베이 재개발계획이 돈의 틀을 정했다. 터미널 주변 주 소유 땅의 높이 상한을 올려 팔고 그 매각대금과 세금증가분으로 환승센터를 짓는다. 2007년 12월 캘리포니아 교통위원회가 캘트랜스 소유 부지를 환승공사와 시로 넘기는 것을 승인했다.

타워 부지는 2007년 설계와 개발을 묶은 공모로 나갔다. 9월 심사위원단은 하인스와 펠리클라크펠리의 안을 골랐다. 82층, 1,200에서 1,300피트, 연면적 160만 제곱피트, 제안가 3억 5,000만 달러. 2위 리처드로저스와 포레스트시티는 1억 4,500만, 3위 SOM과 록펠러그룹은 1억 1,800만이었다. 당대 보도는 가장 높은 값을 쓴 팀이 설계 경쟁에서도 앞섰다고 평했다. 2008년 금융위기가 왔다. 2012년 6월 보도는 하인스가 토지가를 1억 8,500만 달러로 다시 협상했다고 전했고, 8월 재무 파트너 메트라이프가 빠졌다. 타워는 61층 1,070피트로 줄었다.

높이는 같은 해 지구계획이 정했다. 2012년 5월 24일 계획위원회가 트랜짓센터 지구계획과 타워의 환경영향보고서를 인증했다. 지구의 기존 상한은 최고 550피트였고 타워 부지만 1,000피트 높이 지구를 받아 지붕 920피트에 조형물 150피트를 더한 1,070피트 설계가 10월에 승인됐다. 인근 부지는 600에서 850피트로 올랐다. 대가는 개발부담금과 멜로루스 특별세였고 시는 그 둘로 5억 7,000만 달러 이상을 걷어 4억 이상을 환승센터와 철도 연장에 쓴다고 추산했다. 6월 변호사 수 헤스터가 공원 그림자를 막는 Prop K를 근거로 항소했다가 철회했고, 7월 10일 시의회는 환경보고서 인증을 11 대 0으로, 7월 31일 지구계획 조례를 10 대 0으로 가결했다. 8월 8일 에드 리 시장이 서명했다. 10월 계획위원회가 최종 설계를 승인했다.

돈은 리츠에서 왔다. 2012년 10월 19일 하인스는 보스턴프로퍼티스와 50 대 50 합작을 발표했고 매입가 약 1억 9,000만 달러에 61층 140만 제곱피트를 짓겠다고 했다. 보스턴프로퍼티스가 증권거래위원회에 낸 8-K의 첨부문서다. 2013년 3월 26일 환승공사와 합작사는 거래를 끝냈다. 약 1억 9,200만 달러, 5만 제곱피트, 랜드풋당 3,800달러 남짓이고 양측 보도자료는 샌프란시스코 상업용 부지의 최고가라고 적었다. 이튿날 타워와 환승센터가 함께 착공했다. 2014년 연차보고서부터 보스턴프로퍼티스의 지분은 95%로 적혔다.

사진: Cr0codiletL1ger, CC BY-SA 4.0, 위키미디어 공용

임차인은 공사 1년 만에 정해졌다. 2014년 4월 10일 세일즈포스가 71만 3,727제곱피트를 빌리는 임대차에 서명했고 이튿날 보스턴프로퍼티스는 건물을 세일즈포스타워로 부르기로 합의했다고 발표했다. 2차 보도는 15년 5억 6,000만 달러짜리 계약이라고 적었다. 같은 해 9월 23일 시의회는 지구의 멜로루스 특별세 구역을 만장일치로 만들었다. 하인스와 보스턴프로퍼티스는 과세 기준이 협상 당시가 아니라 2014년 시장가라 세율이 제곱피트당 3.30달러에서 4.91달러로 뛴다며 소송을 위협했지만 30일 항의 기간에 공식 항의를 내지 않았다. 2016년 5월 12일 합작 계약이 고쳐졌다. 보스턴프로퍼티스가 건설대출 없이 공사비를 대면 파트너의 출자 의무가 제한되고 그 몫의 절반을 리보에 3%를 더한 우선지분으로 대납한다. 그해 말 타워는 61층 전부가 올라가 도시에서 가장 높았고 62%가 임대돼 있었다.

2017년 4월 토핑아웃했고 7월 13일 환승공사 이사회가 환승센터 명명권 계약을 승인했다. 2018년 1월 8일 타워가 완공됐고 5월 입주가 시작됐으며 12월 1일 완전히 가동되면서 보스턴프로퍼티스는 100% 임대 완료로 보고했다. 8월 12일 환승센터와 옥상의 세일즈포스 파크가 열렸고 9월 25일 프리몬트가를 가로지르는 철골보 두 개에서 균열이 발견돼 센터가 닫혔다. 2019년 7월 1일 공원이, 8월 11일 센터가 다시 열렸다. 4월 1일 보스턴프로퍼티스는 하인스의 5% 지분과 이익참여권을 현금 2억 1,090만 달러에 샀다. 우선지분과 우선수익을 돌려받은 2,410만을 빼면 1억 8,680만이었다. 2018년과 2019년에 발행한 그린본드 18억 5,000만 달러 가운데 첫 발행의 순조달액 9억 8,800만 달러가 이 건물에 배분됐다고 2019년 6월 배분보고서가 적었다.

그 뒤는 비우는 시간이다. 2020년 재택이 왔고 2023년 1월 4일 세일즈포스는 직원 10%, 7,000명 이상을 줄인다고 발표했다. 3월 타워의 12만 5,000제곱피트를 전대 시장에 내놓았고 세일즈포스 이스트 건물에서 철수했다. 연차보고서의 베이에어리어 점유 면적은 2023년 1월 160만 제곱피트에서 2024년 1월 90만으로 줄었고 전대와 가용 면적은 150만에서 200만으로 늘었다. 2024년 연방교통청 사업 소개서는 환승센터에 철도를 넣는 다운타운 철도 연장의 비용을 82억 5,000만 달러로, 협약 체결 시 최대 지원액을 33억 8,000만으로, 개통 목표를 2035년으로 적었다. 2012년 추정은 26억이었다. 2025년 12월 31일 보스턴프로퍼티스는 타워 임대율 98.0%, 포트폴리오 전체의 세일즈포스 임차 89만 1,231제곱피트를 보고했다. 2025년 10월 마크 베니오프는 뉴욕타임스 인터뷰에서 샌프란시스코에 주방위군을 보내 달라고 말했다.

땅은 공공이 팔았고, 건물은 리츠 신용으로 섰으며, 이름은 임대차의 조건부 조항이다

세일즈포스타워의 땅은 공공이 소유권째 판 땅이다. 주 소유였던 터미널 부지가 2007년 환승공사로 넘어왔고, 환승공사는 2013년 3월 26일 5만 제곱피트를 하인스와 보스턴프로퍼티스의 합작사에 약 1억 9,200만 달러에 팔았다. 같은 공공 땅이라도 팔지 못해 99년 리스로 내준 바랑가루나 60년 리스에 면허 조건으로 값을 매긴 마리나베이샌즈와 달리 미국의 공공기관은 땅을 팔고 돈을 받았다. 매각대금은 환승센터 공사비로 갔다고 매수자인 하인스와 보스턴프로퍼티스의 보도자료가 적었고, 환승센터에 들어간 주 소유 부지 매각 합계는 약 5억 1,560만 달러라고 업계지가 전했다. 2007년 공모의 3억 5,000만 달러가 2013년 1억 9,200만이 된 것은 금융위기와 82층에서 61층으로의 축소 때문이고, 그 사이의 재협상가 1억 8,500만은 2차 보도다.

값을 받는 방식은 셋이었다. 땅값 한 번, 높이를 올려 준 대가로 걷는 개발부담금, 그리고 지구 전체에 매기는 멜로루스 특별세. 2012년 지구계획은 타워 부지에 1,070피트를 주면서 그 둘을 재원 장치로 넣었고, 2014년 9월 시의회가 만든 특별세 구역 2014-1은 건물 높이 구간별로 제곱피트당 세율을 매긴다. 50층 초과 오피스는 2025-26 회계연도에 7.79달러다. 세일즈포스타워 한 필지의 특별세는 그해 972만 8,872달러이고 구역 전체 571필지가 낸 3,403만 3,226달러의 28.6%, 오피스 용도분의 54%다. 유도한 비율이다. 이 세금이 갚는 채권의 잔액은 약 5억 5,570만 달러다.

건물의 주인은 리츠다. 보스턴프로퍼티스는 2012년 50%에서 2014년 연차보고서의 95%를 거쳐 2019년 4월 1일 100%가 됐다. 50에서 95로 바뀐 거래는 공시에서 특정하지 못했다. 2016년 5월 12일의 합작 계약 수정이 돈의 구조를 보여 준다. 회사가 건설대출 없이, 또는 공사비 절반 미만의 대출로 짓기로 하면 파트너 하인스의 5% 출자 의무가 제한되고, 회사가 그 몫의 절반을 리보에 3.00%를 더한 우선지분으로 대신 넣는다. 2016년 말 430만 달러가 들어가 있었다. 2019년 1월 재수정 계약으로 하인스는 풋옵션을 행사해 지분을 넘겼고, 회사는 현금 2억 1,090만 달러에서 우선지분과 우선수익 2,410만을 돌려받아 1억 8,680만을 냈다. 비지배지분 장부가와의 차액 1억 6,250만은 추가납입자본에서 뺐다.

그러니 이 건물에는 담보대출이 없다. 2018년부터 2025년까지 연차보고서의 저당채무 목록에 세일즈포스타워는 나오지 않고 2025년 재무제표 부속명세의 담보 열은 비어 있다. 돈은 회사 전체의 무담보 회사채와 신용라인과 영업현금에서 왔고, 2018년 11월의 첫 그린본드 순조달액 9억 8,800만 달러가 이 건물의 적격 녹색사업에 전액 배분됐다. 2025년 말 모회사의 부채는 담보 42억 8,000만, 무담보 회사채 98억 600만, 교환사채 9억 7,600만, 기간대출 8억, 기업어음 7억 5,000만 달러다. 건물 하나의 빚을 따로 셀 수 없는 구조이고, 프로젝트별 자본화 이자도 공시되지 않는다. 국영 개발사의 선수금으로 지은 부르즈 칼리파나 신디케이트론으로 지은 마리나베이샌즈와 달리 이 건물은 지을 때 빚의 이름이 없었다.

임대차는 건물의 절반이었다. 2014년 4월 10일 계약의 임차 면적은 71만 3,727 임대가능 제곱피트로 건물 142만 81의 50.3%이고 1층과 3층부터 30층과 61층이다. 다섯 단계로 나눠 입주하며 앞의 두 단계는 2032년 9월 30일까지, 뒤의 세 단계는 2031년 1월 31일까지가 최소 기간이고 각각 7년과 5년의 갱신 옵션이 붙는다. 기초임대료는 층마다 달라 3층부터 7층은 1년차 제곱피트당 44달러, 61층은 90달러, 리테일은 74달러이고 해마다 1달러씩 오른다. 전 구간이 1년차에 가동된다고 가정해 더하면 약 3,668만 달러가 나온다. 유도한 값이다. 2025년 말 보스턴프로퍼티스 포트폴리오 전체에서 세일즈포스의 임차 면적은 89만 1,231제곱피트로 늘어 있었고, 리스팅 자료는 그중 타워 분을 약 88만으로 적는다. 2층과 31층부터 45층의 우선제안 공간을 행사한 것으로 보이지만 확장 계약의 원문은 찾지 못했다.

이름은 그 계약의 23조다. 23조 3항은 명명권을 독점적이고 전 세계적인 권리로 주고 임대인 비용으로 개명한다고 적었다. 23조 12항은 조건부 수수료표다. 18개 층 이상을 빌리는 동안 명명료는 없다. 16개 층과 17개 층이면 연 300만 달러, 트랜치1이 끝난 뒤에는 375만. 16개 층 미만이면 연 600만, 그 뒤에는 750만. 23조 9항은 첫 단계 입주 1주년 뒤 12개월 전 통지로 임차인이 명명을 스스로 끝낼 수 있게 했고 그때 간판을 떼는 비용은 임차인이 진다. 임대차에 적힌 표준 층 면적이 약 2만 4,900제곱피트이므로 18개 층은 약 44만 8,000제곱피트다. 유도한 환산이다. 세일즈포스의 2014년 계약은 29개 층이고 2025년 면적은 약 35.8개 층 분량이라, 공개된 계약대로라면 어느 시점에도 이름값이 켜진 적이 없다. 이름은 상품이 아니라 임차인이 면적을 줄일 때 켜지는 위약금이었다.

사진: Frank Schulenburg, CC BY-SA 4.0, 위키미디어 공용

옆 건물의 이름은 상품이었다. 환승공사가 2017년 7월 13일 승인한 명명권 계약은 환승센터와 옥상공원과 원형극장의 이름을 25년 동안, 세일즈포스가 원하면 5년 더 판다. 체결 때 101만 달러, 버스 정기운행이 시작되면 3년치 911만 2,700달러를 선납, 4년차부터 연 327만 8,181달러를 해마다 3% 올려서, 철도 연장 2단계가 시작되면 20%를 더해 25년 합계 1억 1,000만 달러 이상이다. 건물 안 표지판 최대 177개에 이름과 로고를 붙인다. 환승공사는 자산관리사 공모에서 쿠시먼앤드웨이크필드와 링컨과 영우가 써낸 명명권 수익 추정치 연 107만에서 229만 달러와 비교해 이 값이 기관에 유리하다고 적었다. 같은 보고서가 비교한 다른 공공시설의 이름값은 시카고 밀레니엄파크의 엑셀론 파빌리온 550만과 BP 보행교 500만, 덴버 A라인 5년 500만, 뉴욕 MTA 바클레이스센터역 20년에 연 20만, 샌디에이고 블루라인 30년 3,000만이었다.

두 계약을 나란히 놓으면 차이는 땅 주인에게서 온다. 임차인이 상장사라 그 분기보고서에 계약이 첨부돼 우연히 공개됐고, 환승공사는 정부기관이라 이사회 안건으로 공개했다. 리츠는 대형 임차인을 묶어 두려고 이름을 당근으로 줬고 환승공사는 역 건설비가 급해 이름을 팔았다. 리츠의 계약은 임차인이 12개월 통지로 이름을 거둘 수 있고, 환승공사의 계약은 90일 통지에 3년치 위약금이다. 건물 하나의 이름값이 0달러와 1억 1,000만 달러로 갈린 것은 이름이 비싸거나 싸서가 아니라 파는 쪽의 사정이 달라서였다.

건물 자체는 61층 1,070피트, 326미터다. 지붕 920피트 위에 150피트의 조형물이 있고 그 안에 짐 캠벨의 LED 1만 1,000개가 밤마다 도시 곳곳의 카메라가 찍은 움직임을 느린 영상으로 틀어 준다. 설계는 펠리클라크펠리, 구조는 매그너슨클레멘식, 시공은 클라크와 해서웨이딘위디의 합작이었고 기초는 지하 310피트까지 내려가는 하중지지체 42개라고 구조 전문지가 적었다. 임대가능면적은 142만 682제곱피트다. 타워는 지상에서 환승센터와 이어지고 환승센터 옥상의 5.4에이커 공원과도 닿는다.

투자액은 4년 동안 한 번도 바뀌지 않았고, 임대율은 완공 전에 97%였으며, 임차인은 빌린 채로 비웠다

세일즈포스타워에 들어간 돈은 공시에서 흔들린 적이 없다. 보스턴프로퍼티스의 연차보고서 건설 중 자산 표에서 추정 총투자는 2013년 지상층까지의 기초 공사분 3억 4,000만 달러로 먼저 적혔다. 2014년 건물 전체 10억 7,350만 달러로 적힌 뒤에는 2015년, 2016년, 2017년에도 같은 숫자였다. 투자 누계는 2014년 말 3억 4,892만, 2015년 말 4억 3,239만, 2016년 말 7억 1,176만, 2017년 말 9억 4,187만이었다. 2018년 완공 뒤 2025년 재무제표 부속명세의 장부가는 토지 2억 349만과 건물 9억 4,620만과 개량 415만을 더한 11억 5,070만 달러이고 감가상각누계액은 2억 1,475만이다. 추정 총투자와 장부가의 차이 약 7,700만 달러는 95% 지분 기준과 100% 취득 후의 차이이거나 완공 후 추가 자본화일 수 있으나 공시는 설명하지 않는다. 건물 하나의 공사비가 처음 계획에서 끝난 드문 사례다.

임대는 짓는 동안 찼다. 같은 표의 임대율은 2014년 말 51%, 2015년 말 59%, 2016년 말 62%, 2017년 말 97%였고 2018년 12월 완전 가동 때 100%였다. 2019년 말 99.3%, 2020년 말과 2022년 말 100%, 2025년 말 98.0%다. 2025년 4분기 보충자료의 타워 연환산 임대 의무는 점유 제곱피트당 114.90달러다. 기본임대료에 관리비 환급분을 더한 값이라 2014년 계약의 기본임대료 44~105달러와 같은 기준이 아니고, 세일즈포스 외 재임대분의 조건은 공시되지 않는다. 샌프란시스코에서 보스턴프로퍼티스가 가진 다른 건물의 임대율은 엠바카데로센터 4동 87.9%, 1동 70.1%, 2동 73.4%였다. 같은 도시의 큰 건물 가운데 이 건물만 찼다.

임차인 쪽 공시는 다른 그림이다. 세일즈포스의 연차보고서 부동산 항목은 샌프란시스코에서 직접 쓰는 면적과 전대하거나 비워 둔 면적을 나눠 적는다. 2023년 1월 말 점유 약 160만 제곱피트와 전대·가용 약 150만, 2024년 1월 90만과 200만, 2025년 1월 90만과 210만, 2026년 1월 100만과 220만이다. 복수 건물의 합산이라 타워 한 동의 수치는 아니지만 타워가 본사 주소다. 같은 기간 보스턴프로퍼티스 쪽의 세일즈포스 임차 면적은 타워 계약 71만 3,727에서 포트폴리오 전체 89만 1,231제곱피트로 늘었다. 임대차 계약은 줄지 않았고 쓰는 면적만 줄었다. 2026년 1월 말 세일즈포스의 운용리스 부채는 27억 3,700만 달러다. 남은 최소 지급액은 2027 회계연도 6억 1,500만부터 2031년 2억 6,800만, 그 뒤 7억 9,000만으로 합계 30억 7,500만이다. 전대 수입은 그 표에 들어 있지 않고, 회사는 향후 5년 전대 수입을 약 2억 5,800만 달러로 따로 적었다. 최소 지급액의 10분의 1이다.

이 어긋남이 명명 조항과 맞물린다. 명명료는 빌린 층수에 걸려 있지 출근하는 사람 수에 걸려 있지 않다. 세일즈포스는 2023년 타워의 12만 5,000제곱피트를 전대 매물로 내놓고 직원 7,000명 넘게 줄였다. 그래도 보스턴프로퍼티스 장부의 임차 면적은 표준층으로 환산하면 약 35개 층 분량이라 공개된 계약대로라면 18개 층 기준을 넘는다. 유도한 값이다. 전대가 안 되면 임대료는 세일즈포스가 계속 내고, 그 임대료가 유지되는 한 이름값은 0이다. 보스턴프로퍼티스에게 세일즈포스는 2025년 말 기준 89만 1,231제곱피트, 회사 전체 가동 면적의 2.13%를 빌린 1위 임차인이다. 2위 구글 83만 6,110, 3위 패니메이 71만 121, 4위 아카마이 65만 8,578, 5위 스냅 60만 7,287이다.

정부가 받는 돈은 네 갈래다. 땅값 1억 9,200만 달러는 2013년 한 번이었고 매각 보도자료는 환승센터 공사비 재원이라고 적었다. 특별세는 해마다다. 샌프란시스코시 특별세 구역 2014-1의 2025-26 회계연도 관리보고서는 세일즈포스타워 필지 3720블록 9번지에 972만 8,872달러를 매겼다. 50층 초과 오피스 세율 제곱피트당 7.79달러를 적용한 최대치이고, 매년 7월 시 자본계획의 건설비 지수에 따라 최대 4%까지 오른다. 그해 인상률은 3.5%였다. 구역 전체 특별세 3,403만 3,226달러 가운데 이 필지가 28.6%, 오피스 용도 1,800만 5,588달러 가운데 54%다. 유도한 비율이다. 재산세는 카운티 평가 자료를 모은 2차 서비스 기준으로 2026-27 회계연도 평가액이 토지 2억 4,093만과 건물 17억 4,977만을 더한 19억 9,070만 달러이고 연 세액은 2,354만 4,036달러다. 장부가 11억 5,070만보다 평가액이 73% 높다. 유도한 비율이고 재산세 평가액과 취득원가 장부가는 기준이 다르다. 개발부담금의 요율과 납부액은 찾지 못했다.

그 돈이 가는 역은 아직 반쪽이다. 환승센터 건물은 2018년에 섰지만 칼트레인과 고속철을 지하로 끌어들이는 다운타운 철도 연장은 2026년에도 착공하지 못했다. 2012년 추정 26억 달러이던 비용은 2023년 추정 82억 5,000만이 됐고, 2024년 4월 연방교통청은 설계 단계 진입을 승인하며 최대 지원액 33억 8,000만 달러와 개통 목표 2035년을 적었다. 정식 보조금 협약은 아직이고 설계는 30% 단계다. 세일즈포스의 환승센터 명명권료는 그 2단계가 시작되는 해부터 20% 오르게 돼 있다. 기차가 들어와야 이름값도 오르는 계약이다.

주주에게 간 돈은 건물 단위로 보이지 않는다. 보스턴프로퍼티스는 자산별 순영업이익을 공시하지 않고 임대율과 평균 임대료만 보충자료에 적는다. 세일즈포스타워가 그린본드 9억 8,800만 달러의 적격 사업이라는 것, 2019년 하인스 지분을 사며 1억 6,250만 달러를 자본잉여금에서 뺐다는 것, 2025년 말 장부가와 감가상각누계액이 전부다. 건물이 리츠의 무담보 부채 전체에 녹아 있는 것처럼 건물의 수익도 리츠의 배당 전체에 녹아 있다.

공공 재원 설계에 저항한 쪽은 건물 소유주였고, 이름을 판 쪽은 "역겹다"고 했으며, 런던은 같은 거래를 막았다

이 건물을 둘러싼 자리는 여덟이다.

자리	누구	넣은 것	가져간 것	근거
땅 주인	환승공사 TJPA	터미널 부지 5만 sqft 소유권	1억 9,200만 달러, 명명권 25년 1.1억	BXP·Hines 보도자료, TJPA 1차
도시	샌프란시스코시	높이 1,070ft, 지구계획	특별세 연 973만, 재산세 2,354만(2차)	CFD 보고서 1차
소유주	보스턴프로퍼티스 BXP	11억 달러, 무담보	임대율 98%, 114.9달러/sf	10-K 1차
파트너	하인스	공모 당선, 5%	2019 1억 8,680만에 매각	10-K 1차
임차인	세일즈포스	임대료, 71만→89만 sqft	이름, 명명료 0, 본사 주소	10-Q 첨부 1차
채권 투자자	그린본드 보유자	9억 8,800만 달러	회사 신용 이자	10-K 1차
설계·시공	펠리클라크펠리, 클라크·해서웨이	설계와 공사	계약액 미확인	2차
시민	샌프란시스코	공원 그림자, 공실 37%	옥상공원, 기차 없는 환승센터	2차

재원 설계에 가장 먼저 저항한 쪽은 건물 소유주였다. 2014년 시의회가 지구의 멜로루스 특별세를 만들 때 하인스와 보스턴프로퍼티스는 과세 기준이 협상 당시 가치가 아니라 2014년 시장가라서 세율이 제곱피트당 3.30달러에서 4.91달러로 뛰고 인상 조항까지 더하면 부담이 두 배가 된다고 항의서를 냈고 소송을 위협했다. SF게이트와 ENR의 보도다. 수개월 뒤 30일 항의 기간에 공식 항의는 없었고 시의회는 만장일치로 구역을 만들었다. 타워 수익으로 역을 짓는다는 설계의 수혜자가 그 설계의 비용 분담에 가장 크게 반발한 셈이다. 10년 뒤 그 건물 한 필지는 구역 특별세의 28.6%를 낸다.

이름을 판 쪽의 말도 기록에 있다. 2017년 7월 환승센터 명명권을 다룰 때 샌프란시스코 교통국장 에드 라이스킨은 철학적으로는 역겹지만 논리적으로는 이해한다고 말했다. 시의원 제인 킴은 계약 초안이 세일즈포스에 공원 개장 시간을 정할 권한을 준 것이 완전히 불합리하다고 반대했다. 이사회는 향후 운영시간을 연장할 수 있도록 문구를 고친 뒤 승인했다. 초기 운영시간은 세일즈포스 요청대로 여름과 가을 저녁 9시, 11월부터 4월은 8시 폐장이었다. SFist의 보도다. 2018년 슬레이트는 환승센터 이름값이 리바이스 스타디움 이름값의 3분의 1이고 디트로이트 전차 연 50만, 루이빌 KFC 얌센터 연 130만이라고 비교했다. 대중은 버스 타는 장면을 텔레비전으로 보지 않는다고 적었다.

런던은 같은 해에 같은 회사를 막았다. 2014년 세일즈포스는 110 비숍스게이트, 옛 헤론타워의 28층부터 31층을 15년간 추가로 빌리는 조건으로 건물을 세일즈포스타워로 바꾸려 했다. 런던시 계획교통위원회는 건물 이름을 지배적 점유자에게만 허용하는 지침을 들어 반대했고 세일즈포스의 점유율은 18%였다. 공식 이름은 주소로 남았고 세일즈포스타워는 비공식 명칭으로만 쓰였다. 데이터센터다이내믹스와 런더니스트의 보도다. 샌프란시스코의 타워 임차 비율은 50.3%였고 환승센터는 공공자산이었다. 한 도시는 비율로 막았고 한 도시는 비율로 열어 준 뒤 공공자산까지 팔았다.

이름이 붙은 환승센터는 6주 만에 닫혔다. 2018년 8월 12일 열린 환승센터는 9월 25일 프리몬트가 위를 지나는 길이 85피트 철골보 두 개에서 균열이 발견돼 폐쇄됐다. 2019년 3월 NBC 베이에어리어가 4인치 두께 강판에 뚫은 용접 접근 구멍을 처음 지목했다. 환승공사 사무총장 마크 자바네는 그 구멍의 표면을 매끄럽게 연마해야 하는 공정을 건너뛰어 미세균열이 커졌다고 말했다. 보를 만든 캘리포니아 철강사 헤릭은 원청 스칸스카의 하청이었고 두 회사는 규정을 충족했다고 반박했다. 공동 시공사 웹코와 오바야시가 2년 보증에 따라 수리를 맡았다. 공원은 2019년 7월 1일, 센터는 8월 11일 다시 열렸다. 그 사이 세일즈포스가 명명권료를 계속 냈는지는 공시에서 확인하지 못했다.

베니오프의 말은 7년 사이 반대쪽으로 갔다. 2018년 11월 연매출 5,000만 달러 초과 기업의 총수입세를 올려 노숙인 대책에 연 최대 3억 달러를 쓰는 Prop C가 약 60%로 통과했고, 베니오프는 그해 샌프란시스코 선거에서 개인으로는 가장 많은 810만 달러를 냈으며 트위터의 잭 도시와 공개 설전을 벌였다. CNBC와 포브스의 보도다. 2025년 10월 그는 뉴욕타임스 인터뷰에서 트럼프 대통령에게 샌프란시스코에 주방위군을 보내 달라고 말했고, SF스탠더드는 그가 공개적으로 등을 돌리기 전에 이미 사적으로 떠나 있었다고 썼다. 2022년부터 행동주의 투자자의 압박으로 인력 10% 감원과 타워 사무공간 축소가 이뤄졌다는 서술이 같은 기사에 있다.

도시의 숫자는 그 사이 뒤집혔다. 샌프란시스코 오피스 공실률은 2019년 4분기 약 5% 안팎에서 2023년 말 35%를 넘고 2024년 2분기 37%가 됐다. CBRE와 쿠시먼앤드웨이크필드의 분기 집계를 전한 2차 보도이고 팬데믹 전 저점은 자료마다 3%에서 5.4% 사이로 엇갈린다. 2024년 오픈AI가 31만 5,000제곱피트를 빌렸고, 2025년 앤스로픽이 500 하워드가 본사 옆 505 하워드가의 두 개 층을 더 빌렸다. 시 예산국은 2028년 6월에 끝나는 회계연도까지 12억 달러 이상의 적자를 전망했고 시장은 2024년 예산 10% 삭감을 요청했다. 가장 높은 건물이 완공된 뒤 5년 안에 균열 폐쇄와 재택 전환과 임차인의 감원이 이어진 것은 초고층 지수를 말하는 논평이 즐겨 쓰는 모양이지만 이 건물을 직접 겨냥한 논평은 찾지 못했다.

건축 비평은 둘로 갈렸다. 펠리클라크펠리는 모서리를 둥글게 깎고 위로 좁아지는 형태를 오벨리스크의 단순하고 시간을 초월한 꼴이라고 설명했고, 샌프란시스코의 부적절한 맨해튼화라는 비판과 홍콩 IFC와 산티아고 코스타네라와 같은 펠리식 테이퍼의 반복이라는 비판이 따랐다. 펠리는 높은 건물이 하늘에 표식을 남기고 이 경우 그 표식은 환승센터의 위치를 알린다고 답했다. 샌프란시스코 크로니클은 크기에 비해 밋밋하다는 제목의 비평을 냈다.

공시의 역설은 이렇다. 민간 타워의 명명권 조항은 상장사 임차인이 분기보고서에 계약 전문을 첨부한 덕에 우연히 공개됐고, 공공 환승센터의 명명권은 정부기관이라 이사회 안건으로 공개됐다. 민간 오피스의 이름값은 대개 비공개다. 2009년 시카고 시어스타워를 윌리스타워로 바꾼 윌리스의 대가는 연 100만 달러라는 2차 보도만 있고, 2023년 로스앤젤레스 아레스매니지먼트타워의 명명권은 금액 비공개였다. 세일즈포스타워는 민간과 공공의 이름값을 같은 회사, 같은 블록, 같은 시기에 나란히 읽을 수 있는 드문 자리다. 그 둘이 0과 1억 1,000만으로 갈린다.

땅값은 역이 됐고, 건물은 빚의 이름이 없으며, 민간 이름은 옵션이고, 공공 이름만 값이 있다

이 구조의 원리는 넷이다. 첫째, 공공이 땅을 소유권째 팔면 땅값은 한 번 들어오고 그 돈은 다른 건물이 된다. 환승공사는 5만 제곱피트를 1억 9,200만 달러에 팔아 그 돈을 환승센터 공사비에 넣었고, 높이 1,070피트의 대가는 해마다 걷는 특별세로 남겼다. 땅값 19억 싱가포르달러가 예산에 한 푼도 들어가지 않은 마리나베이 파이낸셜센터는 99년 리스 대금을 준비금으로 묶었고, 면허 조건을 감정에 넣어 땅값을 매긴 마리나베이샌즈는 땅을 돌려받을 60년 뒤를 남겼다. 샌프란시스코는 땅을 영영 넘기고 역의 절반을 얻었다. 기차가 들어올 철도는 2035년 목표다.

둘째, 리츠가 회사 신용으로 지은 건물에는 빚의 이름이 없다. 건설대출도 담보도 없고 그린본드 9억 8,800만 달러는 회사 전체 부채의 한 조각이다. 설립 때 넘겨받았다고 전해지는 땅에 분양 선수금으로 지은 부르즈 칼리파는 매수자의 돈으로, 마리나베이샌즈는 신디케이트론으로 섰고 둘 다 돈의 출처가 건물에 적혔다. 세일즈포스타워의 돈은 리츠의 신용등급에 적혔다. 추정 총투자 10억 7,350만 달러가 4년 동안 한 번도 바뀌지 않은 것은 그 신용이 공사 중에 흔들리지 않았다는 뜻이기도 하다.

셋째, 민간 건물의 임차인 명명권은 상품이 아니라 옵션이다. 임대차 23조는 18개 층 이상을 빌리는 동안 값을 0으로 두고 그 아래로 내려갈 때만 연 300만과 600만을 켠다. 세일즈포스는 베이에어리어 점유를 반으로 줄이고도 포트폴리오 기준 리스 89만 제곱피트를 지켜, 공개된 계약대로라면 그 선을 넘지 않았다. 소유주의 이름이 곧 건물 이름인 롯데월드타워나 개발사 모리빌딩과 일본우정의 이름을 단 아자부다이힐스의 모리JP타워에는 이름값이라는 항목 자체가 없고, 부르즈 칼리파의 개명은 값이 적히지 않았다. 세일즈포스타워의 이름값은 적혀 있되 0이다.

넷째, 값이 매겨진 이름은 공공자산의 이름뿐이고 그 값은 공개된다. 환승공사는 25년 1억 1,000만 달러를 입찰 비교치와 함께 이사회에 올렸고 철도가 들어오면 20%를 더 받기로 했다. 같은 회사가 같은 해 런던에서 거부당한 것은 점유율 18%가 지배적이지 않아서였고, 샌프란시스코에서 두 번 이름을 얻은 것은 한 번은 절반을 빌렸고 한 번은 돈을 냈기 때문이다. 이름값을 정한 것은 이름의 크기가 아니라 파는 쪽의 사정이었다.

확인하지 못한 것이 있다. 보스턴프로퍼티스의 지분이 2012년 50%에서 2014년 95%로 바뀐 거래의 시점과 조건이다. 추정 총투자 10억 7,350만이 95% 기준인지 100% 기준인지도 공시에 없다. 세일즈포스의 임차 면적이 71만에서 89만 제곱피트로 늘어난 확장 계약의 조건과 베이에어리어 점유 면적 가운데 타워 한 동의 몫도 가르지 못했다. 개발부담금의 요율과 납부액, 2018년 균열 뒤 환승센터 명명권료가 끊김 없이 지급됐는지, 윌리스타워 명명권의 1차 계약 조건도 찾지 못했다. 재산세 평가액은 카운티 자료를 모은 2차 서비스의 수치다.

이 글의 결론을 뒤집을 조건은 셋이다. 세일즈포스의 확장 계약이나 개정 임대차가 공개돼 명명료를 별도로 산정한 조항이 나오면 세 번째 원리는 다시 쓴다. 보스턴프로퍼티스가 타워를 담보로 한 대출이나 매각 계약을 공시하면 두 번째 원리의 "빚의 이름이 없다"는 그 해부터 바뀐다. 세일즈포스가 임차 층수를 18개 층 아래로 줄이면 0이던 이름값이 처음으로 숫자가 된다.

2013년 3월 26일 환승공사가 땅을 판 뒤 이 건물은 리츠의 신용으로 섰고 임차인의 이름을 얻었으며 임차인은 그 안을 반쯤 비웠다. 땅값은 역이 됐고 역에는 아직 기차가 없다. 그 전부가 공시에 날짜와 금액으로 있는데 건물 이름값만 0으로 적혀 있다. 세계에서 명명권 가격을 민간과 공공으로 나란히 읽을 수 있는 드문 블록에서, 건물 이름값은 땅 주인이 급할 때만 값이 됐다.

출처

임대차의 면적과 기간과 층별 임대료와 23조의 명명권·명명료 조항은 세일즈포스가 2014년 5월 증권거래위원회에 낸 분기보고서에 첨부된 계약 원문이다. 토지 매각의 날짜와 금액과 면적은 보스턴프로퍼티스와 하인스의 2013년 3월 26일 보도자료이고 카운티 거래 기록은 2차 서비스가 집계한 수치다. 합작 발표와 지분은 보스턴프로퍼티스의 2012년 8-K와 2014년 연차보고서다. 추정 총투자와 투자 누계와 임대율은 2014년부터 2017년까지의 연차보고서이고, 건설대출 없는 합작 수정과 우선지분은 2016년 연차보고서다. 하인스 지분 매입과 그린본드 배분은 2019년 연차보고서이며, 장부가와 담보 열과 최대 임차인 표와 2025년 임대율은 2025년 연차보고서와 4분기 보충자료다. 세일즈포스의 베이에어리어 점유 면적과 전대 면적과 리스 부채는 2023년부터 2026년까지의 세일즈포스 연차보고서다.

환승센터 명명권의 기간과 금액과 지급 구조와 입찰 비교치와 다른 공공시설의 이름값은 환승공사가 2017년 7월 13일 이사회에 올린 스태프 보고서다. 특별세의 세율과 타워 필지의 세액과 구역 합계는 샌프란시스코시 특별세 구역 2014-1의 2025-26 회계연도 관리보고서다. 재산세 평가액과 세액은 카운티 평가 자료를 모은 2차 서비스다. 철도 연장의 비용과 연방 약정과 개통 목표는 연방교통청 사업 프로필이다. 지구계획의 높이와 표결과 항소, 2007년 공모의 세 제안가, 2012년 재협상가, 특별세 소송 위협은 당대 보도와 업계지의 2차 자료다. 교통국장과 시의원의 발언, 런던의 거부, 균열의 원인, 베니오프의 발언, 공실률, 비평도 2차 자료이고 본문에 그렇게 적었다. 리스 총액 5억 6,000만 달러와 재협상가 1억 8,500만과 윌리스타워 명명권 연 100만은 2차 자료라 귀속을 붙여 썼다. 2012년 50%에서 2014년 95%로 지분이 바뀐 거래와 세일즈포스 확장 계약과 개발부담금은 1차 문서를 찾지 못해 그렇게 적었다.

출처 전체(75건) 펼치기

보스턴프로퍼티스·세일즈포스 공시

• Boston Properties Announces Third Quarter 2012 Results, Exhibit 99.2 to Form 8-K, 23 October 2012 — SEC EDGAR
• Boston Properties and Hines Close on Record Land Sale for Transbay Transit Tower Parcel, 26 March 2013 — Boston Properties
• Boston Properties and Hines Close on Record Land Sale for Transbay Transit Tower Parcel — Hines
• Boston Properties Signs a 714,000 Square Foot Lease with Salesforce.com, 11 April 2014 — Boston Properties
• Office Lease between Transbay Tower LLC and salesforce.com, inc., Exhibit 10.2 to Form 10-Q, 30 May 2014 — SEC EDGAR
• Boston Properties Annual Report on Form 10-K for 2014 — SEC EDGAR
• Boston Properties Annual Report on Form 10-K for 2015 — SEC EDGAR
• Boston Properties Annual Report on Form 10-K for 2016 — SEC EDGAR
• Boston Properties Annual Report on Form 10-K for 2017 — SEC EDGAR
• Boston Properties Annual Report on Form 10-K for 2018 — SEC EDGAR
• Boston Properties Annual Report on Form 10-K for 2019 — SEC EDGAR
• BXP Annual Report on Form 10-K for 2024 — SEC EDGAR
• BXP Annual Report on Form 10-K for 2025 — SEC EDGAR
• BXP Fourth Quarter 2025 Supplemental Operating and Financial Data, Exhibit 99.1 to Form 8-K — SEC EDGAR
• Salesforce Annual Report on Form 10-K for fiscal 2023 — SEC EDGAR
• Salesforce Annual Report on Form 10-K for fiscal 2024 — SEC EDGAR
• Salesforce Annual Report on Form 10-K for fiscal 2025 — SEC EDGAR
• Salesforce Annual Report on Form 10-K for fiscal 2026 — SEC EDGAR
• Salesforce is cutting 10% of its personnel, more than 7,000 employees (2023-01-04) — CNBC

샌프란시스코시·환승공사·연방 기록

• Staff Report for Calendar Item No. 9, Naming and Signage Rights Agreement with salesforce.com, 13 July 2017 — Transbay Joint Powers Authority
• Jury picks Hines for Transbay tower (2007-09-10) — San Francisco Business Times, TJPA 재게재
• Community Facilities District No. 2014-1 (Transbay Transit Center) CFD Tax Administration Report, Fiscal Year 2025-26, 17 November 2025 — City and County of San Francisco
• Transbay Downtown Rail Extension Project Profile, Annual Report FY2025 — Federal Transit Administration
• The Portal (Downtown Rail Extension) — Transbay Joint Powers Authority
• Transbay Transit Center: Benefit Analysis, Seifel Consulting and The Concord Group, June 2012 — TJPA
• Transit Center — onesanfrancisco.org
• Prop O, Bayview Office Development, San Francisco November 2016 Voter Guide — SPUR
• 415 Mission Street, Salesforce Tower — PropertyShark
• Salesforce Tower — Clark Construction

설계·시공·시장 보도

• Hines And Pelli Clarke Pelli Bid The Most (And Get The Transbay Nod) (2007-09) — SocketSite
• Transbay Tower's Financial Backer Has Left The Building (2012-08) — SocketSite
• Planning's Towering Transit Center District Plan Decision: Approved (2012-05) — SocketSite
• Sue Hestor Seeks To Stop Transit Center Tower Development Short (2012-06) — SocketSite
• Proposed 1,070-Foot Transbay Tower Approved To Rise (2012-10) — SocketSite
• Transbay Tower To Become Salesforce Tower With Monster Lease (2014-04) — SocketSite
• The Transbay Tower Will Now Be The Salesforce Tower (2014-04-11) — SFist
• Two Steps Forward, One Step Back: Transit Center EIR Appealed — Reuben, Junius and Rose
• Controversial San Francisco Tax District Fuels Transbay Terminal — Engineering News-Record
• Downtown S.F. developers set to sue city over tax (2014) — SFGate
• Developers drop threats over special Transbay tax (2014) — SFGate
• Salesforce Tower — Structure Magazine
• Salesforce Tower by Pelli Clarke Pelli — Architectural Record
• Number One: The Salesforce Tower in SoMa, San Francisco (2021-12) — San Francisco YIMBY
• Salesforce Tower underwhelming despite its size — San Francisco Chronicle
• Salesforce Tower will soon light up San Francisco's night sky — San Francisco Chronicle
• Boston Properties takes full control of Salesforce Tower as Hines sells out — IPE Real Assets
• Salesforce to shed 125K sf of offices at SF headquarters (2023-03-06) — The Real Deal
• Salesforce sheds 700K sf of offices in hometown San Francisco (2024-03-14) — The Real Deal
• Salesforce to vacate Salesforce East downtown S.F. office building (2023) — San Francisco Chronicle
• Salesforce Cuts San Francisco Office Footprint by 45% (2024) — CoStar
• SF's office vacancies hit a new high. But the Great Reset has begun (2024-06-26) — The San Francisco Standard
• San Francisco now at 35% office vacancy rate, highest ever recorded — ABC7 News
• Tech companies are taking over this S.F. neighborhood as OpenAI closes in on new space — San Francisco Chronicle
• Anthropic expands San Francisco HQ, eyes downtown campus (2025-09-23) — The San Francisco Standard
• SF Mayor London Breed asks for 10% cuts to city's 2024 budget — San Francisco Chronicle

명명권·환승센터·정치 보도

• Salesforce buys naming rights to Transbay Transit Center (2017-07) — San Francisco Chronicle
• Salesforce Transit Center Is Now Officially A Thing; SFMTA Head Calls It Distasteful (2017-07-14) — SFist
• Salesforce pays to name San Francisco's Transbay Transit Center. Is this the new normal? (2018-08) — Slate
• Salesforce fails to rebrand London's Heron Tower (2014) — Data Center Dynamics
• Heron Tower Gets Rubbish New Name (2014-05) — Londonist
• Sears Tower Changes Name to Willis Tower (2009-07-16) — NPR
• What's in a Name? $700 Million and a Few Headaches — Propmodo
• Ares Strikes Deal for Office Naming Rights at Los Angeles Tower (2023-01-18) — Bloomberg
• Transbay Terminal Steel Contractor Disputes Code Violations to Blame For Cracks in Beams — NBC Bay Area
• Expert believes SF transit center cracks a limited problem, not design flaw — San Francisco Chronicle
• The controversial San Francisco homeless tax that pitted tech billionaires Marc Benioff and Jack Dorsey against each other passes (2018-11-07) — CNBC
• San Francisco Voters Approve Tax Ballot Measure To Help Homeless, Tech Billionaire Marc Benioff Wins Big (2018-11-07) — Forbes
• Before publicly turning on San Francisco, Marc Benioff had privately left it behind (2025-10-13) — The San Francisco Standard
• San Francisco lawmakers approve Twitter tax break (2011-04) — phys.org
• Salesforce Tower — Wikipedia
• Salesforce Transit Center — Wikipedia
• San Francisco Transbay development — Wikipedia
• File:Salesforce Tower from Ina Coolbrith Park-01445.jpg — Wikimedia Commons
• File:Transbay Transit Center's Salesforce Tower under construction autumn 2016.jpg — Wikimedia Commons
• File:Transbay Transit Center, on the day after the opening-7075.jpg — Wikimedia Commons