페트로나스 트윈타워는 국영 석유회사가 계열 리츠에 세 든 건물이고, 낸 임대료보다 받는 분배금이 많다

이 글은 《건물을 짓는 돈: 세계편》 27편이다. 세계의 건물 한 채를 잡아 그 돈이 왜 그런 모양인지 본다. 편마다 메커니즘 하나와 건물 하나. 이번 메커니즘은 국영기업이 자기 사옥을 계열 상장 리츠에 넘기고 그 리츠에 세 들어, 임대료가 지분을 타고 되돌아오는 구조이고, 건물은 쿠알라룸푸르의 88층 451.9미터 페트로나스 트윈타워다. 국내 건물은 《건물을 짓는 돈: 국내편》에서 따로 다룬다.

2026년 12월 14일에 끝나는 임대차의 다음 15년 임대료는 아직 공개되지 않았다

메나라 3 페트로나스의 현 임대기간은 2026년 12월 14일에 끝난다. 이 글을 쓰는 2026년 10월 7일 기준 68일 뒤다. 그 다음 날부터 2041년 12월 14일까지 15년 연장은 2020년 11월 19일 부르사 말레이시아 공시로 확정됐다. 그 공시는 한 문장을 남겼다. "연장 임대 개시 전에 결정될 임대료를 제외하고, 트리플넷 리스 계약의 다른 모든 조건은 변경되지 않는다." 임대료는 2020년에 정해지지 않았고, 2026년 8월 26일 2분기 실적 발표까지도 공개되지 않았다. 임차인은 국영 석유회사 페트로나스다. 임대인은 KLCC 리츠이고, 그 리츠의 지배주주는 페트로나스다. 리츠 매출의 16.1%를 정하는 가격을 지배주주가 상대방으로 앉아 정한다. 그 16.1%는 2025년 메나라 3 페트로나스 오피스 매출 9,280만을 리츠 매출 5억 7,800만으로 나눈 이 글의 유도다. 그 16.1%는 2025년 메나라 3 페트로나스 오피스 매출 9,280만을 리츠 매출 5억 7,800만으로 나눈 이 글의 유도다. 트윈타워 쪽은 2027년 9월 30일에 같은 자리에 선다.

사진: Jorge Láscar from Melbourne, Australia, CC BY 2.0, 위키미디어 공용

이 건물의 돈은 문서 넷에 있다. 하나는 1999년 8월 31일 개관식 연설문이다. 발주의 최종 결정권자였던 마하티르 총리는 13항에서 이렇게 말했다. "위기 중이었다면 우리는 트윈타워를 짓기로 결정하지 않았을 것이다. 바쿤댐이나 신공항 같은 진짜 기반시설만큼 우선순위가 높지도 않았다." 둘은 2013년 KLCC 리츠의 첫 재무제표 주석 10이다. 트윈타워와 메나라 3 페트로나스와 메나라 엑슨모빌을 사들인 총 매수대가는 72억 2,354만 7,639링깃이고, 그 전액을 유닛 18억 533만 3,083개로 지급했으며 "현금으로 결제된 대가"는 없음으로 적혀 있다. 셋은 2020년 11월 19일 공시다. 넷은 2025년 연차 재무제표 주석 25다. 최종 지배회사 페트로나스로부터 받은 임대수입은 5억 5,941만 4,000링깃이고, 그 해 그룹이 증권당 47센으로 지급한 총분배금 8억 4,851만 가운데 페트로나스가 직간접으로 받는 몫은 5억 6,797만이다. 이 글의 유도다. 낸 임대료보다 받은 분배금이 많다.

건물은 88층 451.9미터 두 동이다. 1996년 4월 세계초고층도시건축학회가 세계 최고층으로 인증했고, 1997년 1월 27일 페트로나스 직원 166명이 다야부미 사옥에서 버스 다섯 대로 옮겨 와 첫 입주했으며, 1999년 8월 31일 독립 42주년 국경일에 공식 개관했다. 땅은 쿠알라룸푸르 한가운데 옛 경마장 100에이커다. 그 땅을 1989년에 먼저 산 쪽은 정부도 국영기업도 아닌 민간 사업가 아난다 크리슈난이었고, 페트로나스는 1991년 8월 그 사업회사의 지분 51%를 샀다. 건물의 등기는 자유보유이고 권리증 번호까지 연차보고서에 적혀 있다. 2013년 리츠로 넘어갈 때 현금은 움직이지 않았고, 그 뒤 12년 동안 그 두 동이 속한 오피스 부문의 매출은 명목으로 1.1% 줄었다. 그 부문에는 페트로나스가 트리플넷으로 쓰는 메나라 다야부미와, 페트로나스가 아닌 임차인이 섞인 메나라 엑슨모빌도 함께 들어 있다. 2024년과 2025년 감정가는 69억 5,000만 링깃으로 같다.

네 문서는 같은 사실을 네 방향에서 적는다. 연설문은 왜 지었는지를, 2013년 주석은 누구 돈으로 리츠가 됐는지를, 2020년 공시는 무엇이 정해지지 않았는지를, 2025년 주석은 그 돈이 어디로 돌아가는지를 적는다. 한 줄로 줄이면 이렇다. 국영 석유회사가 자기 본사 두 동을 계열 상장 리츠에 유닛만 받고 넘기고, 그 리츠에 트리플넷으로 세 들어, 낸 임대료보다 지분으로 되받는 분배금이 많은 구조다. 그 구조에서 가장 중요한 가격 하나가 지금 비어 있다.

경마장 터는 민간이 샀고, 세계 최고층은 첨탑으로 만들어졌으며, 임대차와 리츠는 같은 날 태어났다

이 땅의 출발점은 공공 수용이 아니라 민간 매입이다. 셀랑고르 터프클럽은 1896년부터 쿠알라룸푸르 잘란 암팡에서 약 한 세기 동안 경마를 열었다. 경주일마다 그 길이 막혔고, 2004년 아가칸 건축상 현지심사보고서는 1981년 초 말레이시아 정부가 경마장을 도심 밖으로 옮기고 그 터를 재개발하기로 결정했다고 적는다. 땅을 산 쪽은 정부가 아니었다. 디 에지 말레이시아는 2024년 12월 사업가 아난다 크리슈난의 부고 특집에서 그가 1989년 구 경마장 100에이커를 1억 1,000만 링깃에 사고 쿠알라룸푸르시청에 용도전환 프리미엄 3억 2,000만 링깃을 냈다고 썼다. 사업회사는 세리 쿠다라는 비상장 법인이었다. 페트로나스는 1991년 8월 그 회사 지분 51%를 6억 8,100만 링깃에 샀고, 회사는 1993년 3월 KLCC 홀딩스로 이름을 바꿨다. 잔여 49%는 2002년에 샀고 금액은 공개되지 않았다. 금액 셋은 전부 디 에지의 2차 서술이다. 국영 석유회사는 땅을 산 것이 아니라 땅을 가진 회사를 샀다.

석유회사가 부동산 회사를 살 수 있었던 형식은 법에 있다. 1974년 석유개발법은 말레이시아 안팎의 석유 소유권을 회사법상 법인 하나에 귀속시키고 그 법인을 페트로나스로 이름 지었다. 같은 법 3조 2항은 그 회사가 "총리의 통제와 지시를 받는다"고 정하고, 3항은 그 지시가 회사법에 우선해 회사를 구속한다고 정한다. 1985년 개정으로 들어온 3A조는 어떤 상업적 사업이든 인수할 권한과, 인수한 사업이 그 전에 하던 활동이면 이 법에 적히지 않았어도 수행할 권한을 준다. 1991년의 거래는 그 문면과 맞는다. 다만 페트로나스가 실제로 그 조항을 근거로 들었다는 1차 문서는 확인하지 못했다. 같은 회사는 1980년대 부실 은행 방크 부미푸트라를 인수했고, 1998년에는 계열 해운사가 총리 장남의 선박 자산을 샀으며 그것을 구제라고 평가한 보도가 있었다. 2024년에는 1MDB가 남긴 땅이 같은 회사로 왔다. 트윈타워는 예외가 아니라 그 줄의 한 항이다.

마스터플랜은 1990년에 캘리포니아의 클라게스 카터 베일이 당선됐다. KLCC 프로퍼티 홀딩스 임원이 2015년에 쓴 논문은 공모 개시를 1980년대 중반으로 적어 시점이 갈린다. 배분은 개발 약 40%, 공공 약 60%, 그중 공원 50에이커다. 1991년 6월 타워 설계공모에 콘 페더슨 폭스와 머피 얀, 마이클 그레이브스, 알도 로시 등 여덟 사무소가 초청됐고 세자르 펠리가 뽑혔다. 발주처 회장 아지잔 자이눌 아비딘은 심사보고서 면담에서 "그의 설계에는 우리 나라와 동일시되는 이슬람 건축 요소가 있다. 다른 설계들은 어디에나 지을 수 있어 보였다"고 말했다. 1992년 9월 15일 마하티르 총리가 착공을 선포했다. 그는 그 달 이 사업이 "2020년까지 선진국이 되겠다는 정부 목표에 부합하고 쿠알라룸푸르를 세계 지도에 올릴 것"이라고 말했다.

세계 최고층은 기획이 아니었다. 심사보고서 원문은 이렇다. "1993년 6월 설계는 당시 세계 최고층이던 시카고 시어스 타워보다 19.9미터 낮은 432미터 높이의 쌍둥이 타워였다. 세계기록을 깨 달라는 발주처의 요청에 따라 건축가들은 첨탑 크기를 늘려 타워 전체 높이를 451.9미터로 올렸다." 첨탑은 73.5미터에 176톤이다. 층을 더 올린 것이 아니라 끝을 늘린 것이다. 평면도 같은 성격이다. 초기안은 12각성이었고, 총리가 그 기하가 말레이시아적이기보다 아랍적이라고 지적해 8각성으로 바뀌었다. 발주처는 타워 방위를 메카 쪽으로 틀라고 요구했고, 펠리는 그 필요를 이해하지 못했다고 심사에 말했으며, KLCC 홀딩스는 그 사실을 인정했다. 시추 결과 석회암 기반암이 한쪽으로 급경사져 두 타워를 남동쪽으로 약 60미터 옮겼고, 바렛 말뚝 104개를 타워마다 40~105미터 깊이로 박은 뒤 4.5미터 두께 래프트에 콘크리트 13,200세제곱미터를 54시간 연속으로 부었다. 공사비는 설계자에게도 심사자에게도 주어지지 않았다.

시공은 동별로 갈랐다. 타워 1은 일본 하자마가 이끄는 컨소시엄, 타워 2는 삼성물산이 이끄는 컨소시엄이 맡았고 스카이브리지는 그 컨소시엄에 함께 들어간 극동건설이 지었다. 동별 주관사는 세계초고층도시건축학회 등록자료이고, 스카이브리지 시공사는 2차 서술이다. 발주처가 6년 완공을 못 박고 두 팀을 붙였다. 어느 쪽이 먼저 끝냈는지는 자료가 갈린다. 아가칸 심사보고서 연표는 타워 1 첨탑을 1996년 3월 6일, 타워 2 첨탑을 3월 11일로 적고, 한국 보도는 삼성 쪽이 먼저였다고 적는다. 이 글은 단정하지 않는다. 1996년 4월 세계초고층도시건축학회가 세계 최고층으로 인증했다. 1997년 1월 27일 페트로나스 직원 166명이 15층과 16층에 첫 입주했고, 그 해 8월까지 클랑밸리의 약 5,000명이 타워 1로 옮겨 왔다. 1997년 9월 4일 정부가 바쿤댐 등 메가프로젝트 보류를 발표했을 때 타워는 이미 입주 중이었다. 1998년 5월 쇼핑몰 수리아 KLCC가, 8월 콘서트홀이 열렸다.

1999년 8월 31일 독립 42주년 국경일 저녁에 마하티르가 타워를 공식 개관했다. 연설 7항은 발주처의 사업 논리를 총리의 입으로 적는다. 땅값이 제곱피트당 1,000링깃보다 낮지 않은데 그 50%를 공원으로 떼었고, 높은 타워를 지었기에 사무공간이 넓어져 비싼 땅값에 상응하는 수익을 낼 수 있다는 것이다. 13항은 반대 방향이다. "위기 중이었다면 우리는 트윈타워를 짓기로 결정하지 않았을 것이다." 14항은 링깃이 평가절하되기 전에 지었으니 지금 링깃으로는 반값에 얻은 셈이라고 했다. 베르나마는 그날 기사에서 이 건물을 "18억 링깃의 경이"라고 썼다. 2002년 11월 6일 하원에서 야당 의원은 트윈타워가 60%쯤만 임대됐다고 한다고 말했다. 정부 확인치는 아니다.

2004년 2월 7일 KLCC 프로퍼티 홀딩스가 설립됐고, 5월 31일 수리아 KLCC와 만다린 오리엔탈과 메나라 맥시스 지분 33%와 다야부미를 받았으며, 8월 18일 부르사 말레이시아에 상장했다. 트윈타워는 그때 통째로 들어오지는 않았다. 디 에지가 2012년에 적은 바로는 상장 회사가 가진 것은 트윈타워 보유 법인 미드시티 리소시스의 지분 50.5%였고, 나머지 49.5%는 2013년 재편에서 들어왔다. 2012년 11월 27일 두 가지가 같은 날 일어났다. 페트로나스가 상장 회사의 100% 자회사 둘과 트윈타워와 메나라 3 페트로나스의 15년 트리플넷 리스 계약을 맺었고, 같은 날 회사는 리츠 전환을 공시했다. 다음 날 디 에지는 "주주 수익을 높이기 위해 리츠를 검토할 수 있다고 말한 지 5개월 만에 시장 기대를 충족했다"면서도 순수 리츠가 아닌 스테이플 구조는 "기대를 절반만 채웠다"고 썼다. 같은 기사는 이 거래로 페트로나스 지분이 52.6%에서 75.5%로 오른다고 적었다. 임대차가 먼저 있고 리츠가 뒤에 온 것이 아니라, 리츠를 만들기 위해 임대차가 같은 날 만들어졌다.

2013년 4월 10일 리츠 수탁자가 세 건물을 사는 매매계약을 맺었다. 총 매수대가 72억 2,354만 7,639링깃은 전액 유닛으로 지급됐고 현금은 움직이지 않았다. 5월 9일 주식 1주와 유닛 1개를 묶은 스테이플드 증권이 상장했다. 2014년 1월 20일 기준 페트로나스의 직간접 지분은 75.468%였다. 이 글의 유도다. 2020년 11월 18일 페트로나스는 신탁사에 15년 연장권 행사를 서면으로 통지했고 다음 날 공시됐다. 같은 해 12월 10일과 11일 페트로나스는 블록딜로 1억 5,400만 증권을 팔았다. 증권당 7.12링깃이라는 가격은 디 에지 보도이고, 페트로나스 보도자료에는 수량도 가격도 적혀 있지 않다. 수량은 주주명부 차이로 정확히 맞고, 금액 10억 9,650만은 이 글의 유도다. 지분은 66.938%가 됐다. 이 글의 유도다. 2014년 1월 3.1%였던 고용인퇴직기금 보유분은 2026년 2월 10.9%로 올라 그 자리를 채웠다. 2024년 1월 26일 회사는 수리아 KLCC 잔여 40%를 현금 19억 5,000만 링깃에 사기로 계약했고 같은 금액의 수쿠크로 조달했다. 2024년 10월 4일 비상장 모회사 KLCC 홀딩스는 1MDB가 남긴 반다르 말레이시아 486에이커를 사는 계약을 맺었다. 가격은 지금도 공개되지 않았다. 2026년 8월 21일 KLCC 홀딩스 소유의 쇼핑몰 옴박 KLCC가 공원 옆에 열렸고, 그 해 12월 14일 메나라 3 페트로나스의 임대기간이 끝난다.

세 든 쪽은 두 단 위의 지배주주이고, 등기는 자유보유이며, 임대료 말고 모든 조건이 2042년까지 정해졌다

이 리츠의 증권은 둘을 하나로 묶은 것이다. KLCC 프로퍼티 홀딩스 보통주 1주와 KLCC 리츠 유닛 1개가 분리할 수 없게 묶여 종목 하나로 거래된다. 말레이시아에서 유일한 스테이플드 증권이고, 발행 수는 18억 533만 3,083개로 주식과 유닛이 같다. 상장 회사는 쇼핑몰과 호텔과 KLCC 밖 다야부미와 메나라 맥시스 지분 33%와 미개발 획지를 갖고, 리츠는 트윈타워와 메나라 3 페트로나스와 메나라 엑슨모빌 세 건물만 갖는다. 리츠가 세금을 내지 않는 근거는 소득세법 61A조다. 2013년 리츠 첫 재무제표 주석은 과세소득의 90% 이상을 회계연도 종료 뒤 두 달 안에 유닛보유자에게 분배하면 리츠 단계 소득세가 면제되고, 조건을 못 맞추면 법정세율로 과세된다고 적는다. 분배정책은 첫 두 해 95%, 이후 최소 90%이고 2025년 실제 분배율은 95.0%다. 차입은 총자산의 50%까지 허용되고 실제는 14.0%다. 운용사는 상장 회사의 100% 자회사이고, 수탁자는 메이뱅크 트러스티, 샤리아 자문은 CIMB 이슬람은행이다.

지배는 두 단이다. 페트로나스가 비상장 KLCC 홀딩스를 100% 갖고, KLCC 홀딩스가 상장 스테이플드 증권의 64.677%를 갖는다. 페트로나스가 직접 가진 2.261%를 더하면 2026년 2월 4일 기준 66.938%다. 이 글의 유도다. 트윈타워에 세 든 페트로나스는 리츠의 직접 모회사가 아니라 그 위의 최종 지배주주다. 디 에지는 2012년에 이 구조의 이유를 적었다. 순수 리츠로 분리하면 모회사 주가가 지주회사 할인을 받고 알짜 자산을 담은 리츠 쪽으로 투자자가 옮겨 가는데, 스테이플로 묶으면 그 가능성을 피하면서 세제 혜택을 받는다. 대가는 "반쪽 리츠"로서 완전한 리츠 밸류에이션을 포기하는 것이다. 같은 거래에서 모회사 지분은 52.6%에서 75.5%로 올라갔고 회사는 유통물량 25% 미만 예외까지 신청했다. 시장에 내놓은 것은 세후 현금흐름이고 지분은 거둬들였다.

등기는 자유보유다. 트윈타워의 땅은 쿠알라룸푸르 58구역 169호 획지, 권리증 43697번, 토지면적 234,007제곱피트이고 담보는 없으며 등기명의인은 리츠 수탁자 메이뱅크 트러스티다. 메나라 3 페트로나스와 메나라 엑슨모빌, 상장 회사가 직접 가진 수리아 KLCC와 만다린 오리엔탈과 공지 D1까지 KLCC 안의 땅은 전부 자유보유로 연차보고서에 권리증 번호와 함께 적혀 있다. 예외는 KLCC 밖 다야부미 하나이고, 네 필지 중 셋이 99년 임차권, 하나가 98년 임차권이다. 그 임차권은 2019년 공시에서 2079년과 2081년에 끝났는데 2025년 공시에서는 2121년부터 2123년 사이에 끝난다. 만료일에서 기간을 빼 역산하면 2023년과 2024년 사이에 네 필지의 임차권이 새로 설정된 것인데 절차와 대가는 공시에서 찾지 못했다. 상장 그룹이 KLCC 100에이커 안에 가진 필지를 모두 더하면 약 7.64헥타르로 전체의 18.9%다. 이 글의 유도다. 공원 50에이커와 모스크와 컨벤션센터와 미개발 획지는 상장 회사 물건목록에 없고 비상장 모회사 쪽으로 추정되며 명의인은 확인하지 못했다.

임대차는 트리플넷이다. 2013년 운용자 보고의 정의는 이렇다. 임대인이 순임대료를 받고 건물의 유지와 운영 책임은 임차인에게 넘어가며, 임차인이 재산평가세와 전기요금을 포함한 모든 제반비용을 부담한다. 그래서 쿠알라룸푸르시청이 트윈타워에 매기는 평가세는 리츠 장부에 없고 페트로나스가 낸다. 리츠의 자산 단위는 "페트로나스 트윈타워" 하나이고 두 동 전체가 페트로나스 단일 임차인에게 넘어가 있다. 타워 2에 입주한 IBM과 보잉과 마이크로소프트는 리츠의 임차인이 아니라 페트로나스의 전대 상대다. 리츠 공시상 점유율이 두 동 합쳐 100%인 이유다. 2012년 11월 27일 15년 계약이 2027년 9월 30일에 끝나고, 2020년 11월 18일 서면으로 행사한 연장권이 2042년 9월 30일까지 15년을 더한다. 메나라 3 페트로나스는 2026년 12월 14일과 2041년 12월 14일이다. 공시는 임대료만 "연장 임대 개시 전에 결정"된다고 적고 나머지 조건은 불변이라고 적었다. 2013년 운용자 보고는 계약에 "단계적 인상 임대료"가 내장돼 있다고만 적고 수치와 주기는 적지 않았다. 트윈타워 매출이 2024년 4억 150만에서 2025년 4억 170만으로 거의 같으므로 연간 인상 조항은 없는 것으로 보이지만 확정하지 못한다.

단지의 형태는 장부가 정한다. 쿠알라룸푸르시청이 1995년에 승인한 마스터플랜은 총 연면적 1,830만 제곱피트를 22개 상업 획지에 배분하고, 상수와 전력과 지역냉방과 지하 차량터널과 공원과 모스크를 상업개발보다 먼저 깔되 그 비용을 22개 획지 소유자가 분담하게 했다. 미사용 연면적을 다른 미개발 획지로 옮기는 것이 허용돼 KLCC 안 건물의 높이는 그 필지의 용적률이 아니라 배정받은 연면적에 따라 정해진다. KLCC만을 위한 계획 기준 셋이 있었다. 공원 전면 건물의 이격거리 면제, 지하주차 벽을 필지 경계선까지, 포디움 주차 금지다. 2012년 개정은 상한을 2,570만 제곱피트로 올리고 획지 셋을 더했다. 지금 지어진 것은 약 1,200만 제곱피트이고 상한의 절반 남짓이 아직 땅 위에 없다. 트윈타워 설계공모 지침에는 스카이브리지가 없었고 사업 중 필수 요소가 됐으며, 중간 높이 연결이 대체 피난로가 된다는 이유로 피난계단 두 개를 면제받았다.

2013년 편입에 현금은 없었고, 2025년 낸 임대료보다 받은 분배금이 많았으며, 세 든 오피스의 매출과 감정가는 움직이지 않았다

2013년 4월 10일의 거래는 같은 그룹 안에서 소유 주체를 바꾼 것이었다. 리츠 수탁자가 미드시티 리소시스와 아레나 조한과 아레나 머두 세 자회사로부터 트윈타워와 메나라 엑슨모빌과 메나라 3 페트로나스를 사들였다. 자산별 취득가는 65억과 4억 5,000만과 17억 9,000만 링깃으로 합이 87억 4,000만이고, 인수한 투자부동산 장부가는 87억 4,621만 2,000이다. 총 매수대가는 72억 2,354만 7,639링깃이다. 차이 15억 1,645만은 리츠가 차입 15억 9,955만 1,000과 보증금 2,359만과 선수임대료 4,853만 3,000을 함께 떠안고, 반대로 현금 7,923만 4,000과 발생임대수익 7,598만 8,000을 함께 넘겨받았기 때문이다. 자산 기준 가격은 87억이고 지분 기준 대가는 72억이다. 대가는 유닛 18억 533만 3,083개에 개당 4.00링깃으로 72억 1,268만 4,000, 여기에 부대비용 1,086만 4,000을 더한 것이고, 재무제표의 현금흐름 표는 "현금으로 결제된 대가"를 없음으로 적는다. 공통지배 아래 사업결합이라 합병회계를 썼고, 발행한 유닛의 공정가치 72억 2,354만 8,000과 인수한 순자산 장부가 72억 2,976만의 차이 621만 2,000이 합병준비금이 됐다. 그 금액은 2025년 리츠 재무상태표의 유닛보유자 지분에 합병준비금 621만 2,000으로 그대로 남아 있다. 외부 자본이 들어온 것이 아니라 같은 자산을 상장 형태로 다시 포장한 거래다.

2025년의 수지는 재무제표 주석 25에 있다. 최종 지배회사 페트로나스로부터 받은 임대수입은 5억 5,941만 4,000링깃이고 그룹 매출 17억 3,982만의 32.15%다. 이 글의 유도다. 같은 해 그룹은 증권당 47센을 분배했고 증권 수를 곱한 총액은 8억 4,850만 7,000이다. 그 가운데 2026년 2월 4일 주주명부에서 KLCC 홀딩스가 가진 11억 6,763만 8,804증권과 페트로나스가 직접 가진 4,081만 6,979증권의 몫은 5억 6,797만 4,000이다. 둘 다 이 글의 유도다. 낸 임대료의 101.5%다. 둘을 상계하면 더 좁아진다. 페트로나스와 KLCC 홀딩스가 그룹에 지급한 것은 임대료와 시설관리·인력용역 수수료 1억 6,496만 7,000과 호텔 매출 233만 1,000과 KLCC 홀딩스가 낸 경영용역 수수료 696만 2,000을 합쳐 7억 3,367만 4,000이다. 페트로나스와 KLCC 홀딩스가 그룹으로부터 받은 것은 분배금에 중앙본사용역 과금 2,057만 7,000과 주차면 임대 827만 8,000과 이사 파견 보수 43만 9,000과 교육훈련비 47만 6,000을 더한 것이다. 여기에 KLCC 홀딩스의 경영용역·집행이사 용역 수수료 1,137만 6,000과 임대비용 4만 8,000을 합치면 6억 916만 8,000이다. 순유출은 1억 2,450만 6,000이고 임대료 명목의 22.3%다. 이 글의 합산이다. 분배금은 주주로서 받는 돈이고 임대료는 임차인으로서 내는 돈이라 회계상 성격이 다르다. 그러나 한 법인의 현금흐름으로 보면 상계된다.

반대쪽에서 보면 같은 돈이 작아진다. 페트로나스의 2025년 매출은 2,661억 링깃, 세후이익은 454억, 연방정부 배당은 320억이다. 임대료 5억 5,941만은 매출의 0.21%, 세후이익의 1.23%, 정부 배당의 1.75%다. 이 글의 유도다. 같은 금액이 한쪽 손익계산서에는 32%로, 다른 쪽에는 0.2%로 적힌다. 이 비대칭이 이 구조의 전부다.

트리플넷의 대가는 성장이 없다는 것이다. 그룹의 오피스 세그먼트 외부매출은 2013년 5억 8,979만 1,000에서 2025년 5억 8,308만 1,000으로 12년간 명목으로 1.14% 줄었다. 같은 기간 리테일은 4억 2,428만 2,000에서 5억 5,789만 8,000으로 31.49%, 호텔은 35.50%, 관리서비스는 9,956만 4,000에서 3억 7,511만 5,000으로 276.76% 늘었다. 그룹 매출 증가분 4억 6,106만 8,000은 임대료가 아닌 쪽에서 나왔다. 다만 관리서비스는 모회사와 무관하지 않다. 2025년 관리서비스 외부매출 3억 7,511만 5,000 가운데 1억 6,496만 7,000이 페트로나스에서 받은 시설관리·인력용역 수수료이고, 계열사에서 받은 8,276만 3,000과 경영용역 수수료 2,208만 5,000을 더하면 2억 6,981만 5,000으로 72%다. 모회사와 무관하게 자란 것은 리테일과 호텔이다. 리츠만 떼어 봐도 같다. 총포트폴리오 매출은 2016년 5억 9,100만에서 2025년 5억 7,800만으로 9년간 2.2% 줄었다. 유닛당 분배금만 25.20센에서 29.32센으로 올랐고, 그것은 매출이 아니라 분배 비율과 금융비용 관리에서 나왔다. 2020년 저점 23.50센 뒤의 회복이다.

트리플넷은 손익계산서에서 숫자로 보인다. 2025년 트윈타워 매출 4억 170만에 순부동산수익 4억 50만으로 마진이 99.70%다. 메나라 3 페트로나스 오피스는 9,280만에 9,260만으로 99.78%다. 임차인이 모든 비용을 낸다는 계약이 그대로 찍힌다. 트리플넷이 아닌 메나라 엑슨모빌은 4,780만에 2,810만으로 58.79%이고, 같은 구역 같은 오피스인데 마진 차이가 41%포인트다. 전부 이 글의 유도다. 트윈타워 한 건이 리츠 매출의 69.5%와 순부동산수익의 73.5%를 낸다.

고정 임대료는 평가를 고정시킨다. 트윈타워는 2013년 4월 65억에 편입됐고 그 해 11월 1일 기준으로 존스 랑 우튼이 감정한 값이 12월 말 장부에 65억 6,000만으로 올랐다. 2024년 12월 31일 CBRE WTW 감정가는 69억 5,000만이고 2025년 12월 31일도 69억 5,000만으로 완전히 같다. 편입 뒤 12년 8개월에 명목 6.92%, 연 0.53%다. 메나라 3 페트로나스도 2024년과 2025년이 20억 4,000만으로 같다. 리츠 세 건의 시장가치는 95억 3,000만에서 95억 3,600만으로 600만 올랐고, 회사는 그 상승이 메나라 엑슨모빌의 임대료 인상과 임대차 리버전 때문이라고 적었다. 트리플넷 자산 둘은 임대료가 고정이라 값도 고정됐고 트리플넷이 아닌 하나만 올랐다. 감정 전제도 공개돼 있다. 오피스의 기간 수익률은 5.50~6.50%이고, 트윈타워 순부동산수익 4억 50만을 감정가 69억 5,000만으로 나누면 5.76%로 그 범위의 하단에 들어온다. 이 글의 유도다. 가장 낮은 자본환원율을 받는 근거는 입지가 아니라 임차인의 신용이다. 1990년대 건설비는 공식 비공개이고, 도시토지연구소 사례연구가 타워와 부대 인프라에 한정해 28억 링깃으로 적은 2차 수치가 있을 뿐이다.

차입은 전부 이슬람 채권이다. 2025년 말 그룹 총차입은 43억 1,800만 링깃, 평균 조달금리 3.9%, 고정금리 비중 100%, 총차입비율 30.5%, 순차입비율 19.8%, RAM 등급 AAA다. 2023년 23억 6,200만에서 2024년 43억 1,600만으로 1.83배가 됐는데, 수리아 KLCC 잔여 40%를 현금 19억 5,000만에 사면서 같은 금액의 수쿠크 와칼라를 3.73~3.85%에 발행했기 때문이다. 지분 40%가 19억 5,000만이면 100%는 48억 7,500만이다. 이 글의 유도다. 더 스타 더 스타 보도는 2023년 말 시장가치 56억과 비교해 할인 매입이라고 읽었지만 지분의 값과 자산의 값은 순차입만큼 벌어지므로 그 비교는 성립하지 않는다. 2025년 리테일 세그먼트 세전이익은 4억 4,000만으로 오피스 5억 3,460만에 접근했다. 성장의 자본은 리테일로 갔다.

시장은 이 구조에 프리미엄을 준다. 2025년 12월 31일 종가 8.72링깃, 시가총액 157억 4,250만, 증권당 순자산 7.83이다. 주가를 순자산으로 나누면 1.11배다. 이 글의 유도다. 분배수익률 5.4%는 말레이시아 10년 국채 3.5%, 기준금리 2.8%, 12개월 정기예금 2.3%와 나란히 공시돼 있다. 성장이 0인 자산에 국채보다 1.9%포인트 높은 수익률이 붙어 있고, 그 스프레드의 근거는 수익 성장이 아니라 임차인이 국영 석유회사라는 사실이다. 유닛 발행가 4.00링깃과 종가 8.72링깃을 두 배라고 비교할 수는 없다. 스테이플드 증권에는 상장 회사 주식 1주가 함께 묶여 있기 때문이다.

비어 있는 가격은 장부에서 보인다. 그룹의 미래 최소 임대료 수취액 가운데 5년 초과 구간은 2024년 64억 4,496만 5,000에서 2025년 59억 4,522만 7,000으로 한 해에 4억 9,973만 8,000 줄었다. 이 글의 유도다. 2026년과 2027년 만료가 다가오면서 연장기간의 임대료가 미확정이라 장부에 못 잡히기 때문이다. 2025년 통합보고는 두 건의 트리플넷 갱신을 "2026년 우선과제"로 적었고, 2026년 2분기 보고의 후속사건 주석은 중요한 사건이 없었다고 적었다. 메나라 3 페트로나스는 리츠 매출의 16.1%다. 반면 트리플넷이 아닌 메나라 엑슨모빌은 2026년 2분기에 3년 재계약을 "개선된 임대료"로 맺었고, 다야부미의 2031년까지 갱신에는 "내장된 임대료 성장"이 명시됐다. 고정된 자산은 가치가 안 움직이고, 고정되지 않은 자산만 값이 오른다.

현금도 모회사 쪽에 있다. 2025년 말 그룹 현금·예금 15억 1,470만 가운데 10억 1,080만은 페트로나스 통합금융서비스센터에 예치돼 있다. 66.7%다. 은행 정기예금은 4억 9,290만, 은행 현금은 1,100만이다. 그 예치금에서 받은 이자수입 3,554만 3,000은 관계당사자 거래 항목에 따로 잡혀 있다. 임대료는 모회사에서 나와 리츠로 들어왔다가 분배금으로 모회사에 돌아가고, 돌아가지 않은 나머지도 모회사의 금융센터에 놓인다.

사진: DvTor8303, CC0, 위키미디어 공용

트윈타워에서 누가 넣고 누가 가져갔나

넣은 쪽과 가져간 쪽을 한 표에 둔다. 페트로나스는 건설비를 넣고 임대료를 내며, 분배금과 용역 과금을 받는다. 공적 연기금은 증권을 샀고 분배금을 받는다. 연방정부는 페트로나스의 배당을 받고 KLCC 그룹의 판매·서비스세를 받으며, 트윈타워의 재산평가세는 임차인이 내므로 리츠 장부에 없다. 확인 등급을 함께 적는다.

주체	넣은 것	가져간 것	확인 등급
페트로나스	1991년 지분 51% 6억 8,100만(2차), 2002년 49% 비공개, 1990년대 건설비 비공개(도시토지연구소 2차 28억), 2025년 임대료 5억 5,941만, 시설관리·인력 수수료 1억 6,497만	2025년 분배금 5억 6,797만(유도), 중앙본사용역·주차·이사보수 2,929만, 예치금 운용(10억 1,080만), 2020년 블록딜 약 10억 9,650만(유도)	1차·유도, 토지·건설비 2차
아난다 크리슈난	1989년 100에이커 1억 1,000만, 용도전환 프리미엄 3억 2,000만	1991년 51% 6억 8,100만, 2002년 49% 비공개	2차(디 에지)
KLCC 리츠 유닛보유자(외부)	2013년 유닛 인수 대가 없음(유닛 발행), 2020년 블록딜 매입	2025년 분배금 8억 4,851만 중 페트로나스 몫을 뺀 2억 8,053만(유도), 그중 고용인퇴직기금 9,225만(유도)	1차 기반
수쿠크 투자자	잔액 42억 9,300만	2025년 이익분배 1억 6,882만(유도)	1차
연방정부	석유개발법상 권리 귀속(공원 50에이커는 소유자가 "기여"로 제시)	페트로나스 배당 320억(임대료의 57배, 유도), KLCC 그룹 판매·서비스세·관광세 6,820만, 면허·세금 1,343만	1차
쿠알라룸푸르시청	1995·2012 마스터플랜 승인, KLCC 특례 3건	1989년 용도전환 프리미엄 3억 2,000만(2차), 트윈타워 평가세(임차인 부담, 금액 미확인)	1차·2차
타워 2 입주 기업	페트로나스에 전대료(금액 미공개)	사무실	2차(입주 명단)
수리아 KLCC 전 소유자(CBRE 아시아 리테일 펀드 계열)	2024년 인수 전까지 40% 공동 보유(보유 개시 시점 미확인)	2024년 40% 매각 현금 19억 5,000만	2차(복수 매체 일치)

공사비는 끝까지 공개되지 않았다. 2004년 아가칸 건축상 현지심사보고서는 "페트로나스와 KLCC 홀딩스 소유자는 사업의 정확한 비용 정보를 설계자에게도 심사자에게도 제공하지 않았다. 기밀로 간주되기 때문이다"라고 적었다. 같은 쪽은 떠도는 값으로 8억 달러와 10억 달러와 20억 달러를 나란히 적고, 회장 아지잔은 면담에서 "8억 달러에 매우 가깝다"고 했으며 펠리는 "8억 달러면 전체 비용일 수 있다. 쓰인 기술과 수입 자재를 보면 싼 편"이라고 답했다고 기록한다. 베르나마는 18억 링깃, 도시토지연구소는 타워와 부대 인프라를 합쳐 28억 링깃이라 적었다. 단위와 범위가 달라 하나로 합칠 수 없다. 2024년 10월 비상장 모회사가 반다르 말레이시아 486에이커를 살 때도 가격은 공개되지 않았다. 2025년 2월 20일 재무부는 하원 서면답변에서 "두 정부연계회사 사이에서 살 의사 있는 매수인과 팔 의사 있는 매도인의 원칙으로 협상됐다"고만 적었고 질문도 가격을 묻지 않았다. 2017년에도 재무부가 툰라작 익스체인지 부지 매각가 공개를 거부했다는 보도가 있었다. 비공개는 개별 결정이 아니라 제도의 산출물이다. 2013년 자원거버넌스지수 평가는 말레이시아 입법부가 석유 부문에서 유의미한 감독 역할을 하지 않고 페트로나스가 총리에게만 책임을 지며, 감사원은 재무부 계정을 검토할 뿐 석유 수입을 따로 감사하지 않고, 감사보고서는 의원들에게 제출돼 공공계정위원회가 매년 검토하지만 자원 부문에 별도의 초점은 없다고 적었다. 2025년 감사원 보고가 적은 것도 연방정부 투자배당 395억 4,700만 가운데 페트로나스가 320억이라는 수취액이다.

역설은 같은 자리에 있다. 그 비공개 구조 안의 자산 가운데 트윈타워만은 상장 리츠에 들어가 있어서 감정가는 매년, 임대료와 점유율과 관계당사자 거래는 분기마다 공시된다. 2013년 전환은 세금을 줄인 조치였지만 그 건물에 관해서는 공시 의무를 늘린 조치이기도 했다. 이 글의 숫자 대부분이 그 공시에서 나왔다. 반면 같은 그룹 안에 있으면서 상장 밖인 공원과 모스크와 컨벤션센터와 옴박 KLCC와 반다르 말레이시아는 공시 밖에 있다. 그 가운데 옴박 KLCC와 반다르 말레이시아는 비상장 모회사 소유로 공시됐고, 공원의 등기명의인은 확인하지 못했다.

발주의 결정권자는 설계에 직접 손을 댔고 그 기록이 심사보고서에 남았다. 12각성 평면을 8각성으로 바꾸게 한 사람이 총리였고, 세계기록을 요구해 첨탑을 늘리게 한 쪽이 발주처였으며, 메카 방향 회전은 설계자가 이유를 납득하지 못한 요구였다. 펠리는 심사에서 "마스터플랜을 일부 수정해 보려 했지만 사업의 상업적 목표 때문에 발주처가 거부했다"고 말했고, 심사자는 단지가 주변과 잘 통합되지 않았으며 타워 앞 광장이 도로로 두 쪽 나 바깥쪽이 거의 버려져 있다고 적었다. 1999년 개관 연설 11항에서 총리는 이렇게 말했다. "키가 작을 때는 상자 위에 서서 더 잘 봐야 한다. 트윈타워는 우리의 자존심에게 그 상자다. 우리는 선진국이 되겠다는 치솟는 야망을 드러낼 무엇이 필요하다. 일부는 동의하지 않을 것이다. 말레이시아인 중에도 있을 것이다. 우리는 우리가 옳다고 생각하는 대로 한다." 13항은 위기 중이었다면 짓기로 결정하지 않았을 것이라는 자기 반증이고, 5항은 메가프로젝트가 재정을 해치지 않았기에 통화 투기꾼에게 공격받았을 때 차관을 얻으려 독립을 저당 잡힐 필요가 없었다는 차관을 받지 않고 자력으로 회복했다는 1998년 노선의 정당화다. 1999년 6월 22일 그는 영화 「엔트랩먼트」가 트윈타워를 150킬로미터쯤 떨어진 믈라카의 빈민 지역 가운데 솟은 것으로 그린 것을 두고 "왜 사실을 비틀어 남을 나쁘게 만들어야 하는지 이해하지 못한다"고 했다.

사진: Azreey, CC BY-SA 4.0, 위키미디어 공용

공원은 소유자가 "기여"로 제시한 것이고 규칙도 소유자가 정한다. 개관 연설 7항은 비싼 땅의 50%를 시민을 위한 공원으로 떼어 놓은 것을 "페트로나스가 이 나라 국민에게 직접 한 기여"라고 불렀다. 1990년 마스터플랜이 공공영역 약 60%를 규정했으므로 계획 조건이었을 가능성이 있지만, 그것이 시청 개발허가의 법적 조건이었는지는 확인하지 못했다. 운영은 상장 회사의 100% 자회사 KLCC 우루샤르타가 맡는다. 디 에지가 2024년 7월에 전한 운영자의 말로는 공원은 경계를 공유하는 23개 공용부지 소유자의 협력으로 유지되고 분기마다 점검된다. 그 유지·관리를 담은 공동 부동산 약정의 당사자는 마스터플랜상 22개 획지 소유자다. 열고 싶어 하는 행사의 종류를 운영자가 평가하고 통제하고, 폐장 시간 뒤에는 음성 경보 카메라가 경고하며, 보조경찰이 24시간 상주한다. 유지비는 연 200만 링깃이 넘는다고 했다. 2차다. 그 위에 있는 비상장 모회사 KLCC 홀딩스의 그룹 최고경영자는 "이곳은 사람들의 공원이다"라고 말했다. 2002년 11월 하원에서 파릿 분타르의 하산 모하메드 알리 의원은 다야부미도 비어 있고 트윈타워도 60%쯤만 임대됐다고 한다면서 정부·준정부·민간 건물이 공급과잉이라고 했다. 정부 확인치는 없다. 그 뒤 트윈타워 두 동은 임차인 하나로 채워졌고 점유율은 100%로 공시된다.

다야부미에서는 구조 하나가 더 보인다. KLCC 밖의 이 유일한 임차권 자산은 2019년 공시에서 2079년과 2081년에 끝나는 99년 임차권 세 건과 98년 임차권 한 건이었는데, 2025년 공시에서는 2121년에서 2123년 사이에 끝난다. 2023년과 2024년에 네 필지가 다시 설정됐다는 뜻이고 권리증 번호도 새로 발급됐다. 누가 얼마를 내고 43년을 늘렸는지는 공시에서 찾지 못했다. 그 건물의 임차인도 페트로나스이고, 2026년 6월 계열 해운사 MISC가 거기서 15년 전대 계약을 맺은 상대도 상장 회사가 아니라 페트로나스다. 땅과 건물과 임차인과 전대인이 한 그룹 안에서 층을 이루고, 상장 리츠는 그 층 가운데 공시 의무가 걸린 한 층이다.

소유와 사용을 떼어 놓아도 사용자가 지배주주면 임대료는 돌아오고, 고정된 임대료는 가치를 고정하며, 가장 중요한 가격은 당사자가 정한다

이 구조의 원리는 넷이다. 첫째, 소유와 사용을 분리했지만 사용자가 소유자의 지배주주다. 페트로나스는 트윈타워를 리츠에 넘기고 세 들었지만 그 리츠의 2026년 2월 기준 66.9%를 직간접으로 쥐고 있다. 그래서 2025년 낸 임대료 5억 5,941만보다 되받은 분배금 5억 6,797만(유도)이 많았다. 그룹이 만든 상장 리츠에 사옥을 팔고 연 392억 원의 세를 내는 SK 서린빌딩과 같은 꼴이고, 다른 점은 지분율이다. SK는 리츠의 일부를 가졌고 페트로나스는 3분의 2를 가졌다. 사옥을 7,484억 원에 팔고 계열사를 세입자로 남긴 뒤 6년 만에 1조 1,042억 원에 되산 삼성타운 B동과 달리 페트로나스는 되사지 않았다. 되살 필요가 없었다. 분배금이 돌아오고 연장권이 있었다.

둘째, 트리플넷의 대가는 성장 0과 가치 고정이다. 임차인이 모든 비용을 내는 대신 임대료는 15년 단위로 묶였고 그 안의 인상 조항은 문언만 공개됐다. 오피스 세그먼트 매출은 12년간 1.1% 줄었으며 감정가는 2년째 69억 5,000만에서 움직이지 않았다. 같은 리츠 안에서 트리플넷이 아닌 메나라 엑슨모빌만 임대료가 올랐고 값이 올랐다. 지분 절반을 쥔 유통회사와 그 계열 물류사가 점포 전부를 책임임차하는데도 배당이 임대료가 아니라 금리로 갈린 롯데리츠와 같은 자리다. KLCC 리츠의 유닛당 분배금도 매출이 아니라 분배 비율과 금융비용에서 올랐다. 셋째, 세금은 줄고 공시는 늘었다. 61A조는 과세소득의 90% 이상을 분배하면 리츠 단계 소득세를 면제했다. 그 대가로 트윈타워는 비공개 그룹 안에서 유일하게 해마다 감정가를, 분기마다 임대료와 관계당사자 거래를 공시하는 자산이 됐다. 넷째, 가장 중요한 가격은 지배주주가 상대방으로 앉아 정한다. 2026년 12월 15일부터의 메나라 3 임대료와 2027년 10월 1일부터의 트윈타워 임대료는 "연장 개시 전에 결정"되고, 그 결정의 양쪽에 같은 법인이 있다.

땅의 형식은 다른 편들과 거꾸로다. 법으로 소유권 매각이 금지돼 건물마다 99년 리스로 내준 시드니 바랑가루는 공공이 땅을 쥐고 개발권만 팔았다. KLCC는 민간이 산 땅을 국영기업이 1991년에 지분 절반으로, 2002년에 나머지로 사서 자유보유로 쥐고, 그 위에 지은 건물을 계열 리츠에 넘겼다. 땅값 19억 싱가포르달러를 예산에 한 푼도 넣지 않은 마리나베이 파이낸셜센터에서 싱가포르는 토지 수입을 헌법상 준비금으로 보냈다. 말레이시아는 토지가 아니라 석유회사 배당으로 예산을 받는다. 그 배당 320억 링깃에 비하면 임대료 5억 5,941만은 1.75%다. 타워 2의 사용 현황은 자가 사옥 네 층을 2028년까지 회계법인에 임대한 아모레퍼시픽 용산 사옥과 겹쳐 보이지만, 임대차 구조로는 다르다. 트윈타워 두 동의 임차인은 하나이고 타워 2의 외부 기업은 전대 상대다. 전제를 계약으로 고정한 것은 규제 가구를 시장임대로 돌린다는 전제가 2009년 판결로 지워져 자기자본과 메자닌 30억 달러가 사라진 스타이베선트타운의 반대편이다. 그쪽은 전제가 바깥에서 무너졌고, 이쪽은 전제의 양쪽을 같은 법인이 쥐고 2042년까지 묶었다.

확인하지 못한 것을 적어 둔다. 2027년부터 2042년까지 트윈타워 임대료와 2026년부터 2041년까지 메나라 3 임대료가 첫째다. 2012년 11월 27일 계약서 원문과 단계적 인상 산식, 2013년 사업설명서 본문, KLCC 홀딩스 단독 재무제표, 2020년 블록딜의 공식 금액도 없다. 1989년 토지 매입과 프리미엄의 1차 문서, 세리 쿠다 설립·개명일의 1차, 타워 1과 타워 2 개별 도급액, 쿠알라룸푸르시청이 트윈타워에 매기는 평가세 금액도 확인하지 못했다. 공원 50에이커의 등기명의인과 개발허가 조건 여부, 다야부미 임차권 재설정의 절차와 대가, 1991년 투자에 페트로나스가 든 법적 근거 조항, 반다르 말레이시아 가격, 1990년대 공사 사진도 마찬가지다. 이 글의 숫자는 연차 재무제표와 통합보고, 부르사 공시, 석유개발법, 하원 회의록과 서면답변, 아가칸 건축상 심사보고서, 1999년 연설문에서 왔고, 토지와 건설비와 블록딜 가격은 2차 보도와 유도다.

뒤집는 조건은 하나다. 연장기간 임대료가 공개되는 날이다. 크게 올리면 모회사가 유닛보유자에게 보조금을 주는 구조가 되고, 동결하면 리츠가 모회사의 편의를 위해 존재하는 구조가 된다. 어느 쪽이든 "낸 임대료보다 받은 분배금이 많다"는 2025년의 수지는 바뀐다. 다른 조건도 있다. 1989년 토지 매입과 1991년 지분 매입의 1차 문서가 나와 금액이 달라지면 땅의 연쇄가 바뀐다. 2013년 사업설명서에서 임대료 산식이 나오면 "성장 0"이 계약의 결과인지 협상의 결과인지가 갈린다. 공원이 개발허가의 법적 조건이었다는 문서가 나오면 "기여"라는 표현은 조건으로 바뀐다.

경마장 땅은 1981년에 옮기기로 결정됐고, 1989년에 민간이 샀으며, 1991년에 국영 석유회사가 그 회사의 지분 51%를 샀다. 1993년 6월 설계안은 432미터였고 발주처가 기록을 요구해 첨탑을 늘렸다. 1997년 1월 직원 166명이 들어왔고 1999년 8월 31일 총리가 개관하면서 위기 중이었다면 짓기로 결정하지 않았을 것이라고 말했다. 2012년 11월 27일 임대차 체결과 리츠 전환 공시가 같은 날 나왔고, 2013년 4월 10일 현금 없이 유닛으로 넘어갔다. 2025년 페트로나스는 5억 5,941만을 내고 5억 6,797만을 받았다. 2026년 12월 14일 메나라 3 페트로나스의 임대차가 끝나고, 그 다음 날부터의 임대료는 아직 공개되지 않았다.

출처

본문의 임대수입 5억 5,941만과 관계당사자 거래와 분배금과 차입과 감정 전제는 KLCC 프로퍼티 홀딩스와 KLCC 리츠의 2025년 감사받은 재무제표와 통합보고가 1차다. 2013년 설립 거래의 총 매수대가와 유닛 발행과 현금 결제 없음은 KLCC 리츠 2013년 연차보고 주석 10이다. 2016년 이후 리츠 매출과 유닛당 분배금은 2017년·2020년·2025년 연차보고의 운용자 검토다. 지분율은 2014년과 2026년 주요주주 신고를 이 글이 합산한 유도이고, 2020년 블록딜의 수량은 주주명부 차이로 확인했으나 단가는 디 에지 보도이며 금액은 유도다. 2020년 11월 19일 연장 공시의 문장은 공시 미러 전문이고, 임대차 조건과 권리증 번호와 자유보유 등기는 통합보고 2025의 자산 프로필과 물건목록이다. 1989년 토지 매입과 프리미엄과 1991년 지분 51% 가격은 디 에지 말레이시아 2024년 12월 특집의 2차 서술이고, 공사비는 공식 비공개로 아가칸 건축상 심사보고서가 떠도는 값 셋을 병기한 것을 그대로 옮겼으며 도시토지연구소 사례연구의 28억은 검색 스니펫으로만 확인한 2차다.

석유개발법 3조와 3A조는 법령 2006년 재판본 원문이고, 1999년 8월 31일 개관 연설과 1997년 첫 입주 기사와 1999년 엔트랩먼트 발언은 페르다나 리더십재단 디지털 아카이브의 연설문과 신문 스크랩 전문이며, 2002년 하원 발언과 2025년 반다르 말레이시아 서면답변은 하원 회의록과 답변서 원문이다. 설계 변경과 첨탑과 기초와 두 컨소시엄과 공사비 비공개는 2004년 아가칸 건축상 현지심사보고서이고, 마스터플랜의 1995년·2012년 수치와 특례 3건은 KLCC 프로퍼티 홀딩스 임원이 공저한 2015년 세계초고층도시건축학회 논문이다. 2012년 리츠 전환의 동시대 평가는 디 에지 2012년 11월 28일 분석 기사이고, 공원 운영자의 말은 디 에지 2024년 7월 특집이며, 페트로나스 지분 "75%"와 "국영 리츠"와 "타워 2 외부 임대" 같은 통설은 1차 공시와 어긋나 본문에서 교정했다.

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회사 공시·재무제표·연차보고

• KLCCP Stapled Group, Integrated Report 2025 — insage IR
• KLCCP & KLCC REIT, Audited Financial Statements 2025 — insage IR
• KLCCP Stapled Group, Factsheet December 2025 — insage IR
• KLCC REIT, Statement of Financial Position & Comprehensive Income 2025 — KLCC Investors Centre
• KLCCP Stapled Group, 재무하이라이트 차트 원데이터 — KLCC Investors Centre
• KLCC Property Holdings Berhad, Annual Report 2013 — insage IR
• KLCC Real Estate Investment Trust, Annual Report 2013 (주석 10 설립 거래) — insage IR
• KLCCP Stapled Group, Annual Report 2017 — insage IR
• KLCCP Stapled Group, Integrated Annual Report 2020 — insage IR
• KLCCP Stapled Group, Integrated Report 2025 전문 PDF (웨이백) — KLCC
• KLCCP Stapled Group, Integrated Report 2024 전문 PDF (웨이백) — KLCC
• KLCCP Stapled Group, Integrated Annual Report 2019 (웨이백) — KLCC
• KLCCP Stapled Group, 2026년 2분기 분기보고 — insage IR
• KLCCP Stapled Group, 2026년 2분기 보도자료 (2026-08-26) — insage IR
• KLCCP Stapled Group, 2026년 2분기 투자자설명자료 — insage IR
• KLCC IR 연차보고 목록 — insage IR
• KLCCP Stapled Group 공식 IR — KLCC
• KLCCP Stapled Group, 그룹 구조 — KLCC
• KLCCP Stapled Group, 포트폴리오 — KLCC
• Extension Of Leases: PETRONAS Twin Towers and Menara 3 PETRONAS, 부르사 공시 전문 (2020-11-19, GA1-19112020-00079) — KLSE Screener
• KLCC (Holdings) Sdn Bhd, KLCC Holdings To Develop 486 Acres Of Land Acquired From Bandar Malaysia 보도자료 (2024-12-23) — Bernama MREM
• PETRONAS, Integrated Report 2025 Key Messages — PETRONAS
• PETRONAS, Integrated Report 2024 — PETRONAS
• PETRONAS Optimises its Portfolio of Shareholdings in MISC Berhad and KLCCP Stapled Group 보도자료 (2020-12) — PETRONAS
• RAM Ratings assigns AAA/Stable rating to KLCC Property Holdings' sukuk programme — RAM Ratings

법령·의회·정부·연설

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• Jawapan Bertulis, Dewan Rakyat 2025-02-20, 질문 19 PR-1541-L28093 (재무부, 반다르 말레이시아) — Parlimen Malaysia
• Aturan Urusan Mesyuarat, Dewan Rakyat 2025-02-20 — Repositori Parlimen
• Mahathir Mohamad, Majlis Perasmian Menara Kembar Petronas 연설문 (1999-08-31) — 페르다나 리더십재단
• Dr Mahathir Opens World Tallest Petronas Twin Towers (1999-08-31) — BERNAMA, 페르다나 리더십재단 아카이브
• PM opens world's tallest building in glittering ceremony (1999-09-01) — New Straits Times, 페르다나 리더십재단 아카이브
• The Entrapment beri gambaran salah mengenai Malaysia (1999-06-23) — 페르다나 리더십재단 아카이브
• Petronas Mula Duduki Bangunan Tertinggi Dunia Isnin Ini (1997-01-24) — BERNAMA, 페르다나 리더십재단 아카이브
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• Faudziah Ibrahim · Phui Kuan Leong, Petronas Towers and KLCC: Urban Catalyst (CTBUH 2015, 웨이백) — CTBUH
• Petronas Twin Tower 1 — CTBUH Skyscraper Center
• Petronas Twin Tower 2 — CTBUH Skyscraper Center
• Petronas Towers — Pelli Clarke & Partners
• Samsung C&T: Reaching high in Malaysia (2020-04) — Samsung C&T Newsroom
• Kompleks Dayabumi Phase 3 — Buro Happold
• Kuala Lumpur City Centre 사례연구 C034009 (본문 접근 차단, 스니펫 인용) — Urban Land Institute
• Lower plot ratio for city developments under KL City Plan 2020, FT minister says (2019-02-25) — Malay Mail
• DBKL caps plot ratio for developments in capital city — The Edge Malaysia
• Petronas Towers — Wikipedia
• Kuala Lumpur City Centre — Wikipedia
• Petronas Tower 3 — Wikipedia
• KLCC Park — Wikipedia
• KLCC Property Holdings — Wikipedia
• Selangor Turf Club — Wikipedia
• Dayabumi Complex — Wikipedia

동시대 보도·비평·학술

• #Analysis* KLCCP's 'stapled REIT' not perfect (2012-11-28) — The Edge Malaysia
• KLCCP Stapled Group CEO says Petronas lease extension will further reinforce stability — The Edge Malaysia
• Petronas sells shares in MISC and KLCCP Stapled Group — The Edge Malaysia
• Petronas cuts MISC, KLCCP Stapled stakes, confirming theedgemarkets.com report — The Edge Malaysia
• Cover Story: Ananda's big buyout — The Edge Malaysia
• The passing of an icon (The Edge Malaysia Weekly 2024-12-02~08) — KLSE Screener
• KLCC Property said to be buying Bandar Malaysia for over RM10 bil (The Edge Malaysia Weekly 2024-12-23~29) — The Edge Malaysia
• Anis Hazim, KLCC Holdings to develop 486 acres of land acquired from Bandar Malaysia (2024-12-23) — The Edge Malaysia
• The people's park (City & Country, The Edge Malaysia Weekly 2024-07-29~08-04) — The Edge Malaysia
• MP questions MoF's refusal to reveal cost of TRX land sale — The Edge Malaysia
• KLCCP to acquire remaining 40% equity interest in Suria KLCC worth RM1.95bil (2024-01-26) — The Star
• KLCCP's Suria KLCC deal a win (2024-01-30) — The Star
• MISC signs 15-year Dayabumi lease (2026-06-05) — The Star
• KLCC Property to issue RM1.95bil sukuk to fund purchase of 40pc stake in Suria (2024-04) — New Straits Times
• Govt's dividend income edges up 1.4pc to RM39.55b, with Petronas paying most of it, says A-G (2026-10-05) — Malay Mail
• Mahathir son sells shipping units to rescue cash-strapped company (1998) — South China Morning Post
• MALAYSIA: Learning to Reckon With the Bakun Curse (1997-09) — Inter Press Service
• Restructuring to Result in Malaysia's First Stapled REIT — Nareit
• KLCCP restructures, forms first ever stapled REIT entity in Malaysia — The Asset
• Tim Bunnell, Views From Above and Below: The Petronas Twin Towers and/in Contesting Visions of Development in Contemporary Malaysia (1999) — Singapore Journal of Tropical Geography 20(1)
• Tim Bunnell, Re-viewing the Entrapment controversy: Megaprojection, (mis)representation and postcolonial performance (2004) — GeoJournal 59
• Ross King, Kuala Lumpur and Putrajaya: Negotiating Urban Space in Malaysia (2008) — University of Hawai'i Press